TEMA 77 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 77. Extinción de las hipotecas voluntarias: Sus causas y formalidades de la cancelación. Extinción parcial; ejecución de crédito hipotecario cuyo pago deba hacerse en varios plazos. Extinción y cancelación de las hipotecas legales. La prescripción y la caducidad en las hipotecas.

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TEMA 77. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS: SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN.-
EXTINCIÓN PARCIAL; EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.-
EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.-
LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN LAS HIPOTECAS.

1.- EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS: SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN.

La hipoteca es un derecho real de constitución registral en garantía del cumplimiento de una obligación. Esta triple característica determina el régimen de su extinción y cancelación:

Por su condición de derecho real, se extinguirá por aquellas causas de extinción de un derecho real que resulten aplicables.
Por razón de su accesoriedad respecto a la obligación garantizada, serán causas de extinción aquéllas que determinen la extinción de la obligación garantizada, ya que es de esencia en la hipoteca la existencia de una obligación en cuya seguridad se constituye (art. 857 C.c.).
Por razón de su dimensión registral, existe una vinculación de la subsistencia de la hipoteca con su inscripción en el Registro, que produce una disociación de los efectos de la extinción entre partes y frente a terceros. Así:

76 L.H.: las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia.
97 LH: cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
144 LH.: todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

Clases de extinción

La extinción es total, si afecta al derecho en su integridad, o parcial, si sólo afecta a una parte del bien hipotecado o de la cobertura hipotecaria, como se expone en el epígrafe siguiente.
Por razón de la voluntariedad, la extinción puede ser voluntaria, si depende exclusivamente de la voluntad del acreedor, o forzosa, si deriva de una causa ajena a la voluntad de aquél, en cuyo caso la cancelación puede ser exigida por el deudor.
Finalmente, se habla de extinción absoluta, si produce la pérdida total de vigencia de la hipoteca, o relativa, si, como consecuencia de la extinción, se produce algún efecto añadido, como la afectación del precio de la expropiación o de la indemnización por siniestro del bien hipotecado.

Causas de extinción.

Por razón de la obligación garantizada.

Como se desprende de los arts. 144 LH y 240 RH, la hipoteca se extingue por las mismas causas que producen la extinción de la obligación, como el pago, la compensación, la confusión, la condonación, la novación o la transacción.

Han de tenerse en cuenta, sin embargo, ciertas particularidades que determinan que no se produzca la extinción de la hipoteca pese a la concurrencia de una causa de extinción de la obligación garantizada:

El pago no extingue la hipoteca cuando procede la subrogación del que paga en la posición del acreedor hipotecario. Así:

Cuando se concede un préstamo para satisfacer la deuda garantizada con la hipoteca, cfr. art. 1.211 y 212 C.c. y L. 2/94 de 30 de marzo.
En caso de retención o descuento del importe de la deuda del precio de la compraventa, de conformidad con lo previsto en el art. 118 LH
Pago al acreedor ejecutante por el titular de un derecho posterior a la hipoteca, cfr. arts. 659 LEC y 231 RH.

La confusión en una persona de la condición de acreedor y deudor no extingue la hipoteca cuando es consecuencia de una herencia aceptada a beneficio de inventario, o cuando el librado aceptante adquiere títulos endosables o al portador garantizados con hipoteca.
La novación tampoco extingue las garantías si aprovechan a un tercero que no preste su consentimiento (cfr. art. 207 C.c.)

Por razón del propio derecho real de hipoteca.

Puede extinguirse la hipoteca, con independencia de la subsistencia o no de la obligación garantizada, por las causas por la que se extingue un derecho real. Cabe mencionar:

Renuncia del acreedor o el acuerdo entre acreedor y deudor.

Pero:

Dados los límites que a la renuncia de derechos impone el art. 6 C.c., la renuncia o acuerdo no extinguirán la hipoteca cuando el derecho de hipoteca se encuentre embargado o subhipotecado.
La renuncia ha de referirse al derecho mismo, no solamente a su inscripción, ya que, como tiene declarado la DGRN, no cabe en nuestro Derecho la renuncia abstracta a la inscripción de la hipoteca, como manifestación del denominado consentimiento formal, de modo que el consentimiento para la cancelación ha de tener una causa material como la renuncia a la hipoteca misma y expresarse en el título.

Por la confusión de derechos (reunión en la misma persona del dominio del bien hipotecado y de la titularidad del crédito garantizado).

La prohibición de la hipoteca de propietario en nuestro Derecho justifica que la hipoteca se extinga cuando el acreedor adquiere el dominio del bien hipotecado, salvo cuando lo adquiere en condiciones de poderlo perder por causas ajenas a su voluntad, como ocurre en el caso de adquisición bajo pacto de retro.

Por la pérdida de la cosa o extinción del derecho hipotecados

La pérdida total del inmueble hipotecado determina la extinción total de la hipoteca. Lo mismo ocurre cuando se extingue el derecho hipotecado, como ocurre en diferentes supuestos contemplados en el art. 107 LH.

En muchos de estos casos la extinción de la hipoteca determina la afectación de las cantidades que, en su caso, tuviera que percibir el hipotecante como consecuencia de la extinción del bien o del derecho, cfr. art. 110 LH.

Por otro lado, en los supuestos en que el ejercicio del derecho hipotecado dé lugar a la adquisición del inmueble sobre el que recaía, la hipoteca no se extingue, sino que pasa a recaer sobre el bien adquirido, como ocurre en la hipoteca del derecho de remate o del de retracto convencional, cfr. art. 107 LH

Por la ejecución de la hipoteca o por la ejecución de una carga preferente.

La hipoteca se extingue por su ejecución, cfr. arts. 134 LH y 674 LEC.

También queda extinguida por razón de la ejecución del bien en virtud de un derecho o gravamen preferente, sin perjuicio del derecho a ser satisfecho el acreedor con el remanente, si lo hubiera, después de satisfacer al titular del derecho ejecutado. No se produce la extinción si el gravamen ejecutado es del mismo rango, cfr. art. 227 RH

Por los efectos del plazo o condición estipulados.

Puede producirse la extinción de la hipoteca por el juego del plazo o condición estipulados en su constitución.

Por prescripción y caducidad, en los términos que se exponen más adelante.

Formalidades de la cancelación.

Art. 136 LH

Las cancelaciones de las hipotecas se sujetan a las reglas establecidas para las cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales.

Estas reglas especiales se refieren a las hipotecas unilaterales, a las constituidas en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición, del saldo de cuentas corrientes, de títulos transmisibles por endoso o al portador, o de rentas o prestaciones periódicas, tal como se expone en el tema correspondiente del programa.

Reglas generales: se desprenden del art. 82 LH

La cancelación exige, en principio, el consentimiento del acreedor, por aplicación del principio de legitimación y tracto sucesivo de los arts. 38 y 20 LH, respectivamente.

Este consentimiento es exigido expresamente incluso en caso de que la cancelación puede considerarse acto debido, como ocurre en la extinción por pago

Art. 179 R.H

Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura en la que preste su consentimiento el acreedor o las personas mencionadas en el art. 82.1 de la ley o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

El título para la cancelación será la escritura pública.
Dicha escritura deberá ser otorgada, cfr. art. 82 LH, por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, estimándose necesaria capacidad de obrar y poder de disposición, si bien cuando se trate de un acto debido, por la extinción previa del crédito, se considera acto de administración.

Art. 178 RH:

los representantes legales necesitarán, para la cancelación, las autorizaciones y formalidades legales exigidas para la enajenación de inmuebles.
Pero si la cancelación es por pago del crédito prevalece la consideración como acto de administración, y así:

la hipoteca que garantice créditos a favor de un menor puede cancelarse sólo con el consentimiento del padre o padres que ejerzan la patria potestad.
tratándose de menores emancipados o que hubieran obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad, basta su propio consentimiento.
igualmente, bastará el consentimiento de los herederos fiduciarios o usufructuarios cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios respectivos, si bien con la obligación de invertir el importe de los derechos reales extinguidos en valores del Estado depositados en entidad de crédito o caja oficial a favor de quienes puedan tener derecho a tal importe.
para las hipotecas inscritas a favor de la sociedad conyugal en garantía de créditos a favor de un cónyuge, basta el consentimiento de éste.

El consentimiento ha de ser siempre causal, es decir, que debe expresarse en la escritura la causa de la cancelación, pues, como se ha señalado, no es admisible en nuestro sistema el consentimiento formal cancelatorio sin expresión de causa.

Cuando siendo procedente el consentimiento del acreedor, se niegue a prestarlo, puede conseguirse la cancelación mediante sentencia, contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, obtenida en juicio declarativo ordinario.

Art. 174 RH insiste en la necesidad de que la resolución judicial sea firme por no admitir recurso alguno, haber sido desestimado, o haber expirado el plazo legal para promoverlo.

Servirá de título en este caso el mandamiento judicial insertando la resolución.

Podrá, no obstante, ser cancelada una hipoteca sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito … quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción...

Se comprenden aquí todos aquellos casos en que la extinción de la hipoteca se produce por causas objetivas con independencia de la voluntad del acreedor, por lo que la cancelación podrá ser solicitada por el deudor o, en su caso, por otro interesado, acreditando la circunstancia correspondiente.

Además de la prescripción y la caducidad, según se expone más adelante, cabe señalar:

Confusión de derechos.

Art. 190 RH

Cuando un derecho inscrito se haya extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada; en otro caso, se practicará mediante asiento posterior a solicitud de cualquier interesado.

Supuestos especiales contemplados en el 175 RH

Hipoteca del derecho de usufructo, en caso de extinción del usufructo por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
La de concesiones administrativas, en caso de resolución de la concesión.
La subhipoteca cuando se constituya sin los requisitos del art. 149 LH.
La de bienes litigiosos, cuando el deudor fuese vencido en juicio.

Hipoteca constituida bajo condición resolutoria: cuando se acredite el cumplimiento de la condición por los medios establecidos en el Art. 238, cfr. 239 RH
Hipoteca cambiaria, por acta a requerimiento del deudor acreditativa de encontrarse todas las letras en su poder, aunque no se haya pactado cfr. R. 30 mayo 1980.
En caso ejecución judicial de la hipoteca o de venta extrajudicial, bastará el mandamiento de cancelación o la escritura de venta, respectivamente, cfr. arts. 674 LEC y 236 RH.
En caso de destrucción de la finca, bastará la presentación del documento que la acredite, salvo en caso de hipoteca de inmueble edificado cuando proceda la subsistencia de la hipoteca sobre el terreno.

2.- EXTINCIÓN PARCIAL: EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.

Nuestro sistema es contrario, como regla general, a una extinción parcial de la hipoteca, tanto por reducción de la obligación como por desaparición parcial del bien hipotecado, y sólo podrá producirse con el consentimiento del acreedor:

Art. 122 LH

La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido.

Por excepción, será posible una extinción parcial de la hipoteca liberando parte de los bienes hipotecados:

Hipoteca sobre varias fincas o sobre finca posteriormente dividida, habiéndose distribuido la responsabilidad entre todas ellas:
124 LH: pagada la parte de crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, podrá exigir el deudor la cancelación de la hipoteca sobre dicha finca o sobre la que el propio deudor elija cuando la parte satisfecha no sea inferior a la responsabilidad asignada a más de una de las fincas hipotecadas.
221 RH: si una de las fincas pasa a tercer poseedor y éste paga el importe de la responsabilidad por principal y los intereses correspondientes, podrá exigir la correspondiente cancelación.

Hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador, en los términos previstos en el Art. 156 L.H (objeto de estudio en otro tema del programa).
Consentimiento del acreedor

Con ciertas limitaciones:

Si se quiere liberar parte de una finca, el principio de especialidad exige previa segregación de la parte liberada.
En caso de división de finca hipotecada sin distribución de responsabilidad, no podrá liberarse ninguna de ellas sólo por acuerdo entre el acreedor y el deudor, sino que será preciso el consentimiento de los titulares de las demás fincas que responden solidariamente de la hipoteca.

Ejecución de crédito hipotecario cuyo pago deba hacerse en varios plazos.

Hay que estar a lo dispuesto en el art. 693 LEC, previsto para el procedimiento especial de ejecución directa sobre bienes hipotecados, pero al que se remite para la ejecución ordinaria el

Art. 127.2 L.H

“Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se practicará los dispuesto en el párrafo 2º del Art. 135, sustituido hoy por el citado Art. 693 LEC.

Este precepto, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, así como por la Ley 19/2015, de 13 de julio, regula dos supuestos distintos, según que se hubiera pactado la ejecución parcial o la total de la hipoteca por incumplimiento de alguno de los plazos de principal o interés:

Ejecución parcial

El procedimiento de ejecución directa sobre el bien hipotecado, dice el párrafo primero art. 693 LEC: “será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.”

Esta regla, según la mejor doctrina, es imperativa también para la ejecución ordinaria, no siendo aplicable la posibilidad de depósito que recoge el art. 127.2 LH, no formalmente derogado, por los términos imperativos del art. 693 LEC.

Ejecución total por vencimiento anticipado

Art. 693.2: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.”

Termina diciendo el artículo 693.3 LEC: “En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.”

Casos especiales

Reglas especiales se dan para:

Hipotecas con cláusula de estabilización que se amorticen en plazos. Art. 219 RH
Reclamación de intereses vencidos y no satisfechos. Art. 146 LH.
Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Art. 157 LH.

3.- EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.

Art. 164 L.H.

Las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.

Como especialidades cabe señalar:

Que las hipotecas legales no admiten la fijación de un plazo de duración, ya que su duración viene determinada por la subsistencia de la institución jurídica que motiva su constitución.
La hipoteca por razón de tutela no se cancela hasta que es aprobada judicialmente la cuenta general; el Juez puede también modificar o cancelar parcialmente la hipoteca constituida (art. 261 C.c.)
En general, la pérdida del bien hipotecado dará lugar a la constitución de nueva hipoteca sobre otros bienes del obligado a prestarla (art. 163 LH).

4.- LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD EN MATERIA DE HIPOTECAS

Prescripción.

Art. 128 L.H

“La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pudo ser ejercitada.”

En el mismo sentido se pronuncia el Art. 1.964 CC y los Derechos navarro y catalán, que, al mismo tiempo, prevén un plazo más breve para la prescripción de las acciones personales relativas al préstamo (5 años C.c., tras la reforma por la Ley 42/2015, de 5 de octubre).

Esta divergencia de plazos ha suscitado diferentes interpretaciones en la doctrina y la jurisprudencia, teniendo en cuenta la coexistencia de la acción real y la personal en la relación hipotecaria y la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito:

Algunos autores han sostenido que, atendiendo a la especial naturaleza del crédito hipotecario, la Ley establece un plazo de prescripción especial de 20 años tanto para la acción real como para la personal, siendo inadmisible la subsistencia de la acción hipotecaria cuando ya no es posible ejercitar la acción personal.
Otros autores y alguna STS, en cambio, han defendido que el legislador ha querido la subsistencia de la responsabilidad real más allá del plazo de prescripción de la acción personal, como expresamente indica la ley Navarra, con la particularidad de que la acción hipotecaria sólo podrá ejercitarse contra el dueño del bien hipotecado, sea o no el deudor. Pero el TS ha señalado que la prescripción de 20 años sólo es aplicable al capital, no a los intereses, sujetos a la prescripción de 5 años, que sirve de fundamento a la limitación de responsabilidad por este concepto establecida en el art. 144 LH.

Cancelación de la inscripción de hipoteca por esta causa: conforme a reglas generales

por consentimiento del acreedor en escritura pública.
mediante sentencia firme obtenida en:
- juicio declarativo ordinario (art. 82 LH)
- expediente de liberación de gravámenes (art. 209 y 210 LH).

Caducidad.

La caducidad puede ser establecida por Ley o por convenio entre las partes.

Caducidad legal: supuestos

A) Hipotecas constituidas con anterioridad a 1 enero 1945 : La LH de 1944 previó en sus disposiciones transitorias unas reglas de caducidad legal para facilitar su cancelación, señalando que:

Hipotecas que en dicha fecha contaban ya con más de 30 años de antigüedad a partir de la fecha del vencimiento del crédito sin haber sufrido modificación: caducan si dentro de los dos años siguientes no fueron renovadas, interrumpida su prescripción o ejercitada debidamente la acción hipotecaria.
Hipotecas que en dicha fecha no contaban con 30 años de antigüedad: caducaron a medida que fueron cumpliendo en lo sucesivo dicha antigüedad, con las mismas condiciones y requisitos.

B) Hipotecas posteriores a 1945 : el 82,5º LH incorporó a la Ley la parte anulada de la reforma del art. 177 RH en 1998, disponiendo:

“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada podrá procederse a la cancelación de … hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Señala la doctrina que se trata en este caso de un supuesto de caducidad del asiento, fundamentada en el simple transcurso del plazo de prescripción de la hipoteca, sin necesidad de que haya sido declarada judicialmente ni de que el registrador aprecie formalmente su existencia.
El plazo será el legalmente previsto para la prescripción de la acción hipotecaria, es decir, 20 años, salvo que se haya convenido uno más breve al constituirse la hipoteca, posibilidad que expresamente reconoce la legislación catalana.

En todo caso, ha de transcurrir un año más sin que consten registralmente las circunstancias que el precepto señala.

Si bien conforme al art. 688.2 LEC, no es posible la cancelación de la hipoteca en que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, por causas distintas de la propia ejecución, la DGRN, ya en resolución de 4 de junio de 2005, entiende que es posible la cancelación de la hipoteca en que hayan pasado 21 años desde la fecha de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Doctrina reiterada en resoluciones de 27 de enero de 2014 y 27 de octubre de 2015, distinguiendo dos supuestos:

Si la nota marginal se practica después de que haya vencido la obligación garantizada por la hipoteca, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con elartículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
Si la nota marginal se practica antes del vencimiento de la obligación garantizada, nada interrumpe en este caso porque ningún plazo de prescripción ha nacido aun, por lo que para la cancelación de la hipoteca por caducidad se aplica la regla del 82.5 LH: el plazo de veinte años para la prescripción de la acción hipotecaria (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, se contarán no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

C) L. 30/2005, 29 diciembre, dispuso la extinción legal de las obligaciones nacidas de créditos hipotecarios concedidos por el Instituto Nacional de la Vivienda al amparo de la Ley de Viviendas Protegidas de 1939 y Viviendas de Renta Limitada de 1954 cuando la cuota trimestral de amortización no exceda de 30 euros, quedando caducados los asientos de la respectiva hipoteca.

Caducidad convencional

Tiene lugar cuando se pacta expresamente para la propia hipoteca “un plazo concreto de duración”, como indica el art. 82,5º LH, de modo que la acción la acción hipotecaria sólo puede ser ejercitada dentro de dicho plazo.

Su cancelación sin consentimiento del acreedor, ha declarado la DGRN, exigirá acreditar:

que no se ha ejercitado la acción dentro de dicho plazo, cfr. art. 82,2 LH,
o que ha transcurrido el plazo señalado en el art. 82,5 LH o el más breve fijado a efectos de cancelación por los interesados, sin que conste registralmente ninguna de las circunstancias señaladas en dicho precepto.

Notas comunes a todos los supuestos de caducidad:

La caducidad afecta a las hipotecas voluntarias y a las legales, si bien no cabe la caducidad convencional respecto a las legales.
Su cancelación se rige por el principio de rogación, pudiendo ser solicitada por el titular de cualquier derecho sobre la finca, y se entenderá solicitada tácitamente al pedirse certificación de cargas o practicarse cualquier asiento relativo a la finca afectada, cfr. Art. 353 R.H.
Se practicará mediante asiento de cancelación o, cuando entre en juego el Art. 353 RH, mediante nota marginal que se practicará de oficio.

Revisado en mayo de 2014 por Enrique Maside Páramo

Revisado en mayo de 2016 por Beatriz Curiel.