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INFORME DE FEBRERO DE 2006 PARA OFICIALES Y AUXILIARES DE NOTARIAS.
(Redactado por Jorge López Navarro, Notario de Alicante)
Marzo de 2006
RESUMEN DE LA PAGINA PRINCIPAL DEL MES ANTERIOR
A) LEGISLACION
a) LEYES AUTONOMICAS:
Mantengo la remisión a las distintas páginas web en las que se puede encontrar todo lo referente a las distintas modificaciones autonómicas: - En primer lugar está la propia página del Sic notarial. - http://www.boe.es/g/es /iberlex - con enlaces a los Boletines de todas las CCAA - http://www.noticias.juridicas.com -Recopilación de legislación. - http://www.todaley.com/autonomicos.php. Recopilación autonómica. También se pueden examinar: - http://europa.eu.int/documents/eur-lex/index_es.htm, legislación comunitaria - http//www.boe.es/, BOE del día y atrasados - http://civil.udg.es/normacivil/espanya.htm, recopilación de normativa privada - vigente en España.
NORMAS AUTONOMICAS DE INTERES NOTARIAL
.. Baleares: Ley de Presupuestos, y otra de medidas tributarias y administrativas, PDF (17 págs. - 1205 KB.) PDF (18 págs. - 585 KB.) PDF (2 págs. - 58 KB.)
.. Galicia, ley de Presupuestos. PDF (92 págs. - 6768 KB.)
.. Cataluña, reducción en el impuesto de sucesiones y donaciones por derecho de pago único, que establece disposiciones de ayuda directa en el marco de la política agraria; establecimiento de determinados regímenes de ayuda a los agricultores. Ley de Patrimonio Catalán, que establece que las adquisiciones de inmuebles o donaciones, exigen una cuerdo del Gobierno; las cesiones gratuitas de inmuebles, se deben formalizar en documento administrativo, suficiente para su inscripción registral; y en estos casos la herencia se entiende aceptada a beneficio de inventario. PDF (21 págs. - 700 KB.)
.. EXTREMADURA. Ley 5/2005, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura para 2006. Artículo 13. Obligaciones formales de los Notarios. remitirán con la colaboración del Consejo General del Notariado por vía telemática a la Dirección General de Ingresos de la Consejería de Hacienda y Presupuesto, una declaración informativa notarial de los elementos básicos de las escrituras por ellos autorizadas así como la copia electrónica de las mismas.» Ley 8/2005, de 27 de diciembre, de reforma en materia de tributos propios de la Comunidad Autónoma de Extremadura. Ley 9/2005, de 27 de diciembre, de reforma en materia de tributos cedidos.
VALENCIA. LEY 14/2005, de 23 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalidad. Sucesiones y Donaciones: - Se incrementa, hasta 40.000 euros, la reducción en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en los supuestos de adquisiciones mortis causa efectuadas por descendientes del causante de 21 o más años, ascendientes y cónyuge, encuadrados en el Grupo II de grado de parentesco del artículo 20.2.a) de la Ley. - Se incrementa hasta 96.000 euros la correspondiente reducción en la base imponible en los supuestos de adquisiciones mortis causa efectuadas por descendientes del causante menores de 21 años, encuadrados en el Grupo I de grado de parentesco. - Se establecen diversos beneficios fiscales en relación con las donaciones entre padres e hijos. - Por otro lado, se amplia el ámbito de las reducciones actualmente existentes en las donaciones a discapacitados, - Introducción de un nuevo tipo de gravamen de Actos Jurídicos Documentados del 2 por 100, aplicable a las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de bienes inmuebles respecto de las cuales se haya renunciado a la exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. LEY 15/2005, de 26 de diciembre, de Presupuestos de la Generalidad para el ejercicio 2006. LEY 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana. Esta Ley deroga la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat, Reguladora de la Actividad Urbanística. Esta nueva ley no modifica el sistema seguido con la anterior LRAU, y frente al sistema general en el resto de España, en que normalmente la propiedad goza del privilegio de bloquear la opción de un tercero no propietario, la nueva ley evita que el candidato a urbanizador tenga que comprar suelo si quiere llevar acabo la urbanización de un terreno. Unicamente tiene que presentar los instrumentos de planeamiento y de programación, mediante los llamados PRI (programa para el desarrollo de actuación integrada). Además un PRI puede modificar los contenidos estructurales de un Plan Superior, el PGOU (plan general de ordenación urbana), aunque con autorización autonómica. Se prevén como antes posibles proposiciones de otros interesados que participan en el concurso de los PAI (programas de actuación integrada), el plazo es de 3 meses a partir de la publicación en el Boletín de la Comunidad y hay 2 meses para decidir sobre el PAI. Otra novedad es que la contratación de las obras de urbanización se pueden encomendar a un empresario constructor (el urbanizador redacta los documentos técnicos necesarios para la gestión del programa, en tanto el constructor tiene que ejecutar las obras previamente definidas en el proyecto de urbanización definido por el Ayuntamiento. Por lo demás los documentos de alternativa se protocolizan ante notario y los documentos relacionados con las bases se califican por el Ayuntamiento. Se ha pretendido proteger a los pequeños propietarios, en especial aquellos a que no afecta la urbanización, ya que no se hace sino un renovación, ampliación o reestructuración de determinados servicios, y en este caso, no se les impone el pago por costes de urbanización. Aparentemente las modificaciones son mínimas, y se profundiza en el modelo del ya conocido agente urbanizador, con determinadas novedades. (Ver resumen del Libro La Nueva Legislación Urbanística Valenciana, de Santiago González Varas e Inmaculada de la Fuente, en el Sic Notarial).
CASTILLA-LA MANCHA. Ley 12/2005, de 27 de diciembre, de modificación del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. Ley 13/2005, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para 2006. Ley 17/2005, de 29 de diciembre, de medidas en materia de tributos cedidos. Sucesiones y donaciones: Se regulan una serie de bonificaciones fiscales para las transmisiones «mortis causa» de empresas y negocios familiares, para trasmisiones lucrativas de explotaciones agrarias prioritarias y singulares, así como para las transmisiones hereditarias a favor del cónyuge y de los hijos de la persona fallecida y de las personas con discapacidad.
b) NORMAS ESTATALES
1.- AGENCIA TRIBUTARIA. Resolución de 27 de enero de 2006, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan General de Control Tributario 2006. Es continuación del Plan de Prevención del Fraude Fiscal aprobado en 2005. En el ámbito organizativo destaca la puesta en marcha a partir del 1 de enero de 2006 de la Delegación Central de Grandes Contribuyentes. Desde el punto de vista normativo es necesario referirse a la próxima aprobación de dos normas de gran trascendencia para el desarrollo del control del cumplimiento tributario: - Por un lado, la Ley de Prevención del Fraude Fiscal, con la que se completan las medidas organizativas y operativas aprobadas en el Plan de Prevención del Fraude y se incorporan nuevos instrumentos y medios para mejorar la eficacia de la lucha contra el fraude. Se establece que los notarios reflejarán necesariamente en la escritura el medio de pago empleado en la compraventa. Será también imprescindible para los no residentes la obtención del NIE para formalizar cualquier documento público. - Por otro, con la aprobación del Reglamento general de las actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria. Entre las actuaciones de control intensivo prioritarias esta la del sector inmobiliario
2.- MATRIMONIOS DE COMPLACENCIA. Instrucción de 31 de enero de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre los matrimonios de complacencia. Estos enlaces se celebran, frecuentemente, a cambio de un precio: un sujeto, ordinariamente un ciudadano extranjero, paga una cantidad a otro sujeto, normalmente ciudadano español, para que éste último acceda a contraer matrimonio con él, con el acuerdo, expreso o tácito, de que nunca habrá «convivencia matrimonial auténtica» ni «voluntad de fundar y formar una familia», y de que, pasado un plazo convenido, se instará la separación judicial o el divorcio. Con ello se trata de lograr un permiso de residencia, la nacionalidad española o una reagrupación familiar. En el matrimonio simulado se da, por tanto, una situación en que la declaración de voluntad emitida no se corresponde con la real voluntad interna. Los matrimonios simulados son inválidos, conforme al artículo 45.1 y 73.1 del Código Civil que declara nulo «cualquiera que sea la forma de su celebración el matrimonio celebrado sin consentimiento matrimonial», siendo claro e incontrovertido que el precepto se refiere al consentimiento interno y al matrimonio con sus elementos y propiedades esenciales. En Derecho Internacional Privado español no existe una norma de conflicto que indique, específicamente, la Ley aplicable al consentimiento matrimonial. Esta falta de previsión del legislador ha provocado dudas en la doctrina siendo mayoritaria la postura de aplicar la ley personal de cada contrayente, entendiendo por ley personal, salvo excepciones (vid. art. 9.10 Código Civil), la ley nacional de cada contrayente. Como consecuencia de ello, el consentimiento matrimonial de cada cónyuge se regirá por la Ley nacional de cada uno de ellos en el momento de la celebración del matrimonio. Ahora bien, dado que para que exista matrimonio, el consentimiento de ambos cónyuges debe ser válido con arreglo a sus respectivas Leyes personales, cabe llevar a cabo una operación de «economía conflictual», de modo que basta analizar exclusivamente si el consentimiento del contrayente español es un auténtico consentimiento matrimonial, lo que deberá realizarse con arreglo al Derecho material español (art. 9.1 Código Civil). Si los dos son extranjeros, cabe la excepción de orden público.
TRIBUNAL SUPREMO:
**RESOLUCIONES CONCURSALES. Auto de 29 de noviembre de 2005, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por el que se declara la suspensión cautelar del art. 10.7 del Real Decreto 685/2005, de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, en materia de publicidad registral de las resoluciones concursales, sólo en el particular relativo a la redacción dada al párrafo 3.º del art. 323 del Reglamento del Registro Mercantil.
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
16. EXCESOS Y REDUCCIONES DE CABIDA. R. 3 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006. HECHOS: Se formaliza escritura de protocolización de operaciones particionales, en la que, respecto de una de las fincas descritas en el cuaderno particional, se produce un exceso de cabida (ajustado a un certificado catastral descriptivo y gráfico), y en otra se lleva a cabo una reducción de cabida (en este caso por la sola manifestación de los interesados). DIRECCION GENERAL: desestima el recurso: 1.- En cuanto al exceso dice simplemente que no se puede apreciar la identidad de la finca registral y la catastral, ya que incluso una y otra aparecen ubicadas en Parajes de distinto nombre (sic). 2.- En cuanto a la segunda, que la citada ley 13/96 hace referencia a la rectificación de superficie, en general, por lo que se refiere tanto al exceso como a la reducción de superficie. Por tanto una y otra se deben de justificar, ya que con la reducción de superficie se puede pretender una desinmatriculación, amparando la cesión de terrenos a los colindantes, con el consiguiente riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) o perseguir un fraude a la legislación fiscal y del suelo. COMENTARIO: La mayoría de los Registradores están optando por dar aplicación, en estos supuestos, al acta de presencia y notoriedad de la ley 13/96 (que es a la que hace referencia en esta caso el Registrador), o bien al expediente de dominio. PDF (2 págs. - 89 KB.)
17. CONSTITUCION DE CONJUNTO URBANISTICO: NO BASTA EL ACUERDO DE LA MAYORIA DE CUOTAS Y PROPIETARIOS, SINO QUE SE EXIGE LA UNANIMIDAD R. 5 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006. HECHOS: Una Comunidad de Propietarios, formada por 166 propiedades, incluidas en parcelas para construcción cada una de una vivienda unifamiliar, cinco bloques de apartamentos, más zonas verdes y zona social, acuerda constituirse en Conjunto Urbanístico, redactándose además los estatutos que han de regir el Conjunto. En el mismo se integran tres parcelas independientes, que contienen los elementos comunes, y a dicha escritura se adhiere la Sociedad Promotora, que es titular todavía de determinadas cuotas, que no han sido enajenadas a los propietarios particulares. Aunque la redacción de los hechos no está muy clara, da la impresión, que no todos los propietarios son titulares de una participación en las zonas comunes, sino que por la razón que sea, muchos ostentan únicamente una titularidad en su vivienda y en su particular propiedad horizontal. En la escritura se pretende que, estimando que se trata de una Comunidad Ordinaria, baste el acuerdo mayoritario para la constitución del Conjunto (posiblemente no se había pensado en ello, en su inicio), sin la intervención concreta de cada titular. A tal fin, comparece el Presidente del Conjunto y acompañando un certificado del acuerdo, comunicado sin oposición a todos los propietarios, solicita la inscripción (y a ello se adhiere la Promotora) REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción por estimar que conforme al art 24 y 5 de la Ley de PH, se exige para la constitución de un Conjunto Urbanístico como Propiedad Horizontal única, exige el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que lo integran, ya que cada uno de ellos va a tener una cuota indivisible con su vivienda en los demás elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, estimando que el núcleo central del problema radica en la naturaleza del acto constitutivo del Conjunto, y que dada la aplicación necesaria de los arts 5 y 24 de la LPH, es un acto de riguroso dominio, exigiendo la Ley que el régimen de la Propiedad Horizontal Única lo establezca el propietario del inmueble o todos los titulares de los componentes que lo integran. PDF (3 págs. - 115 KB.)
*18. DERECHO DE SUPERFICIE: RESOLUCIÓN. CANCELACIÓN ASIENTOS POSTERIORES. R. 20 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Vinculante. Figura inscrito un derecho de superficie con los siguientes pactos: "la ejecución total de las obras deberá estar terminada en el plazo de cinco años a contar desde el otorgamiento de la licencia de obras... En el supuesto de que la entidad superficiaria no construyera en el plazo y modos convenidos, caducará su derecho, quedando en su caso las obras ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono de indemnización de ninguna clase." Se presenta acta solicitando del Registrador la reversión, consolidación y extinción de las cargas posteriores, por haber transcurrido el plazo pactado en la escritura, lo que se acredita con copia de la licencia de obras y certificación del Ayuntamiento en la que se afirma que las obras no se han finalizado." Entiende la Dirección General que, acreditado cumplidamente el cumplimiento de la condición, tal hecho debe producir su eficacia registral sin necesidad del consentimiento de la otra parte ni de resolución judicial (MN)
*19. HIPOTECA: SUBROGACIÓN Y AMPLIACIÓN DE RESPONSABILADAD. DEUDORES SOLIDARIOS. R. 21 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Vinculante. Se vende una finca y se pacta que la compradora asuma la deuda derivada del préstamo garantizado con hipoteca y se subrogue, no sólo en la obligación personal garantizada con la hipoteca sino también en las responsabilidades derivadas de ésta; en la misma deuda personal se subrogan otras dos personas, quedando obligados solidariamente frente a la entidad prestamista, si bien se pacta que si cualquiera de estas dos personas paga alguna cantidad del préstamo podrá repetir el pago contra la compradora. La entidad acreedora consiente la subrogación y pacta una ampliación del préstamo hipotecario. La Dirección entiende que de los términos del negocio resulta la voluntad de asumir solidariamente la deuda personal por parte de la compradora y de sus padres, y no de constituir una fianza como obligación accesoria. Habría una asunción de deuda con subrogación de la responsabilidad hipotecaria en el caso de la compradora y en el caso de los padres una asunción cumulativa de deuda. Se trata de una obligación con tres deudores solidarios y puede pactarse la ampliación de la hipoteca en relación con el préstamo considerado. (MN) PDF (2 págs. - 101 KB.)
*20. EL USUFRUCTO DE DISPOSICION. R. 30 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Vinculante. HECHOS: En una escritura de partición de herencia, formalizada por la viuda y herederos, se adjudica a ésta una mitad indivisa del bien en pleno dominio y la otra mitad, de acuerdo con el testamento, en usufructo con facultad de disposición, pero sin atribución de la nuda propiedad a los herederos. DIRECCION GENERAL: La DG admite el recurso, y marca las pautas para la inscripción de esta figura: - En el usufructo de disposición existen dos vocaciones simultáneas, la nuda propiedad y el usufructo con facultad de disponer, que operan desde la muerte del causante. Por tanto, ni en la liquidación de los gananciales, ni en la partición de herencia, se puede prescindir de la intervención de los herederos. - Dicho esto, la DG admite la adjudicación del usufructo de disposición a la viuda, dejando pendiente la atribución de la nuda propiedad. Esto permite a los coherederos realizar actos particionales, más allá de los propios divisorios y de lo dispuesto por el causante, con lo que se trata más bien de un acto de disposición que de partición. Y sin que sea necesario que afecte a todos los bienes, ya que puede proyectarse sobre parte de los mismos, subsistiendo la comunidad hereditaria en cuanto a los restantes. - Finalmente y en orden a su inscripción, se acoge a la Rs citada de 16 mayo de 2003 y estima que se puede llevar a cabo la inscripción a favor de la comunidad hereditaria, surgida al fallecimiento del causante, sin que hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos de cada bien concreto. (JLN) PDF (2 págs. - 101 KB.)
21. SUPERFICIE UTIL Y SUPERFICIE CONSTRUIDA EN ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL. R. 30 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Vinculante. Se otorga una escritura en la que se divide horizontalmente una edificación en dos viviendas: la planta baja y la planta alta. La registradora exige que se exprese la superficie útil de los elementos privativos, por entender que la superficie construida, que es la que se refleja en la escritura, no es sólo la superficie construida privativa de dichos elementos sino que refleja también la parte proporcional de la superficie construida de los elementos comunes. La DGRN establece que ninguna norma exige que se refleje la superficie útil para viviendas excepto en Cataluña-, siendo esta una opción del legislador para mejorar la protección del consumidor, ya que la Ley y el Reglamento Hipotecario hablan solo de extensión superficial. Para un estudio más detallado ver las siguientes normas: Artículo 51.4 RH. Artículo 5 L. P. Horizontal.. Artículos 45 y 52 del Reglamento Actos de Naturaleza Urbanística. Artículo 4 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda. Artículo 5 del Decreto 2114/68 Reglamento de Viviendas de Protección Oficial. Artículo 4 del Orden 805/2003 de 27 de marzo del Ministerio de Economía sobre tasación de inmuebles. (AFS)
22. CONVENIO DE SEPARACIÓN: CONTENIDO. PAGO DEL IMPUESTO. R. 2 de enero de 2006, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Se presenta un convenio regulador de una separación matrimonial que estaba regido por el régimen de separación de bienes y en el que se adjudica a la esposa "ante la expectativa de perder una pensión de viudedad... y en concepto de pensión legal compensatoria" una vivienda y una plaza de garaje que pertenecían al marido. El Registrador deniega la inscripción por entender que el convenio no contiene una verdadera liquidación de la sociedad conyugal, por lo que es necesaria la escritura pública, y porque la transmisión no ha sido liquidada, ya que sólo se acredita la presentación a liquidación del convenio, que se declara exento. El Centro Directivo señala que el Art. 97 CC establece que el cónyuge al que la separación produce un desequilibrio económico tiene derecho a pensión, que se fijará, teniendo en cuenta, entre otras circunstancias, el de la pérdida eventual de un derecho de pensión. Y el artículo 99 establece que dicha pensión podrá ser sustituida por la entrega un capital en bienes o en dinero. Por ello la transmisión calificada es contenido propio del Convenio Regulador y que es por tanto, perfectamente inscribible en una vez que el convenio haya sido aprobado judicialmente. Respecto a la falta de liquidación de la transmisión: presentado el Convenio a liquidación, puede ser discutible si la transmisión de propiedad está o no exenta del impuesto, pero al Registrador debe bastarle dicha presentación para la práctica de la oportuna inscripción. (MN)
23. AFECCIÓN REAL DE CARÁCTER URBANISTICO: CANCELACIÓN. R. 4 de enero de 2006, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Se solicita por instancia cancelación de la constancia registral de ciertas condiciones de una licencia de edificación así como de una afección real de carácter urbanístico. La afección consta en el cuerpo de la inscripción primera de la reparcelación de la finca y dice literalmente: "esta parcela queda gravada con una afección real por la cantidad de 214.499.558 pesetas, para garantizar el aprovechamiento máximo a materializar sobre la parcela hasta la aprobación definitiva del plan general en revisión.. Y en la inscripción 2ª de obra nueva aparecen como condiciones de la licencia que queda condicionada a que se formalice transferencia de aprovechamiento urbanístico por la diferencia de unidades de aprovechamiento entre las que se han de materializar y las que actualmente tiene derecho según el vigente plan de urbanización urbana -garantizadas con afección real de las parcelas por su importe- antes de la licencia de primera ocupación, si en dicho momento la revisión del plan no contase con aprobación definitiva; y a que se realice T.A.U. de resultar necesaria con la aprobación definitiva de la Revisión del Plan-estipulación sexta del convenio suscrito y aprobado un acuerdo plenario de 24 de abril de 1998. El Registrador practica la cancelación respecto de las condiciones de la licencia, pero no considera aplicable el artículo 74.3. b) del R. D. 1093/97 en cuanto a la afección real dado que por sendos Decretos del Ayuntamiento, se autorizó en el primero de ellos la cancelación de la afección respecto de las viviendas y se concretó la misma en determinados locales comerciales, plazas de garaje, y trasteros, y en el segundo de ellos se determinó el no otorgamiento de licencia de ocupación respecto de los indicados locales, plazas de garaje y trastero y el mantenimiento de la afección real previamente inscrita. Resuelve la Dirección que es cierto que existe una relación entre las condiciones de la licencia y la afección real, pero dicha afección consta inscrita independientemente como contenido del convenio reparcelatorio en el cuerpo de la inscripción de la finca, configurándose como una garantía inscrita que asegura la adquisición de determinado excedente de aprovechamiento. Por ello no puede considerarse como una condición de licencia sujeta al régimen de caducidad de las notas marginales previsto en el artículo 74 R. de 1093/97- Por tanto no procede la cancelación por caducidad de la afección en base al Art. 74 del indicado RD. PDF (2 págs. - 102 KB.)
24. CANCELACION DE OPCION DE COMPRA y ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN JUDICIAL DE EJERCICIO DE LA OPCION. R. 5 de enero de 2006, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006. Hechos: Se inscribe una opción de compra de varias fincas (previa Resolución de la DGRN ordenándolo así) dada por la sociedad A a la sociedad B por plazo de 4 años. La sociedad A se querella luego contra la sociedad B por considerar que dicha opción fue dada indebidamente, entre otros motivos. La sociedad A obtiene como medida cautelar una prohibición de ejercicio de la opción dirigida a la sociedad B que se anota en el Registro. La sociedad B intenta ejercitar la opción de compra pero no puede acceder al registro al estar vigente la prohibición de ejercicio de la opción. Pasados los cuatro años para el ejercicio de la opción, la sociedad A solicita la cancelación de la opción por caducidad. El registrador deniega la cancelación por entender que el ejercicio de la opción y por tanto el plazo está en suspenso por la medida cautelar. La DGRN da la razón al registrador, denegando la cancelación por caducidad, por entender que al estar vigente la medida cautelar, que es siempre provisional, hay que estar a las resultas del juicio. (AFS) PDF (3 págs. - 142 KB.)
27. INSCRIPCIÓN DE LEGADO DE INMUEBLE DETERMINADO EXISTIENDO HEREDEROS. R. 13 de enero de 2006, DGRN. BOE de 15 de febrero de 2006. Se solicita la inscripción de la aceptación de un legado consistente en una participación indivisa de una determinada vivienda, de cuya participación indivisa restante era ya dueña la legataria. Del testamento resulta que no existen herederos forzosos, habiéndose nombrado contador-partidor, ya fallecido, pero si existen, según se indica, un gran número de herederos. El Registrador suspende la inscripción por no ser el supuesto ninguno de los preceptos en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario. La sobrina y heredera de la legataria recurra la calificación justificando su cualidad, invocando, entre otras razones, el gran número de herederos sin interés en la cosa legada. La Dirección General desestimó el recurso. En primer lugar admite la legitimación de la recurrente, dado los amplios terrenos del artículo 325 a) de la Ley Hipotecaria y, por economía de procedimiento, entra en el fondo. Tiene razón la Dirección General de los Registros y del Notariado confirmando la calificación del Registrador, al recordarnos que aunque el legatario de cosa determinada adquiere la propiedad de la cosa legada desde la muerte del testador, debe pedir la entrega y posesión al heredero o al albacea, salvo los supuestos de excepción entre los que no se comprende el descrito en la Resolución. La razón es clara el legado, como bien de la herencia, también del pago de las deudas hereditarias, de la satisfacción de la legítima, y, en su caso, si los bienes de la herencia no alcanzaran para cubrir todos los legados dispuestos por el testador, existe un orden de pago de los mismos.(JZM)
29. DONACIONES NO SUSPENDEN LA FE PÚBLICA REGISTRAL. TITULARES REGISTRALES NO DEMANDADOS. R. 14 de enero de 2006, DGRN. BOE de 15 de febrero de 2006. Hechos: el ahora causante realizó en su momento determinadas donaciones, habiendo vendido, con posterioridad, los donatarios los bienes. Ahora se solicita la práctica de una anotación preventiva de demanda derivada de un procedimiento de división hereditaria del patrimonio del causante con la pretensión de que se determine el quantum de las legítimas y proceder, en su caso, a reducir por inoficiosas las donaciones efectuadas. El Recurrente alegó aparte de la falta de legitimación pasiva del comprador en el procedimiento en cuestión- que el que compra una finca donada, cuando aún no se ha procedido a la partición de la herencia del donante, sabe que dicha donación puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partición de la herencia. El Registrador denegó la anotación por no haber sido demandados los compradores titulares registrales. La DG confirma lógicamente la nota, con la consabida doctrina de que ha de evitarse la indefensión, haciendo, seguidamente la siguiente interesante apreciación recordatorio relacionada con la alegación del recurrente: Sin embargo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna. (JFME)
31. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE INMUEBLE INSCRITO A NOMBRE DE LA JUNTA PROVINCIAL DE DETERMINADA ASOCIACIÓN EN FAVOR DE LA ASOCIACIÓN NACIONAL. R. 11 de enero de 2006, DGRN. BOE de 16 de febrero de 2006. Hechos: Inscrita una finca a favor de la Junta Provincial de Santa Cruz de Tenerife de la Hermandad Nacional de Alferraces Provisionales, se constituye una hipoteca cambiaria sobre dicha finca por la Hermandad Nacional de Alferraces Provisionales, que alegó que el inmueble estaba erróneamente inscrito a nombre de la Junta Provincial ya que solo la Hermandad Nacional tiene personalidad jurídica, constando inscrita en el Registro de Asociaciones, mientras que las Hermandades Provisionales solo tienen atribuido estatutariamente autonomía administrativa, por lo que se solicita la rectificación de la inscripción y la inscripción de la hipoteca. El Registrador considera que no existe error en la inscripción, sino de un supuesto del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, existiendo el mismo supuesto de error en otra hipoteca inscrita y que es necesario también el consentimiento del acreedor hipotecario, resultando clara la voluntad de considerar a la Junta Provincial como entidad propia e independiente de la Hermandad Nacional. La Dirección General prescindiendo de cual fuese el alcance de dicha autonomía y considerando que en el Registro de la Propiedad se le ha reconocido a dicha Junta Provincial personalidad jurídica, no solo por razón de la adquisición del dominio, sino también por razón de la posterior hipoteca, entiende que no está claramente justificada la existencia del error pretendido. Comentario: La calificación registral recuerda la doctrina de la vinculación administrativa a los propios actos, si se le reconoció personalidad jurídica a la Junta Provincial, sería contrario negándosela ahora, habiendo, además, un tercero perjudicado, el acreedor hipotecario cuyo consentimiento se solicita también pese la rectificación. (JZM)
*32. NO CABE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUIEBRA HABIENDO TRASMISIONES POSTERIORES A LA FECHA DE RETROACCIÓN INSCRITAS. R. 12 de enero de 2006, DGRN. BOE de 16 de febrero de 2006. Como cuestión previa, la DG estima que no cabe inadmitir por extemporáneo el recurso porque no consta la fecha de la recepción de la notificación. Objeto del recurso: determinar si puede extenderse una anotación preventiva de declaración judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse estén inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral, bien por haber adquirido directamente del quebrado, de un subadquirente y en algunos casos de personas ajenas al quebrado. También se solicita que se haga constar la fecha de retroacción de la quiebra, siendo ésta anterior a la de los títulos adquisitivos. El mandamiento y la nota de calificación son anteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley Concursal que se produjo en septiembre de 2004. El Registrador estima, en una documentada nota, que no cabe su práctica como tal anotación de quiebra por argumentos en muy buena medida recogidos por la DG. La Dirección General expone la difícil armonización entre el artículo 878.2 del Código de Comercio (derogado por la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal), el art. 24 de nuestra Constitución que expresamente proscribe la indefensión judicial y los principios hipotecarios contenidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (protección al tercer adquirente a título oneroso de buena fe), legitimación registral del artículo 38 y tracto sucesivo del artículo 20. Rechaza, en consecuencia, la anotación en todos los casos, incluido el del adquirente directo. También rechaza la constancia registral, por vía de anotación, de la mera fecha de retroacción fijada en una declaración de quiebra dictada sin citación ni audiencia de los titulares registrales de las fincas sobre las que se pretenden aquellas anotaciones. Sin embargo abre la posibilidad a dicha constancia si se trata de anotar una demanda dirigida contra los titulares registrales. Nota: Los actuales artículos 71 y ss de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal son más acordes con los principios registrales. El perturbador sistema de retroacción del concurso se sustituye por unas específicas acciones de reintegración destinadas a rescindir los actos perjudiciales para la masa activa, perjuicio que en unos casos la ley presume y en los demás habrá de probarse por la administración concursal o, subsidiariamente, por los acreedores legitimados para ejercitar la correspondiente acción. Concretamente, declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta. El perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso. Ejercitará las acciones la Administración concursal. Arts. 71 al 73. Según la propia exposición de Motivos, Los terceros adquirentes de bienes o derechos afectados por estas acciones gozan de la protección que derive, en su caso, de la buena fe, de las normas sobre irreivindicabilidad o del registro. (JFME)
33. HIPOTECA SOBRE FINCA QUE TIENE POR ANEXO CUOTA INDIVISA DE OTRA. R. 16 de enero de 2006, DGRN. BOE de 17 de febrero de 2006. Se presenta en el Registro escritura de constitución de hipoteca sobre un piso en régimen de propiedad horizontal. Dicho piso tiene vinculado registralmente, como anexo inseparable, una cuota indivisa de otra finca que da derecho al uso de un trastero. El Registrador suspende la inscripción, porque no se hace constar que la hipoteca se extiende a dicha cuota indivisa. La DGRN confirma la calificación (JFME)
CASOS PRÁCTICOS DEL SEMINARIO DE BILBAO:
(Dirigido Por Carlos Ballugera, con la colaboración de Javier Regúlez Luzardo, Registradores de la Propiedad de Bilbao). Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el 17 de enero de 2006. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.
8. RECTIFICACION DEL REGISTRO: DOCUMENTOS A PRESENTAR. Se presenta en el Registro una escritura de rectificación de otra anterior ya inscrita; relativa a una finca que aparece inscrita con carácter ganancial, y según la escritura de rectificación ese carácter ganancial se hizo constar por error, ya que los adquirentes estaban casados en el momento de la compra en régimen de separación de bienes, lo que acreditan con el correspondiente certificado del Registro Civil que acompañan. No se presenta la escritura donde se cometió el error. Se plantea si es necesario solicitarla. El criterio de la Dirección, en resoluciones de 7 de enero de 1994, 14 y 15 de marzo de 2002, es el de la no necesidad de la escritura donde se ha cometido el error siempre que su contenido ya resulte del Registro. El Registrador debe calificar el título presentado por lo que resulta del mismo y de los asientos del Registro, art. 18 LH, siendo innecesario aportar el título previo si los puntos que se modifican ya están inscritos en el Registro. Ahora bien, según resolución de 20 de mayo de 1993, aunque el conjunto de las dos escrituras, la de subsanación y la subsanada, es lo que constituye el título inscribible, no debe haber inconveniente en aceptar que si el Registrador, con los datos de la escritura subsanatoria y los datos del Registro tiene todo lo necesario para practicar la inscripción, la practique evitando así la paralización del tráfico jurídico de la finca. Conforme a la resolución de 20 de julio de 2005, sólo es necesario aportar el título rectificado inicial cuando la rectificación conlleve la nulidad de dicho título inicial, o bien cuando los datos necesarios para practicar la inscripción rectificatoria no se puedan extraer del propio Registro y del titulo rectificatorio posterior, y sí consten en el título rectificado. Al respecto, cabe tener en cuenta, también, la resolución de 21 de junio de 2005. Obsérvese que la citada doctrina desplaza el centro de gravedad documental de la escritura a la inscripción. Desde el punto de vista de la integridad singular del título, parece conveniente aportar la escritura rectificada inscrita a fin de poner nota de despacho complementaria que acuse la rectificación y ponga de manifiesto el carácter erróneo e incompleto del título, que ha pasado a ser integrado y complementado por la escritura rectificatoria.
JURISPRUDENCIA FISCAL:
(Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, Notario de Lucena (Córdoba). Se incluye en este informe un texto, estando el resto en archivo aparte. Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 7 de Junio de 2005, número de recurso 431/2005. 1.- Las condiciones de liquidación de un documento privado a efecto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, vendrían determinados, en el caso de que se acreditase por medios de pruebas admisibles en derecho el otorgamiento anterior del documento privado, por la fecha así acreditada aunque ésta sea anterior a la de presentación del documento a liquidación. La transmisión se acreditó con los cheques bancarios y con el nombramiento de que el actor fuese nombrado Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio, datos que evidenciaron la certidumbre de la transmisión, operando la prescripción del Impuesto. Curiosa sentencia, por insólita, no hace una interpretación limitativa del artículo 1.227 del Código Civil. En todo caso, existe reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo y de Tribunales Superiores de Justicia por la que se estima la prescripción si el comprador hubiese presentado el contrato en la Cámara Agraria o fuese sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y hubiese transcurrido el tiempo necesario. Igual jurisprudencia existe respecto del Impuesto Municipal sobre el incremento del Valor Añadido de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 2.- EL IVA Y LAS COMUNIDADES DE BIENES. Rs TEAC 13/10/2005 Las comunidades de propietarios o de bienes, es decir en los supuestos de construcción en comunidad, adjudicación de la vivienda se encuentra gravada como entrega de bienes con IVA son sujetos pasivos del IVA, de suerte que las cantidades que reciben de los comuneros están sujetas a IVA y la posterior. En el caso de la Comunidad Valenciana RS de la DGRN de 18 abril de 1988, se declara inscribible una escritura de obra nueva y división horizontal en la que cada condueño del solar declara construir individualmente su vivienda, cuya propiedad le pertenece desde un principio, adjudicándosela sin pasar por esa situación intermedia de comunidad y por tanto sin disolución. En este supuesto es evidente que no se devenga IVA ALGO MÁS QUE DERECHO
EL EMBARGO (JOSÉ MARÍA GABRIEL Y GALÁN)
La primera vez que leí este poema de Gabriel y Galán, hace ya muchos..muchos años.. se me saltaron las lágrimas. Nadie como él ha recogido aquí, en la lengua del pueblo llano, el sentir de la muerte de la persona amada, junto a la ruina de la propia hacienda, y, al tiempo, el deseo de guardar aquellos recuerdos que te unen a ella.
Señol jues: pasi usté alanti, Y que entrin tós ésos, no le dé a usté ansia, no le dé a usté mieo.. Si venís antiayel a afligila sos tumbo a la puerta. ¡Pero ya sa muerto! ¡Embargal, embargal los avíos, que aquí no hay dinero; lo he gastao en comías pa ella y en boticas que no le sirvieron; y eso que me quea, porque no me dio tiempo a vendello, ya me está sobrando, ya me está gediendo! .. ¡Pero a vel, señol jues: cuidaito si alguno de ésos es osao de tocali a esa cama ondi ella sha muerto; la camita ondi yo la he querío cuando dambos estábamos güenos; la camita ondi yo la he cuidiao, la camita ondi estuvo su cuerpo cuatro meses vivo y una noche muerto! ¡Señol jues: que ninguno sea osao de tocali a esa cama ni un pelo, porque allí lo jinco delante usté mesmo! lleváisoslo todu, todu, menos eso; que esas mantas tienen suol de su cuerpo , ¡y me güelin, me güelin a ella ca ves que las güelo!...
Alicante marzo de 2006 (JLN)
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