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Tema 28. El asiento de cancelación: Concepto y caracteres. Cancelación total y parcial. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento del titular registral.

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EL ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES.
CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL.
CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

1.- EL ASIENTO DE CANCELACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES

CONCEPTO. ROCA, con carácter descriptivo, lo define como un asiento negativo, accesorio y definitivo por el que se extingue un asiento anterior, y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado.

CARACTERES, de esta definición se extraen los siguientes:

Es un asiento NEGATIVO, porque elimina la vida registral de un asiento anterior.
Es un asiento ACCESORIO, porque carece de consistencia propia e independiente, sino de una mera secuela del asiento anterior, al cual extingue. Esta nota sin embargo es rechazada por algunos autores, como CHICO y BONILLA, ya que, si bien presupone un asiento anterior, no por ello se puede considerar como accesoria o subordinada a éste, ya que su finalidad es precisamente anular o destruir la eficacia de dicho asiento.
Es un asiento DEFINITIVO, pues a diferencia de las anotaciones, no está sujeto a plazo o condición. Por su naturaleza negativa no puede ser condicional, pues en este caso ya no puede decirse que, por sí misma, la cancelación entrañe la extinción del asiento cancelado, que continuará subsistente sub conditione. Sin embargo, algunos autores se muestran inclinados a admitir la posibilidad de tal figura registral, fundándose en que la ley no la prohíbe, en que no perjudica a nadie, en que puede tener lugar al amparo de la libertad de contratación consagrada en el art. 1255 CC y en que la LH es meramente adjetiva. Pero para ROCA la naturaleza y esencia de la cancelación excluyen toda condición: los asientos son modos rígidos de publicidad que no admiten otras configuraciones que las expresamente establecidas en la Ley. También la RDGRN de 4 de abril de 1960.
Es un asiento que EXTINGUE otro anterior, pero no extingue propiamente el derecho registrado, que se regirá por las normas sustantivas. Ahora bien, con más precisión, cabe decir que se habla de extinción para aludir no a la desaparición del asiento, sino a la pérdida de vigor, de validez y de eficacia. Como dice DÍEZ PICAZO, consiste en dejar sin efecto un determinado contenido registral, este efecto directo o inmediato de la cancelación se suele calificar de funcional o formal. El efecto material, consecuencia de aquél, es la presunción de exactitud del contenido registral provocado por el asiento cancelatorio y por ello se presume iuris tantum que el derecho que publicaba el asiento cancelado no existe en la realidad jurídica, que está extinguido, pero frente a terceros adquirentes protegidos hipotecariamente, dicha presunción es iuris et de iure (principio de fe pública).

Estos dos efectos están consagrados respectivamente

Art. 97 LH: Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Art. 76 LH: Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

Ahora bien, la inclusión de la inscripción de transferencia entre los modos extintivos de los asientos registrales, equiparándola a la cancelación, ha merecido las más severas críticas por parte de la doctrina. Así, LA RICA que entiende que la inscripción de transferencia implica sólo la constatación registral de un cambio de titularidad (como consecuencia de una compraventa, por ejemplo), pero no extingue ésta ni mucho menos la inscripción anterior que la publicaba, la cual conserva formalmente su vigencia, pues continúa ocupando su lugar correspondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su contenido en todo aquello que no haya sido afectado directamente por el cambio.

En el aspecto propiamente sustantivo, la inscripción anterior a la de transferencia no pierde en absoluto su valor por consecuencia del asiento anterior, sino que por exigencias del tracto sucesivo constituye el verdadero soporte de éste, por cuanto integra el historial registral de la finca o derecho transmitido y le comunica su fuerza, sobre todo cuando haya de entrar en funciones el principio de fe pública registral. Además, la cancelación de la última inscripción de una finca, por causa de nulidad, hace que reviva en toda su extensión y contenido la inscripción anterior, que no sería posible si estuviese extinguida completamente. Por consiguiente, si la cancelación es la expresión de la muerte de un derecho, la inscripción de transferencia es una manifestación o síntoma de su vitalidad.

Una cancelación por consecuencia de una inscripción posterior solo tendrá lugar cuando, en este asiento posterior, se constate alguno de los supuestos que determinan la cancelación, total o parcial (disminución o extinción de la cosa o del derecho).

Finalmente, cabe recordar que la calificación registral tiene la misma extensión que en el caso de las inscripciones, según resulta del art. 99 LH. Además, los artículos siguientes regulan específicamente los supuestos en que el registrador tuviere dudas sobre la competencia del juez o Tribunal que ordene la cancelación. La anotación de suspensión que se practique en materia de títulos cancelatorios se sujeta a las reglas generales y también a las específicas de los art. 200 a 203 RH.

CLASES

Atendiendo los documentos y procedimientos necesarios para obtenerla, la cancelación puede practicarse a instancia de parte, por orden de la autoridad, o de oficio.
Por la clase de asiento a cancelar, cabe hablar de cancelación de inscripciones, de anotaciones preventivas, de notas marginales, de asientos de presentación, y de otros asientos de cancelación (pero, en este último caso, sólo por vía de nulidad).

La cancelación de las inscripciones se suele hacer, por regla general, en la misma forma y lugar que éstas, debiendo poner el Registrador “una nota fechada y firmada al margen de la inscripción o anotación cancelada, en la cual se haga constar el tomo, folio y número o letra del asiento cancelatorio” (195 RH). En cambio, la cancelación de notas marginales y asientos de presentación se efectúa a través de una nota marginal (189 y 436,1 RH). Y lo mismo ocurre en ciertos casos especiales de cancelación de inscripciones o anotaciones, como las del Libro de Incapacitados (art. 386 RH), las de menciones de derechos personales y asientos caducados (art. 353.3 RH).

Por razón de las circunstancias que debe contener el asiento de cancelación, ésta puede ser EXTENSA o CONCISA. La extensa deberá contener las circunstancias señaladas en el art. 193 RH, que complementa las que, bajo la pena de nulidad establece el art. 103 LH. De ambos preceptos resultan las siguientes:

Número de la inscripción o letra de la anotación que se cancele.
Causa o razón de la cancelación.
Nombre, apellidos y circunstancias personales de los otorgantes o de la persona o personas a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.
Clase del documento en cuya virtud se haga la cancelación y su fecha. Si fuese escritura, nombre y residencia del Notario autorizante; si documento judicial o administrativo, se determinará el Tribunal, Juzgado, Autoridad o funcionario público que la autorice y su residencia, y si solicitud privada, la circunstancia de haberse ratificado los interesados ante el Registrador y fe de conocimiento de éstos o de estar legitimadas las firmas.
Expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento correspondiente.
Día y hora de la presentación en el Registro del documento en cuya virtud se verifique la cancelación, así como el número del asiento de presentación y tomo del Diario.
Fecha de la cancelación y firma del Registrador.

Mientras que las concisas conforme el art. 194,2 RH: se hará un breve asiento expresando las circunstancias señaladas en los números 1, 2 y 5 anteriormente citadas, así como:

– nombre y apellidos de la persona que consienta la cancelación o, en su caso, Tribunal o funcionario que la ordene,

– referencia a la cancelación extensa con citación del libro y folio,

– fecha y media firma. García García, entiende que, en la actualidad, después del RD 12 XI 1982, la posibilidad de autorizar un asiento con media firma queda reducida a las notas marginales, pues el art. 52 RH habla de “firma” para las inscripciones y anotaciones concisas.

2.- CANCELACIÓN TOTAL Y PARCIAL

Otra clasificación es la que se fija en la causa o razón que justifica la cancelación,

Art. 78 LH: La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.

CANCELACIÓN TOTAL

Art. 79 LH: Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales conforme a lo dispuesto en esta Ley.

El primer inciso establece la regla general de su práctica a instancia de parte, y no de oficio. Si la cancelación se considera como una inscripción de sentido negativo es lógico que exista una correspondencia con el art. 6 LH que nos dice quién puede pedirla. También debe ponerse en relación con otros preceptos, especialmente los art. 82 y 83 LH.

Extinción del inmueble
- Desaparición física: por ejemplo, por mutación de cauce, destrucción del edificio salvo el caso en que el superficiario siga conservando el derecho de volver a edificar. En la PH el derecho no se extingue completamente, ya que se conserva la cuota respecto al solar.
- Desaparición jurídica: sería el caso de caducidad de las concesiones. NOGUEROLES PEIRÓ también incluye la reparcelación y compensación urbanística, aprovechamiento urbanístico, conversión de comunidad especial en ordinaria y la doble inmatriculación.

Extinción del derecho inscrito o anotado: muerte del titular de derechos no transmisibles, renuncia del derecho (admitido expresamente en anotaciones art. 206.12 RH), consolidación o confusión, resolución del derecho del concedente, caducidad, cumplimiento del plazo…
Nulidad del título. Consecuencia del

Art. 33 LH: La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

Teniendo en cuenta el concepto de nulidad ha de ponerse en relación con el concepto técnico de ineficacia del negocio jurídico, deben entrar aquí todas las causas determinantes de la ineficacia del acto o negocio jurídico: inexistencia, nulidad y anulabilidad y también los supuestos de resolución, rescisión o cualquier otra causa análoga. Ello debe entenderse sin perjuicio de los derechos protegidos por la fe pública registral, y en este sentido establece el art. 173,2 RH: Las cancelaciones que se hagan por consecuencia de declararse nulos los títulos inscritos, surtirán sus efectos sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley.

Además, conforme el art. 38 LH es necesario que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. Ahora bien, STS de 4 de febrero de 1987 y otras posteriores, la entienden implícita si la acción contradictoria se dirige contra el titular registral, consecuencia de la tutela judicial efectiva reconocida en el art. 24 CE. Finalmente, resalta DÍEZ PICAZO que la nulidad automática es apreciable sin necesidad de declaración.

Nulidad del asiento, teniendo en cuenta que está bajo la salvaguardia de los Tribunales

Art. 53 RH: Declarada la nulidad de un asiento, mandará el Juez o Tribunal cancelarlo y, en su caso, extender otro nuevo en la forma que proceda, según la Ley.

Este nuevo asiento surtirá efecto desde la fecha en que deba producirlo, según sus respectivos casos.

Respecto a las inscripciones

Art. 30 LH: Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9 sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.

Art. 31 LH: La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente, no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34.

Respecto a las anotaciones preventivas

Art. 75 LH: La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta.

Respecto a las cancelaciones, cuando no contenga las 5 circunstancias a que alude el art. 103 LH, conforme a su párrafo final.
Respecto al asiento de presentación,

Art. 252 LH: Los asientos de presentación hechos fuera de las horas en que deba estar abierto el Registro, serán nulos.

Según POVEDA DÍAZ la nulidad del mismo no produce la nulidad de la inscripción.

Ahora bien, según ROCA, existen más causas, como el consentimiento formal cancelatorio y la inactividad negligente del titular registral. También la rectificación, cuando dé lugar a la extinción y no a la simple modificación del asiento erróneo y la caducidad del asiento y la renuncia de la anotación preventiva (art. 206 y 208 RH).

La RDGRN de 29 de diciembre de 1999, basándose en los art. 24 CE, 1252 CC y 40, pº final LH, sienta la doctrina de cuando se cancela una inscripción por nulidad del título, si existen cargas posteriores y no se practicó previamente la anotación de demanda, éstas no podrán ser canceladas sin que los titulares hayan consentido o se haya dictado contra ellos sentencia en juicio declarativo.

CANCELACIÓN PARCIAL

Sólo puede derivar de hechos o actos que afecten al derecho inscrito (y no al propio asiento). El art. 80 LH establece: Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

En el primer caso, la reducción supone una disminución de su cabida o proporciones, bien por obra de la naturaleza (por ejemplo: la hipoteca sobre un edificio que se derrumba, la cual continuará gravando el solar), bien por voluntad del propietario (como la división).

El segundo caso sucede cuando se disminuye su cuantía por renuncia del interesado, por convenio entre las partes o por efecto natural del contrato que motivó la inscripción (por ejemplo, pago de parte del crédito hipotecario -art. 122 y 124 LH-).

Por último, establece el art. 173.1 RH: Para practicar la cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas, en los casos a que se refiere el artículo 79 de la Ley, será necesario presentar en el Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho, o en que se declare la nulidad del título inscrito o de la inscripción.

3.- CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

Al igual que la inscripción, desde el punto de vista formal, la cancelación es desencadenada por la presentación por el Registro de ciertos títulos documentales. DÍEZ PICAZO agrupa los títulos cancelatorios en negocios jurídicos, resoluciones judiciales, actos administrativos y acuerdos del Registrador. Otros autores, como ROCA SASTRE y CHICO ORTIZ, hablan de cancelaciones hechas con consentimiento del titular registral, sin dicho consentimiento y contra la voluntad del titular. Las diferencias sistemáticas, como veremos, no son significativas. Teniendo en cuenta en primer lugar,

Art. 82,4 LH: Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.

A) CANCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

Inscripciones o anotaciones practicadas por escritura pública u otro documento que no sea mandamiento judicial

Art. 82,1 LH: Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.

Art. 174,2 RH: Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primero del artículo 82 de la Ley, cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción.

Completa esta materia en materia de anotaciones, como excepción

Art. 85,2 LH: Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Art. 156 LH: la inscripción de hipoteca constituida en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, podrán cancelarse mediante solicitud firmada por los tenedores de éstos y el deudor, a la cual se acompañen, inutilizados, los referidos títulos.

Si son varios titulares no cabe duda de que, como regla general, deben consentir la cancelación todos ellos. Sin embargo, tratándose de una hipoteca a favor de varios acreedores solidarios cabe sostener que basta el consentimiento de cualquiera de ellos, o al menos del que hubiera cobrado íntegramente el crédito. Si el derecho objeto de la cancelación estuviera gravado con cargas inscritas será necesario, además, como regla general, el consentimiento de los titulares de las cargas. Una excepción, como afirma ROCA SASTRE, la constituye el art. 178.4 RH.

Respecto a los causahabientes, aun cuando el art. 82 habla en general de causahabientes, no parece legitimado para consentir la cancelación el sucesor a título particular cuyo derecho no esté inscrito, dados los términos del art. 20 LH. En efecto, el RH sólo menciona a los herederos.

Art. 213 RH: Los herederos podrán cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que acrediten, con arreglo al artículo 79, el fallecimiento de aquél y su calidad de tales herederos, a no ser que conste la existencia de Comisarios Contadores o Albaceas a quienes corresponda dicha facultad.

La referencia a los representantes que hace el art. 82 LH es superflua, pues por no existir razón alguna que haga de la cancelación un acto estrictamente personal, es evidente que podrá entrar en juego el instituto de la representación. Y el adjetivo “legítimos” no es muy acertado, pues hace pensar en los representantes legales. No obstante, tomaremos la palabra legítimos en el sentido de legitimados o debidamente autorizados para consentir la cancelación y provistos de un título adecuado. Respecto de la representación voluntaria, la DGRN ha reiterado que la cancelación, a los efectos del art. 1.713 CC, es un acto de riguroso dominio, que debe constar nominativamente en el correspondiente instrumento.

El principal problema que plantea el art. 82 es el llamado consentimiento formal cancelatorio. Según la doctrina tradicional el consentimiento del art. 82 LH es un acto unilateral, dispositivo, expreso y formal, que se refiere a inscripciones o anotaciones y que puede carecer de expresión causal, aunque no por ello es un negocio propiamente abstracto, sino que la causa ha de existir y ser lícita (que se presume conforme el art. 1277). Sin embargo, no faltan contradictores de esta tesis. SANZ FERNÁNDEZ reduce la posibilidad de cancelación por mero consentimiento formal a la anotación preventiva (art. 108.12º RH). PEÑA lo rechaza absolutamente, al decir que el art. 82 ha de entenderse en relación con los art. 2.2º y 79 LH y 173 y 174 RH, de los que se desprende la necesidad de que el título, como para las inscripciones, exprese la causa. Además, está concretamente establecido que toda cancelación expresará la causa o razón de la cancelación (art. 193.2º RH). DÍEZ PICAZO afirma que son falsos los que denomina mitos hipotecarios: consentimiento formal, negocio abstracto y de disposición (ya que puede tratarse de un acto debido). Según la RDGRN de 2 de noviembre de 1992, la causa puede ser la simple renuncia de derechos, pero debe expresarse. Todo ello objeto de estudio en el Tema 6.

Cualquiera que sea el criterio que se adopte, hay que tener en cuenta el

Art. 178 RH: 1. A los efectos del párrafo 1 del artículo 82 de la Ley, los representantes legales de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación necesitarán, para proceder a su cancelación, obtener las autorizaciones y observar las formalidades legales exigidas para la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos.

Para la cancelación por pago de la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor, bastará el consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.
Podrán practicarse las cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o que hubieren obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.
Igualmente se practicarán las otorgadas por los herederos fiduciarios o por los usufructuarios, cualquiera que sea el título de constitución del usufructo, cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, siempre que se invierta el importe de los derechos reales extinguidos en valores del Estado, depositados en un establecimiento bancario o Caja oficial a favor de quienes puedan tener derecho a tal importe.
Bastará el consentimiento del cónyuge a cuyo nombre aparezca constituido el crédito para la cancelación por pago de la hipoteca que lo garantice, aun cuando conste inscrita para la sociedad conyugal de aquél.

Art. 179: Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

Todo ello sin perjuicio de las especialidades forales.

Tratándose de inscripciones a favor de la Administración pública, tener en cuenta que conforme el art. 37.4 LPAAPP será título suficiente la certificación administrativa expedida por el órgano competente.

Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial

Art. 83 LH: Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria.

Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.

Concuerda el primer párrafo con el art. 524.4 LEC y tiene como excepción el supuesto del art. 82,2 LH o es un derecho sobre derecho y éste puede extinguirse por causas que constan en el Registro.

B) CANCELACIÓN CONTRA EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL

Procede cuando, concurriendo alguna de las causas que la determinan y no prestándose a ella el titular registral, la misma es decretada por la autoridad judicial, a instancia de persona interesada. La LH distingue según el origen del asiento a cancelar:

Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de escritura pública

Art. 82,3 LH: Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

Inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial

Art. 83,3 LH: También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Art. 84 LH: Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.

Por su parte, el RH acara y completa ambos preceptos legales, estableciendo:

Art. 174,3: Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de caducidad por ministerio de la Ley.

Art. 257,1 LH: Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.

Además, y por aplicación del principio de tracto sucesivo, es indispensable que el titular afectado por la cancelación haya sido parte en el procedimiento correspondiente.

Como regla especial,

Art. 180 RH: Cuando la cancelación de una inscripción deba hacerse en virtud de consignación, será preciso el mandamiento judicial a que se refiere el artículo 1180 del Código Civil, en el cual conste que se ha declarado bien hecha la consignación y se ordene la cancelación referida.

Art. 181: Lo dispuesto en los artículos anteriores deja a salvo el derecho de los interesados para hacer valer ante los Tribunales las acciones procedentes.

C) CANCELACIÓN SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL o automática

Art. 82,2 LH: Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.

Art. 174,1 RH: La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido.

Además, introducido por la Ley de 27 de diciembre de 2001,

Art. 82,5 LH: A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Se trata, por tanto, de un supuesto de “caducidad” de la inscripción, teniendo en cuenta el transcurso del plazo de prescripción del derecho y otro año siguiente más sin que consten los actos que señala el precepto. Se complementa por

También conforme el art. 82,2 LH procede la cancelación automática, art. 175 RH:

De hipotecas constituidas sobre el derecho usufructo.
De créditos o derechos no preferentes al del actor en caso de procedimiento de apremio.
De hipotecas a que hace referencia el art. 107.6 LH en caso de la resolución del derecho del concesionario.
De subhipotecas.
De hipotecas constituidas sobre bienes litigiosos.
De venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias, si la causa resulta inscrita, por cumplimiento de la misma. También sobre los derechos reales.

Art. 176: La inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley.

Art. 177: Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a derechos que se rijan por una normativa especifica, se sujetarán a lo dispuesto en ella.

La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos.

Como otros supuestos de cancelación automática incluye la doctrina:

La cancelación de menciones, derechos personales no asegurados especialmente y los derechos caducados (art. 98 LH y 353.3 RH).
RDGRN de 27 de marzo de 2000: cancelación por confusión de derechos.
R de 17 de octubre de 1994: en caso de hipoteca constituida en garantía de obligaciones, si se acredite fehacientemente que en fecha fijada como término para la garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la cual se constituyó.
R de 30 de mayo de 1980: hipoteca o ventas sujetas a condición resolutoria, cuando el pago se hubiese instrumentado por medio de letras de cambio.

DISTINCION DE ELEMENTOS DESCRIPTIVOS. Resolución de 20 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa de la registradora de la propiedad de Ayamonte, a inscribir una instancia por la que se solicita la cancelación de una mención.

Se discute si la expresión Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente, el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías que figura en la descripción de una finca constituye mención a los efectos del art. 29 LH o, por el contrario, resulta ser un elemento identificativo de la misma y, por tanto, delimitador del ámbito del dominio inscrito.

Sostiene la Dirección General que, como se ha considerado en diferentes resoluciones, sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que pudiendo acceder al Registro no lo han hecho. También ha considerado dentro del concepto de mención la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial no lo ha sido. Pero es evidente que la expresión controvertida en este caso no reúne las características de una mención en sentido técnico pues no hace referencia a un derecho, carga o afección y, además, en este caso la referencia a la existencia de un ferrocarril que divide la finca ya figuraba en una de las fincas que fueron agrupadas donde constaba expresamente que “está atravesada por la vía férrea de…, con una extensión de…” y que dicha finca consta con una cabida determinada “con exclusión de dicha faja, que no ha sido transmitida en la venta”, por lo que la simple supresión de la referencia al ferrocarril encubriría probablemente la incorporación de superficie nueva a la finca. En consecuencia, desestima el recurso.

Aclara que el supuesto es distinto al de la R 26/07/07 donde se consideró mención la referencia a una expropiación no inscrita, ya que si el titular registral, en uso de la relativa libertad que al efecto le concede el ordenamiento, inscribió como una única finca una porción de terreno con unidad de destino a pesar de estar atravesada por el ferrocarril, no puede posteriormente dejar sin efecto esa identificación sin más, obviando los requisitos que impone la legislación aplicable. (MN)