TEMA 34 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 34. Unidad y pluralidad de folio registral. Inscripción de la propiedad horizontal. Título y forma de practicar los asientos. Los Estatutos de la Comunidad y sus efectos respecto de tercero. Modificación de la propiedad horizontal. Su extinción.

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UNIDAD Y PLURALIDAD DEL FOLIO REGISTRAL.
INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
TÍTULO Y FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS.
LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD Y SUS EFECTOS RESPECTO DE TERCERO.
MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
SU EXTINCIÓN.

1.- Unidad y pluralidad del folio registral.

REGLA GENERAL: UNIDAD.

En España, el Registro se lleva por el sistema de folio real. Así resulta de los ss Arts. LH:

– El Art. 8.LH: “cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”.

– El art. 13.1 LH: «Los DRs limitativos del dominio, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan».

– Y el art. 243 LH: “el RP se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.

Por tanto, la regla general en nuestro sistema es la unidad del folio: cada finca origina la apertura de un único folio, en el que se hacen constar las vicisitudes de su historial jurídico.

LAS EXCEPCIONES: PLURALIDAD DE FOLIO REGISTRAL.

Esta regla general conoce no obstante algunas excepciones, impuestas por la aparición de situaciones jurídico reales de carácter complejo, cuyo reflejo registral, con la finalidad de no acumular sistemáticamente operaciones se realiza mediante:

La apertura de folio principal, referido a la finca matriz
Y hojas especiales para cada elemento independiente cuya situación jurídica se determina en función de los asientos reflejados en su folio específico y los asientos practicados en el folio de la finca matriz que afectan a cada una de las filiales.

Supuestos. ROCA cita:

– La propiedad horizontal, conforme al art.8 LH que luego examinaremos.

– Los complejos inmobiliarios y las urbanizaciones privadas (Art. 24 LPH): Se da la posibilidad de un “triple folio”: para el complejo, para cada edificio o parcela, y, para los elementos privativos. R 2 abril 1980 dice la DG, abierto un folio general para la urbanización en su conjunto, procede después abril folio separado a cada bloque (espacio de atribución privativa susceptible de edificación independiente), relacionándolo con aquél, y a su vez a cada piso o local, relacionándolo con el bloque.

– El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, regulado por ley especial: hay un “triple folio”: para el inmueble, para cada alojamiento y para el turno.

– Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje (Art. 68 RH) que podrán abrir folio independiente.

– Inscripción de aguas privadas (hoy residuales) pertenecientes a heredades y comunidades análogas (Art. 66.6 RH): se abre un folio para el agua y otro para las cuotas.

No son excepciones: (Roca considera además que la pluralidad es tan solo aparente)

– La inscripción como finca independiente de las aguas privadas. A 66.1 RH.

– Las concesiones administrativas que atraviesen varios registros, ayuntamientos o secciones; se hace una inscripción principal en el Registro de inicio, e inscripciones de referencia en los demás registros, ayuntamientos o secciones.

– La doble inmatriculación, prevista en el art. 313 Rh

2.- Inscripción de la propiedad horizontal.

Podemos definir la propiedad horizontal, como la propiedad especial a la que se encuentra afecto un edificio dividido en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, en donde cada titular tiene una propiedad exclusiva sobre el piso o local y es copropietario de los elementos comunes.

La LH 1861 estableció la inscripción del edificio bajo un sólo número.
La LH 1869, añadió un párrafo al art. 8 LH, estableció la inscripción bajo un sólo número, de toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezca en porciones, habitaciones o pisos a diferentes dueños.
Art 396 Cc, hacía referencia a las casas divididas por pisos.

– La L. 26 octubre 1939, modificó los Arts. 8 y 107 LH, completados por el Art. 218 RH. Se admitía la inscripción de la PH:

Con unidad de folio, para el edificio y los pisos o locales.
Con pluralidad de folios ordinaria, para el edificio y para cada piso o local
Con pluralidad de folios independientes, para cada piso o local, sin inscripción del edificio.

– La L 21 julio 1960, suprimió está última forma, (Roca indica que se trata de una violación del principio de especialidad) y dio al A 8 LH su actual redacción, quedando derogado implícitamente el Art. 218 c) RH.

– Derecho transitorio. La DT 1ª de la ley de 1960 ordenó su aplicación a todas las comunidades de propietarios, con independencia del momento de su creación.

Pero la retroactividad no afectó a las inscripciones anteriores, según RR 1966 y 1970, siendo válidas las inscripciones practicadas conforme al art. 218 c) R.H. con anterioridad.

La L 21 julio 1960 ha sido objeto de varias reformas, siendo la principal la llevada a cabo por la L 6 abril 1999, en donde se añade un nuevo capítulo sobre el régimen de los complejos inmobiliarios. La última reforma es la operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y del art. 13.2, por Ley 42/2015, de 5 de octubre.

3.- Título y FORMA de practicar los asientos.

A – TÍTULO EN GENERAL. El título inscribible es el título formal constitutivo de la P.H., que puede definirse como aquel documento en el que se hacen constar los supuestos de hecho que sirven como base para la constitución del régimen, de acuerdo con los criterios del art 5 LPH, que veremos a lo largo del tema.

Forma. La ley no lo exige expresamente (pero no es requisito indispensable para la existencia de la PH o para que se apliquen “desde luego” algunos de sus preceptos dando lugar a la PH de hecho R. 2 dic 2004) pero el título constitutivo debe adoptar la forma pública como requisito para su acceso al R.P. de acuerdo con el artículo 3 L.H.

+ La figura de la propiedad horizontal “de hecho”, en comunidades, subcomunidades o incluso portales de edificios, de asentado arraigo jurisprudencial, resulta de modo inevitable del propio tenor del artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, basada en ausencia de constitución formal, se comprende que su relevancia a efectos registrales sea necesariamente mínima, pues resulta del todo incompatible con principios básicos del Registro de la Propiedad, como el de titulación pública o tracto sucesivo. Ello no obsta, sin embargo, a que, en casos puntuales, podamos encontrar la aplicación de esta doctrina en sede registral: ejemplo la Resolución de 15 de diciembre de 2004, se trata el supuesto siguiente: En el Registro aparecen inscritas, bajo un mismo número de finca registral, pero con números de inscripción diferentes, distintas partes de una casa, con sus respectivas descripciones y titulares. La Resolución de 14 de abril de 2015, recuerda, no obstante, la doctrina del Centro Directivo, que afirma que no se precisa la previa constitución formal e inscripción registral del complejo inmobiliario o PH para la legalización del libro de actas de la subcomunidad, procediéndose conforme al 415 RH.

También es interesante comentar la R 12 septiembre 2011. La división horizontal de vivienda en Andalucía precisa licencia. Corresponde al Estado fijar en caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia para que un acto tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija licencia para poder realizar el mismo.

Sujeto otorgante. En cuanto al sujeto otorgante de este título constitutivo, desde el punto de vista hipotecario, en virtud del principio de tracto sucesivo, dicho título puede otorgarse por el titular o titulares registrales.

Venta privada. Sin embargo según indica reiteradamente la JP, una vez que se haya operado la parcelación cúbica material del inmueble mediante la enajenación de los diferentes pisos o locales, aún mediante documento privado, la situación así surgida no permite al dueño originario otorgar por sí solo el título constitutivo, sino que tendrá que hacerlo con los demás copropietarios existentes, que deberán por tanto comparecer en la escritura para prestar su consentimiento a lo otorgado o bien adherirse posteriormente.

Representación voluntaria. En materia de representación voluntaria, a los efectos del art. 1713 C.c. la constitución del régimen de propiedad horizontal se considera como un acto de riguroso dominio, de manera tal que la correspondiente facultad debe constar nominativamente en el correspondiente instrumento.

Sociedad de gananciales. Por el contrario, en sede de sociedad de gananciales, cuando la inscripción se haya practicado exclusivamente a nombre del cónyuge adquirente con carácter presuntivamente ganancial, el art 92.4 R.H. permite la inscripción del título constitutivo otorgado por el cónyuge titular, sin necesidad de consentimiento del consorte.

Contador partidor. En cuanto a la capacidad del contador-partidor es una cuestión controvertida. “Puede formalizar el título constitutivo cuando el régimen ya exista salvo que los estatutos contengan actos de riguroso dominio” También admite la DG que el contador-partidor constituya este régimen cuando en la herencia hay un único inmueble indivisible, entendiendo que en tal caso la división horizontal es un mero acto de partición (R 26 nov 2004)

Tiempo. En cuanto al momento de otorgamiento e inscripción del título constitutivo, el nacimiento material del régimen de P.H. requiere la existencia física del inmueble sobre el que recae:

Pero sobre los edificios meramente proyectados o en fase de construcción, se admite la llamada prehorizontalidad, es decir, la regulación por vía de acuerdo o acto unilateral de la fase anterior al nacimiento material de la P.H, determinando los aspectos esenciales de su futuro régimen jurídico.

Estas situaciones pueden tener acceso al R.P. en base al art 8.4. L.H siempre que la construcción esté al menos comenzada, y se presenten tres variantes principales:

La delimitación unilateral por parte del propietario único del solar y promotor de la edificación
Las llamadas edificaciones en régimen de “comunidad de propietarios”
Y los supuestos de ruptura del derecho de accesión.

El propietario único. El otorgamiento del título por parte del propietario único del inmueble, entre otras especialidades:

Conlleva la admisión de la construcción de auténticas servidumbres de propietario, establecidas por el propietario único del inmueble o urbanización entre las diferentes fincas.

Servidumbres que, según admitió R. 21-oct-1980 serán inscribibles bajo la condición suspensiva de que un tercero adquiera alguna de las fincas registrales.

Edificaciones en régimen de comunidad. En cuanto a las “edificaciones en régimen de comunidad de propietarios”, diremos que, en ellas, con distintas modalidades suelen existir:

Una cotitularidad sobre solar común
Y un documento preconstitutivo de la división futura de comunidad donde se sientan las bases de la ulterior P.H. En tales casos según indicó la R de 18 de abril de 1988:

Si la construcción no está comenzada, la inscripción de los acuerdos se practicará en el folio de la finca común, y los pisos proyectados constarán como términos de referencia de los derechos de los titulares registrales.

Si la construcción está ya comenzada, se cuenta con la base suficiente para la inscripción del propio régimen de P.H. conforme al artículo 8.4 L.H.

Ruptura del principio de accesión. Por último, los supuestos de ruptura del principio de accesión determinan legalmente la constitución de situaciones de prehorizontalidad en sentido lato en los casos de:

Los derechos de vuelo y subconstrucción que regula el art 16.2 R.H.
La superficie con reversión parcial de lo edificado del art 16.1 R.H.
Y en las cesiones de vuelo por obra futura en que se pacte como contraprestación la transmisión actual de pisos o locales del futuro edificio, de acuerdo con las reglas del art 13 R.H.

Todas estas figuras se exponen en otros temas del programa.

B – CONTENIDO DEL TÍTULO FORMAL. El contenido del título constitutivo se regula por el art 5 LPH: “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”

En general, hay que recordar que cada piso o local debe ser susceptible de aprovechamiento independiente y cumplir requisitos mínimos de unidad física, económica, funcional y de destino, según exigió la R. 16 de septiembre de 1967, posibilitando que esta materia quede sujeta a la calificación registral. Salida directamente del piso o local a la vía pública o a través del elemento común.

La extensión de cada piso o local, en principio hace referencia a la superficie útil.

Los anejos por su parte según R 7 de octubre 2002 deben ser descritos de acuerdo con lo dispuesto en el art 9.1 L.H y concordantes del R.H.

Por lo demás la R de 20 de abril de 1967 permitió que el título pueda describir los distintos pisos o locales por referencia a uno determinado cuando las circunstancias sean idénticas y sólo varíe la planta en que se hallen.

En cuanto a la fijación de la cuota es un problema extrajurídico que se sitúa fuera de las competencias del notario o registrador.

C –FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS. La inscripción del edificio en su conjunto queda sujeta al art 8.4 L.H.: “Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada (debiendo reflejarse esta circunstancia de manera expresa en la inscripción)

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados (que son objeto de simple indicación o mención impropia y no de auténtica inscripción)

Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.”

Inscripción de pisos y locales. Poe su parte, la inscripción de pisos y locales se regula en el art. 8.5 L.H., que indica que “se inscribirán como una única finca, y bajo un mismo número los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen”

La fórmula de folio particular para cada piso o local, según estima la doctrina, no es obligatoria, sino meramente facultativa; aunque en la actualidad parece difícil mantener este criterio, a la vista de la normativa sobre aprovechamientos por turnos.

En todo caso es requisito imprescindible para la apertura de folio independiente a cada piso o local la previa inscripción de la constitución del régimen de P.H. sin perjuicio de:

Lo indicado para las inscripciones anteriores a la ley de 1960
Y de lo dispuesto para los alojamientos del inmueble constituido en régimen de aprovechamiento por turnos.

El folio de cada piso o local recogerá los asientos que reflejen su historial jurídico, pero teniendo en cuenta que:

En el cuerpo de la inscripción inicial practicada en el folio filial debe hacerse referencia al folio matriz del edificio
Y que en este folio matriz debe practicarse la correspondiente nota de referencia de los asientos practicados en los filiales.

4.- LOS ESTATUTOS Y SUS EFECTOS RESPECTO A TERCERO.

En general. Los estatutos de la comunidad se regulan en el art 5.3 LPH, cuando dispone que: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

La aprobación y modificación de los estatutos requiere unanimidad, salvo los supuestos que determina el art 17.1 que luego mencionaremos.

Contenido. Los estatutos pueden tener un contenido muy amplio delimitando los concretos derechos, deberes y limitaciones que configuran la posición jurídica de los propietarios singulares integrados en el edificio. Como cuestiones específicas relevantes en el ámbito registral cabe hacer mención de las siguientes:

Departamentos procomunales. En primer lugar, los estatutos pueden crear departamentos procomunales, que son aquellas unidades independientes de P.H. que pertenecen a los dueños del inmueble en proindivisión establecida para el servicio o utilidad común de todos los copropietarios, sin que quepa ejercitar la acción de división. La doctrina se divide en el tratamiento registral que deben recibir estos departamentos:

Algunos autores estiman que deben considerarse como unidades independientes, con apertura de folio propio, aunque en dicho folio y en la matriz se haga constar la vinculación ob rem entre la titularidad de la cuota indivisa del departamento procomunal y la titularidad de otras unidades independientes de P.H.

Roca Sastre estima, por su parte, que los departamentos procomunales constituyen auténticos elementos comunes por destino, de modo tal que sólo pueden constatarse registralmente a través del folio matriz del edificio en su conjunto.

Subcomunidades. En los estatutos puede procederse también a la constitución de subcomunidades, con nombramiento de administrador específico y determinación de cuota separada de mantenimiento, lo cual debe reflejarse en el folio de la finca matriz y en cada uno de los folios particulares de las unidades integradas en la subcomunidad.

Cláusulas de división y reserva. Finalmente hay que destacar que la variación de la cuota atribuida a cada piso o local requiere acuerdo unánime de acuerdo con el art 3.1 LPH en relación con los arts 10 y 17 de la misma ley (17.6 los acuerdos no regulados expresamente que impliquen modificación del título constitutivo o los estatutos requieren acuerdo unánime)

Los Estatutos podrán prever que no sea necesario el acuerdo de la Junta para la división o segregación de pisos o locales: habrá que estar a la cláusula concreta que deberá estar inscrita para tener eficacia frente a terceros, no puede afectar a elementos comunes sin acuerdo previo y deben permanecer inalteradas las cuotas de los restantes propietarios (en relación con esta cuestión STS 17 noviembre 2013)

Según el art 10.3 LPH (a tenor de la ley 8/2013 de 26 de junio) requerirán autorización administrativa:

la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art 17.6 TRLS
cuando se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales, el aumento por agregación o disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio cuando concurran los requisitos a que alude el art 17.6 TRLS. En estos casos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados (R 20 marzo 2014 exigencia de autorización administrativa para la segregación de un local en régimen de P.H) (en la R. 15 de febrero de 2016 no se exige licencia por considerar justificada la prescripción de las medidas de protección de legalidad, es decir, segregación antigua).

Eficacia en cuanto a tercero. En cuanto a la eficacia respecto de tercero, la regulación estatutaria sólo puede alcanzar eficacia erga omnes a través de la publicidad registral de las normas que la definen. En este sentido:

La inscripción en el Registro se constituye en la única fuente de conocimiento por parte de los terceros que adquieran derechos sobre las unidades independientes de P.H.

Y, por otra parte, la delimitación estatutaria inscrita queda amparada por el sistema presuntivo que integra el principio de publicidad, con su doble efecto de legitimación y fe pública.

De acuerdo con estos caracteres, la doctrina más reciente suele entender que la inscripción de los Estatutos en el Registro debe ser íntegra, sin distinguir el contenido real del obligacional, dado su carácter normativo y regulador de la comunidad.

Título inscribible. Por lo demás, el acceso de los estatutos al Registro puede producirse de dos posibles formas:

Si se incluyen en el título constitutivo de la P.H. su inscripción se verifica en la inscripción del propio título.

Si se presentan en escritura separada, causarán inscripción autónoma:

que debe extenderse en el folio matriz
con nota de referencia en cada uno de los folios filiales.

5.- MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Unanimidad. La unanimidad será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o los estatutos.

Tres quintos. No obstante, el establecimiento de servicios de interés general, tales como ascensor, portería o vigilancia, aunque supongan la modificación del título constitutivo pueden adoptarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes del total de cuotas de participación (esta mayoría también se exige para el arrendamiento de elementos comunes y establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble salvo que en este último caso los equipos o sistemas tengan un aprovechamiento privativo en cuyo caso bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas)

Mayoría. La realización de obras o el establecimiento de servicios que persigan la modificación de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, sólo requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación.

Un tercio. Finalmente, la ley prevé que basta el voto favorable de la tercera parte de los propietarios que a su vez represente un tercio de las cuotas de participación para:

la instalación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación
y la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos

Comunicación. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá comunicación previa a la comunidad.

Resto de acuerdos. Para la validez del resto de acuerdos bastará el voto de la mayoría total de los propietarios, que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, más de la mitad del valor de las cuotas presentes.

Consentimiento presunto. En todos los casos, la decisión puede adoptarse según el sistema de consentimiento presunto, que es objeto de exposición en los temas correspondientes de la parte de derecho civil.

TÍTULO. En cuanto al título inscribible de estas modificaciones, el art 19 LPH indica “que los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga” El art 415 R.H. se ocupa de la mencionada diligencia.

En este libro debe transcribirse el contenido íntegro de las actas de las sesiones que se celebren, que deben contener las menciones exigidas por el art 19.2. El acta:

se cerrará con las firmas del presidente y el secretario al terminar reunión o dentro de los diez días naturales siguientes
y es ejecutiva desde la fecha de cierre

El libro de actas y sus certificaciones no tienen más valor que el de un documento privado:

Por ello, en base al art 3 L.H., los acuerdos que modifiquen el título constitutivo o los estatutos y que motiven la inscripción en el R.P. habrían de adoptarse, en principio, con intervención notarial en toda actuación.

No obstante, la R de 26 de junio de 1987 admite la simple certificación sin más requisito que la legitimación notarial de las firmas que la autorizan, aunque el testimonio de legitimación debe incluir la aseveración del notario, con referencia al libro de actas, de que el o los certificantes se hallan en el ejercicio del cargo alegado.

LA DESAFECCIÓN. Un supuesto especial de modificación de la P.H. es la desafección de los elementos comunes, es decir, su conversión en propiedad privativa, bien como anejos, bien como propiedad procomunal, bien como propiedad privada.

En esta materia la JP distingue:

Los elementos comunes por naturaleza, es decir, aquellos que son esenciales física o jurídicamente para la existencia del edificio, que no podrán ser desafectados en ningún caso.
Y los elementos comunes por destino, que permiten su desafección mediante el acuerdo unánime de la Junta, aunque esta unanimidad, como hemos indicado, no se exige para el arrendamiento.

En estos casos, las RR de 5 de mayo de 1970 y de 15 de junio de 1973 admitieron que la Junta de Propietarios pueda proceder directamente a la enajenación del elemento desafectado, sin necesidad de la previa adjudicación proindiviso a los distintos titulares. Ello determina numerosas consecuencias de orden notarial y registral:

No es precisa la unanimidad real, sino que basta con la presunta
La capacidad del enajenante es la de la junta, y no la de cada uno de los copropietarios
El otorgante será el presidente en representación de la junta y no todos los propietarios singulares.

Recuérdese que la R.12-2-2016 admite por primera vez la titularidad registral de la comunidad de propietarios como tal en supuestos de adjudicación judicial por embargos a su favor, de forma transitoria y excepcional.

MODIFICACIÓN DE PISOS Y LOCALES. Por otra parte, en cuanto a la modificación de pisos y locales singulares:

En general. El art 7 LPH indica que el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, aunque para ello es preciso:

Que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración exterior
Que no se perjudiquen los derechos de otro propietario
Y que previamente se dé cuenta de tales obras a quien represente a la comunidad.

División y agregación. Mayores son los requisitos para la división y agregación. Se requiere acuerdo de la Junta, aunque este puede exceptuarse por la regulación estatutaria antes citada o bien cuando, según el art 10.1 LPH, venga impuesto por la Administración Pública o lo soliciten los propietarios.

Además de lo ya dicho sobre la necesaria obtención de la autorización administrativa, según el art 10.3LPH inciso final: “En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios la fijación de la indemnización por daños y perjuicios. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

6.– EXTINCIÓN.

Las causas se recogen en el art 23 de la ley, que indica que el régimen de propiedad horizontal se extingue:

Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro
Por la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias

Destrucción. En los supuestos de destrucción del edificio, el título inscribible será la escritura pública en que los titulares dominicales constaten o presten su consentimiento a la extinción, o bien en la correspondiente sentencia. En estos casos:

El folio matriz reflejará la extinción mediante inscripción de:

Extinción del régimen
Y de sustitución por el condominio del solar a favor de los propietarios de los pisos o locales, con referencia a las últimas inscripciones de dominio que constasen en el folio abierto a cada uno de ellos

En los folios filiales se extenderán los correspondientes asientos de cancelación, o cuando menos, se procederá al cierre del folio mediante la nota marginal de referencia a la inscripción de extinción del folio matriz

Hipoteca. Si existe hipoteca constituida sobre pisos o locales:

Pasará a gravar la correspondiente cuota del condominio sobre el solar
Pero tanto la cancelación del asiento como la concreción sobre la cuota indivisa requiere el consentimiento del acreedor hipotecario o bien la correspondiente sentencia.

Copropiedad. La conversión en copropiedad ordinaria requiere el consentimiento de todos los interesados manifestado en escritura pública, en la que se solicite la cancelación del régimen y la inscripción del condominio, debiendo practicarse las operaciones registrales ya indicadas.

Propiedad ordinaria. Por su parte, la conversión en propiedad ordinaria, no opera por la pura y simple consolidación; es decir, no basta la mera reunión de todos los pisos y locales en una sola mano, sino que se requiere una declaración formal de voluntad del propietario único, con el mismo contenido que acabamos de indicar.

Otras causas. Finalmente son también causas de extinción: