TEMA 32 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 32. Actas para la reanudación del tracto y para la inscripción de los excesos de cabida. La aprobación judicial. Efectos de estas actas. Las certificaciones de dominio como medio inmatriculador

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ACTAS PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DE CABIDA
LA APROBACIÓN JUDICIAL
EFECTOS DE ESTAS ACTAS
LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR

1.- ACTAS PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DE CABIDA

Clases:

Antes de entrar en su estudio conviene destacar que anteriormente existían en la legislación hipotecaria las siguientes clases de Actas de Notoriedad:

Para la reanudación del tracto y para la inscripción de los excesos de cabida: Tras la modificación operada por la Ley 13/2015, la reanudación del tracto y los excesos de cabida podrán hacerse constar en el Registro mediante los expedientes regulados en el artículo 201 para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral y en el artículo 208 para la reanudación de tracto.

Para inmatricular, como complemento del título público. Art. 205 LH 298 Rh, (se estudia en el tema anterior.)

De aprovechamientos de aguas públicas por prescripción A 65 RH, hoy inaplicable.

La del Art. 71 RH para la inscripción de foros, subforos y derechos análogos.

Fuera de la legislación hipotecaria.

Art. 53. 10 Ley 30 XII 1996: actas de presencia y notoriedad para la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca; recogidas, tras la ref. 1998, por el Art. 298.3 RH.

Art. 9 RD 4 VII 1997, acta de notoriedad para reanudar el tracto, cuando alguna de las fincas de la unidad de ejecución esté inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente su mejor derecho de propiedad.

Concepto:

Según ROCA son: Actas notariales, formalizadas a modo de expediente cuyo objeto es acreditar que una persona sea reputada notoriamente dueña de una finca ya inmatriculada, para reanudar el tracto o constatar un exceso de cabida.

La reforma 13/2015 ha suprimido el requisito de la homologación judicial, de forma que sólo en caso de oposición se acudirá a los Tribunales.

Naturaleza:

— Procesalmente, son asimilables a los actos de jurisdicción voluntaria.

— Sustantivamente, su objeto es comprobar notoriamente que una persona es reputada como dueña de una finca o un exceso de cabida.

Tramitación.

Según el Art. 201 LH:

El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»

Y para la reanudación de tracto el artículo 208 dispone que:

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.
Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.
Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.
Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.»

El desarrollo reglamentario se encuentra en los arts 288 a 297 RH si bien deben entenderse derogados cuantas normas se opongan a lo previsto en la Ley, en virtud de la disposición derogatoria única de la Ley. En base a la remisión hecha en los arts 201 y 208 habrá que atender, para su tramitación, a la regulación prevista en el art 203 que se estudia en el tema correspondiente y en la que ahora, por falta de tiempo, no se puede entrar.

2.- LA APROBACIÓN JUDICIAL

Casos en que se exige

Tradicionalmente se exigía la aprobación judicial una vez finalizada la tramitación de las actas. Actualmente no es necesaria dicha aprobación judicial si no existe oposición ya que en virtud de acta se extiende la inscripción solicitada, si fuera procedente (art 208 tercero, ya visto).

No obstante se sigue garantizando la tutela judicial efectiva en los términos del art. 208 cuarto:

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

3.- EFECTOS DE ESTAS ACTAS

En general

Proporcionan un título apto para la reanudación del tracto o para la constatación del exceso de cabida.

En caso de rectificación de descripción, superficie o linderos es necesario que el Registrador no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Dichas dudas deben ser fundadas y expresarse en resolución motivada, tal y como exige el art 201. 3 último párrafo.

Destaca el art 209 RN, según redacción dada por el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero, anulado en la parte que se refería a que la declaración de notoriedad era firme y eficaz e inscribible sin ningún tramite o aprobación posterior, por la Sentencia del TS, Sección 6o de 20 de mayo 2008, por ser contrario a la ley.

Por ello, cabe la calificación registral de dichas actas en los términos ya vistos.

Reglas especiales para las actas de reanudación

Son título apto para la cancelación de los asientos contradictorios.

Además de lo señalado en el art. 208, el Art. 295 RH añade que

“Si los asientos contradictorios son de MENOS de TREINTA años de antigüedad, no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquellas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente.

Se entiende que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición”.

Ello es concordante con el art 208 que exige, cuando las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, la citación de modo personal.

Reglas especiales para las actas de exceso de cabida

El Art. 298.3 RH contempla la inscripción de excesos de cabida por título público, expediente de dominio, acta de presencia y notoriedad y por certificación catastral o de técnico competente.

Según el Art. 298.3. p.5o RH: “En todos los casos, será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie”.

Las dudas planteadas por el registrador sobre la identidad de la finca, es una cuestión que no puede decidirse gubernativamente sino judicialmente. R 10 marzo 2001, 11 febrero 2004, 17 febrero 2004, 15 marzo 2007 o 8 septiembre 2009 entre otras.

4.- LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR

El RD 11 XI 1864 creó las certificaciones posesorias de bienes del Estado y de las Corporaciones civiles y eclesiásticas, recogidas en el Reglamento de 1915.

La Ley 1944 modificó su objeto, pasando de acreditar la posesión a acreditar el dominio.

La L 30 XII 1996 añadió un segundo párrafo al art. 206.

Antes de la reforma, la inmatriculación en virtud de certificación podía realizarse no sólo en el ámbito administrativo, sino también por la Iglesia Católica. Sin embargo, dicha posibilidad fue suprimida, limitando estas certificaciones al ámbito administrativo.

Destaca la entrada en vigor del artículo 206. Si bien dicha reforma entró en vigor el 1 de noviembre de 2015, el apartado doce que modificaba el art. 206 entró en vigor al día siguiente de su publicación, conforme a la disposición final quinta.

Regulación

Art. 206 LH:

Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.
Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.
Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.»

La LPAP 3 XI 2003 (Art. 37) señala que estas operaciones podrán inscribirse, además de por certificación administrativa, por el traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen.

Según este Art. la certificación a que se refiere el Art. 206 será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, si los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no formulan oposición en los 30 días ss a aquel en que la Administración les hubiere dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal y en su defecto mediante publicación de edictos.

La certificación del art. 206 LH no puede servir para inmatricular fincas ya inscritas en todo o en parte. R 11 febrero 2003 y 22 septiembre 2007

No cabe inmatriculación por el art. 206 LH de bienes del Ayuntamiento si éste no tiene inventario de sus bienes. Cualquier otro documento oficial del que resulte fehacientemente la titularidad de los bienes requerirá una calificación registral de control de legalidad. R 12 diciembre 2006.

Desarrollo reglamentario. Arts 303 a 307 RH.

Art. 303: “Para obtener la inscripción con arreglo al Art. 206 L, cuando no exista título inscribible, el Jefe de la dependencia a cuyo cargo está la administración o custodia de las fincas que han de inscribirse, expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia los inventarios y documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable, se haga constar:

— La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso, y cargas reales de la finca que se trate de inscribir.

— La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate y las de la finca a que se refiere la regla anterior.

— El nombre de la persona o Corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare.

— El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.

— El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.
Si no puede hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará en la certificación, y se indicarán las que sean.
Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedará minuta rubricada en el expediente respectivo”.
Art. 304 RH: “En el caso de que el funcionario a cuyo cargo estuviese la administración o custodia de los bienes no ejerza autoridad pública ni tenga facultad para certificar, se expedirá la certificación por el inmediato superior jerárquico que pueda hacerlo, tomando para ello los datos y noticias oficiales que sean indispensables.

La certificación no es apta para hacer constar DR limitativos o adquisiciones por expropiación (DG).

Es necesario que no exista título de dominio inscribible, lo cual debe constar en la certificación. R 19 X 1955.

Y cuando se trate de bienes inmuebles adjudicados a la Hacienda Pública en procedimiento de apremio fiscal, la certificación será expedida por el órgano de recaudación competente (art.110 RGR 29 Julio 2005).

Procedimiento.

Art. 305: “La certificación se presentará en el Registro correspondiente, solicitando la inscripción. Si el Registrador advierte la falta de algún requisito indispensable para ésta, según el Art. 303, devolverá la certificación advirtiendo el defecto, después de extender asiento de presentación y sin tomar anotación preventiva. En tal supuesto se extenderá una nueva certificación en que se subsane la falta advertida o se haga constar la insuficiencia de los datos necesarios para subsanarla, sin perjuicio, en su caso, del correspondiente recurso gubernativo, si el Registrador insistiese en su calificación”.

En la actualidad, este precepto debe entenderse modificado por la nueva redacción dada a los arts.19.Bis y 222 y ss. LH por la Ley 18 Noviembre 2005, por lo que en estos casos, lo procedente será extender nota de calificación negativa al pie de la certificación, y podrá practicarse anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable a instancia del interesado.

El art 306 Rh determina la suspensión en caso de coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otras ya inscritas, si bien el art 206 recoge que en ese caso, el Registrador denegará la inmatriculación solicitada.

Art. 307 RH: “Practicada la inscripción, conservará el Registrador uno de los ejemplares de la certificación, devolviendo el otro, con la nota correspondiente”.

Una vez practicada la inmatriculación debe publicarse el edicto previsto en el art 203, regla séptima:

El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Efectos.

Según el Art. 207 LH:

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación