TEMA 27 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 27. Anotaciones preventivas: Naturaleza y clases. El artículo 42 de la Ley. Efectos de las anotaciones en general. Su extinción: Caducidad y conversión.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: tema 26

Notarías: tema 23

ANOTACIONES PREVENTIVAS: NATURALEZA Y CLASES.
EL ARTÍCULO 42 DE LA LEY.
EFECTOS DE LAS ANOTACIONES EN GENERAL.
SU EXTINCIÓN: CADUCIDAD Y CONVERSIÓN.

1.- Anotaciones preventivas: naturaleza y clases

El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”. Por tanto, la anotación preventiva es uno de los asientos que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad.

Se puede definir la anotación preventiva, siguiendo a Roca Sastre, como «aquel asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de Inscripciones, y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo». Por su parte, Díez-Picazo define las anotaciones preventivas como «asientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles».

Se trata de una figura procedente del Derecho alemán, que prevé la existencia de asientos provisionales, y que se recogió en el Proyecto de 1851 en dos figuras distintas: las anotaciones preventivas y las subinscripciones. Éstas no fueron acogidas por la Ley Hipotecaria de 1861, quedando las anotaciones preventivas como único tipo de asiento provisional.

Por tanto, en una primera aproximación la anotación preventiva se caracteriza principalmente por su carácter provisional, y porque recoge situaciones que, por diversos motivos, no pueden causar un asiento de inscripción, pero que se considera conveniente que tengan algún reflejo registral. Profundizando más, su naturaleza jurídica puede definirse por caracteres:

– Temporalidad.

La anotación está sometida a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento se extingue, sin que ello implique necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o eventual, ni que el asiento sea meramente interno o provisional, pues durante el plazo de su vigencia la anotación es, en sí misma, definitiva.

– Su eficacia negativa.

El efecto fundamental de la anotación consiste en impedir que el titular del derecho inscrito pueda invocar la protección de la fe pública registral frente al derecho anotado, pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de garantía, en este sentido se pronuncia la doctrina de la DG, p. Ej. R.23-5-2014.

– La heterogeneidad de su posible contenido.

La anotación sirve para recoger situaciones jurídicas muy variadas, cuya única nota en común es la que no puede causar un asiento de inscripción por constituir un simple “ius ad rem”, por estar contenidas en títulos defectuosos o por razones de política legislativa.

– Por su duración

Mientras que las inscripciones son definitivas, las anotaciones preventivas, como se ha dicho, son asientos provisiones, de vigencia temporal limitada.

En general, los requisitos formales exigidos para las anotaciones preventivas son más flexibles que los exigidos para las inscripciones, y vienen recogidos en los artículos 72 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que disponen lo siguiente:

Artículo 72: «Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones, en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones.

Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que las hubiere originado».

Artículo 73.1: «Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación”.

Aunque el artículo 73 hable de providencia, se aplicará el mismo igualmente a los autos y a los decretos de los Letrados de la Administración de Justicia cuando los mismos determinen la práctica de una anotación preventiva, así resulta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la reforma operada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, que introduce la posibilidad de que se practiquen anotaciones preventivas en virtud de resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia.

Los preceptos anteriores se complementan con el artículo 166 del Reglamento Hipotecario, que comienza indicando las circunstancias que deberán expresar los distintos tipos de anotaciones, en los términos que son objeto de estudio en los temas correspondientes, y se completa con algunas reglas aplicables con carácter general para todas las anotaciones preventivas, en el sentido de que éstas deberán contener:

«Artículo 166.9.- Expresión de que queda constituida la anotación, clase de ésta y persona a cuyo favor se verifique.

166.10.- El documento en cuya virtud se hiciese la anotación y su fecha y, si fuere mandamiento judicial o administrativo, indicación del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado y expresión de quedar archivado uno de los ejemplares.

166.11.- Si el documento fuese privado, manifestará, además, el Registrador que las firmas están legitimadas o que las partes han concurrido a su presencia personalmente o por medio de apoderado, dando fe de que las conoce y de que son auténticas las firmas puestas al pie de la solicitud que le hubieren presentado; y si el Registrador no conociese a los interesados o a sus apoderados, firmarán con ellos la solicitud en que se pida la anotación dos testigos conocidos, que concurrirán al acto y asegurarán la legitimidad de las firmas de aquéllos.

166.12.- Si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habrán de expresar, además de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el título».

En cuanto a las clases de anotaciones preventivas, se pueden distinguir distintos criterios de clasificación:

1- Por su origen. Pueden ser:

a) rogadas: son la regla general; se solicitan por los interesados, se incluyen aquí las previstas en los núm. 6º a 9º del art. 42, que luego analizaremos.

b) de oficio: se practican sin necesidad de requerimiento, sólo en los casos legalmente establecidos. Entre otros supuestos, por falta de índices, suspensión de anotación de embargo en causa criminal o en que el Estado tenga interés directo, presentación simultánea de títulos, destrucción de los libros del Registro, o cuando el Registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores.

c) ordenadas: son aquellas que mandan extender las autoridades judiciales o administrativas, se incluyen en este grupo las comprendidas en los núm. 1º a 5º del citado art. 42 LH.

2- Por su contenido y efectos, LACRUZ distingue los siguientes tipos:

– Anotaciones representativas de otro asiento, que participan de la naturaleza del asiento definitivo al que tienden y producen los mismos efectos que éste, aunque limitados en el tiempo; como la notación de suspensión por defecto subsanable.

– Anotaciones de derechos en litigio o en formación, que advierten a terceros adquirentes de la posible inexactitud actual del registro o de la existencia de derechos en formación, asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban después de practicada la anotación. Ejemplo, las anotaciones de demanda de propiedad.

-Anotaciones en función de garantía, que tienen como misión asegurar derechos de crédito que por sí mismo no son inscribibles, ni tiene eficacia real, convirtiendo en carácter privilegiado a los que no lo tenían y convirtiendo en “erga omnes” la afección, ya existente como personal, de ciertos bienes a la satisfacción de aquellos. Ejemplo típico son las anotaciones de embargo.

– Anotaciones de valor puramente negativo, que no publican derechos sino una simple situación, subjetiva u objetiva, de tipo negativo: la inalienabilidad, por un titular registral o por cualquiera de los bienes anotados o de su posesión. Entre ellas las anotaciones de se secuestro o las prohibiciones de disponer.

3- Por su régimen legal, cabe destacar:

– Las anotaciones típicas, comprendidas en los nueve primeros números del art. 42 LH, las cuales son objeto de una completa regulación en la propia Ley y su Reglamento.

– Aquellas otras que, al amparo del nº 10 de dicho precepto, se prevén y regulan en preceptos aislados de la misma o de distinta Ley.

2.- El artículo 42 de la ley

El artículo 42 de la Ley Hipotecaria enumera los supuestos en que procede la práctica de anotación preventiva, en los términos siguientes:

«Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2º. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3º. El que en cualquier juicio obtuviere sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deberá llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4º. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5º. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nº 4 del art. 2 de esta Ley.

6º. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7º. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría (actual juicio de división de herencia).

8º. El Acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

9º. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

10º. El que en cualquiera otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley».

En particular, y sin perjuicio del estudio más detallado de cada uno de estos supuestos en los temas correspondientes, en cuanto a la anotación de demanda del número 1º, la Dirección General ha admitido la posibilidad de anotación de demandas que puedan producir una mutación jurídico-real, y aun en caso de que la pretensión tenga carácter personal, si pueden provocar una alteración registral, por eso, no cabe practicar una anotación de demanda en la que simplemente se reclama una cantidad, pues, únicamente supone el ejercicio de una acción de carácter personal y sin trascendencia real, por eso la resolución que se dicte en su día, poniendo fin al procedimiento, no puede dar lugar a ningún asiento registral, al no implicar, por sí sola, ninguna mutación jurídico-real, en este sentido, entre otras, R. 2-7-2013. Resaltar también, que la anotación por imposibilidad de prácticar el asiento, la extiende la Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la ley 13/2015, de 24 de junio, a los supuestos en que, iniciado el procedimiento previsto en el art. 199 LH, para completar la descripción gráfica de la finca registral, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, el procedimiento no hubiese concluido durante la vigencia del asiento de presentación.

Con independencia de lo anterior, debe tenerse en cuenta que además de los supuestos recogidos en el artículo 42, existen otros muchos previstos normativamente en los que procede la práctica de una anotación preventiva. Además, si bien del último párrafo del artículo 42 se desprende el criterio de reserva de Ley para determinar las situaciones jurídicas aptas para permitir la práctica de una anotación preventiva, existen numerosos supuestos de anotaciones preventivas previstos en normas de rango reglamentario, incluso en la propia legislación hipotecaria.

Entre otros supuestos de anotaciones preventivas distintos de los previstos en el artículo 42 cabe mencionar:

En la legislación hipotecaria (entre otras):

Anotación a favor de los acreedores en las adjudicaciones de inmuebles de una herencia, concurso o quiebra (artículo 45.2 de la Ley Hipotecaria).
Anotación de transmisión o gravamen del derecho hereditario anotado (artículo 46 de la Ley Hipotecaria in fine).
Anotación por expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia (artículo 32.3 del Reglamento Hipotecario).
Anotación de los permisos de exploración e investigación de minas (artículo 62 del Reglamento Hipotecario).
Anotación de incoación de expediente de dominio de finalidad inmatriculadora (artículo 272 del Reglamento Hipotecario).
Anotación por presentación simultánea de títulos contradictorios (artículo 422 del Reglamento Hipotecario).
Anotación por consulta del Registrador (artículo 481 del Reglamento Hipotecario).

Supuestos recogidos en el Código Civil: anotación de demanda de revocación de donaciones por ingratitud (artículo 649), anotación de demanda de separación de bienes (artículo 1436), anotación de demanda de nulidad, separación o divorcio (artículo 102), si bien en realidad todos ellos son supuestos de anotaciones de demanda.
En la legislación especial (entre otras):

Anotación de expediente de disciplina urbanística (artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio).
Anotaciones preventivas derivadas de la declaración de concurso, que son objeto de estudio en el tema 50.
Anotación de prohibición de disponer sobre los bienes de las entidades aseguradoras.
Anotación de deslinde de un monte.
Anotación preventiva por ejecución de sentencias no firmes o dictadas en rebeldía (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En cualquier caso, a pesar que el último párrafo del art. 42 LH parece adoptar un criterio de lista abierta, respecto a las anotaciones lo cierto es que en esta materia se aplica el criterio de “numerus clausus”, pues, como señaló la R. 14-12-1960, no pueden practicarse anotaciones preventivas distintas de las establecidas concretamente en le Ley. A pesar de lo dicho, lo cierto es que la DG no ha podido aplicar con rigor el criterio de “numerus clausus”, admitiendo anotaciones no previstas expresamente, y que tienen un encaje más o menos claro en el art. 42. Así, la Dirección General de Registros y del Notariado, en su Resolución de 12 de junio de 2007, flexibilizó este criterio, señalando que el principio de numerus clausus ha de relativizarse a la vista de lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 727.6ª permite al Juez decretar como medidas cautelares otras anotaciones registrales distintas de las anotaciones de demanda «en caso de que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución», criterio mantenido en resoluciones posteriores como, la de 18-10-2012.

Así, la Dirección General señala que será posible la anotación de medidas cautelares si se dan las siguientes circunstancias:

Que se proteja un interés digno de tal protección (requisito material)
Que no sea contraria al sistema registral (requisito registral)
Que sea útil para las resultas del procedimiento (requisito procedimental)

Asimismo la Dirección General añade que el posible perjuicio que pueda causarse al titular registral debe quedar a la apreciación del Juez, quien valorará la proporcionalidad de la medida.

3.- Efectos de las anotaciones en general

Al derecho anotado se le otorga cierta protección, pero la práctica de la anotación no altera su naturaleza ni lo convierte en un derecho especial de garantía. Esta idea ha sido mantenida por el TS en varias ocasiones en relación con las anotaciones de embargo.

Se pueden distinguir los efectos de las anotaciones preventivas en relación con el principios hipotecarios, o los efectos sobre los actos dispositivos relativos a los derechos anotados.

I) En relación con los principios hipotecarios:

a) En materia de fe pública

El principal efecto de las anotaciones preventivas es el de enervación de la fe pública, ya que la situación que publica la anotación preventiva podrá oponerse a cualesquiera adquirentes posteriores de la finca o derecho sobre la misma. Así resulta, a sensu contrario, del artículo 69 de la Ley Hipotecaria, que establece que «El que, pudiendo pedir anotación preventiva de su derecho, dejase de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo».

Por el contrario las anotaciones no están protegidas por el principio de fe pública: ni el anotante es tercero hipotecario (ya que no cumple los requisitos exigidos por el art. 34 LH), ni el que adquiere un derecho anotado confiado en la exactitud del Registro es mantenido irrevocablemente en su adquisición.

Frente a esta tesis general, ROCA, en tiende que en las anotaciones de demanda, cuando ésta tenga por base una adquisición que de figurar inscrita puede provocar la protección registral, podría admitirse la figura del tercero hipotecario. Igualmente, otros autores afirman que el titular de una anotación de suspensión por defectos o por imposibilidad del Registrador, o de crédito refaccionario podrá gozar de la protección de la fe pública, con efectos provisionales, que se hará definitivos en el caso de que la anotación se convierta en inscripción o cesarán cuando se cancele. Y, en fin, un sector doctrinal, minoritario, admite que el adquirente de un derecho anotado quedará protegido por la fe pública si reúne los requisitos del art. 34.

b) En materia del principio de legitimación.

Igualmente, en el caso de las anotaciones preventivas no se produce el efecto legitimador previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria para los derechos inscritos (presunción de existencia y de titularidad).

c) En materia de tracto sucesivo.

Sí que están sometidas las anotaciones al principio de tracto sucesivo, así, el art. 20 LH habla: “Para inscribir o anotar títulos …”, así lo reitera la DG. rss. 1-4, 20-10 ó 19-11 de 2015.

d) Prioridad

El efecto excluyente de la prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no se produce en todas las anotaciones preventivas, sólo en algunas de ellas como la de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, las de suspensión, cuando el derecho anotado, si llega a inscribirse, produjese efecto de cierre, y las de prohibición de disponer, si bien éstas sólo producen un efecto limitado de prioridad, sólo para los títulos posteriores a la anotación, ya que los títulos anteriores a la anotación, aunque se presenten con posterioridad, son inscribibles. Así lo ha reconocido la Dirección General de Registros y del Notariado en varias Resoluciones, la última de 8 de julio de 2010, corrigiendo el criterio mantenido en alguna Resolución previa, como la de 28 de noviembre de 2008.

Por el contrario, la eficacia prelativa de la prioridad se reconoce a todas las anotaciones, si bien con ciertas particularidades:

Las anotaciones de demanda, si ésta prospera, sólo permiten la cancelación de los asientos posteriores basados en títulos posteriores; si el título es anterior, se precisa mandato cancelatorio, según el artículo 198.4 del Reglamento Hipotecario, objeto de estudio en el tema 51.
Las anotaciones de legado de género o cantidad y de adjudicaciones para pago, gozan de reserva de prioridad de 180 días, de forma que los titulares que anoten dentro de dicho plazo no quedan perjudicados por las enajenaciones realizadas dentro de dicho periodo, tienen entre sí la misma prioridad registral (por lo que la preferencia entre ellos deberá determinarse por criterios sustantivos) y adquieren prioridad frente a otros titulares con derecho a anotación que no hayan anotado en plazo.
Las anotaciones de crédito refaccionario tienen preferencia frente a los asientos anteriores por la diferencia de valor de la finca antes de las obras y el precio de venta.

II) En relación con actos dispositivos que afecten a los derechos anotados.

Como regla general, el artículo 71 de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación». Es decir, que las anotaciones preventivas no producen efectos de cierre registral. No obstante existen ciertas excepciones a esta regla general. ROCA SASTRE, entiende, justificadamente, que producen el cierre registral las siguientes anotaciones preventivas:

La tomada por defecto subsanable o por imposibilidad del Registrador (salvo que el título anotado no provocara el cierre registral en el caso de estar inscrito).
La del derecho hereditarios.
La de legado específico de cosa inmueble, propia del testador.
La de prohibición de disponer voluntarias y las ordenadas en procesos civiles, respecto a los actos dispositivos posteriores y las dictadas en procedimientos penales y administrativos, respecto de cualesquiera actos dispositivos, incluso los anteriores a la prohibición no inscritos, según resulta de la doctrina de la DG ( R. 28-1-2016) como se estudia en e tema correspondiente.

Por otra parte, en cuando a la transmisibilidad de los derechos del propio anotante, se desprende como norma general del artículo 1112 del Código Civil. Respecto a su reflejo registral, en las anotaciones de derecho hereditario, legado de cosa específica y determinada propia del testador, crédito refaccionario y suspensión, la transmisión de derechos del anotante se refleja con nueva anotación. Tratándose de anotaciones de embargo, en el supuesto especial en que tenga lugar la subrogación legal en los derechos del anotante, con arreglo al artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, cuando pague cualquier titular de derechos posteriores sobre el inmueble), se debe hacer constar por nota marginal.

4.- Su extinción: caducidad y conversión

El artículo 77 de la Ley Hipotecaria dispone que «Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad, o por su conversión en inscripción».

Hay que distinguir entre las causas y los modos de extinción de los asientos registrales:

Las causas se refieren al motivo o razón determinante de la extinción del asiento.
Los modos se refieren a las formas o maneras en que la extinción se manifiesta, y que en nuestro Derecho se reducen a tres: la cancelación, la conversión en inscripción y la anotación de transferencia.

Aquí nos vamos a centrar en el examen de la caducidad y la conversión.

Caducidad de las anotaciones preventivas

La caducidad de las anotaciones preventivas deriva de que como se ha dicho la anotación preventiva es un asiento esencialmente temporal, de duración limitada. Ello implica que la caducidad se refiere al mismo asiento de anotación, con independencia de la realidad extrarregistral.

El estudio de la caducidad de las anotaciones preventivas conduce necesariamente a analizar la duración de éstas. La regla general en este sentido está recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en su redacción actual dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que «Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve.

No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

La anotación prorrogada, caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado».

Tiene declarado la DG al respecto:

– La caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure, aunque no se haya practicado formalmente el asiento de cancelación.

– El plazo de 4 años ha de computarse incluyendo tanto el día inicial como el final.

-Para computar el plazo de caducidad hay que tomar en cuenta la fecha de la anotación, no la del asiento de presentación.

– En el caso especial de que se haya extendido una anotación de suspensión por defecto subsanable, convertida luego en anotación común, el plazo debe computarse desde la anotación definitiva.

Según el artículo 206.13 del Reglamento Hipotecario, «Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas cuando caducaren por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, por nota marginal». Por tanto, se exige o la solicitud expresa del interesado o la tácita del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, es decir, se entenderá solicitada la cancalación de las anotaciones caducadas cuando se pida certificación de cargas o cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.

Precisar, que por aplicación del derecho transitorio, a pesar de lo que decíamos respecto de la temporalidad de las anotaciones, y por aplicación de la doctrina de la DG en interpretación del art. 199.2 RH, se entienden indefinidas las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC de 2000, que estableció, como sabemos, un plazo general de 4 años para las sucesivas prórrogas. Si bien la Dirección General ha admitido su cancelación transcurridos seis meses desde que recaiga resolución firme en el procedimiento a que la anotación se refiere (este criterio mantenido inicialmente en la referida Instrucción de 12 de diciembre de 2000, tras alguna vacilación por parte del Centro Directivo, fue definitivamente confirmado en la Resolución de 30 de noviembre de 2005, y más tarde en otras posteriores).

Como decíamos, el art. 86 establece un plazo general, que no se aplicará aquellas con un plazo especial, que establecen un plazo más breve, como la anotación de suspensión por defecto subsanable que caduca a los sesenta días, prorrogables hasta 180 por justa causa (artículo 96 de la Ley Hipotecaria), o la anotación de crédito refaccionario: caduca a los sesenta días de concluida la obra (artículo 92 de la Ley Hipotecaria), etc. Las distintas anotaciones y sus respectivos plazos, se estudian en los temas correspondientes.

Un sector doctrinal entiende para todos estos casos de plazos especiales, el art. 86 establece un límite máximo, en el sentido de que los distintos plazos especiales de caducidad de las respectivas anotaciones no puede superar el plazo de cuatro años. No obstante, otros autores entienden que este precepto establece una regla general, pero que admite excepciones y por tanto es posible que en algunos supuestos se supere ese plazo, por ejemplo en el caso de anotaciones de crédito refaccionario, si el plazo de sesenta días desde la terminación de la obra supera los cuatro años desde la práctica de la anotación.

Se ha planteado en el seno de la doctrina si también tienen un plazo de vigencia especial las anotaciones de embargo preventivo decretadas en procedimiento administrativo, por mor del artículo 81 de la Ley General Tributaria, que fija un plazo máximo de duración de seis meses para las medidas cautelares previstas en el mismo. No obstante, la Dirección General de Registros y del Notariado ha señalado en su Resolución de 11 de marzo de 2010 que debe distinguirse entre el plazo de duración de la medida cautelar, que es de seis meses desde su fecha, y el plazo de vigencia de la anotación, que será el general previsto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

Seañalar, en fin, que conforme el art. 199.1 RH, “la anotación de suspensión tomada por más de un concepto caducará cuando proceda, atendiendo al plazo de menor duración, a no ser que se hubiere subsanado el defecto o cumplido el requisito que motivó esta última”.

Conversión de las anotaciones preventivas

Se da en aquellos casos de anotaciones preventivas que son precursoras de un asiento definitivo, a las que hemos hecho referencia anteriormente.

Según el artículo 196.1 del Reglamento Hipotecario, «La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese constituida adquiera definitivamente el derecho anotado».

En cuanto al contenido del asiento de conversión, el apartado segundo del mismo artículo prevé que «Esta conversión se verificará haciendo una inscripción de referencia a la anotación misma, en la cual se exprese:

1.º La letra y folio, en cada caso, de la anotación.

2.º La manifestación de que la anotación se convierte en inscripción.

3.º La causa de la conversión.

4.º El documento en cuya virtud se verifique dicha conversión, si fuere necesario para practicarla.

5.º Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.

6.º Fecha y firma del Registrador».

Los supuestos en que es posible la conversión están recogidos en el artículo 197, el cual establece distintas reglas en cuanto al modo de operar, para convertir las anotaciones en inscripciones, distinguiendo según se trate de anotaciones anotaciones preventivas por defectos subsanables, por imposibilidad del Registrador, a favor de legatarios de bienes inmuebles determinados propios del testador o de rentas o pensiones periódicas, o practicadas a favor de acreedores refaccionarios.

Finalmente, en cuanto a los efectos de la conversión, el artículo 70 de la Ley Hipotecaria dispone que «Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá esta sus efectos desde la fecha de la anotación». Es decir, que por efecto de la conversión la anotación pasa a producir los efectos del asiento definitivo de que se trate, debiendo entenderse que dichos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación.