TEMA 31 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 31. El título público adquisitivo; examen del artículo 205 de la Ley. Su evolución y valoración crítica. Actas de notoriedad complementarias. La inmatriculación y el catastro.

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EL TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO: EXAMEN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY. SU EVOLUCIÓN Y VALORACIÓN CRÍTICA.
ACTAS DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIAS.
LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO.

1.- El título público adquisitivo: examen del artículo 205 de la ley; su evolución y valoración crítica.

Antes de iniciar la exposición es necesario destacar que esta materia se ha visto profundamente afectada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, generándose diversas posturas doctrinales sobre la interpretación de sus preceptos. Destacan las Resoluciones de la DGRN de 3 de noviembre y 19 de diciembre de 2015, cuyo contenido irá exponiéndose a lo largo del tema.

El título público adquisitivo, como medio inmatriculador, se regula en el art. 205 L.H. complementado por los arts. 298-302 RH.

Según el art.205 LH:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

En cuanto al desarrollo reglamentario previsto en los arts. 298-302 RH conviene destacar:

Con la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 no se han reformado los preceptos reglamentarios sino exclusivamente la Ley Hipotecaria. Por ello, los preceptos contemplados en el RH deben entenderse tácitamente derogados en cuanto contravengan lo dispuesto en la nueva redacción legal en virtud de la Disposición Derogatoria única que establece:

¨Quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley¨

Así el art. 298.1 RH ha suscitado dudas en la dctrina sobre si debía entenderse derogado o no, planteándose la duda sobre la admisibilidad de las actas. La DGRN ha señalado su vigencia, por lo que se admite el acta complementaria al título público con finalidad inmatriculadora, en los téminos que más adelante se expondrán.

El art 298.1 del Reglamento Hipotecario dispone:

“Con arreglo a lo dispuesto en los Arts 199 b) y 205 L, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición en los siguientes casos:

1º. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2º. En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

EVOLUCIÓN HISTÓRICA:

1- La Ley de 1861 reguló este medio inmatriculador, relacionándolo con el principio de tracto sucesivo, como una excepción al requisito de la previa inscripción, pero restringidamente, pues los títulos debían ser anteriores a 1 I 1863, como establecían las Reales Órdenes de 20 de Febrero y 5 de Marzo de 1863.

2- La LH 1869 sustituyó el requisito de la antigüedad del título por el de la antigüedad de la adquisición del derecho por parte del transmitente, que debía acreditarse fehacientemente con anterioridad al 1 I 1863.

3- La LH 1909 trasladó la fecha tope al 1 I 1909, y las Leyes de 1922 y 1932 la trasladaron al 1 de Enero de sus respectivos años.

4- La Ley 21 VII 1934 acaba con las fechas tope, y autorizó la inmatriculación por título público, debiendo comunicarse la inscripción por «edictos» a los interesados.

5- La Reforma de 1944-46, desgajó esta materia del art. 20 considerándolo como un medio inmatriculador, más que como una excepción al tracto sucesivo.

6- La Ley 13/2015 ha dado al artículo 205 su redacción actual, introduciendo las novedades que más adelante se expondrán.

Evolución reglamentaria.

– El RH 1947 estableció un sistema híbrido en el Art, 298 exigiendo la publicación de edictos, y señalando como fecha tope el 1 I 1945.

– La Reforma de 1959 volvió al sistema exclusivo de publicación de edictos. Además, amplió los términos legales con supuestos de inmatriculación que en algunos casos no requerían antetítulo ni acta de notoriedad, y se dispuso la caducidad automática de la inmatriculación si no se aportaban los edictos en plazo.

– La reforma de 4 IX 1998:

Suprimió todos los medios inmatriculadores del A. 298 RH no fundados en el Art 205 L.
Prescindió del requisito de la antigüedad del antetítulo, aunque debía ser anterior al título público al que complementa.
Reguló la coordinación con el catastro, conforme a la L 30 XII 1996.
Y prescindió de la caducidad de la inmatriculación por no aportar el edicto en plazo.

– La STS 31 I 2001:

1º Anula la reforma de 1998 en los ss puntos:

Que el título del transmitente basta con que sea de fecha fehaciente.

– Que la publicación de los edictos debe hacerse una vez practicada la inmatriculación.

La no iniciación del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción del Art. 207 hasta que no conste la publicación de los edictos.

2º.- Reinterpretó el antiguo artículo 205 LH.

La reforma 13/2015 ha dado al art 205 su redacción actual, de donde resultan los siguientes requisitos

REQUISITOS DEL TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN

Conforme al art 205, ya visto, los requisitos son:

falta de previa inscripción

que exista título público traslativo

otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público

identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador

certificación catastral descriptiva y gráfica

Pasemos a su análisis:

1- Falta de previa inscripción

Requisito común a todos los medios de inmatriculación. El Registrador lo comprobará mediante el examen de los índices.

-En caso de coincidencia total o parcial el artículo 209 LH regula la subsanación de las dobles o múltiples inmatriculaciones, de una misma finca o parte de ella, debiendo seguirse el procedimiento ante el Registrador, el cual podrá iniciarlo de oficio.

Que exista título público traslativo:

Resulta indubitado que el título del inmatriculante debe ser público, pues expresamente lo recoge la ley, y que sea traslativo. No presentan problemas los títulos traslativos puros como una herencia o compraventa pero más discutibles son otros como disolución de comunidad o aportación de gananciales: quedando dividida la doctrina sobre su admisibilidad.

Otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público.

Dentro de este requisito encontramos dos cuestiones importantes:

acreditación de adquisición:

Para acreditar la previa adquisición del transferente, el art. 298 R.H, contempla dos posibilidades:

El doble título sucesivo
Y el título público complementado por acta de notoriedad.

El art 205 LH exige que se trate de un título público pero no se dice expresamente que deba ser traslativo, cosa que sí ocurre con el título inmatriculador.

En base a ello se ha admitido el acta de notoriedad complementaria al título traslativo inmatriculador.

La diferencia con la regulación del artículo 298 RH es que antes debía acreditarse que el transmitente es tenido por dueño y ahora deberá dar notoriedad de que el transmitente adquirió hace más de un año.

Esta postura ha sido criticada por una parte de la doctrina que considera, en base a la nueva regulación, que no debe admitirse el acta complementaria al título público.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 sí admite como título previo el acta regulada en el art 209 del RN.

B) plazo de un año:

Se plantean dudas sobre si el art 205 exige atender a las fechas de los títulos o de las adquisiciones, cuestión especialmente importante en casos como herencias o elevación a público de contrato privado.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 entiende que el lapso temporal mínimo de un año ha de computarse entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior y no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales

Dicho plazo de un año parece poner freno a la creación de títulos ad hoc para llevar a cabo la inmatriculación de una finca.

Sobre esta cuestión la DG ya señaló que el registrador, por simples sospechas, no puede ni debe suspender la inscripción ( R 8 junio 2009). No obstante, sí admitía la suspensión cuando la situación final de la titularidad de las fincas era la misma que la inicial (R 16 nov 2009.).

Con la nueva regulación, se someten los títulos a un requisito objetivo (límite temporal) tratando de evitar el acceso de dichos títulos al Registro de la Propiedad.

Identidad

Debe existir identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador.

El artículo 205 habla de identidad pero matiza que será determinada a juicio del Registrador. En base a ello, algunos autores defienden cierto matiz de apreciación.

Certificacion catastral descriptiva y gráfica

Junto con el titulo deberá acompañarse certificación catastral descriptiva y grafica en términos totalmente coincidentes, cuestión a la que nos referiremos en la ultima pregunta del tema.

Además en este supuesto será necesario aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, sin que sea admisible aportar una representación gráfica alternativa.

PUBLICACIÓN DE EDICTOS.

Frente a la anterior redacción del art 298.4 del RH que determinaba la notificación por edictos a todos los interesados, así como su constancia por nota marginal disponiendo en cuanto a sus efectos que:

¨Si no se presentare el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará esta de oficio por nota marginal”.

El nuevo artículo 205 se limita a establecer que

¨Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea¨

Así, no sólo el art 205 sino también el 203 guardan silencio sobre las consecuencias de la no publicación del edicto pese a que ordenan su publicación por parte del Registrador. Ello ha planteado dudas sobre cuál es el efecto en caso de no realizarse dicha publicación.

En cuanto a la nota marginal, a diferencia del artículo 203 donde sí se recoge expresamente la constancia de la publicación, nada se dice en el art. 205. Algunos autores consideran que no será necesario mientras que otros entienden, que será aconsejable realizarla pese al silencio de la Ley.

CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCIÓN INMATRICULADORA

Según el Art 298.2 RH: “La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales (Arts. 9 L y 51 R), las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria.

Además expresará que el asiento se practica conforme al A. 205 L, con la limitación del A 207 de la misma ley”.

REGLAS ESPECIALES:

En las inmatriculaciones deberá atenderse a la legislación especial que, en su caso, resulte aplicable. Por ejemplo:

Montes públicos. El art 22 LM exige informe favorable en la inmatrifculación de un monte o de finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales.

Inmatriculación de fincas en la zona de protección marítimo-terrestre. Deberá acreditarse la no invasión del dominio público por certificación del Servicio de Costas. R. 17 febrero 2005 también tratándose de documentos judiciales

En el caso de viviendas deberá observarse el cumplimiento de la legalidad urbanisca (R. 6 julio 2005)

EFECTOS

1- Inmatriculante:

No queda protegido por la fe pública registral pues su derecho no deriva de otro anteriormente inscrito, como exige el art.34 LH

¿Queda protegido por la inoponibilidad? GARCÍA-GARCÍA entiende que si, si bien:

* Cuando procedan de un mismo enajenante no se aplicará la limitación de dos años del Art. 207, conforme Art. 1473 CC.

* Cuando los títulos tengan distinta procedencia se aplicará tal suspensión.

2- Terceros:

Anteriormente el Art 207 LH recogía la paralización de la fe pública, tras la reforma 13/2015, se habla de efectos protectores del art 34 LH señalando dicho artículo:

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Por tanto, se suspenden los efectos protectores del art 34 de la LH respecto de terceros adquirentes del inmatriculante o sus causahabientes pero transcurridos esos dos años sí operarán dichos efectos protectores. Respecto del inmatriculante, opera el principio de legitimación formulado en los arts 38 y 10.5. (sin estar sujeto a dicho plazo de dos años).

Como excepción, el art. 302 R.H.: “La limitación de dos años, consignada en el art. 207 de la Ley, no alcanzará a las inscripciones que se practiquen en virtud de documentos públicos anteriores al 1 I 1909.”

El plazo de suspensión se computa siempre desde la fecha de la inscripción, no del asiento de presentación.

Transcurrido el plazo, los terceros del art. 34 LH quedarán protegidos por la fe pública, con independencia de cuándo hayan inscrito su título.

VALORACIÓN CRÍTICA.

1- Ley 1944. Su EM lo calificó de controvertido por no ofrecer las mínimas garantías, aunque se juzgo conveniente mantenerlo para fomentar la inscripción.

2- Doctrina negativa. La doctrina ha destacado sus escasas garantías, pudiendo dar lugar a dobles inmatriculaciones, enajenaciones ficticias y estafas.

3- Doctrina positiva. En la actualidad, esta debilidad jurídica se ha superado al suprimirse los supuestos especiales regulados en el R.H., y al exigirse la conexión catastral. Ese refuerzo se ha visto incrementado con la reforma 13/2015 que trata de poner solución a algunas cuestiones controvertidas.

Actas de notoriedad complementarias.

Antes de 1998, el art. 298 R.H. regulaba las siguientes actas de notoriedad:

La incorporada al documento privado de adquisición, suprimida por la reforma.

Las complementarias del título público adquisitivo que se pasan a estudiar.

Como ya se ha señalado, se ha discutido enormemente sobre su admisibilidad. Su tramitación se regula en el art 209 RN de donde resultan las siguientes normas:

Tramitación:

– El requerimiento se hará por persona que demuestre interés en el hecho cuya notoriedad se pretenda establecer, debiendo aseverar su certeza bajo pena de falsedad en documento público.

– El notario practicará las pruebas oportunas, hayan sido propuestas o no por el requirente

Si, a su juicio, fuere previsible perjuicio para terceros, anunciará su inicio mediante cédulas o edictos, para alegaciones de los interesados en un plazo de 20 días.

Si aprecia la notoriedad del hecho, lo expresará así, quedando conclusa el acta.

Se plantea si tiene que ser el del lugar donde radique la finca, no hay normas en la LH ni en el RN que lo exijan. Pero la junta de decanos de los colegios notariales ha dado instrucciones en este sentido. R. 6 julio 2005

– Estas no requieren de aprobación judicial pero su tramitación se interrumpirá cuando se acredite al notario la interposición de demanda en juicio declarativo; esta interrupción se levantará, a instancia del requirente:

si se desistió de la demanda
se declaró caducada la instancia
o recayó sentencia firme desestimatoria

– Estas actas sólo pueden autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público que complementan: no vale un acta anterior, coherentemente con su naturaleza de documento complementario.

En cuanto a su eficacia, el ultimo inciso del art.209 RN establecía que “la declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz por si sola e inscribible donde corresponda, sin tramite o aprobación inicial. Dicho inciso ha sido anulado por la Sentencia del TS, Sección 6o de 20 de mayo 2008, por ser contrario a la ley.

3.- La inmatriculación y el Catastro.

Esta materia se ha visto modificada por la ley 13/2015: ¨la finalidad de esta Ley es conseguir la coordinación Catastro Registro incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.¨

Referencia catastral:

El art 9 LH señala en cuanto a las circunstancias de la inscripción que ¨ Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del art 10.

Con anterioridad a la reforma ya el Art. 38 TRLC 5 III 2004 exigía que en todos los documentos públicos y privados referentes a inmuebles y en las inscripciones y anotaciones en los Registros, constase la referencia catastral.

Representación gráfica georreferenciada:

El art 9 b) añade lo siguiente:

“Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelacion, reparcelacion, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”

Por tanto, todos los títulos inmatriculadores deben ir acompañados de dicha representación gráfica que, salvo las excepciones previstas en el art 10.3 LH, será la certificación catastral.

Dicha exigencia ya quedaba recogida antes de la reforma en el Art. 53.7 L. 30 XII 1996: “en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”

La aportación de dicha Representación gráfica georreferenciada es

obligatoria en los supuestos del art 9 b

voluntaria en los casos de fincas ya inscritas y donde podrá solicitarse su incorporación a la inscripción como operación específica o al tiempo de formalizar cualquier acto inscribible, aplicándose en ambos casos los requisitos del art 199 LH.

Conforme al art 9 b 5º párrafo: La representación gráfica aportada quedará incorporada al folio real de la finca.

Requisitos de la representación gráfica .

Como ya se ha señalado, dicha RGG será la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca salvo las excepciones admitidas. Así resulta del art 10.1 LH: La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.

Las excepciones se contemplan en el art 10.3 LH:

Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos:

Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.
Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

En los casos de inmatriculación encontramos los siguientes requisitos particulares:

Es necesaria una total coincidencia entre la descripción del titulo y la certificación catastral , sin que pueda aplicarse el margen del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del art 45 del TRLC y recogida en el art 9 de la LH, prevista para fincas ya inscritas.

La certificación catastral es necesaria en cualquier documento inmatriculador, incluidos los documentos administrativos y judiciales.

Con anterioridad a la reforma 13/2015 se exigía indubitadamente que de la certificación catastral resultara que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente. Sin embargo, en virtud de la nueva regulación existen diversas opiniones:

Hay quien considera que carece de justificación exigir este requisito debido a la nueva regulación del art 205, que es más garantista.

Otros autores siguen defendiendo este requisito bien conforme a la obligación de declarar las alteraciones catastrales (arts 3,13, 43 y 44 del TRLC) bien conforme al apartado segundo del art 298 del RH:

En ambos casos, el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará el mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.

Coordinación Catastro Registro

Art 10:

En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada.

Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.