TEMA 3. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 3. La legislación hipotecaria en España. La Ley de 8 de febrero de 1861. Génesis de la misma; trabajos preparatorios; principios que la inspiran. Reforma de 1869. Reforma de 1909.

Temas más cercanos en programas actuales:

Registros: Tema 1. El Registro de la Propiedad: concepto y fines. Sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. La Ley Hipotecaria y el Código Civil.

Tema 2. La legislación hipotecaria en España. Evolución histórica: especial examen de la reforma de 1944-1946 y modificaciones posteriores.

Notarías: Tema 1. El Registro de la Propiedad: concepto y fines. Sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. La legislación hipotecaria en España: especial examen de la reforma de 1944-1946 y modificaciones posteriores. La Ley Hipotecaria y el Código Civil.

1.- La legislación hipotecaria en España

Como dice RICO MORALES, el proceso de una legislación hipotecaria en España se inicia con la sustitución del Registro de cargas creados por las pragmáticas de 1539 y de 1768 creadoras, respectivamente de los Registros de Tributos Censos e Hipotecas y de los Oficios y Contadurías de hipotecas, que se mostraron insuficientes para ofrecer un mínimo de protección y seguridad a los adquirentes, por un verdadero Registro de la propiedad.

Esa necesidad de un registro de la propiedad aparece en los inicios del siglo XIX, y venía determinada por los cambios en la estructura social del país que se fundaban en razones tanto económicas y sociales ( la sustitución del antiguo régimen de la Propiedad, por una idea liberal de la misma, basada en la libre circulación de la riqueza) como razones jurídicas ( la necesidad de movilizar el crédito territorial, asentando para ello la hipoteca en sólidas bases de seguridad jurídica)

Ya la exposición de motivos de la primera ley hipotecaria expone el porqué de una reforma del sistema: para dar certidumbre al dominio a los demás derechos reales sobre la cosa; para posibilitar la libre circulación de la propiedad inmobiliaria; y para asentar sobre sólidas bases al crédito territorial.

Y para realizar esas funciones, los legisladores creían necesario garantizar la protección de los adquirentes de derechos sobre inmuebles, eliminar las hipotecas tácitas, legales y generales, y posibilitar una prueba clara y sencilla de la adquisición del dominio y demás derechos reales a sus titulares.

Para lograr esos fines, se optó en un principio por una regulación conjunta con el código civil, pero por motivos de urgencia se adelantó la reforma de la legislación hipotecaria de forma separada, teniendo los siguientes caracteres:

-es una legislación de carácter especial: se regula separada del código civil ante el fracaso de la codificación unitaria.

-Es una legislación general: de aplicación para todo el territorio, sin perjuicio de tener en cuenta los derechos forales en sus instituciones específicas.

-Es una legislación innovadora, que supuso un reforma radical del sistema legal español.

-Es una legislación de protección al tercero: se distinguen en las transmisiones inmobiliarias las relaciones entre las partes, que se rigen por el código civil, y los efectos de las mismas en cuanto a terceros, que se regirán por la legislación hipotecaria.

2.- LA LEY DE 1861: GÉNESIS DE LA MISMA; TRABAJOS PREPARATORIOS; PRINCIPIOS QUE LA INSPIRAN

A – GÉNESIS: LOS PROYECTOS DEL C.C.

1 – Proyecto de 1836. encargado a Manuel Mª Cambroriero y a su muerte redactado por Tapias, Vizmanos y Ayuso.

De tendencia germanista, estableció los principios de publicidad y de especialidad. Y se limitaba la toma de razón a las hipotecas
Se admitían además de las hipotecas convencionales y legales, las judiciales, sustituidas después por anotaciones preventivas.

. Establecía la llevanza del Registro Público por conservadores o encargados.

2 – Proyecto de Ley de bases del .C.C. de 1843.

Las bases relativas al derecho inmobiliario registral son:( bases 50, 51 y 52)

– No se reconocerá acción hipotecaria sino sobre finca o fincas determinadas, y en virtud de toma de razón en el Registro público.

-: sistema de folio real, pues el objeto de la registración era la finca

-: extiende la publicidad a todos los actos constitutivos o traslativos del domino

La inscripción es necesaria pero no constitutiva.

3 – Anteproyecto de 1848 Encomendado a Luzuriaga. Aprobadas las bases, se hizo necesario redactar los artículos correspondientes.

En cuanto al carácter de la inscripción, prevaleció la inscripción declarativa, pero necesaria para la eficacia frente a tercero. La Base 52 quedó sustituida por un precepto que disponía que «para que produzcan efecto en cuanto a tercero los títulos constitutivos y traslativos de dominio, tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razón de bienes raíces en el Registro público»

4 – Proyecto de 1851.

Recoge el principio de tracto sucesivo y la necesidad de titulación auténtica.
Se desconoce la calificación registral en sentido estricto, pero contiene un germen de la misma, pues el tenedor del Registro tenía facultades para extractar el título y no simplemente para transcribirlo.
Recogía la inscripción declarativa diciendo que «ninguno de los títulos sujetos a inscripción surte efecto contra tercero, sino desde el momento en que ha sido inscrito en el Registro Público»
Diseña las líneas maestras de la hipoteca sobre los principios de publicidad y especialidad.
Reguló las anotaciones preventivas, incluyendo las de demanda, embargo, secuestro y títulos defectuosos; y las llamadas subinscripciones, que modificaban una inscripción anterior sin suprimirla.

B – TRABAJOS PREPARATORIOS DE LA LEY HIPOTECARIA.

El fracaso del proyecto de 1851 retrasó la codificación civil, pero la necesidad de un nuevo sistema hipotecario seguía latente.

1 – R.D. 8 VIII 1855. Ordenó a la Comisión la elaboración de un Proyecto de Ley de Hipotecas y Aseguración de la Propiedad Territorial.

2 – La ley de Bases de 3 VI 1857. La Comisión la presentó a las Cortes como proyecto de Ley. El contenido fundamental de las bases era:

* Base primera. Obligatoriedad de la inscripción de la adquisición, transmisión, modificación o extinción de los bienes inmuebles y derechos reales.

* Base segunda. Necesidad de que toda hipoteca fuese especial.

* Base tercera. Necesidad de «adoptar las disposiciones convenientes para preservar en lo sucesivo los derechos protegidos en la actualidad por las hipotecas legales»

* Base cuarta. Adopción de un procedimiento para la liberación o expresa constitución de las hipotecas tácitas y de las responsabilidades ocultas sobre inmuebles.

* Base quinta. Sujetó los Registros a la dependencia del ministerio de Justicia y estableció la conexión fiscal de los mismos.

* Base sexta. Ordenaba la adopción de las disposiciones necesarias para asegurar el principio de la publicidad de los Registros, su exactitud y custodia, y la responsabilidad de sus funcionarios.

* Base séptima Inscripción de los derechos no registrados hasta el 23 V 1845.

La ley de Bases fue aprobada en el Congreso, pero no en el Senado, donde la comisión nombrada no llegó siquiera a dar dictamen.

3 – Aprobación de la Ley hipotecaria. Ante ello, el Gobierno presentó, no de una ley de bases, sino un proyecto articulado.

– El anteproyecto fue muy extenso, pues también comprendía el proyecto de Reglamento, y en las discusiones de la comisión, muchos preceptos reglamentarios pasaron a formar parte de la ley.

– El proyecto fue aprobado por ambas cámaras, y sancionado el 8 II 1861, entrando en vigor el 1 I 1863.

– La Exposición de Motivos fue redactada fundamentalmente por GÓMEZ DE LA SERNA, calificándose por la doctrina como «obra maestra de nuestra literatura jurídica», no solo por su perfección literaria sino también por la forma de explicar los principios y líneas directrices del sistema.

– Por R.D. 21 VI 1861 se aprobó el RH, y en la misma fecha, la «instrucción sobre la manera de redactar los instrumentos públicos sujetos a Registro», dirigido a los Notarios.

C – PRINCIPIOS QUE LA INSPIRAN.

1 – Consideración general. Se discute si la Ley es de inspiración germánica o latina.

* Según DÍEZ PICAZO, no puede hacerse esta simplificación. Puede apreciarse el influjo de textos concretos, pero no de sistemas generales. Destacan el proyecto ginebrino de 1827 y la ley belga de 1851; y en menor medida la ley francesa de transcripciones de 1855, y las leyes de Sajonia, Baviera y Prusia.

* Resumiendo, responde a principios germánicos y latinos, configurando un sistema mixto.

* Se sigue el sistema de folio real: estableciéndose un registro de fincas y no de propietarios.

*sigue el sistema de extracto del titulo

*y respeta la teoría del título y modo

2 – Principios de la ley de 1861. Vamos a referirnos a una parte material, y a otra formal.

A) Parte material. Encierra el contenido sustantivo y permite una doble distinción: el régimen registral y las hipotecas.

1- Régimen registral. Se ocupa de la finca y su inmatriculación, de los actos y derechos inscribibles, de los efectos de la registración y de las anotaciones preventivas:

Permitió la inmatriculación de títulos públicos anteriores a 1 I 1863.
Inscripciones de posesión. Se admitieron en el deseo de que accedieran al Registro situaciones no consolidadas.
Regula las AP, contemplando las del actual A. 42, salvo la de derecho hereditario, introducida en 1944 y de rectificación de errores en los asientos introducida en 2001.

Como principios que rigen los efectos de la inscripción, los de legitimación, fe pública, prioridad e inscripción.

– Principio de fe pública:

La polémica entre los autores monistas y dualistas del tercero hipotecario tiene su origen en la Ley 1861:

a) Para los autores monistas, la ley pretendió establecer el sistema germánico de fe pública registral, aunque lo hizo de forma incompleta y negativa:

* No se recogió la presunción de exactitud

* Pero sí la de integridad en el art. 23.

b) Para los autores dualistas, la ley contempla dos terceros hipotecarios:

* El tercero fundamental era el del art. 23, (actual 32), bajo el principio de que lo no inscrito es inoponible al tercero que inscribe.

* El tercero de la fe pública registral, se recoge como complemento, para el caso patológico de la nulidad o resolución, como excepción al art. 33.

Regulación de las acciones respecto a tercero. Para superar los efectos en cadena de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias respecto a terceros, el art. 36 L.H. (hoy 37) estableció que «las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos «.

– Principio de inscripción. La inscripción, no es constitutiva, ni obligatoria, sino voluntaria y con efectos de inoponibilidad de lo no inscrito. La EM parecía configurar la inscripción como modo de adquirir respecto de terceros, sin necesidad de tradición, aunque el CC consagró la teoría del título y el modo.

2- Derecho real de hipoteca.

El principio de publicidad determina la desaparición de las hipotecas tácitas, que se transforman en hipotecas legales, pero expresas, debiendo inscribirse.

El principio de especialidad determina la desaparición de las hipotecas generales, exigiendo que recaigan sobre bienes determinados.

La inscripción de la hipoteca era necesaria para su eficacia respecto de tercero, pero no entre las partes.

B) Parte formal. Se ocupa de los requisitos de los asientos, la rectificación de errores en los asientos, la publicidad formal, la organización de los Registros, del Cuerpo de Registradores y de la Dirección e inspección de los Registros.

Como principios que rigen los presupuestos de la inscripción, los de rogación, legalidad, tracto sucesivo y especialidad.

– Principio de especialidad: el Registro se organiza conforme al sistema de folio real, aunque se admitían dos clases de libros: el del Registro de la Propiedad y el especial de hipotecas

CRÍTICA.

* ROCA criticó la Ley por tener un plan anticientífico de distribución de materias, por su exposición analítica, casuista y fragmentaria y por sus reiteraciones y confusiones, dada la novedad de la materia.

* Frente a sus inconvenientes, CHICO destaca sus ventajas, principalmente instaurar en España un sistema de seguridad jurídica preventiva.

3.- Reforma de 1869

A – CAUSAS DE LA REFORMA:

Las dificultades de la implantación del sistema de la LH.
Facilitar la inscripción.
Condicionar la protección derivada del principio de fe pública, cuyos radicales efectos alarmaron a la doctrina tradicional.
El robustecimiento del crédito territorial, modificando las hipotecas.

B – desarrollo. La ley fue presentada a las Cortes en Marzo de 1869, aprobándose el 21 Diciembre de ese año.

C – ASPECTOS DE LA REFORMA.

A) Parte material.

1- Régimen registral.

Facilitación de la inscripción.

* En la inmatriculación por título público sustituyó el requisito de la antigüedad del título por el de la antigüedad de la adquisición que debía acreditarse fehacientemente con anterioridad al 1 I 1863.

*Se precisan e intensifican los efectos de los asientos de presentación.

*Se prohíbe extender asientos de presentación los días feriados.

* Para las inscripciones de posesión admitió además de las informaciones posesorias testificales, admitidas por la ley 1861, las expedidas por los alcaldes con referencia a los amillaramientos.

Principios que rigen los efectos de la inscripción:

– Principio de fe pública.

* Quedó desvirtuado, pues la preocupación por el problema del título falso llevó a establecer un sistema de notificaciones a los titulares precedentes que, según el Registro, hubieran poseído los bienes en los veinte años anteriores, sistema que no llegó a aplicarse en la práctica.

* Se estableció la vacatio de 5 años del principio para las adquisiciones procedentes de herencia o legado.

– Principio de prioridad. Se amplía el plazo del asiento de presentación a 30 días, y los efectos de dicho asiento.

2- Derecho real de hipoteca.

Se amplió el número y supuestos de bienes hipotecables
Introdujo la hipoteca en garantía de obligaciones endosables o de títulos al portador.
Equiparó las provincias y los pueblos al Estado a efectos de la hipoteca legal por contribuciones.
Reformó el procedimiento de ejecución

B) Parte formal.

Se restablece la DGRN que fue suprimida con posterioridad a la L. 1861.
Se estableció el sistema de oposiciones para el ingreso en el cuerpo de Registradores.

Principios que rigen los presupuestos de la inscripción:

– Principio de especialidad:

* Permitió la inscripción como una sola finca de varias parcelas dadas a distintos dueños útiles, pero con un sólo señorío directo.

* Creó el sistema de inscripciones concisas, en relación a los títulos que comprendan varias fincas.

* Se suprimen los Libros de hipotecas, que pasan a inscribirse en el folio de la finca.

D – NORMAS posteriores. Hasta enlazar con la reforma de 1909, destacan el Reglamento Hipotecario de 29 X 1870, y las ss disposiciones:

* La Ley 2 XII 1872 crea el Banco Hipotecario de España.

* La ley 15 VIII 1873 de reconstrucción de Registros destruidos.

* La ley 21 VII 1876, crea el cuerpo de aspirantes y permite la división de Registros.

* La ley 17 VII 1877:

+ Exceptuó a los legitimarios de la suspensión de efectos de las inscripciones de herencia o legado

+ Introdujo en el art. 34 la onerosidad del tercero.

4.- Reforma de 1909.

A – CAUSAS DE LA REFORMA

1 – La publicación del C.c. en 1889, exigía su coordinación con la LH, consagrando el sistema de dualidad legislativa con gran respeto hacia la LH, si bien introdujo modificaciones:

605CC El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

1875CC Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad

Así el CC introdujo la inscripción constitutiva de la hipoteca.

y estableció la eficacia real del pacto de retroventa:

* La consecuencia práctica fue la utilización del retracto con fines de garantía, pues aseguraba mejor el interés de los acreedores que el entonces lento procedimiento ejecutivo de la hipoteca.

* Por ello, se pretendió revitalizar la hipoteca, estableciendo un procedimiento judicial sumario de ejecución, importado de la ley hipotecaria de ultramar.

2 – La reforma también pretendió la potenciación de los efectos de la inscripción.

B – AntecedenteS DE LA REFORMA. Pueden citarse, la Ley Hipotecaria de Ultramar de 1893, y los proyectos de 1888-1890, de 1894, de 1902 y de 1903.

C – Desarrollo.

El impulso definitivo se produce con la presentación en el Senado del proyecto de reforma de 1908.
El proyecto fue aprobado por la comisión mixta Congreso-Senado, dando lugar a la L. 21 IV 1909, concediéndose autorización al gobierno para que redactase un nuevo texto en el plazo de 8 meses sometiéndose a 3 directrices:

-suprimir los artículos derogados por el CC

-Armonizar los textos legales contradictorios

-Sistematizar su contenido

Por ley 16 XII 1909, el Gobierno publicó el texto articulado de la ley hipotecaria.

D – ASPECTOS DE LA REFORMA.

A) Parte material.

1- Régimen registral.

Inmatriculación. Trasladó la fecha tope de los documentos inmatriculadores al 1 enero 1909
Inscripciones de posesión. Prácticamente se equiparan a las de dominio, regulándose su conversión en inscripciones de dominio por el transcurso de 30 años y la prescripción extraordinaria.

Principios sustantivos:

– Principio de legitimación.

* El Art. 24 introdujo la exigencia de previa o simultánea demanda de nulidad o cancelación del asiento cuando se ejercite una acción contradictoria con el derecho inscrito e impuso el sobreseimiento de todo proceso de ejecución sobre bienes inscritos a nombre de persona distinta del demandado.

* El Art. 41 introdujo la presunción “iuris et de iure” de que titular inscrito era poseedor de la finca, quedando autorizado para obtener esa posesión, por un procedimiento sumario y poco considerado con el ocupante de hecho.

Con ello pretendió resolver el problema de las relaciones entre tradición e inscripción: la presunción inatacable de que el titular inscrito era poseedor, permitía al accipiens dar por cumplido el requisito de la tradición con el mero otorgamiento de la Escritura, cualquiera que fuese la situación real del inmueble.

– Principio de fe pública.

* Siguió desvirtuado por las notificaciones.

* Limitó a dos años la “vacatio” en las adquisiciones por herencia o legado.

2- Derecho real de hipoteca.

Precisa la extensión objetiva de la hipoteca, siendo necesario pacto para extenderse a los bienes muebles, frutos y rentas.

Introduce la hipoteca en garantía de cuentas corrientes, y precisa el régimen de la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador.

Introduce el sistema de subsistencia de cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta, y de purga o cancelación de las cargas posteriores.

Reguló el procedimiento judicial sumario.

B) Parte formal.

Principios formales:

– Principio de legalidad. La calificación registral se extendió a “la validez del acto dispositivo”, a la forma y el procedimiento en los documentos judiciales y administrativos. Se recoge la distinción entre faltas subsanables e insubsanables.

– Especialidad. Sufrió un retroceso, al admitir que se inscribiese en hoja registral especial, bajo un sólo número, los derechos reales (salvo la hipoteca) que gravasen dos o más fincas.

E – disposiciones posteriores. Entre la reforma de 1909 y la de 1944-46, destacamos:

1 – Como normas complementarias:

El Reglamento de 6 VIII 1915
Y las Órdenes de 1909, para facilitar la mecánica de la caducidad de los asientos de las Contadurías de hipotecas y de 1920, sobre recurso gubernativo contra la calificación.

2 – Y como disposiciones modificativas:

Las sucesivas leyes de 1922, 1932, sobre prórroga de la fecha límite de los documentos inmatriculadores, sistema sustituido por la de 21 VII 1934 por el actual de publicación de edictos.

El R.D. 13 VI 1927:

* En los expedientes de dominio, su eficacia cancelatoria de los asientos contradictorios se condiciona por su antigüedad

* Reduce a 10 años el tiempo necesario para convertir en inscripciones de dominio las de posesión.

* Convirtió la presunción de posesión en iuris tantum y permitió al tenedor de la finca oponerse al lanzamiento demostrando que tenía título para poseer.

La Ley 18 XI 1938, para la reconstrucción de Registros.

La ley 26 X 1939, que modificó la constancia de la PH en el Registro.

La ley 11 VII 1941, para resolver el problema de las inscripciones a favor de personas interpuestas y a favor de la Iglesia, Órdenes y Congregaciones.

La Ley 26 IX 1941 que establece la preferencia de las hipotecas constituidas por el Instituto de Crédito para la reconstrucción nacional sobre cualquier otra carga o gravamen.