Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)

A) ESTATAL

Sin contenido

B) AUTONÓMICA

BALEARES

Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOIB nº 135, de 3 de octubre de 2023)

Sinopsis: El objeto de este decreto-ley es facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía y sin consumir territorio.

Por ello, se crea una nueva figura, denominada vivienda de precio limitado, que es objeto de mediadas especiales en materias como el cambio de uso de locales comerciales a viviendas, la densidad de vivienda, la división de viviendas unifamiliares entre medianeras, la obtención de la cédula de habitabilidad, el cambio de uso y aprovechamiento de terrenos calificados como equipamientos o el crecimiento en altura.

Asimismo, se crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.

CANTABRIA

Ley de Cantabria 3/2023, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas. (BOC 87/2023, de 29 de diciembre).

Sinopsis: Se modifica la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Las modificaciones incluyen la corrección de errores, ajustes para cumplir acuerdos bilaterales, aclaraciones y precisiones que facilitan la aplicación de la ley.

Se enfoca en temas como la autorización de construcciones para fines productivos o terciarios, prohibiciones y condiciones en suelo rústico, la regulación de núcleos rurales, y ajustes en licencias urbanísticas y declaraciones responsables. También establece normas para cesiones entre titulares de patrimonios públicos de suelo y refuerza la protección de zonas verdes, espacios libres, dotaciones públicas y suelo rústico, estableciendo plazos y regulaciones específicas.

CATALUNYA

Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (DOGC nº 9036, de 8 de noviembre de 2023).

Sinopsis: Se sujeta al régimen de licencia urbanística previa el destino de las viviendas al uso turístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda y los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico.

La licencia tendrá una duración de cinco años, prorrogable por períodos de igual duración siempre que el planeamiento urbanístico lo permita.

Se anexa la relación de municipios (262) donde se exige la licencia urbanística, relación que se revisará cada cinco años, previa audiencia a los municipios afectados.

GALICIA

Ley 6/2023, de 2 de noviembre, del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia. (BOG nº 215, de 13 de noviembre de 2023)

Sinopsis: La presente ley actualiza y deroga la Ley 5/2011, de 30 de septiembre, del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia. La reforma tiene por objeto principalmente: 1) adaptarla a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas; 2) adaptarla también a la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria, sobre el procedimiento administrativo relativo a la sucesión intestada en favor de la Comunidad Autónoma de Galicia; 3) actualizarla a los nuevos estándares jurídicos surgidos desde su publicación en el año 2011, integrando además nuevos aspectos patrimoniales y abordando en detalle la regulación de otros ya existentes.

⇒ La inscripción en el Registro de la Propiedad de la incorporación de bienes y derechos patrimoniales a consecuencia de la supresión de alguna entidad pública instrumental, se efectuarà se practicará con la presentación de la disposición en virtud de la cual se produjo la supresión de la entidad (art. 27.2).

⇒ La Administración general de la Comunidad Autónoma de Galicia puede reservarse el uso exclusivo de bienes de su titularidad destinados al uso general para la realización de fines de su competencia, cuando existieran razones de utilidad pública o interés general que lo justifiquen. La declaración de reserva se efectuará por acuerdo del Consejo de la Xunta, que ha de publicarse en el «Diario Oficial de Galicia» e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 41).

⇒ El otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la presentación del documento administrativo en que se formalice. Cada parte podrá exigir por su cuenta la elevación a escritura pública de la concesión demanial (art. 46).

⇒ Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones solo podrán ser hipotecados como garantía de los préstamos contraídos por la persona titular de la concesión para financiar la realización, modificación o ampliación de las obras, construcciones e instalaciones de carácter fijo situadas sobre la dependencia demanial ocupada. En todo caso, para constituir la hipoteca será necesaria la previa autorización de la autoridad competente para el otorgamiento de la concesión. Si en la escritura de constitución de la hipoteca no constara esta autorización, el registrador de la propiedad denegará la inscripción. Las hipotecas constituidas sobre dichos bienes y derechos se extinguen con la extinción del plazo de la concesión (art. 54).

⇒ Los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos sobre estos se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles se formalizarán en documento administrativo. Cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad se formalizarán en escritura pública cuando vayan a ser inscritos en aquel (art. 63.1).

⇒ Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos sobre estos, cuando la cesionaria sea otra administración pública, entidad vinculada o dependiente, así como las ventas de inmuebles rústicos cuyo precio sea inferior a mil euros, se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad(art. 63.2).

⇒ La venta de bienes inmuebles y derechos sobre estos se otorgará en escritura pública, salvo en el supuesto de ventas de inmuebles rústicos de precio inferior a mil euros (art. 108.3)

⇒ En caso de venta de bienes inmuebles, puede aplazarse el pago y constituirse condición resolutoria explícita, que deberá constar en la escritura de compraventa e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 109).

⇒ En las ventas de bienes litigiosos, el adquirente deberá asumir las consecuencias y riesgos derivados del litigio en la escritura pública en que se formalice la enajenación (art. 110.1).

⇒ La permuta de bienes inmuebles o derechos se celebrará en escritura pública (art. 137.5).

⇒ La cesión gratuïta de bienes inmuebles patrimoniales de la Comunidad Autónoma de Galicia deberá hacerse en escritura pública salvo que la cesionaria sea una administración pública, en cuyo caso se formalizará en documento administrativo, pudiendo cualquiera de las administraciones públicas intervinientes solicitar su formalización notarial (art. 141.1).

⇒ En la escritura pública o documento administrativo se hará constar que la persona cesionaria deberá inscribir en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario el bien o derecho, debiendo comunicar la práctica del asiento al órgano directivo competente en materia de patrimonio o a la entidad pública instrumental (art. 141.3).

⇒ En la inscripción registral de las cesiones de bienes gratuitas deberá constar la finalidad de la cesión y cualquier otra condición o carga que conlleve la cesión (art. 142.1).

⇒ Las personas con cargo o empleo público que, con ocasión de una declaración de herederos abintestato, tengan noticia de la existencia de una expectativa de derecho a suceder de la Comunidad Autónoma por ausencia de otros herederos llamados a la sucesión, tienen la obligación de ponerlo en conocimiento de la consejería competente en materia de patrimonio (art. 149.1).

⇒ Los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad y la ciudadanía en general colaborarán en la protección y defensa de los bienes y derechos del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia en los términos que se establecen en la legislación general en materia de patrimonio de las administraciones públicas respecto a la cooperación en la defensa de los patrimonios públicos y, en su caso, en la normativa sectorial de aplicación que así lo impusiera (art. 194.2).

⇒ Los bienes y derechos de la Comunidad Autónoma de Galicia susceptibles de inscripción, tanto demaniales como patrimoniales, se inscribirán o se anotarán en los correspondientes registros públicos (art. 205). Los bienes y derechos de titularidad de la Administración general de la Comunidad Autónoma se inscribirán en el Registro de la Propiedad a nombre de la Comunidad Autónoma de Galicia (art. 206.3)

⇒ Corresponde al órgano directivo competente en materia de patrimonio la promoción de las inscripciones o, en su caso, las modificaciones o cancelaciones de las altas de los bienes y derechos de titularidad de la Administración general de la Comunidad Autónoma en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. No obstante, corresponderá la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario a la consejería que hubiese adquirido para el patrimonio de la Administración general de la Comunidad Autónoma un bien o derecho, en el ejercicio de la potestad expropiatoria o en desarrollo de procedimientos de reorganización de la propiedad, o a la consejería que, no cumpliendo los anteriores criterios, fuese competente para acordar la reversión de un bien o derecho expropiado (art. 206.2).

⇒ Mediante certificación administrativa podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad los bienes y derechos de la Comunidad Autónoma de Galicia y practicar las operaciones registrales así autorizadas por la legislación hipotecaria y la normativa en materia de patrimonio de las administraciones públicas (art. 207.1).

⇒ La adopción de acuerdos declarativos y la consecuente emisión de las certificaciones administrativas al objeto de su acceso al Registro de la Propiedad corresponden al órgano directivo competente en materia de patrimonio. No obstante, cuando la certificación administrativa resultara necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad en los términos del artículo 206.2, párrafo segundo, será competente la persona titular de la consejería adquirente o la persona titular de la consejería con competencias para acordar la reversión (art. 207.2).

⇒ Las comunicaciones que los registradores y registradoras de la propiedad hayan de efectuar en defensa del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia por inscripciones de excesos de cabida o inmatriculación de fincas colindantes, así como por cualquier otro supuesto contemplado en la legislación general de patrimonio de las administraciones públicas y en la normativa hipotecaria, se dirigirán al órgano directivo competente en materia de patrimonio o, si correspondiese, a la entidad pública instrumental (art. 208).

⇒ El acuerdo de iniciación de un procedimiento de deslinde se comunicará al Registro de la Propiedad a fin de que, si el inmueble se hallara inscrito, se practique anotación marginal al asiento de inscripción y, en su caso, en la de los colindantes afectados o, en defecto de inmatriculación, se extienda una anotación de suspensión (art. 225.4).

⇒ La resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para la inmatriculación del bien en el Registro de la Propiedad, siempre que cumpliera con el resto de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (art. 226).

⇒ Los sobrantes o restos de parcelas adquiridas por el procedimiento de expropiación forzosa con destino a la creación de infraestructuras podrán ser objeto de venta a colindantes sin necesidad de licencia de parcelación, siempre que la transmisión se efectuase con la condición de que el inmueble objeto de enajenación fuera agrupado con otro de la persona adquirente, colindante con este, y existiera el compromiso de la parte compradora de inscribir el bien en el Registro de la Propiedad (DA 20ª).

Ley 10/2023, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas de Galicia. [DOG 246/2023, de 29 de diciembre].

Modifica la Ley del suelo de Galicia, así como su reglamento, Ley de montes o sobre la tierra agraria.

En cuanto al suelo, se flexibiliza el retranqueo a colindantes para parcelas de la misma titularidad inscritas como indivisibles. Se extiende indefinidamente la vigencia de convenios con la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística. Para suelo urbano consolidado y de núcleo rural, se establecen deberes de completar urbanización y conexión con servicios existentes. Se permiten ciertas actividades en suelo rústico sin instalaciones asociadas. Otras modificaciones abarcan aspectos como expedientes de reposición de legalidad, competencia de la Agencia de Protección, adaptación del planeamiento, y cambios en normativas relacionadas con montes y estructura territorial agraria.

PAIS VASCO

Decreto 147/2023, de 10 de octubre, del derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda. [BOPV 204/2023, de 25 de octubre].

Desarrolla la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, fundamentalmente en relación con el derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda o alojamiento dotacional a las personas que no dispongan de alojamiento y no puedan acceder a una vivienda. En particular, se regulan los requisitos y procedimientos para acceder a una vivienda y el funcionamiento del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

II. RESOLUCIONES

A) GEORREFERENCIACIÓN

a) Art. 199 LH

Ámbito de aplicación

– Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo (R. 3 de octubre de 2023).

– El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial (R. 24 de octubre de 2023).

– No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada (R. 8 de novembre de 2023).

Oposición de colindantes

– La oposición a la inscripción de la representación gráfica alternativa no puede basarse solamente en la cartografía catastral (R. 28 de julio de 2023).

– Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna pruebaque la sustente (R. 4 de septiembre de 2023).

– La oposición de los colindantes debe ser sometida al análisis de la calificación registral y la denegación debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente (R. 27 de septiembre de 2023).

– La interposición de una demanda para recobrar la posesión de la porción de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión e impedir la inscripción de la representación gráfica, aunque sea la catastral (R. 23 de octubre de 2023).

– La nota denegatoria no debe basarse en la simple remisión a las alegaciones del colindante, aunque si estas están fundadas, aquella puede considerarse suficientemente motivada (R. 25 de octubre de 2023).

– La existencia de un procedimiento judicial entre colindantes registrales sobre la delimitación de sus fincas impide la inscripción de la representación gráfica aportada (RR. 26 de octubre de 2023 y 29 de noviembre de 2023).

– Es admisible la oposición presentada por un colindante aunque la descripción registral de su finca coincida con la catastral que se pretende inscribir (R. 2 de noviembre de 2023).

– Es admisible la oposición presentada por un colindante aunque la superficie registral de su finca sea muy inferior a la que manifiesta tener en el escrito de oposición (R. 5 de diciembre de 2023).

– La existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador (R. 30 de noviembre de 2023).

3. Oposición del titular de una servidumbre

– El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen (R. 4 de septiembre de 2023).

4. Oposición del titular catastral

– La oposición formulada por el mero titular catastral merece menor consideración que la presentada por quien es titular registral (R. 2 de noviembre de 2023).

5. Posible invasión del dominio público

– Las dudas sobre la invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH (R. 28 de julio de 2023).

– La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario (R. 8 de septiembre de 2023).

– Si la registradora tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, debe notificarlo a la Administración afectada antes de denegar la inscripción (R. 21 de septiembre de 2023).

– El informe municipal declarando que no existe invasión del dominio público debió ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompañando al recurso, con posterioridad a la expedición de la nota de calificación (R. 3 de octubre de 2023).

– El carácter público de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo (R. 2 de novembre de 2023).

6. Denegación del inicio del expediente

– La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripción de rectificación de descripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH (R. 25 de septiembre de 2023).

7. Dudas de identidad

– La magnitud del exceso de cabida, por sí sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se está alterando la realidad física de la finca (R. 7 de noviembre de 2023).

b) Art. 201 LH

– El art. 201 no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas (R. 11 de octubre de 2023).

c) Art. 18 TRLC

– La falta de consignación en la escritura de la manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física, no es defecto que impida la inscripción (R. 6 de septiembre de 2023).

B) OBRA NUEVA

– En escrituras de declaración de obra por antigüedad, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos se regirán por la norma material aplicable (R. 7 de septiembre de 2023).

– El registrador puede completar los datos descriptivos de una obra nueva antiguaaccediendo a la certificación catastral de la misma, siempre que no albergue dudas de identidad y el interesado lo consienta (R. 11 de septiembre de 2023).

– Se admite la declaración de final de obra sobre parte de los elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal (R. 19 de septiembre de 2023).

– Para declarar una obra nueva “antigua” se requiere que la construcción está finalizada (R. 26 de octubre de 2023).

– Para declarar una obra nueva “antigua” debe acreditarse el transcurso del plazo de prescripción, no siendo suficiente para ello la aportación de licencia de primera ocupación (R. 29 de noviembre de 2023).

C) INMATRICULACIÓN

a) Art. 203 LH

– Es posible la inmatriculación de una finca de vida efímera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral (R. 27 de septiembre de 2023).

– La certificación registral debe expedirse aunque el registrador albergue dudas de identidad, expresando en ella dichas dudas y sin que al concluir el expediente alegue otras no planteadas en aquella (R. 27 de septiembre de 2023).

b) Art. 204 LH

– Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición (R. 23 de octubre de 2023).

c) Art. 205 LH

– La Junta de Compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación (R. 28 de julio de 2023).

– La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino también al no inscrito (R. 28 de julio de 2023).

– Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205, se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA (R. 7 de septiembre de 2023).

– No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas ni, en general, los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc.) pues no hay cambio de titularidad (R. 8 de septiembre de 2023).

– Solo es precisa la previa notificación prevista en art. 22 de la Ley de Montes cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales (R. 18 de septiembre de 2023).

– Si la registradora tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, debe notificarlo a la Administración afectada antes de denegar la inscripción (R. 21 de septiembre de 2023).

– La escritura de carta de pago de un precio aplazado de una compraventa, no es título traslativo apto para inmatricular una finca (R. 2 de octubre de 2023).

– Para inmatricular una cuota indivisa de una finca ya inscrita se requiere que la descripción de la finca coincida con esta (R. 4 de octubre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación para inmatricular una finca cuando de los títulos presentados y del Catastro resulte que procede de otra mayor (R. 29 de noviembre de 2023).

d) Art. 206 LH

– Procede denegar la inmatriculación por la vía del art. 206 si el registrador tiene dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas (R. 28 de julio de 2023).

– No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público (R. 5 de octubre de 2023).

e) Art. 209 LH

– No procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación cuando el registrador concluye que no hay indicios de doble inmatriculación (R. 13 de septiembre de 2023).

– No procede la tramitación de un expediente de doble inmatriculación si se ha entablado un juicio declarativo ordinario relativo al dominio de las fincas afectadas (R. 24 de octubre de 2023).

– No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculación cuando afecta a fincas colindantesque están georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunción de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas (R. 8 de novembre de 2023).

D) SEGREGACIÓN

– La división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado (R. 7 de septiembre de 2023).

– El propietario por sentencia firme de parte de una finca registral no puede segregarla por sí solo (R. 10 de octubre de 2023).

E) URBANISMO

a) Sistema de compensación

– En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta, pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva (R. 28 de julio de 2023).

– La Junta de Compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación (R. 28 de julio de 2023).

– Aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, es indispensable, a efectos registrales, la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto (R. 4 de octubre de 2023).

b) Licencia de parcelación

– Existen indicios de parcelación ilegal cuando, vendiéndose una cuota de una finca registral, se dice que dicha cuota se corresponde con una parcela catastral identificada en la certificación catastral unida (R. 6 de septiembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para inscribir actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (RR. 14 de noviembre de 2023 y 15 de noviembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para inmatricular una finca cuando de los títulos presentados y del Catastro resulte que procede de otra mayor (R. 29 de noviembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad y el consentimiento de todos los copropietarios para que uno de ellos pueda concretar su participación indivisa en una porción física de la finca (R. 5 de diciembre de 2023).

F) VARIAS

a) Incorporación de referencia catastral

– Para incorporar la referencia catastral a una finca registral se requiere que exista correspondencia entre su descripción literaria y la resultante de la certificación catastral (R. 29 de novembre de 2023).

b) Rectificación de referencia catastral

Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca (R. 5 de octubre de 2023).

c) Deslinde de vías pecuarias

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente (R. 10 de octubre de 2023).

III. JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª, de 4 de septiembre de 2023

Urbanismo.- Nulidad de planes urbanísticos por omisión de informes sectoriales.

La presente sentencia confirma la evolución de la jurisprudencia en el sentido de que la omisión de informes sectoriales exigidos por la ley no siempre conlleva la nulidad de pleno derecho de los planes de ordenación territorial a los que deben incorporarse.

En el supuesto resuelto se considera que no pueden conllevar la nulidad ni la falta del estudio económico financiero (ya que el instrumento de ordenación en cuestión no genera ningún coste económico), ni los informes de género, infancia y adolescencia (pues deberían haberse precisado en la demanda cuáles eran las concretas determinaciones incluidas en el plan aprobado que incurrían en contravención del principio de igualdad o que podían afectar desfavorablemente a la familia, infancia o adolescencia).

IV. PRÁCTICA NOTARIAL. LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN COMO PASO PREVIO A LA SEGREGACIÓN

El carácter preceptivo de la georreferenciación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras de segregación, conforme al art. 9.a) de la Ley Hipotecaria, conlleva la necesidad de coordinar la realidad física con la descripción de la finca en la escritura, Registro y Catastro.

Se da con mucha frecuencia el hecho de que la descripción de la finca matriz en el Registro e incluso en el Catastro no concuerda con la realidad física, lo que obliga a rectificar dicha descripción. El objeto de estas líneas es proponer la que, a mi entender, es la mejor forma de llevar a cabo dichas operaciones para evitar problemas, dilaciones y costes innecesarios.

Anticipo que es aconsejable rectificar en primer lugar la descripción de la finca matriz y de la parcela catastral y, solo cuando esté inscrita la rectificación en el Registro de la Propiedad y subsanada la discrepancia catastral, realizar la segregación. De otro modo, si se hace todo en un solo acto, se corre el peligro de que las vicisitudes de los procedimientos de rectificación, como la oposición de algún colindante, puedan impedir la inscripción de la segregación ya realizada. También sería preferible posponer la obtención de la licencia de segregación a dicho momento, para asegurar la perfecta concordancia entre realidad física, Registro y Catastro sin más dilaciones que las necesarias.

Así pues, el punto de partida de toda segregación debería ser la rectificación de la descripción de la finca matriz, pues es la parte que puede dar más problemas. De seguirse el cauce habitual de obtener previamente la licencia de parcelación y otorgar posterior y simultáneamente la rectificación de descripción y la segregación, puede suceder que los problemas surgidos en la primera nos obliguen a modificar tanto la licencia como la segregación.

El orden, por tanto, sería: 1) rectificación de descripciones de la finca matriz y de la parcela catastral; 2) obtención de la licencia de parcelación; 3) otorgamiento de la escritura de segregación.

Aquí nos centraremos en el examen de la primera, pues si esta se realiza correctamente las otras vendrán dadas.

PRIMER PASO: LA MEDICIÓN DE LA FINCA MATRIZ

Dado que para practicar una segregación es necesario por regla general obtener la licencia de parcelación y que esta requiere la presentación de un proyecto elaborado por un técnico, el primer paso tiene que ser la medición tanto de la porción a segregar como de la finca resto, esto es, la medición de la finca matriz. La georreferenciación de la finca resto es exigida por la DGSJFP desde la R. de 1 de febrero de 2022; por ello, es aconsejable medir la finca matriz y no solo la porción a segregar; en cambio, si hay alguna porción que ha sido objeto de alguna expropiaciones no inscritas, no es necesario medirla, pues la DG, como veremos, no exige su georreferenciación.

Hecha la medición de la finca matriz, es muy importante que el notario compare el plano resultante de la medición con el parcelario catastral. La forma más adecuada y sencilla de llevar a cabo esta comparación es solicitando al técnico que elabore el correspondiente “informe de validación gráfica alternativa” (o “informe de validación gráfica frente a parcelario catastral”; IVGA, en lo sucesivo). En la página 4 del informe aparece el plano de la medición superpuesto con el catastral, por lo que es fácil apreciar a simple vista el grado de coincidencia entre ambas representaciones gráficas.

Si la coincidencia es total, solo será necesario rectificar la descripción registral, en su caso. Si no lo es, conviene que el notario valore el grado de discrepancia entre ambas representaciones gráficas, pues cualquier modificación del Catastro, por pequeña que sea, tiene que ser notificada a los colindantes catastrales y estos pueden oponerse. He visto segregaciones de hectáreas que se han visto paralizadas por la oposición de un colindante alegando que se le invadían unos pocos metros cuadrados.

Mi consejo es que estas diferencias mínimas entre el levantamiento topográfico y el parcelario catastral no se pongan de manifiesto al elaborar el IVGA y que el técnico respete la delimitación del Catastro, aunque ello implique variar en algunos metros la superficie de la porción a segregar. Naturalmente, ello será más difícil si esta superficie viene determinada previamente por la licencia de parcelación, de ahí que sea aconsejable, como he dicho antes, no solicitar la licencia hasta no haber finalizado la tramitación de los procedimientos de subsanación de discrepancias catastrales y de rectificación de la descripción registral de la finca matriz.

Es fundamental que el IVGA indique en su primera página como tipo de operación el de subsanación y que sea positivo. Si no se cumplen ambos requisitos el Catastro denegará automáticamente la subsanación.

SEGUNDO PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN

Una vez tenemos el IVGA correcto podemos proceder a otorgar la escritura de rectificación de las descripciones catastral y, en su caso, registral. El requerimiento del interesado para tramitar los expedientes de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y de rectificación de la descripción registral del art. 201.1 LH puede hacerse en el mismo documento y las notificaciones no tienen que duplicarse.

Téngase en cuenta, sin embargo, que para tramitar el art. 18.2 TRLC la competencia notarial no es territorial, por lo que cualquier notario es competente con independencia de la situación de la parcela catastral. En la tramitación del art. 201.1 LH sí hay competencia territorial pero, como he dicho, considero que, de conformidad con la legislación notarial, si el notario que recibe el requerimiento no es competente puede trasladarlo a un notario que sí lo sea para que tramite el expediente; en este caso, ambos expedientes se tramitarán por separado. También se pueden solicitar ambos trámites al registrador conforme al art. 199.2 LH, pero considero preferible que el notario no renuncie a sus competencias.

Tramitados ambos procedimientos sin oposición, es aconsejable que, antes de presentar la escritura de rectificación al Registro, el notario finalice la tramitación de la subsanación de discrepancias en la Sede Electrónica del Catastro, accediendo como usuario registrado, y obtenga la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica, que adjuntará a la escritura por diligencia.

TERCER PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE SEGREGACIÓN

Una vez tramitados los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, inscrita la rectificación de la finca matriz y obtenida la coordinación entre Registro y Catastro, se procederá al otorgamiento de la escritura de segregación, para lo que deberá elaborarse un nuevo IVGA positivo en el que figure como tipo de operación el de segregación y resulten georreferenciadas tanto la porción segregada (que tendrá una nueva referencia catastral) y la finca resto (que mantendrá su referencia catastral).

EL SUPUESTO ESPECIAL DE LAS EXPROPIACIONES O CESIONES NO INSCRITAS

En numerosas ocasiones, la finca matriz ha visto reducida su superficie en la realidad física a consecuencia de expropiaciones o cesiones no inscritas. La DG no acepta adecuar la descripción registral a la realidad física por la vía de la rectificación de descripción, pues esta tiene por objeto la subsanación de un dato erróneo que provenga de cuando se abrió el folio registral de la finca.

La solución que la DG da a esta cuestión en la R. de 16 de junio de 2023, en lugar de hacer “desaparecer” esas porciones por la vía de una rectificación de superficie, consiste en exigir solamente la georreferenciación de la porción o porciones que no han sido objeto de cesiones no inscritas, que pasarían a tener la consideración registral de finca resto; por lo que será suficiente con georreferenciar el resto no expropiado y, naturalmente, la porción segregada. Considero que esta solución no debería exigir la práctica de dos segregaciones (o de una división), por lo que cabría distinguir entre un resto registral (la porción cedida) y un resto real, pero tengo serias dudas al respecto pues veo a la DG más inclinada por la división en estos casos.

Por tanto, si la superficie registral concuerda con la realidad física simplemente restando la parte cedida o expropiada, no hace falta rectificar aquella, basta con manifestarlo así en la escritura de segregación.

En caso contrario si, pese a restar la parte cedida o expropiada, la superficie registral tampoco concuerda con la realidad física, hay que rectificar aquella. En este supuesto, puede realizarse una rectificación parcial, limitada a la parte no cedida. La R. de 8 de noviembre de 2022permitió la rectificación de descripción mediante la inscripción de una georreferenciación parcial, lo cual supone admitir la posibilidad de una rectificación parcial, especialmente si esta se hace con la finalidad de realizar una segregación posterior, en concordancia con la ya citada R. de 16 de junio de 2023.

EJEMPLOS

a) Una finca tiene en el Registro 1000 m2, en el Catastro 900 m2 y en la realidad 1500 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 1500 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG a través de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 1500 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 de la porción segregada y los 1200 m2 de la finca resto.

b) Una finca tiene en el Registro 1000 m2 y en el Catastro 800 m2. Fue objeto de una cesión no inscrita de 100 m2. En la realidad física tiene 700 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y de Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 700 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro, con la solicitud de rectificación parcial como paso previo a una segregación futura; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 800 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 segregado, los 400 m2 de resto real y dejando un resto registral no descrito ni georreferenciado de 100 m2.