INFORME TERRITORIO Nº3

Por Gerardo García-Boente Davila,

Director del Departamento de Real Estate y Urbanismo de PwC

Índice:

• Presentación
• Disposiciones
  • Disposición destacada: Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular
  • Otras disposiciones
  • Ayuntamiento de Madrid: Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas y Reglamento Entidades Colaboradoras.
• Sentencias destacadas
  • Sentencias Tribunal Supremo
  • Sentencias Tribunal Constitucional
• Herramientas Internet recomendadas: Visor Urbanístico Barcelona
• Enlaces

 

PRESENTACIÓN: 

Resumen extraordinario que comprende el primer semestre del año, donde ha existido una actividad ciertamente relevante en en ámbito inmobiliario y urbanístico.

 

DISPOSICIONES 

1.- Disposición destacada: Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Durante el mes de abril se ha publicado esta Ley, que trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular.

Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración. Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no.

El resumen completo se puede consultar en este enlace.

Sin perjuicio de lo anterior, destacar los artículos 98 y 99. Su regulación es, en muy buena medida, continuadora de la de la Ley 22/2011, de 28 de julio, pero muy ampliada. Un análisis especifico, y una opinión critica de nuestro compañero JFME, se ha realizado al efecto, y se puede consultar en este enlace.

Sin perjuicio de lo anterior, destacar que el artículo 98 regula las actividades potencialmente contaminantes de los suelos, cuya lista será aprobada reglamentariamente, debiendo los titulares de las actividades remitir información a las CCAA.

  A) Títulos afectados:

En cuanto a los propietarios de fincas, están obligados:

a) “con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo”.

b) Esta manifestación “habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título”.

c) Y también en “las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.”

  B) Constancia en el Registro:

Dice el precepto: “Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.“.

  C) Declaración de suelos contaminados.

Esquematizamos, fundamentalmente el artículo 99:

Expediente. Las comunidades autónomas los declararán y delimitarán mediante resolución expresa.

Se iniciará el expediente para declarar un suelo como contaminado, solicitándose certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo. Su expedición se hará constar por nota marginal que advertirá a los terceros del inicio del expediente. No consta su duración máxima.

La declaración de suelo contaminado incluirá, al menos, la información contenida en la parte A del anexo XIV, lo que incluye datos sobre el inmueble, uso del suelo, contaminación y descontaminación, entre otros.

De todos modos, se prevé en el artículo 102 que la descontaminación del suelo podrá llevarse a cabo, sin la previa declaración del suelo contaminado, mediante un proyecto de recuperación voluntaria aprobado por la autoridad competente de la comunidad autónoma.

Efectos.

– La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que determinen las respectivas comunidades autónomas y que, en todo caso, con carácter general no superará los tres años, salvo razones técnicas. Respecto al sujeto responsable, ver artículo 100 donde se considera tal al causante y, subsidiariamente, al propietario y al poseedor. En cuanto a la descontaminación y recuperación, ver el artículo 101 que prevé acuerdos entre los responsables y convenios con la Administración.

– La declaración de suelo contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que estas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.

– Toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado o delimitado como suelo contaminado requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado. (Parece referirse a la nota marginal)

– La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la comunidad autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración.

Declaración de fin de contaminación. Tras un informe que presente el interesado, la Administración competente dictará resolución antes de seis meses. Si no lo hace, el silencio es negativo. Esta resolución se comunicará a los ayuntamientos. Sin embargo, nada se dice de los registros por lo que deberá ser el propio interesado en que la presente.

  D) Comunicaciones de los registradores.

Según el artículo 99.6, comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.

En principio, estas notas marginales serían:

– De declaración de haber realizado actividad potencialmente contaminante del suelo, realizada por el transmitente, por el declarante de la obra nueva, o por los propietarios en los proyectos de equidistribución.

– De declaración de no haber realizado actividad potencialmente contaminante del suelo, realizada por las mismas personas. Sólo si vence una interpretación literalista. Si vence una interpretación teleológica, no habrían de comunicarse para evitar inundar a las CCAA de información poco significativa que entorpecería una actuación eficaz de las mismas. 

– De no constar en el título tal declaración, a pesar de estar obligados a ello (siempre que triunfe el criterio de que esta falta no suspende la inscripción, siendo, en todo caso dudosa su extensión al no estar expresamente prevista). Igual que en el caso anterior, sólo si vence una interpretación literalista.

– De incoación del expediente de declaración de suelos contaminados.

– De declaración de suelos contaminados.

– De cancelación de alguna de las notas marginales anteriores.

Respecto a las CCAA, queda por concretar por qué medio telemático y a qué organismo/dirección dentro de la comunidad autónoma. También queda por determinar si estas comunicaciones previstas en el artículo 99.6 se han de hacer de una en una o se pueden embeber en la comunicación / informe anual previsto en el artículo 103.1. 

En cuanto al propietario, resulta sorprendente tal comunicación, pues, en la mayoría de los casos, es la persona que acaba de adquirir / declarar y no suele constar en el título su correo electrónico. Cabe entender que esa comunicación se realiza a través de la nota de despacho. Si el propietario es distinto de los comparecientes (transmisión de un derecho real o de una concesión…) habrá de notificársele a la dirección que conste en el Registro.

Para ampliar, ver: Modelos Ley de Suelos Contaminados para Escrituras y Registros

• PDF (BOE-A-2022-5809 – 156 págs. – 1.303 KB)

2.- Otras disposiciones relevantes

A) A nivel estatal destacar las siguientes desde le ultimo informe de territorio:

Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025.

El Bono Alquiler joven prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años, con ingresos reducidos, para alquilar su vivienda habitual o una habitación, siendo gestionado por las CCAA. El nuevo Plan cuatrienal de acceso a la vivienda se desarrolla en 13 programas, también gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales, Prevé la concesión de ayudas directas a los arrendatarios (para la renta) y arrendadores (para el seguro). También potencia la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Notas marginales de destino en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia

Durante el mes de junio de ha publicado la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.

Tabla comparativa de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal:

• PDF   Otros formatos   Texto consolidado

B) Adicionalmente, durante esta primera mitad de año, cabe destacar las siguientes disposiciones autonómicas:

Código Civil Cataluña: Propiedad Horizontal. Personas jurídicas.

Decreto-ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19 en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetos a las disposiciones del derecho civil catalán.

Resumen: La finalidad del presente Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

Ir a la página especial elaborada por Víctor Esquirol Jiménez,

• PDF (BOE-A-2022-2707 – 11 págs. – 249 KB)  Otros formatos   Corrección de errores

C) Ayuntamiento de Madrid: Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas

El 17 de junio de 2022 ha entrado en vigor la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de la ciudad de Madrid, publicada el 17 de mayo de 2022 en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, que introduce novedades de gran impacto que agilizarán, sin duda, los desarrollos de la ciudad de Madrid:

1) Se refunden en una única norma la ordenanza de licencias y la ordenanza de actividades.

2) Se crea el informe de viabilidad urbanística como un mecanismo de información y asesoramiento urbanístico municipal previo, de carácter voluntario, en relación con un proyecto edificatorio concreto, que cobra valor vinculante para un eventual procedimiento de licencia posterior y, especialmente, respecto de la declaración responsable.

3) Se racionalizan los supuestos en los que se requiere un informe en materia de protección contra incendios

4) Se amplía el marco de actuación de las ECU a todos los usos, incluyendo el residencial, fijando como límite las actuaciones que afecten al dominio público.

5) En el ámbito de las declaraciones responsables, se establece la obligación del particular de realizar la comunicación final de la actuación objeto de las mismas, y se regulan las consecuencias de la resolución de ineficacia de las declaraciones responsables.

6) En el ámbito de la licencia, se introduce la licencia básica en los supuestos de solicitud de licencia de obras de nueva planta, sustitución y/o reestructuración total. Se trata de una licencia previa a la urbanística, que se emite en el plazo máximo de un mes, y que habilita el inicio de las obras en sus parámetros esenciales, sin perjuicio de que durante esta ejecución el procedimiento de licencia deberá continuar hasta obtener la validación del resto de parámetros urbanísticos.

7) Se regulan las licencias para actividades temporales, permitiendo que los locales que ya disponen de licencia o en espacios abiertos con instalaciones desmontables, se puedan realizar actividades temporales siempre que no queden afectadas las condiciones de seguridad, medioambiente, sanitarias, etc.

8) Se incluye en la regulación la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento para los actos de uso y edificación previstos en la legislación de suelo. No obstante, se mantiene la licencia de funcionamiento para los casos exigidos en la legislación sectorial aplicable.

9) Se incluye una regulación de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, en aquellos casos no previstos en la legislación autonómica aplicable. 

En el mismo Boletín aparece la regulación de las entidades colaboradoras urbanísticas que son entidades privadas de carácter técnico, con personalidad jurídica propia, acreditada y autorizada para el desempeño de funciones de verificación, inspección y control de actuaciones urbanísticas, y que actúan bajo su propia responsabilidad.

 

SENTENCIAS DESTACADAS

1.- Sentencias Tribunal Supremo

REGLAMENTO DE VALORACIONES. Auto de 19 de enero de 2022, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que rectifica el fallo de la sentencia núm. 1154/2021.

En el recurso de casación interpuesto contra una resolución del Jurado de Expropiación de Galicia, la Sala Tercera (Sección Quinta) del Tribunal Supremo ha dictado auto de aclaración con fecha 19 de enero de 2022 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 

La Sala acuerda: Rectificar el fallo de la sentencia 1.154/2021, de 22 de septiembre, dictada en el presente recurso de casación 293/2020, incorporando un párrafo en su parte dispositiva con el siguiente tenor: «Se declara nulo el párrafo segundo, apartado b), del artículo 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo». 

Transcribimos el apartado anulado (en cursiva):

Artículo 6. Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración. 

(…) 2. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Cuando estos existan, el valor de los mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad. Se considerarán, entre ellos: (…)

b) Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad.

• PDF (BOE-A-2022-1717 – 1 pág. – 187 KB)  Otros formatos

 

2.- Sentencias Tribunal Constitucional

ANDALUCÍA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1413-2022, contra la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

TASACIÓN DE COSTAS. Sala Primera. Sentencia 10/2022, de 7 de febrero de 2022. Recurso de amparo 3931-2018. Promovido por don Jordi Velasco Cano respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de lo contencioso-administrativo de Barcelona en tasación de las costas causadas en un procedimiento abreviado. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con los derechos de defensa y a la asistencia letrada: resoluciones judiciales que consideran gastos indebidos los honorarios del abogado en un supuesto en el que no resulta preceptiva la intervención de letrado.

LEY DE ORDENACION DEL LITORAL DE CATALUÑA. Pleno. Sentencia 18/2022, de 8 de febrero de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 2721-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con los artículos 20.1 b) y 30 d) de la Ley del Parlamento de Cataluña 8/2020, de 30 de julio, de ordenación del litoral. Competencias sobre costas: constitucionalidad de los preceptos legales autonómicos que atribuyen a los ayuntamientos la potestad de autorizar usos en el dominio público marítimo terrestre.

DESAHUCIO ARRENDATICIO: EMPLAZAMIENTO POR EDICTOS. Sala Primera. Sentencia 54/2022, de 4 de abril de 2022. Recurso de amparo 7062-2021. Promovido por doña María Aurora Balbás Salcés respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia e instrucción de Vilanova i la Geltrú (Barcelona) en juicio de desahucio arrendaticio. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada, sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 97/2021).

ARRENDAMIENTOS CATALUÑA. Pleno. Sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 4203-2021. Interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, legislación civil y procesal: pérdida parcial de objeto del recurso en cuanto se impugnaban los preceptos declarados inconstitucionales y nulos por la STC 37/2022, de 10 de marzo; nulidad de los preceptos legales autonómicos que regulan el régimen de control y sancionador, tipifican como infracción leve la falta de constancia del importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior y supeditan el acceso al proceso civil a la formulación de una oferta de alquiler social.

HERRAMIENTAS RECOMENDADAS

Si en nuestro informe anterior destacábamos la potente herramienta desarrollada por el Ayuntamiento de Madrid, ahora toca hacer lo propio con la del Ayuntamiento de Barcelona. 

Para buscar la información urbanística de una parcela, se nos da la opción de introducir la dirección o buscar en el mapa. Y una vez seleccionada la parcela la información aparece automáticamente, con amplias posibilidades de consulta

Y destacar, a diferencia de otras herramientas, la posibilidad de consultar las suspensiones de otorgamiento de licencias vigente en dicha zona donde se ubica la parcela