INFORME TERRITORIO PRIMER TRIMESTRE 2023

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, registrador de Tarancón (Cuenca)

 

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA ETAPA

Con este informe iniciamos una nueva etapa de la Sección Territorio, con un doble objetivo:

1. ofrecer las novedades que se produzcan en el ámbito propio de esta sección, tanto en normativa como en resoluciones, sentencias de interés general, herramientas y doctrina;
2. exponer toda la información de la manera más accesible que podamos, de manera que el lector encuentre fácilmente, mostrado de una manera clara, aquello que busca o simplemente un conocimiento que le pueda servir en el futuro.

Para ello nos vamos a servir principalmente de dos subsecciones:

1. una, para ofrecer los informes trimestrales, con todas las novedades que se produzcan en dichos periodos;
2. y la otra, para ir incorporando la parte más relevante de dichos informes a una página que irá consolidando de forma sistemática toda la información, compaginando la anterior a los informes trimestrales con las novedades que estos aporten.

Hoy publicamos el primer informe de esta nueva etapa, el correspondiente al primer trimestre de 2023, y paulatinamente iremos estructurando y actualizando la parte de información consolidada.

Esperamos que sea de interés y utilidad para todos los que accedan a esta sección.

 

I. NORMATIVA (apartado elaborado por Fernando Acedo-Rico)

   A) ESTATAL

Real Decreto 35/2023, de 24 de enero, por el que se aprueba la revisión de los planes hidrológicos de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura y Júcar, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo, Guadiana y Ebro.

Sinopsis.- La revisión, que tendrá vigencia hasta 2027 inclusive, afecta a las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura, Júcar, Ebro, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo y Guadiana. Se puede acceder a los planes en las páginas web que se indican, incluyendo la memoria y la parte normativa. En el BOE ocupa 1806 páginas. Ver resumen elaborado por José Félix Merino Escartín en NyR.

   B) AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

ARAGÓN

– Ley 2/2023, de 9 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón.

Sinopsis: Se corrige alguna discordancia en la regulación del suelo no urbanizable. Se amplía el contenido complementario de las Delimitaciones del Suelo Urbano como instrumento urbanístico en los municipios que carecen de Plan General de Ordenación Urbana. Se suprime la limitación de vinculación de edificaciones a las parcelas edi- ficadas con vivienda en la zona de borde. Se acorta temporalmente la tramitación de los planes urbanísticos. Se suprime el régimen transitorio de las órdenes de demolición por fijar un plazo distinto y hacer referencia a criterios jurisprudenciales, no garantizando la seguridad jurídica y siendo discordante con el régimen establecido en la Ley.

– Decreto Legislativo 1/2023, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón.

Sinopsis: Recopila las tres normas vigentes sobre la materia: 1) la Ley 2/2016, de 28 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón, que incluyó la regulación del procedimiento administrativo para la sucesión legal a favor de esta Administración; 2) la Ley 5/2021, de 29 de junio, de Organización y Régimen Jurídico del Sector Público Autonómico de Aragón, por la que se modifica el trámite administrativo para la constitución o disolución de sociedades mercantiles autonómicas; y 3) la Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, y el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 4/2013, de 17 de diciembre, del Gobierno de Aragón, en lo que afecta a la regulación de los inmuebles vacantes y los saldos y depósitos abandonados.

– Ley 6/2023, de 23 de febrero, de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón.

Sinopsis: La Ley pretende proteger la agricultura familiar en Aragón, mediante dos medidas: 1) limitando el tamaño de todas las explotaciones ganaderas intensivas, extendiendo la limitación nacional establecida para las explotaciones de ganado porcino 2) condicionando la implantación de explotaciones intensivas a la capacidad potencial de recepción de estiércoles de los suelos agrícolas de su entorno.

PRINCIPADO DE ASTURIAS

– Decreto 23/2023, de 16 de marzo, de Espacios Integrados para Uso Turístico.

Sinopsis: Constituye el objeto de este decreto la creación de una nueva modalidad de actividad de alojamiento turístico, con establecimiento de los procedimientos para su inicio y desarrollo. En este sentido, se busca superar una posible limitación de estrategias dirigidas exclusivamente a las tradicionales empresas turísticas, apostando por la transversalidad, y considerando el territorio más que como un simple soporte de la actividad, como configurador del producto final.

ISLAS BALEARES

– Decreto-ley 10/2022, de 27 de diciembre, de medidas urgentes en materia urbanística.

Sinopsis: Su finalidad principal es reducir el suelo urbanizable. Para ello: 1) reclasifica como suelo rústico varios suelos urbanos sin urbanización consolidada; 2) modificar la ley de urbanismo de las IIles Balears, con el fin de contener el crecimiento de nueva urbanización, limitando la clasificación de terrenos como suelo urbanizable por parte de los Ayuntamientos; 3) establecer medidas de carácter medioambiental tales como medidas para la reducción del consumo de agua o la ampliación de algunos ámbitos de las áreas de especial protección.

– Ley 5/2023, de 8 de marzo, de sociedades cooperativas de las Illes Balears.

Sinopsis: El objetivo de la ley es tanto fomentar la constitución de cooperativas como dar una respuesta viable a las demandas de la sociedad, y además conseguir la consolidación de las ya existentes. Por eso, se ha tratado de conseguir una mayor flexibilización del régimen económico y societario, potenciando fórmulas que ayuden a aumentar la financiación de estas entidades.

⇒ Los artículos 115 y ss. regulan las cooperativas de viviendas, que podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. El art. 119 establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en caso de que un socio se proponga transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local.

CANARIAS

– Decreto-ley 9/2022, de 21 de septiembre, que modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción.

Sinopsis: Permite la edificación de viviendas sobre parcelas situadas en zonas de protección ambiental, previa emisión de informe razonado y detallado por parte de la Administración Insular que acredite que en la parcela no se mantienen los valores ambientales que determinaron su zonificación.

– Ley 3/2023, de 6 de marzo, por la que se modifica parcialmente la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y otra normativa sobre suelo, el artículo 24.1 de la Ley 7/2014, de 30 de junio, de la Agencia Tributaria Canaria, y se incorpora una disposición adicional novena a la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Sinopsis: Se facilita la declaración de la urgente ocupación de los bienes afectados por la expropiación a que dé lugar la realización de proyectos de interés insular o autonómico. Se determina la competencia para la aprobación de un plan de ordenación de los recursos naturales no integrado en un plan insular de ordenación. Se desarrolla un régimen específico para la declaración de ruina de edificaciones afectadas por una erupción volcánica. Se dispone que los cabildos puedan iniciar los planes urbanísticos. Se atribuye a la Agencia Tributaria Canaria la titularidad de los bienes del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias que esta destine al cumplimiento de los fines de dicha agencia.

– Decreto 1/2023, de 19 de enero, por el que se establecen las medidas de acceso a la propiedad de viviendas protegidas y se regula el procedimiento para su calificación.

Sinopsis: El Decreto tiene por objeto facilitar el acceso a la propiedad de las viviendas protegidas a las personas adjudicatarias en régimen de alquiler de viviendas protegidas de promoción pública calificadas con anterioridad al III Plan Canario de Vivienda, así como a las personas adjudicatarias en régimen de compraventa anteriores al I Plan Canario de Vivienda. Además, esta norma regula el procedimiento detallado para la calificación de las viviendas protegidas, tanto la calificación provisional como la calificación definitiva.

CANTABRIA

– Ley 11/2022, de 28 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas.

Sinopsis: El artículo 18 modifica la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria.

⇒ Se condiciona la autorización en suelo rústico de construcciones, instalaciones y obras destinadas al uso residencial, a la correspondiente anotación en el registro de la propiedad de la indivisibilidad de la parcela o edificación en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, así como a la imposibilidad de su enajenación mediante participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, o mediante aportaciones a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva (art. 48.5, Ley 5/2022)..

⇒ Se podrán autorizar directamente, mediante licencia municipal o en su caso, declaración responsable o comunicación, las pequeñas construcciones en suelo rustico de protección ordinaria y en el de protección agrícola o ganadera destinadas a la guarda de aperos de labranza, siempre que su superficie máxima no supere los seis metros cuadrados y carezcan de cimentación y ventanas (art. 227.3.e, Ley 5/2022).

⇒ Se exige previa licencia urbanística, entre otras actuaciones, para: 1) llevar a cabo obras de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes; 2) todas las obras de urbanización; 3) las actividades sujetas a control ambiental, susceptibles de incidir en la salud y seguridad de las personas y de afectar de forma significativa al medio ambiente; 4) la primera ocupación de las edificaciones e instalaciones, aunque los municipios de población superior a diez mil habitantes, podrán sujetar a declaración responsable la primera ocupación de dichas edificaciones (art. 233.1, Ley 5/2022).

⇒ Cuando para las obras en cualquier clase de suelo, sobre edificaciones, construcciones e instalaciones existentes sea exigible la obtención de licencia según la normativa sectorial, esta no podrá ser sustituida por la declaración responsable ante la administración (art. 234.2.b.5º, Ley 5/2022).

⇒ En los casos en que la licencia urbanística pueda sustituirse por la declaración responsable, tampoco será exigible el informe previo de habitabilidad, sino que bastará acompañar un certificado suscrito por la dirección facultativa de la obra en la que se acredite que la edificación resultado de la actuación prevista cumplirá las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa vigente (DA 10ª).

– Decreto 21/2023, de 23 de marzo, por el que se crea el Programa de movilización de vivienda vacía en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Sinopsis: Este decreto tiene por objeto crear y establecer el régimen jurídico del Programa de movilización de vivienda vacía «MOVIVA», con la finalidad de fomentar el alquiler de vivienda de titularidad privada en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, y facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población que por sus circunstancias económicas no pueden acceder a una vivienda en alquiler a precios de mercado.

CASTILLA Y LEÓN

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

CASTILLA-LA MANCHA

– Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Sinopsis: Véase el trabajo de Fernando Acedo-Rico Henning en NyR: La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en Castilla-La Mancha

⇒ La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización (art. 119.4). De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

⇒ La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad (art. 14 bis.1). Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

⇒ En caso de subrogación en la posición jurídica de la persona o entidad particular que tenga atribuida la ejecución, deberá otorgarse escritura pública del acuerdo suscrito entre las partes, en el que deberá identificarse la persona o personas que pretendan subrogarse, expresarse todas y cada una de las condiciones en que se verificaría la subrogación y contenerse compromiso de la persona o personas que pretendan hacerse cargo de la ejecución de prestar garantías suficientes y, como mínimo, equivalentes a las ya constituidas (art. 21).

⇒ La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la Propiedad (art. 42 bis.6).

⇒ Los deberes y las cargas previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad (art. 58).

⇒ Las transferencias de aprovechamiento deberán formalizarse en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 73).

⇒ La propuesta de reparcelación voluntaria se formalizará en escritura pública, que presentarán al Municipio los propietarios y, en su caso, éstos en unión del urbanizador. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio (art. 95).

⇒ Para poder autorizar la urbanización simultánea a la edificación se requerirá el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, que deberá figurar como condición en la licencia que autorice la edificación y urbanización simultáneas, y de incluir dicho compromiso en las escrituras de declaración de obra en construcción y obra nueva que se otorguen o inscriban (art. 102).

⇒ Los particulares que formulen una alternativa técnica de Programa de Actuación Urbanizadora y pretendan su ejecución, podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo anterior protocolizando la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante acta autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado (art. 121).

⇒ Las transmisiones inter vivos de aquellos terrenos calificados como dotación pública estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto por parte de la administración competente. A este efecto, los notarios y registradores que autoricen o inscriban, respectivamente, escrituras de transmisión de terrenos calificados como dotación pública lo pondrán en conocimiento de la administración (art. 150.6).

⇒ El procedimiento de declaración responsable en sustitución de licencia urbanística, en los casos en que proceda, se iniciará mediante solicitud presentada, al menos, con quince días de antelación respecto de la fecha en la que se pretenda dar inicio a la realización del acto, operación o actividad. Transcurrido dicho plazo, el promotor podrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar libremente la actividad y tratándose de obra nueva, se entenderá autorizado para inscribirla en el Registro de la Propiedad (art. 158.4).

– Ley 1/2023, de 27 de enero, de Medidas Administrativas, Financieras y Tributarias de Castilla-La Mancha.

Sinopsis: 1) Permite que, en los procedimientos de contratación de las obras que sean necesarias para la finalización de promociones públicas de vivienda, el pago del precio se haga mediante la entrega de contraprestaciones consistentes en bienes inmuebles que obren los patrimonios de las gestoras de dichas obras (art. 1); 2) Declara expresamente como viviendas protegidas, las viviendas objeto de los programas regulados en los Reales Decretos 853/2021, de 5 de octubre, y 42/22, de 18 de enero (art. 10).      

– Ley 4/2023, de 24 de febrero, por la que se modifica la Ley 9/2003, de 20 de marzo, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha.

⇒ Castilla-La Mancha podrá crear nuevas vías pecuarias, así como ampliar y recuperar las existentes; si se ven afectadas fincas registrales debido a actuaciones derivadas de lo anterior, dicha modificación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad con la resolución firme, que será título suficiente (art. 12).

⇒ Los terrenos desafectados adquirirán la condición de bienes patrimoniales, debiendo quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 15).

⇒ Si se adquiriesen por cualquier título inmuebles o terrenos para su incorporación a vías pecuarias ya existente o para la restitución de las ya desaparecidas, deberá quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 16).

⇒ La aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico que afecte a alguna vía pecuaria producirá los efectos propios del deslinde, lo que habrá de constar en el Registro de la Propiedad (folios registrales relativos a la vía pecuaria y a las fincas que lo componen) (art. 19).

CATALUÑA

– Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas.

Sinopsis: Tiene por objeto crear y regular el Fondo de Cooperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial, para paliar las desigualdades sociales, fomentar la equidad territorial y hacer frente a la crisis ambiental, intentando mejorar de las condiciones de vida de la población en los barrios y villas que sufren déficits urbanísticos, baja calidad de la edificación, carencia de equipamientos y servicios, dificultades de accesibilidad, riesgos ambientales, exposición grave a los efectos de la emergencia climática, alta vulnerabilidad social y riesgos de exclusión.

– Ley 1/2023, de 15 de febrero, de modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en los casos de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal. BOE-A-2023-5752.

Ver resumen publicado por José Félix Merino Escartín en NyR.

Sinopsis: Se establecen mecanismos para que los ayuntamientos y comunidades de propietarios puedan actúan ante situaciones de ocupación conflictivas en propiedades cuyo titular sea “gran tenedor”. En estos supuestos, incluso, se permite al ayuntamiento adquirir de forma temporal el uso de la vivienda con el objetivo de destinarla a políticas públicas de alquiler social, por un plazo de 7 años.

– Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023.

⇒ Modifica el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, para:

1) Permitir la cancelación de censos anteriores a 1990 mediante otorgamiento unilateral por el censatario de la escritura pública de redención de censo (art. 93).

2) Facilitar la adopción de acuerdos en la juntas de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, en relación con la ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables (art. 94).

⇒ Modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para mejorar el acceso a la vivienda y la construcción de viviendas de promoción pública (arts. 60 a 63).

COMUNIDAD VALENCIANA

– Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.

⇒ En el capítulo X se modifica la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisajismo, aprobada por el Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, en las siguientes materias: 1) se modifica la participación por parte de la administración actuante del aprovechamiento urbanístico resultante de las actuaciones de renovación urbana del artículo 82.1c; 2) se incluye un nuevo destino de los ingresos derivados del patrimonio municipal del suelo; 3) se modifica la promoción del programa de actuación integrada en la gestión directa; 4) se incluye la inscripción en el Registro de la Propiedad de los incumplimientos de una orden de ejecución; 5) se aclara el régimen de licencia y declaración responsable en obras sobre vía pública; y 6) se modifica el plazo de caducidad del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

– Decreto-Ley 4/2023, de 10 de marzo, del Consell, de modificación del Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana.

⇒ Recoge el preámbulo de la norma que “la encomienda de gestión a los Registros mercantil y de la propiedadpublicada en el DOGV de 28 de enero de 2022, ya está ejecutándose, y durante su funcionamiento se han puesto de manifiesto y producido incidencias y se han detectado obstáculos que pueden comprometer la agilidad administrativa y la seguridad jurídica en las operaciones registrales de las cooperativas valencianas, inconvenientes que la modificación del TRLCCV contribuirá́ a resolver”.

⇒ En su artículo 91.7 se regula el derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en el supuesto de transmisión inter vivos de una vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años desde la adjudicación al socio/a. El derecho de retracto se puede ejercitar en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

⇒ El artículo 91.8 permite a las personas socias la constitución de una hipoteca de máximo desde el momento de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de propiedad horizontal.

– Decreto 10/2023, de 3 de febrero, del Consell, de regulación de la gestión de la calidad en obras de edificación.

Sinopsis: El presente decreto tiene por objeto la regulación de la gestión de calidad de obra en los edificios incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, así como el desarrollo de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

⇒ Se regula el Libro de gestión de calidad de obra, que el promotor deberá incluir en el Libro del edificio.

⇒ Se regulan los casos en que es exigible el certificado final de obra, su contenido, y su suscripción y visado.

EXTREMADURA

– Ley 4/2023, de 29 de marzo, que modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, y por la que se crea el Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura y el Mecanismo de garantía de alojamiento y realojamiento del menor y se modifican otras normas tributarias.

Sinopsis: Se modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, orquestando un conjunto de medidas orientadas a procurar el derecho de acceso a una vivienda desde diferentes ámbitos. 1) en el ámbito fiscal, se establece un impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores.; 2) en el ámbito social, se adoptan medidas para proteger los derechos de las personas que necesitan acceder a una vivienda en régimen de alquiler y establecer líneas de actuación que favorezcan la integración e inclusión social con carácter general; 3) en el ámbito financiero, se recurre a un instrumento financiero regional que pretende ayudar a solventar las actuales barreras para la financiación en la adquisición de vivienda.

– Ley 2/2023, de 22 de marzo, por la que se regulan determinados aspectos de la Red ecológica europea Natura 2000 en la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Sinopsis: Esta ley declara zonas de especial protección para las aves los territorios relacionados en el artículo 2. Por su parte, el artículo 7 establece que “los usos del suelo y las transformaciones urbanísticas que, a la entrada en vigor de esta ley, se hayan aprobado en el ámbito territorial de los espacios contemplados en el artículo 2 quedan legalizados cuando sean compatibles con la protección de los valores que su correspondiente plan o programa de gestión hubiera establecido con carácter previo”.

GALICIA

– Ley 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

Sinopsis: Entre las medidas administrativas, se modifica la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en las siguientes materias:

1) se recoge expresamente la inclusión de las obras de ampliación del volumen de edificaciones existentes entre los supuestos que determinan el deber de cesión gratuita de terrenos previsto en los citados preceptos para el suelo urbano consolidado y de núcleo rural;

2) con la finalidad de proteger el recurso hídrico, se establece que, para edificar en el ámbito de los núcleos rurales, solo será exigible ejecutar la conexión de las redes de abastecimiento de agua y saneamiento con las redes existentes en el núcleo o en sus cercanías, cuando existan redes públicas autorizadas y con capacidad de servicio suficiente;

3) se incide en la condición de mantener el estado natural de los terrenos en el suelo rústico;

4) se clarifican las obras que se pueden llevar a cabo en las edificaciones existentes en el suelo rústico que no sean plenamente compatibles con las determinaciones previstas para este tipo de suelo en la normativa urbanística, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, así como aquellas para las que hubiesen transcurrido los plazos para la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística;

5) se sustituyendo el régimen de licencia de primera ocupación por el de comunicación previa para la primera ocupación de los edificios;

6) se extiende al suelo de uso residencial el régimen de las solicitudes de licencia y comunicaciones urbanísticas presentadas con certificación de conformidad emitida por una entidad de certificación de conformidad municipal, lo que permitirá reducir a un mes el plazo de resolución de la licencia.

COMUNIDAD DE MADRID

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

REGIÓN DE MURCIA

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

NAVARRA

– Ley Foral 6/2023, de 9 de marzo, por la que se declara de utilidad pública y se aprueba la desafectación de 54.002,93 metros cuadrados de terreno comunal, perteneciente al Concejo de Sagaseta.

Sinopsis: La finalidad de la desafectación para su posterior permuta es la adquisición de terrenos particulares para la unificación de los pastos del monte Izpikudi y así poder hacer un mejor aprovechamiento de este.

– Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

Sinopsis: se adoptan medidas para favorecer que las actuales promociones de arrendamiento protegido que han contado con subvención de la Comunidad Foral para su promoción prorroguen su vinculación al sistema de público de alquiler, más allá de su periodo de calificación obligatorio.

PAÍS VASCO

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LA RIOJA

– Ley 2/2023, de 31 de enero, de biodiversidad y patrimonio natural de La Rioja.

Sinopsis: La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la conservación, protección, investigación, conocimiento, difusión, uso sostenible, mejora y restauración del patrimonio natural, de la biodiversidad y de la geodiversidad, aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja, como parte del deber de conservar y del derecho a disfrutar de un medioambiente adecuado para el desarrollo de la persona.

⇒ La Comunidad Autónoma tendrá la facultad para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en el interior de los humedales que se designen. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad Autónoma el precio y las condiciones           esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 29).

⇒ La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad Autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad     Autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 61).

CEUTA Y MELILLA:

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

 

II. RESOLUCIONES

   A) GEORREFERENCIACIÓN

a) En propiedad horizontal tumbada

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes (R. de 13 de marzo de 2023).

b) Expediente del art. 199 LH

1. Ámbito de aplicación

– Denegación de inicio por el registrador. Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello (R. de 10 de enero de 2023).

– Art. 9.b vs. art. 199 LH. Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados (R. de 23 de febrero de 2023).

– Art. 9.b vs. art. 199 LH. El procedimiento del art. 199 LH debe seguirse siempre que el registrador tenga dudas sobre la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica (R. de 28 de febrero de 2023).

2. Denegación tras su tramitación

– Oposición de colindante. La oposición justificada de los colindantes, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca (R. de 13 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción (R. de 17 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción (R. de 24 de enero de 2023).

– Correspondencia a través de la ortofoto. Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA (R. de 25 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación (R. de 25 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. Cuando se pretende inscribir una georreferenciación alternativa, la oposición basada solamente en la certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente del art. 199 LH. (R. de 30 de enero de 2023).

– Invasión del dominio público. No se requiere que el dominio público esté deslindado para que se pueda apreciar una posible invasión del mismo, a los efectos de la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca (R. de 31 de enero de 2023).

– Invasión del dominio público. No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199 (R. de 2 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. Una manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes (R. de 15 de febrero de 2023).

– Invasión de dominio público. Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción (R. de 20 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante (R. de 8 de marzo de 2023).

– Exceso de cabida. No es suficiente, para ampliar la superficie de una finca, el consentimiento del titular registral de una finca colindante; se debe formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial (R. de 9 de marzo de 2023).

– Invasión del dominio público. La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente. (R. de 21 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH (R. de 22 de febrero de 2023).

– Rectificación de linderos.- La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (R. de 27 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral (R. de 28 de febrero de 2023).

c) Rectificación de georreferenciación inscrita

Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación de un lindero (R. de 13 de febrero de 2023).

d) Forma de aportar la georreferenciación

La georreferenciación exigida por el art. 9 LH ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015. (R. de 21 de diciembre de 2022).

e) Georreferenciación en acta final de obra

En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) (R. de 17 de enero de 2023).

f) Principio de prioridad registral gráfica

– Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella (R. de 22 de febrero de 2023).

– La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria (R. de 14 de marzo de 2023).

g) Principio de fe pública registral

La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible (R. de 15 de febrero de 2023).

 

   B) SEGREGACIÓN:

a) Unidad mínima de cultivo

– No cabe inscribir por antigüedad una segregación de dos fincas rústicas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante, ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995, ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística. (R. de 21 de diciembre de 2022).

– Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación preferente la normativa autonómica. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación, a pesar de existir licencia municipal, no puede ser objeto de inscripción (R. de 10 de enero de 2023).

b) Silencio administrativo

Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello, aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación (R. de 12 de enero de 2023).

c) Parcelación encubierta

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación (R. de 14 de marzo de 2023).

   C) INMATRICULACIÓN

a) Expediente de dominio del art. 203 LH

– Por regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso, aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el acta de requerimiento que da inicio al expediente notarial (R. de 29 de diciembre de 2022).

– El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos (R. de 14 de febrero de 2023).

b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH

– La instancia privada sin firma legitimada, presentada por un colindante de la finca que se inmatricula, no es documento hábil para presentar oposición (R. de 10 de enero de 2023).

– El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Por lo tanto, no hay doble título (R. de 8 de febrero de 2023).

– La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador (R. de 21 de febrero de 2023).

c) Inmatriculación por la vía del art. 206 LH

El procedimiento previsto en el art. 206 LH tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, por lo que el registrador debe extremar el celo para que no se produzca una doble inmatriculación (R. de 20 de diciembre de 2022).

   D) SEGURO DECENAL

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción (R. de 6 de febrero de 2023).

   E) LICENCIAS URBANÍSTICAS

– Se exige licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (R. de 16 de enero de 2023).

– Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso (R. de 6 de febrero de 2023).

– Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre (R. de 8 de febrero de 2023).

   F) OBRA NUEVA

Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador (R. de 1 de marzo de 2023).

   G) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

En inscribible la transmisión de una vivienda de protección oficial sin el visado que acredita que el adquirente reúne los requisitos legales, cuando la normativa autonómica (en este caso, Castilla-La Mancha) no dispone la nulidad de la transmisión sino que solo establece un régimen sancionador (R. de 30 de enero de 2023). 

   H) SUELOS CONTAMINADOS

En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. (R. de 24 de enero de 2023). 

   I) SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización.  (R. de 1 de marzo de 2023).

 

III. NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO

En el mes de febrero se ha implementado la aplicación catastral para tramitar expedientes de subsanación de discrepancias y para comunicar las alteraciones físicas de parcelas catastrales.

Esta aplicación va a permitir a todos los notarios, excepto los del País Vasco y Navarra:

a) Tramitar telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, los expedientes del art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que tienen por finalidad modificar la superficie y lindes de una o varias parcelas catastrales, sobre la base de una medición elaborada por un técnico y que nos presentará el interesado aportando un Informe de Validación Gráfica Alternativo. El notario comunicará la subsanación a los colindantes catastrales afectados y, si no hay oposición, lo justificará ante la SEC y podrá obtener en un plazo muy breve la certificación catastral descriptiva y gráfica con la modificación propuesta.

b) Comunicar telemáticamente a la Dirección General del Catastro, también a través de su sede electrónica, las modificaciones de entidades hipotecarias que haya autorizado y obtener de forma automática las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a la alteraciones realizadas y poder incorporarlas en la propia escritura.

 

IV. NUEVAS PUBLICACIONES

– Reequilibrio en el sector de la construcción tras la guerra de Ucrania, Gerardo García-Boente Dávila, NyR, 01.03.2023.

– El reflejo de la realidad física y jurídica de las fincas a través de los procedimientos registrales, Esther Salmerón Manzano, Bosch, 2023.

– El procedimiento inmatriculador de los bienes eclesiásticos y su constitucionalidad. Fundamentos jurídicos para la adecuada conclusión de una causa, Carolina del Carmen Castillo Martínez, Actualidad civil, nº 1, 2023.

– Comentarios a la ley del suelo y rehabilitación urbana, Alejando-Javier Criado Sánchez (dir.), Aranzadi, 2023.

– Manual de disciplina urbanística de la Comunidad Valenciana, Fernando Renau Faubell, Iustel, 2023.

– Memento Práctico Urbanismo 2023, Francisco Javier Sánchez Gallardo, Francis Lefebvre, 2023.

– Tráfico inmobiliario rústico: aspectos más relevantes de su realidad registral y tributaria actual, Carlos María López Espadafor (dir.), Dykinson, 2023.

– Manual práctico para comprender el urbanismo, Jorge Ortiz Ramírez, Sepin, 2023.

 

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