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Tema 36. El urbanismo y el Registro de la Propiedad: Repercusiones en éste de la legislación sobre el suelo. Legislación de las Comunidades Autónomas en relación con el urbanismo.

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TEMA 36 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas)

EL URBANISMO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: REPERCUSIONES EN ÉSTE DE LA LEGISLACIÓN SOBRE EL SUELO.
LEGISLACIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN RELACIÓN CON EL URBANISMO.

1.- EL URBANISMO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. REPERCUSIONES EN ÉSTE DE LA LEGISLACIÓN SOBRE EL SUELO.

I.- Concepto.- El urbanismo puede ser definido como “El conjunto de reglas y técnicas jurídicas y extrajurídicas que tienden a garantizar la ordenación y el desarrollo presentes y futuros del espacio físico horizontal y vertical de la aglomeración urbana, de forma que ésta se aproxime lo más posible a un modelo ideal predefinido”.

II.- Derecho Urbanístico.- La importancia de tales actividades ha dado lugar a una cada vez más abundante normativa legal, denominada conjuntamente derecho urbanístico, y a una creciente intervención administrativa para el mantenimiento de la legalidad en materia de transformación de suelo y edificación, más necesaria que en otras áreas por el carácter positivo que tiene en esta materia la regulación del contenido ordinario de la propiedad, al imponer no sólo limitaciones sino también el cumplimiento de cargas y obligaciones al propietario.

III.- Derecho Urbanístico y Registro de la Propiedad.- El Registro de la Propiedad se presenta, a estos efectos, como un instrumento idóneo de colaboración con la Administración, pues hay que reconocer que la publicidad generalizada que deriva de la Ley y de su publicación en boletines oficiales resulta en la práctica insuficiente, de modo que una rigurosa aplicación de las sanciones legales para los casos de infracción podría resultar materialmente injusta. El Registro, al concretar sobre la finca aquella publicidad general, va a convertirse en medio de garantía de la efectividad de las normas y decisiones urbanísticas.

IV.- Leyes del Suelo y Registro de la Propiedad.- Por este motivo, el legislador no ha dejado de incluir referencias al Registro de la Propiedad en los diversos textos legales y reglamentarios sobre materia urbanística, como ocurría en las Leyes del Suelo de 1956 y 1975 y su TR de 1976, y en sus diferentes desarrollos reglamentarios.

Sin embargo, la primera regulación sistemática no se contiene hasta la Ley 8/90 de 25 de julio, de reforma de la del Suelo de 1976, cuyas disposiciones fueron recogidas por los arts. 307 a 310 del TR de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, declarados vigentes por la Ley sobre régimen del suelo y valoraciones de 13 de abril de 1998 en los términos resultantes de la STC de 20 de Marzo de 1.997 sobre delimitación de competencias del Estado y de las CCAA en materia de urbanismo.

Tras la nueva Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo, no deroga tales preceptos. Y se incorporan al Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio), hoy el vigente Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -arts. 65 a 68-.

V.- Legislación Hipotecaria.- En el ámbito de la legislación hipotecaria propiamente dicha, la regulación de la materia, está contenida en el RD 1093/97, de 4 de julio, por el que se establecen normas complementarías al RH en relación con los actos de naturaleza urbanística.

No toda la materia urbanística es susceptible de la publicidad registral, ya que hay previsiones generales contenidas en el planeamiento que, por no concretarse sobre finca determinadas, resultan incompatibles con el principio de especialidad registral.

Deben distinguirse dos grandes fases de las que consta el proceso urbanístico:

1.-Planeamiento Urbanistico.- Es la pieza esencial del proceso de racionalización global del territorio. Establece el diseño espacial futuro de las actividades residencial, industrial, productiva, de servicios y cualesquiera otras que albergan incidencia territorial. En definitiva, el Planeamiento Urbanístico define el modelo territorial elegido para la totalidad del Término Municipal (Plan General de Ordenación Urbana, como supuesto más frecuente) y determina la clasificación del suelo. En muchos casos requiere figuras de desarrollo del planeamiento: Planes Parciales, Planes Espaciales, Estudios de Detalle, etc.

Por su carácter general, el Planeamiento no suele tener reflejo en el Registro de la Propiedad; si bien la mera constancia de la calificación urbanística de la finca, prevista por el art. 51 RH a la vista de la cédula o documento municipal correspondiente, ya indica, al menos, la sujeción de la finca a un estatuto especial de la propiedad urbana. Aunque debe reconocerse que hoy por hoy la constancia registral de tal cédula urbanística es muy infrecuente.

– La Resolución de 12 de abril de 2011 admite la calificación basada en el Plan General: Hay una alteración del uso de la edificación.

-Resolución de 19 de mayo de 2010.la DGRN confirma la calificación y desestima el recurso señalando que calificar supone contrastar si el hecho cuya inscripción se solicita se adecua a la legalidad aplicable, entre la cual, por supuesto, deben incluirse los Planes de Ordenación, sujetos, claro está, al Principio de Jerarquía Normativa.

2.- Gestión Urbanística.– Tras la aprobación del Planeamiento preciso, se inicia la fase de ejecución del planeamiento. En esta fase de ejecución se trata de conseguir la efectiva realización del modelo territorial fijado en la fase de planeamiento. A pesar de que se ha afirmado últimamente en algún caso que el concepto de “gestión urbanística” es una noción decimonónica –v.gr. L de Urbanismo del País Vasco en su E. de M.- pude considerarse que tal concepto identifica la rama del urbanismo relativa a la ejecución de la ordenación.

Dado que el plan no puede llevarse a la práctica en su totalidad en un mismo momento, es preciso realizarlo por partes, a través de una de estas dos formas:

2.1- Actuación sistemática: A través de las Unidades de Ejecución. Las cuáles pueden ejecutarse por uno de los tres sistemas: compensación, cooperación o expropiación, sin perjuicio de particularidades autonómicas.

2.2- Actuación asistemática: sólo en suelo urbano, actuando sobre las mismas propiedades de forma individual o aislada, en que se compensarán los excesos o defectos de aprovechamiento objetivo a través de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, de acuerdos de cesión o distribución de aprovechamiento entre propietarios, de su compra o venta directa a la Administración o cesión de terrenos para dotaciones públicas a la Administración, al margen de la posible ocupación directa y de la expropiación.

Es en la fase de Gestión o Ejecución del Planeamiento en donde el Registro de la Propiedad desempeña un papel de transcendencia ya que se actúa sobre fincas concretas y respecto de su titularidad y cargas. De ahí que la legislación urbanística regule la constancia en el Registro de los aspectos más transcendentes de la Gestión.

VI.- Tipos de actos urbanísticos que se hacen constar en el Registro de la Propiedad.-

La publicidad registral, como se ha dicho, queda reservada – por lo común- al reflejo de los procesos transformadores del suelo y la edificación, así como a las resoluciones dictadas en materia de disciplina urbanística,

Por otro lado, no siempre la publicidad registral tiene el mismo alcance, Así pueden distinguirse:

1.- Actos que constan con meros efectos de publicidad noticia. En estos casos, la publicidad registral desempeña una función meramente informativa: se limita a dar a conocer determinadas circunstancias que afectan a la situación de la finca, pero sin añadir ninguna eficacia jurídica.

Son supuestos de este orden las Notas Marginales que regula el capítulo 9º del Real Decreto de 4 de Julio de 1.997, entre las que se encuentran:

Las condiciones especiales de concesión de licencias. No obstante: Resolución de 6 de febrero de 2013.La DGRN analiza la normativa al respecto, especialmente los artículos 53 de la Ley del Suelo, y 74 del Real Decreto 1093/1997 relativos a la regulación de las notas marginales sobre condiciones de actos urbanísticos, y llega a la conclusión de que las condiciones que publican las notas marginales, mientras no se cancelen, se presumen válidas y además vigentes, y por ello a los actos que pretenden acceder al Registro en relación con dichas condiciones les es de aplicación los principios de calificación registral y el de legitimación registral de dichas condiciones. En el presente caso, por aplicación de dichas consideraciones, confirma la nota del registrador, y desestima los argumentos del recurrente alegando que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley del Suelo para la inscripción de obras antiguas ya que considera que es de aplicación la regulación específica de las condiciones urbanísticas y notas marginales antes citada por ser una legislación específica y porque la condición de la licencia publicada constituye un obstáculo para la inscripción de la obra nueva en tanto no se produzca su cancelación por los principios antes señalados.
La declaración de ilegalidad de una licencia de edificación.
La concesión de licencias para obras y usos provisionales.
La adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación en cada finca determinada, al haber cumplido el titular los requisitos exigidos por la legislación urbanística.

NOTA: El Real Decreto 163/2014, de 14 de marzo, por el que se crea el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción de dióxido de carbono.

Disposición adicional segunda. Coordinación con el Registro de la Propiedad:

1. Los titulares registrales del dominio u otros derechos reales de uso y disfrute podrán hacer constar en el Registro de la Propiedad la inscripción en la sección b) del Registro creado mediante el presente real decreto, de aquellos proyectos de absorción de CO₂ generados en territorio nacional relacionados con el uso de la tierra, cambio de uso de la tierra y selvicultura que radiquen en una finca registral determinada.

La constancia en el Registro de la Propiedad se realizará mediante nota al margen en el folio abierto a la finca o fincas afectadas, y se practicará en virtud de certificación expedida por el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción. Dicha nota caducará y deberá ser cancelada por caducidad transcurridos 5 años desde la fecha de la inscripción del proyecto en el registro de huella de carbono. También se cancelará dicha nota marginal mediante certificación acreditativa de la baja del proyecto en el registro administrativo.”

Se prevé pues, la práctica de una nota marginal, por cinco años de duración máxima, sobre la finca afectada y que se extenderá presentando certificación de haberse inscrito en la sección b) del nuevo Registro un proyecto de absorción de CO₂. Podría considerarse una cualidad de la finca, no una carga. Entró en vigor el 29 de mayo de 2014.

2.- Situaciones urbanísticas que se reflejan en el Registro de la Propiedad con los efectos ordinarios de la publicidad registral.

Son supuestos de este orden:

La inscripción de los proyectos de equidistribución.
Las expropiaciones, ventas forzosas o cesiones obligatorias
Ciertos actos relativos al aprovechamiento urbanístico. Por ejemplo, las transferencias de aprovechamiento urbanístico.
Los asientos derivados de los procedimientos de disciplina urbanística, etc.

DISPOSICIONES SOBRE PUBLICIDAD REGISTRAL EN MATERIA DE URBANISMO

Entrando ya en el análisis de las materias urbanística objeto de publicidad registral, debemos distinguir la norma general y las instituciones particulares o específicas.

I.- Norma general sobre actos inscribibles.

La enumeración general de los actos inscribibles se contiene básicamente en el art. 65 del TRLS de 2015, casi trasunto literal del art. 307 TRLS 92, cuyos criterios son ampliados en el art. 1º del R.D. 4 de Julio de 1997 conforme al cual serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, además de los actos expresamente regulados en ese RD, los siguientes (art.65):

Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:

a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.

b) Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las leyes.

e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.

g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

En todo caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 67.2.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de esta anotación preventiva dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

Un supuesto especial: Los Convenios Urbanísticos.-

Como caso especial, cabe decir que al amparo del criterio de “numerus apertus” establecido en el último apartado citado se permite el acceso de los llamados convenios urbanísticos, negocios bilaterales celebrados entre la Administración y los particulares con la finalidad de facilitar la gestión urbanística, cuya eficacia “erga omnes” precisa de la publicidad registral cuando contengan una posible mutación jurídico real.

Dispone, en efecto, el art. 27 LS que el nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los compromisos que éste hubiera acordado con la administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral. En la normativa autonómica se regulan diferentes tipos como los convenios urbanísticos de expropiación, planeamiento y ejecución o entre Administraciones Públicas.

II.- Título inscribible en cada caso.-

E1 título inscribible, según el artículo 2 del RD, que también regula ciertas particularidades en la calificación, será:

– Particulares. Los actos que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares deben formalizarse en escritura pública.

– Jueces o Tribunales. Los actos que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se inscribirán en virtud de mandamiento, en que se transcribirá la providencia o auto recaído o se ordene la inscripción de la sentencia de que se trate.

– Administración. Los actos administrativos, salvo cuando la legislación disponga otra cosa, se inscribirán mediante certificación, que cumpla los siguientes requisitos:

que se expida por duplicado, por el Secretario de la entidad u órgano actuante y con inserción literal del acuerdo adoptado.
que exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en el RD para acuerdos determinados. Cabe insistir en este aspecto: la regla general es la de exigir tan sólo la firmeza en vía administrativa, no en vía jurisdiccional. Si acaso se hubiera recurrido ante los tribunales el acto administrativo inscribible, ello no impediría la inscripción, sin perjuicio de que a instancia de parte pueda anotarse la demanda u otra medida que adopte el Tribunal.
y que contenga todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria, relativas a las personas, derechos y fincas a las que afecte el acuerdo.

Calificación de los Documentos Administrativos.- Según el propio art. 2 del RD:

Si se califica positivamente y se practica el Asiento solicitado: El Registrador, practicado el asiento, archivará uno de los ejemplares de la certificación y devolverá el otro con nota de las operaciones realizadas.
Si se suspende la inscripción por algún defecto subsanable, debe hacer constar – el Registrador- el medio procedente a su juicio para subsanar el defecto; y si se deniega, la forma más adecuada para obtener la inscripción.

Resolución de 10 de septiembre de 2015, que plantea la inscripción registral de determinadas condiciones de afección y derechos urbanísticos, en el ámbito de la legislación urbanística valenciana, mediante la presentación de mandamiento administrativo de inscripción, junto con una copia confrontada con el original de declaración de interés comunitario, una copia confrontada con el original del decreto del Ayuntamiento de concesión de licencia de obras y copia confrontada con el original de un acta de manifestaciones. Señala la DGRN que “nuestro Derecho vigente prevé expresamente el acceso registral de actos, condiciones o limitaciones administrativas formalizados en certificación de tal naturaleza, en la que consten en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo. En el caso de condiciones impuestas por actos administrativos, será preciso además una serie de precisiones, como la referencia al acto, su firmeza, especificación de las condiciones, acuerdo específico de su constancia registral y expresa referencia a la norma legal o reglamentaria en ella que se fundan, de acuerdo a su naturaleza reglada”. Y añade que “Requisito especifico desde el punto de vista registral será la debida intervención en el procedimiento administrativo del interesado y la firmeza del acto, no sólo respecto a la autorización que contiene las condiciones, sino específicamente el acuerdo administrativo de su constancia registral, pudiendo entenderse, respecto a este último, que puede considerarse cumplido mediante la instancia con firma legitimada notarialmente o ante el registrador o manifestación en acta notarial del actual titular registral”.

III.- Planos de situación.- Los documentos públicos a que se refiere el art. 2 del RD deben presentarse acompañados del correspondiente plano de situación, en los términos establecidos en el art. 3 del RD.

IV.- Instituciones especificas

Entrando ya en la exposición de instituciones específicas, con excepción de aquéllas, como la expropiación urbanística o la reparcelación, que se exponen en otros temas del programa, cabe referirse a las siguientes materias:

IV.1.- Cesiones Obligatorias.-

Capítulo IV (arts. 29 a 32 RD).

1.-Inscripción. Los terrenos que en cumplimiento de las leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la Administración actuante para su afectación al destino previsto en el planeamiento. Deben estar libres de cargas, salvo que la legislación aplicable prevea otra cosa.

2.- Título.

– En los expedientes de equidistribución, la cesión se inscribe por los mismos títulos que aquélla.

– Si no se lleva a cabo la reparcelación por no ser necesaria, la cesión se inscribirá en virtud de expediente en que se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies objeto de cesión.

– Las cesiones acordadas unilateralmente por la Administración, con la finalidad de regularizar situaciones en que la edificación esté determinada, se practican mediante la correspondiente certificación.

– En todos los demás casos, se requiere certificación del acta administrativa en que conste el acuerdo de los titulares con la Administración.

3.- Las cesiones no obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para la donación de inmuebles, es decir, escritura pública con los requisitos del artículo 633 del C.C.

R. 22 de febrero de 2007.La DGRN confirma la calificación. Parte, para ello, de una importante aseveración, interpretando el artículo 95 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común (relativo a la ejecución forzosa de los actos administrativos): ”la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro”. Basa su doctrina fundamentalmente en interpretar la excepción «…la ley exija la intervención de los Tribunales», poniéndola en relación con los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, al sancionar que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de la que goza el titular registral.

A lo anterior tan sólo reconoce como contraexcepciones: los deslindes de costas (artículo 13 de la Ley de Costas) y de cauces públicos (artículo 87 de la Ley de Aguas dice la Resolución, aunque parece que es el 95), así como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.

Seguidamente pasa a estudiar los casos de inscripción de cesiones unilaterales de terrenos, siendo para ello el texto fundamental el artículo 307.2 de la Ley del Suelo de 1992 que permite la inscripción de las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes. En desarrollo de ese precepto, los arts 30.2 y 31 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio recogen la posibilidad de inscribir, sin necesidad de consentimiento del titular registral, las superficies delimitadas como de cesión obligatoria por instrumentos de planeamiento. Sin embargo, el caso estudiado no es de cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, por lo que no resulta posible su aplicación.

Para que un convenio urbanístico sea inscribible, uno de los requisitos es que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En este caso, tan sólo hay un compromiso de transmitir si se cumplen determinados requisitos, no una transmisión en sí, no estando, además debidamente determinada la ubicación de los 200 metros cuadrados comprometidos. De todo ello se deduce que no se ha producido una mutación jurídico real inmobiliaria.

IV.2.- Aprovechamiento Urbanístico.-

Capítulo V (Arts. 33 a 44).

1.- Clases de aprovechamientos: Siendo objeto del tema correspondiente de Derecho civil, baste recordar que se distinguen, entre otras, dos modalidades de aprovechamiento:

El aprovechamiento real (u objetivo) es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado que el plan permite en un terreno dado. Es una característica objetiva de la finca, no susceptible de tráfico jurídico de ningún tipo.

El aprovechamiento apropiable – también denominado susceptible de apropiación – (o subjetivo). Es la cantidad de metros cuadrados edificables sobre un terreno o parcela que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno. Constituye el objeto del aprovechamiento urbanístico en cuanto derecho real inmobiliario y, por tanto, es un derecho subjetivo, inscribible y susceptible de tráfico jurídico.

2.- Inscripción de transferencias de aprovechamiento urbanístico.- Según lo que se acaba de exponer, son las transferencias de aprovechamiento urbanístico apropiable.

– Título: la inscripción de transferencias requiere la constancia en escritura pública otorgada por los titulares dominicales de las fincas afectadas, en la que presten su consentimiento a la transmisión los titulares de derechos inscritos o anotados.

– Asientos: la transferencia se reflejará mediante inscripción en el folio de la finca a que acrece o entre las que se distribuya, extendiéndose además una nota marginal de referencia en la finca de la que proceda.

– Como reglas particulares, los artículos 34 a 38 regulan:

– Las circunstancias del título y los asientos.

– Los requisitos de los convenios sobre transferencias.

– Las operaciones en caso de que las fincas afectadas radiquen en diferentes registros.

– La necesidad de autorización previa.

– Y las transferencias coactivas acordadas por la administración, que reciben el tratamiento registral de los supuestos de expropiación a favor de beneficiario.

– Apertura de folio propio al aprovechamiento.-

Excepcionalmente, el art. 39 permite que el aprovechamiento pueda inscribirse como finca especial, separada del suelo, bajo el régimen regulado en el propio RD:

Cuando lo solicite la administración.
Cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los supuestos previstos en las leyes.
En la expropiación de fincas determinadas, cuando el justiprecio consista en la adjudicación de fincas futuras.
O cuando se adjudique, en sistemas de gestión privada, a empresas urbanizadoras.

Sobre el tratamiento registral del aprovechamiento destaca la R. 14 de junio de 2011.

IV.3.- Disciplina Urbanística.-

Los capítulos VII y VIII del RD regulan el reflejo registral de las actuaciones de disciplina urbanística, distinguiendo procedimientos administrativos y judiciales:

1.- Procedimientos administrativos. (Arts. 56 a 66).

Deben distinguirse dos clases de anotaciones preventivas que prevé el RD:

1.1.- Anotación Preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística.-

La incoación del procedimiento da lugar a anotación preventiva sobre la finca afectada por la infracción o por la obligación incumplida.

El título será la correspondiente certificación administrativa.

Extendida la anotación, el Registrador devolverá uno de los ejemplares con nota de haberse extendido el asiento, a la que se acompañará certificación de dominio y cargas.

La anotación dura 4 años y podrá prorrogarse por un año más a instancia de la administración que la hubiere dictado o, si se interpone recurso contencioso, hasta que recaiga resolución firme en el procedimiento (aunque esta regla hay que entenderla sin perjuicio de lo dispuesto en el vigente artículo 86 de la Ley Hipotecaria).

La terminación del expediente puede originar:

– La inscripción de la mutación jurídico real acordada.

– O la cancelación por cualquiera de las causas que regula el artículo 62.

Por su parte

1.2.- Anotación Preventiva de Embargo en caso de sanción económica.- Que podrá obtener la Administración en los expedientes que puedan dar lugar a una sanción económica. También podrán practicarse, si procediere a favor de una entidad urbanística colaboradora. (art. 66).

2.- Procedimientos judiciales.- (Artº. 67 a 72)

Se permite solicitar anotación preventiva, sobre las fincas concretas afectadas por el acto impugnado, a quien promueva recurso contencioso contra los actos de la administración pública, que tengan por objeto la aprobación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias.

La sentencia firme que ponga fin al procedimiento es título bastante para practicar los asientos dispuestos en ella.

Si resulta de la sentencia la creación, modificación o extinción del dominio o de algún derecho real inscribible, se practicarán los asientos pertinentes en la forma prevista por el artículo 198 R.H., dedicado a la anotación de demanda y que se expone en otros temas del programa.

En otro caso, la sentencia será título bastante para la cancelación de la anotación.

IV.4.- Tanteo y Retracto.-

El capítulo XI (Artº 83 a 86), regula la inscripción de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanísticos:

El art. 83 impone a los Ayuntamientos la obligación de comunicar a los Registradores la correspondiente delimitación de áreas.

El art. 84 establece que “Cuando en un término municipal o sección del distrito Hipotecario se hubieren delimitado áreas de tanteo y retracto, en los términos previstos por la legislación urbanística, los títulos de transmisión onerosa de terrenos o de viviendas deberán contener las siguientes circunstancias:

1.- Declaración expresa de las partes, bajo la responsabilidad del orden que proceda, de que el terreno o vivienda transmitido, según los casos, se halla o no incluida en área de tanteo y retracto.

2.- Si la declaración fuere positiva, que se han llevado a efecto las notificaciones a que se refiere el artículo siguiente”.

Si no se cumplieren estos requisitos, el Registrador suspenderá la inscripción.

– El art. 85 se refiere a las notificaciones que se han de hacer a los Ayuntamientos en el caso de los títulos de transmisión de fincas sujetas a tanteo y retracto.

-Y el art. 86, entre otras disposiciones, establece que si en los títulos de transmisión, la declaración de estar sujetos a tanteo o retracto fueran negativas, pero el Registrador tuviese dudas, practicará la inscripción, aunque deberá notificar la transmisión al Ayuntamiento correspondiente.

IV.5.- Venta Forzosa.-

Finalmente, el capítulo XII (Arts. 87 a 91) regula el acceso al Registro de los supuestos de venta forzosa.

Solares sin urbanizar.-

La inclusión de la finca en el Registro de solares sin urbanizar determina la extensión de nota al margen de la última inscripción de dominio:

– Que se asentará mediante el certificado que contenga la transcripción literal del acuerdo en el que se hará constar que ha sido notificado al titular registral y en el que se solicite expresamente la práctica de la nota.

– La nota se cancela por caducidad, transcurridos tres años sin que conste ningún nuevo asiento, o en virtud de certificación de la que resulte la cancelación del asiento practicado en el registro administrativo.

Declaración de venta forzosa.-

La declaración de venta forzosa se reflejará mediante nota al margen de la última inscripción de dominio:

– Que se extenderá en virtud de la certificación literal de la resolución firme que declara el incumplimiento de los deberes administrativos.

– Simultáneamente a la extensión de la nota, el Registrador expedirá certificación de dominio y cargas.

Adjudicación derivada de la venta forzosa.

Se inscribirá mediante la certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del adjudicatario, acompañado del acta de ocupación, en el que se hará constar el pago o consignación del precio a favor de los titulares registrales anteriores a la nota marginal.

La inscripción de la finca se practicará, libre de cargas, a favor del adjudicatario del concurso, que tendrá el carácter de beneficiario.

Esta inscripción comporta la cancelación de todos los asientos posteriores a la nota marginal.

Si la Administración actuante decide adjudicarse la finca, la inscripción se practicará a su favor, haciéndose constar que queda sujeta a lo dispuesto en la legislación urbanística sobre los efectos del incumplimiento de la obligación de urbanizar.

2.- LEGISLACIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS EN RELACIÓN CON EL URBANISMO

I.- Competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas.-

La conocida STC 20 marzo 1997, interpretó el criterio constitucional de reparto de competencias entre el Estado y las CCAA en materia de urbanismo, con ocasión de enjuiciar la constitucionalidad de la L.S. 1990 y su TR de 1992. El esquema de las competencias es:

1.- Al Estado le compete fundamentalmente la definición del estatuto de la propiedad urbana. Y su normativa debe regular las siguientes materias:

– El estatuto de la propiedad del suelo

– Los derechos y deberes de los afectados por el proceso urbanizador en función de la clase de suelo.

– Las valoraciones del suelo.

– Los procesos expropiatorios.

– Las indemnizaciones por alteración del planeamiento.

– Además conserva la competencia relativa a las relaciones entre urbanismo y Registro de la Propiedad.

2.- A las Comunidades Autónomas les corresponde:

– Planeamiento: elaboración de los planes y el contenido de cada uno de ellos.

-Gestión: Las distintas formas de ejecución del planeamiento, sistemas de actuación.

-Disciplina: actos sometidos a licencia, infracciones urbanísticas y procedimiento sancionador.

II.- Normativa vigente.-

Después de la Sentencia, la normativa urbanística es la siguiente:

Estatal:

– TR de 1976 en su parte vigente y los reglamentos de gestión, disciplina y planeamiento de 1978, con carácter supletorio.

– El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, su disp. final concreta los arts. de aplicación directa o básica.

– El Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Legislación de las Comunidades Autónomas:

En la actualidad, casi todas las CCAA han elaborado un texto completo regulando esta materia, con una regulación muy variada.

Algunas normas de las Comunidades Autónomas más importantes relativas al Urbanismo son: Andalucía: Ley 17 diciembre 2002, de Ordenación Urbanística, Madrid: Ley 17 julio 2001.

III.- Particularidades de las legislaciones de las Comunidades Autónomas.-

Dentro de las particularidades de las CCAA, cabe hacer especial referencia a dos materias: 1) Ejecución de planeamiento: sistemas de actuaciónCccccckkkkk y 2) Regulación de la parcelación.

III.1.-En cuanto a los Sistemas de Actuación.-

En su regulación se pueden diferenciar tres modelos:

1.- Modelo Tradicional:

Este modelo sigue el de ejecución que proviene de los Textos Refundidos de 1956, 1976 y 1992.

Se mantienen los sistemas tradicionales de compensación, cooperación y expropiación; si bien, con ciertas adaptaciones, con la finalidad de agilizar la gestión.

La ejecución del planeamiento sigue vinculada a la propiedad del suelo. El encargado de ejecutar el planeamiento será el propietario del suelo mediante el sistema de compensación. Sin embargo, la Administración puede imponer para ciertos sectores la posibilidad de ejecutarlo ella misma sin intervención del particular (sistema de expropiación) o con su colaboración (sistema de cooperación)

El sistema de actuación será el que la Administración elija en cada caso entre compensación, cooperación y expropiación.

Siguen este modelo tradicional, aunque introducen algunas variantes específicas, Cataluña y País Vasco.

2.- Modelo del urbanizador:

Es precursora de este sistema la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana de 1994 que introduce la figura del urbanizador.

El planeamiento se producirá mediante un instrumento en el que el urbanizador asume el compromiso de ejecutar determinadas unidades de actuación.

El desarrollo de las unidades de ejecución se considera función pública, por lo que se encuentra desvinculado de la propiedad del suelo. Será la Administración o sus agentes o empresas públicas las que realicen la gestión; gestión que podrá delegarse en un ente privado que asumirá la condición de agente público urbanizador.

La selección del urbanizador se realiza en pública competencia.

Por ello, la ejecución del planeamiento se desvincula de la propiedad del suelo. No es el propietario quien la realiza.

Como muestra de las legislaciones de las CA que han seguido este sistema de ejecución del planeamiento podemos destacar Valencia y Castilla la Mancha.

3.- Modelos intermedios de ejecución de planeamiento.

Sigue este sistema la mayoría de las legislaciones de las CC.AA., que combinan el modelo tradicional en mayor o menor medida, con permitir la concesión de la obra urbanizadora a figuras como la del urbanizador.

Además, buscan el perfeccionamiento de los sistemas clásicos con la introducción de nuevos sistemas, como la ejecución forzosa o de concierto.

Sin embargo, en la mayoría de las legislaciones que siguen este sistema, la figura del urbanizador, a diferencia de lo que sucede en la regulación valenciana o castellano manchega, viene en mayor o menor medida fundamentada en la inactividad temporal o incumplimiento por el propietario del terreno; por lo que no se produce la desvinculación total entre la facultad de urbanizar y la propiedad del suelo.

Dentro de las legislaciones que se pueden adscribir a este sistema hay que destacar las siguientes: Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid y Navarra.

III.2.- En cuanto a la Parcelación.-

La legislación de esta materia en la legislación de las CC.AA también es variada.

En todas las CC.AA se exige con carácter general licencia o justificación de su innecesariedad.

En la legislación de Madrid, la falta de licencia provoca la nulidad de parcelación, tanto en caso de terrenos rústicos como urbanos, e impide la inscripción.

En la legislación andaluza, en la catalana y en la de Castilla y León se establecen presunciones de parcelación en la realización de determinados actos que para ello exigen licencia o justificación de innecesariedad: propiedad horizontal tumbada o venta de cuotas indivisas de terreno que atribuyan el derecho al uso exclusivo de una porción determinada del mismo.

Resolución de 15 de octubre de 2012.Hechos: Se otorga una escritura pública en la que una finca con dos edificaciones, situada en Baleares, previa ampliación de la obra nueva de una de ellas, se divide horizontalmente de forma tumbada formándose dos elementos privativos, que son las dos edificaciones, a las que se les asigna respectivamente el uso exclusivo de una determinada zona de terreno perfectamente delimitada con normas complementarias en los Estatutos. Queda también una zona de terreno como elemento común. En el presente caso la DGRN confirma la nota del registrador y concluye que la legislación balear no exige licencia para la división horizontal tumbada, pero que la asignación de uso exclusivo de terreno a los elementos privativos SI necesita de licencia, según dicha normativa, por ser equivalente a la división de terrenos tal como lo interpreta la jurisprudencia de la propia DGRN y se desprende de la vigente Ley del Suelo. Por otro lado, la legislación estatal exige la acreditación de este tipo de licencias de división de terrenos para el acceso al Registro de la Propiedad.