TEMA 29 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 29. Las notas marginales: Naturaleza, clases y efectos. Notas de haberse expedido la certificación de cargas en los procedimientos de ejecución: Sus efectos. Las notificaciones. Las menciones: Caducidad y cancelación.

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LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS
NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN: SUS EFECTOS
LAS NOTIFICACIONES
LAS MENCIONES: CADUCIDAD Y CANCELACIÓN

1.- LAS NOTAS MARGINALES: NATURALEZA, CLASES Y EFECTOS.

Desde un punto de vista formal, el asiento registral se define como la constatación gráfica, practicada con arreglo a Derecho en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos o negocios que, por su naturaleza, pueden acceder al Registro, no por conocimiento directo, sino extractándolos de otro documento con la finalidad de darlos a conocer a tercero y para que puedan surtir los efectos hipotecarios que les sean propios. El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que en los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas y concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Así pues, entre las distintas clases de asientos que recoge el citado artículo 41 se encuentran las notas marginales. ROCA SASTRE DEFINE las mismas como un asiento en general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica un derecho registrado o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación, o facilitar la mecánica de la oficina del registro. Lo cierto es que en la actualidad se ha extendido el uso de las notas marginales que cumplen funciones diversas, que no tienen fácil encaje en la clasificación que, de ROCA, como veremos más adelante.

Su NATURALEZA JURÍDICA, a semejanza de lo que sucede con las anotaciones preventivas, no es unívoca, ya que su realización obedece a muy distintos supuestos. No obstante, desglosando la anterior definición, presenta los siguientes caracteres:

a) Es un asiento en general accesorio porque, salvo cuando hace las veces de una inscripción o anotación preventiva, es un complemento de otro asiento.

b) Es en general definitivo o de duración indefinida, pues no tiene el carácter temporal de las anotaciones preventivas, duran tanto como el asiento principal que les sirve de soporte, excepto las notas marginales preventivas (art. 163 RH). Existen otras excepciones, notas con un plazo especial de caducidad:

– La nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas que debe extenderse en los expedientes de deslinde, tanto en la finca objeto de deslinde, como en las colindantes (art. 200 LH).

– La nota que constata en el registro el derecho de retorno arrendaticio (art. 15 RH).

– Las notas de expedición de certificación de cargas a efectos de expropiación forzosa.

– Las notas de afección fiscal de los impuestos de transmisiones, sucesiones o IRPF, en las ventas por no residentes, etc …

c) En general es de carácter positivo, con excepción de las notas que hacen las veces de una cancelación, extinguiendo otros asientos.

d) Se extiende al margen de otros asientos, en la parte izquierda de las hojas de los libros del Registro, donde existe un margen reservado para ellas, ajustándose a las instrucciones y modelos oficiales.

Las CIRCUNSTANCIAS que deben contener varían de unas a otras, si bien la doctrina considera generalizable, en cuanto a las notas de modificación jurídica, lo dispuesto en el artículo 56 del Reglamento Hipotecario sobre las notas marginales de cumplimiento de condiciones, las cuales deben expresar:

1) El hecho que se trate de acreditar.

2) El nombre y apellidos de la persona o personas que lo hubieren realizado.

3) El documento en virtud del cual se extienden.

4) El pago o la exención del impuesto.

5) Referencia al asiento de presentación del indicado documento.

6) Fecha y media firma del Registrador.

En cuanto a las circunstancias de las notas marginales de oficina, las mismas no requieren contenido especial, más que el necesario para cumplir la función de relación de asientos. Y las sucedáneas, requieren las mismas circunstancias que las de modificación jurídica, si bien con las pertinentes peculiaridades.

FUNDAMENTO GARCÍA GARCÍA: hay que buscarlo en el “principio de integración del folio registral”: si bien la titularidad, el acto jurídico y la finca están ya en el asiento principal, pueden necesitar de un complemento, concreción o advertencia que, si se hicieran por medio de una inscripción o anotación, impedirían que quedara debidamente perfilada la principalidad de la situación del asiento al que complementa; al quedar ambos en el mismo plano.

Para MANZANO SOLANO, la nota marginal encuentra su justificación en el que este autor llama “principio de integración del folio registral”, al facilitar la constancia, en el historial registral de la finca o fincas, de datos o circunstancias que, en sí mismos, podrán ser de naturaleza material o jurídica, pero que, en todo caso, tienen alcance jurídico-registral o publicitario-registral, necesarios para la adecuada interpretación de la situación jurídica de la finca.

Por lo que respecta a las CLASES de notas marginales, es clásica la clasificación de Roca-Sastre entre notas marginales de modificación jurídica, notas marginales de oficina y notas marginales sucedáneas. Dicha clasificación ha sido criticada por algunos autores como José Manuel García García, quien entiende que la misma es artificiosa, ya que la característica común e intrínseca a todas las notas marginales es su accesoriedad respecto a un asiento principal, al cual complementan o concretan, o recogen una advertencia relacionada con el contenido de dicho asiento. Es decir, no modifican el contenido esencial del mismo ni son sucedáneas de asientos principales, sino que los complementan o concretan. Asimismo, no existen tampoco notas de “oficina”, sino notas que realizan advertencias sobre operaciones registrales, de gran trascendencia a efectos de la publicidad formal y claridad del Registro y accesorias del asiento principal correspondiente.

Siguiendo la clasificación tradicional, debe distinguirse las siguientes CLASES:

1)Notas marginales de oficina:

Son aquéllas que tienen por finalidad relacionar y coordinar con brevedad unos asientos con otros, a fin de coordinar las operaciones registrales, constituyendo un medio que facilita el modo de llevar los libros del Registro. Dichas notas carecen por sí mismas de valor jurídico, pues desempeñan una función puramente mecánica, relacionando entre sí los asientos que guardan cierta conexión. Las extiende obligatoriamente el Registrador de oficio en los casos previstos en la ley. Así, como ejemplos se citan:

Nota al margen del Asiento de presentación, indicando los datos registrales del asiento practicado, o, en su caso, el hecho de haberse retirado el título presentado, la práctica de la anotación por defecto subsanable, la de desistimiento del asiento de presentación.
Nota al margen de la finca matriz, en los casos de modificación de entidades hipotecarias, conforme a los artículos 45 y ss. RH.
Nota al margen de un asiento cancelado con la referencia al asiento cancelatorio (artículo 195 Reglamento Hipotecario).
En los casos de doble inmatriculación, la nota al margen de la última inscripción de dominio de cancelación de los folios referidos a la misma finca (art. 209 LH).
La nota al margen del asiento rectificado, artículo 318 RH.

2) Las notas marginales de modificación jurídica.

Son las que consignan registralmente hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica registrada. Se caracterizan porque, a pesar de producir el efecto antedicho, no tienen la envergadura suficiente para provocar una inscripción. Se caracterizan por servir de complemento a las inscripciones. A título de ejemplo cabe mencionar:

La nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas en los expedientes de deslinde (200 LH).
La que constata la aceptación por el acreedor de la hipoteca constituida unilateralmente. (art. 141 LH).
La que hace constar el cambio de propiedad privada en pública o viceversa (art. 6 RH).
La que hace constar la condición de comunes de los bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges (art. 90.2 RH) o la justificación o confesión de la privatividad de un bien hechas con posterioridad a su inscripción (art. 95.6 RH), así como el carácter de reservables de los bienes hereditarios (art. 259 RH).
La que publica la iniciación del procedimiento de equidistribución (art. 5 RD 1093/97) o de expropiación forzosa (32 RH).
La que hace constar el cumplimiento de condiciones inscritas, de conformidad con el artículo 23 de la Ley Hipotecaria.
La de haberse terminado la obra nueva declarada en construcción, art. 47 RD 1093/97.
La de haberse expedido certificación de cargas en los procedimientos de ejecución, que luego se analizará.

3) Las notas marginales sucedáneas.

Realmente, son notas únicamente en la forma, pues en el fondo tienen un valor igual al asiento que representan. Son verdaderas inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones que, en virtud de preceptos especiales y por razones de simplificación de las operaciones del Registro, adoptan la forma de nota marginal. Pueden ser:

a) Sucedáneas de una inscripción, como la nota de asignación de bienes concretos en garantía de legítimas (art. 15.2 LH), o las notas de afección fiscal (art. 79 LGT).
b) Sucedáneas de una anotación, según DIEZ PICAZO, es la nota que constata en el Rº el derecho de retorno arrendaticio (art.15 RH), o la que hace constar la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción (art. 205 RH), o las notas que se deben extender en los supuestos de doble inmatriculación para dejar constancia de la iniciación del expediente o de la terminación del mismo por existir oposición de algún titular real afectado por la doble inmatriculación (art. 209 LH).
c) Las notas de cancelatorias que practica el Registrador de oficio en caso de caducidad de asientos de presentación, anotaciones preventivas (86LH), menciones, y las de cancelación de las inscripciones practicadas en el Libro de Incapacitados.

Por lo demás, las notas marginales sucedáneas se practicarán teniendo en cuenta las circunstancias que exigiera el asiento al que suplen, e incluso, según la doctrina, las propias del art. 56 RH convenientemente adaptadas.

4) Notas de publicidad-noticia.

Actualmente cabe añadir otro grupo de notas marginales, que no producen efectos propiamente jurídicos, sino que se limitan a proporcionar lo que se ha llamado “publicidad noticia”. Paradigma de ellas son las previstas en la normativa urbanística, las cuales, como dicen los arts. 67.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y el art.73 RD 1093/97, de 4 de Julio “no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiere el título que las originara”, salvo que otra cosa se establezca expresamente. Sería el caso, por ejemplo, de la nota en la que consta, en su caso, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera (art. 9 LH), o las notas que reflejan la situación urbanística de la finca, que prevé el capítulo X del RD 4-julio-1997 (condiciones impuestas sobre determinadas fincas, declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales y la acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico)

Su estudio se hace en los temas pertinentes.

2.- NOTAS DE HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

En todos los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles inscritos en el Rº se prevé la expedición por parte el Registrador de una certificación de dominio y cargas de la finca objeto de la ejecución; extendiéndose al margen de la inscripción de hipoteca o de la anotación de embargo una nota expresiva de haberse expedido dicha certificación, su fecha y procedimiento a que se refiere, está previsto tanto en el procedimiento ejecutivo ordinario (art. 656 LEC), en el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados (129 LEC y 688 LEC), en el extrajudicial (236 RH), en el procedimiento administrativo de apremio (art. 170 LGTributaria 17/12/2003).

De estos preceptos y del artículo 143.2 del Reglamento Hipotecario resulta que:

La certificación se expide a requerimiento del Tribunal, del Procurador del ejecutante debidamente autorizado por el Letrado de la Administración de justicia, o del Notario en su caso. Habrá de contener la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien embargado, es especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven, o, en su caso, que se halla libre de cargas.
La nota se pone al margen de la anotación preventiva de embargo o de la inscripción de hipoteca.
En ella se hará constar que se ha expedido la referida certificación, expresando el procedimiento para el que se expide, las fechas del mandamiento y de su presentación y la fecha de la certificación.

Los EFECTOS de estas notas marginales pueden concretarse del siguiente modo:

Ante todo, constituyen un aviso o admonición a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca de la existencia de un procedimiento ejecutivo en marcha, de modo que no podrán invocar se desconocimiento. Como consecuencia de ello, los titulares de asientos posteriores a la nota de expedición de la certificación de cargas no recibirán posteriormente notificación o comunicación alguna, sin perjuicio de puedan intervenir en el proceso en la medida en que la situación o estado de éste lo permita. Así lo establece respecto al procedimiento ejecutivo ordinario por ejecución de anotación de embargo, el art.659.1 LEC, respecto al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados el párrafo 1º del art. 689 LEC y respecto a la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario, el art 236 d).2 del RH.

En cambio, los titulares de asientos posteriores al del gravamen ejecutado que figuren en la certificación, y por lo tanto anteriores a la nota marginal de haberse expedido la certificación, deben ser notificados por el Registrador, o el Notario, según el tipo de procedimiento, a los efectos de que puedan intervenir en el mismo.

Esta publicidad genérica que produce la nota marginal se complementaron la advertencia que ha de consignarse en la nota de despacho de cualquier procedimiento que se inscriba o anote con posterioridad, pues como dice el art.434 RH, si respecto de la finca consta la expedición de la certificación de cargas prevista en el art.656 LEC, en la nota de despacho se hará relación circunstanciada del procedimiento para el que se expidió la certificación. El mismo sistema se aplica a los titulares de derechos reflejados en títulos meramente presentados en el momento de expedirse la certificación, titulares que no deben ser notificados por el Registrador (a los efectos del art.659 LEC), pero si los títulos llegan a inscribirse o anotarse, habrá de consignarse en la nota de despacho el estado de la ejecución según resulte del Rº (art.353.1 RH).

La principal diferencia entra el procedimiento de ejecución derivado de la anotación de embargo y el de ejecución directa y extrajudicial es que, en el primero la falta de comunicaciones del Registro no vicia de nulidad el procedimiento porque la propia anotación de embargo ya pone de manifiesto la existencia de una obligación incumplida y la puesta en marcha de una procedimiento para hacerla efectiva (art. 660.2 LEC); en cambio, la falta de notificación o comunicación vicia de nulidad el procedimiento de ejecución hipotecaria directa o extrajudicial, ya que hasta que no se practica en el Registro la nota marginal de expedición de certificación de cargas no se conoce que está en trámites dicha ejecución (arts 692.3 LEC y 132.2 , 134.1 LH y 236 b) RH).

Como otros efectos destacar:

Según el art. 656, en todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

El artículo 656. 2 LEC, señala para el procedimiento ordinario, que: “El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial (ahora, Letrado de la Admón de Justicia) y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido”.

El art.135 LH dispone: “El registrador deberá comunicar al Juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución”.

En orden a las cancelaciones a practicar como consecuencia de la ejecución:

El art. 674 de la LEC, señala “A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.”

El art. 134 LH: “El testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.

Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”

En caso de ejecución judicial basada en la inscripción de hipoteca, la nota marginal expresiva de la expedición de certificación impide que pueda cancelarse la hipoteca mediante escritura pública de carta de pago otorgada por el acreedor consintiendo la cancelación, mientras no se cancele dicha nota por orden de la autoridad que conoce del procedimiento. Así lo declaró la DGRN en Res. 24 abril 1991, para evitar que, por desconocimiento del Juez, pueda proseguirse la ejecución de una hipoteca ya extinguida, y así lo recoge el art. 131 LH y el art.688.2.2 LEC, como se estudia en el tema correspondiente.

Para el caso de que se dé la misma situación en el procedimiento de venta ante notario, dispone el art.236.d RH que el Registrador comunicará inmediatamente la presentación de la escritura al Notario ante el que se sigue la ejecución.

La nota no es obstáculo para cancelar la hipoteca a cuyo margen consta, en virtud de la ejecución de una carga anterior inscrita de rango preferente, así lo estima la DG (R. 19/2/2016) basándose en el art. 134 LH; tampoco impide la cancelación de la inscripción con nota, por caducidad del asiento principal, vía 82-5 LH, , pero el plazo habrá de computarse desde la fecha de la misma nota (R. 4/6/2005).

3.- LAS NOTIFICACIONES.

Determinadas disposiciones, en casos concretos, imponen al Registrador una actividad específica de comunicación o notificación. La finalidad es contribuir preventivamente a la seguridad del tráfico en algunos casos y, en otros, facilitar que sean conocidos por los interesados los procedimientos que pueden afectar a sus derechos o los asientos que puedan afectar a los procedimientos ya iniciados. Siguiendo a Peña, las notificaciones o comunicaciones pueden clasificarse:

1) Notificaciones a que está obligado el Registrador para contribuir preventivamente a la seguridad del tráfico:

a) Notificaciones promovidas por Notario: el Notario, antes de autorizar una escritura de adquisición de inmuebles, o derechos reales sobre ellos, tiene, como regla general, el deber de solicitar del Registro información adecuada sobre descripción, titularidad, cargas y limitaciones de la finca (175 RN); y el Registrador, expedida la nota con la información requerida, conforme al artículo 354 del RH, deberá comunicar también al Notario, dentro de los 9 días naturales siguientes, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario títulos que afecten a la información proporcionada o el recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.

c) Las que imponen las leyes en materia de blanqueo de capitales, remitiendo a la Administración la información correspondiente.

2) Comunicaciones a que está obligado el Registrador en relación con actuaciones o procedimientos ya iniciados:

a) Las notificaciones personales y/o por edictos insertados en el BOE, que, según los casos, debe hacer el Registrador, en los procedimientos inmatriculadores (arts. 203.1, 204, 205 y 206 LH); así como en el procedimiento del art. 199 LH destinado a completar la descripción literaria de la finca inscrita, acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica; en el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos (201); en el procedimiento para inscribir los derechos reales sobre fincas ajenas no inscritas (203.2); en el de reanudación del tracto interrumpido (208); subsanación de la doble inmatriculación (209); o, en fin, el expediente de liberación de cargas y gravámenes del art. 210.

b) Las que deben hacerse a la DG de Patrimonio del Estado en el supuesto del Art. 163 de la Ley 33/03.

e) Notificar a los titulares inscritos el hecho de haberse practicado anotación preventiva de deslinde del dominio público marítimo-terrestre, en relación con bienes de dichos titulares, con el fin de que éstos, ejercitando las acciones judiciales oportunas, puedan evitar la conversión de la anotación en inscripción (art. 29 Reglamento Costas).

f) Notificar la calificación negativa, conforme al art. 322 LH, y hacer los traslados y notificaciones del recurso, a que se refiere el art. 327 LH.

g) La notificación al Ayuntamiento de la inscripción de la Obra Nueva en los casos del artículo 28.4 de la Ley del suelo de 2015 y los arts 52 RD 1093/97, y 54 del mismo. (también art. 27.2.b) Ley del Suelo, en la redacción dada por el RD 8/2011.)

h) La notificación a la Comunidad Autónoma correspondiente prevenida por el art. 65.2 de la ley del Suelo respecto a la práctica de los asientos de inscripción de obra nueva, propiedad horizontal, parcelación y reparcelación, y conjuntos inmobiliarios.

i) Las comunicaciones que debe realizar el Registrador en los procedimientos judiciales de ejecución, a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (art. 659 LEC para el procedimiento ejecutivo ordinario y 689 para el ejecutivo directo). Respecto a dichas notificaciones, hay que tener en cuenta que: a) No basta comunicación o llamamiento generalizado si se trata de titulares perfectamente determinados según el Registro. b) Como tiene declarado el TC, la comunicación debe haberse intentado en el domicilio que figure en el Registro, sin que pueda acudirse directamente al llamamiento por edictos. c) Si no es el Registrador el encargado de verificar las comunicaciones conforme al art. 659 LEC, deberá controlar que éstas hayan sido debidamente practicadas por el Notario u órgano actuante, pero teniendo en cuenta que, tratándose de ejecución no hipotecaria, ni la nota marginal ni las comunicaciones pueden considerarse trámites esenciales cuya omisión impida inscribir la adjudicación. d) El requisito de las notificaciones es manifestación del principio de tutela judicial efectiva del art. 24 CE, a través del principio de legitimación registral del art. 1.3 LH, pues los asientos se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales, de modo que el titular registral nunca puede quedar en situación de indefensión debiendo ser citado, notificado o demandado en los expedientes o procedimientos que puedan afectar a su derecho. Y en cuanto a la forma de las notificaciones debe tenerse en cuenta el contenido del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, en su apartado primero.

j) El mecanismo de las notas marginales de expedición de certificación de cargas se ha previsto también en materia de expropiación forzosa (art. 32 RH) y en ciertas actuaciones urbanísticas (art. 5 y 22 RD 1093/97 4 julio).

4.- LAS MENCIONES. CADUCIDAD Y CANCELACIÓN

Consisten las menciones, en la alusión o indicación simple pero expresa en un asiento, de la existencia de alguna carga, gravamen o derecho real inmobiliario que no está previamente inscrito, que se hace al practicar alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible, en el que tal carga, gravamen o derecho se hallan meramente relacionados, más no constituidos en dicho título, ni en ningún otro asiento del Registro.

El término carga o gravamen real, debe entenderse en sentido amplio, comprensivo no sólo de derechos reales limitados, sino también de gravámenes resolutorios o restitutorios o prohibiciones de disponer, siempre que estén dotados de transcendencia real, excluyéndose la hipoteca, que no puede mencionarse hasta que se inscriba por ser de inscripción constitutiva.

Según ello, no serán verdaderas menciones:

1) Las indicaciones de derechos personales, no asegurados especialmente, ni la de los legados no legitimarios no anotados preventivamente dentro del plazo legal (art. 98LH)

2) Las expresiones de cargas y gravámenes, cuya existencia y constitución es registralmente conocida, como son:

– las limitaciones y condicionamientos de transcendencia real establecidos en el mismo título que se inscribe o anota, y que es necesario hacer constar, conforme al art. 51 RH, para dar a conocer la extensión del derecho real que se inscribe.

– y lo que los autores denominan “arrastre” de cargas, es decir, el reflejo que en un asiento se hace de las cargas y limitaciones que afectan a la finca y que constan adecuadamente registrados en asientos anteriores.

3) Finalmente, tampoco lo serán, a pesar de la terminología del art. 15 LH, la afección real de los bienes hereditarios en garantía de pago de las legítimas del tipo regulado en tal precepto.

En lo relativo a sus efectos, hay varias posibilidades:

a) Concederles efectos contra terceros, sistema que siguió la LHipotecaria de 1909.

b) Concederles efectos contra terceros, pero sólo por tiempo limitado, transcurrido el cual, la mención caducaría, debiendo cancelarse. Este sistema supondría una reserva de rango sujeta a caducidad.

c) E impedir su acceso al Registro, expulsándolas del mismo y negándoles todo efecto registral, que es el sistema seguido por la reforma 44-46. Por ello, respecto al régimen jurídico de las menciones hemos de distinguir dos supuestos: a) Las que el 1 de julio de 1945 (fecha de entrada en vigor de la Ley Hipotecaria) tenían quince años o más de fecha y las que, no teniéndolos, no fueron inscritas o anotadas en un plazo de dos años, las mismas están caducadas y deben cancelarse de oficio o a instancia de parte (disp. Trans. 1ª).

La actual Ley Hipotecaria no admite las menciones, ya que conforme al artículo 51 del Reglamento Hipotecario las inscripciones no pueden expresar estipulaciones, pactos o cláusulas que carezcan de trascendencia real (art. 51.6 RH). A su vez, el artículo 98 de la Ley Hipotecaria dispone que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta ley y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada y el artículo 51.7 RH recoge que en ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente, así como que las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción.

No obstante, si por error u otra causa tuvieran acceso al Registro, se aplicarán las siguientes reglas:

1) El artículo 29 de la Ley Hipotecaria que dispone la fe pública del registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Según Roca Sastre ello significa que la mención de un derecho no enerva la buena fe del tercero hipotecario, pues es como si la mención no figurase en el Registro, sin perjuicio de que, existiendo el derecho y conociéndolo el tercero por la realidad extrarregistral, pierda su buena fe. Además, son inoponibles al tercero que inscribe, conforme al art. 32 LH; y no son causa de nulidad o resolución que conste explícitamente en el Registro a los efectos de perjudicar a los terceros adquirentes en los términos del art. 34 LH.

2) El artículo 98 de la Ley Hipotecaria que recoge: los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada. Además, pues, de negar toda eficacia a las menciones, se las declara cancelables (en este sentido la R. 9/7/2015). Para Roca es parte interesada para solicitar la cancelación el dueño de la finca o el titular del derecho real a los que afecte la mención y quien tenga interés por otro concepto en que la mención se cancele. La solicitud puede hacerse en una instancia separada por escrito o en el cuerpo de una escritura u otro documento público. También se entiende solicitada por el sólo hecho de pedir una certificación de cargas o la práctica de cualquier asiento sobre la finca o derecho real afectado, de conformidad con lo prevenido por el artículo 353.3, párrafos 1 y 2, del Reglamento Hipotecario. Dicha cancelación se practicará por nota marginal y una vez practicada, no cabe recurso gubernativo pues se trata de un asiento registral bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Ahora bien, cuestión fundamental es determinar cuándo estamos o no ante una verdadera mención. RDGRN 24 de febrero de 1993: el principio de salvaguardia judicial de los asientos ya practicados impone una especial prudencia en el momento de decidir cuáles son las expresiones de gravámenes que, como simples menciones deben ser cancelables sin el consentimiento y sin la audiencia siquiera de quienes aparecen como titulares, sobre todo teniendo en cuenta que nuestra misma legislación no parece haber excluido enteramente las llamadas menciones (éstas aparecen en las inmatriculaciones de nuda propiedad, de una cuota en condominio, del dominio directo o del útil…) y cuando además no sea fácil saber si estamos ante simples menciones o si estamos ante inscripciones cuya nulidad por la omisión de alguna de sus circunstancias esenciales no daría lugar a esa cancelación casi automática, sino a la cancelación o rectificación que exige otra titularidad y otras garantías, incluso, ordinariamente, la previa resolución judicial.

Sostiene la Dirección General (R. 20/6/2011) que, como se ha considerado en diferentes resoluciones, sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que pudiendo acceder al Registro no lo han hecho. También ha considerado dentro del concepto de mención la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial no lo ha sido.