INFORME Nº 328. (BOE ENERO de 2022)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD

Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial por el que se homologa una transacción judicial de resolución de un contrato de compraventa. (ACM)

Resumen: La resolución por incumplimiento de una compraventa, mediante transacción homologada judicialmente, NO exime de consignar cantidades a disposición de titulares posteriores.

– Hechos: Tras infructuosos requerimientos de pago y actos de conciliación, se obtiene y se presenta transacción, homologada judicialmente, aceptando la resolución por incumplimiento de condición resolutoria de una compraventa, reteniendo como indemnización todas las cantidades ya percibidas. En el registro consta, con posterioridad a la compraventa con condición resolutoria expresa, una hipoteca concedida por Entidad de crédito.

– La Registradora: califica negativamente: la homologación judicial del acuerdo transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la inscripción a favor del vendedor, no es título suficiente por exigencias de la Legislación hipotecaria, al existir titulares de cargas posteriores ya que los Arts 59 y 175-6ª RH exigen consignar a su favor las cantidades ya percibidas por la vendedora, ex R. de 8 mayo de 2019 incluso para la resolución ordenada judicialmente.

– El Abogado: recurre alegando que:
a) no debe consignarse nada a favor del banco acreedor hipotecario, que está sujeto a un especial deber de diligencia y que no es 3º de Buena fe ya que conocía la existencia de la condición resolutoria previamente inscrita.

b) Alega además que existen cantidades a consignar pues todos los pagos realizados se han aplicado a la indemnización y la DG (por todas, la R. de 29 agosto 2019 y las que en ella se citan) ha admitido que no hay obligación de consignar cuando la forma de pago que se hubiera pactado no permite la consignación por no haber entrega alguna de cantidad.

c) Entiende que las cantidades retenidas por la compradora como indemnización constituirían una pena convencional pactada por la resolución contractual en una cantidad NO abusiva, cercana al 25% del precio convenido, y que el hecho de que el vendedor haya concurrido a la transacción judicial supone una renuncia a la facultad moderadora de los Tribunales del Art 1154 CC que admitió la citada R. 29 agosto 2019.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Previamente señala que en este caso no existe pacto de renuncia (entre sociedades mercantiles) a la moderación judicial de la cláusula penal.

b) Entiende además que se trata de una homologación de un acuerdo transaccional, por lo que el auto protocolizado carece del contenido y los efectos propios de las sentencias pues el juez se limita a comprobar la capacidad de las partes para transigir, pero no ha llevado a cabo una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones.

En consecuencia, cuando existen titulares de cargas posteriores, si el vendedor pretende ejercitar la condición resolutoria, sea cual fuere la forma en que lo haga (transacción judicial, o una sentencia firme de ejercicio de condición resolutoria), no se pueden obviar los derechos del tercero inscrito, a cuyo favor los Arts 59 y 175-6ª RH exigen consignar a su las cantidades ya percibidas por la vendedora.

Pues, aunque los terceros posteriores están afectados por el asiento que se solicita por la resolución (y pudieron tener conocimiento de tal riesgo), ello no quiere decir que hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. En definitiva, se trata de evitar que, a espaldas de los terceros, se concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a aquéllos.

Por tanto, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la finca. (ACM)

3.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. SOLUCIONES A LA CONTROVERSIA.

Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Pego, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen: En caso de oposición de colindantes en un procedimiento de inscripción de rectificación descriptiva de finca y de la base gráfica con representación alternativa a la catastral el registrador debe decidir según su prudente criterio, pero su decisión tiene que estar fundamentada en razones objetivas. Para solucionar la controversia puede acudirse al procedimiento de deslinde notarial del artículo 200 LH (siempre que se trate de fincas inscritas) o al de conciliación del artículo 103 bis LH.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación descriptiva de finca (cabida y linderos) y se solicita la inscripción de dicha rectificación junto con la base gráfica de la finca que contiene una representación gráfica alternativa (RGA) a la catastral. Para ello se tramita un expediente regulado en el artículo 199 LH . Una de las colindantes se opone pues considera que la base gráfica invade su finca aportando como justificación planos antiguos catastrales.

La registradora deniega la inscripción solicitada en base a los anteriores hechos aunque no emite un juicio expreso de identidad de la finca ni especifica sus dudas ni las razones concretas en que se funda su negativa.

El interesado recurre y alega que su finca está vallada desde hace años, que la colindante no ha acreditado con títulos los motivos de su oposición y que no basta la mera oposición del colindante, según doctrina de la DG.

La DG desestima el recurso. Considera que en el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición de la colindante que aporta documentación contradictoria, reveladora de la existencia de un conflicto latente en la delimitación de las parcelas catastrales.

Doctrina:

1.- El registrador debe formarse un juicio de identidad de la finca y calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, para lo que podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar la aplicación informática registral homologada y la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. 

2.- El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de oposición de algún interesado “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador”. 

3.- El registrador debe de emitir un juicio de identidad de la finca motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

4.- En caso de existir controversia, la resolución de la controversia puede tener lugar o bien mediante un procedimiento de conciliación del artículo 103 bis LH ante notario, registrador o Letrado de la Administración de Justicia o bien mediante el procedimiento de deslinde notarial regulado en el artículo 200 LH , siempre que ambas fincas estén inscritas (AFS)

4.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: Se confirma la nota que suspende una novación y ampliación de un préstamo hipotecario por no constar claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen.

Hechos: La cuestión que se plantea en el presente recurso se concreta en determinar si está correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos correspondientes a intereses remuneratorios, intereses de demora y costas y gastos en una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario en relación con la hipoteca preexistente [cuya fecha de constitución, necesaria para saber la normativa aplicable a la misma, no consta], y si la voluntad de las partes ha sido constituir una segunda hipoteca o ampliar la hipoteca inscrita.

En concreto, la hipoteca inicial se constituyó, por lo que aquí interesa, en garantía de: «doscientos cincuenta y nueve mil ciento siete euros con veintiséis céntimos (259.107,26 euros) de principal; de un importe equivalente a un 13,50 % del principal en garantía de los intereses ordinarios en las condiciones pactadas, equivalente a dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo máximo hipotecario pactado del nueve por ciento (9 %); de un importe equivalente a un 27,50 % del principal en garantía de los intereses de demora en las condiciones pactadas, equivalente a treinta meses de intereses de demora al tipo máximo hipotecario pactado del once por ciento (11 %); y de un importe equivalente al diez por ciento del mismo principal para costas y gastos, dentro de este límite se entenderán comprendidos, además de los gastos judiciales, los extrajudiciales que, anticipados por la entidad acreedora por cuenta del prestatario o hipotecante, vengan exigidos por la conservación y la efectividad de la garantía, como los anticipos o pagos a cuenta por primas del seguro de la finca hipotecada, por aquellos tributos que constituyan afecciones preferentes a la hipoteca o por gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal de análoga transcendencia en relación con la hipoteca».

En la escritura objeto de este recurso las partes pactan la novación modificativa del referido préstamo, ampliando el principal del préstamo en 103.265,80 euros, manteniendo un tipo de intereses variable en la estipulación tercera con un diferencial del 0,89 % y un interés ordinario durante los primeros doce meses del 1,65 %. Asimismo, se establece como tipo de interés de demora en la cláusula 3.5, «el equivalente al tipo de interés ordinario aplicable incrementado en tres puntos porcentuales».

Tras esta modificación, en la estipulación sexta bis titulada con la denominación «ratificación y novación de la responsabilidad hipotecaria por ampliación», se establece, en primer lugar que la responsabilidad hipotecaria respecto el capital inicial no es objeto de modificación alguna, al limitarse a señalar en su letra a) respecto a la hipoteca inscrita que «se extiende a los términos de esta escritura de novación la garantía hipotecaria en primer rango constituida sobre la finca hipotecada identificada en el expositivo I. bis de esta escritura de novación, en aseguramiento del préstamo, tal y como el mismo resulta novado, y en los mismos términos a los inicialmente constituidos a favor de la nueva entidad acreedora».

Y, en segundo lugar, en la letra b) de dicha estipulación, se dispone que las partes acuerdan ampliar las responsabilidades hipotecarias garantizadas respecto del nuevo capital objeto de la ampliación en la siguiente forma: «Como consecuencia del aumento del importe del préstamo (estipulación primera) queda modificada la responsabilidad hipotecaria con la que la finca hipotecada quedó gravada siendo la responsabilidad hipotecaria por la ampliación formalizada por esta escritura de ampliación, la siguiente: Ciento tres mil doscientos sesenta y cinco euros con ochenta céntimos (103.265,80 €) de principal del préstamo, hasta el máximo de tres mil cuatrocientos siete euros con setenta y siete céntimos (3.407,77 €) en concepto de intereses remuneratorios, hasta el máximo de nueve mil seiscientos tres euros con setenta y dos céntimos (9.603,72 €) en concepto de intereses de demora y hasta el máximo de cinco mil ciento sesenta y tres euros con veintinueve céntimos (5.163,29 €) de costas, y la cantidad de tres mil noventa y siete euros con noventa y siete céntimos (3.097,97 €) para gastos de la que la presente es una novación modificativa en los términos expresamente contemplados en la misma».

Como se observa, al establecer la responsabilidad hipotecaria que garantiza el nuevo capital, no se establece un tipo máximo a efectos hipotecarios por intereses ordinarios, sino únicamente una cantidad alzada […]

Es decir, como se señala en la nota de calificación, se fija la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, aparentemente por unos tipos distintos a los de la hipoteca inicial, siendo los parámetros de cálculo: 9,00 % (y 18 meses) y presuntivamente 1,65 % (y 12 meses) para los intereses remuneratorios; y 11,00 % (y 30 meses) y presuntivamente 4,65 % (y 24 meses) para los intereses moratorios, respectivamente en relación con el capital inicial [¿?] y el capital ampliado.

Por otra parte, la responsabilidad hipotecaria que garantiza las costas y gastos, común en la hipoteca inscrita, es objeto de descomposición respecto del nuevo capital en la escritura de novación.

Registradora: Partiendo de esos hechos, la registradora […] señala, en primer lugar, que resulta de la escritura la voluntad de los otorgantes de configurar, registralmente, la obligación como única, garantizada, en consecuencia, por el derecho real de garantía ya constituido, pero en la cláusula referida a la modificación de la responsabilidad hipotecaria, solo se hace referencia al importe resultante de la ampliación, en concepto de principal, y a las correspondientes obligaciones accesorias que se conectan con este último, pero no a los conceptos relacionados con la obligación primitiva cuya novación se lleva a efecto.

En segundo lugar, señala, comparando la responsabilidad hipotecaria inscrita y los términos de la nueva garantía, que la ampliación de la responsabilidad hipotecaria no se configura de un modo uniforme con la responsabilidad hipotecaria inicial, y, por tanto, concluye que no es posible practicar la inscripción solicitada como una ampliación de hipoteca, que, entiende, es lo querido por las partes ya que su voluntad es asegurar el importe resultante de la novación instrumentada, y sus respectivas obligaciones accesorias, con la hipoteca ya constituida.

Recurrente: Por su parte, el notario recurrente señala que no hay una modificación de la responsabilidad hipotecaria total de la finca gravada porque no se ha pactado la misma, y si se hubiere pactado, se hubiere hecho constar expresamente en la escritura, por lo que no es necesario modificar la cláusula de responsabilidad hipotecaria a la que está sujeta la finca dada en garantía.

Entiende el notario que lo que se ha pretendido por los contratantes es configurar la ampliación de hipoteca como una segunda hipoteca, manteniendo la responsabilidad hipotecaria para el importe inicialmente garantizado y estableciéndose una nueva responsabilidad hipotecaria para el importe ampliado según resulta de la indicada cláusula sexta bis, apartado b), de la escritura […]

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

[En lo omitido se cortan y pegan los fundamentos jurídicos 2 a 7 inclusive de la resolución de 15 de noviembre, amén de otros pasajes, que teóricamente eran cuestiones privativas del caso objeto de recurso, por eso se dan por reproducidos esos argumentos. Ya quedó en cuestión la no relación o lejanía entre estos argumentos con el caso y que, ahora, se reiteran. Esa lejanía sigue de manifiesto ahora, pero vayamos a la resolución] […] […]

7 En referencia al supuesto objeto de este expediente, como se ha indicado en el fundamento de Derecho 1, la determinación de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y moratorios respecto del nuevo capital se ha materializado mediante la fijación de una cantidad alzada para cada uno de esos conceptos, lo que no es correcto en términos hipotecarios.

[…] la determinación de la responsabilidad hipotecaria mediante la fijación de una cantidad alzada no exime de tener que fijar un tope máximo a la variabilidad del tipo de interés, ya que, de no hacerlo así, no sería posible apreciar si se cumple o no el límite marcado por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria. […]

En consecuencia, deberá modificarse la cláusula relativa a la responsabilidad hipotecaria relativa al nuevo capital fijando un tipo máximo tanto para los intereses ordinarios como para los intereses moratorios, pero a efectos del derecho real de hipoteca es indiferente que respecto de la nueva responsabilidad hipotecaria se pacte un interés máximo a efectos hipotecarios del 1,65 % cuando el interés variable pactado obligacionalmente es el Euribor más un diferencial de 0,89 puntos, porque al ser el tipo ordinario variable, efectivamente podrá fijarse el tipo máximo hipotecario que se deseé [continua el corta y pega de la resolución de 15 de noviembre] […] […]

8 Como se expone en el fundamento de Derecho 2, la solución de este recurso pasa por determinar si la voluntad de las partes contratantes […] ha sido configurar una segunda hipoteca en garantía del nuevo capital entregado o la novación por ampliación de la hipoteca ya constituida e inscrita.

El recurrente se inclina por la primera interpretación […] Por ello concluye que no procede la modificación de la hipoteca anterior, ya que ello no se ha pactado «expresamente en la escritura», pretendiéndose por las partes, por lo tanto, configurar «la ampliación de hipoteca, como una segunda hipoteca, estableciéndose una nueva responsabilidad hipotecaria para el importe ampliado», y con «mantenimiento de la responsabilidad hipotecaria para el importe inicialmente garantizado» […]

Pero la cuestión dista de ser clara y, así, como pone de manifiesto la nota de calificación recurrida, la citada cláusula sexta bis se denomina «ratificación y modificación de la responsabilidad hipotecaria por ampliación», lo que da a entender que la voluntad de las partes es la de ampliar la responsabilidad hipotecaria inscrita para garantizar con una única hipoteca los nuevos y los antiguos importes del préstamo […] […]

Es decir, se da el tratamiento de un préstamo único. Pero, sin embargo, en las estipulaciones referentes a la responsabilidad hipotecaria se mantiene una dualidad de garantías, por tipos de interés ordinario y de demora distintos para cada una parte del préstamo, el inicial y el ampliado, cuando de las estipulaciones referentes al préstamo los tipos de interés se unifican.

Por tanto, existen a juicio del Centro Directivo argumentos en favor y en contra de ambas soluciones. En todo caso, sea cual sea la opinión que de forma abstracta se pueda tener acerca de la cuestión, dado que esa inscripción de hipoteca única no es posible en los términos en que está redactada la escritura, la concurrencia de la incertidumbre acerca de si los contratantes son partidarios de la inscripción de la nueva responsabilidad hipotecaria como hipoteca de segundo rango, unido a la necesidad de claridad de los asientos registrales, se impone una aclaración de la escritura por parte del acreedor [¿y el deudor?] en el sentido de indicar si quiere que la inscripción se practique solo como ampliación de la hipoteca, es decir como una sola hipoteca sumada a la anterior, en cuyo caso debe recalcularse de forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de plazo y tipos máximos al antiguo y al nuevo principal; o si, por el contrario, es su voluntad y consiente en que se inscriba la operación respecto del nuevo importe del préstamo como una segunda hipoteca con distinto rango. Esta voluntad contractual [no es contractual sino unilateral] podría deducirse de la propia interposición del recurso contra la calificación registral por parte de la entidad acreedora, pero, en este caso, al haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante en términos jurídicos no es posible extraer esa conclusión.

[…] Ahora bien, de optarse por la existencia de una única hipoteca deberían unificarse la cifra de garantía de los conceptos garantizados y decidir si se quiere garantizar con una sola cifra las costas y gastos respecto de todo el principal, o establecer cifras independientes para uno y otro concepto, pero también respecto de la suma total de los importes de capital garantizados.

A tal efecto, se recuerda al notario la necesidad de redactar las escrituras con suficiente claridad, especialmente cuando existen consumidores, de tal modo que no quede duda de la pretensión de los otorgantes (cfr. arts. 147 y 148 del Reglamento Notarial).

9 Acerca de la posibilidad de practicar una inscripción parcial, en el sentido de inscribir de oficio por parte del registrador la ampliación de hipoteca, que se ha solicitado (o esa parezca la voluntad de las partes) se inscriba con carácter unitario con la hipoteca ya inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones financieras; como ya dijera la Resolución de 14 de mayo de 2015, no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operación por el interesado, ya que la rogación acerca de la inscripción en este caso es única (Resolución de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripción se pueda practicar en los términos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripción en los distintos términos que sean posibles (arts. 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014).

En consecuencia, la DGSJFP ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. (CB)

Ver comentario de Carlos Ballugera en archivo aparte.

5.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuente Obejuna, por la que se suspende la inscripción de una agrupación de fincas y la rectificación de su superficie.

Resumen: la oposición de colindantes pone de manifiesto la existencia de un conflicto sobre la delimitación de sus fincas, que ni el registrador ni la DG pueden resolver, pues su resolución corresponde a los tribunales de Justicia.

Hechos: En una escritura de aceptación de herencia se solicita la rectificación de superficie de la descripción registral para adaptarla a la superficie según Catastro, existiendo una diferencia superior al 10% de la superficie inscrita.

Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se presentan alegaciones por un colindante afectado, de las que resulta una georreferenciación distinta y controvertida, apartando informe técnico con medición topográfica.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la representación gráfica catastral y de la consiguiente rectificación de superficie sobre la base de la oposición existente, que indica que no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, pudiendo existir invasión de la finca colindante.

El interesado recurre la calificación registral alegando que la certificación catastral actual de la parcela se corresponde con la identidad de su finca registral, tal como la adquirió en su día y por incumplir requisitos formales exigidos por la Ley de Procedimiento Administrativo.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Se reitera la doctrina de que no puede rectificarse la descripción registral en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH, ni inscribir la representación gráfica catastral cuando con esta se pretende alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. La DG deduce esta consideración del informe técnico presentado por el colindante opositor, que certifica que los límites catastrales no coinciden con los reales, sin que proceda, como pretende el recurrente, que la registradora en su calificación o la propia DG en sede de recurso, resolver el conflicto entre colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, está reservada a los tribunales de justicia. (VEJ)

6.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chinchón, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva. 

Resumen: no es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad.

Hechos: se presenta escritura de declaración de obra nueva.

La Registradora califica negativamente por no ser posible establecer la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, surgiendo dudas de identidad de la finca. Además, siendo la certificación catastral el documento en base al cual se pretende justificar la antigüedad de la obra nueva, así como su descripción resultante, deberá acreditarse la identidad entre la finca registral y la catastral para que el certificado catastral sea un medio idóneo en aras a la inscripción de la obra en los términos solicitados.

El Centro Directivo confirma la calificación pues es doctrina reiterada que no es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad.

En estos casos, lo procedente es acudir a los restantes medios previstos en el artículo 52 del RD 1093/1997, éstos son:

1) La certificación del Ayuntamiento,

2) La certificación técnica o,

3) El acta notarial, que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente. (ER)

8.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

Resolución de 22 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica de una finca registral.

Resumen: La rectificación que se pretende no puede practicarse ya que con ella parece agregarse a la finca un terreno colindante afectado por una serventía, institución consuetudinaria canaria.  

Hechos: se plantea si es inscribible una RGG con rectificación de superficie de la finca registral cuando, en la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, uno de los colindantes se opone alegando que dicha RGG no respeta una serventía canaria que aparece en un plano y en un lindero de la finca registral de dicho colindante.

El registrador suspende la inscripción solicitada por dicho motivo.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: después de resolver que no puede ser tenido en cuenta un informe técnico presentado que el interesado en trámite de recurso, por considerar que debía presentarse antes de la calificación que se recurre, la DG examina la naturaleza jurídica de la serventía canaria.

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1985 y 14 de mayo de 1993, configuran la serventía como una institución consuetudinaria canaria consistente en un camino que pasa por terrenos de propiedad particular y que utilizan los habitantes de otras fincas para comunicarse con los caminos públicos, cediendo cada uno de los propietarios de fincas colindantes un trozo de su terreno para la constitución del citado camino privado.

La existencia de dicha serventía, que se considera suficientemente acreditada, es un indicio suficiente para considerar que el exceso de cabida que se pretende inscribir no se debe a la consignación de un dato erróneo en la descripción inicial, lo cual es requisito necesario para poder practicar su rectificación. Conforme a la doctrina dela DG, «ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados».

En el presente caso, la representación gráfica que se pretende inscribir plantea la duda razonable de que se pretende agregar a la descripción de la finca la superficie referente a la serventía, lo que encubre el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y la superficie colindante adicional referente a la serventía.

Además, la oposición del colindante pone de manifiesto que existe un litigio latente sobre la titularidad de la franja del terreno, respecto de la que existe la serventía, cuya existencia resulta además de la descripción de la finca registral colindante, que aunque no esté inscrita, es una figura consuetudinaria admitida por la jurisprudencia, sin que proceda, como pretende la recurrente, que el registrador en su calificación o la DG en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de Justicia.

Comentario: debemos contrastar la doctrina de esta resolución con la de la R. de 22 de mayo de 2019, en que se apreció la existencia de una servidumbre y en que la DG consideró que no «es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente».

Por su parte, la serventía no es una carga sobre una o varias fincas sino que es un camino común a todas ellas, cuya naturaleza jurídica participa más de las características de la comunidad de bienes que de la servidumbre. Por ello, mientras que la servidumbre no se ve afectada por la rectificación de superficie del predio sirviente, pues subsiste en las mismas condiciones, la serventía sí que desaparecería si uno de los colindantes hace suyo el terreno que ocupa agregándolo a su finca mediante la rectificación de su superficie y la inscripción de la RGG.  (VEJ)

9.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE SIENDO VIVIENDA HABITUAL SEGÚN EL REGISTRO

Resolución de 23 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Canovelles a la práctica de una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de embargo.

La Registradora califica negativamente ya que consultados los folios del Registro, resulta que la finca sobre la que se ordena la anotación tiene el carácter de vivienda habitual y la esposa del demandado ha comparecido en diversas ocasiones para prestar su consentimiento en diversas operaciones realizadas sobre la finca en cuestión. Por ello, con fundamento en el artículo 144.5 RH debe constar en el mandamiento que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado, máxime además cuando tal carácter consta en el Registro.

El Centro Directivo confirma la calificación con fundamento en el artículo 144.5 RH: es requisito necesario para poder practicar la anotación que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial, sin que ya la registradora pueda calificar este extremo. (ER)

10.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL SIN LOS REQUISITOS DEL ART. 204 LH

Resolución de 23 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pamplona n.º 8, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación.

Resumen: No cabe la inmatriculación de fincas, aunque sea por decreto firme derivado de una ejecución, con un solo titulo traslativo.

Hechos: Mediante decreto recaído en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales se aprueba el remate y adjudicación de una finca en favor del mejor postor.

La registradora suspende la inscripción por dos defectos:

No ser posible la inmatriculación de fincas sin doble título traslativo de las mismas, acompañado de la cédula parcelaria coincidente con la descripción de cada una de las fincas que se pretende inmatricular (art. 205 de la Ley Hipotecaria), o expediente notarial regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, acompañado también de las cédulas parcelarias correspondientes.

No constar el carácter de la adquisición de las fincas a favor del adjudicatario.

El recurrente alega el carácter privativo de la adquisición, que los documentos previos al título del reclamante son las adquisiciones de “participaciones o cuota partes” en la sociedad civil que la titular previa del bien inmueble adjudicado en subasta judicial.

Y que las descripciones de las fincas, que son coincidentes con el catastro municipal, son además las descripciones correspondientes a las referencias contenidas en la resolución judicial de adjudicación.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar declara nuestro CD que conforme al artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, siendo su objeto el determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho.

Y por tanto  no es la vía para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, y por ello no valora el  documento, aportado con el escrito de recurso, por el que el recurrente acredita el carácter privativo de la adquisición mediante la fe de vida y de estado, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

En segundo lugar, que, para inscribir un documento en el Registro, incluyendo los judiciales, alterando su contenido es preciso que cumpla los requisitos previstos en la legislación hipotecaria (art. 21 de la Ley Hipotecaria). Y ello porque los registradores además de tener el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también es su deber la de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, de acuerdo al ámbito de calificación reconocido, en lo que respecta a los documentos judiciales en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

En base a ello afirma que si con el documento judicial presentado se pretende inscribir una finca “debe especificarse en el mismo las circunstancias personales del adquirente” conforme a los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento.

Finalmente confirma el defecto señalado por la registradora al no ser posible la inmatriculación de fincas con un solo título traslativo siendo en todo caso preciso el cumplimiento de los requisitos previstos en los artículos 204 y 205 de la Ley Hipotecaria; así el primero dispone que “Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

Comentarios: La DG equipara en esta resolución un decreto firme del letrado de la Administración de Justicia, a un único postor en la subasta, a cualquier otro título traslativo a los que se refiere el artículo 205 de la LH. Es decir que, aunque se cuente con el decreto de adjudicación en una subasta derivada de un procedimiento ejecutivo, con todas las garantías procesales y con una investigación previa del título de propiedad del ejecutado, el adjudicatario necesitará, lo que en ocasiones le puede resultar muy difícil o casi imposible, los títulos previos del embargado.  La resolución da casi por supuesto el defecto sin a nuestro juicio fundamentar debidamente la equiparación.

Considera aplicable el artículo 204 de la ley que contempla, tras la reforma de la ley 13/2015, otros procedimientos de inmatriculación y entre ellos nos encontramos con la posibilidad de inmatricular fincas en virtud de una sentencia que lo ordene expresamente, pero debiendo en todo caso cumplir los requisitos y garantías que se establecen en el artículo anterior. Pero creemos que no es ello lo que se debate en el recurso, sino lo que se debate es lo que hemos señalado anteriormente.

Por lo demás, y esto sí es claro, si las nuevas fincas no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador tendrá que enviar por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación. Ante lo que el Catastro devolverá a aquel las referencias catastrales de las fincas para su incorporación al asiento, y la representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral.

Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador ordenará la publicación de un edicto con los datos de las fincas que publicará en el BOE.

Y sin que este procedimiento de inmatriculación (apartado 5º del 204) tenga la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH. (MGV)

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11.** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CADUCIDAD. ESTADO DE ALARMA

Resolución de 23 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la cancelación de determinadas anotaciones de embargo extendidas a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Resumen: El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.

Hechos: Mediante instancia, de fecha 21 de julio de 2021, se solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo que gravaba 3 fincas registrales.

Del registro resultaba lo siguiente:

Anotaciones de embargo cautelar letras A) a favor del Estado Español con fecha 30 de julio de 2008, prorrogadas por cuatro años más por la letra B), en fecha de 2 de enero de 2009.

Por la C), de fecha 12 de junio de 2009, las anteriores anotaciones se convirtieron “en definitivas”.

Por las anotaciones letras D), de fecha 12 de junio de 2009, se amplían los importes de los correspondientes embargos.

Las anteriores anotaciones, se cancelaron por caducidad en virtud de instancia, con fecha 15 de abril de 2013.

En virtud de mandamiento se extienden, con fecha 9 de julio de 2013, las anotaciones letras E), a favor de Hacienda Pública, que son prorrogadas por la letra F, con fecha de 20 de julio de 2017.

La registradora suspende la inscripción  del documento puesto que por la especial situación provocada por la Covid 19, la caducidad del plazo de vigencia de las anotaciones preventivas practicadas el día 20 de julio de 2017, no se produciría hasta el día 16 de octubre de 2021 en aplicación de lo dispuesto en el artículo 86 de la LH y los RRDDLL 8/2020 de diecisiete de marzo y 21/2020 de 9 de junio, pues hay que tener en cuenta los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales, que debe sumarse a la fecha de caducidad de 4 años de los asientos de anotación preventiva.

El recurrente entiende que los embargos anotados con fecha 12 de junio de 2009, caducaron y se extinguieron ipso iure, el día 12 de junio de 2013 y las prórrogas subsiguientes de 2013 y 2017, “son, por imperativo legal, y según doctrina, al margen de cualquier circunstancia, imposibles, nulas radicales, inexistentes, sin que puedan producir ningún efecto jurídico, ya que legalmente tales prórrogas nunca se han efectuado”.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Comienza la DG aclarando dos puntos:

1. Que el objeto del expediente del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que pueda tener por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
2. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)

En base a ello declara que el recurrente no puede “valorar la extensión de asientos ya practicados, o las actuaciones efectuadas por la Agencia Tributaria, o la supuesta conducta de este organismo o de los registradores que han sido o son titulares del Registro, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral” y que “el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados”. Puesto que el hecho de que una anotación se haya cancelado por caducidad (A) no va a implicar la terminación del procedimiento, así que si esta en curso se pueden dictar nuevos mandamientos de embargo ordenando la practica de nuevas anotaciones preventivas con sus respectivas prorrogas, de lo que se desprende que la letra E) no es una prórroga de la A), cancelada por caducidad, sino una nueva anotación “aun cuando pudieran derivar del mismo procedimiento”.

A continuación, entra en el fondo del asunto para lo que se ha de tener en cuenta la siguiente normativa debida a la situación sanitaria especial causada por la COVID 19:

El artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19, quedaron suspendidos los plazos de caducidad de los asientos registrales.

La Instrucción de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Pública y Fe Pública, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19 dispuso en su apartado primero que:

“El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales que hubiesen quedado suspendidos en virtud de lo dispuesto en el artículo 42 del real Decreto ley 8/20220, de 17 de marzo, es decir, asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, seguirá en suspenso hasta el levantamiento de la suspensión en este ámbito. El cómputo de los plazos se reanudará, por tanto, al día siguiente de la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas, en los términos establecidos por el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, o el día de la expresa derogación del artículo 42”.

La disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, en relación a la caducidad de los asientos registrales suspendidos en virtud del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, determina:

“Con efectos desde el 10 de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el trascurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha”.

Y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, por la que responde a la consulta del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España sobre la forma de cómputo de los plazos de vigencia de los asientos en los siguientes términos:

“Primero. El cómputo de los plazos de caducidad de los asientos registrales ha estado suspendido desde el día 14 de marzo que entró en vigor el estado de alarma, hasta el 9 de junio, ambos inclusive, pues el levantamiento de la suspensión ha tenido lugar el día 10 de junio de 2020.

Segundo. A partir del día 11 de junio de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto–ley 21/2020, de 9 de junio, se procederá de la siguiente forma:

1. Se reanudará el cómputo de los plazos de los asientos de presentación vigentes al inicio del estado de alarma, hasta el máximo de 60 días hábiles desde su vigencia conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria. A estos efectos el día 10 de junio de 2020 se considerará como el primero del levantamiento de la suspensión

2. Los asientos de presentación practicados durante el estado de alarma, inician el cómputo de su vigencia el día 10 de junio de 2020.

3. El plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha y habrá que sumar los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales.”

Por tanto, las anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.

Lo anterior implica que la caducidad de las anotaciones practicadas el día 20 de julio de 2017, no se produjo hasta el día 16 de octubre de 2021, por lo tanto, en la fecha en la que se solicitó no podía efectuarse.

Comentarios: Con la declaración del estado de alarma quedó suspendida la caducidad de los asientos de presentación, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, con el objetivo de contribuir a evitar un impacto económico prolongado más allá de la crisis sanitaria, al declararse su fin se levantó su suspensión mediante la D. Ad 4ª citada permitiendo de este modo acompasar el levantamiento de los plazos de caducidad de los asientos registrales con el de los plazos administrativos y el de los plazos judiciales, cuya suspensión se ha levantado, respectivamente, el 1 y el 4 de junio, mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo.(MGV)

12.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. SOLUCIONES A LA CONTROVERSIA.

Resolución de 23 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palamós, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica de finca.

Ídem que la número 3 de este Informe. (AFS)

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