Resumen de la Sentencia  792/2009, de 16 de diciembre de 2009 SOBRE CLAUSULAS ABUSIVAS EN PRESTAMOS E HIPOTECAS
AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

 

SENTENCIA T.S. SOBRE CLAUSULAS ABUSIVAS EN PRESTAMOS E HIPOTECAS  

 

 Resumen de la Sentencia  792/2009, de 16 de diciembre de 2009 por Joaquín Delgado Ramos,

Registrador de la Propiedad de Santa Fé (Granada)

 

 El T.S. Sala de lo civil, en sentencia 792/2009, de 16 de diciembre de 2009 dictada en casación en un procedimiento promovido por la OCU contra diversas entidades financieras, ha examinado diversas estipulaciones financieras presuntamente abusivas,  declarando legales unas e ilegales otras

 

Asimismo, ordena la inscripción de la sentencia en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, por lo que, una vez se produzca,  conforme al  artículo 84 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias aprobado por RDLegislativo 1/2007, de 16 de noviembre, "los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación".

 

En síntesis, las estipulaciones más destacadas a efectos de la autorización notarial y calificación registral de préstamos hipotecarios, son las siguientes. (entre paréntesis, el numero del fundamento jurídico de la sentencia, y un pequeño extracto del mismo)

 

A.- Estipulaciones legales por no ser abusivas: 

 

.- Cobertura hipotecaria en garantía de posibles costas de ejecución. (5º)

"La cláusula controvertida no contiene un pacto sobre costas, es decir, un pacto del que resulte que en todo caso de existencia de proceso -que es cuando se producen las costas procesales- las costas hayan de ser pagadas por el prestatario. (...) Lo que sí establece el pacto es que la hipoteca cubre las costas, esto es, que la cantidad procedente de la realización del bien hipotecado se aplicará también al pago de las costas hasta la suma al respecto asegurada. Y ello no solo no es ilegal, procediendo añadir a los artículos citados en la resolución impugnada la adecuación a los preceptos de los artículos 689, 692.1, 693, párrafo final, y 694.2, párrafo segundo, LEC, y menos todavía abusivo, sino que es conforme al principio de especialidad o determinación de la hipoteca, en relación con la denominada "garantía accesoria".

 

.- Pacto de liquidación unilateral por la entidad financiera. (6ª)

 "El denominado "pacto de liquidez" -o "de liquidación"- es válido porque es un pacto procesal para acreditar uno de los requisitos procesales del despacho de ejecución, cual es la liquidez o determinación de la deuda y, por consiguiente, para poder formular la reclamación judicial de la misma -SS. 30 de abril y 2 de noviembre de 2.002, 7 de mayo de 2.003, 21 de julio y 4 de noviembre de 2.005; arts. 520.1, 550.1, 4°, 572.2 y 573.1, 3° LEC-. Esta es la finalidad del pacto -despacho de ejecución- y, por lo tanto, no obsta a la impugnación de la cantidad expresada en la certificación bancaria mediante la oposición correspondiente y sin alterar las normas en materia de carga de prueba. La previsión legal es clara y excusa de cualquier otra información contractual al respecto.", 

 

.- Pacto de compensación de la deuda con cualquier crédito que el mismo deudor tenga con la entidad (salvo que se refiera a la totalidad de un crédito indistinto de varios titulares).- (7º)

"Nada obsta a que un contratante pacte expresamente con el Banco que éste pueda compensar los saldos positivos y negativos de varias cuentas, y lo mismo que varios cotitulares de una cuenta asuman que la entidad pueda compensar las deudas aunque sean atribuibles solo a alguno, siempre que haya adecuada información al respecto."    (...) no cabe negar que cualquier persona puede asumir conscientemente la posibilidad de la compensación cualquiera que sea el cotitular de la cuenta que devengue el adeudo, pues ello forma parte de su libertad contractual (art. 1.255 CC), sin crearse ningún desequilibrio importante en la relación con la entidad bancaria, y sin perjuicio, claro es, del riesgo que se asume respecto de la conducta de otros cotitulares, lo que corresponde a la relación "ad intra" con ellos, que aquí no interesa".

 

.- Vencimiento anticipado del préstamo por impago de una sola cuota. (10º)

"La doctrina jurisprudencial más reciente ha declarado con base en el art. 1.255 CC la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos cuando concurra justa causa -verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del préstamo-. En esta línea se manifiestan las Sentencias de 7 de febrero de 2.000 (aunque para el ámbito del contrato de arrendamiento financiero); 9 de marzo de 2.001; 4 de julio de 2.008; y 12 de diciembre de 2.008.  Por lo tanto, no hay conculcación de la doctrina jurisprudencial actual",

 

.- Vencimiento anticipado por arrendamiento urbano de vivienda. (12º) (ya que, según art 13.1 LAU ha de respetarse durante 5 años).

 

 

B.- Estipulaciones ilegales por abusivas:


.- Vencimiento anticipado del préstamo por cualquier embargo o disminución de solvencia del deudor.- (11º)

 "La previsión legal, de carácter objetivo y para eventualidades posteriores al contrato, sería perfectamente aplicable como cláusula de vencimiento anticipado, pero la cláusula va más allá, pues no se refiere a insolvencia, sino a que se haya "acordado un embargo o resulte disminuida la solvencia", y ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías. Por consiguiente, no se trata de excluir que la Entidad Financiera mantenga las garantías adecuadas, sino de evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario, efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional -predisponente­ para ejercitar la facultad resolutoria contractual.

Por ello, la cláusula tal y como está redactada produce un manifiesto desequilibrio contractual, y resulta ilícita por abusiva."

 

.- Vencimiento anticipado por arrendamientos posteriores sujetos a purga (todos los distintos de el de vivienda).- (12º)

"La aplicación de lo expuesto al caso conduce a las siguientes conclusiones: 

a)    Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se halla desfasado con el marco legislativo vigente.

b)    Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.

c)    Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva la cláusula de referencia, sin que el Tribunal disponga de datos o informes técnicos para fundamentar una solución diferente.

En el caso se declaran abusivas las cláusulas porque no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo demás exigible que, en su caso, las cláusulas que se redacten concreten el baremo -coeficiente- que corrija la disminución de valor que el gravamen arrendaticio puede ocasionar."

 

.- Prohibición o limitación de la facultad de arrendar. (12º) Idem.

 

.- Prohibición o limitación de la facultad de enajenar. (13º)

 "No cabe condicionar a un hipotecante con una prohibición de enajenar, ni la transmisión de la finca convierte al adquirente (tercer poseedor en la terminología al uso) en deudor -prestatario-. Solo es responsable con el bien hipotecado, y, además, en la medida de la hipoteca. Y por otra parte, el deudor prestatario no puede liberarse de la deuda mediante su transmisión a un tercero -que la asume- sin el consentimiento del prestamista acreedor. Que la autorización de éste es necesaria para la sustitución del deudor en el préstamo hipotecario no ofrece duda, pero no se debe confundir con la responsabilidad, que no deuda -se insiste-, que por la hipoteca adquiere el que compra una finca hipotecada. Por otra parte, el distinto tratamiento jurídico de la cesión de crédito y de la asunción de deuda liberatoria se explica por la diferente trascendencia que pueden tener las condiciones de solvencia del "adquirens". "

 

.- Renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito. (14ª) (El T.S. considera inaplicable el art 242 del RH que lo permite).-

" La jurisprudencia de esta Sala resalta que el negocio jurídico de cesión no puede causar perjuicio al deudor cedido (S. 1 de octubre de 2.001); el deudor no puede sufrir ninguna merma o limitación de sus derechos, acciones y facultades contractuales (S. 15 de julio de 2.002). La renuncia anticipada a la notificación, en tanto que priva de las posibilidades jurídicas anteriores a la misma (conocimiento), merma los derechos y facultades del deudor cedido"  (...) " Es cierto que el art. 242 RH admite que el deudor renuncie a que se le dé conocimiento del contrato de cesión del crédito hipotecario, pero dicho precepto no prevalece sobre la normativa especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU."

 

.- Vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias. (20ª)

"...resulta desproporcionada por atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse cada caso en particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. 

La argumentación de la resolución recurrida resulta conforme con la doctrina jurisprudencial más reciente -SS. 9 de marzo de 2.001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2.008-, que solo admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.

Además, de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio."

 

.- Vencimiento anticipado del préstamo por falta de inscripción de la hipoteca por motivos ajenos al prestatario. (21º)

"Es cierto que la hipoteca como garantía de la devolución del préstamo puede ser condicionante de la concesión de éste, pero no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda constituir. Como señala la parte recurrida, el problema de la cláusula es que "recoge la facultad del banco de resolver el préstamo si no pudiera registrarse el documento de hipoteca por cualquier motivo, incluso los ajenos al cliente", y que no tiene en cuenta que es "suya [de la Entidad Financiera] la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el Registro antes de suscribirlo" [el préstamo]. En definitiva "lo que se deduce de la cláusula es que la prestamista no responde en ningún caso, ni siquiera cuando el error deriva de la actuación de sus agentes", y esto es ciertamente desproporcionado, y, por ende, abusivo."

 

Comentario final: Sobre cada una de esas cláusulas (y algunas otras, por ejemplo en materias extrahipotecarias, como la  de responsabilidad por uso de tarjetas, cheques, cajeros automáticos, etc) puede verse el texto completo de la sentencia, que matiza la interpretación de las concretas cláusulas sometidas a su consideración.  

 

 

REFLEXIONES PEDRO ÁVILA

TEXTO DE LA SENTENCIA

NOTIFICACIÓN DE LA CESIÓN DEL CRÉDITO

COMBATIR LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS

 

 

Contador de visitas a la página visitas desde el 21 de febrero de 2010.

 

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada