INFORME Nº 344. (BOE MAYO de 2023)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES 

01/2023. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resumen: Son cinco que dejan sin efecto sendas Resoluciones. Tratan sobre: ejecución hipotecaria, adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación (3); liquidación de sociedad ya extinguida por concurso «sin masa», y compraventa por cónyuges alemanes, régimen económico matrimonial. cuota de adquisición.

Resolución de 28 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Ciudad Real, de fecha 20 de diciembre de 2021, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ciudad Real, de 20 de diciembre de 2021, que estima la demanda contra la R. 22 de Marzo de 2019, por lo que queda ésta sin efecto (JCC)

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02/2023. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD YA EXTINGUIDA POR CONCURSO «SIN MASA»

Resolución de 28 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Segovia, de fecha 14 de febrero de 2022, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Segovia de 14 de Febrero de 2022, que estima la demanda contra la R. 4 de octubre de 2021, revocando y dejando sin efecto dicha resolución, en cuanto al defecto segundo que había confirmado (JCC)

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03/2023. ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 28 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca, de fecha 4 de abril de 2022, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Huesca de 4 de abril de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Huesca de 28 de abril de 2019, que revocó la R. 20 de abril de 2018, por lo que queda ésta sin efecto (JCC)

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04/2023. COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN

Resolución de 28 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Cuarta, de fecha 20 de enero de 2023, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 20 de enero de 2023, que estima el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Málaga de 23 de diciembre de 2021, que había confirmado la R. 10 de junio de 2020, por lo que ésta queda revocada (JCC)

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05/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 28 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección Primera, de fecha 12 de enero de 2022, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de Enero de 2022, que desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 9 de Córdoba de 10 de Septiembre de 2020, que revocó la R. 6 de septiembre de 2018, por lo que queda ésta sin efecto, si bien la inscripción se producirá una vez corregido el defecto subsanable apreciado por la Registradora (JCC)

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RESOLUCIONES PROPIEDAD

167.*** SEGREGACIÓN DE FINCA RÚSTICA. AHORA URBANA. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO. LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: que sea innecesaria la licencia supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística.

Hechos: Se presenta a inscripción escritura de segregación.

La Registradora aprecia dos defectos:

1º. La finca matriz de donde se practican las segregaciones, consta inscrita en el Registro como rústica, mientras que las fincas segregadas se describen como urbanas por lo que con fundamento en el artículo 437 RH es necesario, para acreditar la naturaleza urbana de las fincas segregadas, certificación municipal que así lo determine.

2º. Aun cuando en la escritura se manifieste que no se considera necesaria la licencia de segregación, pues se entiende concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación, en cumplimiento de la legislación estatal e hipotecaria es preceptiva la autorización administrativa de la segregación o, en su defecto, la declaración de su innecesariedad por los motivos alegados en la escritura.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación en cuanto al primer defecto, y confirma la nota y desestima el recurso en cuanto al segundo defecto.

I. LA NATURALEZA URBANA O RÚSTICA DE LAS FINCAS SEGREGADAS.

– La naturaleza rústica o urbana de la finca es un elemento que complementa su descripción, en orden a la identificación precisa del objeto de derecho. Se refiere, en principio, a su naturaleza desde el punto de vista de la normativa civil, pero adicionalmente podrá constar su calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente si resulta acreditada.

– No debe identificarse la naturaleza de la finca a la que se refiere la legislación hipotecaria con su clasificación urbanística, pues en ningún momento se impone la constancia de ésta última y su acreditación, salvo que resulte obligado para la aplicación de una determinada norma.

– El registrador debe calificar, con los medios a su alcance, si se trata de una finca rústica o urbana, para lo cual podrá atender a los criterios tradicionales de distinción (situación, edificación, destino y accesoriedad) debidamente contrastados y conformados por la legislación urbanística aplicable, por cuanto ésta tiene por objeto la ordenación del destino del suelo. Ciertamente, el desarrollo actual de los elementos auxiliares de calificación registral como la información incorporada a bases gráficas facilita la aplicación de tales criterios al caso concreto analizado por el registrador, superando problemas que tradicionalmente podrían plantearse.

– En el caso resuelto, existen elementos objetivos para hacer constar la naturaleza urbana de las fincas en la descripción registral, tanto por su situación en un ámbito de suelo urbanizado, como por su destino, como suelo urbanizable con ordenación aprobada, donde además existen numerosas edificaciones colindantes destinadas a vivienda.

II. LA LICENCIA DE SEGREGACIÓN: artículos 26.2 TRLS, 78 y 79 RD 1093/1997.

– Señala el Centro Directivo que sea innecesaria la licencia supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística.

– Tratándose de proyectos de equidistribución es posible su inscripción una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva

– En el caso resuelto, únicamente se aportan documentos de planeamiento y ordenación del ámbito en el que se incluyen las parcelas, pero no resulta acreditada la licencia ni la declaración de innecesariedad o el acto administrativo firme aprobatorio de la reparcelación. (ER)

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SIN CARTA DE PAGO

Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca, junto con otra de «aclaración» .

Resumen: Es necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

Hechos: se presenta escritura de cancelación de hipoteca junto con copia de la escritura de renuncia a cobros por cesión autorizada por el mismo notario con el número anterior de protocolo, y escritura de aclaración otorgada sin comparecencia alguna.

En la escritura de cancelación de hipoteca se solicita la cancelación de la hipoteca constituida en garantía del precio aplazado y se manifiesta que «se hace constar a los efectos oportunos que se cancela la hipoteca sin carta de pago por tratarse de una renuncia abdicativa a dicha hipoteca». Se acompaña copia de la escritura de «renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de parte de los mismos» y se acompaña copia de la escritura de aclaración sin comparecencia alguna en la que el Notario aclara los anteriores títulos indicando, en su expositivo segundo que «por tanto la cancelación no es gratuita ni por renuncia, sino que trae causa de la satisfacción de pago que garantizaba.

La Registradora califica negativamente por no quedar adecuadamente establecida la causa de la cancelación de la hipoteca.

La Dirección confirma la calificación recordando, con fundamento en los artículos 1.274 y ss CC, que,

1º. La causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos.

2º. Es necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción. (ER)

169.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 11 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 3, por la que se suspende la anotación preventiva de embargo ordenada en mandamiento judicial

Resumen: No puede tomarse anotación preventiva de embargo si la persona contra la cual se ha dirigido el procedimiento es distinta del titular registral.

Hechos: Por mandamiento librado por la letrada de la Administración de Justicia de un Juzgado, dimanante del procedimiento ejecución de títulos judiciales, se solicita la práctica de una anotación preventiva de embargo.

La registradora lo califica negativamente por no resultar del mandamiento que el procedimiento se haya dirigido contra la titular registral o que ésta haya sido demandada en el mismo.

El recurrente se opone presentando, junto con el recurso, auto en el que resulta que el titular registral, es la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Reitera su doctrina relativa a las exigencias del principio de tracto sucesivo que le hacen confirmar la postura de la registradora toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 del RH incluya los obstáculos que surjan del Registro.

El último párrafo del artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito:

Que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Dado que no concurre ninguna de estas circunstancias en este expediente, prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.

Comentarios: Junto con el escrito del recurso, el recurrente acompaña auto del que resulta que el titular real es la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento, pero al no haber sido presentado en el Registro al tiempo de emitir la calificación no pudo ser analizado por la registradora para efectuar la calificación recurrida, y en virtud de reiterada doctrina de nuestra DG “no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, ya que este tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla”.

Se trata, en definitiva, como en otras muchas ocasiones, de un desajuste entre la realidad y el contenido de los libros registrales de fácil solución, si los títulos de donde resulta la titularidad real son los adecuados. (MGV)

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170.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM

Resolución de 11 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se rechaza la toma de razón de una prohibición de disponer

Resumen: El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

Hechos: Se trata de un procedimiento administrativo de apremio en el que resulta deudor subsidiario determinada persona física cuyas participaciones en una sociedad de responsabilidad limitada son objeto de embargo preventivo; la Administración Tributaria dicta resolución de prohibición de disponer de un inmueble propiedad de la sociedad. La decisión se fundamenta en que el deudor a la Hacienda ejerce el control de dicha sociedad en los términos del artículo 42 del Código de Comercio como resulta de su titularidad directa del 50% del capital social e indirecta del restante 50% por medio de otra sociedad de la que es socio único, así como de su condición de administrador único.

Tras una primera calificación que no es objeto de recurso, la Administración complementa la documentación presentada aportando copias de las escrituras de las que resulta la adquisición de las participaciones sociales y la designación como administrador único del deudor a la Hacienda Pública.

El registrador suspende de nuevo la anotación, por el carácter de copias simples de las aportadas y porque acreditan la situación en 2015, fecha de su autorización, ignorándose si ha habido modificaciones posteriores en el capital social concluyendo que no resulta acreditado el control de la sociedad en los términos exigidos por el artículo 170.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

El recurso de la Abogacía del Estado se concreta en dos motivos esenciales: que el registrador se extralimita en la calificación al entrar en la cuestión de fondo y en que las copias aportadas de los instrumentos públicos son admisibles al tratarse de copias electrónicas y por ello dotadas de los mismos efectos que el resto de copias emitidas por el notario titular del protocolo.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Nuestro CD declara que “el registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su competencia de calificación del documento administrativo presentado a despacho, no puede entrar a revisar la decisión de fondo que ha sido adoptada por el órgano de la Administración”.

Llega a esta conclusión analizando el contenido del artículo artículo 99 del RH y el artículo 170.6 de la LGT.

Como sabemos, la calificación registral de los documentos administrativos se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro, lo que está motivado por los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos que provoca el documento administrativo.

Esta doctrina se pone, en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido “total y absolutamente” del procedimiento legalmente establecido, por lo que le compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo que la Administración pueda optar, porque este previsto legalmente, entre distintos procedimientos, elección que puede ser cuestión de oportunidad o conveniencia que el registrador no puede revisar.

No obsta la calificación negativa el hecho de que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.

El artículo 170.6 de la LGT atribuye a la Administración la competencia de acordar la prohibición de disponer de un bien inmueble perteneciente a una sociedad cuando exista un previo embargo de acciones o participaciones de la sociedad que pertenezcan al obligado tributario y que este ejerza el control total o parcial, directo o indirecto de la sociedad en los términos del artículo 42 del Código de Comercio.

Una vez acordada la medida y despachado mandamiento al Registro de la Propiedad, el registrador, calificara el documento.

Del articulo citado resulta que del mandamiento que ordene la anotación preventiva de prohibición de disponer debe resultar la justificación de la adopción de la medida con detalle de la relación de control sobre la sociedad, pero sin que registrador pueda revisar la cuestión de si existe o no la relación de control, puesto que su conocimiento recae exclusivamente en la Administración.

Por tanto, la cuestión de si existe o no situación de control total o parcial, directa o indirecta, se ventila ante la Administración Tributaria y no en el procedimiento registral.

Comentarios: Interesante resolución en la que se aclara lo que es o no calificable en relación a si existe control de una sociedad a los efectos del artículo 170.6 de la LGT, y qué es lo que en relación a ese control puede exigir el registrador a los efectos de posibilitar medidas contra una sociedad en las que el deudor a la Hacienda ostenta participaciones que ya han sido embargadas. Por tanto, en el mandamiento lo único que debe justificarse es la validez de la medida cautelar contra persona distinta del titular registral por referencia a la existencia de la correspondiente relación de control; pero el registrador en ningún caso puede poner en duda esa justificación ni mucho menos pedir que se le acredite de cualquier otra forma. Ni siquiera hubiera sido necesaria la presentación de las copias de las escrituras: si existe o no control lo determina la AEAT.

En definitiva, que cuando la Administración Tributaria dicta una resolución de prohibición de disponer de un bien inmueble propiedad de una sociedad cuyo socio es el deudor, no es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control por parte del deudor en cuya virtud la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer. (MGV)

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171.*** HERENCIA. ADJUDICACIÓN POR CUOTAS INDIVISAS. PACTOS SOBRE LA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución de 12 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia 

Resumen: Es legal e inscribible el pacto que prefija la división futura de una finca si no tiene efectos inmediatos, su viabilidad jurídica se supedita a la obtención de licencia u otros requisitos administrativos habilitantes y en el que expresamente consta que no implica derecho de uso exclusivo actual sobre las futuras porciones descritas.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que las copropietarias de una finca estipulan el régimen de la futura división de la misma, establecen un pacto de indivisión además de otras cláusulas que se irán viendo al comentar la doctrina de esta Resolución.

Registrador: Suspende la inscripción porque tales pactos, a su juicio, tienen carácter meramente obligacional, no real.

Notario: Entiende que tales pactos deben inscribirse porque tiene naturaleza real.

Resolución: Estima el recurso parcialmente en los términos que seguidamente se exponen.

Doctrina:

I NATURALEZA REAL U OBLIGACIONAL DEL SIGUIENTE PACTO:

Extinción de la comunidad mediante una eventual división material de la finca en tres partes determinadas por una superficie, extensión y linderos que serían adjudicadas a cada una de las herederas en el caso de que en algún momento sea legalmente posible la división o segregación de la finca adjudicada, junto con otras reglas como el pacto de prohibición de división durante un plazo de diez años.

Dice la Resolución que resulta indudable el carácter real de estas normas que rigen el modo de proceder en su día a la disolución de la comunidad:

1 En primer lugar, los interesados han atribuido carácter real a estos pactos.

2 Es cierto que no basta con la voluntad de los interesados para atribuir a un pacto el carácter real, sino que los pactos deben reunir los elementos estructurales propios de un derecho real (conforme al principio del númerus apertus vigente en nuestro derecho).

En este caso, se considera que el pacto tiene carácter real porque (i) afecta a quienes sean copropietarios al tiempo de la disolución, (ii) el pacto recae directamente sobre el inmueble y (iii) produce una mutación jurídico real inmobiliaria al modalizar el alcance de la cuota y los procedimientos de disolución del condominio.

Conclusión: En la medida en que las cláusulas ahora debatidas delimitan el contenido del derecho real inscrito, tendrán aquéllas el alcance inherente al derecho real inscrito.

 II LEGALIDAD DEL PACTO QUE PREFIJA UNA DIVISIÓN DE FINCA.

La legalidad del pacto es declarada por la Resolución por las siguientes razones: (i) No tiene efectos inmediatos. (ii) Su viabilidad jurídica se supedita al cumplimiento de licencia, declaración de innecesariedad u otros requisitos administrativo habilitantes. (iii) Expresamente hacen constar los interesados que el pacto de división material futura no implica derecho de uso exclusivo actual sobre las futuras porciones descritas.

Conclusiones: (i) En la medida que el pacto no tiene efectos de presente no es exigible en el momento del pacto ni la individualización jurídica de las fincas ni la correspondiente licencia de división o segregación. (ii) No obstante, “uno de los pactos estipulados puede considerarse, si no justificativo de la exigencia de licencia, como se ha afirmado, sí de la actuación registral preventiva respecto de negocios jurídicos que sin constituir formalmente división o segregación presentan elementos indiciarios de una posible parcelación y que sólo el órgano competente en disciplina urbanística puede apreciar con los elementos de que dispone”. (Arts. 78 y ss RD. 1093/1997, de 4 de julio).

III SOBRE LA LEGALIDAD DEL SIGUIENTE PACTO.

Todos los propietarios pactan expresamente que el propietario de cualquiera de las cuotas indivisas de la finca podrá por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes cuotas, proceder a declarar cualquier tipo de obra nueva sobre la finca, en construcción o terminada, pero siempre y cuando se especifique que dicha edificación se encuentra sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad.

 Como dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a actuaciones de parcelación encubierta, deben ponerse en conocimiento de la Administración competente a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

IV UNA MENCIÓN.

Se cuestiona la inscripción del siguiente pacto:

Las comuneras hacen constar la circunstancia de haber sido sufragada por una sola de ellas y su marido la construcción existente sobre la finca y «la opción pactada de que los edificantes en suelo parcialmente ajeno procederán a abonar el valor de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, esto es, la anteriormente descrita como 3) ya que la misma se encuentra totalmente cercada del resto por muros, esto es, está parcelada pero descrita dicha parcelación y que la misma no tiene un destino rústico o agrícola.

1 No es inscribible y no ha de tener trascendencia registral alguna.

2 Al no constar inscrita la obra nueva existente sobre la finca ni habiéndose presentado al Registro de la Propiedad el título declarativo de la misma, es claro que procede denegar toda mención registral a la misma en el folio de la finca sobre la que se encuentra enclavada. (JAR)

172.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 13 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia respecto de una de las fincas inventariadas 

Resumen: Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción por exigencias del tracto sucesivo.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una finca adjudicada en una escritura de herencia. Dicha finca no consta inscrita a nombre de los causantes.

Registrador: Suspende la inscripción porque la finca consta inscrita a nombre de terceras personas.

Recurrente: Alegan que se trata de un error en la inscripción y que hay una sentencia que declara la propiedad de los recurrentes (Esta sentencia no se ha presentado a inscripción sino que la acompañan al escrito de recurso).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).

También se reitera la doctrina sobre el régimen legal previsto para la rectificación de errores padecidos en los asientos registrales y sobre la inadmisión en el recurso de documentos que no han sido objeto de calificación. (JAR)

173.* COMPRAVENTA CONJUNTA DE CUOTA INDIVISA DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Resolución de 13 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ponferrada n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: Una finca consta inscrita por mitades indivisas: Una primera mitad (1/2) en pleno dominio a favor de A, y una segunda mitad (1/2) a favor de A (el usufructo y de B (la nuda propiedad). Ahora se vende el pleno dominio de un 3,4% indiviso del total, sin más especificaciones, y comparecen como vendedores A y B, por lo que no es necesario especificar en la escritura a qué mitad indivisa de origen corresponde la cuota indivisa vendida, pues es obvio que corresponde a la segunda mitad indivisa de titularidad compartida al comparecer los dos cotitulares de dicha mitad como vendedores.

Hechos: Se vende un porcentaje indiviso del 3,64% del pleno dominio de una finca, de la cual pertenece una mitad indivisa a A (en cuanto a la nuda propiedad) y a B (en cuanto al usufructo); la otra mitad indivisa es propiedad en pleno dominio de B. Comparecen como vendedores A y B, pero en la escritura no se especifica si el porcentaje indiviso vendido corresponde a la primera mitad indivisa (de 2 personas) o a la segunda mitad indivisa (de ).

La registradora considera defecto del título que no se especifique a qué mitad pertenece el porcentaje indiviso vendido, invocando el principio de especialidad.

El notario autorizante recurre y alega falta de motivación de la nota pues no se sabe bien cual es el defecto; añade que, si los vendedores son A y B, la porción indivisa vendida sólo puede ser de la mitad que ambos son propietarios.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Es indudable que, habida cuenta de los términos literales de la escritura calificada, y del hecho de que la venta se otorga por los dos interesados que agotan la plena titularidad del único bien objeto de aquella, el objeto de dicha venta no es sino el pleno dominio de la participación indivisa que se especifica. (AFS)

174.* RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS ORDENADOS POR RESOLUCIÓN JUDICIAL

Resolución de 14 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia y segregación (ACM)

Resumen: La rectificación de asientos ordenados por resolución judicial requiere que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine.

– Hechos: En una escritura de aceptación de herencia, se efectúan varias segregaciones (una para la cesión gratuita de un vial municipal) y una división horizontal sobre una finca con una superficie registral originaria de 2.827 m2.

– Posteriormente, por Sentencia firme, se declara, a favor de un tercero, la doble inmatriculación de parte de la finca matriz segregada, que no tenía los 2.827 m2 consignados en la escritura sino 784 m2 y anula la escritura ordenando la cancelación de los asientos y segregaciones (Salvo la del vial cedido al Ayuntamiento, que subsiste).

– En ejecución de sentencia se cancelan todos los asientos salvo el de cesión.

– Ahora los herederos que segregaron otorgan (por si solos, sin la contraparte a cuyo favor se declaró la doble inmatriculación) nueva escritura de” rectificación en cumplimiento de sentencia” y manifiestan que rectifican la superficie originaria de la finca (2.827 m2) por la que resulta de la sentencia (784 m2) sobre la que cabe mantener la división horizontal.

– La Registradora: califica negativamente, por entender que la Sentencia ya se cumplió en su día con las cancelaciones ya practicadas, y que una nueva rectificación exige el consentimiento de todos los entonces litigantes

– El Presentante: recurre exponiendo que no se trata de ejecutar una sentencia, que ya se ha ejecutado con las cancelaciones, sino solamente una nueva adjudicación hereditaria basada en las superficies declaradas en la sentencia.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Aunque admite que aunque en un supuesto “normal”, en que no hubiera habido sentencia, sí habría estimado el recurso; en este caso, al tratarse de la ejecución de una sentencia judicial y no deducirse indubitadamente de la misma por sí sola, será preciso, ex Art 40 LH, que intervengan todos los interesados en el procedimiento u otra resolución judicial que lo determine. (ACM)

175.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

Resolución de 14 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales. 

RESUMEN: La partición realizada de conformidad con los artículos 841 y siguientes del Código Civil requiere la aprobación de todos los legitimarios, no solo de los que reciben su legítima mediante un pago en metálico. 

HECHOS: Se otorga escritura de protocolización de operaciones particionales causadas al fallecimiento de una señora que fallece en estado de viuda, habiendo otorgado testamento en que nombra heredera a una de sus hijas y lega la legítima estricta a los demás legitimarios, facultando a la heredera para pagarles sus legítimas en metálico, y procede al nombramiento de un albacea comisario contador partidor. La escritura de protocolización fue otorgada por el contador partidor, la hija instituida heredera y cuatro de los ocho legitimarios. A los legitimarios que sí comparecen en la escritura se les paga su legítima mediante parte del exceso de adjudicación de la heredera, y a los tres que no comparecen se les paga mediante la adjudicación de bienes inventariados en la herencia (una cuenta bancaria y el ajuar doméstico). 

REGISTRADOR: El registrador suspende la inscripción mientras no se acredite bien la confirmación expresa de los legitimarios no comparecientes, bien la aprobación por el Letrado de la Administración de Justicia o de Notario de conformidad con el artículo 844 y dentro del plazo que establece dicho artículo. 

RECURSO: El contador partidor interpone recurso contra dicha calificación alegando que respecto a uno de los legitimarios que no comparece en la escritura no se le ha efectuado un pago en metálico de la legítima, sino que la misma ha sido pagada con bienes de la herencia (una cuenta bancaria), y respecto a las otras legitimarias no comparecientes, han percibido su legítima mediante transferencias, prueba evidente de su conformidad con las operaciones particionales, por lo que las han aceptado tácitamente. En definitiva, a juicio del recurrente la exigencia de la aprobación de la partición por Notario o Letrado de la Administración de Justicia es necesaria cuando falta el consentimiento de aquellos a quienes se paga su legítima en metálico, no cuando falta el consentimiento de cualesquiera otros a los que se les paga con adjudicaciones de bienes hereditarios. 

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación. 

DOCTRINA: 

La DG afirma que la literalidad de los preceptos 841 y siguientes del Código Civil es clara: es necesario el consentimiento de todos los legitimarios, sin que se hagan distinciones por razón de como hubieran sido las adjudicaciones de los que no consintieron la partición, y sin que el artículo 841 distinga entre metálico hereditario o extrahereditario. (ABG)

176.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCUMPLIMIENTO APLICACIÓN ART 671 LEC

Resolución de 14 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 4 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: las resoluciones judiciales deben especificar con suficiente detalle el lugar y la forma en que las comunicaciones se han realizado a fin de que el Registrador pueda calificar que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el domicilio que consta en el Registro.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. La finca hipotecada se adjudicó al ejecutante al no haber concurrido postores a la subasta, por el importe de la totalidad de lo adeudado.

La Registradora califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. En el documento calificado se hace constar que «el deudor fue requerido judicialmente», sin especificar dónde se ha practicado el mismo. Por tanto no consta que se haya requerido de pago al deudor en el domicilio señalado en la escritura de hipoteca a efectos de requerimientos y notificaciones,

2º. En cuanto al importe de adjudicación, en el decreto se hace constar que el tipo de subasta es de 186.276 €. coincidente con el que consta en el Registro, y que «previos los trámites legales oportunos, se acordó anunciar la venta en pública subasta de la citada finca, celebrándose la misma el día señalado con la única comparecencia de la parte actora, por lo que se le concedió el plazo de veinte días, para que, si le convenía, solicitase su adjudicación por cantidad igual o superior al sesenta por ciento del valor de tasación o por lo que se le adeuda por todos los conceptos, lo cual ha solicitado», sin que conste la fecha de celebración de la subasta.

La finca se ha adjudicado por todos los conceptos, es decir, por un total de 60.080,66 €, inferior al 50% del valor de tasación.

Teniendo en cuenta la fecha del Decreto de Adjudicación que es de 5 de abril de 2.013 (que es la única fecha que consta en el documento calificado) se solicita aclaración respecto al importe de adjudicación, ya que en dicha fecha se encontraba vigente la reforma del art 671 de la LEC operada por el art 2.3 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, que entró en vigor el 7 de julio de 2.011 y dejo de estarlo el 15 de mayo de 2 013, disponiendo que «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación». El sesenta por ciento del valor de tasación es 111.765,6 €.

La Dirección confirma la calificación.

I. DOMICILIO PARA REQUERIMIENTO DE PAGO.

– Para que pueda utilizarse el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, en la escritura de constitución de hipoteca debe hacerse constar un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones.

– El Registrador debe calificar que el deudor haya sido demandado y requerido de pago (artículo 132 LH y 686 LEC).

– En cuanto a la forma en que debe efectuarse el requerimiento, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 686 LEC de donde resulta que la notificación y requerimiento de pago al deudor ha de realizarse, en primer lugar, en el domicilio que aparezca vigente según el Registro. Cuando dicha notificación no resulta posible, el propio artículo 686.3, dispone que se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de esta Ley.

No obstante, la dicción literal de la ley, la notificación mediante edictos fue considerada por nuestro Tribunal Constitucional como un mecanismo excepcional al que sólo cabe recurrir cuando se hubieran agotado todas las posibilidades de notificación personal.

En el presente caso, el decreto de adjudicación se limita a afirmar que «el deudor fue requerido judicialmente», sin hacer ninguna aclaración de si dicho requerimiento se efectuó en el domicilio que a tal efecto consta en la inscripción de hipoteca, o en cualquiera de las demás formas previstas en la Ley Rituaria siendo requisito necesario que cae dentro de la calificación registral que las resoluciones judiciales especifiquen con suficiente detalle el lugar y la forma en que dicha comunicación se ha realizado.

II. EL ARTÍCULO 671 LEC.

– Al tiempo en que se dictó el decreto de adjudicación (5 de abril de 2013) la redacción vigente del citado artículo 671 establecía en su primer párrafo: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación».

A la vista de las normas aplicables al tiempo de dictarse el decreto,

1) Una adjudicación por el importe de lo adeudado por todos los conceptos, siendo esta cantidad inferior al 60% del valor de subasta, solo será admisible en caso de que la finca objeto de ejecución no sea la vivienda habitual del deudor.

2) En el caso resuelto, la finca ejecutada se describe como vivienda unifamiliar y del decreto no resulta si es o no la vivienda habitual de los ejecutados, por lo que a juicio del Centro Directivo parece razonable exigir la oportuna aclaración al respecto para poder determinar si la adjudicación se ha realizado respetando las normas legales que en aquel momento se encontraban vigentes.

177.** INMATRICULACIÓN. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO. MEDIOS INMATRICULADORES

Resolución de 14 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Astorga, por la que se suspende la inmatriculación de varias fincas.

Resumen: La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación.

Hechos: En 2006 se otorgó una escritura de adjudicación de fincas mediante subasta, otorgada por la Agencia Tributaria, tras el embargo de varias fincas que se decían no constar inscritas en el Registro de la Propiedad, ni resultar acreditado el título de propiedad del embargado.

Presentada en la actualidad dicha escritura en el Registro de la Propiedad, la nota de calificación señala dos defectos:

1. La descripción de las fincas que se hace en la escritura y la que resulta de las calificaciones catastrales gráficas y descriptivas incorporadas no es coincidente con la superficie que resulta del archivo GML, extraído del Catastro, que contiene la representación gráfica de la finca y las coordenadas de sus vértices.

2. No se cumple la exigencia del actual art. 205 LH, en el sentido de que el transmitente acredite, también mediante título público, haber adquirido la propiedad de la finca cuya inmatriculación se pretende, al menos, un año antes del otorgamiento del título inmatriculador.

La sociedad adjudicataria de las fincas recurre alegando que están inmatriculadas y deben admitirse ciertas discrepancias descriptivas, y que la escritura de adjudicación es título inmatriculador.

La DGSJFP estima el recurso en cuanto al primer defecto y lo desestima respecto del segundo.

Doctrina:

1. Sobre la falta de coincidencia entre la superficie que figura en la escritura (y en la certificación catastral que se acompañó a la misma) y la que consta actualmente en el Catastro:

Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, las certificaciones catastrales expresaban como superficie de los inmuebles catastrales la que constaba en la base de datos alfanumérica catastral, que en ocasiones, e incluso con frecuencia, no era exactamente coincidente con la que resultaba geométricamente o gráficamente de la cartografía catastral.

Tras la Ley 13/2015, para evitar tales discordancias y los efectos perturbadores que ello pudiera producir en el tráfico jurídico, el Catastro procedió a sustituir el dato de la «superficie» (a secas) que constaba en la base de datos alfanumérica catastral por el de la «superficie gráfica» geométricamente resultante de la cartografía catastral.

Ello explica que actualmente, en muchas ocasiones, al proceder a obtener de la sede de Catastro el fichero GML comprensivo de la precisa ubicación, delimitación y superficie georreferenciada del inmueble catastral, tal «superficie gráfica» pueda no ser exactamente coincidente (como efectivamente ocurre en el caso que nos ocupa) con la que se expresó como «superficie» en certificaciones expedidas con anterioridad a la Ley 13/2015.

Pero lo importante es comprobar que no haya habido un cambio en la geometría catastral del inmueble, que es la que define la identidad del mismo. Si no consta que haya habido tal cambio, (extremo al que no alude la nota de calificación) habría de interpretarse en principio que el título que se otorgó en el año 2006 tomando la superficie alfanumérica sigue teniendo por objeto el mismo inmueble catastral, y con la misma geometría y superficie que hoy.

Por ello, el primer defecto expresado en la nota de calificación, tal como consta redactado, y en la medida en que solo alude a la diferencia entre la «superficie» a secas y la «superficie gráfica», pero no a la existencia de divergencias geométricas, que alteren la identidad de la parcela, ha de ser revocado.

2. Sobre la inmatriculación de las fincas:

A la vista de que no figuran inmatriculadas, deben cumplirse los requisitos de los arts. 203 o 205 LH, lo que no sucede en el presente caso, pues ni se ha tramitado el expediente de dominio, ni se aporta un segundo título que puede servir de base a la inmatriculación. (VEJ)

178.* RECURSO CONTRA GEORREFERENCIACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 17 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la decisión del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, de practicar la inscripción de la rectificación de superficie y de la georreferenciación de una finca registral.

Resumen: no cabe recurso contra una inscripción practicada. En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones.

Hechos: En la tramitación del expediente del art. 199 LH se presenta oposición por parte de uno de los colindantes. El registrador de la propiedad finaliza el expediente procediendo a practicar la inscripción solicitada. El opositor solicita al registrador que le comunique la resolución por la que desestima las alegaciones y, ante la falta de comunicación, interpone recurso contra la actuación del registrador y contra la inscripción practicada.

El registrador informa sobre la improcedencia del recurso una vez que se ha practicado el asiento de inscripción solicitado.

La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina: Solo cabe interponer recurso gubernativo cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, pues los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al art. 1, 3º LH, y no pueden rectificarse sin consentimiento del titular registral, o sin sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido demandado.

No puede atenderse a la solicitud formulada por el recurrente de remisión del informe emitido respecto a sus alegaciones, porque el mismo no está previsto legalmente, puesto que el expediente del art. 199 LH no es contencioso entre partes, sino de tramitación ante el registrador, ni tampoco a la de la remisión de «la resolución dictada por el registrador que puso fin al referido expediente, puesto que la misma solo se comunica al promotor del expediente, conforme a dicho precepto. (VEJ)

179.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS

Resolución de 17 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibi, por la que se suspende la inscripción de un acta de notoriedad y constitución de comunidad de bienes cuyo objeto es regular el aprovechamiento de aguas.

Resumen: para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas.

Hechos: se presenta a inscripción un acta de notoriedad y constitución de comunidad de bienes cuyo objeto es regular el aprovechamiento de aguas. Se trataban de diferentes propietarios de fincas en cuya descripción constaba el derecho al aprovechamiento de determinados turnos de aguas privadas, junto con los titulares de otros turnos de aprovechamiento de aguas privadas que no constaban inmatriculados en el Registro de la Propiedad y declaraban que existía una comunidad de bienes de facto desde tiempo inmemorial que recaía sobre determinadas aguas e instalaciones para el aprovechamiento de las mismas.

El Registrador califica negativamente apreciando tres defectos si bien sólo es objeto de recurso el segundo señalado:

1º. La comunidad de bienes es una entidad sin personalidad jurídica, por lo que la adquisición por ella de algún bien implica en realidad una adquisición por sus integrantes, proindiviso entre ellos. Teniendo en cuanta que tiene por objeto regular el uso de los aprovechamientos de aguas privadas, su reflejo registral se puede realizar de diversas modalidades pero siempre en favor de los partícipes o copropietarios, no a favor de la Comunidad de Bienes.

2º. Para que tenga reflejo registral el aprovechamiento de aguas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas, y

3º. Varias de las fincas o derechos aportadas a la comunidad de bienes no constan inmatriculadas o constan inscritas en favor de titulares distintos de quienes otorgan el acta.

La Dirección confirma la calificación (ver R. de 18 de julio de 2018).

La legislación hipotecaria regula la inscripción de las concesiones administrativas de las aguas públicas y la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.º del Código Civil) y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas.

Todo esto ha dado lugar a varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos privados sobre el agua:

1º) agua inscrita como finca independiente, en propiedad.

2º) agua inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca de que forme parte o en la que esté situada.

3º) derecho a beneficiarse (cualidad del predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos).

4º) agua inscrita en propiedad en favor de una comunidad especial considerada como entidad con personalidad propia.

5º) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad como finca independiente, y,

6º) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).

El supuesto al que se refiere el presente recurso trata de unos derechos de aprovechamiento de aguas privadas preexistentes a la Ley de Aguas de 1985. Eran aplicables las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de Aguas de 1985, de acuerdo con las cuales el interesado podía optar en el plazo de tres años por acreditar su derecho para su inscripción en el Registro de Aguas, y si transcurrido dicho plazo no lo hubiera hecho –que es lo que ha sucedido en este supuesto – mantendría la titularidad de su derecho en la misma forma que hasta entonces, pero no podrá gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas.

Esta propiedad privada o aprovechamientos de aguas privadas existentes al entrar en vigor dicha ley podrán ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla (Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 227/1988, de 29 de noviembre). 

Ahora bien, tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción (cfr. artículo 33 del Reglamento Hipotecario), el complementario consistente en la certificación del Organismo de cuenca o Administración Hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, y la certificación negativa de inscripción en el Registro de Aguas.

Esta propiedad preexistente, que se mantiene después de la entrada en vigor de la Ley de Aguas, puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad tanto como finca independiente como haciendo constar la existencia de las aguas en la inscripción de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma (cfr. artículo 66, párrafos primero y segundo, del Reglamento Hipotecario).

Para la inmatriculación de aguas privadas en el Registro, preexistentes a la Ley de Aguas de 1985, es necesario acreditar la inclusión de las mismas en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas. También es necesario acreditar dicha inclusión cuando dichas aguas privadas ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad, pero se pretende modificar las condiciones del aprovechamiento, como sucede en este caso. (ER)

180.** COMPRAVENTA. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS. PLANO DE SITUACIÓN DE LA FINCA.

Resolución de 17 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se suspende la inscripción de la compraventa de varias fincas por posible invasión del dominio público marítimo-terrestre.

Resumen: En el caso de segundas transmisiones de fincas ya inscritas que invadan o intersecten con el dominio público marítimo terrestre, compete al registrador de oficio, (no al presentador del documento), solicitar el Servicio Periférico de Costas un certificado acreditativo de no invasión del dominio público, que debe de ser emitido y enviado en el plazo de un mes. El registrador, si tiene dudas de la ubicación de la finca vendida, incluso si son apartamentos o garajes en propiedad horizontal, puede reclamar al interesado que aporte un plano al Registro de situación de las fincas para apreciar su posición en relación con la línea del dominio público.

Hechos: Se venden varias fincas inscritas de un edificio en propiedad horizontal cercano a la costa del mar.

El registrador suspende la inscripción porque la finca matriz intersecta con la línea del dominio público marítimo terrestre, por lo que solicita del interesado que obtenga un Certificado del Servicio de Costas acreditativo de la no invasión del dominio público de las fincas transmitidas y para ello que a dicho organismo un plano del edificio con la situación de las fincas transmitidas en relación con el dominio público.

El interesado recurre y alega que es al registrador a quien compete contactar con el Servicio de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Conforme a lo dispuesto en el artículo 35 de dicho Reglamento, cuando no sea posible la identificación gráfica de la finca transmitida en la cartografía catastral o existan dudas razonadas sobre su ubicación real, el registrador puede solicitar del interesado que aporte un plano de situación de la finca. Dicha solicitud deberá ser debidamente motivada. El interesado tiene que aportar dicho plano en el plazo de 10 días desde que reciba dicha notificación.

Sólo en el caso en que después de tal comprobación resulte invasión o intersección de la finca transmitida con el dominio público marítimo terrestre, para inscribir segundas transmisiones el registrador tiene que seguir el procedimiento regulado en el artículo 36 del Reglamento de Costas, es decir:

1.-El registrador tiene que contactar con el Servicio de Costas y solicitar el certificado de no invasión del dominio público marítimo terrestre de la finca transmitida y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito.

2.- El Servicio de Costas tienen que emitir y enviar directamente al Registro el certificado de no invasión en el plazo de un mes desde la notificación recibida desde el Registro

3.- Si el servicio de Costas no emite o envía la certificación en el plazo señalado de un mes , el Registrador debe practicar la inscripción.

En el caso objeto de esta resolución, la situación era la siguiente:

181.** AGRUPACIÓN DE FINCAS. INICIO DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 PESE A EXISTIR CORRESPONDENCIA

Resolución de 17 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral.

Hechos: Se solicita la inscripción de la agrupación de tres fincas registrales que, según el interesado, se corresponden con una sola parcela catastral, existiendo coincidencia entre sus respectivas superficies.

El registrador de la propiedad decide iniciar el expediente del art. 199 LH, en cuya tramitación se presentan alegaciones por parte de un colindante, en base a las cuales el registrador suspende la inscripción de la agrupación, por existir un conflicto latente en la delimitación de las dos fincas, que determina que sea necesario el acuerdo expreso de los colindantes.

El interesado recurre alegando, en primer lugar, la improcedencia de iniciar un expediente del art. 199 LH, dado que la superficie resultante de sumar las tres fincas registrales coincide con la resultante de la certificación catastral. También alega falta de motivación en relación con la decisión de iniciar un expediente del art. 199 y con la de suspender la inscripción.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Si bien no es aplicable, con carácter general, el procedimiento del art. 199 a las modificaciones de entidades hipotecarias, cabe que el registrador lo inicie de oficio si, a la vista de la documentación aportada y del historial registral de la finca, alberga dudas sobre la verdadera superficie de esta. En el presente supuesto, se advierte cierta imprecisión en la descripción registral de la fincas, lo que justifica la actuación del registrador.

En cuanto a la falta de motivación de la nota de calificación, el registrador funda su juicio en las dudas derivadas de la descripción literaria inicial de las fincas, de la inconsistencia de los linderos y de la oposición del colindante registral notificado, que aporta un informe técnico contradictorio con el presentado por el interesado, sin que competa al registrador resolver cuál de los dos informes es el exacto, pues ello excede del ámbito de aplicación del art. 199 LH, pues su finalidad no es resolver una controversia, sino que la documentación aportada por quien se opone a la inscripción solo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, practicándose, entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes.

Comentario: De nuevo se plantea el problema de la delimitación entre los arts. 9 y 199 LH. El primero de ellos, aplicable al supuesto que nos ocupa, pues se trata de inscribir una agrupación de fincas, solo exige correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, cuestión que no se pone en duda en el presente caso, y que no se invada el dominio público. Ninguna de las dos circunstancias se produce en este supuesto. En cambio, el art. 199 LH, previsto para completar la descripción literaria requiere en todo caso la notificación a los colindantes y la atención a sus alegaciones. Se trata de una vieja cuestión que la DG ha zanjado, desde la R. de 17 de noviembre de 2015, exigiendo la tramitación del art. 199 en todo caso en que el registrador tenga dudas sobre la posible invasión de fincas colindantes, ya sea la georreferenciación potestativa o preceptiva. No me parece un mal criterio, siempre que el registrador motive las dudas que le llevan a aplicar el art. 199 a un supuesto que, en principio, no lo requiere, motivación que parece existir en el caso que nos ocupa (VEJ).

182.** ANDALUCÍA: CADUCIDAD AUTOMÁTICA LICENCIAS SEGREGACIÓN

Resolución de 18 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez Rubio, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación, permuta y agrupación (ACM)

Resumen: Por excepción a la regla general, en Andalucía, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses).

– Hechos: En un municipio andaluz se concede licencia de segregación en fecha 15 de julio de 2021, se subsana en fecha 17 de noviembre de 2021 y el día 28 de marzo de 2022 se otorga la escritura, en la que se solicita al notario que remita copia autorizada al Ayuntamiento.

– El Registrador: califica negativamente, por haber caducado la licencia ya que:
El art. 91-4 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía [y antes, la Ley 7/2002] dice: «4. (…) Las licencias municipales sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los 3 meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir a la Notaría autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el párrafo anterior. (…) » . 

– La Notario: recurre exponiendo que conforme a la reiterada jurisprudencia del TS (p.ej. STS 9513/2000 de 21 diciembre o Sts TSJAragón 7 marzo 2014 y de 25 sept. 2015) y la propia Dirección General (R. 22 julio 2019) la caducidad de las licencias no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente, con plena constancia de la inequívoca voluntad del titular de la licencia de abandonar su proyecto sin que no baste con la simple inactividad del titular, y al suponer la caducidad un poderoso impedimento para el ejercicio de auténticos derechos adquiridos, siempre ha de ser interpretada con carácter restringido.

Por tanto, partiendo de la presunción de validez y eficacia del acto administrativo –art. 39 Ley 39/2015–, mientras que la licencia concedida no sea declarada expresamente ineficaz, debe ser aceptada como título administrativo habilitante.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
Aun admitiendo en general los argumentos de la notario recurrente, entiende el Centro Directivo, ante la literalidad del art. 91-4 Ley 7/2021 antes citado, que en ANDALUCÍA las licencias de Segregación sí están, excepcionalmente, sujetas a caducidad “ope legis” sin necesidad de acto aplicativo alguno.

Por tanto, en el caso concreto, como de la propia fecha de la escritura resulta evidente que se otorgó pasados los 3 meses de caducidad, ya no cabrá la notificación en plazo exigida por la Ley andaluza, y en consecuencia el registrador puede y debe calificar tal defecto. (ACM)

183.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 18 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 14 a inscribir una escritura de rectificación de descripción de la superficie de determinada finca

Resumen: La rectificación de superficie de un elemento privativo que consta erróneamente en el registro por ser la que se debió de registrar en su día, no exige cumplir los requisitos de declaración de obra nueva. La calificación ha de ser global y unitaria, pero vigente el asiento de presentación, ante la presentación de diligencias de aclaración es posible una nueva calificación del título con dichos documentos complementarios.

Hechos: Se trata de la inscripción de una escritura denominada de “rectificación de descripción (superficie) de finca” respecto de un piso en la planta sobreático de un edificio en régimen de propiedad horizontal situado en Barcelona.

La escritura fue otorgada por un apoderado de la propietaria de dicha finca y por la presidenta de la comunidad de propietarios, quien eleva a público un acuerdo de la junta de propietarios que autoriza la rectificación de descripción –respecto de la superficie– del piso referido, único elemento privativo de la planta sobreático del edificio.

Como resulta de la escritura y de las dos diligencias extendidas en ella, la rectificación de descripción consiste en que dicha vivienda tiene una superficie construida de 97 metros cuadrados y no de 62,49 metros cuadrados; aclarándose “que la superficie de la planta sobreático del edificio del que forma parte la finca descrita es, computada, la superficie construida de elementos comunes de esa planta sobreático, de 101,75 metros cuadrados, de los cuales corresponden: a la vivienda de la planta sobreático 97 metros cuadrados construidos, y a los elementos comunes de esa planta sobreático, 4,75 metros cuadrados construidos”.

Estos extremos constan en certificaciones emitidas por arquitecto técnico (quien también comparece), que acreditan que la descrita vivienda del edificio referido, construido en 1968, no ha sufrido alteración alguna desde su ejecución; y que tiene esas superficies construidas, según reciente medición por él realizada en julio de 2022, coincidentes con los datos obrantes en la Dirección General del Catastro (se incorpora también certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura tanto el año de construcción –1968– como la superficie del elemento privativo –97 metros cuadrados de vivienda–).

La registradora suspendió la inscripción solicitada por entender “necesaria la declaración de la obra nueva por antigüedad del exceso de superficie de la planta sobreático por la comunidad de propietarios debidamente liquidada de impuestos y la acreditación de la antigüedad de dicha planta por técnico competente”. No obstante, según manifiesta en su informe, ha rectificado la calificación en relación con la falta de acreditación de la antigüedad de la planta sobreático, y mantiene la calificación en cuanto a la necesidad de declaración de la obra nueva por la comunidad de propietarios.

El notario autorizante recurre alegando que la escritura por él autorizada es de rectificación de descripción (superficie) de finca, rectificación que ha sido consentida por la Comunidad de Propietarios del inmueble y “en lo menester” que se rectifique la inscripción de la declaración de obra nueva en cuanto a la superficie construida en la planta sobreático.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Doctrina: La DG entiende que la ampliación de superficie no implica una ampliación de obra, (que exigiría acreditar los requisitos urbanísticos) sino que es la rectificación de un dato registral erróneo, que debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar, que ha sido otorgada por el propietario del elemento privativo junto con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios.

Por ello, alterándose la descripción registral del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, fue la que debió constar al declararse la obra nueva, acreditándose por certificaciones emitidas por el arquitecto técnico compareciente y por certificación catastral descriptiva y gráfica, el recurso debe ser estimado, por tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo del registro y no de la obra nueva. A lo que se suma el contar con la aprobación de la junta de propietarios por unanimidad para que tenga su reflejo en la inscripción de la declaración de obra nueva del edificio.

Comentarios: Aunque el exceso de superficie cuya inscripción ahora se solicita es más de la tercera parte respecto de la que constaba inscrita, si se prueba cumplidamente, como se hace en este caso, que se trató de un error de la escritura de obra nueva y división horizontal que provocó la primera inscripción, no es necesario una declaración de obra nueva que realmente no existe. No obstante, ante error tan considerable, son comprensibles las reticencias de la registradora para hacer constar la rectificación; en estos casos debemos preguntarnos si hay terceros posiblemente perjudicados, no en el plano tributario, sino en el civil y dado que los únicos perjudicados pudieran ser los integrantes de la Comunidad y esos están conformes, lo procedente es proceder a la inscripción. Si existe problema fiscal que sea la administración competente la que tome las medidas que, en su caso, sean procedentes.

En relación a la realización de varias calificaciones sucesivas, como alega el recurrente, sabemos que el artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, dispone que la calificación ha de ser unitaria y global, debiéndose evitar una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, generando una inseguridad jurídica incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.

Dicho lo anterior, en el caso concreto estando vigente el asiento de presentación, se han aportado sucesivas diligencias de subsanación o aclaración, por lo que hizo necesario la realización de nuevas calificaciones del título con tales documentos complementarios. (MGV)

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184.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA CUEVA

Resolución de 18 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tomelloso, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva de una bodega cueva.

Resumen: El principio de accesión tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico).

Hechos: se presenta escritura de declaración de obra nueva consistente en una bodega-cueva, que se sitúa sobre el subsuelo de una finca que procede de una segregación sin que la existencia de la cueva en el subsuelo de la finca resulte del contenido del Registro.

La Registradora califica negativamente porque deben aportarse las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, excluyendo la parte del subsuelo que discurre por debajo de la vía pública, pues respecto de ella no se solicita su inscripción y exige el consentimiento expreso del titular de la finca colindante a la división de la cueva, ubicada en el subsuelo, para que se divida en dos, sobre el subsuelo de cada una de las fincas colindantes.

La Dirección confirma la calificación señalando que al proceder la finca por segregación y habiendo sido adquirida por compraventa, le es aplicable el artículo 350 del Código Civil, cuando dispone: «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella» y el propietario podrá hacer en él «las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan (…)».

Tratándose de una finca urbana, conforme al artículo 12 del texto refundido de la Ley de Suelo 7/2015, de 30 de octubre, dispone: «las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público».

1. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE CONTIENE UNA CUEVA.

La R. de 20 de junio de 2017 admitió la posibilidad de inmatricular una edificación que se describe como cueva y partiendo de que la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de dos fincas no consta registralmente, sobre este supuesto de hecho ya se pronunció la Resolución de 22 de septiembre de 2017, en el cual la cueva se ubicaba en el subsuelo de dos fincas registrales, suspendiendo la registradora la inmatriculación por considerar que no era completa la descripción de la finca, al no reflejar que parte de la edificación discurría por debajo de la finca colindante, y porque siendo una finca que ha de ser inmatriculada, es obligatoria la georreferenciación de la misma, pero ésta no se puede practicar, pues parte de la finca comparte suelo con la finca colindante.

2. EL PRINCIPIO DE ACCESIÓN.

En cuanto al principio de accesión, éste tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y del Patrimonio Histórico).

Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro Derecho.

En el presente caso, la excepción al principio de accesión del dominio solo puede derivar de la voluntad de las partes, lo cual no resulta de la documentación objeto del expediente, sino del contenido del Registro. Ello determina que sea necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente las relaciones entre los diferentes volúmenes, o que conste el consentimiento del titular de la finca a la división física de la bodega-cueva. Y ello porque la voluntad de las partes es, precisamente, que se aplique el principio general de accesión del dominio y no modular una excepción al mismo, que no se moduló jurídicamente al segregarse la finca.

Todo ello lleva a concluir que estamos ante uno de los supuestos de excepción al régimen del principio general de accesión de dominio, que ha admitido la Dirección General, que requiere el acuerdo de las partes, al no resultar dicho régimen jurídico del subsuelo del contenido del Registro, del que sí resulta la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de dos fincas registrales, por lo que sus respectivos titulares deben consentir la determinación de ese régimen jurídico. (ER)

185.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A LA SITUACIÓN ARRENDATICIA

Resolución de 19 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una instancia privada en la que se solicita la rectificación de un asiento.

Resumen: La rectificación de los errores de concepto de los asientos registrales exige el consentimiento unánime de los interesados y el registrador, no extendiéndose en ningún caso la fe pública a las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. 

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la rectificación de una inscripción de hipoteca alegando el interesado que se había cometido un error de concepto, solicitando que se hiciera constar en la inscripción que la misma estaba arrendada y que el arrendatario había renunciado a los derechos de tanteo y retracto, acompañando a la instancia copia de la escritura del año 2007 en la que constaba una diligencia de aclaración realizada por el notario del año 2020. En las anteriores inscripciones de la misma finca se había hecho mención a un arrendamiento, que no obstante no había sido objeto de inscripción separada. 

Calificación: La registradora resuelve no practicar el asiento por no apreciar error alguno ni material ni de concepto en la misma y considerar que las circunstancias que ahora se solicita se hagan constar son meras menciones ajenas al derecho real de hipoteca que fue objeto de inscripción, por lo que la inscripción no adolece de error alguno que deba ser rectificado. 

Recurso: El interesado alega que si el Registrador, al practicar las inscripciones anteriores a la que ahora se solicita rectificar hubiera pensado que era una mención no lo habría hecho constar, y si fue una mención y se suprimió se les tenía que haber comunicado a las partes y esto no se efectuó. 

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. 

Doctrina: 

La DG, tras exponer la diferencia entre los errores materiales y de concepto, recuerda que a diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto esta intervención es necesaria, siendo indispensable por lo tanto el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador. 

Respecto al reconocimiento en las inscripciones anteriores de la existencia del arrendamiento, señala la DG que el mismo consta como una mención, es decir, como la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen derecho real inmobiliario de la que se hace constancia registral con ocasión de practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible en el que tal carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos y sin estar previamente inscritos. Por ello, en el presente supuesto se considera que todas las relaciones anteriores a la inscripción cuya rectificación se solicita relativas al arrendamiento son meras menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial a las que no se extiende la fe pública del registro. (ABG)

186.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Resolución de 19 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que suspende la inscripción de una escritura de entrega de legado 

Resumen: Que el ius delationis se ejercite por las transmisarios de manera directa –sin pasar por la herencia del transmitente– sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias, máxime cuando otra interpretación podría vulnerar las legítimas.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de entrega de legado que es otorgada por los hijos de los causantes y los nietos de otro hijo que falleció sin aceptar ni repudiar la herencia de los causantes, por lo que los nietos intervienen en calidad de transmisarios de su padre. El legado se entrega a una de las hijas de los causantes, que también es heredera y legitimaria. No otorga la escritura la esposa del hijo fallecido.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera necesaria la intervención de la viuda del hijo fallecido conforme al criterio seguido por la Dirección General tras las sentencias del Tribunal Supremo sobre el derecho de transmisión

Notario: Alega que los transmisarios, al ejercitar el «ius delationis» heredan directamente del primer causante, por lo que no es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente al tratarse de dos herencias diferentes (STS 11 de septiembre de 2013). Además, en la escritura no se adjudican bienes a los herederos sino que simplemente se entrega al legatario el bien legado, cuya propiedad corresponde al legatario automáticamente desde la muerte del causante.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: De la reiterada argumentación del Centro Directivo en sus resoluciones, conviene destacar lo siguiente, que elimina cualquier duda sobre el criterio del Centro Directivo ante cualquier supuesto en que se aplique el derecho de transmisión:

1 Si bien los transmisarios ejercen el derecho ius delationis de manera directa, es decir,–sin pasar por la herencia del transmitente– esto solo se refiere al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no a otras consecuencias que podrían vulnerar los derechos de los legitimarios del transmitente.

2 Por tanto, aunque el transmisario adquiera la condición de heredero directamente del primer causante, el contenido del ius delationis forma parte de la vocación a favor del del transmitente y debe computarse en su herencia para fijar las legítimas, razón por la que con la herencia del primer causante debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente.

Conclusión: Dice la Resolución que resulta imprescindible combinar los efectos del derecho de transmisión con la coexistencia de legitimarios del transmitente, lo que lleva a exigir su intervención en las operaciones de aceptación y partición de herencia del primer causante. En el caso cuestionado la exigencia se extiende a un caso en que los transmisarios nada heredan sino que simplemente otorgan la entrega de un legado.

Comentario: La conclusión a la que llega la Resolución es consecuente con la interpretación que hace el Centro Directivo de la doctrina jurisprudencial sobre el derecho de transmisión, pero tal planteamiento reduce la doctrina del Tribunal Supremo a mero ejercicio teórico que en la práctica nada cambia respecto a la situación anterior a las sentencias. (JAR)

Ver artículo de Manuel Antonio Amezcua relacionado con esta Resolución.

187.** HERENCIA, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 19 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia con ampliación de obra nueva por antigüedad y división horizontal 

Resumen: La inscripción parcial, cuando hay un pacto rechazado que afecta al contenido esencial del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados,

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, declaración de obra nueva y división horizontal. Al denegarse la inscripción de la escritura en base al contenido de los estatutos de la división horizontal, se plantea la procedencia o no de la inscripción parcial.

Registradora: Suspende la inscripción de la totalidad del contenido de la escritura y no accede a la inscripción parcial porque no es expresamente solicitada por los interesados, ya que la rogación acerca de la inscripción es única, máxime cuando se trata de un negocio jurídico complejo, lo que haría precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles.

Recurrente: Además de alegar que no se expresa la causa por la cual la inscripción de los estatutos de una división horizontal convierte una declaración de obra nueva y división horizontal en un negocio jurídico complejo, considera que el caso debatido no es ningún negocio jurídico complejo ni la norma estatutaria rechazada afecta a la esencialidad de la división horizontal.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación sobre la inscripción parcial.

Doctrina:

1 La regla general en el Derecho registral español sobre posibilidad de practicar inscripciones parciales es que si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, con exclusión del pacto rechazado, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y RR de 18 de julio y 19 y 20 de octubre de 2016, 20 de octubre de 2017, 21 de junio, 31 de octubre y 2 de noviembre de 2018 y 21 de junio de 2019).

2 El registrador puede actuar de oficio y sin solicitud expresa del interesado cuando el defecto de que se trate afecte solo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico escriturado, o cuando la escritura pública comprenda diferentes negocios jurídicos (RR de 15 de marzo de 2006, 14 de septiembre de 2016 y 8 de octubre de 2018), y ello siempre que de tal inscripción parcial no se derive perjuicio para nadie.

Conclusión: En el concreto supuesto se trata de varias operaciones jurídicas distintas -aceptación y adjudicación de herencia con ampliación de obra nueva por antigüedad y división horizontal-. Por tanto, aunque no se haya solicitado la inscripción parcial, siendo que el pacto denegado solo afecta a la esencialidad de la división horizontal, debe concluirse que cabe la inscripción de los otros negocios jurídicos realizados.

Comentario: Destacar únicamente que, aunque la Resolución diga que el pacto denegado afecta a la esencialidad de la división horizontal, en realidad tal esencialidad no ha sido tratada por la resolución, por lo que no debe entenderse como doctrina del Centro Directivo sobre el particular y sobre el alcance de la calificación registral en materia de estatutos de las divisiones horizontales. (JAR)

188.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FÓRMULA UTILIZADA EN EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resolución de 19 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca (IES)

Resumen.- El juicio de suficiencia que emite el notario autorizante cumple con las exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado cuando la escritura consta literalmente calificada en el encabezamiento del título como «escritura de**»y en el juicio de suficiencia el notario da fe de la suficiencia de las facultades para otorgar la presente escritura al principio calificada.

Hechos.- Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de cancelación de hipoteca en la que concurren las circunstancias siguientes: en el encabezamiento de dicho título se califica como «escritura de cancelación de hipoteca»; y respecto del juicio de suficiencia consta lo siguiente: «Según intervienen, tiene a mi juicio, la capacidad necesaria y las facultades suficientes para otorgar la presente escritura al principio calificada (…)».

 Registrador.- El registrador señala como defecto que debe completarse el juicio de suficiencia formulado por el notario autorizante en el documento presentado, haciendo alusión al acto o contrato a que el instrumento se refiere.

Notario.- Alega que la fórmula utilizada no resulta genérica, ambigua o imprecisa, en tanto que lo que hace es tan solo una mera, sencilla y directa remisión a la calificación de la escritura (escritura de cancelación de hipoteca) que consta, en mayúsculas y negrita, unas pocas líneas más arriba, en el encabezamiento de la escritura, evitando así una repetición prescindible

 Dirección General. Estima el Recurso y revoca la calificación.

Para emitir el juicio de suficiencia que solo compete al notario, este ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. En la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una «reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada».» El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación». El registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando se circunscribe a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, las R. 14 de julio de 2015, y R. 1 de julio de 2021. Esta doctrina ha sido confirmada por la Sentencia número 378/2021, de 1 de junio. En el concreto supuesto de este expediente, el notario emite su juicio de suficiencia respecto de la representación de la acreedora hipotecaria y se otorga la cancelación de una hipoteca. Como se ha expuesto, en el encabezamiento del título que se otorga consta literalmente «escritura de cancelación de hipoteca»; y en el juicio de suficiencia consta lo siguiente: «Según intervienen, tiene a mi juicio, la capacidad necesaria y las facultades suficientes para otorgar la presente escritura al principio calificada (…)». Además, hace reseña detallada del poder que se utiliza y sus datos de inscripción en el Registro. Por tanto, el juicio de suficiencia que emite el notario autorizante de la escritura calificada cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado. (IES)

Sin comentarios.

189.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DIVERSOS DEFECTOS

Resolución de 21 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y el correspondiente mandamiento de cancelación

Resumen: En una cesión de remate debe aportarse el testimonio del decreto de adjudicación. No es inscribible si no consta que el exceso del remate se ha consignado a favor del demandado. El registrador lo que no puede es revisar la interpretación que el letrado de la Administración de Justicia hace del artículo 671 de la LEC, al aprobar la adjudicación, pero sí su congruencia y finalmente que, en las ejecuciones hipotecarias, salvo que se manifieste que la finca no está arrendada, se han de acreditar que se han hecho las notificaciones previstas.

Hechos: Nos encontramos ante la inscripción de una cesión de remate de una adjudicación realizada en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

El decreto de adjudicación de las fincas ejecutadas se dicta en favor de la actora en calidad de ceder el remate a un tercero.

Posteriormente, se suscribe acta de cesión de remate de las fincas a favor de los recurrentes.

Sólo se presenta en el Registro el testimonio del decreto de aprobación de la cesión de remate, así como el mandamiento de cancelación.

La registradora suspende la calificación por no haberse acreditado el cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes y, una vez solventado tal extremo, expide nota de calificación apreciando una serie de defectos, de los que son objeto de recurso los siguientes:

1) No se aporta testimonio del decreto de adjudicación del remate al acreedor del que resulten conforme al artículo 673 LEC todas las circunstancias precisas según la legislación hipotecaria.

2) Constando que el valor de lo adjudicado ha sido superior al importe del crédito del actor no consta haberse consignado el exceso a favor del demandado. Artículo 654 y 674 LEC y 132 LH.

3) Existe incongruencia en el título presentado en tanto expresa que se adjudica y cede el remate por el 50% del valor de tasación, aunque la cantidad en que se hace es inferior al 50% del valor de tasación de las fincas ejecutadas.

4) En caso de adjudicarse por el importe señalado en el testimonio de cesión de remate el mismo no cumpliría los términos del artículo 671 LEC en tanto no es el 50% del valor de tasación, ni se expresa, en su caso, que sea por todos los conceptos debidos (…)

6) No consta declaración de estar o no la finca arrendada a efectos del posible derecho de tanteo y retracto. Artículo 25 LAU.

La parte recurrente hace alegaciones respecto de cada uno de los defectos indicados en la nota.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Nuestro CD, antes de entrar en el fondo del asunto resuelve dos cuestiones previas:

a) La manera en que han de proceder los registradores cuando no conste acreditado el cumplimiento de las obligaciones fiscales que determinan el cierre registral, reiterando su doctrina de que el artículo 254 de la LH impone un veto a cualquier actuación relativa al fondo de la calificación, si no se han cumplido previamente las obligaciones fiscales, quedando, mientras no se acredite su cumplimiento, suspendidas la calificación y la inscripción. Y

b) La relativa a que en este mismo procedimiento judicial y en el mismo edificio, se han practicado diversas inscripciones sin plantear defecto alguno reiterando también que el registrador no está vinculado, por las calificaciones de otros registradores ni tampoco por las suyas propias.

Entrando en el fondo de la calificación confirma el primer defecto pues solo aportando el decreto de adjudicación inicial puede el registrador cumplir con la obligación de calificar los extremos que recoge el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

También confirma el segundo defecto pues si hay exceso en el valor de lo adjudicado debe expresarse el destino de dicho exceso y si ha quedado consignado a disposición de los acreedores posteriores o, en defecto de estos, del propio deudor ejecutado (artículo 132 de la LH y artículo 692.1 de la LEC)

Los dos siguientes están referidos al correcto cumplimiento de las normas que regulan la adjudicación de los bienes ejecutados cuando no han concurrido postores a la subasta, y que se recogen en el artículo 671 de la LEC.

De los documentos se deduce que se ha aprobado la adjudicación por el 50% del valor de tasación, pero es necesario que se concrete el importe exacto de ese 50%, puesto que un mal cálculo sería controlable por la calificación registral en tanto no supone revisar el fondo de la resolución judicial. Esta es una de las razones para tener que presentar el decreto de adjudicación pues sin revisar la interpretación que el LAJ ha hecho del art. 671 de la LEC, sí debe comprobar la congruencia de la decisión adoptada por el decreto de adjudicación y su encaje en los presupuestos del precepto citado.

El último de los defectos también es confirmado debiendo de “rechazarse la inscripción de la adjudicación de la vivienda si no se acredita, debidamente, bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios”.

Comentario: Tras las sentencias de la Sala 1ª del TS número 866 y 869/2021, de 15 y 17 de diciembre, respectivamente, el ámbito de la calificación ha quedado muy delimitada en relación con el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 671 de la LEC, pero ello no quiere decir que el registrador no pueda comprobar la congruencia de la decisión adoptada por el decreto de adjudicación y su encaje en los presupuestos del precepto citado.

Asimismo, se aprecia en esta resolución la importancia que tiene el aportar el testimonio del decreto de adjudicación, aunque se haya cedido el remate, ya que solo con aquél el registrador pueda comprobar si se da o no estricto cumplimiento a lo establecido en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

En definitiva, se trata de una resolución que por sí sola constituye un buen resumen de la forma de actuar ante actas de cesión de remate a un tercero. (MGV)

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190.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DENEGACIÓN BASADA EN LA MERA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE

Resolución de 21 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica.

Resumen: La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica de una finca por el expediente del art. 199 LH. En su tramitación, se presenta oposición por parte de un colindante.

El registrador de la propiedad deniega la inscripción por el único motivo de haberse formulado oposición.

La DGSJDP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el presente supuesto, el registrador ha limitado su calificación únicamente en la oposición que ha formulado un colindante, pero sin que haya motivado adecuadamente su nota de calificación y sin que el recurrente pueda conocer los concretos motivos que han determinado su calificación negativa. (VEJ)

Hechos: Se plantea si cabe inscribir el dominio de dos fincas registrales en virtud de un mandamiento dictado en cumplimiento de una sentencia firme seguida contra los herederos desconocidos e inciertos del titular registral, sin acreditar extremo alguno respecto de los mismos.

La Registradora suspende la práctica de la inscripción, por no constar con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado, se ha entendido el procedimiento, en aras de salvaguardar el principio de tracto sucesivo, y por no aportarse certificación de defunción del demandado

La DG desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación, respecto del emplazamiento de la herencia yacente, pero lo estima respecto de la concreta exigencia de que se aporte el certificado de defunción del causante.

En tal sentido, y tras repasa su doctrina en relación con el principio de tracto sucesivo, y la calificación registral de documentos judiciales señala:

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina que la DG había venido manteniendo estos últimos años era que toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente, doctrina que se fue matizando en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia número 590/2021, de 9 de septiembre, dictada como culminación de un juicio verbal tramitado para impugnar una nota de calificación registral, analiza el emplazamiento a la herencia yacente; y a la vista de dicha Sentencia, la DG (R. 14 de octubre de 2021, R. 24 de octubre de 2022) modificó la doctrina para estos casos, afirmando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

A.Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

B.Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado art. 150.2 LEC

Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.

En el caso de este expediente, a la vista de la documentación presentada en su momento en el Registro no puede establecerse la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, o si, por el contrario, tal y como se manifiesta en el escrito de recurso, no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, ni, en consecuencia, la forma en que han sido citados. Según se recoge en la nota de calificación, no consta con quien, en concepto de causahabiente del titular registral demandado se ha entendido el procedimiento, en aras de salvaguardar el principio de tracto sucesivo, trasunto de la tutela judicial efectiva que emana del art. 24 CE.

En cuanto a la exigencia de aportar el certificado de defunción del titular registral, señala la DG que en el ámbito procesal, el fallecimiento tiene, igualmente, que quedar debidamente acreditado para justificar la legitimación procesal de la propia herencia yacente (art. 6.4 LEC en relación con el art. 265.1 y.2 LEC), por lo que, una vez el juez haya admitido la demanda, será suficiente que se refleje en el mandamiento la fecha del fallecimiento del causante, sin perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse mediante una diligencia de adición al mismo o mediante la aportación del certificado de defunción (JCC)

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