Tema 69 Hipotecario Registros. Hipoteca de seguridad

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Tema 69. La hipoteca de seguridad: Concepto. La hipoteca de máximo. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito: Requisitos; forma de acreditar el saldo de la cuenta a su vencimiento. Oposición del deudor al saldo.

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TEMA 69. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

LA HIPOTECA DE SEGURIDAD: CONCEPTO.
LA HIPOTECA DE MÁXIMO.
HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTAS CORRIENTES DE CRÉDITO: REQUISITOS; FORMA DE ACREDITAR EL SALDO DE LA CUENTA A SU VENCIMIENTO.
OPOSICIÓN DEL DEUDOR AL SALDO.

1.- La hipoteca de seguridad: concepto.

– Hipoteca ordinaria o de tráfico. Es aquella en la que el crédito asegurado consta en el Registro con todas sus circunstancias y queda unido registralmente a la hipoteca, de suerte que la fe pública registral cubre además de la hipoteca el crédito.

– Hipoteca de seguridad. En la que se garantiza un crédito indeterminado en su existencia o cuantía, figurando en el Registro sus líneas generales, por lo que la fe pública sólo cubre la existencia del gravamen, pero no las circunstancias del crédito garantizado, que deberán probarse en su momento por medios extrarregistrales.

Caracteres:

1- El crédito sólo consta en el Registro en sus líneas generales. Por eso los principios hipotecarios sostienen solamente la hipoteca, pero no el crédito garantizado.

Destaca su accesoriedad.

2- Las vicisitudes del crédito repercuten sobre la hipoteca, aunque no se hagan constar en el Registro, no siendo aplicables los arts. 144 L.H. y 240 R.H.

3- La fe pública se extiende a la hipoteca, pero no al crédito garantizado.

– Inter partes, la inscripción no tiene valor probatorio y el acreedor ha de probar la existencia, vencimiento y cuantía de la deuda por medios extrahipotecarios.

– Frente a tercero, la inscripción no produce, respecto al crédito garantizado, ni valor positivo ni negativo y si adquiere la finca hipotecada, responderá del crédito tal y como existe en la realidad.

4-Es una hipoteca bajo condición suspensiva, ya que su efectividad queda supeditada al cumplimiento de un hecho futuro e incierto, aunque producido el hecho sus efectos se retrotraen a la fecha de su inscripción.

4 – Formación del título ejecutivo.

El título ejecutivo se forma añadiendo al título inscrito, los documentos que acrediten la existencia, vencimiento y cuantía de la deuda.

Antes de la LEC, la DG rechazaba los pactos por los que se convenía en el título de la hipoteca, los requisitos para acreditar estos extremos, por considerar la formación de títulos ejecutivos como materia de orden público; R. 10 X 1997.

Actualmente, el Art. 572.2 LEC permite con ciertos requisitos, que pueda despacharse ejecución por el importe del saldo que resulte de contratos formalizados en escritura pública o pólizas intervenidas.

Clases

1- Voluntarias: debe expresarse en el Registro, casi con palabras sacramentales, que la hipoteca es de seguridad.

2- Necesarias: cuando lo exija la naturaleza de la obligación garantizada:

– Indeterminación en la existencia o eficacia: obligaciones futuras, de obligaciones sujetas a condiciones (arts. 142 y 143 L.H.).

– Indeterminación en la cuantía: obligaciones de dar, hacer, no hacer; en garantía de intereses moratorios o con cláusula de interés variable, y las hipotecas de máximo.

– Indeterminación en la titularidad: en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador (arts. 154-156 L.H.) y la hipoteca cambiaria.

2.- La hipoteca de máximo.

Concepto. Según ROCA es la que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales y cuya determinación se efectúa por medios extrahipotecarios.

Caracteres.

– Se constituyen por una cifra máxima de responsabilidad, como desenvolvimiento del principio de especialidad:

No se limita el crédito, pero si la garantía hipotecaria, dando a conocer el valor máximo de la responsabilidad hipotecaria, que es lo que interesa a los terceros.
Los intereses, si existen, quedan englobados en la cantidad máxima.
Las costas de ejecución pueden quedar englobadas dentro del máximo, aunque conviene que se garanticen aparte.

– El crédito garantizado está indeterminado:

En su existencia: hipotecas en garantía de obligaciones futuras.
En su cuantía: hipotecas en garantía de cuentas corrientes.
En ambas a la vez: hipotecas en garantía de obligaciones de dar, hacer o no hacer.

Pero el crédito ha de estar determinado en sus líneas fundamentales. Ha de quedar determinada la relación jurídica básica, con los datos suficientes para que, en su día los terceros puedan hacerse cargo de ellas y los Tribunales determinar su cuantía.

– La determinación en la existencia y cuantía se efectúa por medios extrahipotecarios. Según la DG mientras en la hipoteca de tráfico, se identifican el título constitutivo y el ejecutivo, en la hipoteca de máximo, inicialmente sólo existe el título constitutivo, debiendo formarse ulteriormente el ejecutivo.

Como novedad, la ley de 7 XII 2007, de reforma del mercado hipotecario, ha introducido el artículo 153 bis LH, según el cual: “También podrá constituirse hipoteca de máximo:

a)a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de laLey 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas,

b)a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.

Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.

Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Con este Artículo se introduce la posibilidad de garantizar con una única hipoteca de máximo diversas obligaciones jurídicas, dando lugar a la llamada “hipoteca flotante”, aunque sólo para un determinado tipo de acreedores: las entidades financieras del artículo 2 de la L.M.H y las Administraciones Públicas por deudas tributarias y la Seguridad Social.

III. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito: requisitos; forma de acreditar el saldo de la cuenta a su vencimiento.

3.- Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito.

Se considera como una hipoteca de seguridad, de las de máximo, constituida en garantía del saldo final de una cuenta corriente de crédito.

En cuanto a que tipo de obligaciones pueden ser garantizadas con esta hipoteca, no es materia pacifica en la doctrina, así diferenciamos:

-contrato de apertura de crédito en cuenta corriente: en opinión de la doctrina mayoritaria solo esta relación de apertura de crédito en cuenta corriente es susceptible de quedar garantizada con la hipoteca del artículo 153 LH.

-contrato de cuenta corriente comercial: se caracteriza por la reciproca concesión de crédito a través del pacto sobre exigibilidad aislada de los créditos hasta el momento del cierre de la cuenta. Suele entender la doctrina, que no puede ser garantizada con la hipoteca que regula el artículo 153LH.

-tampoco la apertura de crédito simple, sin que se contabilice en una cuenta corriente puede ser garantizado por la hipoteca del artículo 153 LH

Según el art. 153 L.H “Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes o de la prórroga, en su caso, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el procedimiento establecido en los artículos 129 y siguientes. A la escritura y demás documentos designados en la regla 3.ª del artículo 131 deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada.

Para ello será necesaria la presentación del ejemplar que obre en poder del actor de la libreta que a continuación se dice.

Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados: uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro o entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente.

No obstante, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorros y Sociedades de crédito debidamente autorizadas podrá convenirse que, a los efectos de proceder ejecutivamente, el saldo puede acreditarse mediante una certificación de la Entidad acreedora. En este caso, para proceder a la ejecución se notificará, judicial o notarialmente, al deudor un extracto de la cuenta, pudiendo éste alegar en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes, error o falsedad.

Si el deudor opusiere error, el Juez competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de una de las partes, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que se dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.

Cuando se alegare falsedad y se incoe causa criminal, quedará interrumpido el procedimiento hasta que en dicha causa recaiga sentencia firme o auto de sobreseimiento libre o provisional.

Opuesta por el deudor alguna de estas excepciones, no podrá aducirlas nuevamente en los juicios ejecutivos que, para hacer efectivo dicho saldo, puedan entablarse, sin perjuicio de que en su día ejercite cuantas acciones le competan en los procedimientos civiles o criminales correspondientes.”.

Requisitos.

Además de los generales del articulo 145, hay que distinguir los requisitos para la constitución de la hipoteca y para hacer valer los derechos derivados de la misma.

1- Requisitos para la constitución de la hipoteca.

Personales. Los generales para la constitución de hipoteca voluntaria.

Reales.

1- Respecto de la finca hipotecada, se aplican los Art. 106 a 108 LH.

2- Respecto de la obligación:

– Es indeterminada en su cuantía.

– Deben determinarse las operaciones que pueden realizarse con cargo al crédito. Según ROCA:

Cuando sean entregas de dinero o transferencias la determinación será innecesaria.
Pero deberán determinarse las operaciones de distinta naturaleza como descuento de letras, pago de cheques, avales, etc.

Formales.

Presenta especialidad la Escritura de constitución. Conforme al Art. 153, en la Escritura, además de las circunstancias generales, deberá constar

– La cantidad máxima que responda la finca.

– Plazo de duración, haciendo constar si es o no prorrogable, y caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

1.- En cuanto a la cantidad máxima de que responda la finca, se plantea si los intereses devengados por las cantidades utilizadas se engloban en la cobertura hipotecaria (en el máximo fijado) o requieren garantía independiente:

– Según ROCA van incluidos dentro del máximo de responsabilidad y se exceden del mismo, quedarán sin garantía hipotecaria.

La hipoteca no garantiza independientemente cada vencimiento de intereses, sino que los mismos son objeto de un cargo como una partida más de la cuenta corriente, por lo que no rige el límite del Art. 114 LH.

– No obstante, la R 13 VII 1999, admitió la inscripción de una hipoteca de cuenta corriente en la que se consideraba como principal el límite del crédito concedido, y se aseguraban con independencia los intereses remuneratorios.

En cambio, se excluye la aplicación, con efectos hipotecarios de las cláusulas de estabilización del Art. 219.3 i.f. RH.

2.- En cuanto al plazo de duración.

La reforma de 1944-46 acabó con el plazo máximo de la cuenta, que según la LH 1909 no podía exceder de 3 años.

Conforme al Art. 153 se puede pactar libremente el plazo y la prórroga de la cuenta y los plazos de liquidación de la cuenta.

Estos extremos podrán modificarse, aunque ello no surtirá efecto frente a tercero hasta que no se inscriba. Art. 144 LH.

Según la R. 27 XI 1999 no puede inscribirse una prórroga de un contrato de apertura de crédito ya vencido, sin el consentimiento de los titulares registrales posteriores.

2- Requisitos para hacer valer los derechos derivados de esta hipoteca.

Si al vencimiento del término o el de la prórroga, el acreedor no se hubiera reintegrado del saldo podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro, en la parte que no exceda de la cantidad asegurada por la hipoteca.

– La referencia a los Arts 129 y ss LH debe entenderse sustituida por los Arts 681 y ss LEC que regulan el procedimiento de ejecución directa.

– A la Escritura y demás documentos designados en el Art. 573 LEC, deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada.

Para ello será necesaria la presentación del ejemplar de la libreta que obre en poder del actor que determine el saldo de la cuenta.

Por lo tanto, solo podrá utilizarse la ejecución directa si se siguió el sistema de doble libreta o certificación bancaria; en su defecto, podrá acudirse al declarativo o al ejecutivo ordinario.

– El procedimiento extrajudicial, no cabe, pues según el Art. 235 RH se requiere que la cuantía de la obligación aparezca inicialmente determinada.

Forma de acreditar el saldo de la cuenta a su vencimiento.

Procedimiento ejecutivo ordinario. Se aplican los arts. 572 y concordantes LEC:

Según el art. 572.2 pueda despacharse ejecución por el importe del saldo que resulte de contratos formalizados en escritura pública o pólizas intervenidas, siempre que se haya pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo.

En este caso, sólo se despachará la ejecución si el acreedor acredita haber notificado previamente al ejecutado y, si lo hubiere, al fiador, la cantidad exigible resultante de la liquidación.

El art. 573 completa estas reglas, señalando que, en estos casos, a la demanda ejecutiva deberán acompañarse, además del título ejecutivo y los documentos comunes:

– Los documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor.

– El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma convenida en el título ejecutivo

– Y el documento que acredite la notificación al deudor y al fiador, si lo hubiere.

También podrán acompañarse los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono.

Si el acreedor tuviere dudas sobre la realidad o exigibilidad de alguna partida, o su efectiva cuantía, podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad indubitada, y reservar la reclamación del resto para el proceso declarativo que corresponda.

Procedimiento de ejecución directa.

Según el Art. 153, sólo podrá utilizarse si se siguió el sistema de doble libreta (aunque no se haya pactado), o el de certificación bancaria (si se hubiera pactado expresamente).

1.- Sistema de doble libreta. Art. 153.4. Cada uno de los interesados llevará una libreta, en la cual, al tiempo de todo cobro y entrega, se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente.

Según el Art. 246 RH, “los ejemplares duplicados de las libretas, deberán estar rubricados y sellados por el Notario autorizante de la escritura en todas las hojas, con expresión certificada en la primera del número de las que contenga”.

2.- Sistema de certificación bancaria. Art. 153.5. Este sistema puede convenirse para acreditar el saldo en las cuentas abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y demás EE. de crédito debidamente autorizadas.

Para proceder a la ejecución se notificará judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta.

La oposición a dicha determinación se regula hoy por la LEC; el ejecutado podrá alegar en la misma forma, en los 10 días siguientes error en la determinación del saldo; no se contempla la falsedad como causa de oposición, sino como causa de suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal.

El Art. 245 R.H. amplía su aplicación a la hipoteca en garantía de toda clase de operaciones cambiarias y crediticias.

4.- Oposición del deudor al saldo.

La determinación extrajudicial del saldo debe acompañarse de medios de defensa del deudor que se considere perjudicado.

La oposición debe plantearla el deudor, pues el art. 575 LEC impide que el tribunal pueda denegar el despacho de la ejecución por entender que la cantidad debida es distinta de la fijada por el ejecutante en la demanda ejecutiva.

Cabe distinguir la ejecución ordinaria y la ejecución directa.

1- Ejecución ordinaria. No existen limitaciones a las causas de oposición:

El art. 558.2 LEC permite el tribunal, a solicitud del ejecutado, pueda designar mediante providencia perito que emita dictamen sobre el importe de la deuda.
De este dictamen se dará traslado a ambas partes para que en el plazo común de cinco días presenten sus alegaciones sobre el dictamen emitido. Si ambas partes estuvieran conformes con lo dictaminado o no hubieran presentado alegaciones en el plazo para ello concedido, el Secretario judicial dictará decreto de conformidad con aquel dictamen. Contra este decreto cabrá interponer recurso directo de revisión, sin efectos suspensivos, ante el Tribunal.

2- Ejecución directa. Las normas de los Arts 153, 131 y 132, han sido sustituidas las de los Arts. 695 y ss LEC:

Según el Art. 695, redactado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.

Sistema libreta. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

Sistema de certificación. No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

2. Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

Este número ha sido redactado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.

De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4.º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten.

Este número ha sido redactado por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal .

La existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva como la falsedad en el título o la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución, suspenderá la ejecución. Art. 697 LEC.
Según el Art. 698, cualquier reclamación que no se halle comprendida en los supuestos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre la certeza, vencimiento, cuantía o extinción de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin interrumpir ni entorpecer el procedimiento ejecutivo.