243.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y  PACTOS COMPLEMENTARIOS

Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deudas.

Resumen: Si el juicio de suficiencia del notario menciona el negocio principal, en este caso dación en pago, no es necesarios especificar los pactos complementarios concretos siempre que sean los propios del negocio principal (en este caso carta de pago y cancelación de hipoteca).

Hechos: En una escritura de dación en pago de deudas de dos entidades jurídicas, el notario emite el juicio de suficiencia del poder utilizado mencionando expresamente que el apoderado tiene facultades para el otorgamiento de dicha escritura de “dación en pago” y “todos los demás pactos contenidos en la misma” .

La registradora cuestiona dicho juicio de suficiencia por ambiguo e impreciso ya que no se determina expresamente para qué actos está facultado el apoderado en la escritura

El notario autorizante recurre y alega que no es lógico ni práctico que el juicio de suficiencia aluda a  todos y cada uno de los pactos accesorios del negocio principal. Además se queja de que la registradora en una primera calificación del documento no mencionó dicho defecto contraviniendo el principio de unidad de la calificación.

La DG estima el recurso.

Doctrina: El juicio del notario es expreso, concreto, y coherente con el negocio documentado pues menciona expresamente el negocio principal (dación en pago) y en cuanto a los pactos complementarios que contiene el documento son los propios del negocio principal (carta de pago y  cancelación de la hipoteca).

Por ello concluye que el juicio de suficiencia incluye los datos necesarios para hacer una comparación entre la facultad representativa acreditada y el concreto acto o contrato documentado. (AFS)

244.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se deniega la inscripción de una adjudicación en expediente administrativo de apremio.

Resumen: Cancelada una Anotación e inscrita la finca a favor de terceros no puede inscribirse la adjudicación de la finca. No es objeto de recurso si fue correctamente practicada la cancelación de la Anotación.

Presentada certificación administrativa de acta de subasta y mandamiento de cancelación de cargas, se deniega la inscripción por estar cancelada la anotación de embargo practicada en el citado procedimiento y constar las fincas afectadas inscritas a nombre de personas distintas de las ejecutadas, como consecuencia del ejercicio judicial de una condición resolutoria anterior.

Los recurrentes entienden que la reinscripción no debió haberse practicado por estar caducada la condición resolutoria y por no haberse consignado cantidad alguna en favor de acreedores posteriores, debiendo quedar vigente la anotación de embargo de la Agencia Tributaria que motivó el apremio, y por ende procederse a la inscripción de la adjudicación derivada de éste.

La DG desestima el recurso: estando cancelada la anotación de embargo que sirvió de cobertura al apremio administrativo, y al existir titulares de derechos inscritos con preferencia registral que no han sido parte en el procedimiento, no puede inscribirse la adjudicación derivada de aquél en tanto por vía judicial, en procedimiento declarativo de rectificación al efecto (arts 40 y 82 LH) se declare –en su caso– la rectificación de los asientos. Por vía de recurso no puede decidirse si el asiento de cancelación estuvo o no bien practicado. Las alegaciones sobre la caducidad de la condición resolutoria, consignación de cantidades frente a terceros y demás alegaciones sólo podrán realizarse en un procedimiento declarativo al efecto, siendo parte todos los interesados. Sin perjuicio de poder exigir la responsabilidad civil que fuera procedente si judicialmente se decidiera la improcedencia de la cancelación efectuada como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria (MN)

245.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 1 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción.

Resumen: El nombramiento de administrador judicial, será preciso solo en los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero no será preciso cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva. La sentencia que declare la usucapión es título suficiente para su inscripción en el registro con independencia de la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y de si se trata de una prescripción ordinaria o extraordinaria

Hechos: Se trata de una sentencia que declara la usucapión de una finca en un procedimiento seguido contra unos herederos determinados del titular registral y contra otros herederos indeterminados a los que se señala de forma genérica.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

a) por existir herederos ciertos y determinados que no han sido demandados, sin que tampoco se haya nombrado defensor judicial ante el llamamiento a herederos indeterminados, y

b) por no especificarse en la sentencia el justo título que ha llevado a declarar la prescripción, dado el sistema causalista español.

La parte recurrente alega que el juzgador ha examinado la legitimación pasiva de la herencia habiéndose demandado a herederos determinados y en cuanto al segundo defecto que la sentencia recoge que la prescripción adquisitiva es la recogida en el artículo 1959 del Código Civil, cuando se remite a lo solicitado por la actora en el escrito de demanda.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar, recuerda nuestro CD su reiterada doctrina sobre la competencia de los registradores para calificar el tracto sucesivo en los documentos judiciales, así como revisar si la resolución judicial es congruente o no con el procedimiento seguido, sin que se trate de discutir el fondo de la resolución judicial, sino de exigir el cumplimiento de las normas estructurales de nuestro procedimiento registral (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).

A continuación, se centra en los defectos objeto del expediente:

En cuanto al primero, lo revoca, reiterando que la herencia yacente carece de personalidad jurídica pero para determinados fines, se le atribuye legitimación procesal, exigiendo en estos casos “que toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente”.

Doctrina que se ha matizado en el sentido de que el nombramiento del defensor judicial solo se exigirá en los casos en que “el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente”, no siendo preciso por tanto cuando se haya emplazado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

En el caso que nos ocupa, teniendo en cuenta que la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes incluso de haber sido aceptada (artículo 1934 del Código Civil), y que la demanda se ha interpuesto contra la herencia yacente dirigiéndola contra herederos determinados de los titulares registrales nuestro CD declara que es “innecesaria y exagerada la exigencia formal de la designación de un administrador judicial de la herencia yacente que vele por los intereses de ésta”, considerando “cumplido el principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y salvaguardado el principio constitucional de tutela judicial efectiva”, y más aún cuando el juzgador, en diligencia expresa al efecto, y siendo firme la sentencia, ha entendido correctamente entablada la acción desde el punto de vista de la legitimación procesal pasiva.

El segundo defecto, es también revocado, declarando que “la prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en la sentencia firme es en sí misma el título que debe expresarse en la inscripción”. Añadiendo que “la existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisar” al tratarse ésta de una cuestión de fondo.

Comentarios: De nuevo se recoge en este expediente la conocida doctrina de la DG relativa a la herencia yacente considerando suficiente para entender cumplido el principio de tracto sucesivo el haber dirigido la demanda contra personas determinadas como posibles herederos, aunque haya otros indeterminados a los que se señala de forma genérica. (MGV)

246.*** FORMALIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO EXISTENTE DE HECHO. UNANIMIDAD O MAYORÍA. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.

Resumen: Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

Hechos: En una urbanización con parcelas individuales existen determinados elementos comunes (viarios de la urbanización, instalaciones, zonas comunes, etc) cuya titularidad no está bien determinada jurídicamente. Inicialmente (1975) se constituyó una Asociación de propietarios para gestionarlos, y posteriormente (1999) fue constituida como Comunidad de Propietarios en documento privado. Ha habido varios pronunciamientos judiciales firmes reconociendo la existencia de dicha Comunidad y que la titularidad de los elementos comunes corresponde “ob rem” a los propietarios de las parcelas individuales.

Ahora se otorga una escritura formalizando la constitución de dicha Comunidad y complementando el acuerdo privado de constitución, en la que la mayoría de los propietarios de las parcelas individuales, pero no todos, consienten  y adoptan la forma de Complejo Inmobiliario regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, y aprueban los Estatutos.

El registrador considera que tienen que prestar su consentimiento todos los propietarios individuales de parcelas integrantes de la Comunidad, tal y como ha advertido también el notario autorizante, y que se necesita autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario.

El interesado recurre y alega que la Comunidad ya existía de facto y por tanto no se requiere unanimidad ya que el documento notarial es de formalización de lo prexistente y no de constitución de la misma. En cuanto al segundo defecto, alega que no es necesaria autorización porque no se crean nuevas fincas sino las previamente existentes, que cuentan además con licencia de obras.

La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.

Doctrina: Respecto del primer defecto, cita determinada jurisprudencia y concluye que el acuerdo solo pretende dar forma a una comunidad ya existente, y por tanto no es precisa la unanimidad, ya que no se constituye la comunidad sino que únicamente se formaliza la misma.

En cuanto al segundo defecto, lo confirma, pues, conforme al artículo 26.6 de la Ley del Suelo, es necesaria como regla general autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario y no se acredita la excepción de dicho artículo en su párrafo segundo, pues no se acompaña ni acredita licencia alguna de obras y tampoco resulta acreditado que no haya posibilidad de incremento de las parcelas o de las viviendas que integran la comunidad. (AFS)

247.*** RECURSO DEL COLINDANTE NOTIFICADO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la inmatriculación practicada por el registrador de la propiedad de Padrón de una finca registral en dicho registro.

Resumen: El colindante notificado al practicarse una inmatriculación, no puede solicitar la anulación de la inmatriculación mediante alegaciones en el propio registro, ni en consecuencia dicha petición ser objeto de recurso gubernativo.

Se plantea si es posible interponer recurso contra la inmatriculación de una finca ya practicada y en consecuencia si es posible, a la vista de las alegaciones efectuadas por el recurrente, anular dicha inmatriculación.

La DG rechaza el recurso, ya que es doctrina reiterada que el objeto del recurso es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, y no cabe discutir en el la determinación de la procedencia o no de una inmatriculación ya practicada.

De acuerdo con los arts. 1, 38, 40, 82, 19 bis, 324 y 205 LH, el centro Directivo señala que si el ahora recurrente considera que la inmatriculación practicada es incorrecta y resulta lesionado por ella, puede promover la rectificación del Registro conforme al art 40, que requiere bien el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. Respecto a varios procedimientos judiciales que alega el recurrente –el Ayuntamiento de Padrón-, resuelve que no pueden tenerse en cuenta puesto que uno de ellos resuelve sobre la tramitación de un procedimiento administrativo pero no es un procedimiento declarativo que declare la titularidad de la finca; y el otro se refiere a la posesión y por tanto no tiene acceso al registro de conformidad con el art. 5 de la LH. (MN)

248.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD DEL TÍTULO

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se solicita la rectificación de una inscripción.

Resumen: La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento concede algún derecho.

Hechos: Se cuestiona si es posible rectificar el asiento registral inexacto por un supuesto error en el último título inscrito. Se trata de un edificio dividido horizontalmente en tres elementos independientes en virtud de escritura del año 1962, posteriormente rectificada su descripción en el año 2014. Dos de los tres titulares pretenden la rectificación de las inscripciones mediante instancia privada aportando documentación municipal acreditativa de sucesivas licencias de los años sesenta.

Registradora: Considera que las inscripciones responden fielmente al contenido de las escrituras públicas por lo que se trata de un error que deriva, en su caso, de inexactitud en los títulos, el cual ha de ser rectificado mediante el otorgamiento de otra escritura en la que intervengan todos los titulares del inmueble.

Recurrentes: Alegan que se trata de errores que, a su juicio, quedan patentes con la documentación presentada (licencias de los años sesenta).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Se reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la rectificación de errores en los asientos registrales por causa de inexactitud de los títulos inscritos:

REGLA GENERAL.

Cuando se trata de un defecto o error en el título resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial». En el mismo sentido la Sentencia de la Sala primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005.

REGLA PARTICULAR.

No obstante, “es también criterio de esta Dirección General, que si los errores padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de documento auténticos y fehacientes, que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de armonía entre el Registro y la realidad jurídica), bastará la extensión del asiento a petición del interesado, con la presentación de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los procedimientos legalmente establecidos”.

Conclusiones:

1 En el supuesto de este expediente, las recurrentes basan su solicitud de rectificación en la existencia de documentos que, a su juicio, ponen de manifiesto, más allá de la voluntad de las partes, el error cometido. Pero esto no queda acreditado con la seguridad suficiente para modificar el contenido publicado en el Registro.

2 No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin el consentimiento de la totalidad de los titulares registrales o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente. (JAR)

249.** RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA

Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la rectificación de la descripción de una finca que ha sido objeto de varias segregaciones.

Resumen: No existiendo la conformidad del registrador, no puede rectificarse de oficio un asiento registral, sino que se requiere el acuerdo unánime de los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

Hechos: En la descripción registral inicial consta que una finca está formada por una serie de parcelas, numeradas de conformidad con un plan parcial que no tuvo acceso al Registro. Tras varias segregaciones y ventas en las que no se describía la finca resto, pues simplemente se manifestaba que la finca matriz quedaba con la misma descripción a excepción de la reducción de la superficie segregada, la finca resto fue descrita en la inscripción de su adjudicación a la AEAT. En la nueva descripción no figuraba la numeración de las parcelas que la componían. Quien fue titular registral de dicha finca, solicita ahora la rectificación de la nueva descripción y que se mantenga la numeración originaria.

La registradora de la propiedad califica que no ha lugar a la rectificación de la descripción, ya que esta coincide con la que figura en la certificación librada con destino al procedimiento administrativo de apremio; y porque la rectificación de los asientos exige el consentimiento de los titulares registrales afectados o resolución judicial, por estar los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales.

El recurrente alega que la registradora cometió error al haber extendido un asiento con una descripción de la finca resto que no se correspondía con la que figuraba en la finca matriz.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de la registradora.

Doctrina: El error cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro es un error de concepto, conforme al art. 327 RH. Cuando el error de concepto resulta claramente de los asientos practicados, puede ser rectificado de oficio por el registrador, como se infiere del art. 217 LH. Sin embargo, ello requiere que el registrador aprecie dicho error. Según el centro directivo: «No existiendo la conformidad del registrador, la rectificación registral, en el supuesto de existir error, debe realizarse por los cauces generales, exigiéndose la conformidad de todos los interesados o la correspondiente resolución judicial, sin que esta Dirección General pueda pronunciarse al respecto.» (FD 2, in fine).

Comentario: El recurso gubernativo no es el cauce adecuado para resolver si una inscripción ya practicada debe rectificarse pues, según la legislación hipotecaria, los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales, por aplicación del principio de legitimación registral. En el presente caso, parece claro el error cometido por la registradora al inscribir la adjudicación a favor de la AEAT con una descripción que no concordaba con la que figuraba en el Registro, inscripción practicada sobre la base de una certificación expedida erróneamente por la propia registradora. Esta no debería basar su nota de calificación negativa en la falta de concordancia entre la certificación y la nueva descripción, ya que el error no se convalida por el hecho de que se repita. Si bien la DG no puede entrar en el fondo del asunto por las razones dichas, no hubiera estado de más que hubiera refutado esta argumentación de la registradora, quien, en lugar de ampararse en sus propios actos, debería haber analizado si cometió error o no, para obrar en consecuencia. (VEJ).

251.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, REPRESENTACIÓN, NOTIFICACIONES, FIRMEZA

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2 a inscribir un acta de adjudicación librada en procedimiento de apremio fiscal y del correspondiente mandamiento de cancelación.

Resumen: En el certificado de la adjudicación han de constar todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento. La firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de cancelación en el Registro. Deben de constar completas todas las circunstancias relativas a representación alegada, así como las personales de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.

Hechos: El documento origen del recurso es un acta de adjudicación de una finca, acompañada del oportuno mandamiento de cancelación expedido por la Unidad de Recaudación Ejecutiva de un Ayuntamiento en el seno de un procedimiento de apremio fiscal.

La registradora califica negativamente con los siguientes defectos:

1. No acreditarse la autoliquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
2. No constar la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificación al mismo deudor, del acuerdo de enajenación de los bienes.
3. No constar la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro.
4. No se acredita la representación alegada respecto de la adjudicataria, ya que no se relaciona la escritura de poder en virtud de la cual actúa y no se acompaña copia auténtica de la misma, a los efectos de acreditar a la Registradora de la Propiedad la realidad, validez y vigencia del poder.
5. No constar todas las circunstancias personales de la adjudicataria en el momento en que se realiza la adjudicación.

El jefe de dicha Unidad de Recaudación Ejecutiva recurre argumentando que se han cumplido estrictamente las normas que regulan el procedimiento de apremio en la Ley General Tributaria y en el Reglamento General de Recaudación y que la registradora ha sobrepasado los límites que para la calificación de los documentos administrativos fija el artículo 99 del Reglamento Hipotecaria.

No se recurre el primero de los defectos de la nota de calificación.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora conforme a lo siguiente.

Doctrina: Comienza exponiendo su doctrina sobre el alcance de la calificación registral del acto administrativo, haciendo referencia a la Resolución de 3 de septiembre de 2019, la cual se extiende, no obstante, la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de los actos administrativos:

• a la competencia del órgano,
• a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido,
• a las formalidades extrínsecas del documento presentado,
• a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y
• a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

No admite la DG la impugnación basada en el hecho de la intervención preceptiva en el procedimiento de apremio de los Servicios Jurídicos de la Administración actuante, mediante la emisión del correspondiente informe, donde queda residenciada la facultad de controlar la legalidad del procedimiento, puesto que “el control de la legalidad en relación a los actos inscribibles corresponde al registrador de la propiedad, y no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del organismo afectado, ya que tal informe también está sometido a la calificación registral”.

En cuanto al primer defecto recurrido, la DG ya puso de manifiesto en la Resolución de 30 de noviembre de 2016, que “en la certificación de la adjudicación que se remite al Registro han de constar con claridad todas las circunstancias que afecten a los trámites esenciales del procedimiento”. En el caso que nos ocupa, en el preceptivo informe, la registradora da por subsanado el defecto a la vista de la documentación que se acompaña al escrito de recurso.

Respecto al defecto relativo a la no constancia de la firmeza de la resolución administrativa que ordena la cancelación de la anotación preventiva de embargo en el Registro, del artículo 110 del Reglamento General de Recaudación sobre la “Inscripción y cancelación de cargas” no resulta la necesidad de una expresa declaración en tal sentido, dado que la cancelación de la anotación es resultado de la adjudicación.

De ello se deriva que uno de los requisitos del certificado será la determinación de que queda extinguida la anotación expidiéndose mandamiento para tal fin. Pero el hecho de que el precepto reglamentario no haga referencia a este extremo no obsta, como reiteradamente ha manifestado la DG para exigir como regla general la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico- real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad y por ello confirma el defecto.

En cuanto al siguiente defecto, se confirma debiendo de constar claramente en el titulo presentado las circunstancias relativas a la representación alegada. Así se deriva del artículo 51, regla novena, letra c), del Reglamento Hipotecario y en el ámbito del procedimiento administrativo, en el artículo 5.5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

En la línea del anterior defecto, el ultimo también se confirma puesto que en la certificación deben de resultar completas las circunstancias personales de la adjudicataria dando cumplimiento al artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario.

Comentarios: La presunción de eficacia y validez de los actos administrativos no obsta para que cuando un documento de esta clase se presente en el registro se califiquen todos los extremos del art 99 del Reglamento hipotecario que sean precisos para lograr la inscripción del acto pretendido. En ningún caso el informe preceptivo sobre el ajuste a la legalidad del acto administrativo, excluye la calificación registral.(MGV)

252.*** DIVORCIO DE RESIDENTES CHINOS. LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. INSCRIPCIÓN DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una escritura de liquidación de régimen económico-matrimonial sujeto al Derecho chino. (IES)

Resumen.-La Dirección General establece una “suerte” de “competencia exclusiva” de las autoridades españolas en materia de resolución y relajación del vinculo matrimonial,  utilizando los foros del artículo 3 del Reglamento 2201/2003; no entra a analizar en profundidad el tema del reconocimiento incidental en España de divorcios extrajudiciales otorgados por autoridades extranjeras en este supuesto, divorcio en la sede de una embajada, y por tanto ¿en el extranjero?; cabe también la posibilidad de que la causa de la liquidación del régimen económico matrimonial fuese el mutuo acuerdo. 

Hechos: Se presenta escritura de liquidación de la sociedad conyugal otorgada el 18 de diciembre de 2019, por don J. J., divorciado, y doña M. L., divorciada, en unión de Certificado de Matrimonio celebrado en la Embajada de la República Popular China en España con fecha 10 de agosto de 2011, debidamente sellado y traducido, y certificado de divorcio de dicha embajada de fecha 22 de noviembre de 2019, expedido por C. Q., debidamente traducido y sellado.

Registrador.– Distingue entre la competencia formal y el derecho material que regula el divorcio que sí puede ser el chino Pero, en cuanto a la autoridad competente para declarar el divorcio, ha de aplicarse el artículo tres del Reglamento (CE) número 2201/2003, del Consejo, de 27 de noviembre de 2003.

De la comparecencia en la escritura parece deducirse que ambos otorgantes tienen residencia habitual y domicilio en España. Con arreglo al derecho español, el título de divorcio es la sentencia firme que así lo declare o bien la escritura notarial de divorcio o convenio ante el letrado de la administración de justicia, o escritura notarial conforme a los artículos 86 y 87 del Código Civil. Ha de tenerse también en cuenta lo dispuesto en el artículo 36.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Recurrente.– El reglamento 2201/2003 no se aplica de oficio, sino que las partes lo invocan, cuando se presenta una demanda de divorcio; no así cuando no se solicita divorcio ante la jurisdicción española. El registrador con su calificación impone una obligación de divorciarse a la pareja según la competencia judicial internacional del reglamento 2201/2003 y por tanto, concede la exclusividad a la jurisdicción española.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Señala que en este expediente dos ciudadanos chinos residentes en España, otorgan escritura pública calificada de liquidación de régimen económico-matrimonial, en la que, sin expresión alguna de su causa ni de la ley aplicable al mismo (artículos 4, 5 y 8 del Reglamento (UE) 1259/2010), liquidan la sociedad de gananciales que se dice ha regido su matrimonio y con tal carácter se encuentra inscrito el bien inmueble en el Registro de la propiedad, en base a su propia manifestación en su día. La liquidación se realiza voluntariamente, de mutuo acuerdo entre ambos y, aunque nada se diga en la escritura, se deduce que dicha liquidación se debe al divorcio. Con la escritura calificada se acompañan sendos certificados de la Embajada de la República Popular China en España, en los que se hace constar que el matrimonio se contrajo en aquel país y que se disolvió por divorcio celebrado en la Embajada certificante.

Debe decidirse si es necesario acreditar que el divorcio, causa de la liquidación del que denominan régimen de sociedad de gananciales (realmente un régimen de comunidad conforme al artículo 17 de la Ley de matrimonios de la República Popular China, de 1990, modificada según la revisión sobre enmiendas de la ley de matrimonios de la República Popular China de 2001), debe ser justificado e inscrito en el Registro Civil, como señaló la Resolución de 14 de diciembre de 2017, aun tratándose de ciudadanos extranjeros no comunitarios.

La respuesta según la DG ha de ser positiva, siendo abordado por esta Dirección General en la Resolución en Consulta de 7 de junio de 2016.

Teniendo ambos cónyuges su residencia en España, su divorcio, en base al señalado artículo 3 del Reglamento 2201/2003(la referencia a este Reglamento, a partir del 1 de agosto de 2022, que entrará en aplicación, debe entenderse hecha al Reglamento (UE) 2019/1111, de 25 de junio. Bruselas II ter), se somete a las reglas de competencia establecidas en dicho Reglamento. Las normas competenciales, conducen por tanto al ordenamiento español y concretamente a las procesales establecidas en el artículo 22 de la Ley Orgánica 6/1985, del Poder Judicial, y 36.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y de ser aplicables los artículos 86 y 87 del Código Civil y 54 de la Ley del Notariado.

El divorcio celebrado de acuerdo con la normativa del foro será objeto de inscripción en el Registro Civil español, para su eficacia frente a terceros y, por tanto, como requisito previo a la inscripción de la liquidación del régimen económico matrimonial subsiguiente. Como indicare la Resolución en Consulta de este Centro Directivo de 7 de junio de 2016, cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura pública notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir de oficio al Registro Civil Central, con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio.

En el caso de escritura notarial «el Notario remitirá al Registro Civil Central testimonio de la escritura pública de divorcio y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio».

 En el presente caso, nada de eso ocurre en cuanto no se ha celebrado el divorcio ante una de las autoridades que el artículo 2 del Reglamento (UE) 2201/2003 contempla al definir  órgano jurisdiccional

Adicionalmente, ha de tenerse en cuenta que la escritura se otorga en diciembre de 2019, es decir, siendo aplicable el Reglamento (UE) n.º 2016/1103. Conforme al artículo 69 del  mismo, el Reglamento solo será aplicable a las acciones judiciales ejercitadas, a los documentos públicos formalizados o registrados y a las transacciones judiciales aprobadas o celebradas a partir del 29 de enero de 2019, a reserva de lo dispuesto en los apartados 2 y 3, párrafos que conducen a la ley aplicable, conforme al Título III del Reglamento. El ámbito de aplicación del Reglamento, en su perímetro positivo, es establecido en un elenco abierto, en el artículo 27 que en su apartado e) se refiere a la disolución del régimen económico matrimonial y el reparto, la distribución o la liquidación del patrimonio. Por lo que resulta adecuado el vehículo documental empleado (vid. Resolución de 7 de noviembre de 2019).

Comentario.- Voy a prescindir en este comentario del análisis acerca de si el divorcio fue o no la causa de la liquidación; solamente subrayar la conveniencia de comprobar si con arreglo al régimen económico matrimonial legal chino es posible una liquidación sin disolución, tema tratado en diferentes grupos notariales por diversos notarios (principalmente y desde el día de la publicación de la Resolución, por Javier Oñate) y desarrollado de forma excelente por Francisco Mariño en su Blog iurisprudente, entrada de 28 de julio, y me ceñiré en este resumen a la cuestión del reconocimiento incidental de esta decisión extrajudicial de divorcio dictada por autoridad extranjera que no, a mi juicio, en el extranjero.

Las competencias que el artículo 3 del Reglamento 2201/2003 Bruselas II bis atribuye a los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros no son competencias exclusivas, pueden existir terceros Estados que sean también competentes para sustanciar y decretar un divorcio y estas autoridades extranjeras pueden ser extrajudiciales aunque realicen funciones que se asemejen o equiparen a las judiciales (supuesto del notariado cubano, por ejemplo). Dado que no es aplicable el Reglamento 2201/2003 en materia de reconocimiento pues la decisión procede de una autoridad de un tercer Estado, y en defecto de Convenio bilateral, puesto que el Tratado entre el Reino de España y la República Popular China de 12 de mayo de 1992 no parece aplicable toda vez que tiene por objeto la asistencia judicial en materia civil y mercantil, debemos aplicar el derecho autónomo que se contiene básicamente en los artículos  96 y 97 LRC, 11 y 12 LJV y  59 y 60 LCJIMC.

La Ley 12/2015 de 2 de julio de Jurisdicción voluntaria (en adelante, LJV) entre las variadas e importantes competencias que atribuye al notario español, modifica el artículo 87 CC para introducir el divorcio de mutuo acuerdo de los cónyuges sin hijos menores de edad no emancipados o sin hijos mayores respecto de los que se hayan establecido judicialmente medidas de apoyo atribuidas a sus progenitores, atribuyendo al Letrado de la Administración de Justicia y al Notario las funciones que hasta ahora correspondían al Juez y que también conllevan una reforma de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la Ley del Notariado

Si las autoridades extrajudiciales extranjeras ejercen una función equivalente a la que desempeñan las autoridades judiciales españolas (parece ser el caso de los divorcios de mutuo acuerdo ante autoridades encargadas del Registro Civil de China, artículo 1078 ley del Código Civil de la República Popular China de 28 de mayo de 2020) será de aplicación lo dispuesto en los artículos 11 y 12 de la LJV, complementados por las disposiciones de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, en adelante, LCJIMC.

El artículo 11 LJV así como el artículo 12 en sus apartados 1 y 2 establecen que el reconocimiento de las decisiones definitivas de Jurisdicción voluntaria es presupuesto de su inscripción registral, reconocimiento que puede ser incidental ante el encargado del Registro. No es necesario recurrir a un procedimiento específico previo, artículos 11.1 y 12.2LJV, sin perjuicio de que pueda recurrirse al exequátur regulado en la Ley 29/2015, LCJIMC.

La LCJIMC aborda la cuestión del reconocimiento, en su Título V, dedicado de forma específica a la eficacia de las resoluciones judiciales y de los documentos públicos extranjeros, eficacia que incluye su reconocimiento, su ejecución –previo exequátur– y su inscripción en Registros públicos que complementa a la LJV, siendo ésta última ley, especial frente a la primera (Disposición adicional primera de la LCJIMC).

Aunque la oponibilidad de la situación creada por una decisión definitiva de Jurisdicción voluntaria dictada por autoridad extranjera se logra por medio de la inscripción registral tras su reconocimiento incidental de modo que no resulta preciso tramitar un exequátur, en situaciones concretas puede ser de interés obtener un pronunciamiento vinculante general de reconocimiento de una resolución extranjera de JV a través del exequátur.

Una de las causas que el artículo 12.3 LJV establece para denegar el reconocimiento es que el acto hubiera sido acordado por autoridad extranjera manifiestamente incompetente. Se considerará que la autoridad extranjera es competente si el supuesto presenta vínculos fundados con el Estado extranjero cuyas autoridades han otorgado dicho acto. Se considerará, en todo caso, que las autoridades extranjeras son manifiestamente incompetentes cuando el supuesto afecte a una materia cuya competencia exclusiva corresponda a los órganos judiciales o autoridades españolas. Estos foros de competencia exclusiva vienen determinados en el artículo 24 del Reglamento (UE) nº 1215/2012, Reglamento I bis refundido.

La materia objeto de esta resolución, tramitación del divorcio, no es una materia cuya competencia exclusiva corresponda a las autoridades españolas; para determinar si el supuesto presenta vínculos fundados con el Estado extranjero cuyas autoridades han otorgado dicho acto, es usual bilateralizar los foros del Reglamento 2201/2003- Bruselas II Bis- y por tanto, si los cónyuges de nacionalidad común española con residencia habitual en China pueden divorciarse en España, artículo 3 1, letra b) también pueden hacerlo en China los cónyuges de nacionalidad común china residentes en España.

Ahora bien, ¿qué particularidad presenta este supuesto? que el divorcio tiene lugar en la sede de una embajada sita en España. La República Popular de China es Estado parte en el Convenio de Viena de 24 de abril de 1963, sobre relaciones consulares. Es este punto, a nuestro juicio, el que plantea mayor problema pues como señala el centro directivo, entre otras, en resolución 1 de junio de 2005, BOE de 6 de julio de 2005, actualmente “no puede invocarse que las embajadas y Consulados extranjeros en España gozan del privilegio de extraterritorialidad. Tales Embajadas y Consulados forman parte integrante del territorio español, una vez que esa antigua ficción de la extraterritorialidad ha sido sustituida en el Derecho Internacional Público por los conceptos de inviolabilidad e inmunidad”.  

El matrimonio consular está perfectamente tratado y analizado por el Centro Directivo, no siendo inscribible en el Registro Civil Español, un matrimonio entre español y extranjero, celebrado en el consulado o embajada de este último en España precisamente porque un español ha de contraer matrimonio en España ante el funcionario español competente. El matrimonio consular que pueden válidamente contraer dos extranjeros en España, si así lo permite la ley personal de cualquiera de ellos, art. 50 CC, no es en cambio una forma válida si uno de los contrayentes es español.

Nos recuerda Javier Carrascosa González- “Inscripción del matrimonio en el Registro Civil español y derecho internacional privado”, Barataria, Revista Castellano Manchega de Ciencias Sociales, octubre 2019- que son inscribibles en el Registro Civil español, los matrimonios celebrados en territorio español, sean cuales fueren sus contrayentes, españoles o extranjeros. Las Embajadas y Consulados extranjeros sitos en España son, naturalmente, territorio español (RDGRN [31ª] de 22 de enero de 2014, Boletín del Ministerio de Justicia de 21 de mayo de 2014, matrimonio celebrado en España en el Consulado de Marruecos en Algeciras.

Una vez que la antigua ficción de la extraterritorialidad ha sido sustituida en el Derecho Internacional Público por los conceptos de inviolabilidad e inmunidad y teniendo en cuenta que el personal del Estado que envía (artículo  9, letra f) del Convenio de Viena citado) puede actuar en calidad de notario, funcionario del Registro Civil, o en funciones similares y ejercitar otras de carácter administrativo, siempre y cuando no se opongan a las leyes y reglamentos del Estado receptor y puesto que nuestro artículo 87 CC establece expresamente que  “Los funcionarios diplomáticos o consulares (los nuestros), en ejercicio de las funciones notariales que tienen atribuidas, no podrán autorizar la escritura pública de divorcio” a la inversa y en territorio español, a nuestro juicio, no hay más autoridad competente que las autoridades locales- Juez, Letrado de la Administración de Justicia o Notario- pero sin que a este resultado se llegue por una pretendida competencia exclusiva de nuestras autoridades en esta materia en base al artículo 3 del Reglamento 2201/2003. (IES).

253.*** DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD Y DIVISIÓN MATERIAL. TRASLADO DE CARGAS QUE TENÍA UNA CUOTA INDIVISA.

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Olivenza a inscribir un mandamiento judicial ordenando la inscripción de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.

Resumen: Cuando una cuota indivisa está gravada con cargas, al disolverse el condominio y dividirse la finca, las cargas pasan a recaer sobre la finca adjudicada al condómino afectado, aunque no intervengan ni presten el consentimiento los titulares de dichas cargas

Supuesto planteado: Ante el allanamiento de los demandados se dicta sentencia en la que se acuerda la disolución de un condominio sobre una finca, ordenando la división en 3 fincas distintas que se adjudicarán a los distintos condueños. Como la participación indivisa de uno de los comuneros estaba gravada por varias anotaciones de embargo, se decide que tales cargas pasen a gravar exclusivamente la finca resultante de la división que se adjudica al condueño titular de dicha participación.

El registrador se opone a la inscripción por entender que sería necesario que los acreedores titulares de las anotaciones de embargo que gravan la cuota de uno de los condueños hayan sido citados en el procedimiento para evitar que sufran indefensión.

La DG admite el recurso de conformidad con la doctrina sentada entre otras, por la R. de 20 de febrero de 2012: De acuerdo con la Jurisprudencia del TS la acción para solicitar la división es absoluta, irrenunciable e imprescriptible, la legitimación activa y pasiva está atribuida en exclusiva a los condóminos y es consustancial al derecho de dominio.

El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros, esencialmente acreedores de los condóminos, a través del reconocimiento de su derecho a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar la división llevada a cabo en los términos del art 403 CC. Pero la posible intervención de los acreedores en el proceso de división no implica en ningún caso ni la posibilidad de decidir cómo llevarla a cabo ni a prohibirla pues lo contrario implicaría un derecho de veto incompatible con la esencia de la acción de división.

El conflicto eventual entre los condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los derechos de terceros (arts 403 y 405 CC): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de impugnación; los derechos individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnación.

Recogiendo esta doctrina la DG resuelve que cuando la carga afecta a toda la finca, no impide las facultades de condómino, y no precisa su consentimiento de su titular para la división, sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos del art. 123 LH; en cambio, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el art 399 CC. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota. (MN)

255.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO DE PORCIÓN DE TERRENO

Resolución de 6 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Resumen: Se plantean varias cuestiones: División horizontal y licencia de parcelación; georreferenciación del edificio y georreferenciación de los diversos elementos privativos de la división horizontal; coordenadas de la porción de suelo ocupada. Requisitos del informe de la validación gráfica catastral.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de obra nueva y división horizontal de cuatro viviendas adosadas con asignación a cada una de ellas del uso exclusivo y excluyente de una determinada porción de terreno, de modo que el terreno cuyo uso se asigna a dichos elementos privativos agota la totalidad de la superficie no ocupada por las edificaciones.

Registrador y notario discrepan sobre varias cuestiones que se concretan en el resumen que se hace de la doctrina del Centro Directivo.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Primera cuestión: ¿La asignación de una porción del suelo a cada una de las viviendas adosadas es un acto de parcelación (Art. 66.2 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) que se debe notificar al Ayuntamiento en el plazo de tres meses a contar desde el otorgamiento de la escritura? NO.

Dice la Resolución:

1 Es cierto que la legislación andaluza exige licencia de parcelación para inscribir la división horizontal cuando se configura de tal modo que puede suponer un acto equiparado a la parcelación o a cualquier otro acto de división de terrenos.

2 Sin embargo, en principio, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división, y además “la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas”.

3 En el presente caso “aun en la hipótesis de interpretar que existe fraccionamiento de terreno, se ha obtenido autorización por parte de la Administración competente como instrumento de control de la legalidad urbanística; autorización que debe considerarse como título administrativo habilitante”.

Conclusión: “la edificación realizada se encuentra amparada en la licencia de obras (y también licencia de ocupación) en la que se contemplan los elementos independientes, sin que proceda exigir adicionalmente una notificación posterior que está prevista legalmente para la licencia de parcelación, que es la que puede quedar sujeta a la caducidad que recoge los apartados 5 y 6 del artículo 66 de la Ley Ordenación Urbanística de Andalucía.”

Segunda cuestión: ¿Es necesaria la georreferenciación de cada una de las viviendas de la propiedad horizontal? NO.

“Conforme a los artículos 9.b) y 199 Ley Hipotecaria no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado… No procede, en definitiva, la exigencia de representación gráfica individualizada de cada uno de los elementos como requisito para la inscripción de la edificación en régimen de división horizontal tumbada, como requisito para la inscripción de la declaración de obra nueva (cfr. artículo 202 Ley Hipotecaria).

Conclusión: La inscripción de la representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «in fine». Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio.

Tercera cuestión: ¿Cabe exigir las coordenadas de la porción del suelo ocupada por cada una de las viviendas adosadas? NO.

“… Existiendo un solo cuerpo de edificación, es respecto a éste y en la inscripción de la finca matriz de la división horizontal donde deberá darse cumplimiento a la previsión del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio, según se ha expuesto, de que pueda tomarse la representación gráfica de los elementos del libro del edificio…”.

Cuarta cuestión: ¿Es necesario que la validación gráfica catastral esté avalada por un técnico? NO.

El defecto no puede confirmarse: “…la previsión de solicitud de informe de validación catastral se refiere a «cualquier interesado» y no se contempla en ningún precepto legal ni en ningún punto de la Resolución conjunta que la representación gráfica que sirve de base a un informe de validación deba ser elaborada por un técnico…”. (Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015) (JAR).

256.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: NECESIDAD DE TRACTO Y DE SEGREGACIÓN

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Vicenç dels Horts n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia en el que se ordena la inmatriculación de dos fincas adquiridas por prescripción adquisitiva. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una porción de finca ya inmatriculada sin ordenar su previa segregación y sin que haya tracto sucesivo con los demandados.

– Hechos: Se presenta sentencia de usucapión sobre dos porciones de una finca ya inmatriculada a favor de personas distintas de los demandados, ordenando la inmatriculación de dichas dos porciones.

– La Registradora:   califica negativamente, por 3 defectos subsanables:
1) Ser preciso que en la sentencia se ordene la previa segregación de dichas porciones y que se cumplan los requisitos sustantivos de la misma (licencia, georreferenciación), pues de lo contrario se incurriría en doble inmatriculación parcial;
2) Ser preciso inscribir previamente el derecho de los demandados o reanudar el tracto sucesivo dado que no se determina una relación directa entre los demandados y los titulares registrales;
3) Ser preciso el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente y los herederos indeterminados.

– El interesado:    recurre exponiendo que:
1) Que las fincas ya están suficientemente delimitadas al ser parcelas catastrales independientes, con su propia georreferenciación, superficie y linderos y que se ha solicitado una declaración municipal de innecesariedad de licencia (que no parece que haya sido contestada/efectuada) ;
2) Que los demandados son los herederos de los titulares registrales, lo que podría deducirse de un testamento que sirvió de título en su día para la inscripción;
3) Y que NO es preciso el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente porqué se trataría de herederos ciertos y determinados

– Resolución: La DGSJFP  estima parcialmente el recurso pero confirma los 2 primeros defectos de la calificación, revocando únicamente el 3º:
– Doctrina: 
1) Son necesarios tanto la segregación como sus requisitos, conforme a los Ppios de claridad y determinación (Arts 9 LH y 51 RH) y Tracto Sucesivo (Art 20 LH) y en todo caso para evitar una doble inmatriculación;
2) Conforme a los Ppios de Tracto Sucesivo (Art 20 LH) y de legitimación (Art 38 LH) y la prohibición de indefensión (Art 24 CE78) es preciso que la demanda se dirija contra los titulares registrales, por lo que: o bien debe inscribirse el título de los demandados, o bien reanudarse el tracto sucesivo;
3) En cambio NO sería preciso el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente porqué la demanda no se dirige genéricamente contra herederos inciertos e indeterminados, sino contra los sucesores testamentarios, algunos de los cuales comparecieron, considerando el Juez suficiente su legitimación. (ACM)

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un testimonio judicial dictado en expediente de inmatriculación. (ACM)

Resumen: No cabe inmatricular sin certificación catastral con descripción coincidente con la del título. Los cónyuges en gananciales no adquieren por mitades indivisas sino para su Comunidad conyugal.

– Hechos:  Es un caso que ya resolvió la R. 27 agosto 2014 que confirmó la calificación registral, pero se presentan de nuevo los documentos prácticamente sin subsanar nada (salvo la identidad de los colindantes).

Se presenta Testimonio del Auto Judicial de Expediente de Dominio (iniciado en 2013) ordenando la inmatriculación de una finca (sin aportar Certificación Catastral, si bien el Registrador la obtiene de oficio y existen claras discrepancias superficiales entre ambas descripciones), señalando además que pertenece a los cónyuges casados en gananciales, privativamente y por mitades indivisas entre ambos.

– El Registrador, acertadamente y como no podía ser de otra manera, vuelve a calificar negativamente, por 2 razones:
1) No aportarse Certificación Catastral coincidente con la descripción contenida en el título (TRLCI y Arts 9 y 205 LH);
2) Tener la finca carácter presuntivamente ganancial (Art 1361 CC); no consistir la Sociedad de Gananciales en una comunidad romana por cuotas ni acreditarse la privatividad de la adquisición.

– El interesado:    recurre exponiendo que:
1) En el Auto ya se corrige la descripción de las fincas (aunque sigue habiendo importantes diferencias de cabida) ;
2) Y que los cónyuges al estar sujetos a Gananciales, adquieren igualmente al 50% cada uno.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima  de nuevo el recurso y vuelve a confirmar la calificación y su R. 27 agosto 2014
– Doctrina: 
1) Ya desde el artículo 53 de la Ley 13/1996 [vigente al tramitarse el expediente de dominio], y luego el TRLCI, y hoy, tras a Ley 13/2015, el Art 203 LH [vigente al presentarse el titulo e iniciarse el procedimiento registral] exigen una clara coincidencia descriptiva entre el Catastro y el título presentado, y aquí, el titulo señala que la casa tiene 40 m2 construidos y el catastro señala 72 m2;
2) Y que la Comunidad de gananciales no supone una comunidad romana por cuotas, sino germánica, con distintos regimenes de administración y disposición, es hoy un tema evidente y pacífico. Por tanto si los interesados entienden que la vivienda es privativa será preciso acreditarlo en el auto para desvirtuar la presunción de ganancialidad del  Art 1361 CC. (ACM)

259.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE LA LEY 27/1981. TASACIÓN POR ENTIDAD NO HOMOLOGADA

Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Antequera, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca. (CB)

Resumen: En una hipoteca a favor de una sociedad limitada dada por un agricultor persona física, el registrador pide tasación por sociedad de tasación homologada, independiente del prestamista. La DGSJyFP revoca la nota.

Hechos: 1. La única cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si en las hipotecas constituidas a favor de entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo […] la tasación de la finca hipotecada tiene que ser necesariamente realizada por sociedad de tasación homologada, o puede ser hecha por otro tipo de entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. […]

Registrador: Suspende la inscripción por falta de los certificados vigentes de tasación de las fincas, emitidos por sociedad de tasación homologada, independiente del prestamista.

Recurrente: La tasación por técnico homologado sólo se exige para las hipotecas que sirvan de cobertura a los títulos del mercado hipotecario, siendo válida en otro caso la realizada por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar.

Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 Esta cuestión ya ha sido analizada en diversas ocasiones por esta Dirección General â continuación reseña doctrina] […]

3 La [doctrina sobre] […] el significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas […] [destaca] el carácter imperativo de los requisitos establecidos por los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada […] y la exigencia de que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle de acuerdo con los pronunciamientos registrales dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca (artículo 130 de la Ley Hipotecaria).

Es verdad que inicialmente la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981, de 25 de marzo […] servía de protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo situaciones de sobreendeudamiento.

Pero posteriormente la Ley 1/2013, de 14 de mayo […] a esa finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del peligro de la infravaloración del bien dado en garantía […]

En esa actual situación legislativa […] para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial […] resulta imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente, la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo […]

Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad [de la estipulación] y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria.

Así […] la exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con independencia de si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento».

No obstante […] que el tipo que sirva en la subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 100 % (artículo 129 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de diciembre de 2020) del valor señalado en la tasación que, «en su caso», se hubiere realizado […] Dicha expresión de «en su caso», es la que genera dudas acerca de su significado, en el sentido de preguntase si la misma permite amparar excepciones a la regla general y cuales sean estas.

4 Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la tasación debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma ley dado el carácter imperativo de las normas de referencia […]

Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos […] parece que la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad oficial de tasación […]

Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles […] en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad -como entidad homologada- que realice la tasación […]

Ese significado de dualidad de entidades tasadoras es el que […] ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refieren los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria […] vigente en la actualidad; debiendo exigirse el certificado de tasación por entidad homologada solo cuando concurra la doble exigencia subjetiva y objetiva de ser concedidas por entidades de crédito de las previstas por el citado artículo 2 de la Ley 1/1981 y poder servir de cobertura para la emisión de títulos hipotecarios. […]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

OBSERVACIONES. Finalidad de la tasación profesional del bien hipotecado y autonomía de la voluntad. Queda claro en esta resolución que se puede hacer la tasación de los bienes hipotecados por tasadores distintos de los de la ley del mercado hipotecario cuando el acreedor no sea un banco o siéndolo, no sirva de cobertura a la emisión de títulos hipotecarios y que toda hipoteca debe contener un valor de tasación para la ejecución directa, realizada por técnico competente.

  También dice que la obligatoriedad de la tasación técnica se puso para proteger a los deudores y evitar que en casos de crisis se tasasen por debajo de su valor los bienes dados en hipoteca.

  Uno no sabe en qué mundo viven quienes hacen estas resoluciones, porque el problema que tuvieron los deudores hipotecarios en la pasada crisis no fue el que dice la resolución, sino que más bien consistía en que las tasaciones -durante la crisis- eran superiores al valor de mercado del inmueble dado en hipoteca.

  El problema de la crisis fue que nadie quería, por su alta tasación pactada, esos bienes; que los bancos rechazaban esos valores, pese a que los habían consagrado por un pacto con su firma; que rechazaban la dación en pago y que rechazaban liquidar la deuda descontando de ella el elevado valor de tasación que los bancos impusieron a sus deudores, aunque hubiese sido calculado por alguno de los técnicos de la ley del mercado de valores.

  Aquí lo de que los pactos son obligatorios o que deben respetarse al banco le daba igual, porque ni los iba a respetar ni los respetaron.

  En ese río revuelto la resolución dice que también los tasadores no homologados pueden hacer tasaciones en hipotecas en que el acreedor no sea alguna de las entidades autorizadas a emitir títulos del mercado hipotecario. Habremos de creérnoslo sin que para eso tengamos que comulgar con las ruedas de molino de una tasación obligatoria que pone en entredicho la buena fe de los deudores al señalar el valor de los bienes que dan en hipoteca y que obligan al deudor a una estipulación que le acarrea un coste pero que no le sirve para nada, porque en caso de ejecución el banco para liquidar la deuda después de quedarse con el bien no tiene que respetar el valor acordado sino otro inferior.

  ¿No debería respetarse aquí el principio de autonomía de la voluntad y cumplir con lo pactado en forma de estipulación sobre el valor de tasación para la ejecución directa o extrajudicial?

  En esta situación convendría que la DGSJyFP enfocase mejor el problema y que argumentara no suponiendo la irrelevancia del pacto de tasación con o sin tasador técnico, sino haciendo ver su valor desde el punto de vista de la autonomía de la voluntad y la necesidad que los acreedores respeten, en la liquidación de la deuda ejecutada, el valor pactado en la escritura de constitución de la hipoteca y no uno inferior.

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272.** CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia por la que se solicita la cancelación parcial de una hipoteca respecto de determinadas fincas objeto de la misma.

Resumen: analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca –que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

En una hipoteca de máximo, para garantizar el cumplimiento de unas obligaciones, mediante la apertura de una cuenta especial de liquidación, se pacta: «Plazo de duración de la hipoteca: La hipoteca se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde el día del otorgamiento de la misma escritura, por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2010. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas».  Se dispone que: «Una vez producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva, conforme al artículo 517.4 LEC y demás disposiciones concordantes, con el fin de reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento (…)». Mediante otra escritura se novó dicha hipoteca conviniendo expresamente en que el plazo se amplíe por veinticuatro meses a contar desde el vencimiento inicialmente pactado, por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada convenida en la meritada escritura, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2.012. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas».

Se presenta instancia solicitando la cancelación de la hipoteca por caducidad al amparo del art. 82 LH y el registrador se opone por no haber transcurrido el plazo.

La DG confirma la calificación. Recuerda su doctrina recaída en RR de 8 de julio de 2016 según la cual nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.  Pero no siempre es fácil decidir si el plazo es efectivamente de duración de la hipoteca misma, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito). Si estuviéramos ante la caducidad convencional del derecho de hipoteca, resultaría aplicable art 82 párrafo 2 LH que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del mismo art. 82, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el art 210.1.8.ªLH -según redacción dada por la Ley 13/2015-. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. En el presente caso, del análisis sistemático de las cláusulas resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida: Se configura como una hipoteca de máximo y se pacta que hasta la referida fecha podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas. Dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la finalización del plazo referido, no se puede entender que estemos ante un supuesto de caducidad convencional sino ante la fijación de plazo para el cierre de la cuenta cuyo saldo es asegurado por la hipoteca. También se deduce de la cláusula  que permite que ambas partes puedan resolver el contrato avisando por escrito mediante comunicación fehaciente realizada con un mes de antelación a la fecha de efectos de la resolución anticipada. Asimismo, se faculta al banco para que, en los supuestos que se indican, pueda «declarar el vencimiento anticipado de todas o algunas de las «obligaciones garantizadas»», de modo que «la deuda será exigible y su importe adeudado en la «cuenta especial de liquidación», cuyo saldo se garantiza con la hipoteca que en esta escritura se constituye». Por último, conforme a la estipulación «novena», producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el banco podrá instar acción ejecutiva para reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento. Es decir, producido el vencimiento anticipado no caduca la hipoteca, sino que, por el contrario, la hipoteca queda subsistente y garantiza todas las obligaciones que durante ese término se hayan contraído aunque el vencimiento de dichas obligaciones fuere posterior, quedando estas obligaciones plenamente garantizadas con la hipoteca, hasta que se produzca su vencimiento, siendo a partir de esta fecha desde cuando deba computarse el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la acción hipotecaria. (MN)

273.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE HERENCIA EXCLUYENDO DETERMINADAS FINCAS.

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Ledesma, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación y subsanación de otra de manifestación y aceptación de herencia.

Resumen: Es posible rectificar una escritura de herencia  y excluir del inventario determinadas fincas incluidas antes por error y por tanto rectificar la inscripción errónea. Esta rectificación no implica que la aceptación de la herencia pase a ser parcial.

Hechos: Se otorgó en su momento una escritura de herencia en la que se inventariaron determinadas fincas, como propiedad del causante. Ahora el heredero se da cuenta de que alguna de dichas fincas no pertenecía al causante en el momento de su fallecimiento y que se inventariaron por error, pues las descripciones eran antiguas e imprecisas y no pudieron ser  bien identificadas, por lo que en la escritura rectificatoria se excluyen de la herencia dejando sin efecto la adjudicación  y se solicita del Registro la rectificación registral.

El registrador no quiere rectificar las inscripciones de dichas fincas, ahora excluidas de la herencia, porque considera que operan las presunciones de veracidad y exactitud registral, y porque esa rectificación implicaría  una aceptación parcial de la herencia.

El interesado recurre y alega que hay una clara inexactitud registral que debe rectificarse.

La DG revoca la calificación.

Doctrina:  Se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente. En el presente caso consta el consentimiento del titular inscrito (artículo 40.d LH) y  está suficientemente acreditado el error.

En cuanto al defecto de la aceptación parcial, la rectificación del inventario no implica una aceptación parcial pues no se expresa así en ningún lado y además la aceptación previamente ha sido pura y simple y por tanto el heredero es  universal. El hecho de que no consten en la escritura todos los bienes de la herencia no implica una aceptación parcial, sino únicamente que los bienes no inventariados tendrán que adicionarse a la herencia . (AFS)

274.() CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO SOBRE DETERMINADAS FINCAS

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Estella-Lizarra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una instancia por la que se solicita la cancelación parcial de una hipoteca respecto de determinadas fincas objeto de la misma.

Idéntica a la Nº 272 de ese mismo informe (MN)

275.** CERTIFICACIÓN DE DATOS ECONÓMICOS DE LAS TRANSACCIONES

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 12, por la que se deniega la expedición de una certificación.

Resumen: Para la expedición de publicidad formal, el interés legitimo se ha de acreditar a satisfacción del registrador. Para la publicidad de los datos económicos de las fincas u otros datos sensibles protegidos por la LPDCP, se debe alegar un interés que guarde estrecha relación con dichos datos, no siendo suficiente a estos efectos con alegar un interés por conocer la situación actual de la finca. Es decir, se debe expresar la causa y finalidad de la consulta de dichos datos.

Hechos: Se solicita una certificación manifestando el solicitante como interés legítimo “conocer actualmente la situación de la finca”.

Respondiendo a la anterior solicitud, se expidió certificación literal, anulando en la misma las referencias de datos protegidos por la Ley de Protección de Datos Personales, como domicilios, precios y formas de pago que constaban en las distintas inscripciones del historial de la finca.

Con posterioridad, el solicitante reclamó la expedición de la certificación completa al haberse omitido el contenido relativo a los aspectos económicos de las transacciones operadas en la finca.

La registradora deniega la expedición de la certificación con los datos omitidos por no acreditarse el interés legítimo para conocer esos datos protegidos por la Ley de Protección de Datos.

El recurrente entiende que el Registro es público, y que existe un interés lícito ya que la Ley de Protección de Datos (artículos 1 a 5 de la Ley 3/2018, de 5 de diciembre), no prohíbe la realización de una certificación literal de una finca por un registro público en la que consten los aspectos económicos de compra y de venta incluidos en la certificación literal y menos que deban ser tachados para realizar la tasación de la finca.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo la DG resuelve sobre la alegación del recurrente de la posibilidad de subsanación contemplada en el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que regula la denominada subsanación de la solicitud, de forma que en caso de que la misma no reúna los requisitos formales previstos en el artículo anterior, “se requerirá al interesado para que, en un plazo de diez días, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistido de su petición”.

Ante lo que concluye que “este precepto no es extrapolable al ámbito de la calificación registral, pues la citada ley no es la norma rectora del procedimiento registral”.

A continuación, hace referencia a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto, para lo que resulta particularmente relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 3 de enero de 2011, de la que se deriva que “salvo remisión especifica de la legislación hipotecaria, no se puede alterar el procedimiento registral abriendo trámites de subsanación, traslado de documentación o de alegaciones distintos de aquellos que estén previstos en la misma”.

Por tanto, entiende correcta la actuación de la registradora conforme el articulo 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria.

Tras esto entra en el fondo del asunto reiterando su doctrina por la que con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, “el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información”.

Ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

1. Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;
2. Deberá valorar la existencia de un interés legítimo y,
3. Que datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

En relación con el interés legítimo, debe ser:

a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);

b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y

c) ha de ser legítimo, que es un concepto más amplio que el de “interés directo”, pues alcanza a cualquier tipo de interés licito.

En el ámbito del Registro de la Propiedad, tal interés legitimo ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral, lo que no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

En el caso que nos ocupa la registradora estima el interés legítimo del solicitante para obtener la información sobre el estado actual de la finca en el Registro, pero no para que dicha información incluya los precios de las compraventas o subrogaciones llevadas a cabo en la misma, lo que confirma la DG por no tratarse de alguno de los supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, pues no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter “tráfico jurídico inmobiliario”, puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las Circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

Finalmente responde a la alegación “de la emisión de publicidad previa conteniendo los datos solicitados”, reiterando su doctrina por la que “el registrador tiene plena autonomía e independencia en el ejercicio de su función calificadora, sin que pueda considerarse vinculado por el precedente de calificaciones de otro registrador ni siquiera por las propias al practicar asientos del mismo o análogo contenido o al emitir publicidad”.

Comentarios: En el escrito del recurso se añade que la solicitud de tal información busca elaborar una nueva tasación de la finca lo que no es tenido en cuenta ya que a tenor del artículo 326 de la ley, tal alegación no puede tenerse en cuenta en sede del recurso sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar una nueva certificación justificando de nuevo el interes para ser objeto de una nueva calificación. De ello parece deducirse que los datos económicos que consten en el registro deberán ser objeto de publicidad cuando dichos datos, conforme al interés alegado, sean indispensables para la consecución de lo pretendido por el solicitante. (MGV)

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276.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN POR DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la expedición de certificación para la inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial. (IES)

RESUMEN.- Distingue el valor de la nota simple negativa del artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, puramente  informativo, del valor de las certificaciones del artículo 203 de la citada ley, en las cuales y en el momento de su expedición deberán manifestarse las posibles dudas del registrador respecto a la coincidencia parcial o total de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras inscritas.

Hechos.- El único objeto de este expediente es decidir si procede la expedición de certificación para inmatricular una finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

Registradora.- Alega dudas de coincidencia de dicha finca con otra que se encuentra inscrita.

Recurrente.-  El notario autorizante recurre alegando que la duda del registrador debe estar fundada.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

La regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria recoge que, tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del Registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa. En caso de producirse esta coincidencia el registrador expedirá certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Como ha señalado esta Dirección General (Resolución de 27 de junio de 2016), sin perjuicio de esta previsión de archivo del expediente, en el caso de albergar dudas el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados.

En el caso de este expediente, la registradora en su nota de calificación, expresa con detalle los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada. En concreto, se fundamentan las dudas en el que el promotor del expediente de inmatriculación es el mismo que en el año 2005 presentó escritura otorgada el día 16 de julio de 1977, en el que adquirían él y su hermano por compra y donación una participación de la finca registral 6.376 en la que después de dividirla materialmente extinguían la comunidad existente entre ellos, con descripción semejante a la que se pretende inmatricular.

Por tanto, el defecto ha de ser confirmado, debiendo aportar los títulos previos correspondientes para proceder a su inscripción (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y/o a falta de estos se deberá tramitar un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido de conformidad con lo establecido en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Trata de los efectos de la nota simple negativa (Resolución de 20 de junio de 2018). Dicha solicitud que encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición

Nada obsta para que la información solicitada pueda ser de carácter negativo referida a la falta de inscripción de la finca, sin perjuicio del valor puramente informativo que la Ley atribuye a la nota simple.

Alega el notario que previamente la registradora emitió nota simple negativa y señala la DG que únicamente se limitó a señalar, con carácter puramente informativo, que las fincas así descritas y a favor de las personas indicadas en la instancia, no se encuentras inmatriculadas. A diferencia de la información negativa solicitada, en las certificaciones expedidas al amparo del artículo 203 de la Ley Hipotecaria es precisamente en el momento de su expedición donde deben manifestarse las posibles dudas del registrador respecto a la coincidencia parcial o total de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras inscritas (Resoluciones de este Centro Directivo de 27 de junio de 2016 y 1 de junio de 2017). (IES)

277.*** ANOTACIÓN CADUCADA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 16 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la cancelación de cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo en procedimiento de ejecución.

Resumen: Mismo contenido y misma solución que la resolución resumida bajo el número 262. (MGV)

278.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. ART. 160 F LSC SIN APORTAR AUTORIZACIÓN.

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jávea n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Si en la escritura se manifiesta que el bien objeto de la escritura de compraventa es activo esencial de una entidad y no se aporta la autorización de la Junta General de socios, el notario no puede autorizar la escritura y, si se autoriza, el registrador puede calificar el defecto.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que el representante de la sociedad vendedora manifiesta que el bien objeto de la escritura es activo esencial y, a pesar de ello, no aporta autorización de venta de la Junta General de socios.

El registrador suspende la inscripción porque la venta ha de ser autorizada por la Junta General de la sociedad.

El interesado (el comprador) recurre y alega que es tercero de buena fe por lo que esa autorización es una cuestión interna de la sociedad y de responsabilidad del apoderado y como comprador no le ha de afectar. El notario autorizante no presenta alegaciones.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: El notario, dentro de su deber de diligencia y para que la escritura produzca los efectos que le son propios, ha de exigir la manifestación del representante de la sociedad o certificado del órgano de administración sobre si el bien objeto de venta es o no activo esencial. Sin embargo, dicha manifestación no es requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos.

El registrador solo puede calificar el carácter de activo esencial cuando conste de forma manifiesta o resulte de los elementos de que dispone para calificar (como cuando así resulta del propio título)

En el presente caso, el notario debería de haber denegado la autorización de dicha escritura pues el carácter esencial del bien es manifiesto, y por ello  el registrador está facultado para calificar dicho carácter, y, en consecuencia, suspender la inscripción . (AFS)

279.** INMATRICULACIÓN. TRANSMISIONES CONCATENADAS. FALTA DE COINCIDENCIA CON CATASTRO

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de determinadas fincas. (ACM)

Resumen: No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular mediante transmisiones entre SL del mismo grupo familiar.

– Hechos: Se otorga, en 2015, una escritura de aumento de capital de una SL a la que se aportan varias fincas adquiridas en documentos privado; luego en 2021, esa SL constituye (junto con otras SL, alguno de cuyos apoderados y administradores tienen vínculos familiares) y funda otra SL a la que se aportan dichas fincas.

– La Registradora titular, y la sustituta, suspenden la inscripción por:
1) Entender que se trata de títulos “circulares”,  creados artificiosamente con la finalidad de inmatricular (“ad hoc”).
2) Falta de una adecuada identificación de las fincas y existencia de diferencias de cabida entre los títulos y la certificaciones catastrales.

– La SL aportante  recurre y alega que:
1) No son transmisiones “circulares” sino concatenadas, que cumplen todos los requisitos, sustantivos y temporales del  Art 205 LH y el hecho de que existan vinculos familiares entre algunos representantes (por distintos modos, administración y apoderamiento), nada significa, pues también en las transmisiones “m.c.” existen vínculos familiares y no por ello se impide la inmatriculación.
2) Las diferencias de cabida son mínimas y ninguna excede del 0,1% de la superficie.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación del 2º.
– Doctrina: 
1) Sigue los criterios de las RR de 5 septiembre 2018 y de 18 febrero 2021 y concluye que en el presente caso NO concurren los elementos necesarios para poder inferir la creación instrumental de documentación «ad hoc» para procurar la inmatriculación eludiendo los requisitos legales, pues, se trata de varias SL, distintas e independientes entre sí sin que el hecho de que una persona coincida ser socio y representante orgánico o voluntario de las mismas sea demostrativo de una creación artificial del título.

2) Sí confirma la necesidad de una exacta descripción de las fincas en el título y su exacta coincidencia (Art 205 LH) con las certificaciones catastrales, sin que quepan diferencias de cabida. (ACM)

280.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN YA CADUCADA DURANTE LA PANDEMIA COVID-19

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo en procedimiento de ejecución. (ACM)

Resumen: La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de prórroga de una Anotación Preventiva de embargo [prorrogada] ya caducada. No consta nota marginal de expedición de certificación de cargas.

– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 LH y Art 353 RH deniega la prórroga ante la caducidad de la anotación y haber perdido todos sus efectos.

– La interesada recurre en base a la suspensión de plazos operada durante la Pandemia con la normativa sobre COVID-19.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: confirma su reiterada doctrina anterior y tras un repaso histórico exhaustivo de la misma (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017, la R. de 19 septiembre 2018 y las RR. 15 y 29 de marzo y 4 abril 2019, las RR 4 febrero y 20 noviembre 2020, y la de 20 abril 2021, y tienen en cuenta además el plazo extra de 88 días naturales que se provocó con la suspensión del cómputo de plazos durante la Pandemia COVID (véase R. DGSGFP 11 de junio de 2020) y acomodada dicha doctrina a la Sentencia TS 237/2021, de 4 de mayo, teniendo en cuenta que en el caso, NO consta nota marginal de expedición de certificación de cargas. (ACM)

281.() NOTA MARGINAL PREVIA A LA INICIACIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. [idéntica a #R217]

– Hechos:     Es el enésimo recurso de la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR DG (por todas las RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero y 18 febrero de 2021, y la reciente (en este mismo informe) de 15 de junio, asi como las RR que en ellas se citan y enlazan). En ellas la CCAA solicita la practica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El  Registrador :  califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante:    recurre exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: 
Reitera las citadas RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero, 18 febrero y 15 de junio 2021, asi como y las que en ellas se citan). No puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares. Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario. (ACM)

282.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 19 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial declarando el dominio de una finca por prescripción adquisitiva. (ACM)

Resumen: Para inscribir una sentencia de usucapión no es necesario que se exprese cual sea el “justo título” ni que se actualice la descripción de la finca, pero sí que se ordene la cancelación del asiento previo contradictorio, se expresen todas las circunstancias de identidad de los sujetos y se cumplan formalidades tributarias.

– Hechos:      Se presenta una sentencia declarativa del dominio de una persona física adquirida por usucapión contra una SA.

– El Registrador:   califica negativamente por varias razones:
1)  No expresarse cual sea el “justo título” de la usucapión que ex Art 1952 CC, es “el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate” y que permita calificar (Art 100 RH) la congruencia.
2)  No describirse adecuadamente la finca con todas las circunstancias de los Arts. 9 LH y 51 RH sin que baste expresar el nº de finca registral, tomo y folio.
3) NO consignar todas las circunstancias identificativas de los sujetos: el CIF de la SA; y, en cuanto al usucapiente: su domicilio, DNI, estado civil, sujeción a régimen económico matrimonial….
4) No ordenarse la cancelación de las inscripciones previas contradictorias (Art 38 LH);
5) Y no haberse acreditado (Art 254-5 LH) la presentación al Ayuntamiento de la declaración del IMIVTNU (“Plusvalía Municipal”)

– El interesado:    recurre transcribiendo los Arts 20 LH y 521 y 522 LEC, y alegando que de la sentencia resultan todos los requisitos necesarios para la inscripción, y aporta algunos documentos para completar las circunstancias identificativas .

– Resolución: La DGSJFP  estima parcialmente el recurso y revoca la calificación en sus 2 primeros defectos, pero confirmándola en los restantes (y rechazando, por supuesto, los nuevos documentos presentados a los que no tuvo acceso en su día el registrador):

– Doctrina:
Confirma que conforme al Art 100 RH la calificación de los títulos judiciales alcanza también las sentencias de usucapión (aunque no el fondo de las mismas). Por tanto:      
1) NO es preciso que se exprese el “justo título”, pues es una cuestión de fondo ya valorada por el juez en la usucapión que en sí misma es una adquisición originaria que no se apoya necesariamente en un título previo;
2) Tampoco es preciso actualizar la descripción de la finca en cuanto a superficie, linderos… Basta expresar sus datos registrales (nº, tomo, libro, folio…)  para inscribir la nueva titularidad sobre la finca registral con su descripción tabular.
3) Sí deben expresarse todas las circunstancias identificativas de los sujetos exigidas en la legislación hipotecaria, aunque las que no precisen documento público podrán completarse mediante instancia privada acompañada de los documentos acreditativos pertinentes;
4)También debe el Juez ordenar expresamente la cancelación de las inscripciones previas contradictorias (Art 38 LH) y expedirse el oportuno mandamiento expreso (Art 521-2 LEC);
5) Y resulta también aplicable a todo título inscribible, no solo el notarial sino también el judicial, el cumplimiento de los requisitos tributarios del Art 254-5 LH y en concreto la presentación al Ayuntamiento de la comunicación del IMIVTNU (“Plusvalía Municipal”), y ello con independencia de que pueda o no haber prescrito el impuesto, o no se trate de ninguna transmisión onerosa o gratuita… pero el Ayuntamiento sí debe haber podido tener conocimiento del título  (ACM)

227.** NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD SUSTANCIAL. RECURSO ANTE CORREO ELECTRÓNICO.

Resolución de 21 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil central III a reservar una denominación social. 

Resumen: No es posible como denominación social la de “Six Informatics”, por su semejanza con otras ya inscritas como son la de “Seis Informática”, la de Sik informática” o la de “Sis Informática”

Hechos: Se solicita como denominación social la de “Six Informatics, Sociedad Limitada”, la cual es rechazada. El registrador ante el desacuerdo que muestra el interesado por correo electrónico, aclara, también por correo electrónico, que existe una sociedad que se llama “Seis Informática SL”, entre otras, y no pueden existir dos denominaciones similares de conformidad con el artículo 408 del RRM.

El interesado recurre. Alega que ambas denominaciones son fonéticamente diferentes.

El registrador en su informe aclara que aparte de la denominación de “Seis informática” existen otras similares como la de “Sis Informática SA”, y “Sik Informática SA”.  Si hacemos una comparación entre las denominaciones ya existentes “Sis Informática SA”, “Sik Informática SA” y la denominación solicitada “Six Informatics Sociedad Limitada”, es fácil apreciar la evidente semejanza fonética y gráfica entre ellas, ya que tan sólo se diferencian en las letras “S”, “K” y “X”, cuya grafía y pronunciación es muy similar y confundible entre unas y otras. El mismo parecido fonético y gráfico puede observarse en las palabras “Informática” e “Informatics”, aparte de su significado idéntico en español y en inglés.

Añade que de acuerdo con lo previsto en el art. 10.2 OM de 30/12/91: “cuando la denominación solicitada sea traducción de otra que ya conste en el Registro, sólo se considerará identidad cuando, a juicio del Registrador, se dé notoria semejanza fonética entre ambas o socialmente se consideren iguales.” Así, la denominación “Seis Informática Sociedad Limitada” es la traducción exacta de “Six Informatics Sociedad Limitada”.

Resolución: Se confirma la denegación de la denominación solicitada.

Doctrina: Lo primero que aclara nuestra DG, es que, aunque no exista propiamente nota de calificación, por razones de economía procesal se admite el recurso pues no hay “duda sobre la autenticidad de la calificación que se impugna”.

Por lo demás reproduce su doctrina suficientemente conocida sobre denominaciones sociales centrada en la interpretación de las normas legales que la regulan siempre en el sentido de “evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles”.

A continuación, dice que “detectar la identidad de denominaciones es una tarea eminentemente fáctica, por lo que exige una especial atención a las circunstancias de cada caso”.

Lo esencial es que los criterios interpretativos de las normas que disciplinan la materia, permitan “detectar, cuando no se da la igualdad textual, los supuestos en que el signo o elemento diferenciador añadido o restado a la denominación inscrita, por su carácter genérico, ambiguo, accesorio, por su parecido fonético, o por su escasa significación o relevancia identificadora, no destruyen la sensación de similitud que puede dar lugar a confusión”.

En el caso planteado llega a la conclusión de que aunque “existen mínimas diferencias gramaticales, la semejanza gráfica y también fonética entre los términos «Six Informatics» y los de otras denominaciones preexistentes, «Sis Informática» y «Sik Informática», tienen como resultado que la denominación solicitada incurra en el supuesto de identidad contemplado en el artículo 408.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil. Además, los términos «informatics» e «informática» tienen idéntico significado en inglés y en español. Asimismo, como afirma el registrador, en relación con los términos «Six Informatics, Sociedad Limitada» y «Seis Informática, Sociedad Limitada», debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 10.2 de la Orden de 30 de diciembre de 1991 del Ministerio de Justicia sobre el Registro Mercantil Central, según la cual «cuando la denominación solicitada sea traducción de otra que ya conste en el Registro, sólo se considerará que existe identidad cuando, a juicio del Registrador, se dé notoria semejanza fonética entre ambas o socialmente se consideren iguales».

Comentario: Aunque en otras ocasiones diferencias similares a las que presentaba la denominación solicitada(caso “Movite” y Movitex”), con otras ya existentes, se han estimado suficientemente identificadoras, en el caso examinado llega a la conclusión opuesta estimando que esas diferencias no son suficientes para considerar como diferente la denominación solicitada de otras ya existentes. Parece que lo fundamental es que la denominación solicitada era la traducción exacta al inglés de otra denominación ya existente y “socialmente se consideran iguales”. Pero suprimiendo esta consideración debemos reconocer que las dos denominaciones similares ya registradas como “Sik Informática” y “Sis Informática”, presentan inferior diferenciación fonética y gráfica entre ellas que la solicitada con ambas.

La DG en esta su resolución opta por la vía de la prudencia, evitando de una parte una denominación similar a otras ya existentes, y de otra la posible confusión en un entorno globalizado en el que el inglés es idioma franco o común en el mundo empresarial, de dos sociedades una con denominación en español y la otra en inglés totalmente coincidentes. (JAGV)

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232.*** CESE DE UNO DE LOS ADMINISTRADORES SOLIDARIOS SIN NOMBRAMIENTO CORRELATIVO.

Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Navarra a practicar la inscripción de un acuerdo de cese de administrador solidario.

Resumen:  Es posible que la junta general cese a uno de los dos administradores solidarios sin necesidad de nombrar a otro administrador y sin necesidad de cambiar la forma de administración de la sociedad.

Hechos: Por acuerdo de junta general con asistencia del 55% del capital social, se cesa a uno de los dos administradores solidarios con los que contaba la sociedad. En los estatutos de la sociedad se contemplan distintos sistemas de administración de la sociedad (único, solidarios, mancomunados o consejo).

Para el registrador, dado el sistema estatutario de organizar la administración de la sociedad, la inscripción del cese exige que se nombre o bien otro administrador solidario o se cambie la forma de administrar la sociedad (artículo 185 del Reglamento del Registro Mercantil y 210 de la Ley de Sociedades de Capital).

La sociedad recurre. Dice que el cambio de forma de administrar la sociedad no estaba en el orden del día, que no se pudo nombrar otro administrador y que la sociedad no queda acéfala pues el administrador restante conserva todas las facultades de administración de la sociedad.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Dice que “consta indubitadamente la voluntad social de cesar a uno de los dos administradores solidarios inscritos”.

Sobre esa base y teniendo en cuenta su doctrina sobre la inscripción del cese o renuncia de un administrador único, para lo cual lo único que se exige es que la junta esté debidamente convocada, sin necesidad de que en esa junta se nombre un nuevo administrador,  llega a la conclusión de que “una sociedad puede quedar acéfala, o por lo menos sin que conste ningún administrador inscrito en el Registro Mercantil, por la renuncia de los integrantes de dicho órgano, o porque habiendo estos renunciado ante la junta general, o habiendo sido cesados por esta, los socios no quieran, o no se pongan de acuerdo en nombrar a quienes hayan de sustituirlos”.

Por ello termina diciendo que, si se tiene en cuenta “que lo único solicitado al Registro Mercantil, en el supuesto de este expediente, es el cese de uno de los dos administradores solidarios, sin que haya acuerdo sobre el nombramiento de uno nuevo, dicho cese puede tener acceso al Registro, sin que pueda entrarse a valorar las consecuencias que sobre la vida social tendrá que la sociedad se quede con un solo administrador solidario, por no ser ésta la cuestión planteada en el recurso”.

Comentario: Si para inscribir la renuncia de un administrador único, como caso más evidente, lo que se exige es exclusivamente que convoque junta, se haya celebrado o no, o exista o no exista en su seno acuerdo sobre ello, en el caso de esta resolución estaba bien justificado que se pudiera inscribir el cese de un administrador solidario, sin necesidad de que se nombre otro, o se cambie el sistema de administración. Incluso pudiera haber ocurrido que la junta nombrara un nuevo administrador en sustitución del cesado y este no hubiera aceptado su cargo, en cuyo caso también procedería obviamente la inscripción del cesado.

Problema distinto y lo apunta el CD es que como consecuencia de ese acuerdo se produzca un incumplimiento de los estatutos de la sociedad, del cual y si existe algún perjuicio para la misma deberá responder el administrador. Pero ello, aunque no lo dice de forma clara la DG, es problema de la sociedad y no del registro, el cual no puede oponerse en aras de una estricta aplicación de los estatutos, a inscribir un acuerdo de junta válidamente tomado y que no se opone a precepto legal ni reglamentario alguno. El administrador ya sabrá cómo defenderse si se le imputa el evidente incumplimiento estatutario. (JAGV)

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