INFORME Nº 313. (BOE OCTUBRE de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Octubre)

IR AL MINI INFORME DE OCTUBRE

RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD

413.** DONACIÓN (A HIJOS) EN CONVENIO REGULADOR

Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2, por la que se suspende la inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

Resumen: En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones (ni entre cónyuges ni a los hijos sobre un piso que NO sea la vivienda familiar) siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La homologación judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

– Hechos:  En un convenio regulador de divorcio el esposo manifiesta su voluntad de donar un garaje a un hijo menor, que representado por ambos titulares de la patria potestad, aceptan la donación.

– El Registrador: califica negativamente por 2 defectos:
a) En el convenio solo se dice que el padre tiene “la voluntad de donar”, por lo que se trataría de una mera “promesa de donación”, una simple intención futura no inscribible;
b) Y en todo caso porque en convenio regulador no caben donaciones de inmuebles  (art 633 CC) y menos si no constituyen la vivienda habitual, siendo preciso un acto formal y expreso acompañado de titulo público adecuado para la inscripción.

 – La interesada: recurre invocando que:
a) Que se trata de una donación firme y de presente, no una promesa, pues habría quedado aceptada en el mismo acto por los titulares de la patria potestad ;
b) Y que cfrme. el art 633 CC (y Art 3º LH), y la STS 438/2014 de 18 de julio, el convenio regulador es un negocio complejo que puede englobar cualesquiera operaciones por razón de la familia, incluidas “promesas de donación”, sin que sea necesaria ulterior escritura pública, por lo que la donación habría cumplido las exigencias de forma pues el convenio regulador aprobado en sentencia sería título, formal y material, apto para recoger toda clase de pactos patrimoniales sobre cualesquiera bienes de los cónyuges e inscribirlos.

– Resolución: La DGSJFP revoca el 1er defecto pero confirma el 2º:
– Doctrina: 
a) La aceptación presupone la existencia de una verdadera donación y no un simple promesa;

b) El contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y como se dirá la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).

   – En cuanto a la STS de 18 julio 2014 se refiere única y exclusivamente a la vivienda familiar, sin que sea extrapolable ni aplicable analógicamente a bienes diferentes dado el carácter excepcional de la norma, y de lo restringido del ámbito del convenio regulador. 

  – En definitiva, la DGRN confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo  y R. 20 julio 2018  (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019;  la R. 28 enero 2020 (donación de usufructo al hijo en divorcio) y la R. 2 septiembre 2020 (donación garaje a menor en divorcio). (ACM).

415.* ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se deniega la anotación preventiva de una demanda. 

Resumen: no cabe practicar anotación preventiva de demanda por reclamación de cantidad.

Hechos: se presenta en el registro mandamiento la práctica de anotación preventiva de demanda por reclamación de cantidad.

La Registradora emite calificación negativa y la Dirección confirma la calificación ya que:

1º. Rige un sistema de numerus clausus en sede de anotaciones preventivas: sólo pueden practicarse aquellas que prevé expresamente la Ley.

2º. En  sede de anotaciones de demanda, no solo pueden practicarse aquellas  demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico–real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciará directamente una alteración registral.

3º. En ningún caso pueden incluirse aquellas en las que se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución judicial trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.

4º. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.

416.** EXCESO DE CABIDA POR EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD. EXPROPIACIÓN NO INSCRITA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se suspende la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación de una finca solicitada en virtud de expediente de dominio. 

Resumen: Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público.

Hechos: se presenta expediente de dominio solicitando la inscripción de un exceso de cabida desde los 543.792 metros cuadrados inscritos hasta los 1.116.280 metros cuadrados que se decía medir en realidad. El propietario declara haber sido expropiada una parte de la finca por ADIF para el trazado del AVE, sin que tal expropiación conste inscrita.

La registradora califica negativamente por existir dudas fundadas en la identidad de la finca (al no constar inscrita la expropiación) y que la oposición con expresión de causa del titular registral de la finca colindante debía haber conllevado la conclusión del expediente y el archivo de las actuaciones por parte del notario.

La Dirección revoca la calificación:

1) Recordando su doctrina sobre la registración de los excesos de cabida y señalando que el hecho de que una finca registral haya sido afectada por una expropiación parcial no inscrita, «implica de por sí que existan dudas fundadas en la identidad de la finca».

2) Respecto a la expropiación no inscrita señala que, para poder inscribir la expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la porción sobre la que recae. Ahora bien, como también ha afirmado esta Dirección General, para la descripción de la finca que es el resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento. Es posible inscribir la porción que es resto tras la expropiación siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción (artículo 47 RH).

Por tanto, es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación sobre la que se pretende declarar la modificación descriptiva (exceso de cabida) y siempre que quede acreditado que con tal modificación pretendida no se invade dominio público (cfr. artículos 9, 201 y 203 Ley Hipotecaria). (ER)

417.() ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se deniega la práctica de la anotación preventiva de una demanda.

Mismo contenido que la número 415 de este mismo informe. (ER)

418.*** ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ACTA DE MANIFESTACIÓN Y FOTOCOPIAS

Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Resumen: El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un acta de manifestaciones a la que se incorpora una fotocopia (como testimonio) de un contrato privado de arrendamiento con opción de compra. Arrendador y arrendatario se dan por conformes con el ejercicio del derecho de opción y el arrendador se obliga a entregar a la mayor brevedad posible toda la documentación necesaria para otorgar la correspondiente escritura pública.

Registradora: Dice que no se puede inscribir el derecho de opción porque no se cumple con el principio de titulación auténtica. Señala también la falta de liquidación fiscal del contrato y que no se cumplen otros requisitos necesarios para la inscripción del derecho de opción, muy especialmente la fijación del plazo de duración.

Recurrente: Alega que el acta notarial es un documentos público del que resulta una clara voluntad de constituir un derecho de opción que figura en el documento privado, y que el derecho de opción tiene transcendencia real por lo que debe ser inscrito.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

1 La cuestión central del recurso es la falta de un título público idóneo para causar la inscripción del derecho de opción. La Dirección General dice que un acta de manifestaciones que incorpora un documento privado (o testimonio) de un arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado.

2 La Dirección General reitera que el derecho de opción es inscribible y que se puede configurar con eficacia real dado el sistema del númerus apertus existente en nuestro Derecho, en virtud del cual se permite no solo la constitución de nuevas figuras de derechos reales sino también la alteración del contenido de los derechos reales tipificados, siempre que se cumplan los requisitos estructurales que son imperativos y conforman el estatuto jurídico de los bienes.

3 El plazo es un elemento estructural para la configuración del derecho de opción con carácter real. Si bien civilmente cabe que no tenga un plazo explícitamente determinado, pues siempre podrá determinarse a posteriori conforme al artículo 1828 del Código Civil (SS.TS de 17 de noviembre de 1966 y 18 de marzo de 1993), para su acceso al Registro de la propiedad debe estar determinado el plazo en que puede ser ejercitado, como claramente resulta del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Comentario.

1 Legalidad y tipicidad son principios básicos en los procedimientos notarial y registral que, en lo que interesa al presente caso, tienen su expresión en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 17 de la Ley del Notariado.

2 Refiriéndonos al acta notarial cuestionada, hay que decir que si bien se trata de un documento público notarial, lo que alega el recurrente, ello no implica que sea un documento hábil para contener un negocio jurídico de opción de compra. Así resulta del artículo 17 de la Ley del Notariado que claramente distingue entre escrituras y actas.

3 El contenido propio de las escrituras, dice el artículo 17, son las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases. Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de acto y contratos.

Por su parte el artículo 3 de la Ley Hipotecaria dice que para que puedan ser inscritos los títulos materiales del artículo 2 deberán constar en escritura pública tratándose de títulos públicos notariales.

Por lo expuesto cabe concluir lo siguiente:

Existe una clara conexión entre el contenido y el documento público que lo refleja, lo que implica que a un determinado contenido –título material- corresponde un tipo determinado de documento público notarial, judicial o administrativo.

1 Dentro de los notariales, deberá seleccionarse el que se corresponda con la naturaleza del acto o negocio que se pretende oficializar, como resulta del Art. 17 LN.

2 La elección del tipo documental no corresponde a los interesados. Es el funcionario o autoridad que documenta quienes debe decidir el documento adecuado conforme a los efectos que una u otra forma documental producen conforme a ley.

3 Como tiene dicho reiteradamente la Dirección General, cuando el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige documento público para la inscripción no quiere decir que sea indiferente el tipo de documento empleado, pues el documento público (escritura, ejecutoria o documento administrativo) ha de ser el apropiado para el acto o contrato cuya inscripción se pretende.

4 Todo ello se encuentra en estrecha conexión con el proceder que en cada caso debe desplegar el funcionario o autoridad competente para conocer del acto o negocio concreto, sea en la esfera extrajudicial, judicial o administrativa. (JAR)

419.** DOBLE INMATRICULACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Calafell a inscribir una escritura de rectificación del historial de una finca por doble inmatriculación y de declaración de obra nueva.

Resumen: Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación debe el registrador apreciar la existencia de doble inmatriculación.

Hechos: En escritura pública de rectificación el interesado declara, sobre la base de un informe pericial, que de la dos fincas descritas, ambas inscritas a su nombre, una de ellas no existe en realidad, por lo que las dos fincas registrales son en realidad una sola sobre la que declara una obra nueva.

Registrador: El registrador deniega la inscripción del título por entender que la notaria declara la existencia de una situación de doble inmatriculación y acuerda la cancelación del historial registral de la finca que se considera indebidamente inmatriculada, cuando esta materia es de exclusiva competencia del registrador de acuerdo con el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Notaria: Se opone a la calificación porque en realidad no es el notario quien aprecia la doble inmatriculación y la declara, y ni siquiera inicia el procedimiento de oficio.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación.

2 Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

3 En el caso de que el registrador concluya que no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

4 Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Conclusión: En el caso concreto resulta claro que lo que la otorgante de la escritura pretende es pedir al registrador la tramitación del expediente de doble inmatriculación del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto el registrador ha de considerar la escritura como una solicitud de inicio del expediente y, previas las investigaciones que prevé la regla tercera del artículo 209, tomar la decisión de si se puede apreciar la existencia de doble inmatriculación. (JAR)

420.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL ADQUIRENTE. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra escritura de compraventa ya inscrita sin intervención de todos los titulares registrales.

Resumen: No puede rectificarse el contenido de los asientos sin el consentimiento de su titular y de todos a quienes el asiento atribuya algún derecho, o mediante resolución judicial, salvo que se acredite el error de modo absoluto con documentos fehacientes, auténticos e independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

Hechos: Se discute en este expediente si es inscribible una escritura de rectificación de otra ya inscrita, modificando el régimen económico-matrimonial del adquirente, de nacionalidad alemana, alegando que se incurrió en un error al hacer la manifestación ante notario.

Registradora: Deniega la inscripción por entender necesario el consentimiento de todos los titulares registrales para la rectificación, faltando en este caso el consentimiento de la esposa o el de sus herederos.

Recurrente: Alega que el error está suficientemente justificado con el certificado de vigencia de leyes que acompañaba a la escritura calificada.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Se trata de una doctrina reiterada frecuentemente.

REGLA GENERAL: “…La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho…” (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria) [cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 10 de abril de 2017].

EXCEPCIÓN: “… Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido…” (cfr. RR. de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012)

Conclusión: El certificado de vigencia de leyes acreditativo de cuál era el régimen económico-matrimonial supletorio en Alemania cuando se compró no cumple los requisitos precisos para aplicar la excepción, pues no es prueba absoluta del régimen económico matrimonial pues los cónyuges pudieron otorgar capitulaciones matrimoniales pactando un régimen de comunidad, por ejemplo. (JAR)

421.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada en expediente seguido contra la herencia yacente del deudor.

Resumen: Es anotable el embargo seguido contra la herencia yacente del deudor si la diligencia de embargo se ha notificado por edictos a los posibles interesados y personalmente a la esposa e hijos del deudor, al no ser un supuesto de herederos totalmente desconocidos y ello sin que exista testamento y sin necesidad de declaración de herederos abintestato.

Hechos: En mandamiento expedido por el recaudador general de un Ayuntamiento, se ordenaba la práctica de una anotación preventiva de embargo, en un expediente seguido contra la herencia yacente del deudor, junto con el certificado de defunción, del que se deriva que murió en estado de casado, así como el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, del que resulta que no otorgó testamento.

En el documento se hace constar que el deudor falleció durante el procedimiento y que las actuaciones deben entenderse contra los bienes del deudor, así como contra su herencia yacente.

Asimismo, resulta que la diligencia de embargo fue notificada por edictos a todos los herederos y demás interesados, pero específicamente y de forma personalizada, a la esposa del deudor, y a otras dos personas más como posibles herederos.

El registrador considera que al no haberse aportado el acta de declaración de herederos abintestato del que resulten los herederos, no consta que se hayan notificado a todos.

La recurrente alega que notificados todos y cada uno de los herederos potenciales del deudor conocidos e identificados por la Administración actora relacionados con el titular registral, sin que ninguno de ellos haya comparecido en el procedimiento, no es necesario para poder practicar la anotación de embargo notificar a todos y cada uno de los llamados a la herencia para su defensa.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador

Doctrina: Para a resolución del recurso lo primero que hace nuestro CD es examinar si del mandamiento resulta debidamente acreditada la condición de deudor y si este falleció antes o después de iniciado el procedimiento, resultando del mandamiento que el procedimiento comenzó siguiéndose contra el titular registral y por deudas del mismo, y tras dos diligencias de embargo consta su fallecimiento pasándose a seguir el procedimiento contra la herencia yacente.

Al tratarse de un documento administrativo (artículo 99 del Reglamento Hipotecario), se deberá de examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, con el objeto, “de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal”.

Resulta aplicable al caso el artículo 166 del Reglamento Hipotecario que en base al principio de tracto sucesivo determina los requisitos para la práctica de las anotaciones de embargo contra herederos indeterminados o determinados del titular registral, los cuales  serán  distintos en cada uno de los supuestos siguientes:

1. Procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento;
2.  Procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral, y
3.  Procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.

En cuanto al supuesto objeto del expediente, en el procedimiento se persiguen deudas en concepto de impago del Impuesto sobre Vehículos de dos ejercicios anteriores al fallecimiento del deudor, por lo que se trata de deudas del causante, y la última posterior a su fallecimiento por lo que se trataría de una deuda de sus herederos.

El procedimiento se entabla contra la herencia yacente del causante, fallecido en estado de casado y sin otorgar testamento por lo que no consta la aceptación de la herencia, presupuesto necesario para la existencia de la herencia yacente respecto de la que no existen herederos sino solo llamados a la herencia.

En estos casos,  toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina en esta materia ha sido matizada en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Al encontrarnos ante un procedimiento de apremio administrativo debe además tenerse en cuenta el 35.4 de la Ley General Tributaria que considera  obligados tributarios, en las leyes en que así se establezca, a las herencias yacentes, que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición, y el artículo 45.3 de la misma ley dispone que actuará en su representación el que la ostente, siempre que resulte acreditada en forma fehaciente y, de no haberse designado representante, se considerará como tal el que aparentemente ejerza la gestión o dirección y, en su defecto, cualquiera de sus miembros o partícipes.

Así también resulta del artículo 94 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en relación con el impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica.

En el caso que nos ocupa, al haberse notificado mediante edictos la diligencia de embargo, a los posibles herederos conocidos, desconocidos e inciertos y demás interesados y personalmente a la esposa del deudor e hijos del causante, como posibles herederos, nuestro CD considera cumplido el requisito de emplazar a alguno de los posibles llamados a la herencia, sin perjuicio de que pueda instarse la declaración de herederos, pero sin que la ausencia de tal declaración pueda implicar la suspensión del procedimiento y sin que pueda alegarse indefensión al no encontramos ante un supuesto de herederos absolutamente desconocidos.

Comentarios: La existencia de la herencia yacente se debe a que en el derecho  español no se admite la aceptación automática de la misma, sino que es necesario que los llamados muestren su voluntad de aceptarla o no; por ello en ocasiones se producen situaciones en las que el patrimonio del causante carece transitoriamente de titular por ser este indeterminado, bien porque los llamados a la sucesión no se han pronunciado sobre la aceptación de la herencia, bien porque ni siquiera son conocidos. En estos casos se arbitran medidas por la Ley para solucionar los problemas que plantea la indeterminación. Entre estas medidas está, como trámite previo, la de conocer de forma cierta, por medio del testamento del causante, quienes son los herederos. Pero si no existe testamento, según la resolución que comentamos, para poner en marcha un embargo que además concreta la responsabilidad del causante y sus herederos por deudas, parecería lógico el que esos herederos se pudieran conocer por la declaración de herederos abintestato. Y esto es lo importante de esta resolución que se permite prescindir de esa declaración de herederos para tomar un embargo administrativo sobre un bien del causante sobre la base de citar a los herederos presuntos y por edictos a los demás posibles interesados en la herencia. (MGV)

422.* CADUCIDAD MEDIANTE INSTANCIA DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRA DE CAMBIO

Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Armilla, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca en garantía de letras de cambio, por caducidad solicitada en instancia privada.

Resumen: Para que sea posible la cancelación por caducidad de una hipoteca siempre ha de atenderse al plazo máximo inscrito y que ese plazo de caducidad esté establecido claramente pues en otro caso se tratará de plazo de la obligación asegurada.

Hechos: Mediante instancia privada, con firma legitimada notarialmente se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca en garantía de letras de cambio.

En el registro se suspende la cancelación de la hipoteca ya que el vencimiento de las letras de cambio que la motivan, fue establecido el día trece de Septiembre de mil novecientos noventa y uno, y “si no fueran satisfechas a dicha fecha de su vencimiento, el vencimiento de la hipoteca constituida será de un año, a contar desde el otorgamiento del título que la motivó, esto es, el día treinta de Septiembre de mil novecientos noventa, o de sus prórrogas, siempre que la parte tenedora y el deudor lo aprueben, y hasta un máximo de diez años.” Por lo que no podría ser cancelada por no haber transcurrido su plazo legal hasta el mes de septiembre del año dos mil veintidós, conforme a los artículos 82 y 128 de la Ley Hipotecaria y 353 de su Reglamento, o en su defecto por no acreditarse que dichas letras de cambio fueron satisfechas en su plazo de vencimiento.

El recurrente alega que las letras de cambio no pueden ser abonadas por parte del mismo, solicitando que se revoque la calificación y se proceda a la cancelación solicitada.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación

Doctrina: Nuestro CD entiende que en el caso de este expediente no es aplicable la caducidad convencional por el transcurso del año de duración de la hipoteca previsto inicialmente, al estar prevista e inscrita la posibilidad de prórroga de la hipoteca hasta un máximo de diez años.

Solo procede la cancelación convencional automática, “cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate”.

En la escritura de constitución de hipoteca se pactó un plazo máximo de duración de la hipoteca de diez años a contar desde el 30 de septiembre de 1990, si bien con un plazo inicial de un año, pero también la posibilidad de prórrogas, por lo que a efectos de caducidad legal debe atenderse al plazo máximo inscrito de diez años.

De ello se deriva que no han transcurrido los veinte años de prescripción de la acción hipotecaria, más el transcurso de un año exigido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria a contar del plazo de vencimiento de la hipoteca sin constar en el Registro la reclamación de la obligación garantizada ni la renovación de la hipoteca, ni la interrupción de la prescripción, ni la ejecución de ninguna de los cambiales garantizadas con la hipoteca.

Lo anterior se producirá  una vez transcurrido el día 30 de septiembre del año 2021, si para entonces no se ha hecho constar en el Registro la concurrencia de ninguna de las circunstancias referidas.

Comentarios: Al no ser posible la cancelación por caducidad por no haber transcurrido los plazos señalados, la Dirección General aclara que entretanto “habrá que acudir al régimen ordinario de cancelación de las hipotecas en garantía de letras de cambio (vid. artículo 156 de la Ley Hipotecaria), del cual la caducidad convencional y legal son excepciones, que deben ser aplicadas en sus justos términos, para no perjudicar el derecho de los acreedores con derechos inscritos”.(MGV)

• PDF (BOE-A-2020-11643 – 4 págs. – 232 KB)  Otros formatos

423.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL E INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES. COMPETENCIA JUDICIAL. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 4 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo adoptado en junta general extraordinaria.

Resumen: En la inscripción de sentencias los jueces son competentes para valorar si han tenido intervención suficiente en el procedimiento declarativo los titulares registrales que, al menos, han debido de ser emplazados en el procedimiento. Para subsanar dicha falta de intervención, en su caso, en el proceso judicial cabe abrir un procedimiento de ejecución de sentencia en el que intervengan dichos titulares registrales.

Hechos:  Se presenta a inscripción una escritura conteniendo un acuerdo de la Junta General de Propietarios adoptado por unanimidad en el que se redistribuye las cuotas de participación en los elementos comunes entre los elementos privativos. En dicho acuerdo no se hace mención a un local que consta inscrito como elemento privativo a favor de varios cotitulares. Anteriormente se había inscrito una sentencia en la que se declaraba extinguida una servidumbre de paso que gravaba  determinados elementos comunes.

El registrador suspende la inscripción por falta de tracto, al constar inscrito el mencionado local como elemento privativo y no haber intervenido en el acuerdo sus titulares registrales. Considera también que si la sentencia declarativa de la extinción de la servidumbre inscrita afectara también a la titularidad registral de dicho local se necesitaría nuevo pronunciamiento judicial al respecto.

El interesado (la comunidad de propietarios) recurre y argumenta que el registrador no puede alegar obstáculo registral por falta de tracto pues la citada sentencia previa fue debidamente inscrita sin reparos. Se deduce también que consideran que al inscribir la sentencia no solo se debía de haber cancelado la servidumbre sino también el referido local como elemento privativo y su titularidad

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina.  Recuerda en primer lugar que las sentencias declarativas y las constitutivas no requieren de ejecución procesal para ser inscritas, conforme a lo dispuesto en los artículos 517.2.1.º y 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En cuanto al alcance de la calificación registral en la inscripción de sentencias y la intervención de los titulares registrales recuerda que es el órgano jurisdiccional quien debe apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso.

Para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria en el Registro de la Propiedad y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no estuviera vigente una anotación preventivamente de la demanda– es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento. Si no hubiera sido así, cabe la posibilidad de abrir un trámite de ejecución a instancia de parte para evitar la indefensión de los titulares registrales o sus herederos en el que tendrán que tener intervención dichos titulares.

En el presente caso concluye que no se cumple el principio de tracto sucesivo pues los titulares registrales no han sido oídos ni personados, ni como demandantes ni como demandados y, además, el citado procedimiento judicial no versa sobre las titularidades del edificio sino tan solo sobre la subsistencia o extinción de unas servidumbres de paso. Por ello se necesitará, en su caso,  obtener un pronunciamiento judicial motivado sobre los efectos que la sentencia ha de tener con relación a la titularidad registral de dicho local. (AFS)

424.** ACTA DE FIN DE OBRA DE VARIOS PROPIETARIOS CON MODIFICACIONES RESPECTO DEL PROYECTO INICIAL

Resolución de 4 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de modificación de declaración de obra nueva y acta de fin de obra.

Resumen: En las Actas de terminación de obra, sin variaciones respecto de la obra inscrita en construcción, basta que la otorguen la mayoría de los comuneros, al tratarse de un acto de administración. Sin embargo, cuando se produzca alguna variación en la obra, será necesario el consentimiento de todos los copropietarios con independencia de que se necesite o no nueva licencia. El técnico es competente para aseverar si esas modificaciones necesitan o no de nueva licencia.

Hechos: Consta inscrita una obra nueva en construcción en una finca de varios copropietarios. Ahora se otorga el acta  final de obra en la que comparecen copropietarios que representan la mayoría, pero no la totalidad de las cuotas. La obra terminada tiene un ligero  aumento de  la superficie construida respecto de la inicial.

La registradora exige el consentimiento de la totalidad de los propietarios de la finca

El Notario autorizante recurre y alega que el incremento de superficie construida es accesorio respecto de la edificación principal, insustancial desde el punto de vista económico, por lo que entiende que la declaración de terminación de obra es un acto de administración y puede ser otorgado por la mayoría de los propietarios.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina:  Para declarar la obra nueva en construcción es necesario el consentimiento de la totalidad de los copropietarios.

Para declarar la terminación de la obra basta el consentimiento de la mayoría de los propietarios, si no ha habido modificaciones en la obra, conforme a lo dispuesto en el artículo 47.2.b  del Real Decreto 1093/1997 , que se hará constar en el Registro por nota marginal.

Si ha habido modificaciones en la obra, aunque sean accesorias, será necesario nuevamente el consentimiento de todos los copropietarios,  con independencia de que se necesite o no nueva licencia, y en el Registro se practicará un nuevo asiento de inscripción, conforme a lo dispuesto en el artículo 28.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015. El técnico es competente para determinar si las modificaciones efectuadas necesitan de nueva licencia municipal. (AFS)

426 y 427.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CATALÁN. EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE LA VIVIENDA FAMILIAR.

Resolución (x 2) de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso/s interpuesto/s contra la calificación de la registradora de la propiedad de Canovelles, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de determinados bienes inmuebles mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

Resumen: En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, puede adjudicarse TODA la vivienda familiar a un cónyuge y el Garaje y trastero al otro, aunque en la Sentencia se especifique que su exigibilidad no lo será ante los juzgados de familia sino en ejecución ordinaria.

– Hechos: En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal catalán de separación de bienes, en que se adjudica a uno la vivienda familiar, y el Garaje y trastero al otro, adquiridos en pro indiviso por ambos cónyuges durante su matrimonio, la SENTENCIA dice:

«… se aprueba en su totalidad el convenio regulador presentado de fecha 29/10/2019, si bien los acuerdos contenidos en la cláusula 3ª B), no podrán ser objeto de ejecución en el procedimiento de familia, sin perjuicio de su valor como negocio jurídico privado entre las partes, al amparo del art. 1255 CC, o de que las partes puedan acudir a la ejecución ordinaria».

– La Registradora:   califica negativamente sendas presentaciones por faltar el correspondiente título público y auténtico (arts 90, 91 y 103º CC, Art 3º LH y 703 LEC) en que se formalice en términos claros y precisos la disolución y extinción del condominio y la adjudicación de las fincas a cada una de las partes, y que podría obtenerse en procedimiento de ejecución ordinaria donde se dicte el mandamiento judicial oportuno ordenando la inscripción correspondiente.

 – Los abogados de los divorciados:   recurren argumentando que:
     Cuando la sentencia dice «que las partes pueden acudir a la ejecución ordinaria y en relación a la cláusula 3ª B) no podrán ser objeto de ejecución en el procedimiento de familia», se está refiriendo a que ante un hipotético incumplimiento de la sentencia por cualquiera de las partes, el juzgado competente para tramitar el procedimiento de ejecución no sería el de familia puesto que el contenido de la cláusula 3ª B) se refiere a cuestiones patrimoniales, sino que habría que acudir a una ejecución ordinaria como ocurre en los supuestos de ejecución de cualquier sentencia judicial firme, lo que, a su vez. Es argumento para sostener que la atribución del dominio exclusivo de cada finca a los cónyuges es clara, definitiva y firme, si no, no podría exigirse por los trámites de ejecución (que presuponen un Título público suficiente, en este caso la Sentencia), sino solo en un nuevo declarativo ordinario, lo que no puede predicarse en este caso.
     En definitiva, la sentencia solo hace una aeración puramente procesal sobre un tema de competencia para exigir el cumplimiento forzoso, pero nada impide que se inscriba ya voluntariamente por ambas partes.

– Resolución: La DGSJFP estima ambos recursos y revoca las respectivas calificaciones.
– Doctrina: 
a) El contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).

b) Pero en este caso, aunque el régimen de separación de bienes da lugar a una comunidad romana por cuotas, se está adjudicando la vivienda familiar, por lo que SÍ ENTRA dentro del contenido propio del convenio regulador, cuya homologación mediante la Sentencia de divorcio lo reviste de un título formal apto para la inscripción. (ACM)

• PDF (BOE-A-2020-11907 – 7 págs. – 249 KB)  Otros formatos
• PDF (BOE-A-2020-11908 – 7 págs. – 249 KB)  Otros formatos  

428.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Resumen: No cabe el embargo sobre los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares porque carece de verdadera sustantividad Si no hay liquidación no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

Hechos: Se cuestiona si cabe practicar una anotación de embargo sobre el cincuenta por ciento de determinada finca inscrita con carácter ganancial a nombre del cónyuge causante.

Registradora: Entre otras razones alega que no cabe embargar el cincuenta por ciento de un bien ganancial concreto, dada la naturaleza de comunidad germánica, y no romana o por cuotas, de la sociedad de gananciales.

Recurrente: Alega otras cuestiones pero no combate el argumento de la calificación que hemos destacado.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

EMBARGO DE CUOTA GLOBAL.

1 Cabe embargar la cuota global que corresponde a un cónyuge en la masa patrimonial de naturaleza ganancial. Para la práctica de la anotación basta que las actuaciones judiciales se hayan seguido sólo contra el cónyuge deudor. La anotación recaerá «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (Art. 166.1ª, «in fine» RH.

2 Lo que no cabe es subastar dicha cuota embargada, “pues la traba está llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica”. De subastarse la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: la liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos, o terceros facultados para ello

EMBARGO DE BIENES GANANCIALES CONCRETOS.

Cabe embargar bienes concretos de la sociedad ganancial (o de la sociedad de gananciales disuelta y no liquidada) en liquidación, pero para ello se requiere que las actuaciones procesales se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Ello es congruente con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (Arts. 397, 1058, 1401 del Código Civil),.

EMBARGO DE LA MITAD INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL.

1 No cabe nunca el embargo de la mitad indivisa de un bien ganancial concreto, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales, y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

2 “Cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria”.

Comentario.

Todo lo anterior se deriva de la naturaleza que se le atribuye a la comunidad ganancial admitida por la doctrina mayoritaria, el Tribunal Supremo y la Dirección General.

Dice la Resolución que se comenta:

1 La sociedad de gananciales es una comunidad de tipo germánico, lo que implica que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto pero sin atribución de cuotas mientras dura la sociedad, y sin facultad de pedir la división material.

2 En la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien.

3 La participación de los cónyuges en la titularidad de los bienes gananciales se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien. (JAR)

• • PDF (BOE-A-2020-11909 – 5 págs. – 240 KB)  Otros formatos  

430.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES. NECESIDAD DE PREVIA INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Se debe acreditar la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales que fijan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a favor de los cónyuges compradores.

Hechos: Se cuestiona si es o no necesario acreditar la previa indicación en el Registro Civil de una escritura de capitulaciones matrimoniales en la que unos cónyuges pactan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes, para que un bien adquirido por compraventa pueda ser inscrito con carácter privativo a su favor. En la escritura de compraventa se dice que los cónyuges «compran y adquieren por mitades indivisas para el patrimonio privativo de cada uno de ellos el pleno dominio de la finca objeto de esta escritura de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1323 del Código Civil».

Registrador: Opone a la inscripción que no se acredite la toma de razón de las capitulaciones matrimoniales en el Registro civil

Notario: Alega entre otras razones que cuando los cónyuges adquieren, no conforme a su régimen económico matrimonial, sino en virtud del principio de autonomía de la voluntad [artículos 1255 y 1323 del CC], sujetando el régimen de lo adquirido a lo dispuesto en el artículo 392 del CC, el acuerdo es preferente a las normas del régimen económico [sea de gananciales, de separación, de participación en ganancias o cualquiera otro] y, en lo que ahora concierne, ajeno a la constancia de ese régimen en el referido Registro. Cita RR de 12 de junio de 2020.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina: Tras destacar que esta cuestión ya ha sido tratada en la Resolución de 13 de febrero de 2020 (BOE de 24 de junio), dice lo siguiente:

1 La exigencia de la previa inscripción en el Registro civil tiene su base en el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil, conforme al cual en las inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil. En caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable.

2 Dado que la inscripción en el Registro civil no sólo tiene efectos probatorios y de legitimación sino también de oponibilidad frente a terceros, la no inscripción en dicho Registro conduce al rechazo de la inscripción en el Registro de la propiedad, pues la falta de toma de razón en el Registro civil podría desembocar “en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisión entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 32 de la Ley Hipotecaria), al publicar cada Registro una realidad distinta”.

Conclusión: “No constituye obstáculo a esta conclusión el hecho de que los cónyuges afirmen en la escritura calificada que compran para su patrimonio privativo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1323 del Código Civil, pues dicha consecuencia es efecto natural del régimen de separación de bienes que tiene eficacia entre los cónyuges desde el otorgamiento de las capitulaciones, sin que puedan trasladarse a este supuesto las consideraciones que, respecto del régimen de gananciales, expresó este Centro Directivo en sus Resoluciones de 12 de junio de 2020, citadas por el recurrente”. (JAR)

• • PDF (BOE-A-2020-11911 – 8 págs. – 253 KB)  Otros formatos  

431.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EJECUCIÓN ORDINARIA DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO TERCER POSEEDOR. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Unión n.º 1, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre unas registrales.

Resumen: El tercer adquirente debe ser demandado en los procedimientos de ejecución hipotecaria cualquiera sea el procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario.

Hechos: El acreedor hipotecario ejercita la acción para el cobro de su crédito por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario, del que deriva el mandamiento para la anotación preventiva de embargo sobre los bienes hipotecados. Se da la circunstancia de que, en el momento de la presentación del mandamiento, las fincas están inscritas a nombre de un tercero cuya inscripción data del año 2012. El procedimiento judicial del que deriva el mandamiento es del año 2019.

Registrador: Deniega la práctica de la anotación por incumplimiento del tracto sucesivo porque el titular registral no ha sido parte en el procedimiento que se sigue.

Recurrente: Alega que el crédito está garantizado con hipoteca constituida antes de la adquisición e inscripción a favor del tercero adquirente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Basta considerar los artículos 132 de la Ley hipotecaria y los artículos 685 y 686 de la LCivil para decir que ES NECESARIA la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de los bienes.

2 Se entiende acreditada la adquisición de los bienes desde que el tercer adquirente ha inscrito su derecho antes de la nota marginal de expedición de la certificación de cargas. El principio de tracto sucesivo y el de legitimación registral así lo exigen, pues la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral con efectos «erga omnes», por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral (STC 79/2013, de 8 de abril).

Conclusión: “De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria (tanto si se ejecuta la acción real hipotecaria como la acción personal derivada del préstamo o crédito hipotecario, como es el caso) si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Dicho principio de salvaguardia jurisdiccional del tercer poseedor resulta aplicable con independencia del procedimiento elegido por el acreedor para ejecutar su crédito hipotecario”. (JAR)

DF (BOE-A-2020-11912 – 9 págs. – 269 KB)  Otros formatos  

432.** DIVISIÓN HORIZONTAL EN NAVARRA DE VIVIENDA. TERRENO ANEJO. AMPLIACIÓN PREVIA DE OBRA NUEVA. 

Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la división de una finca en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva si su superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal. Si consta inscrita una vivienda y se divide en propiedad horizontal, formando varios elementos independientes, es aplicable el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997. No hay fraccionamiento del suelo si al resto de terreno no edificado (huerto) se le atribuye el carácter de anejo de un elemento privativo en una propiedad horizontal.

Hechos: Consta inscrita una casa (entendida como una vivienda) con su huerto en una localidad de Navarra. Ahora se divide horizontalmente en tres fincas independientes: un local de garaje, al que se le atribuye como anejo privativo el huerto, y dos viviendas. La superficie construida resultante de la suma de los elementos privativos es muy superior a la que consta inscrita.

El registrador encuentra tres defectos: 1) Que una casa inscrita de 191 m2 no se puede dividir horizontalmente en tres elementos privativos que suman 412 m2 . 2) Que para dividir una vivienda única en varios elementos privativos se precisa la previa obtención de la autorización prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997; 3) Que al atribuir al huerto el carácter de elemento privativo el terreno ha dejado de ser común y por ello hay fraccionamiento del suelo y se necesita licencia.

El Notario autorizante recurre y alega que ya existía la superficie construida actual desde antes de la inmatriculación de la finca, aunque no se reflejó en el título inmatriculador pero sí constaba en el certificado municipal aportado en su día, que no consta inscrita una vivienda unifamiliar sino una casa, y finalmente que no hay segregación del suelo encubierta porque el huerto es anejo de un elemento privativo y además la legislación navarra no exige licencia para la división horizontal.

La Dirección General desestima el recurso en cuanto a los dos primeros defectos y lo estima respecto del tercero.

Doctrina: No se puede inscribir la división horizontal de un edificio cuya superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal.

En el caso concreto es aplicable el art 53 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo  (Real Decreto 1093/1997) pues lo que consta inscrito es una vivienda y ahora se divide horizontalmente en un garaje y dos viviendas por lo que se necesita licencia municipal.

No hay fraccionamiento del suelo ni se necesita licencia, pues el huerto se configura como anejo de un elemento privativo de una propiedad horizontal.

COMENTARIO: El segundo defecto debió de revocarse aplicando el propio criterio de la Dirección General en numerosas resoluciones según el cual la Comunidad Autónoma es la competente para determinar qué actos están sujetos a licencia, (y en Navarra y en la mayoría de las Comunidades Autónomas no lo están los actos de división horizontal) y el Estado es competente para determinar los requisitos para su acceso al Registro. Es decir, si la Comunidad de Navarra exigiera licencia en su normativa urbanística, entonces, por aplicación del citado artículo 53 RHU el registrador debería de exigirla. En el caso concreto no tiene sentido que el registrador exija una licencia que la normativa navarra no exige.

Además, sólo en las obras nuevas que acceden al Registro con licencia consta el número de elementos susceptible de aprovechamiento independiente (y no siempre) pero eso no ocurre en las obras nuevas que acceden por antigüedad, (como en el presente supuesto), en las que constan los metros cuadrados construidos y una descripción genérica pero no se especifica el número de elementos independientes por lo que no se da el supuesto de hecho del citado artículo 53 que presupone que consten mencionados en la descripción los elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente.

En la práctica los Ayuntamientos no entienden cómo se les pide una licencia (para la división horizontal o para una modificación posterior) que la legislación no exige, por lo que obviamente no la dan y a veces ni contestan o eternizan la contestación causando serios retrasos al que quiere inscribir su división horizontal o modificar una ya inscrita creando más elementos. (AFS)

• • PDF (BOE-A-2020-11913 – 11 págs. – 274 KB)  Otros formatos  

433.** OBRA NUEVA EN  EXTREMADURA: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN. DUDAS DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Resolución de 15 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: Para inscribir obras nuevas, la legislación vigente no requiere una prueba exhaustiva de la prescripción. Basta con que se acredite la antigüedad necesaria para la prescripción y que no conste anotado ningún expediente de infracción urbanística ni resulte que la edificación se ubica en dominio público o zona de servidumbre. La normativa aplicable a la prescripción es la vigente en el momento de la terminación de la obra. En caso de duda sobre la ubicación de la edificación hay que inscribir previamente la representación gráfica alternativa de la finca.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva terminada en Extremadura, con certificado de antigüedad. El terreno figura inscrito como rústico, pero hoy es urbano, lo que se acredita con un certificado municipal. Se presenta también representación gráfica alternativa a la del Catastro con una medida coincidente con la finca registral.

El registrador suspende la inscripción porque no se acredita que el terreno sea urbano, ya que el certificado municipal se refiere a una parcela catastral, cuya superficie es superior al 10% de la finca registral; no se acredita que el terreno sobre el que radica la edificación no esté sujeto a régimen de imprescriptibilidad de las infracciones urbanísticas. Tampoco se acredita que el suelo no es demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general. Finalmente tiene dudas de que la edificación se ubique sobre la finca registral pues se extiende hasta el límite de la parcela catastral y por ello linda con otras fincas.

El Notario autorizante recurre y alega que la finca está suficientemente identificada con la nueva representación gráfica alternativa a la catastral, y también está acreditado su carácter urbano y sus restantes características con el certificado del técnico y con el certificado municipal.

La Dirección General estima el recurso,  excepto en cuanto al defecto relativo a las dudas de ubicación de la edificación en la finca registral.

Doctrina: El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones por certificado de antigüedad se halla sometido, únicamente, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística según el artículo 28, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Debe rechazarse toda posición basada en la exigencia generalizada de previa certificación administrativa acreditativa bien de la naturaleza del suelo, bien de la propia prescripción de la acción de disciplina, pues sería del todo contrario al espíritu que inspira la redacción de la citada norma.

En caso de duda de ubicación de la edificación dentro de la finca registral, lo procedente es tramitar el correspondiente procedimiento para la inscripción de la representación gráfica alternativa, que en este caso está  incorporada al título. (AFS)

• • PDF (BOE-A-2020-11914 – 10 págs. – 268 KB)  Otros formatos  

434 y 435.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Vendida una 120 ava parte indivisa de una finca rústica de 5 has. 84 ars. 30 cas. y 7 dm2 (sin adscripción de uso concreto de suelo), el registrador, ante posible parcelación ilegal, lo traslada al Ayuntamiento correspondiente, quien solicita la práctica de la nota marginal del Registro, por posible infracción urbanística. El vendedor recurre y la DG ratifica el defecto.

Hechos: El 10 de diciembre de 2010, se formaliza por el Notario de Alhama de Murcia, una escritura de compraventa de una 120 ava parte indivisa de determinada finca rústica (ésta con superficie total de 5has, 84as, 30 cas y 7dm2), la cual se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad de Mazarrón, en 27 enero 2020. El documento queda pendiente del transcurso de 4 meses, en relación con la comunicación que efectúa dicho Registro de la Propiedad al Registro General del Ayuntamiento de dicha Ciudad. El 4 de marzo de 2020 el Ayuntamiento de Mazarrón, remite oficio del Concejal Delegado de Hacienda y Urbanismo, al Registro de la Propiedad, junto con copia de certificación del secretario y la alcaldesa de dicho Ayuntamiento, solicitando la práctica de la nota marginal del art 228 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, en el asiento de inscripción de la finca general 21.877, en base a la incoación de procedimiento sancionador, en materia urbanística, contra el propietario de referida finca general, extendiéndose nota marginal.

Registrador de Mazarrón: El registrador califica negativamente la venta de la referida cuota indivisa de la finca, de la que ya se han ido separando, anteriormente, otras cuotas indivisas más, estimando que la división o segregación de una finca sólo es posible si se reúnen los requisitos exigidos por la legislación aplicable y la ordenación territorial urbanística, regla que afecta a la enajenación de participaciones indivisas que atribuyen el dcho a la utilización exclusiva de una porción concreta de la finca general, y dado que conforme a la Ley del Suelo de la Región de Murcia, todo acto de segregación, división o fraccionamiento de terreno, queda sujeta a licencia, o declaración de su innecesaridad, es preciso, en estos casos, su remisión al Ayuntamiento por si pudieran dar lugar a la formación de un núcleo de población.

Recurrente: El comprador de la cuota indivisa de la parcela referida, interpone recurso gubernativo ante el Registrador, en el que hace constar que no se está ante una parcelación urbanística, ya que lo adquirido es una parte alícuota, en abstracto, de la finca referida, la cual que no lleva consigo su adscripción a determinada porción de parte de dicha finca general, la cual permita identificarla sobre el terreno.

Dirección General: La DG hace constar, en primer lugar, que el régimen competencial en materia de urbanismo corresponde a las CCAA, en este caso a la de Murcia, teniendo ya sentado esta DG (RRSS 22 marzo 2018 y 24 abril de 2019, entre otras) que la parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta por hechos externos y objetivos fácilmente constatables, y si bien la transmisión de una cuota indivisa, sin adscripción de uso exclusivo, actual o futuro, podría ser un acto neutro, serían los actos posteriores los que pondrían de relieve una parcelación física ilegal.

En el caso de Murcia, su legislación urbanística (Ley de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia, 13/2015 de 30, marzo) dispone en su art 105 el concepto de parcelación urbanística como “la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes para su incorporación al proceso urbanizador que puede dar lugar la transformación urbanística del suelo o a la formación de un núcleo urbano. Por ello, todo acto de división, fraccionamiento de terreno o parcelación queda sujeto a licencia, y los notarios testimoniarán en la escritura el documento administrativo correspondiente que la autorice” (arts. 105 y 107 de la Ley referida 13/2015).

Así también resulta en general del art 78 y 79 del RD 1093/1997 en relación con el art 26 de la Ley del Suelo. Y de igual forma se pueden ver las RRSS 12 julio 2016 y 6 septiembre de 2017.

En el presente supuesto los indicios de parcelación ilegal, apreciados por el registrador, se confirman por la Administración Urbanística que incoa un expediente por infracción urbanística y se solicita la práctica de la nota marginal del art 228 de la Ley del Suelo de Murcia, texto refundido 1/2005, aunque hay que hacer notar que dicha parcelación, puede no sancionar el negocio legal de Dcho Privado, sino su significación desde el punto de vista urbanístico.

En el presente supuesto la Admón. Urbanística, mediante resolución dictada en expediente de disciplina, sanciona al infractor, ordena la restauración del orden perturbado y solicita la práctica de la nota marginal del art 28 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, texto Refundido 1/2005.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación impugnada. 

• PDF (BOE-A-2020-11915 – 13 págs. – 280 KB)  Otros formatos  
• PDF (BOE-A-2020-11916 – 13 págs. – 279 KB)  Otros formatos  

436.** SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL ALEGANDO PRESCRIPCIÓN

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de local comercial.

Resumen: Cabe apreciar la prescripción por informe técnico en la segregación de un elemento de división horizontal que no afecte al terreno, pero el registrador deberá comunicar al Ayuntamiento las inscripciones realizadas y hará constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa, salvo que esté previsto en la licencia. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. 

En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el  artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas. 

Sin embargo, en el caso se alega prescripción y se invoca, para sostener la inexigibilidad de licencia a efectos registrales, la doctrina de le la DG en materia de segregaciones ya materializadas en elementos constructivos (no de porciones de suelo) pues ha admitido la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de suelo estatal dada la realidad consolidada de la edificación existente siempre que resulte debidamente acreditada por los medios previstos en el citado precepto básico como es un certificado técnico de antigüedad. Ver R. 17 de octubre de 2014.

La jurisprudencia encuentra analogía entre las segregaciones y cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, situaciones «fuera de ordenación» 

En el caso presente ya ha trascurrido el plazo para restaurar la legalidad urbanística, pues la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, fija el plazo de prescripción de la acción de restablecimiento es como máximo de 10 años, para infracciones muy graves -art. 114 y 121-, plazo ya transcurrido en el caso estudiado.

Por ello, estima el recurso, pero, indica que el registrador dará cuenta al Ayuntamiento de las inscripciones realizadas y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

• PDF (BOE-A-2020-11917 – 10 págs. – 265 KB)  Otros formatos  

437.** INSTANCIA SOLICITANDO QUE NO SE PRACTIQUE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS FINCAS

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se deniega la práctica de asiento de presentación respecto de una instancia por la que se solicita la no inscripción respecto de una serie de fincas que serían objeto de un procedimiento judicial. 

Resumen: los registradores no deben extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

Hechos: se presenta en el Registro instancia solicitando la no inscripción respecto de una serie de fincas que serían objeto de un procedimiento judicial.

El registrador señala que la referida solicitud no puede dar lugar a practicar asiento alguno por ser su contenido totalmente ajeno a la institución registral.

La Dirección confirma la calificación con fundamento en el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, el cual, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Además, en aras de la independencia del registrador a la hora de emitir la calificación, es improcedente que se tomen en cuenta meros escritos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles. (ER)

• PDF (BOE-A-2020-11918 – 7 págs. – 245 KB)  Otros formatos  

438.**  CONDICIÓN RESOLUTORIA. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. REINSCRIPCIÓN

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una instancia en la que se solicita la reinscripción del dominio a nombre del cedente por concurrir causa de resolución pactada en una permuta de solar por obra futura. 

Resumen: El artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

Hechos: Se presenta instancia por la que se pretende reinscribir el dominio del 50% de tres fincas registrales permutadas a favor del cedente – transmitente por incumplimiento de las condiciones previstas en una permuta de solar por obra futura.

La registradora deniega la inscripción solicitada por considerar que la cláusula invocada no legitima la resolución del contrato por una sola de las partes, siendo necesaria la intervención del titular registral, máxime cuando el propio contrato excluía la resolución en caso de fuerza mayor.

La Dirección confirma la calificación debiendo destacar:

1) El TS ha declarado que el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

2) Son requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes:

1. Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada;

2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta, y,

3. El documento que acredite haberse consignado en establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. Todo ello implica que el importe que en tal caso se haya consignado podrá ser disminuido al ser concretada la moderación pertinente de la cláusula penal.

En este expediente, el recurrente alega en su escrito que el permutante sí fue notificado, pero tal afirmación no fue acreditada al tiempo de presentar la instancia y, por tanto, no pudo ser tenida en cuenta por la registradora en su calificación (Cfr. artículo 326 L.H). (ER)

• PDF (BOE-A-2020-11919 – 8 págs. – 262 KB)  Otros formatos  

439.* INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN ESCRITURA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orcera, por la que se deniega la inscripción de una instancia privada.

Resumen: Para la inscripción de un título traslativo del dominio es precisa la previa inscripción del derecho del transmitente.

Hechos: Se presenta instancia privada por la que se solicita que dos fincas registrales queden inscritas a nombre de los solicitantes, alegándose que se incluyeron en una escritura de una compraventa que se acompaña mediante fotocopia.

Ello es calificado negativamente por el registrador indicando que no pueden ser objeto de trasmisión las fincas a las que se refiere la solicitud, al estar inscritas en favor de terceras personas que no otorgaron el  título que se acompaña.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Con carácter previo recuerda la DG  “que el recurso no es medio adecuado en caso de pretenderse la revocación de una inscripción ya practicada, debiendo de dirimirse las cuestiones que puedan plantear los asientos registrales vigentes, en sede judicial respetando el principio de tutela judicial efectiva de todos aquellos que pudieran ostentar interés legítimo en el mismo”.

Entrando en el fondo del asunto confirma la calificación del registrador en base a las exigencias del principio de tracto sucesivo, al encontrarse las fincas inscritas a nombre de un tercero distinto del transmitente del dominio según el título presentado mediante fotocopia junto con la instancia, declarando “imprescindible la previa inscripción a favor del mismo mediante la presentación del oportuno título del que resulte su previa adquisición”.

Comentarios: El caso planteado se centra en torno a las discrepancias sobre el contenido de una escritura de compraventa. A juicio de los solicitantes, las dos fincas que ahora reclaman estaban incluidas en la escritura que se acompaña, como integrantes de una alberca cuyas aguas podían ser utilizadas, pero en la realidad al parecer no se transmitían y por ello no se inscribieron a su favor y además sus titulares las vendieron a terceras personas. Lógicamente la DG mantiene las inscripciones registrales y remite a los solicitantes a la jurisdicción ordinaria.

Es decir, que se trata de un caso sencillo desde un punto de vista registral y por ello la DG no se pronuncia sobre la cuestión relativa a la “aptitud de una instancia privada como medio para instar una inscripción dominical por título de compraventa” en base al principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por no haber sido objeto de calificación por parte del registrador, ni tampoco objeto de recurso. (MGV)

• PDF (BOE-A-2020-11920 – 4 págs. – 231 KB)Otros formatos  

440.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Viveiro, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Resumen: existen dudas fundadas de invasión de fincas colindantes cuando está iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada.

Hechos: mediante instancia privada se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral acompañando a la misma informe de validación gráfica catastral.

Una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción, acogiendo las alegaciones del titular de una finca colindante, «por estar iniciado un procedimiento judicial, que afecta a la descripción de las parcelas colindantes no coincidente con el informe del técnico, y del que puede resultar una cartografía con georreferenciación distinta a la aportada, creando por lo tanto dudas fundadas de invasión de fincas colindantes».

La Dirección confirma la calificación dado que resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3. (ER)

• • PDF (BOE-A-2020-11921 – 15 págs. – 302 KB)  Otros formatos  

441.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y RENUNCIA A LA HERENCIA

Resolución de 16 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del registro de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la inscripción de un testimonio del Decreto de adjudicación, al que se acompaña el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Resumen: en caso de herencia yacente, la renuncia a la herencia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

Hechos: se presenta a inscripción decreto de adjudicación. La demanda de ejecución hipotecaria se dirigió contra los deudores hipotecantes, los cuales fueron requeridos de pago y notificados del auto despachando ejecución. Posteriormente, dichos deudores fallecieron y la hija compareció en el Juzgado con el fin de hacer constar que tanto ella como su hermana habían renunciado a la herencia de los causantes acompañando las escrituras de renuncia y los certificados de defunción de los causantes. A la vista de dicha comparecencia, se dicta diligencia de ordenación en la misma fecha en la que se acuerda seguir el procedimiento contra la herencia yacente de los deudores.

El registrador califica negativamente considerando que el hecho de que la renuncia se haya efectuado con anterioridad a su comparecencia en el procedimiento, no evita la necesidad de nombrar administrador judicial.

La Dirección estima el recurso y reitera su doctrina señalando que en los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Ahora bien, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

La renuncia no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Distinto es el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

En el caso de este expediente, cuando la hija de los causantes se persona voluntariamente y sin requerimiento previo en el procedimiento, ya se ha producido la renuncia a los derechos hereditarios tanto por su parte como por la de su hermana como acreditó ante el juzgado, siguiéndose, precisamente a raíz de su comparecencia, el procedimiento contra la herencia yacente de los deudores. En consecuencia, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia.

No obstante, en el presente caso, la situación de herencia yacente se produjo con el primer fallecimiento, esto es, cuando fallece el primero de los deudores hipotecantes, ampliándose dicha situación respecto de la herencia del segundo deudor a la muerte de este. No es hasta los días 6 de abril de 2015 y 8 de julio de 2015 cuando se produce la renuncia a la herencia por parte de las herederas, que si bien no habían sido requeridas, si tenían conocimiento del procedimiento y pudieron intervenir en este, como prueba que el día 4 de noviembre de 2015 comparecieran en el juzgado a fin de dar conocimiento de su renuncia y solicitar que se tenga en cuenta el escrito presentado en el procedimiento por el arrendatario de la finca con fecha 24 de septiembre de 2013. (ER)

• • PDF (BOE-A-2020-11922 – 8 págs. – 251 KB)  Otros formatos  

442 y 443.*** ANULACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN INSCRITO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 17 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que se deniega la cancelación de los asientos practicados por la inscripción de un proyecto de reparcelación.

Resumen: A falta de regulación específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no sea objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto.

Hechos: Se trata de un certificado expedido por la Secretaria de un Ayuntamiento relativo al acuerdo adoptado por el Ayuntamiento anulando un Proyecto de Reparcelación inscrito, dejándolo sin efecto al constatarse infracción del ordenamiento jurídico por razón de la incorrecta transposición de la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física, y la cancelación de todos los asientos practicados por la inscripción del Proyecto, así como la retroacción de todas las actuaciones practicadas con regreso a la situación jurídica anterior y con restitución de las fincas aportadas.

La registradora deniega la inscripción por:

– no constar la firmeza en vía administrativa del acto y

– por considerar que la Administración municipal no ha seguido el procedimiento legalmente establecido para la anulación del acto aprobatorio de la reparcelación inscrita, invocando el principio de legalidad de la actuación administrativa y los relevantes efectos que tiene la “reversión” de la reparcelación.

El ayuntamiento recurrente alega que la calificación emitida impide virtualmente remediar la ilegalidad, y es contraria a lo previsto en la Ley Hipotecaria respecto de las cancelaciones de asientos cuando hayan de producirse con el consentimiento del titular con causa suficiente, y suficientemente expresada y mediante título idóneo.

Resolución: La Dirección General estima el recurso revocando la nota de la registradora en base a lo siguiente.

Doctrina: Comienza la resolución de este expediente haciendo un repaso a su doctrina relativa al alcance de la calificación registral del acto administrativo, que se extiende:

1. A la competencia del órgano.
2. A la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido.
3. A las formalidades extrínsecas del documento presentado.
4. A los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y finalmente.
5. A los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

Tal doctrina es perfectamente aplicable al caso planteando por cuanto se pretende la anulación de un título de reparcelación inscrito con la consecuente cancelación de asientos registrales, debiendo el registrador valorar la congruencia de dicho mandato con el procedimiento en que se ha dictado, y si éste es el previsto por el legislador para tales efectos.

El complejo supuesto ante el que nos encontramos recibe el nombre de «reparcelación inversa» o «reversión de la reparcelación», que se formaliza para dejar sin efecto, por diversas causas, una reparcelación aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.

La DG entiende que sin perjuicio de las comunidades que lo han regulado expresamente como el caso de Castilla La Mancha y la Comunidad Valenciana, las que carecen de norma específica, deben de articularlo a través de la tramitación de una modificación del proyecto que, en el caso de la legislación aragonesa aplicable al caso, se somete a los mismos requisitos procedimentales que su aprobación -art- 147 y 68 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón-.

Lo anterior es lo que se lleva a cabo  en el expediente objeto de recurso, en el que se modifica la reparcelación, retrotrayendo el expediente al momento de la aportación de las fincas originarias, habiendo intervenido todos los titulares afectados prestando su conformidad.

 Y al quedar determinado que no había nulidad de pleno derecho sino mera anulabilidad, por la existencia de una infracción del ordenamiento jurídico con desviación del planeamiento,  no procede exigir la revisión de oficio, cauce de utilización excepcional y limitado, al implicar sin que medie decisión judicial, que la Administración pueda volver sobre sus propios actos, dejándolos sin efecto, siendo ello sólo posible cuando concurra de modo acreditado un vicio de nulidad de pleno derecho de los legalmente previstos.

En cuanto a la falta de firmeza de la resolución administrativa, vemos que  frente a la regla general por la que para la rectificación del registro se precisa el consentimiento del titular del asiento a rectificar o, en su caso, una resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra aquél, en este caso se pretende la rectificación en virtud de una resolución dictada en expediente meramente administrativo.

Por ello la DG entiende que “no puede negarse la eficacia rectificatoria de dicha resolución si ha agotado la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, pues, con carácter de regla general es necesaria y suficiente la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad” y en todo caso la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de cancelación en el Registro (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

No obstante, durante el plazo de reforma de la calificación, se presentó certificación administrativa acreditativa de la firmeza, habiéndose subsanado en plazo el defecto advertido por la registradora en la nota de calificación.

Conclusión: Vemos en esta resolución las diferentes formas de actuación que adopta la Administración ante sus propios actos:

Si adolece de causa de nulidad procede la revisión de oficio.

Si el acto administrativo favorable adolece de una causa de mera anulabilidad, la Administración debe declararlo lesivo, siendo al Juez a quien mediante sentencia lo anulará y dejará sin efecto.

No obstante, si no hay derechos de terceros o todos los interesados están conformes, puede no ser necesario acudir a la declaración de lesividad y consiguiente impugnación judicial, si el acto administrativo adolece de una irregularidad material y es objeto de convalidación con la conformidad de los interesados.

Lo anterior es lo que ocurre en el presente expediente en el que el Ayuntamiento ha seguido el procedimiento previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo para la subsanación de vicios de anulabilidad, a través de la modificación del proyecto de reparcelación, y su retroacción al momento en que se incurrió en la irregularidad no invalidante. (MGV)

• PDF (BOE-A-2020-11923 – 19 págs. – 311 KB)  Otros formatos  
• PDF (BOE-A-2020-11924 – 10 págs. – 265 KB)  Otros formatos

445.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN PUBLICA

Resolución de 21 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lalín, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Resumen: En el expediente del artículo 199 LH, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción.

Hechos: se presenta instancia solicitando la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral acompañando a la misma informe de validación gráfica catastral.

Tramitado el expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y una vez practicadas las notificaciones a los titulares de fincas registrales y parcelas catastrales colindantes, el registrador suspende la inscripción  por haber formulado oposición tanto el Ayuntamiento como tres titulares de fincas colindantes, uno de los cuales aporta un informe técnico con georreferenciación contradictoria, manifestando los otros dos que se oponen a la alteración de la cartografía catastral.

La Dirección confirma la calificación reiterando que, el Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

En el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas del Registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3. (ER)

446.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. CONCORDANCIA FINCA CATASTRAL-FINCA REGISTRAL

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Las dudas del registrador en la tramitación del expediente del art. 199 LH deben de estar motivadas y fundadas suficientemente en la nota de calificación para que puedan ser tenidas en cuenta en el recurso.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de una representación gráfica catastral.

La registradora suspende la operación solicitada por no aportarse certificado que acredite la correspondencia entre la parcela catastral que figura en la descripción registral y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica que ahora se aporta.

Resolución: La DG por los términos en los que se redacta la calificación entiende que no puede confirmase, por lo que procede a estimar el recurso.

Doctrina: El artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Tal  incorporación, tiene como consecuencia que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”.

Para efectuar esa incorporación potestativa se aplican con carácter general los requisitos  del artículo 199. Pudiendo el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita completar su descripción literaria acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, regulando el procedimiento para ello que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes.

En el caso que nos ocupa  la Registradora emite una escueta nota de calificación que se limita a señalar como defecto la falta de aportación de un certificado que acredite la correspondencia de parcelas catastrales, omitiendo toda la motivación que le lleva a exigir tal certificado, siendo después en el informe  cuando se añaden otras cuestiones como que “es evidente que por la descripción registral y catastral no se aprecia que ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio”, exponiendo los motivos que llevan a esta conclusión.

Ante esto nuestro CD reitera una vez más “que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción” por lo que estima el recurso revocando la nota de calificación.

Comentario: Reiteración de una doctrina establecida por la DG para casos similares. No es posible suspender una georreferenciación sin indicar de la forma más detallada posible cuáles son los datos o elementos que hacen al registrador dudar de la correspondencia entre la descripción registral de la finca y la que resulta de la certificación catastral  descriptiva y gráfica.(MGV)

447.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DILIGENCIACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, por la que se deniega la diligenciación de tres libros de actas de comunidad de propietarios en propiedad horizontal. (IES)

Resumen: No constando inscritas específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no constando el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, en la diligencia de legalización de los libros de las subcomunidades se expresará el texto de advertencia que la resolución especifica y no se practicará nota marginal en los libros de inscripciones.

Hechos.- Diligenciado el libro de actas de una urbanización o complejo inmobiliario integrado por tres edificios, se presentan ahora para diligenciar, tres libros de actas correspondientes a los tres edificios que lo integran.

En el título constitutivo de la propiedad horizontal inscrito, se hace constancia de los tres edificios, pero no están inscritas las distintas subcomunidades como tales.

Registrador.- suspende la inscripción por no ajustarse al art. 415 RH.

DIRECCIÓN GENERAL.– El artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra «b», y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.
La interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa antes reseñada. A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
En el supuesto de este expediente existe legalizado un libro de actas de la mancomunidad o complejo inmobiliario inscrito. Conforme al artículo 415 del Reglamento Hipotecario no se puede legalizar un nuevo libro de actas mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior, o en su caso, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su substracción.

Pero el recurrente, contra lo que alega la registradora, no pretende legalizar un libro que recoja los acuerdos de una mancomunidad de edificios –la urbanización– que ya tiene legalizado otro libro sino legalizar los correspondientes a cada subcomunidad que la integra. Nada obsta a la diligenciación de los libros de actas de las tres subcomunidades. En estos casos en los que no existe inscrita específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la subcomunidad de usuarios y por no constar su reflejo en el libro de actas de la mancomunidad, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística .

 En cuanto al cumplimiento de los requisitos que establece la LPH para la constitución de cada comunidad, tales como la convocatoria en forma, orden del día, quórum para tomar acuerdos que afecten a los intereses específicos de cada una de las tres comunidades individualmente consideradas, debe flexibilizarse, y admitir la validez de la solicitud bajo responsabilidad del solicitante, teniendo en cuenta que no se van a beneficiar de los efectos del sistema registral, al no ser objeto de reflejo registral la legalización, sino que van a ser solo objeto de mero diligenciamiento. (IES)

448.* ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento de embargo.

Resumen: La expedición de la certificación de cargas y de dominio no produce la prórroga de la anotación.

Hechos: El 4 de enero de 2010 se había practicado una anotación preventiva de embargo que actualmente se encuentra cancelada por caducidad. Ahora se presenta nuevo mandamiento ordenando la práctica de la anotación que se deniega porque la finca consta inscrita a nombre de persona distinta del deudor.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES.

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia temporal de cuatro años y caducan ipso iure transcurrido dicho plazo. Por tanto, “caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo establece expresamente el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción». Y, conforme al artículo 97 de la Ley Hipotecaria «cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». Es una norma es aplicable a todo tipo de anotaciones.

Caducada la anotación “el beneficiado ha perdido el derecho que la legislación procesal y registral le reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular”.

EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y DE DOMINIO.

La expedición de esta certificación no produce la prórroga de la anotación, que caducará transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia porque las anotaciones sólo se prorrogan conforme establece el artículo 86.2 de la Ley Hipotecaria.

Conclusión:

Caducada la anotación, a efectos registrales será como si nunca se hubiera practicado, por lo que la inscripción de la finca a favor de quien resulte adjudicatario en el procedimiento de ejecución dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma, y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. Operan los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y tracto (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). (JAR)

449.* CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES SIN INTERVENCIÓN DE TITULARES REGISTRALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que se suspende la práctica de determinadas cancelaciones ordenadas en mandamiento judicial.

Resumen: Para inscribir una sentencia judicial tienen que haber sido demandados o haber intervenido en el procedimiento todos los titulares de fincas registrales de la división horizontal en el momento de inscripción en el Registro. 

Hechos: Se pretende la inscripción de una sentencia que ordena la cancelación de varios asientos registrales de una finca dividida horizontalmente en seis fincas. En su día no se tomó anotación preventiva de la demanda.

El registrador suspende la inscripción porque dos de los titulares no han intervenido en el procedimiento.

El interesado recurre y alega que fueron demandados todos los titulares registrales en el momento de interposición de la demanda y que, en todo caso, la sentencia no afecta a las fincas elementos privativos de dichos dos titulares.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: para inscribir una sentencia judicial tienen que haber sido demandados, o  haber intervenido en el procedimiento, todos los titulares de fincas registrales que lo sean en el momento de la inscripción. Si existe una anotación preventiva de la demanda los titulares registrales posteriores se consideran notificados.

En el caso de división horizontal, aunque la sentencia no afecte directamente al elemento privativo sí lo afecta indirectamente cuando se modifica o se cancelan asientos de la finca matriz. (AFS)

450.* ACTUALIZACIÓN DE LINDEROS SOLICITADA EN INSTANCIA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la inscripción solicitada en instancia privada de los linderos georreferenciados alegados para una finca y la mitad indivisa de otra.

Resumen: Mediante instancia privada, suscrita por persona (cuya firma no figura legitimada notarialmente, ni ha sido ratificada ante el registrador) y que dice actuar en representación de determinada comunidad hereditaria (sin acreditarlo), alega que, tal comunidad, es dueña de una finca determinada y una cuota indivisa de otra, solicitando la rectificación registral de los linderos georreferenciares actuales de aquella finca y participación indivisa, lo que se rechaza por el registrador y, consecuentemente, por la Dirección General.

Hechos: A través de instancia privada de 1 junio 2020, firmada por A (cuya firma no figura legitimada notarialmente, ni se ratifica ante el registrador), y que alega actuar en representación de determinada comunidad hereditaria (sin acreditarlo), indica que ésta, es dueña de la finca 5032 del Registro y de la mitad de la otra finca 5033, inscritas ambas en el Registro de la Propiedad de Santa Lucía de Tirajana, solicitando, en ambos casos, la inscripción, de dicha finca y participación, “con sus nuevos linderos actuales georreferenciados”, a nombre de la masa hereditaria de los herederos de determinado causante, a quienes dice representar el firmante de aquella. Al tiempo, pide además la anotación preventiva sobre una de las fincas nº 5032 y sobre la mitad indivisa de la nº 5033, a nombre de la masa hereditaria anterior.

Registrador: El registrador califica negativamente la instancia privada que le ha sido presentada, arts. 14 y ss. de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, ya que tales expedientes se tramitan ante los órganos jurisdiccionales, sin que les sea aplicable el procedimiento de inscripción registral de la LH.

Además de los hechos resultantes de la instancia presentada, resulta que, las fincas recogidas en ella, figuran registralmente inscritas a favor de terceros, faltando la previa inscripción del título de adquisición, a favor de los causantes indicados en la instancia, ya que dicho título adquisitivo, fue presentado en julio de 2019,siendo suspendido, entre otros defectos, porque la segregación, llevada a cabo en el mismo, requería el consentimiento del titular de la totalidad de la finca o de una cuota indivisa del dominio de ella, y sin que, a fecha de hoy, haya sido ratificado por tales titulares, aparte otros defectos.

En definitiva, conforme al juicio registral, la pretendida actualización georreferenciada de linderos, sólo podía promoverla el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa del dominio de la finca o de cualquier dcho real, sin que el solicitante sea titular de dcho alguno sobre ninguna de dichas fincas.

 Recurrente: El firmante de la instancia, recurre la calificación registral, alegando la existencia de determinada escritura de aceptación de herencia de los titulares actuales de la finca 5032, de fecha 1 octubre 2019, ante determinado notario, así como de otra escritura de compraventa de 1975, de la que resultan los linderos actuales, alegando que si bien “tales linderos son correctos, una de ellas tiene una mayor cabida de la inscrita, aparte de estar hipotecada, y que se desea proceder a la venta de una porción de la misma”, invocando una serie de operaciones de venta que no han tenido acceso registral.

Dirección General: La DG, en primer lugar, ratifica el defecto que señala el registrador, respecto de que, el documento privado que se presenta carece de legitimación notarial, en cuanto a la firma, la cual tampoco ha sido ratificada ante el registrador, ya que conforme señala la RS 29 noviembre de 2019, cabe admitir en el registro documentos privados, si la firma está legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador, lo que aquí no ocurre.

Y que, sin entrar a revisar la calificación de otra escritura intermedia del año 2019, la cual no ha sido presentada ahora ni ha sido objeto de calificación, procede confirmar todos los defectos alegados por el registrador, teniendo, todos ellos, el mismo fundamento, esto es, que ni el solicitante es titular registral de la finca, ni tampoco lo es su supuesto causante, y que no han sido presentados los documentos auténticos, que permitirían practicar las inscripciones previas, para cumplir el principio de tracto sucesivo del art 20 LH las cuales darían, al solicitante, la legitimación registral que requiere el art 199 o el art 201 de la LH, sin la cual, éste, carece de legitimación para solicitar la inscripción de las rectificaciones descriptivas que pide.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.   (JLN)

453.** HERENCIA. FINCA INVENTARIADA COMO PRIVATIVA FIGURANDO INSCRITA COMO GANANCIAL. PRUEBA DE SOLTERÍA.

Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Como regla general, la prueba de la soltería para rectificar el estado civil del titular registral fallecido se debe presentar su certificación de nacimiento donde no conste en nota marginal referencia alguna al matrimonio

Hechos: El problema que ahora se plantea parte de la R. de 17 de enero de 2020 que resolvió la no inscripción de la herencia en cuanto a una finca del causante adjudicada a su esposa. Dicha finca consta inscrita con carácter ganancial a nombre del causante casado con otra persona distinta a la actual heredera y esposa. Se da la circunstancia, que consta en notas marginales, que la supuesta primera esposa del causante había presentado en su momento instancia privada solicitando y obteniendo la cancelación registral de una hipoteca y de una condición resolutoria. Ahora la esposa adjudicataria presenta como complemento para lograr la inscripción un certificado de nacimiento del causante para probar que su marido no estuvo casado con quien consta en el registro como esposa.

Registrador: Mantiene la negativa a inscribir porque dice que la certificación no es suficiente para rectificar el asiento registral

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

REGLA GENERAL: la prueba de la soltería a los efectos de rectificar la inscripción del titular registral en el Registro de la Propiedad requeriría como condición necesaria, certificación de nacimiento en que no se refleje nota marginal alguna de referencia a otra de matrimonio de la persona (sin perjuicio de los supuestos de nulidad matrimonial).

MATIZACIÓN: Este principio admite matizaciones según las circunstancias que puedan concurrir en cada caso, como ocurre en el presente, pues “… la rectificación del estado civil del causante afecta al régimen jurídico del bien adquirido, régimen publicado por el Registro de la Propiedad y amparado por el principio de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo».

Conclusión: Para modificar el contenido del Registro en este caso “… es preciso contar con el consentimiento de la persona que ve afectada su posición jurídica por el pronunciamiento registral o bien resolución judicial en la que esta hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento”, al amparo del principio de legitimación registral del artículo 38 LH.(JAR)

RESOLUCIONES MERCANTIL

412.* CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES MEDIANTE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE.

ENLACES:

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

IR AL MINI INFORME DE OCTUBRE

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2020.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB