INFORME Nº 323. (BOE AGOSTO de 2021)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD

283.*** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO Y OPCIÓN DE COMPRA POR DESAHUCIO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albaida a la cancelación de un arrendamiento y derecho de opción inscritos. 

Resumen: Es título suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación de la inscripción de dos contratos de arrendamiento y opción de compra alegando la extinción del contrato de arrendamiento como consecuencia del impago de rentas de alquiler. Se acompaña testimonio del decreto dictado por el Juzgado de Primera Instancia en el que se declaraba finalizado el procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago iniciado por la parte arrendadora y se ordenaba el inmediato lanzamiento de los demandados, los arrendatarios habiendose practicado el lanzamiento por parte de la comisión judicial formalizándose acta de toma de posesión de la misma fecha. Se acompaña también acta de notificación y requerimiento.

La Registradora califica negativamente considerando necesario el acuerdo de ambas partes o resolución judicial firme en la que el juez ordene la cancelación.

La Dirección revoca la calificación y tras recordar el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales,

I. SOBRE EL ARRENDAMIENTO.

Con arreglo al artículo 27.2 “a” LAU, es causa de resolución del contrato «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». Este precepto ha de ponerse en relación con el artículo 79.2 LH en virtud del cual podrá pedirse la cancelación cuando se extinga el derecho inscrito o anotado.

En el caso resuelto, además, de la instancia solicitando la cancelación, se presenta decreto expedido por la letrada de la Administración de Justicia con ocasión del procedimiento de juicio verbal instado por los arrendadores contra los arrendatarios en el que se declara precluido el plazo para que los arrendatarios demandados dieran cumplimiento al requerimiento efectuado, se declara terminado el procedimiento de desahucio y se ordena el inmediato lanzamiento de los demandados del inmueble, así como acta en la que consta la diligencia de toma de posesión por el arrendador-propietario. Habiéndose demandado a los titulares registrales del derecho de arrendamiento, aunque no se haya solicitado expresamente la cancelación de la inscripción de tal derecho, debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito, sin que pueda entenderse producida indefensión.

Por ello, es título suficiente para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

II. EL DERECHO DE OPCIÓN.

En lo que al derecho de opción se refiere, a juicio de la Dirección, se admite la cancelación de la opción de compra inscrita junto con el arrendamiento.

a) Concepto.

El contrato de opción es aquél en el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.

b) Naturaleza.

La naturaleza del derecho de opción es sin embargo controvertida:

1) Un sector de la doctrina y jurisprudencia sostiene que el contrato de opción de compra es un derecho personal y no un derecho real, pues no otorga un poder directo sobre la cosa.

2) Otras sentencias del Alto Tribunal configuran el derecho de opción como un derecho real.

3) La Dirección General ha admitido la posibilidad de configurar el derecho de opción como derecho real inscribible o como derecho personal pero cualquiera que sea la posición doctrinal que se adopte respecto de la naturaleza del derecho de opción, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca y para ello deben cumplirse los requisitos del artículo 14 RH. Una vez inscrito el derecho de opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario.

c) Su cancelación registral.

– La regla general es que para la cancelación de un asiento registral es necesario bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria (artículo 82.1 LH).

– Por excepción, conforme el artículo 82.2 LH, «podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva» y esto es precisamente lo que ocurre en el caso objeto de este expediente. Además, en este caso, el derecho de opción forma una unidad con el negocio jurídico del arrendamiento por lo que extinguido el contrato de arrendamiento, debe entenderse también producida la extinción del derecho de opción. (ER)

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284.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CUYA POSPOSICIÓN A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA NO LLEGÓ A INSCRIBIRSE

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a cancelar una condición resolutoria. 

Resumen: interesante resolución que trata las consecuencias de un pacto de posposición de condición resolutoria no inscrito.

Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria.

Consultado el historial registral, resulta que mediante escritura de 2006 se acordó la constitución de hipoteca. La finca se encontraba gravada con una condición resolutoria, habiéndose pactado en la citada escritura de hipoteca la posposición de la condición resolutoria a la hipoteca que se iba a constituir. Sin embargo, dicho pacto de posposición no tuvo acceso al Registro, por lo que la condición resolutoria se mantuvo con un rango prioritario al de la hipoteca.

La hipoteca que gravaba las referidas fincas fue objeto de ejecución y se procedió a la cancelación de la hipoteca, pero no la de la condición resolutoria.

Junto con la instancia presentada, se acompaña una fotocopia escaneada de la escritura de constitución de la hipoteca y se solicita la cancelación de la condición resolutoria por entender que, de acuerdo con el pacto de posposición, la hipoteca es de rango preferente a dicha ejecución.

La registradora deniega la cancelación solicitada porque no resulta del testimonio del decreto de cancelación y del mandamiento de cancelación correspondiente, la existencia de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, y por tanto no haber sido notificado el titular de la condición resolutoria que se pretende ahora cancelar.

La Dirección confirma la calificación porque la condición resolutoria cuya cancelación se pretende aparece inscrita en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ha ejecutado, sin que pueda tenerse en cuenta a estos efectos el pacto recogido en la escritura que dio lugar a la inscripción de hipoteca por el que se acordó las posposición de dicha condición resolutoria, dado que no fue inscrito en su momento y, en consecuencia, el titular registral de la referida condición no ha sido tenido en cuenta en el procedimiento de ejecución hipotecaria. (ER)

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286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Tomelloso, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen: La oposición documentada de los colindantes, manifestada durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, impide la inscripción de la representación gráfica catastral, aunque exista concordancia entre las superficies de la finca registral y de la parcela catastral.

Hechos: Se pretende, mediante instancia privada, la inscripción de una representación gráfica catastral. Se da la circunstancia de que la superficie registral de la finca coincide con la de la parcela catastral y que únicamente se solicita la rectificación de un lindero. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que varios colindantes presentan alegaciones oponiéndose debido a la existencia de una franja de terreno en disputa, por lo que deniega la inscripción de la representación gráfica.

La registradora de la propiedad basa su calificación en la oposición de los colindantes, cuyas alegaciones reproduce literalmente, limitándose a añadir que deniega la inscripción en base a ellas «por manifestar que la superficie catastral de la finca objeto [de este expediente] no es coincidente con la realidad física del solar o parcela de terreno urbano, debiendo coincidir exactamente con las medidas reales de la parcela para que no haya invasión de las parcelas colindantes».

El recurrente alega que «la competencia del registrador no alcanza a la apreciación de cuál sea la realidad física actual de la finca o el destino de la misma, sino que debe ceñirse a la representación gráfica catastral aportada, la cual goza de presunción de veracidad». Por otra parte, considera que la nota de calificación adolece del juicio de identidad exigible y que no está motivada y fundamentada en criterios objetivos y razonados que permitan una argumentación contradictoria. En su opinión, «no cabe duda que en el presente asunto una coincidencia de superficie total y absoluta entre la inscripción y la representación, marca y refleja claramente una misma porción de territorio», como lo prueba la constancia registral de la referencia catastral.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Si bien el juicio de identidad debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, la DG considera que «en el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición fundamentada y documentada de los colindantes que se transcribe en la calificación […] Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta» (FD 4).

Por otra parte, «no procede, como pretende el recurrente, que la incorporación de la representación gráfica catastral sea automática por el hecho de coincidir la superficie registral con la de dicha representación gráfica, o por constar en el registro la referencia catastral […] la referencia catastral solo implica la identificación de la localización de la finca inscrita [… y] permite situar inequívocamente el inmueble en la cartografía oficial del Catastro» (FD 5).

Comentario: Comenzando por el final, del art. 9.b) queda claro que es función del registrador lo que, en el comentario a la R. de 15 de julio de 2021 (nº 270 de esta sección), he llamado correspondencia gráfica, que forma parte de la función de comprobación de la correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral. Así, resulta del párrafo 6º de dicho precepto, al exigir que ambos recintos de refieran a una misma porción del territorio. La aplicación informática a que hace referencia el párrafo 9º, responde a la necesidad de posibilitar la correspondencia gráfica, tarea nada sencilla en muchos casos, pues se trata de comparar un plano con la descripción literaria de la finca. Por tanto, es evidente que la registradora no debe ceñirse a la representación gráfica aportada, aunque sea la catastral.

La constancia registral de la referencia catastral ayuda a establecer dicha comparación, pero solo hasta el punto de facilitar el juicio de correspondencia en relación con la identidad, no en cuanto a la concordancia de las descripciones literarias del Registro y del Catastro (superficie, linderos, etc.), ni en cuanto a la correspondencia gráfica entre el plano catastral y la base gráfica utilizada, como elemento auxiliar de calificación, por la registradora.

En cuanto a la falta de fundamentación de la nota de la registradora, esta se limita a reproducir literalmente las alegaciones de los opositores, sin entrar en juzgar su contenido y sin ni siquiera manifestar el motivo por el que las considera lo suficientemente relevantes para impedir la inscripción. La cuestión no es sencilla de dirimir, ya que, por una parte, tiene que fundamentar la calificación negativa; pero, por otra, no puede entrar a resolver el fondo de la cuestión, pues no tiene competencia para ello (es en este extremo en el que no la tiene), ya que se trata de  un expediente de jurisdicción voluntaria.

La DG, en otras resoluciones (RR. de 27 de julio de 2017, 30 de enero de 2019 y 21 de febrero de 2019), ha revocado la nota de calificación por la omisión por parte de la registradora de cualquier valoración de la prueba presentada. No sé si la intención de la DG, con la resolución que comentamos, es matizar su doctrina en este punto o si, simplemente, las circunstancias del caso son distintas de los que aquellas conocieron. En cualquier caso, en mi opinión, la única valoración que debe hacer la registradora es la de si los medios de prueba presentados por los opositores son suficientes para poner de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica propuesta; o, como ha dicho la DG en otras ocasiones (RR. de 14 de noviembre de 2016, 28 de noviembre de 2016 y 10 de agosto de 2020, entre otras), si las alegaciones quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente. (VEJ).

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287.** CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES. ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD POR LOS ANTECEDENTES CATASTRALES

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda.

Resumen:  Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, y su constancia en escritura y en el Registro de la Propiedad,  si se acredita la antigüedad del cambio de uso (o por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) y con ello la prescripción de la infracción urbanística, incluso en los casos de que por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos.

Hechos: Se otorga una escritura de cambio de uso de un local de garaje (de 20,60 m2) a vivienda. Se aporta un certificado catastral del que resulta que consta como vivienda y su antigüedad como tal resulta de los antecedentes o historial de la parcela catastral.

El registrador considera no que se debe de permitir el acceso al tráfico jurídico por ser una infravivienda, que no cumple la superficie mínima prevista en la legislación urbanística aplicable (en Madrid 25 m2 útiles) y que su admisión sería contraria al principio constitucional de acceso a una vivienda digna.

El notario autorizante recurre y alega que la escritura cumple con todos los requisitos que establece el artículo 28.4 de RDL 7/2015 y en  la doctrina previa de la Dirección General.

La DG revoca la calificación del registrador.

Doctrina: Reitera su doctrina de la posibilidad del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, que en este caso se acredita que es de más 20 años destinado a vivienda y que la constatación registral del cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita como elemento definitorio del objeto del derecho,

Admite que es posible acreditar la antigüedad mediante la consulta realizada por el notario en la sede del Catastro, apartado denominado «Antecedentes en Catastro de un inmueble. Datos físico-económicos».

El hecho de que la vivienda sea de reducidas dimensiones no impide la aplicación de la doctrina anterior, pues al registrador le corresponde el control de la legalidad urbanística solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra el de realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal.

Recuerda también que el derecho a una vivienda digna regulado en el artículo 47 de la Constitución, tal y como ha sido interpretado por el Tribunal Constitucional, no es un derecho fundamental sino una directriz constitucional dirigida al poder político. (AFS)

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288.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA PREVIA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica.

Resumen: La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la misma que debió reflejarse en su día, por quedar contenida en los linderos originariamente registrados.

Hechos: Se pretende la inscripción de un exceso de cabida manifestado en una escritura de declaración de obra nueva, habiendo quedado probado que la rectificación de superficie se hace a costa de una porción de terreno que el titular registral adquirió posteriormente en documento privado y que no pudo elevar a público por no haber obtenido la licencia de parcelación para segregar dicha porción.

DG: La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la misma que debió reflejarse en su día, por quedar contenida en los linderos originariamente registrados.

Comentario.- Resolución carente de interés a la vista de los hechos expuestos, reconocidos por el propio recurrente en el recurso. El notario también informó de que el objeto principal de la escritura fue declarar una edificación y de que advirtió al recurrente de que la simple manifestación de la superficie no es suficiente para inscribir el exceso de cabida. (VEJ)

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289.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE COMPRA

Resolución de 21 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 35, por la que se deniega la inscripción de una opción de compra

Resumen: La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripción. La norma recogida en el artículo 1256 del Código Civil no tiene carácter absoluto.

Hechos: Mediante escritura se concede un derecho de opción de compra sobre una finca a favor de cinco personas distintas.

En el título se prevé la posible imputación al precio de la compraventa, no solo de la prima o precio de la opción, sino también de aquellas cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de propietarios, además de los importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de las hipotecas que graven la finca descrita, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren haber suscritos o bien mediante su consignación notarial.

Con respecto a las cantidades que la parte cedente haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar carta de pago o certificado original emitido por la vendedora en el cual deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma expresa deberá constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la finca objeto de transmisión o bien a cuenta de la prima o precio de la opción.

Se contienen, también, previsiones para el caso de posible subrogación, o no, por el optante de deuda hipotecaria, o para el caso de retención del importe de la misma; y se añade lo siguiente: “la imposibilidad de aportar el/los certificado de saldo pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la cedente/vendedora la diferencia a su favor. En ningún caso se entenderá que la no aportación de los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades considere oportunas por este concepto”.

El registrador deniega la inscripción solicitada apreciando tres defectos:

Los justificantes de las transferencias aportadas, no se corresponden con lo que se dice en la escritura, debiéndose aportar los justificantes que sirvan de pago del precio de la opción o explicar el motivo por el que envían los que se han remitido, así como determinar de modo claro la participación en la titularidad del derecho de opción conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

Estima que los pactos reseñados suponen un pacto comisorio ya que aunque el supuesto es prácticamente idéntico al resuelto por esta Dirección General en Resolución de 27 de octubre de 2020, en este caso se pone como precio de valoración de la finca el de 212.000,00 euros, pero del Registro resulta que ese bien ha sido valorado por una entidad inscrita como tasadora oficial en fecha 17 de agosto de 2020, para una escritura de préstamo hipotecario, en 566.858,85 euros, lo que representa que en un período de seis meses ha bajado el valor un 60%, lo cual supone una situación de abuso para el deudor que rompería con el equilibrio de la valoración.

En cuanto al precio de la futura compraventa, señala la nota que parece quedar la determinación del modo de pago al arbitrio del optante, pues puede ejercitar unilateralmente la opción por sí sólo y pagar aquello que él mismo determine sin perjuicio de que el vendedor pueda reclamar lo que considere, pero una vez que ya ha perdido el dominio del inmueble, lo que podría afectar también a los titulares de cargas posteriores a la opción, pero anteriores a su ejercicio.

El recurrente inicialmente dice en su escrito que solo recurrirá el defecto insubsanable, pero en el escrito de recurso hace referencia a dos de ellos, la existencia de un pacto comisorio y que la determinación del modo de pago del precio de la futura compraventa parece quedar al arbitrio del optante.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo de entrada entiende que no queda acreditada la existencia de un pacto comisorio, revocando el defecto observado.

Comienza haciendo referencia a su doctrina por la que “rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor” (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil), pactos y negocios que serían nulos al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.

Asimismo se ha aplicado tal prohibición “cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos”.

No obstante en reciente resolución de 28 de enero de 2020, ha admitido “el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.”

A diferencia de la citada resolución en el que la opción se pactaba a favor del acreedor hipotecario, en el caso que nos ocupa consta en la finca inscrita la existencia de una hipoteca a favor de una entidad financiera, “sin que ni de la escritura de opción, ni del registro resulte que haya una vinculación entre la deuda garantizada y los optantes futuros compradores de la finca de forma que pueda deducirse que la opción se pacta en garantía de dicha deuda”.

Descartado lo anterior, la existencia del pacto comisorio que defiende el registrador se basa en la diferencia entre el valor de tasación de la finca que consta en la inscripción de hipoteca y el muy inferior valor de compra lo que podría dar lugar a un posible abuso contra del dueño de la finca.

Ante lo que concluye la DG que “de las afirmaciones de la concedente, efectuadas en escritura pública, no puede inferirse la situación de abuso, cuya prueba, por otra parte, supera el alcance de la función calificadora y el ámbito del marco en el que se desenvuelve este recurso, adentrándose en lo que sin duda alguna es materia propia de un procedimiento contradictorio, con práctica de pruebas y bajo la cobertura de la función jurisdiccional; que es la llamada a resolver eventuales conflictos entre partes, desvelar posibles simulaciones y fraudes de ley y –en suma– a juzgar y hacer ejecutar lo juzgado”.

El siguiente defecto que el registrador señala y que es que la determinación del modo de pago queda al arbitrio del optante, es revocado igualmente por la DG por entender  que en el pacto “el señalamiento del precio no queda, en sí mismo, al arbitrio del comprador pues la facultad que se atribuye convencionalmente al comprador se refiere propiamente a la cantidad que del precio ya fijado se paga en realidad, hechas las referidas deducciones”.

Así pese a que del artículo 1256 del Código Civil se deriva que no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato en perjuicio del otro contratante ni de posibles terceros acreedores posteriores, la Dirección entiende que “tampoco puede llevarse la protección a los acreedores posteriores hasta el extremo de hacer depender el cumplimiento de la obligación de pago y consignación por parte del optante de la actuación de aquellos, como sucedería en el caso de imposibilitar la entrega de los certificados acreditativos de su deuda, lo que impediría el ejercicio del derecho de opción, que es preferente”.

Como en la escritura se pacta “la previsión del cálculo efectuado por el comprador en orden a una concreción ulterior de la determinabilidad del precio”, al configurar el derecho de opción será transcrito en el registro adquiriendo una transcendencia “erga omnes” que deberá ser tenida en cuenta por los terceros posteriores que tengan acceso al Registro. Lo que se entiende sin perjuicio de la posibilidad de que “si el vendedor o los acreedores posteriores entienden que en el cálculo efectuado existen conceptos o cargos indebidamente asentados, o cantidades que no debieran ser reclamadas o que no estuvieran justificadas, hagan uso de la vía judicial”.

Comentario: Con frecuencia a la hora de calificar determinada escritura y ponerla en relación con datos existentes en otras inscripciones relativas a la finca respecto de la que se opera, nos surgen dudas acerca del ajuste a derecho de la operación documentada y sujeta a calificación. Eso es lo que ocurre en el caso examinado en esta resolución. Del registro resulta un valor de la finca muy superior al que resulta del contrato que ahora pretende su acceso al registro, y ello lleva lógicamente al registrador a estimar que, subsumido en el contrato escriturado, existe otra operación que infringe determinada norma legal, en concreto la prohibición de pacto comisorio. Lo que ocurre es que el registrador no puede actuar a base de presunciones, o como si de un órgano jurisdiccional se tratase. Si efectivamente con la operación documentada se intenta defraudar los legítimos intereses de terceros o de una de las partes contratantes, serán estas las que deberán poner los medios para la debida defensa de sus derechos.

Por tanto, pese a la prohibición terminante del pacto comisorio, suavizada por nuestra DG si la determinación del precio es lo suficientemente objetiva, para que el registrador pueda apreciar su existencia debe quedar claro que lo pactado, aunque aparentemente sea otro tipo de contrato, es un verdadero pacto comisorio en garantía de un préstamo concedido. Si ello no queda claro, la inscripción del negocio documentado no podrá impedirse. Más dudas puede presentar la revocación del otro defecto recurrido. Se trataba  de un pacto de pago del precio de una gran complejidad que sin duda provocará problemas a la hora de materializarse. Ahora bien, si las partes están conformes con el mismo, serán ellas las únicas responsables de las dudas y problemas que se puedan plantear.(MGV)

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290.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de cuota indivisa de finca.

Resumen: La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la exigencia de intervención administrativa.

Hechos: Mediante escritura una entidad mercantil vende a unos cónyuges el pleno dominio de una doceava parte indivisa que le pertenecía sobre la finca registral.

La finca consta en el registro y en el catastro como rústica. Si bien se incorpora un certificado municipal acreditativo de que la finca se encuentra en suelo calificado como suelo urbanizable no sectorizado.

Junto con la escritura calificada se encuentran pendientes de despacho distintas ventas efectuadas por esta sociedad de otras doceavas partes indivisas a diferentes compradores.

La registradora califica negativamente exigiendo que se acredite la obtención de licencia municipal de parcelación, necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado –venta de participaciones indivisas– un acto de parcelación urbanística.

El recurrente considera incumplido el artículo 79 del RD 1093/1997 de 4 de julio, al no desprenderse de la calificación recibida la realización de la comunicación prevista en el mismo  al Ayuntamiento correspondiente, solicitando la revocación de la calificación recibida.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación

Doctrina: Nuestro CD, en línea con la doctrina jurisprudencial, declara que “una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual”.

Así mismo, tras reiterar su doctrina sobre régimen competencial en materia de urbanismo, expone el tratamiento que se debe de dar a los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística los cuales, se han de someter al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; en otro caso, el tratamiento del mismo debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

Por tanto en los casos de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no justifica, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidos el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (artículos 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 8.a) del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística).

En el caso que nos ocupa al tratarse de la transmisión de participaciones indivisas de un suelo urbanizable, no edificado y al no concurrir elemento adicional alguno que permitan afirmar la existencia de una distribución fraccionada de parcelas antes de la actuación urbanizadora, se revoca la calificación,  sin perjuicio de que por otras circunstancias de hecho ajenas al negocio documentado pueda motivar la adopción de medidas de disciplina urbanística por parte de la Administración competente.

Debiendo de “concurrir elementos indiciarios adicionales debidamente justificados en la calificación para que puedan desvirtuarse los efectos de la legitimación registral y el principio general de libertad de tráfico por acreditar suficientemente que se trata de una parcelación de tipo urbanístico prohibida por la legislación aplicable que, por su naturaleza, presenta un marcado carácter fáctico o de hecho”.

No obstante, el registrador, en orden a lograr la máxima coordinación urbanística, deberá poner en conocimiento del Ayuntamiento la operación realizada.

Comentarios: Teniendo en cuenta casos ya resueltos por la Dirección General podemos enumerar como elementos indiciarios de la existencia de una parcelación:

1. La conversión de la comunidad hereditaria indivisa en una comunidad ordinaria mediante sucesivas transmisiones onerosas de cuotas.
2. La situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita que se disuelve mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma.
3. La consulta efectuada por el registrador, tanto a Catastro como al sistema de información territorial respectivo, para apreciar la posible existencia de edificaciones dispersas u otros elementos relevantes a estos efectos.

Pese a la existencia de tales elementos siempre será la Administración competente la que, en ejercicio de sus competencias de disciplina urbanística, en el marco del procedimiento administrativo, la que se tendrá que declarar si tales negocios suponen o no parcelación ilegal.(MGV)

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291.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a inscribir un acta de adjudicación librada en procedimiento de apremio fiscal y del correspondiente mandamiento de cancelación. 

Resumen: importante resolución que analiza la calificación registral cuando se trata de documentos administrativos, en especial, la necesidad de firmeza de la resolución administrativa y la necesidad o no de manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca.

Hechos: en procedimiento de apremio fiscal se expidió acta de adjudicación de una finca registral librándose el oportuno mandamiento de cancelación.

Presentada certificación de dicha acta, la registradora aprecia los siguientes defectos:

1º. No consta la notificación al deudor de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo de subasta, y la notificación al mismo deudor, del acuerdo de enajenación de los bienes.

2º. No consta la circunstancia del domicilio de los adjudicatarios.

3º. No consta la firmeza de la resolución administrativa que ordena la inscripción de la adjudicación y las cancelaciones correspondientes, y,

4º. N consta en la documentación calificada la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca adjudicada.

La Dirección estima el recurso respecto del cuarto defecto y lo desestima respecto de los otros tres. Analiza el alcance de la calificación registral cuando se trata de documentos administrativos, y señala:

1º) En cuanto a la falta de constancia en la certificación de adjudicación de la notificación al ejecutado de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta y del acuerdo de enajenación del bien,

– Corresponde al registrador calificar la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, en especial, que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley. Por tanto, si el registrador entiende que determinada autorización o informe es uno de aquellos trámites o incidencias esenciales del procedimiento cuya falta vicia el acto administrativo que ponga fin al procedimiento, entra dentro de sus facultades el recabar que se le justifique tanto su existencia como la emanación del órgano competente y sin que ello pueda entenderse como una revisión de las razones del pronunciamiento, positivo o negativo, que contuvieren, que sí quedarían al margen de sus facultades de calificación.

– Entre estos trámites esenciales que son objeto de calificación registral figuran todos aquellos que, dentro del procedimiento correspondiente, van dirigidos a que los titulares afectados puedan tener en el mismo la intervención prevista por las leyes para evitar su indefensión. En el procedimiento de apremio se exigen una serie de notificaciones de actos y resoluciones que confieren, cada uno de ellos, específicos derechos de defensa para la persona contra la que se dirige el procedimiento. De ahí la necesaria calificación de tales extremos a fin de evitar la indefensión del interesado.

2º) En cuanto a la falta de constancia de las circunstancias personales de los adjudicatarios su domicilio, siendo el adjudicatario una persona física, el defecto también debe ser confirmado con fundamento en el artículo 51.9 RH.

3º) En cuanto a la falta de firmeza de la certificación de la adjudicación, el defecto también debe confirmarse y es que para la inscripción de documentos administrativos deben seguirse criterios similares a los que se siguen en la inscripción de los documentos judiciales. Por lo tanto, si para el acceso al Registro de documentos judiciales que produzcan mutaciones jurídico-reales inmobiliarias, se exige que conste la firmeza en la vía judicial, para el acceso al Registro de documentos administrativos se debe exigir la firmeza en la vía administrativa. La firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de inscripción o cancelación en el Registro que implique una mutación jurídico real inmobiliaria. En definitiva debe constar en la certificación que se ha agotado la vía administrativa.

4º) Por último, en cuanto al defecto relativo a la necesidad de acreditar la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca adjudicada, se ha de tener en cuenta que el artículo 13 LAU ha sido objeto de reforma por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En el caso resuelto en este expediente, dado que la finca adjudicada no tiene la consideración de vivienda, no resulta de aplicación lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ello, a menos que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro con anterioridad a la anotación de embargo que ha fundamentado la ejecución, dicho arrendamiento quedará extinguido con la adjudicación en el procedimiento de apremio y, consecuentemente, no serán de aplicación las normas que regulan los derechos de tanteo y retracto. Por ello, en tanto no consta en el historial registral de la finca la inscripción de un derecho de arrendamiento en favor de persona alguna, no procede exigir la realización de la declaración o las notificaciones que prevé el apartado 5 del artículo 25 de la ley. (ER)

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292.* LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1, por la que se acuerda la legalización de un libro de actas de una subcomunidad de propietarios y su constancia en el Libro Fichero de comunidades no inscritas.

Resumen: Se puede legalizar un libro de actas de una mancomunidad no inscrita en los libros del registro, si ya consta en el registro la legalización de diversos libros de los edificios que la conforman.

Hechos: Mediante instancia suscrita en nombre y representación de una Comunidad de Propietarios se solicita la legalización del libro de actas de una mancomunidad de propietarios.

Dicha mancomunidad está formada por tres edificios inscritos como fincas registrales independientes, sin que la mancomunidad constase formalmente constituida en el Registro.

A la vista de la solicitud, y al no constar inscrita la mancomunidad de propietarios, la registradora dejó constancia de dicha diligenciación en el Libro Fichero de comunidades no inscritas del Registro.

Contra tal actuación se interpuso recurso al no estar conforme con la actuación registral al haber consignado los datos solo en el libro fichero  

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar, se refiere la DG al objeto del recurso siendo ya doctrina reiterada la que expresa que “que sólo cabe interponer recurso cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente”, siendo su objeto determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, pero no cualquier otra pretensión de la parte recurrente (art 325 y 326 de la Ley hipotecaria).

Y en consonancia con lo anterior que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Pero al no gozar el Libro Fichero de la protección jurisdiccional que se predica de los asientos registrales, su rectificación es susceptible de revisión por parte de nuestro Centro Directivo.

En el caso que nos ocupa, al margen de la inscripción de cada uno de los tres edificios consta la legalización de diversos libros de actas, expresándose que dichos libros son el tercero, primero que se legaliza registralmente, y, a continuación, cuarto, segundo que se legaliza registralmente. Además de Resolución de la Dirección General de fecha 24 de septiembre de 2020, resulta que ya fue legalizado otro libro de la mancomunidad.

De ello se deriva que los de actas primero y segundo fueron legalizados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 10/1992, de 30 de abril, y del Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, debiendo recordarse que con anterioridad a dichas reformas la legalización se llevaba a cabo por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por notario (cfr. artículo 17 del texto originario de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).

El objetivo de la reforma fue descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, atribuyendo a los registradores la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, regulado en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.

Se les impone dos tareas: la práctica de la diligencia en sí; y el control sucesivo del número de orden de los libros, aplicable a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para las entidades inscritas, o como para las no inscritas mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien en un libro fichero, cuando la comunidad no aparezca inscrita.

En base a lo anterior y teniendo en cuenta que con anterioridad se han legalizado varios libros de actas, con sus correspondientes notas marginales de legalización, la DG estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, “pues tales notas marginales sí están bajo la salvaguardia de los tribunales y no practicarla ahora pondría en entredicho la eficacia y validez de aquéllas”.

Comentarios: La inscripción hecha por la registradora en el libro fichero al no implicar los efectos de los asientos registrales, como son los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, es revisada por la DG, revocando el modo de proceder de la registradora y ordenando que se practique la diligenciación al margen de la mancomunidad al constar ya la legalización de libros de los edificios que la forman, que si gozarían de los efectos propios de los asientos registrales.

De todas formas es una resolución que no queda suficientemente clara: en otra resolución de la propia DG de 24 de septiembre de 2020, resulta que ya se legalizó otro libro de actas de la mancomunidad, pero si fue efectivamente así, no resulta de los hechos que el anterior libro se acompañara, para acreditar su íntegra utilización, tal y como exige el precepto, lo que pudo provocar la confusión de la registradora. (MGV)

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293.** PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE POR CONTIENDA JUDICIAL. MOTIVACIÓN DE LAS DUDAS DE LA REGISTRADORA.

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: En caso de oposición de colindante basada en la pendencia de un procedimiento judicial sobre la configuración de las fincas, la registradora no debe entrar en los aspectos técnicos que puedan determinar la existencia de dudas de correspondencia.

Hechos: Se practica una segregación con descripción de resto que se rectifica respecto de la registral, por lo que la registradora de la propiedad inicia la tramitación del procedimiento del art. 199 LH. En el curso del mismo, una colindante manifiesta su oposición, basada en la existencia de un procedimiento judicial pendiente para determinar los linderos seguido con el anterior titular registral y en una georreferenciación contradictoria con la pretensión del interesado.  

La registradora de la propiedad considera que la oposición «está suficientemente motivada, sin que ello suponga prejuzgar el fondo de la discrepancia, que no corresponde analizar en un procedimiento de jurisdicción voluntaria o análogo al mismo», por lo que procede suspender la inscripción de la representación gráfica de la finca y la consiguiente modificación de su descripción.

El recurrente argumenta que la calificación registral no está suficientemente motivada, pues no se indican qué dudas se suscitan a la registradora ni cuáles son los motivos por los que da por buenas las causas de oposición de la colindante, ni se analizan sus alegaciones.

La Dirección General confirma la nota de calificación. Se basa en que la suficiente motivación de la misma, puesto que la registradora señala las dudas que a su juicio impiden la inscripción de la representación gráfica, «basadas en la existencia de litigio entre los colindantes y una representación gráfica contradictoria, así como los fundamentos en los que se apoya para justificarlas -que podrán o no ser acertados» (FD 2). Más adelante indica que «con independencia de que la calificación sea más o menos detallada en lo que se refiere a los aspectos técnicos que determinan la existencia de las dudas de identidad, tales cuestiones obran en el expediente tramitado conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que ha podido tener acceso el recurrente, sin que por ello se aprecie falta de motivación» (FD 5).

Por otra parte, declara que «con independencia de quiénes sean las partes en dicho procedimiento judicial, queda acreditado que el mismo se refiere a la configuración gráfica de la finca colindante a la que es objeto de este recurso» (FD 5).

Comentario: El interés de esta resolución, frente a otras de parecido tenor, es la declaración, por parte de la DG, de que, cuando el motivo de oposición es la pendencia de un procedimiento judicial sobre la configuración de las fincas, la registradora no debe entrar en el análisis pormenorizado de los aspectos técnicos que pudieran motivar las dudas de correspondencia. Aunque la DG no lo dice con estas palabras, se infiere que es suficiente con que la registradora compruebe la realidad de dicho procedimiento y la coherencia entre este y la oposición alegada, así como la manifestación de que, a su juicio, la oposición está suficientemente motivada; que es justamente lo que hace la registradora en este recurso.

Podemos concluir, por tanto, que el grado de motivación exigible a la registradora es inferior cuando existe contienda judicial que en cualquier otro supuesto pues, según reiterada doctrina de la DG (vgr., R. de 19 de julio de 2016), el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar, entre otras situaciones, que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas. (VEJ).

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294.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontedeume, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se suspende la georreferenciación de una finca.

Resumen: Para que la registradora pueda suspender la inscripción de una representación gráfica por invasión del dominio público, se requiere la oposición de la Administración correspondiente, sin que baste que sea alegada por las colindantes ni que conste como lindero en una descripción registral.

Hechos: Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, dos de los notificadas se oponen a dicha inscripción alegado invasión de un camino de dominio público. Dicho camino, que, según las opositoras, separa sus fincas y la de la promotora del expediente, figura como lindero en la descripción registral de una de ellas.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la representación gráfica con base en las alegaciones de las colindantes y en la comprobación de que en la ortofoto del catastro se puede observar que el sendero a que hacen referencia las descripciones de las fincas desaparece hasta quedar incluido parcialmente en la finca de la promotora.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: la falta de oposición por parte de la Administración justifica que ha quedado salvaguardado el dominio público supuestamente invadido y la delimitación de tal camino y su supuesta invasión tampoco resultan de la aplicación gráfica registral homologada, por lo que no procede acoger las manifestaciones de las colindantes ni, por tanto, suspender la inscripción de la representación gráfica. Se cita como antecedente la R. de 31 de julio de 2020, en un supuesto similar. La DG aclara que aunque nos encontrásemos ante un camino privado o servidumbre de paso, ello no sería tampoco obstáculo para la inscripción de la representación gráfica, como ya se señaló en las RR. de 27 de septiembre de 2018 o 16 de julio de 2020.

Comentario: la doctrina de que la falta de oposición por parte de la Administración afectada impide tomar en consideración la posible invasión del dominio público está consolidada en la DG. En particular, la R. de 31 de julio de 2020 impone a la registradora el deber de notificar a la Administración antes de suspender la inscripción. Al parecer, en el presente caso no se llevó a cabo dicha notificación, por lo que aquella no tuvo la oportunidad de oponerse. Sólo en el caso de que la invasión del dominio público sea evidente, como en la R. de 12 de junio de 2019, la registradora podría suspender la inscripción pese al silencio de la Administración. (VEJ).

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295.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Brihuega, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. [idéntica a #RR.302 y 304]

– Hechos:     Es el enésimo recurso de la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR DG (por todas las RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero y 18 febrero de 2021, de 15 de junio y 19 julio, y las recientes (en este mismo informe) de 22, 23 y 26 de julio, asi como las RR que en ellas se citan y enlazan). En ellas la CCAA solicita la practica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El  Registrador:  califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante:    recurre exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: 
Reitera las citadas RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero, 18 febrero, 15 de junio y 22 julio de 2021, asi como y las que en ellas se citan). No puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares. Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario. (ACM)

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296.* SUBROGACIÓN HIPOTECA. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA

Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de acreedor hipotecario.

Resumen: Según la Resolución, no cabe reseñar el documento del que resulta la representación diciendo que se tiene a la vista “el título legítimo de representación formalizado en escritura de poder, no revocado ni modificado”. Se exige la constancia por el notario “de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura…”.

Hechos Se cuestiona si la siguiente reseña identificativa del poder de representación que se hace en la escritura cumple las exigencias del apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre: «He tenido a la vista el título legítimo de representación formalizado en escritura de poder, no revocado ni modificado, otorgada ante la Notario (…) Yo el notario, hago constar que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas para suscribir préstamos o créditos con garantía hipotecaria, ampliaciones, novaciones y modificaciones, con los pactos complementarios que se comprenden en este título».

Registrador: Entiende que la expresión «título legítimo» no se ajusta suficientemente a los conceptos jurídicos al uso empleados para designar el documento que sirve de base para incorporar el poder.

Notario: Entiende que el texto cumple suficientemente con los requisitos para entender válidamente efectuada la reseña identificativa del documento autentico por el que se confiere el poder.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Justifica la desestimación del recurso en la necesidad “evitar presunciones, interpretaciones dispares o discusiones semánticas”, razón por la que “habida cuenta de los efectos y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye hoy a la valoración notarial de la suficiencia de la representación, se impone un mayor rigor en la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial)”.

2 “Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido íntegramente los requisitos que respecto de la forma de acreditar la representación exige el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y el propio Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo, los efectos que le son propios como título inscribible”.

3 Se exige por tanto la constancia por parte del notario autorizante que realiza el juicio de suficiencia, de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura (o directamente de la matriz si obrara en su protocolo), sin que basten referencias imprecisas como las relativas a «copia» de escritura o simplemente «escritura» que pudieran incluir medios insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios.

Comentario: Más allá de cuestiones semánticas, la Resolución resume la situación consolidada que resulta de la Ley y de la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, que recoge y sintetiza la jurisprudencia emanada de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018:

1 Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.

2 La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere.

3 Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una «reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada». (JAR)

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297.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la inscripción de decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del remate. 

Resumen: En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de decretos de adjudicación y de aprobación de cesión del remate contra una herencia yacente.

El Registrador aprecia dos defectos pero sólo es recurrido el primero de ellos, éste es, la necesidad de nombramiento de un administrador judicial toda vez que la renuncia de los herederos ha tenido lugar con anterioridad a su intervención en el procedimiento, por lo que cuando ésta se produce ya no representan los intereses de la herencia a la que previamente habían renunciado.

El Centro Directivo confirma la calificación y reitera su doctrina sobre esta cuestión:

1º. En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

2º. La exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

3º. En caso de renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, no evita la necesidad de nombrar administrador el hecho de que haya un pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la herencia por parte de los herederos.

4º. Cuando la renuncia de los herederos se produzca una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, no procede nombramiento de administrador judicial pues aquí sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. (ER)

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298.** DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL

Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que se suspende la inscripción de una segregación en un título judicial.

Resumen: El documento público presentado a inscripción ha de ser congruente con la naturaleza del acto a inscribir, por lo que para inscribir la segregación de una finca se exige que conste en escritura pública. La incorporación de la representación gráfica georreferenciada es preceptiva para las segregaciones, aunque venga ordenada judicialmente.

Hechos: Mediante mandamiento se ordena que se proceda a la inscripción de la división y segregación de un bien inmueble, como consecuencia de la disolución del proindiviso sobre el citado bien, dictado por la sentencia firme.

En el citado procedimiento, se realizaba e incorporaba un informe pericial para proceder a la división de la finca por lotes que serían adjudicados entre los condueños en proporción a sus cuotas, pero no resultaba quiénes eran los adjudicatarios de cada uno de los lotes, lo que tampoco constaba en la parte dispositiva de la resolución judicial.

En el fallo y estimación de la demanda, se declaraba la disolución del proindiviso; se procedía a la división material de la finca formando lotes proporcionales a las participaciones de cada una de las partes procesales en la forma determinada por el informe pericial, y se establecía lo siguiente: “Las partes deberán estar y pasar por las anteriores declaraciones, debiendo en consecuencia suscribir los documentos necesarios para protocolizar la división acordada, así como para su inscripción catastral y registral”.

El registrador señala como defectos los siguientes:

a) no ha sido justificado el pago del Impuesto que gravaría esta operación, la exención o la no sujeción;

b) es necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura pública notarial en la cual deberán comparecer, presentes o debidamente representados, los cinco comuneros;

c) no consta con claridad a qué comunero se le adjudica cada lote o finca segregada, ni tampoco, en el caso del lote mayor o finca segregada mayor, la parte que cada uno de los tres condueños tiene en la citada finca segregada o lote, y

d) no se acompañan las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas resultantes de la división o segregación.

La recurrente acepta el primero de los defectos señalados y recurre los otros tres.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: El primer defecto de los recurridos se confirma, pues en virtud del principio de legalidad el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el 50 del Reglamento que lo desarrolla establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en el registro, que deberá de ser congruente con la naturaleza del acto inscribible. Y el que motiva la nota ha de constar en escritura pública y es por ello por lo que el propio juez insta a las partes a la protocolización de la segregación que debe constar en escritura pública.

Y lo presentado al registro es un mandamiento que es el acto de comunicación judicial por el que se ordena el libramiento de certificaciones o la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda, entre otros, a los registradores de la Propiedad, artículo 149 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

Tal documento, no es título formal en el sentido del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro.

El siguiente defecto se confirma igualmente dadas las exigencias del principio de especialidad que determina “la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos lo que hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado”.

En el caso que nos ocupa el aludido principio se debe plasmar en cuanto a qué comunero se le adjudica cada lote o finca segregada, lo que no resulta ni de la propuesta de división efectuada por el técnico ni de la parte dispositiva de la sentencia.

El ultimo defecto se confirma al ser ya doctrina reiterada de nuestro Centro Directivo que el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo en las operaciones de segregación, que se extiende tanto a la finca segregada como al posible resto resultante de la segregación.

Comentarios: El hecho de que una segregación venga ordenada judicialmente no obsta el cumplimiento de las normas hipotecarias como puede ser el otorgamiento de escritura pública y la incorporación de la representación georreferenciada de la finca para proceder a su segregación. (MGV)

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299.**  TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almonte, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdo relativo a la transmisión de la mitad indivisa de determinadas fincas.

Resumen:  Ninguno de los ex cónyuges puede, unilateralmente, disponer de la mitad indivisa de una finca ganancial sin previa liquidación de la sociedad de gananciales, pero si concurre el consentimiento de ambos se puede transmitir una mitad indivisa como podría hacerse con otra cuota distinta o la totalidad de la finca.

Hechos:  Se eleva a público un acuerdo privado alcanzado en vía judicial, en virtud del cual una persona, ahora divorciada, da en pago de una deuda ganancial, la mitad indivisa de una finca, que en el registro aparece  inscrita como ganancial.

La registradora considera defecto insubsanable que se dé en pago de la deuda la mitad indivisa del bien, pues para ello será necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales.

La interesada recurre y alega que la deuda es ganancial y por ello han de responder los bienes gananciales, que el acuerdo ha sido aprobado judicialmente y que el otro titular ha sido citado y consentido tácitamente. En todo caso considera que el defecto no es insubsanable y que tenía que haberse tomado, al menos, anotación preventiva.

La DG  desestima el recurso, aunque declara que el defecto es subsanable.

Doctrina: Estando la fincas transmitida inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no puede accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral.

Recuerda que la sociedad legal de gananciales es una comunidad de tipo germánico, en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas y, por eso, en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de cada uno de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial.

En el caso de que la sociedad de gananciales esté disuelta, pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo. Para disponer de dichos bienes se necesita la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en dichas operaciones .

Ninguno de los ex cónyuges puede, unilateralmente, disponer de la mitad indivisa, pero, si concurre el consentimiento de ambos, puede transmitir una mitad indivisa de cada una de tales fincas como podría hacerse con otra cuota distinta o la totalidad de ellas. (AFS)

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300.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NOTIFICACIÓN DE LA VALORACIÓN AL INTERESADO.

Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la certificación del acta de adjudicación mediante subasta. 

Resumen: Extensa resolución en la que se analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos administrativos. Ha de constar en la certificación de adjudicación la notificación al ejecutado de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta.

Hechos: se presenta a inscripción certificación de acta de adjudicación mediante subasta dictada en procedimiento de apremio.

La Registradora aprecia los siguientes defectos:

1º) La falta de constancia en la certificación de adjudicación de la notificación al ejecutado de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta y del acuerdo de enajenación del bien.

2º) La falta de indicación en el documento administrativo de todas las circunstancias identificativas de la persona jurídica adjudicataria de la finca enajenada, así como de las circunstancias personales del titular registral de la finca.

3º) No figurar la firmeza de la resolución administrativa, y,

4º) No considerar acreditadas las facultades representativas alegadas.

El Centro Directivo confirma el 1º y 3º defecto y revoca el 2º y 4º.

1º) En lo relativo a las circunstancias personales del titular registral, al tratarse de la adjudicación de un embargo practicado contra una persona cuyas circunstancias ya fueron calificadas por el registrador al tomar la anotación de embargo, debe entenderse suficientemente cumplido el requisito de la identificación. Por ello, al constar las circunstancias en el folio de la finca adjudicada, se revoca este defecto.

2º) En cuanto a las circunstancias identificativas de la persona jurídica adjudicataria de la finca enajenada, se revoca el defecto porque la registradora no sólo puede sino que debe consultar el Registro Mercantil.

3º) En cuanto a la firmeza de la certificación de la adjudicación, la calificación de los documentos administrativos se rige por las mismas reglas que la de los documentos judiciales. La firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial para practicar cualquier asiento de inscripción o cancelación en el Registro que implique una mutación jurídico real inmobiliaria y por tanto, debe constar en la certificación que se ha agotado la vía administrativa.

4º) Por último, en lo que se refiere a la falta de constancia en la certificación de adjudicación de la notificación al ejecutado de la valoración del bien a efectos de determinar el tipo para la subasta y del acuerdo de enajenación del bien, la Dirección confirma la calificación en la medida en que se trata de un trámite esencial del procedimiento. (ER)

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301.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA SIN REFERENCIA NI CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación pretendida para una finca. (IES)

Resumen: La expresión legal del artículo 199.2 que dice «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa» debe ser interpretada como si dijera «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no existe o no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, si ésta existiera, una representación gráfica georreferenciada alternativa».

Hechos.– La única cuestión que se plantea es si cuando para una finca registral no existe referencia catastral ni certificación catastral descriptiva y gráfica de ningún tipo (ni coincidente ni no coincidente con la finca), es o no posible aportar, para tramitar el procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, una georreferenciación alternativa sin acompañar la –inexistente y por tanto, imposible de aportar– certificación catastral descriptiva y gráfica.

El apartado segundo del artículo 199 comienza diciendo lo siguiente: “cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa”

Dirección General.- Estima el recurso.

Como regla general, todo el territorio está catastrado y compartimentado en inmuebles catastrales, cada uno con su propia referencia catastral, con su propia superficie y geometría, y por tanto, con posibilidad de obtener la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica donde consten tales extremos.

Excepcionalmente, hay ciertas porciones de la superficie terrestre, como ocurre en el caso que nos ocupa en el presente recurso, que no tienen asignada geometría ni referencia catastral propia y, por lo tanto, respecto de ellas no es posible obtener su correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Por tanto, en casos como este, el requisito legal del artículo 199.2, ab initio resulta de imposible cumplimiento en cuanto a su primer inciso relativo a la aportación de la inexistente certificación catastral.

La Resolución de este Centro Directivo de 18 de diciembre de 2020, para un supuesto de inmatriculación, ya señaló que “en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa” y dicha doctrina es también aplicable a casos como el presente en el que no se trata de inmatricular una finca sino de georreferenciar una finca ya inmatriculada.

En definitiva, la expresión legal que dice «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa» debe ser interpretada como si dijera «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no existe o no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, si ésta existiera, una representación gráfica georreferenciada alternativa». (IES)

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302.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución de 23 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (ACM)

Idéntica a la anterior R#295 (22 julio)

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303.** SOLICITUD DE ANULACIÓN DE CANCELACIÓN. SILENCIO ADMINISTRATIVO NEGATIVO y REGISTRO.

Resolución de 26 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santa María la Real de Nieva, por la que se deniega la anulación de un asiento de cancelación. (ACM)

Resumen: Cancelada por resolución Judicial una inmatriculación, no puede instarse recurso gubernativo para que no se cancele por perjudicar a 3º, debiendo acudirse a la vía judicial. El Silencio Advo (negativo) NO opera en el procedimiento registral.

– Hechos:  Una SL inmatricula una finca por doble titulo (1º aumento de capital y luego reducción).  Se impugna el asiento por doble inmatriculación, el demandante obtiene anotación preventiva de demanda por acción declarativa de dominio y finalmente el juez ordena cancelar la inmatriculación de la SL. En el ínterin la misma SL aumenta de nuevo por 2ª vez el capital con la misma finca y ahora presenta instancia solicitando al registrador que reinscriba la finca a su favor por ser 3º de buena fe.

– El Registrador:   lógicamente califica negativamente, conforme al Ppio de legitimación (arts 1 y 38 LH) pues los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales y solo ante ellos puede solicitarse su nulidad.

 – La SL:    recurre en un confuso escrito, donde además de confundir el recurso gubernativo contra la calificación registral con los recursos de alzada y reposición y el régimen administrativo de silencio negativo, trata de demostrar que la SL era un 3º de Buena Fe protegida por el Art 34 LH (sic!) y solicita que el registrador prescinda de la Sentencia ordenando la cancelación de la inmatriculación y que la mantenga.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otro modo,  desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera, por citar las más recientes, las RR de 18 abril, 17 mayo y 13 de septiembre 2018 y de 25 abril y 22 noviembre de 2019, que el objeto del expediente de recurso gubernativo contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los arts 19 y 19 bis LH, pero que practicado el asiento, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales solo ante ellos podrá obtenerse su nulidad, pero sin que puedan discutirse en el recurso las cuestiones sustantivas, como la existencia o no de buena fe en el 3º (Nota ACM: que aquí es más que dudosa!).

También puntualiza que al recurso gubernativo no pueden aplicarse sin más las normas procedimentales de la LPAC AAPP resultando especialmente inaplicable el régimen del silencio advo negativo. (ACM)

304.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución de 26 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Talavera de Reina n.º 2, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (ACM)

Idéntica a la anterior R#295 (22 julio)

306.** COMPRAVENTA POR COPROPIETARIOS CASADOS

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El artículo 91 RH exige una manifestación específica sobre un hecho concreto (que la finca no sea vivienda habitual de la familia) con la finalidad de asegurar inequívocamente la protección de la vivienda familiar.

Hechos: En una escritura en la que se vende una vivienda por los siete copropietarios, cinco de ellos casados, se declara que ninguno de los vendedores se encuentra “en situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación”.

Registrador: Entiende que no se cumple con la manifestación exigida por el artículo 91 RH relativa a que la vivienda enajenada no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia.

Notario: Entiende que la declaración de los vendedores en la escritura cumple plenamente las exigencias del citado artículo 91 RH.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La resolución trata varias cuestiones.

SOBRE LA MANIFESTACIÓN RELATIVA AL CARÁCTER DE LA VIVIENDA.

La afirmación genérica de los vendedores cuando dicen que no se encuentran «en situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación», no cumple lo previsto en el artículo 91 RH, que exige una manifestación específica sobre un hecho concreto (que la finca no sea vivienda habitual de la familia) con la finalidad de asegurar inequívocamente la protección de la vivienda familiar.

“Por la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente de la trascendencia que la ley atribuye hoy a la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, debe exigirse rigor en su constancia en el instrumento público. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas”.

COMPETENCIA DE LA DGSGYFP EN MATERIA DE RECURSOS.

La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña es competente para la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción.

La competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán y en cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

REQUISITOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Cuando la calificación expresa con claridad el defecto y lo fundamenta en diversos preceptos se entiende que hay una motivación suficientemente expresiva de la razón que justifica la negativa a la inscripción. (JAR)

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307.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La constancia documental de los medios de pago en las escrituras se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento pero no a los pagos aplazados. En pagos mediante transferencia basta manifestar los códigos de las cuentas de cargo y abono.

Hechos: En la escritura de compraventa cuya inscripción se cuestiona se fija que el pago del precio se hará mediante transferencias bancarias que deberán hacerse inmediatamente después del otorgamiento de la escritura, especificándose las cuentas de cargo y abono de las transferencias. Constan incorporados a la escritura los resguardos de las transferencias hechas

Registrador: Suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario acreditar los medios de pago empleados, de conformidad con los artículos 24 de la Ley del Notariado, 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. Y añade que los resguardos de las solicitudes de las transferencias que quedan unidos en la escritura calificada no resultan legibles.

Notario: al tratarse de una transferencia que debía ejecutarse con posterioridad al otorgamiento, no son aplicables tales normas, que se refieren a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la escritura o con anterioridad al mismo, pero no a los pagos que se hayan de realizar en un momento posterior a aquel otorgamiento.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La calificación no puede ser confirmada por las siguientes razones:

PAGOS REALIZADOS EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO Y PAGOS POSTERIORES.

Como ha dicho la R. de 10 de julio de 2012 «las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado».

RÉGIMEN DE LOS PAGOS MEDIANTE TRANSFERENCIAS.

“… según el artículo 177 del Reglamento Notarial, regla 3.ª, en caso de pago mediante transferencia «los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones»; y es indudable que tal requisito ha quedado cumplido.

Por todo ello, para decidir si la escritura calificada es o no inscribible, resulta irrelevante que los justificantes de las referidas transferencias sean o no legibles. (JAR)

309.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH APORTANDO COMO TÍTULO PREVIO UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Astorga, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: El título previo del artículo 205 LH ha de ser necesariamente un título público, no sólo fehaciente. En las divisiones judiciales de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública. La referencia a la sentencia firme del Art. 14 LH se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición

Hechos: Se trata de inmatricular una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria: El título inmatriculador es una escritura pública de compraventa, de fecha 24 de febrero de 2010, otorgada por el juez en rebeldía de la parte vendedora. Se acompaña, como título previo de adquisición de los condueños vendedores, auto, de fecha 1 de octubre de 2004, expedido por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Astorga, en procedimiento de división de herencia, por el que se «aprueba la transacción verificada por las partes», consistente en que los vendedores «han llegado al acuerdo de proceder a vender la casa inventariada, repartiéndose entre los herederos en la parte correspondiente de conformidad con el testamento».

Registradora: Opone como defecto que no se acompaña título público previo que acredite la efectiva adquisición previa de la finca por parte de los vendedores, tal como exigen los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, sin que el documento judicial aportado cumpla tal condición.

Recurrente: Alega que el acuerdo, homologado judicialmente, de proceder a la venta del inmueble tiene el carácter de título público.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

EL TÍTULO PREVIO TRASLATIVO HA DE SER TITULO PÚBLICO.

La nueva redacción del artículo 205 LH no admite más forma documental para acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes. Por tanto, no basta cualquier documento fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, había considerado comprendidos, incluso, a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.

EL CASO CUESTIONADO.

Título material: El título material previo alegado no es propiamente un título traslativo, pues se trata de un compromiso al que llegan los vendedores, homologado judicialmente, para enajenar el bien, acuerdo carente absolutamente de trascendencia real.

Título formal: El título formal es un acuerdo homologado judicialmente, que no tiene la consideración de título público por cuanto, según reiterada doctrina de la Dirección general se ha dicho:

1 Si bien el acuerdo transaccional adquiere carácter de cosa juzgada entre quienes lo suscriben (artículos 1809 y 1816 CC), la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil (R. 6 de septiembre de 2016).

2 En el auto de homologación del acuerdo el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

3 La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo ( R. 9 de julio de 2013).

DOCTRINA GENERAL APLICABLE A LAS PARTICIONES.

1 En los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas (R. 9 de diciembre de 2010).

2 Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición (JAR)

310.**  EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART 201 LH. FINCA SEGREGADA Y GRAN EXCESO DE CABIDA. MANIFESTACIONES DE LOS COLINDANTES.

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, por la que se suspende la inscripción de acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Resumen:  Es posible tramitar este tipo de expedientes de rectificación descriptiva de fincas, cualquiera que sea la cabida aumentada, incluso en los casos de segregación previa, siempre que no se alteren los linderos fijos y la diferencia de cabida  no afecte a los colindantes, que pueden manifestar su conformidad a la rectificación pretendida.

Hechos: Se tramita un Acta notarial de rectificación descriptiva de finca, conforme a lo dispuesto en el artículo 201 LH, para modificar la descripción de una finca procedente de segregación, aumentado su cabida en más de doble (de 506 m2 pasa a 1096 m2). Se complementa con unas diligencias con manifestaciones de los colindantes, para disipar cualquier posible duda de invasión, y un certificado del Ayuntamiento acreditativo de que no invade el dominio público.

El registrador tiene dudas de identidad de la finca,  principalmente  porque el  exceso resultante puede encubrir operaciones de adquisición de fincas colindantes, o incluso del viario público, teniendo en cuenta también que toda la zona fue objeto de una urbanización con diversas segregaciones y queda  un resto inscrito de cabida  importante, que constituye los  elementos comunes del complejo. No considera que las diligencias con las manifestaciones de los colindantes, sin soporte documental, sean el instrumento adecuado para disipar esas dudas.

El notario autorizante recurre y alega que el resto mencionado por el Registrador ha sido cedido al Ayuntamiento (y parece que no inscrito a su favor), que se ha acreditado por certificación la no afectación al dominio público de la finca objeto del expediente. Añade que el hecho de que la finca proceda de segregación y que haya habido un aumento de cabida no es obstáculo, según la doctrina de la DG, y que las manifestaciones de los colindantes tienen por objeto, precisamente, disipar cualquier posible duda sobre la cabida de esta finca.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 LH y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación.

El juicio de identidad de la finca y de la diferencia de cabida por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En los casos de previa segregación no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de la finca segregada, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia, y que  no se haya  producido alteración de la delimitación perimetral de la finca.

Hay que admitir las manifestaciones de los colindantes de que el exceso de cabida acreditado no afecta a sus fincas, pues negar eficacia subsanatoria a las referidas diligencias implicaría soslayar el derecho del interesado a lograr la práctica de la inscripción solicitada a través de la subsanación de los defectos. Además, en el presente caso las fincas colindantes no sufren una disminución de cabida sino que, según Catastro, tienen más cabida que la  inscrita.

Si se acredita que no se ha producido alteración de la delimitación perimetral de la finca y que no se ha formulado oposición por los colindantes, las dudas manifestadas en la calificación no justifican la negativa a practicar la inscripción, como ocurre en el presente caso.

COMENTARIO: La DG da muchas facilidades en estos casos de excesos de cabida, consciente quizá de que las medidas registrales muchas veces tienen poco que ver con la realidad, bastando para ello que no haya colindantes perjudicados y que no se alteren sus linderos  originales (fijos). Ver consideraciones sobre este punto en este informe de la Oficina Notarial.

En el caso de las segregaciones previas  la dificultad es mucho mayor, pues si se segregaron 100 m2 y ahora resulta que son 200 (error bastante grande por cierto),  y suponiendo que los linderos no se hayan alterado el exceso de los 100 tendría que tener una correlativa disminución en la finca de origen. Nada de eso importa según esta doctrina. Otra dificultad añadida sería la superficie autorizada por la licencia de segregación pues de variarse la superficie segregada habría que rectificar la licencia o acreditar la prescripción.

Pasar de un Registro del siglo XIX con descripciones meramente literarias, imprecisas, y muchas veces obsoletas, a un Registro del siglo XXI con vértices georreferenciados y precisión milimétrica causa muchos problemas prácticos y quizá habría que abordar una reforma legal o al menos reglamentaria que facilite el tránsito y resuelva dichos problemas. (AFS)

311.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO TITULAR DE PARCELA COLINDANTE

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Haro, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Es aplicable a los bienes patrimoniales de la Administración la misma doctrina que para los bienes del dominio público, por lo que la mera oposición a la inscripción de la representación gráfica justifica su suspensión por parte del registrador.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y la consecuente rectificación de su descripción al amparo del art. 199 LH. No se especifica en qué consiste la supuesta rectificación. Una de las parcelas colindantes es de titularidad municipal. El Ayuntamiento formula oposición basándose, según la nota de calificación, «en indicios de que la parcela en cuestión “pudiera contener alguna parcela titularidad de este Ayuntamiento”, indicándose a continuación que “va a iniciar los trámites de expediente de deslinde administrativo”».

El registrador de la propiedad se basa en que «a pesar de que en los libros registrales no consta formalmente la iniciación del deslinde administrativo que, en ese sentido, se anuncia por parte de la Administración colindante afectada, parece que no deben acceder al Registro situaciones claudicantes que podrían implicar una posterior rectificación de lo inscrito. En base a lo anterior y al hecho de existir dudas fundadas sobre la identificación física de la finca cuya base gráfica se pretende incorporar es por lo que se deniega la incorporación de la misma.»

La Dirección General confirma la nota del registrador.

Doctrina: La DG considera «justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, según resolución en la que además se insta a iniciar la investigación de la titularidad y deslinde del dominio público» (FD 4). Y añade: «De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a bienes de titularidad municipal. Por todo lo expuesto, resulta correcta la actuación del registrador a la vista del informe de la Administración, pues dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos» (FD 5).

Comentario: El aspecto más relevante de esta resolución es que, a diferencia de tantas otras en que se trata sobre la posible invasión del dominio público, en el presente caso la Administración que se opone a la rectificación de la descripción es titular de una parcela colindante, de un bien patrimonial. En el escrito de oposición no solo no se acredita, como es regla general, dicha invasión de finca colindante, sino que tampoco se afirma que dicha invasión se produzca realmente, simplemente se deja constancia de su posibilidad.

La cuestión que surge de los hechos anteriores es, por consiguiente, determinar si la Administración titular de un bien patrimonial sigue gozando del estatus privilegiado aplicable a los bienes de dominio público, conforme al cual, según la doctrina de la DG, basta su mera oposición para impedir la inscripción; o si, por el contrario, debe someterse a la norma general que exige la justificación de las alegaciones. Como vemos, la DG da por supuesta la primera opción, equiparando los bienes patrimoniales a los de dominio público, pero lo hace sin entrar en el examen de dicha equiparación y sin establecer una doctrina al respecto.

Sin duda, la cuestión debería ser objeto de un examen más detenido que el que aquí corresponde, pero sí puedo hacer una reflexión al respecto. Es evidente que la Administración no es un simple ciudadano y que el interés público que debe presidir sus actuaciones merece una especial protección; pero también lo es que dicha protección es más necesaria en unos supuestos que en otros, que está plenamente justificada en relación con los bienes de dominio público pero quizás no tanto respecto de los bienes patrimoniales, que se rigen por otras normas y principios.

En el presente supuesto de hecho, el Ayuntamiento se limita a alegar la posibilidad de que la representación gráfica «contenga alguna parcela de su titularidad». En sus alegaciones, el recurrente afirma que el solar, en el que existe una casa, tiene 140 metros cuadrados; que la descripción resultante de la representación gráfica catastral es coincidente con la contenida en la escritura pública de compraventa; que la parcela está perfectamente delimitada en la realidad física por paredes medianeras (algunas centenarias) con los edificios colindantes y por su frente con vallado y con la calle de acceso, urbanizada y pavimentada desde hace más de 40 años… Ninguna de estas afirmaciones aparece tan solo cuestionada por la DG, que en el Hechos I habla de una supuesta rectificación de descripción a la que no se vuelve a referir en lo sucesivo.

La situación en que queda el recurrente puede ser determinante para tomar una posición al respecto. Mientras el Ayuntamiento no se toma la molestia de concretar sus afirmaciones (¿cómo es posible que una finca urbana consolidada de 140 metros cuadrados de superficie, ocupada por una casa con su patrio, contenga en su interior alguna parcela de titularidad municipal?), el interesado se ve abocado, como dice la DG, a ejercitar «los recursos o actuaciones correspondientes […] o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos». Me pregunto cómo va a recurrir el interesado una escueta nota que no afirma nada y si puede compeler al Ayuntamiento a realizar el deslinde administrativo. Todo  ello, simplemente, para poder inscribir la representación gráfica catastral.  En cualquier caso, es evidente que existe una gran desproporción entre la inacción municipal y las acciones que se exigen al administrado para que se le reconozcan sus derechos.

En mi opinión, la presunción de veracidad de la cartografía catastral exigiría, en este caso, algo más que la escueta nota de la Administración, que no alcanza ni la categoría de un informe. La solución más equitativa y más ajustada a derecho hubiera sido que el registrador inscribiera la representación gráfica catastral, sin perjuicio de que el Ayuntamiento pudiera instar posteriormente el deslinde administrativo e inscribirlo.

El argumento del registrador de que el anuncio del deslinde justifica que no accedan al Registro «situaciones claudicantes» que podrían implicar una posterior rectificación de lo inscrito, no se sostiene en modo alguno y debería haber sido contestado por la DG. Y las dudas “fundadas” sobre la identificación de la finca que alega, no las justifica en absoluto, en contra de la reiteradísima doctrina del centro directivo.  

Es cierto, como decía, que el dominio público debe gozar de una protección especial, como se desprende de las referencias que a él hacen los arts. 9 y 199 LH, lo que ha llevado a la DG a sentar la doctrina de que, si la Administración alega la invasión del dominio público, no necesita acreditarlo. Pero los arts. 9 y 199 LH no hacen referencia alguna a los bienes patrimoniales de la Administración, por lo que en cualquier interpretación extensiva en esta materia debería exigirse un escrupuloso respeto a la situación del administrado, algo que no se aprecia en absoluto en el caso presente. (VEJ).

312.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se suspende iniciar un expediente de inscripción de representación gráfica. (IES)

Resumen:- La pretensión de inscripción de la representación gráfica lleva a aplicar al procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que es el previsto para este tipo de operaciones.

Hechos.-  Es objeto de este expediente decidir si procede iniciar un expediente para la inscripción de la representación gráfica de una finca. La finca tiene una cabida inscrita, tras varias segregaciones de 1.654 metros cuadrados. – Según informe de validación catastral que acompaña a la instancia, la representación gráfica de la finca está formada por una parcela catastral y por parte de otra parcela catastral. Tanto en la solicitud de rectificación descriptiva como en el escrito de recurso se manifiesta que con ello se pretende incorporar a la finca la superficie de 33,66 metros cuadrados que son cedidos por los titulares de la finca colindante.

El registrador deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas sobre la identidad del exceso, basadas en el hecho de que el exceso declarado no se debe a un error de medición, sino a la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente y que no han tenido acceso al Registro

 El recurrente alega que el exceso se debe a la cesión, de común acuerdo, de una porción de la finca colindante a la que es objeto del procedimiento y su agregación a la finca de que son titulares, manifestando que la porción de terreno que ahora se cede la habían considerado siempre parte integrante de su finca.

Dirección  General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley  Hipotecaria). Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

 Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».

 La pretensión de inscripción de representación gráfica formulada lleva a aplicar al procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que es el previsto para este tipo de operaciones. Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, conforme la cual: a) La registración de un exceso o disminución de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras). A los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016

En este expediente, el recurso no puede prosperar. Son los propios recurrentes los que manifiestan que el aumento de superficie atribuido a la finca se debe a una cesión por el colindante, lo que supone la segregación de una porción de la finca registral colindante y su posterior agregación a la finca de que son titulares. De la documentación presentada resulta que la inscripción de la representación gráfica propuesta conllevaría omitir el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). (IES).

313.* EXPEDIENTE JUDICIAL PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO

Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Altea, por la que suspende la inscripción de un auto dictado por letrado de la Administración de Justicia en expediente de dominio para la reanudación de tracto.

Resumen: No se admite reanudar el tracto sucesivo mediante expediente de dominio si el promotor es causahabiente del titular registral, pues en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.

Hechos: Se cuestiona la inscripción del auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo en el que se dan las siguientes circunstancias: la finca está inscrita, por mitad, a nombre R y S. El expediente lo promueve la cotitular doña S y afecta a la mitad indivisa inscrita a nombre de don R, alegando que dicha mitad la adquirió mediante contrato verbal que no se puede elevar a público porque ha fallecido el transmitente don R.

Registrador: deniega la inscripción porque no hay realmente interrupción del tracto sucesivo porque el promotor del expediente adquirió directamente del titular registral.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

REGLA GENERAL: Se produce interrupción del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.

EXCEPCIONALMENTE: Sólo se ha admitido la reanudación mediante el expediente en caso de que el transmitente sea titular registral cuando (i) además de la extraordinaria dificultad para formalizar el título público que permitiría la inscripción a favor del promotor, (ii) se trate de casos en que el promotor haya adquirido de solo alguno o algunos de los herederos del titular registral.

CONCLUSIÓN: “En este supuesto lo procedente es la formalización del referido contrato por los citados herederos debiéndose confirmar por tanto la calificación”. (JAR)

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