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Tema 38. Aspectos registrales de la propiedad rústica. La concentración parcelaria y el Registro de la Propiedad.

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TEMA 38 (revisado el 8 de mayo de 2016 por Manuel Matas)

ASPECTOS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD RÚSTICA.
LA CONCENTRACIÓN PARCELARIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

1.- ASPECTOS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD RÚSTICA.

Configuración registral de las fincas rústicas.

El primero de los aspectos registrales de la propiedad rústica tiene que ver con la constatación de la naturaleza rústica de la finca y las particularidades sobre su inmatriculación.

Según el actual Art. 9.1 LH toda inscripción que se haga en el R expresará la descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. …Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

REGISTRO DE HUELLA DE CARBONO. Real Decreto 163/2014, de 14 de marzo, por el que se crea el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción de dióxido de carbono, que es consecuencia de la Decisión 406/2009/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2009, sobre el esfuerzo de los Estados miembros para reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero: La Disposición adicional segunda regula la coordinación con el Registro de la Propiedad. Se prevé la práctica de una nota marginal, por cinco años de duración máxima, sobre la finca afectada y que se extenderá presentando certificación de haberse inscrito en la sección b) del nuevo Registro un proyecto de absorción de CO₂. Podría considerarse una cualidad de la finca, no una carga.

Igualmente, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Y según el Art. 51. 1 y 2 RH la naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío, y, en su caso, la superficie aproximada de la misma destinada a uno y a otro.

La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con el que sea conocido el lugar en que se hallaren, sus linderos por los cuatro puntos cardinales, la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviera.

Indivisible, en su caso.

Una particularidad de las fincas rústicas en orden a la apertura de folio registral, es la de poder dar lugar a fincas especiales cuando se trate de varias fincas integradas en una explotación agraria o en una unidad orgánica de explotación:

Art. 8.2 LH: se inscribirán como una sola finca, y bajo un mismo número toda explotación agrícola, con o sin cada de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes.

Art. 44, 2 y 3 RH que permite la inscripción en un solo folio de las explotaciones agrarias aún constituidas por predios no colindantes.

Modificaciones jurídico reales para impulsar el desarrollo agrario.

Expropiación forzosa.

Las fincas expropiadas con esta finalidad se inscribirán conforme a las reglas generales del Art.32 RH.

– Según los Arts. 150 y ss LRDA, las fincas rústicas incluidas en el Catálogo de fincas rústicas de mejora forzosa, quedan sujetas a expropiación, arrendamientos o consorcios forestales forzosos según los casos.

– El A. 152 prevé la toma de razón en el Registro de la inclusión de la finca en el Catálogo:

* Título inscribible será la certificación administrativa, a la que se incorporará el acta de ocupación y pago.

* Si las fincas no estuvieren inscritas, su titular deberá inmatricularlas en el plazo que señale la Administración. En otro caso, responderá de los perjuicios causados, sin perjuicio de la facultad de la Administración de solicitar la anotación de suspensión en cualquier momento.

– Según el Art. 155 excluida una finca del catálogo, se cancelarán de oficio por el Registrador los asientos practicados, recibida la comunicación de la Administración.

Intervención administrativa en el mercado inmobiliario rústico.

El Art. 20 LRDA prevé que el IRYDA (u organismo equivalente), pueda adquirir fincas particulares que voluntariamente deseen enajenar sus dueños, que serán inscritas en el Registro a favor del Instituto o adjudicatario. Téngase en cuenta que muchas autonomías han regulado en materia agraria tal y como se expone en los temas de Derecho Civil.

Explotaciones agrarias.

Explotaciones sujetas a la LRDA.

La etapa de concesión. La concesión se inscribirá conforme a las normas relativas a la inscripción de concesiones administrativas (Arts. 31 y 60 y ss RH).
La etapa de propiedad. Otorgada la Escritura Pública de transferencia de la propiedad de los inmuebles objeto de la concesión, se inscribirá a favor del titular; las transmisiones ulteriores, se inscribirán inexcusablemente en el RP.
Los Arts 29 y ss LRDA facultan a la Administración para utilizar garantías registrales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del concesionario y el Art. 76 prevé la práctica de AP de crédito refaccionario, presentando en el Registro los contratos celebrados por la Administración.

Los arts. 28 y ss. imponen limitaciones respecto a la división de la explotación y a su transmisión o gravamen, distinguiendo los actos inter vivos y mortis causa, el transcurso o no de 8 años desde el otorgamiento de la escritura de propiedad y el pago de las cantidades aplazadas para la adquisición.

Explotaciones agrarias prioritarias sujetas a la LMEA 4 VII 1995.

Pueden inscribirse como una sola finca conforme al Art. 8.2 LH y 44 2 y 3 RH antes citados.

La DF 5ª, establece una reducción del arancel notarial y registral para los actos de trascendencia real que las afecten, debiendo acreditarse tal condición mediante certificación autonómica o de la inclusión de la explotación en el Catálogo de explotaciones prioritarias.

Parcelaciones y segregaciones en suelo rural.

Parcelaciones urbanísticas: Según el Art. 16 TRLS 2015 cuando el suelo en situación rural no esté sometido al régimen de una actuación de urbanización, el propietario tendrá, además de los deberes legales de conservación, el deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales (canon de aprovechamiento) que establezca, en su caso, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria (por ejemplo, viviendas), así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras necesarias. En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. En caso de actuación de urbanización, se estará a las reglas sobre inscripción de proyectos de equidistribución.

Segregación o división de terrenos: Para los demás casos, el art. 26 TRLS 2015 se remite a los requisitos establecidos por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. La DGRN, por su parte, ha indicado que para la inscripción deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en los arts. 78 a 80 RD 1093/1997, de 4 de julio, y los requisitos que la legislación sustantiva aplicable exija en cada caso. De acuerdo con ello:

Cuando la normativa aplicable exija licencia bajo sanción de nulidad y cierre registral para el acto contrario, los Registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de licencia municipal, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.
En otro caso, no será necesaria licencia, pero si surgen dudas sobre el peligro de creación de un núcleo de población contra lo dispuesto en la legislación o el planeamiento, el registrador, a falta de licencia, seguirá el procedimiento señalado en el art. 79 RD:

remitirá copia del título al Ayuntamiento, haciéndolo constar por nota al margen del asiento de presentación, que quedará prorrogado hasta un límite de 180 días desde la fecha de la remisión.
Si el Ayuntamiento comunica que no hay parcelación ilegal o transcurren 4 meses desde la fecha de la nota sin que se presente documento acreditativo de incoación de expediente de infracción urbanística, se practicará la inscripción.
Si comunica que hay parcelación ilegal o peligro de creación de un núcleo de población, el Registrador denegará la inscripción, poniendo nota al margen de la finca o del resto de la finca matriz.
Si el Ayuntamiento incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, podrá solicitar del Registrador la anotación preventiva procedente con efectos de prohibición absoluta de disponer, conforme al Art. 26.2 LH.

Normas especiales por razón de unidades mínimas de cultivo.

El 24 1 y 2 LMEA dispone que la división o segregación de una finca rústica, sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la UMC. Serán nulos y no producirán efectos, entre las partes ni en relación con tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas.

El 25 establece ciertas excepciones en que se admite la división (fincas colindantes, destino no agrario del terreno, acceso a la propiedad de la LAR, o expropiación forzosa).

El 26 exige que en toda inscripción de fincas rústicas en el Registro de la Propiedad se exprese, entre otras circunstancias, que solo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo.

En la normativa registral, el Art. 80 RD 1997, por su parte, dispone que cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la UMC, los registradores remitirán copia de los documentos presentados a la Administración:

– Si la Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre la nulidad del acto o apreciación de las excepciones legales, el Registrador denegará o practicará la inscripción, respectivamente, a la vista de la certificación del contenido de la resolución recaída.

– Si transcurrieran cuatro meses desde la remisión sin comunicación de la Administración, el Registrador practicará los asientos solicitados.

Según GARCÍA-GARCÍA la división contraria al Art. 24 LMEA, es radicalmente nula, lo cual no puede ser calificado por un órgano administrativo, y menos mediante acto presunto. Por tanto, este Art. sólo será aplicable cuando del título resulte la posible aplicación de alguna de las excepciones del Art. 25, debiendo la Administración calificar, no la validez del acto, sino la concurrencia de alguna causa de excepción.

Según ARNAIZ EGUREN, será de aplicación general, pues la preservación de la legalidad urbanística no corresponden ni al Registrador ni a al Órgano Administrativo ante quien se sustancia el recurso contra su calificación negativa. Además, la extensión de la UMC depende de la clase de cultivo real, y no de la declaración ante el Notario, que es el único dato que se dispone para la calificación y que puede dar lugar a todo tipo de fraudes.

Según GARCÍA MAS este Art. puede dar entrada al Registro, por vía de silencio administrativo, de actos nulos de pleno derecho, que en ningún caso quedarían convalidados con la inscripción (Art. 33 LH).

Así mismo, CORRAL DUEÑAS ha criticado los Arts 79 y 80, por vulneración el Art. 246.2 TRLS 1992 (vigente según la L. 1998) que disponen que en ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las licencias contra de la legislación o el planeamiento urbanístico, por lo que, a su juicio, sería conveniente en insistir en el requerimiento a los órganos administrativos competentes.

Derechos de adquisición preferente

Retractos arrendaticios LAR.

La nueva LAR 26 XI 2003 suprimió los derechos de tanteo y retracto existentes, pero la modificación de la misma por Ley de 30 Noviembre 2005 los ha restablecido:

– En toda escritura pública de enajenación inter vivos de finca rústica deberá expresarse la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad (art 11)

– De estar arrendada, deberá acreditarse, además, la notificación de la transmisión de modo fehaciente al arrendatario (art 22).

– No es necesaria ya la manifestación exigida bajo la vigencia de la anterior LAR de no haber sido exceptuada la prórroga del arrendamiento durante los 6 años anteriores para cultivar directamente la finca el propietario durante, al menos, ese mismo plazo.

Retractos autonómicos.

La Ley Asturiana de ordenación agraria de 1989, establece un retracto a favor del Banco de tierras, por las fincas que se le hayan arrendado forzosamente, y la Aragonesa de Patrimonio Agrario de 1992, respecto de las fincas del patrimonio agrario de la CCAA; en ambos casos, los registradores denegarán la inscripción, si no se acredita la práctica de las correspondientes notificaciones.

Otros retractos.

En los retractos de colindantes del Art. 1523, explotaciones prioritarias del Art. 27 LMEA, en enfitéutico o de censo a primeras cepas o los gentilicios forales, el Registrador no tiene facultades de control, pues ningún precepto se lo impone. Sin embargo, además de los derechos regulados en materia de montes y estudiados en otros temas:

Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, art. 40: 1. La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados intervivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior.

Para facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, el transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. ..

Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado.

2.- LA CONCENTRACIÓN PARCELARIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

La concentración parcelaria viene regulada en los Artículos 171 y ss LRDA 12 I 1973, sin perjuicio de la normativa autonómica.

El Registro se configura como una pieza clave en la concentración; tanto en su inicio, como en su desarrollo y conservación posterior, pudiendo distinguirse para su examen dos momentos o actos fundamentales:

1) Las Bases de la concentración

El Acta de reorganización de la propiedad.

Las Bases de la concentración.

Comunicación inicial (Art. 207).

Publicado el Decreto por el que se ordena la concentración definiendo la zona afectada, se comunica al Registrador de la Propiedad, con expresión de los términos municipales afectados por la concentración y el perímetro de ésta.

Esta comunicación no cierra el Registro, pero produce los ss efectos:

los actos que con posterioridad accedan al Registro, pueden no ser tenidos en cuenta en el expediente.
El Registrador hará constar la existencia de la concentración en las notas de despacho y en las certificaciones de las fincas afectadas.
El Registrador puede remitir a la Comisión una certificación de las hipotecas y otros derechos inscritos que no lleven aparejada la facultad de inmediato disfrute de las parcelas.

Aprobación de las bases: efectos.

Las bases son elaboradas por la Comisión Local, de la que forman parte el IRYDA u organismo autonómico actuante, los afectados, el Juez de Primera Instancia, el Notario y el Registrador de distrito (Art. 16).

A continuación, se abre un periodo de información sobre la situación jurídica de las parcelas ante la Comisión local:

* Si el dueño tiene su derecho inscrito en el RP, deberá aportar los títulos de propiedad inscritos y declarar los gravámenes o situaciones jurídicas que afecten a sus parcelas o derechos (Art. 190).

* Si no existe título de propiedad inscrito, se declara el dominio a favor de quien posea la parcela en concepto de dueño, aunque carezca de título escrito de propiedad (Art. 191).

* Si se contradice dicha situación mediante certificación registral de la existencia de asientos contradictorios, o de los documentos presentados resulta que el contradictor es causahabiente del titular registral, se producen los ss efectos (Art. 193):

a) Si el contradictor consiente la posesión, ésta subsiste y se continúa el expediente con el poseedor.

b) Si el contradictor no la consiente rige la presunción posesoria del Art 38 LH, pero se respeta la posesión de hecho:

En las bases, proyecto y acta de la concentración, se hacen constar ambas situaciones jurídicas.

Las fincas de reemplazo se adjudican separadamente de las demás y se inscriben a favor del titular registral o su causahabiente, sin perjuicio de que las partes puedan hacer valer sus derechos en el juicio declarativo que corresponda.

* Si la finca no está inmatriculada se entiende el expediente con quien posea en concepto de dueño, a cuyo favor se inscribirán las fincas de reemplazo.

Si durante la tramitación del expediente apareciese un contradictor, se hace constar esta circunstancia en el expediente y en la inscripción.

La expresión registral de la contradicción produce los efectos de la AP de demanda, y caducará a los dos años de su fecha, salvo que antes se anote preventivamente la verdadera demanda (Art. 194).

El acta de reorganización de la propiedad.

Además de la LRDA está contemplada su inscripción en el Art. 30.2 RH.

Título para la inscripción (Arts 222, 223)

El Acta de reorganización es objeto de protocolización por el Notario que haya formado parte de la comisión local, y de ella se expiden las copias parciales que procedan.

Tales copias, acompañadas cédula parcelaria catastral y de un plano de la finca se remiten obligatoriamente al Registro por la Administración actuante.

Práctica de la inscripción.

El Registrador abre folio a cada una de las fincas de reemplazo, sin hacer referencia a las parcelas de procedencia, aunque aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se siguió el procedimiento.

El Art. 235 establece que la calificación registral se extenderá a la competencia del órgano, la congruencia de la resolución, las formalidades extrínsecas del documento y a los obstáculos que surjan del Registro, distintos de las antiguas parcelas. No puede calificar, frente al Art. 99 RH los trámites e incidencias esenciales del procedimiento o la relación de este con el titular registral.
R. 30 de enero de 2007. El Registrador deniega la inscripción de una Concentración Parcelaria porque en su tramitación se han incumplido una serie de requisitos del procedimiento y entiende que está inmersa en nulidad, y por la falta de la relación de las circunstancias personales, gravámenes, derechos y limitaciones en algunas de las parcelas de reemplazo. La Dirección, respecto al primer grupo de defectos estima el recurso, ya que en la calificación no es aplicable el art. 99 RH sino la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, que en el art. 235.3 ya determinaba que los Registradores no pueden denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas; y además en ningún caso es competencia del Registrador declarar la nulidad de los actos llevados a cabo por la Administración. Sin embargo, confirma la calificación en cuanto que sí es objeto de calificación las circunstancias que deben reunir las fincas de reemplazo

Resolución de 14 de septiembre de 2015, Supuesto de hecho. Se discute si resultan inscribibles determinadas parcelas resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria, dándose la circunstancia de que algunas de estas parcelas también fueron objeto de varios proyectos urbanísticos que produjeron las correspondientes inscripciones, constando inscritas al día de la fecha tales fincas con la condición de urbanas. Dada la situación registral existente en el momento en que se presentan las actas de reorganización en el Registro y puesto que las fincas de origen sobre las que se desarrollaron los procedimientos urbanísticos se identifican perfectamente con las aportadas a la concentración, es evidente que los pronunciamientos derivados de ésta, tanto en la configuración del suelo como en cuanto a su condición de rústico son incompatibles con los derivados del desarrollo urbanístico. Por lo que el defecto en este punto debe confirmarse.

Efectos.

En relación con los derechos declarados en las bases

1.- El dominio y demás derechos reales sobre las fincas de procedencia recaerán inalterados sobre las fincas de reemplazo.

2.- Las servidumbres prediales se extinguirán, serán conservadas, modificadas o creadas de acuerdo con las exigencias de la nueva ordenación de la propiedad.

3.- Los arrendatarios y aparceros tendrán derecho a la rescisión de sus contratos, sin pagar indemnización.

4.- Las comunidades de bienes pueden quedar disueltas.

En relación con los derechos y situaciones no tenidos en cuenta en las bases, ni, por tanto, en el Acta de reorganización.

Si el titular del derecho no lo tenía inscrito en el RP, podrá acudir a la vía judicial ordinaria, para hacerlo efectivo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas a quien en las Bases apareciera como titular de las parcelas de procedencia gravadas con tales derechos o situaciones.

Si el titular del derecho lo tenía inscrito en el RP, puede hacerse efectivo sobre las fincas de reemplazo en un procedimiento especial simplificado.

En uno y otro caso, quedan a salvo los derechos de tercero protegido por la fe pública registral; y entonces, si por la protección otorgada al tercero, no puede hacerse la traslación, el titular de los derechos y situaciones puede pedir indemnización al IRYDA u organismo que le sustituya.

No obstante, según el Art. 235.1, las inscripciones resultantes de la concentración parcelaria no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos noventa días naturales a contar desde el siguiente a la práctica del asiento de inscripción, en el que se hará constar esta circunstancia.

Resolución de 13 de enero de 2011.Se plantea si un Acta de rectificación de la concentración parcelaria en la que se adjudica la finca a otra persona puede inscribirse sin la intervención del titular registral actual. La Dirección confirma la calificación negativa del Registrador ya que una vez incorporada la concentración al Registro la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, por ello es necesario el consentimiento del titular actual para inscribir el cambio de titularidad pues el art. 82 LH exige tal consentimiento o resolución judicial, sin que sea suficiente el expediente administrativo.

Régimen registral de la propiedad reorganizada.

Inscripción obligatoria de los actos posteriores (Art. 235):

Los actos y contratos de trascendencia real que recaigan sobre fincas de reemplazo o derechos reales sobre ellas, deben inscribirse inexcusablemente en el Registro, acompañados de la cédula parcelaria catastral y del plano de la finca incorporada al título de concentración. El Notario debe remitir copia auténtica de tales documentos al Registro.

Los documentos en que consten dichos actos y contratos no serán admitidos en ninguna instancia jurisdiccional o administrativa, ni siquiera a efectos tributarios, en tanto no hayan sido objeto de inscripción.

Coordinación del Registro con el Catastro

El art. 237. Para lograrla, la Administración actuante debía remitir de oficio al catastro topográfico parcelario y al Catastro de Rústica una copia de los planos de la zona concentrada; estos rectifican los planos catastrales del municipio y los remiten al Registro, si bien, actualmente debe atenerse a los procedimientos de coordinación, preferentemente telemáticos y en soporte informático, que introduce la reforma de 2015, objeto de estudio en el tema correspondiente.

Rev.: Galo/febrero.2006. Curiel/julio 2011.Matas/abril2014.Matas/mayo 2016.