INFORME DE FEBRERO DE 2008 PARA OFICIALES Y AUXILIARES DE NOTARIAS

*REGLAMENTO REGISTRO MERCANTIL. Real Decreto 158/2008, de 8 de febrero, de reforma del Real Decreto 685/2005, de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil aprobado por Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, en materia de publicidad registral de las resoluciones concursales, y por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil para la mejora de la información del registro mercantil central.

Finalidad de la reforma: La finalidad de la reforma que contemplamos, que no por pequeña en extensión, es menos trascendente, se centra en cinco puntos:

1. Adaptar el RD 685/2005 y el RRM sobre publicidad de resoluciones concursales a la STS de 28 de Marzo de 2007 que anuló varios de sus preceptos.

2. Se modifica el plazo, aunque más bien podría decirse que se suprime, dentro del cual los RRMM provinciales deben remitir los datos esenciales de los asientos practicados al RMC.

3. Se impone la remisión al RMC, por parte de los RMP, de los NIF y NIE de administradores y apoderados.

4. Se da publicidad de pactos parasociales y de Reglamentos de Juntas y Consejo de sociedades cotizadas a través del RMC.

5. Se modifica, acortándola, el plazo de reserva y de vigencia del certificado de denominación del RMC.

5. Modificación del plazo de reserva y de vigencia de la certificación de denominación del RMC.

El plazo de vigencia de la reserva de la denominación se disminuye a seis meses, antes era 15 meses y de forma simultánea se aumenta su plazo de vigencia, a los efectos del otorgamiento de la escritura pública de constitución, que de los dos meses anteriores, ahora pasa a tres meses. Ni que decir tiene que los nuevos plazos sólo serán aplicables, pues además así vendrá reflejado en las certificaciones, a las expedidas a partir del 11 de febrero de 2008.

A nuestro juicio el plazo de vigencia de la reserva es excesivamente corto pues nuestra experiencia nos dice que son muchas las sociedades que, por diversas circunstancias, se inscriben pasados seis meses de la solicitud de la certificación negativa. Por ello a partir de ahora habrá que estar muy atento en la calificación de constitución de sociedades a la vigencia de la reserva, y, en su caso, al art. 412.3 del RRM que obliga al registrador provincial a que, si por cualquier causa la constitución estuviera pendiente de despacho en los últimos 15 días de vigencia de la certificación, a comunicar dicha circunstancia al RMC a los efectos de su prórroga por el plazo de dos meses más.

En este punto debemos hacer notar que si presentada una escritura de constitución de sociedad, dentro de los últimos 15 días de vigencia de la certificación de denominación y el interesado no advierte de dicho hecho en el momento de la presentación, el registrador no será responsables de la caducidad de la certificación pues dispone de un plazo de 15 días para calificar y es obvio que es en el momento de la calificación del documento cuando se apreciará la caducidad de la certificación negativa o el plazo que le restaba de vigencia al ser presentada. Debía haberse modificado en este sentido el precepto reglamentario para evitar caducidades indeseadas de certificaciones negativas que ahora podrán ser más frecuentes que con los antiguos 15 meses de plazo de reserva. PDF (2008/02248; 3 págs. - 89 KB.)

*BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO. Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado»

Definición: El «Boletín Oficial del Estado», diario oficial del Estado español, es el medio de publicación de las leyes, disposiciones y actos de inserción obligatoria.

Efectos de los Boletines Oficiales electrónicos. La Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos dispone que los diarios o boletines oficiales, cuando se realicen en las sedes electrónicas correspondientes, tendrán los mismos efectos que los atribuidos a la edición impresa.

- En referencia específica al «Boletín Oficial del Estado», dicha ley dispone que su publicación electrónica «tendrá carácter oficial y auténtico en las condiciones y con las garantías que se determinen reglamentariamente, derivándose de dicha publicación los efectos previstos en el título preliminar del Código Civil y en las restantes normas aplicables».

- Según el art. 3.1 del Decreto, el texto de las leyes, disposiciones y actos publicados en el «Boletín Oficial del Estado» tendrá la consideración de oficial y auténtico, con arreglo a las normas y condiciones que se establecen en este real decreto.

- Según el art. 3.2, el texto de las normas emanadas de las comunidades autónomas que se publiquen en el «Boletín Oficial del Estado» tendrá el carácter que le atribuyan los respectivos Estatutos.

- Es un paso de gran relevancia el de conferir a los textos normativos así publicados el carácter oficial y auténtico que durante siglos ha tenido, en exclusiva, su impresión en papel.

- Los ciudadanos tendrán acceso libre y gratuito a la edición electrónica del BOE. Dicho acceso comprenderá la posibilidad de búsqueda y consulta del contenido del diario, así como la posibilidad de archivo e impresión, tanto del diario completo como de cada una de las disposiciones, actos o anuncios que lo componen.

- En todas las oficinas de información y atención al ciudadano de la Administración General del Estado, se facilitará la consulta pública y gratuita de la edición electrónica a través de al menos un terminal informático. Las mencionadas oficinas deberán facilitar a las personas que lo soliciten una copia impresa de las disposiciones, actos o anuncios que requieran, o del diario completo, mediante, en su caso, la contraprestación que proceda.

- La Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado ofrecerá un servicio gratuito de asistencia a los ciudadanos en la búsqueda de las disposiciones, actos y anuncios publicados en el diario oficial y les facilitará, cuando así lo soliciten, una copia impresa de aquéllas, o del diario completo, mediante la correspondiente contraprestación que reglamentariamente se establezca.

- La Agencia ofrecerá en su sede electrónica, con carácter diferenciado a la edición electrónica del BOE, una base de datos gratuita que permita la búsqueda, recuperación e impresión de las disposiciones, actos y anuncios publicados en el BOE.

- La edición electrónica del diario oficial tendrá las condiciones de accesibilidad necesarias para su consulta por las personas con discapacidad o de edad avanzada.

INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA. Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión y de las demás entidades que prestan servicios de inversión y por el que se modifica parcialmente el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, aprobado por el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre.

concepto. Son empresas de servicios de inversión aquellas empresas cuya actividad principal consiste en prestar servicios de inversión con carácter profesional a terceros sobre los instrumentos financieros señalados en el artículo 2 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores. PDF (2008/02824; 29 págs. - 207 KB.)

ANDALUCÍA. Ley 21/2007, de 18 de diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de Andalucía.

Objeto. Constituye el objeto de la presente ley el régimen jurídico de los puertos que son competencia de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que comprende la planificación, utilización y gestión del dominio público portuario, la prestación de servicios en dichos puertos, las tasas exigibles, así como el régimen sancionador y las medidas de policía portuaria.

Concesión. La ocupación del dominio público portuario con obras o instalaciones fijas, así como cualquier tipo de ocupación por plazo superior a tres años, estará sujeta a concesión.

Plazo. El título de otorgamiento determinará el plazo de la concesión y sus posibles prórrogas, sin que en ningún caso el plazo total pueda exceder de 30 años en los puertos de gestión directa, o del plazo máximo fijado en la legislación básica estatal para el contrato de concesión de obra pública, con las especialidades que resulten en materia de dominio público marítimo-terrestre portuario, en los puertos de gestión indirecta

Tanteo y retracto. El artículo 19 lo regula a favor de la Agencia de Puertos de Andalucía en las cesiones de las concesiones de obra pública y en las transmisiones intervivos de concesiones demaniales, ya sean voluntarias o resultado de la ejecución de actos administrativos o judiciales.

Transmisión y gravamen. Según el art. 28, las concesiones podrán transmitirse por actos ínter vivos, previa autorización expresa de la Agencia, subrogándose el nuevo titular en los derechos y obligaciones derivados de la concesión. Serán nulas de pleno derecho las transmisiones realizadas sin dicha autorización.

- Estas transmisiones deberán formalizarse en escritura pública, de la que las partes remitirán copia a la Agencia en el plazo de un mes desde su otorgamiento.

- La resolución de autorización para la transmisión deberá dictarse en el plazo de tres meses, pudiéndose entender desestimada la solicitud por silencio administrativo una vez transcurrido el mismo.

- Si la concesionaria fuera una persona jurídica, se considerará transmisión cualquier cambio en la titularidad de las acciones o participaciones que suponga sustitución de los socios o accionistas que lo fueren al tiempo de otorgamiento de la concesión, en porcentaje igual o superior al 50% del capital social.

- Los causahabientes de la persona concesionaria podrán subrogarse mortis causa en el título, previa autorización de la Agencia, en el plazo de un año desde el fallecimiento. Transcurrido dicho plazo sin solicitud expresa al respecto ante la Agencia, se entenderá que se renuncia a la subrogación en la concesión, produciéndose la extinción del título.

- En los supuestos de adjudicación de la concesión mediante remate judicial o administrativo o en el caso de adjudicación de bienes por impago de créditos hipotecarios, la nueva persona concesionaria se subrogará en las obligaciones y derechos derivados de la concesión. Para poder participar en estos procedimientos de adjudicación será preceptiva la autorización de la Agencia.

- La constitución de hipotecas y otros derechos de garantía sobre las concesiones deberá ser previamente autorizada por la Agencia, sin cuyo requisito serán nulos de pleno derecho dichos gravámenes.

Registro. No se inscribirá en el Registro de la Propiedad la transmisión de las concesiones o la constitución de derechos reales sobre las mismas sin que se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 28.

Inscripciones obligatorias. Según el art. 38, otorgada la concesión de obra pública portuaria, su titular queda obligado a inscribirla en el Registro de la Propiedad, especificando con el debido detalle los bienes, obras e instalaciones sujetas a reversión de acuerdo con el título concesional. En caso de que posteriormente se aprueben modificaciones en el proyecto, le alcanzará idéntica obligación en relación con las nuevas unidades de obra, instalaciones o bienes que resulten de aquellas. Terminada la construcción y previamente a la aprobación del acta de reconocimiento final de las obras, la persona concesionaria deberá aportar certificación registral de la inscripción referida en el apartado anterior. En ningún caso se autorizará la apertura de la obra pública ni su explotación en tanto no se presente dicha certificación. La concesión se inscribirá de oficio

Cesión de elementos portuarios. Según el art. 39.5, los contratos de cesión de elementos portuarios deberán formalizarse mediante escritura pública, y comunicarse con carácter previo a la Agencia. La Agencia podrá denegar la autorización en el plazo de tres meses si estimara que el contrato pudiera implicar un deterioro del dominio público, un menoscabo en la prestación de los servicios portuarios, o un incumplimiento del título concesional.

VENTAS A DISTANCIA. Real Decreto 103/2008, de 1 de febrero, por el que se modifica el Real Decreto 225/2006, de 24 de febrero, por el que se regulan determinados aspectos de las ventas a distancia y la inscripción en el registro de empresas de ventas a distancia. PDF (2008/03303; 2 págs. - 39 KB.)

SISTEMA ARBITRAL DE CONSUMO. Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero, por el que se regula el Sistema Arbitral de Consumo.

Objeto. Esta norma tiene por objeto regular la organización del Sistema Arbitral de Consumo y el procedimiento del arbitraje de consumo.

Concepto. El Sistema Arbitral de Consumo es el arbitraje institucional de resolución extrajudicial, de carácter vinculante y ejecutivo para ambas partes, de los conflictos surgidos entre los consumidores o usuarios y las empresas o profesionales en relación a los derechos legal o contractualmente reconocidos al consumidor.

PERSONAS CON DISCAPACIDAD. Orden PRE/446/2008, de 20 de febrero, por la que se determinan las especificaciones y características técnicas de las condiciones y criterios de accesibilidad y no discriminación establecidos en el Real Decreto 366/2007, de 16 de marzo.

*NIF. Orden EHA/451/2008, de 20 de febrero, por la que se regula la composición del número de identificación fiscal de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica.

Invariabilidad. El número de identificación fiscal de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que asigne la Administración tributaria será invariable cualesquiera que sean las modificaciones que experimenten aquellas, salvo que cambie su forma jurídica o nacionalidad.

a) Una letra, que informará sobre la forma jurídica, si se trata de una entidad española, o, en su caso, el carácter de entidad extranjera o de establecimiento permanente de una entidad no residente en España.

- N. Personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que carezcan de la nacionalidad española.

- W. Establecimientos permanentes de entidades no residentes en territorio español. Cuando una persona jurídica o entidad no residente opere en territorio español por medio de uno o varios establecimientos permanentes que realicen actividades claramente diferenciadas y cuya gestión se lleve de modo separado, cada establecimiento permanente deberá solicitar un NIF distinto del asignado a la persona o entidad no residente.

Situación transitoria. NIF asignado antes del 1º de julio de 2008. Durante el año 2008 la Agencia Tributaria comunicará a las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, de acuerdo con lo dispuesto en esta orden, deban tener una letra distinta, el nuevo NIF que les corresponda. A partir del 1º de julio de 2008, lo pueden solicitar también las entidades afectadas, sin esperar a la comunicación.

Discrepancia. Si llega el 1º de enero de 2009 y no se ha recibido comunicación, las entidades que crean que les corresponde un NIF distinto del asignado, deberán dirigirse a la Administración o Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria correspondiente a su domicilio fiscal para actualizar la información censal y obtenerlo.

DEFENSA DE LA COMPETENCIA. Real Decreto 261/2008, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de Defensa de la Competencia.

La Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia, que ahora se desarrolla, tiene por objeto garantizar la existencia de una competencia suficiente y protegerla frente a todo ataque contrario al interés público.

Objeto de la Ley. Regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional.

a) Establece el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda y asigna competencias en esta materia.

b) Define las políticas de vivienda y los instrumentos de planificación y programación para su aplicación.

c) Fija los parámetros de calidad y accesibilidad de las viviendas y las medidas para garantizar su buen uso, conservación y rehabilitación.

d) Establece medidas para asegurar la protección de los consumidores y usuarios de viviendas y la transparencia del mercado inmobiliario.

e) Define los derechos, deberes y criterios que deben ser respetados en el ejercicio de las actividades de promoción, construcción, transacción y administración de viviendas.

f) Establece el régimen jurídico y las condiciones de adjudicación, gestión y control de las viviendas de protección oficial y regula su provisión y demás actuaciones susceptibles de protección.

g) Establece medidas de intervención administrativa y el régimen sancionador.

Función social. El ejercicio del derecho de propiedad debe cumplir su función social. Se definen en el art. 5 los casos de incumplimiento, entre los que están el de vivienda desocupada de forma permanente e injustificada, el de la vivienda sobreocupada o cuando no se destine la VPO a residencia habitual y permanente de los propietarios.

Áreas sujetas a tanteo y retracto. Los municipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. En estas áreas, no pueden efectuarse transmisiones a ningún título si el inmueble que pretende transmitirse se destina a vivienda o, en el caso de edificios enteros, a un uso principal de vivienda y no cumple ni puede cumplir, con las obras de rehabilitación pertinentes, las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente.

Uso turístico de las viviendas. Para destinar una vivienda a uso turístico, debe disponerse preceptivamente de la licencia municipal de actividad correspondiente al uso pretendido y de cualquier otra autorización sectorial que sea exigible. Art. 19.

Libro del edificio. Es el instrumento de información de la vida del edificio. Art. 25.

- Debe incluir los siguientes aspectos: a) Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás elementos y materiales, así como las calidades y garantías. b) Los agentes responsables del proceso de edificación y de la calidad del edificio. c) Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación y las condiciones de los suministros e instalaciones permitidos. d) Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias técnicas, ajustadas a la normativa. e) Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades. f) Las obras de mejora que se realicen para adaptar las viviendas a las exigencias tecnológicas y de confort. g) Las actuaciones arquitectónicas para garantizar la cohesión social, sostenibilidad, ecoeficiencia e innovación.

- Documentación mínima: a) La documentación básica de identificación del edificio y del régimen legal, así como las sucesivas modificaciones. b) La documentación final de la obra ejecutada y de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten. c) La relativa a la conservación, uso y mantenimiento y la que generen la gestión del edificio y los controles técnicos periódicos obligatorios.

- Entrega. Los promotores deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comunidad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.

- Registro de la propiedad. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.

- Edificios ya existentes. Sólo se exigirá en los supuestos y con el contenido que se establezca por reglamento.

- Certificados. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

Cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas y que, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. Art. 26.

- Transmisión. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.

- Suministros. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios deben exigirla a los usuarios finales para que estos puedan contratar los servicios.

- Otorgante. El departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio de que pueda delegar su otorgamiento a los entes locales.

Licencia de obras. Es la que garantiza que el proyecto cumple las condiciones de calidad de la vivienda y del edificio de viviendas.

Primera ocupación. La licencia urbanística de primera ocupación acredita el cumplimiento de las condiciones establecidas por la licencia de obras de edificación.

Alquiler forzoso. El art. 42 se dedica a las actuaciones para evitar la desocupación permanente de las viviendas. Se fijan determinadas medidas de fomento como la garantía en el cobro de rentas o la posible cesión a la Administración pública para que gestione las viviendas en régimen de alquiler, entre otras. Si fracasan, en los ámbitos declarados como de demanda residencial fuerte y acreditada, la Administración puede declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad y acordar el alquiler forzoso de la vivienda. La declaración del incumplimiento debe realizarse mediante un expediente contradictorio, de acuerdo con establecido por la normativa de procedimiento administrativo. En el acuerdo de declaración debe advertirse asimismo que, una vez transcurridos dos años desde la notificación de la declaración, si no se ha corregido la situación de desocupación, por causa imputable a la propiedad, la Administración puede expropiar temporalmente el usufructo de la vivienda, por un periodo no superior a cinco años, para alquilarla a terceros.

Infravivienda. Las administraciones han de velar para evitar que inmuebles en situación de infravivienda sean vendidos, alquilados o cedidos como viviendas. La declaración de infravivienda debe acordarse, previa tramitación del expediente contradictorio, de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de procedimiento administrativo. Dicha declaración puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si implica una prohibición de disponer de la vivienda, tiene el mismo régimen legal que las establecidas por el artículo 26.1 de la Ley hipotecaria del Estado y debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

- Principios contractuales. Las cláusulas de los contratos de transmisión de la propiedad o de cesión de uso formalizados en el marco de una actividad empresarial o profesional deben cumplir los siguientes requisitos: a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa y sin referencias a textos o documentos que no hayan sido facilitados previa o simultáneamente a la formalización del contrato. b) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, con exclusión de cláusulas abusivas que se definen. c) En caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalece la interpretación más favorable a los consumidores.

- La transmisión y el arrendamiento de viviendas solo puede llevarse a cabo cuando se alcancen o puedan alcanzarse los requerimientos exigidos por el capítulo I del título III (arts 22 L 28). El cumplimiento de dicha prescripción debe documentarse mediante la cédula de habitabilidad o la calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial. En el supuesto de transmisiones de viviendas que no sean de nueva construcción, puede prescindirse de la presentación de la cédula de habitabilidad en los términos indicados por el artículo 132.a.

- Requisitos para transmitir viviendas en construcción o recibir cantidades a cuenta. Art. 63. Son requisitos previos para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda en construcción o para recibir cualquier cantidad a cuenta: a) Disponer de una licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión. b) Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte. c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles. d) Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.

- Requisitos para transmitir viviendas terminadas de nueva construcción o recibir cantidades a cuenta. Art. 64. Son requisitos previos para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda terminada de nueva construcción o con gran rehabilitación o para recibir cualquier cantidad a cuenta: a) Disponer de una licencia de edificación que describa como vivienda el inmueble que es objeto de transmisión. b) Disponer de la conexión a la red general de suministros de forma individualizada para cada vivienda del edificio, cuando el tipo de suministro lo permita, de acuerdo con la legislación vigente. c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles. d) Haber formalizado el correspondiente libro del edificio. e) Haberse dividido el crédito hipotecario, en su caso, entre todas las entidades registrales del inmueble.

- En los actos y contratos de transmisión de viviendas nuevas, los transmitentes deben entregar a los adquirentes la siguiente documentación: a) El plano de situación del edificio. b) El plano de la vivienda, con especificación de la superficie útil y de la construida, en caso de viviendas de nueva construcción, con las mediciones acreditadas por técnicos competentes. Si existen anexos, las mediciones deben ser diferenciadas. c) La memoria de calidades. d) La cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en el caso de una vivienda de protección oficial. e) El certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica del edificio. f) Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad, actualizada. g) La documentación relativa a las garantías de la vivienda, con especificación de los garantes, los titulares de la garantía, los derechos de los titulares y el plazo de duración. h) La documentación relativa a la hipoteca, si se ha constituido. i) La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, en su caso. j) La documentación necesaria para contratar los servicios y suministros de la vivienda.

- En los actos y contratos de transmisión de viviendas de segunda transmisión o sucesivas transmisiones, es preciso entregar a los adquirentes los documentos señalados por las letras d, e, f, i y j referidas y, en el caso de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, el certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir.

- Arrendamientos. La entrega de la documentación acreditativa de la información requerida en la oferta de un arrendamiento es requisito para la suscripción del contrato. Los ocupantes tienen derecho a la entrega de la cédula de habitabilidad o acreditación equivalente con la suscripción del contrato. Ha de prestarse fianza para fincas urbanas y depositarse en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas

- Régimen jurídico común. 1. Las viviendas calificadas como protegidas a partir de la entrada en vigor de la presente ley quedan sujetas, durante el plazo de calificación, al régimen jurídico que resumimos:

- Deben destinarse a residencia habitual de los propietarios u ocupantes (al menos 9 meses al año).

- No se pueden realquilar o alquilar parcialmente, salvo que sean propiedad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de entidades sin ánimo de lucro.

- Se sujetan a los derechos de adquisición preferente de la Administración que veremos.

- No pueden descalificarse en ningún caso por interés del propietario, sólo por interés público.

- No se puede disfrutar de su uso antes de haber formalizado el correspondiente contrato.

- Deben de ser ocupadas efectivamente en el plazo que el Gobierno fije por reglamento.

- La adjudicación y transmisión debe sujetarse específicamente a lo establecido por el título V.

- No pueden hacerse actos traslativos del dominio o del uso de viviendas de protección oficial construidas sobre suelo destinado a esta finalidad sin que se haya obtenido su calificación definitiva. Los actos que infrinjan esta prohibición son nulos.

- En caso de compraventa de viviendas de protección oficial, como requisito de validez, debe inscribirse su calificación definitiva en el Registro de la Propiedad.

- De adquisición. Los propietarios de viviendas de protección oficial no pueden adquirir otras viviendas, aunque no las destinen a residencia habitual o permanente, salvo por aceptación de una herencia o de un acto de liberalidad de cualquier tipo, y en casos justificados por cambios en la situación familiar, por razones de movilidad laboral o por circunstancias excepcionales que lo justifiquen. Art. 81.

- De sobreprecio. Son nulas de pleno derecho las cláusulas y estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo normativamente permitido, con derecho al reintegro de la diferencia. El resto del contrato es válido si se cumplen los demás requisitos para la transmisión o cesión de uso de la vivienda de protección oficial.

- Visado. Los actos y contratos de transmisión y cesión de uso deben ser visados por el departamento competente en materia de vivienda antes de que se otorgue el correspondiente documento público. El plazo es de un mes. Son nulas las transmisiones y las cesiones de uso de viviendas de protección oficial por cualquier título sin haber obtenido el visado preceptivo. En caso de nulidad, la Administración debe ejercer la acción de rescisión.

- Existen los derechos de opción y retracto en favor de la Administración de la Generalidad, en tanto esté vigente la calificación de vivienda protegida, debiendo de hacerse constar en los actos y contratos de transmisión de VPO, así como las notificaciones.

- Fuentes. En lo no previsto en esta Ley, es de aplicación la legislación civil de Cataluña.

- Derecho de opción. El art. 88 fija casos excluidos como donaciones entre parientes directos, sucesiones o procedimientos judiciales. El art. 89 fija los requisitos de la notificación y e90, el procedimiento. El departamento competente en materia de vivienda debe pronunciarse. Si no lo hace en dos meses, o no proporciona un adquirente, el propietario puede buscar uno directamente de entre los inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial.

- Derecho de retracto. Sólo se puede ejercer si no se han cumplido los instrumentos de control previos. Tiene de plazo treinta días a contar desde el día en que haya tenido conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

Colaboración de los Notarios y los Registradores en la aplicación de la Ley. Arts 132 al 136.

- Actuación notarial. Artículo 132. Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes:

a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios. Solo cabe que los adquirentes exoneren en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, siempre que un técnico competente informe que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad tras las obras de rehabilitación.

b) Libro del edificio, salvo edificios ya existentes que no hayan sido sometidos a dicha obligación.

c) Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez años deben aportar los seguros y garantías por el plazo que quede, salvo que los adquirentes les exoneren de modo expreso.

d) Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposición de los adquirentes la información y documentación exigidas en el capítulo VI del título IV.

- Requisitos especiales para VPO. Art. 133. Se acreditarán mediante visado, que se protocolizará.

a) En la transmisión de suelo calificado como residencial con destino a vivienda de protección oficial, debe constar expresamente dicha calificación urbanística.

b) Deben respetarse los precios máximos de venta y las condiciones a las que se sujeta la transmisión.

c) La adjudicación debe respetar los procedimientos que establece el capítulo IV del título V y los adjudicatarios deben estar inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial.

d) Debe obtenerse y entregarse a los adquirentes o usuarios la calificación definitiva o, en el caso de segundas y sucesivas transmisiones, el correspondiente visado.

- Antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión, de VPO, los notarios deben exigir que se acredite la correcta ejecución de las notificaciones establecidas, de lo que debe darse testimonio en la correspondiente escritura.

- Si estos derechos se ejercen a favor de una de las entidades o personas a que se refiere el artículo 87, la escritura debe formalizarse directamente entre los transmitentes y los adquirentes seleccionados por la Administración.

- Estas normas se aplican también a las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto (art. 15).

- No accederán al Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen.

- Deben constar en la inscripción las limitaciones establecidas por la regulación de los derechos de adquisición preferente, y las garantías del ejercicio de estos derechos.

- Es título suficiente para inscribir el acto administrativo de ejercicio de los derechos de adquisición preferente por parte de la Administración pública correspondiente.

- Las transmisiones de VPO no pueden inscribirse si no se acredita que se han realizado las notificaciones establecidas por la presente ley.

- Regla general. Son inscribibles los actos administrativos que, en ejecución de la presente ley, tengan trascendencia real sobre el dominio u otros derechos reales o afecten al régimen jurídico del inmueble.

- Depósito del libro del edificio. Se hará constar por nota marginal. Si los promotores no lo aportan, los registradores de la propiedad deben comunicarlo a la administración competente para que se lo requiera.

- Los actos administrativos, excepto en los casos en que la legislación lo establezca de otro modo, pueden inscribirse mediante una certificación administrativa. Pueden hacerse constar:

a) La declaración de infravivienda, de acuerdo con lo establecido por el artículo 44.

b) La declaración de área de conservación y rehabilitación, regulada por los artículos 36 y 37.

c) La declaración de área sujeta a tanteo y retracto, establecida por el artículo 15.

b) Las resoluciones que dicten la ejecución forzosa de una orden de ejecución incumplida.

c) La incoación de un expediente sancionador, medidas provisionales y su resolución definitiva.

CONCURSO NOTARIAL CATALUÑA. DEPARTAMENTO DE JUSTICIA. RESOLUCIÓN JUS/319/2008, de 7 de febrero, por la que se anuncia concurso para la provisión de notarías vacantes.

Requisitos lingüísticos: Los participantes en el concurso deberán acreditar que el despacho de la notaría vacante a la que aspiren estará en condiciones de atender a los ciudadanos y ciudadanas en cualquiera de las dos lenguas oficiales, así como contar con personal que tenga conocimiento adecuado y suficiente para ejercer las funciones propias de su puesto de trabajo.

- Momento. La acreditación de conocimiento de catalán se debe efectuar en el momento de presentación de la solicitud de participación en el concurso.

- Medios. Se puede llevar a cabo por cualquiera de los medios siguientes:

a) Disponer la persona participante del nivel de lengua catalana correspondiente al certificado B o C de conocimiento de catalán de la Secretaría de Política Lingüística, o de uno de los otros títulos, diplomas y certificados equivalentes establecidos por la Orden PRE/228/2004, de 21 de junio, sobre los títulos, diplomas y certificados equivalentes a los certificados de conocimientos de catalán de la Secretaría de Política Lingüística.

b) Declaración jurada o promesa formal de que la persona participante se compromete a disponer de personal contratado con la categoría profesional de oficial jurídico que disponga del certificado de nivel C de conocimiento de catalán de la Secretaría de Política Lingüística, o de uno de los otros títulos, diplomas y certificados equivalentes establecidos por la Orden PRE/228/2004, de 21 de junio, sobre los títulos, diplomas y certificados equivalentes a los certificados de conocimientos de catalán de la Secretaría de Política Lingüística.

- En el caso a), testimonio notarial o fotocopia compulsada de la certificación acreditativa.

- Nuevos notarios: El preámbulo dice expresamente: sin perjuicio del tratamiento específico que deba darse, en su momento, a los nuevos notarios que deben solicitar una plaza con carácter forzoso en virtud del último párrafo del artículo 22 del Reglamento notarial, al objeto de facilitar el acceso a la función notarial en las mismas condiciones que las establecidas en el resto del Estado.

24. DECLARACION DE OBRA NUEVA POR SILENCIO POSITIVO. Resolución de 3 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Inmobilien Und Sonne Alicante, S. L.», contra la calificación del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. Vinculante.

Se pretende inscribir una declaración de obra nueva de una vivienda preexistente, en el ámbito de la Comunidad Valenciana, contando para ello con certificado de técnico, una solicitud de licencia de legalización de obra y el transcurso de más de 3 meses, por lo que se solicita la inscripción al entender concedida la licencia por silencio positivo, que el registrador deniega en nota escueta por no acreditarse debidamente la licencia.

La DGRN considera aplicable al presente caso la teoría del silencio positivo (acreditar la solicitud y lapso de más de 3 meses) y ordena la inscripción, no sin recordar que la finalidad del silencio positivo es garantizar a los ciudadanos el ejercicio de sus derechos cuando la Administración no ejecuta sus competencias con la debida celeridad y ello aunque la licencia pudiera ser nula o anulable, pues en tal caso la Administración deberá reaccionar contra ella mediante el procedimiento de revisión establecido.

Como cuestión particular, la legislación autónoma de la Comunidad Valenciana exige que el ciudadano manifieste bajo su responsabilidad en escritura que no se ha dictado acto administrativo alguno después de la solicitud de licencia. En este caso, al no haberse alegado como defecto, no puede entrar a valorarlo la DGRN. (AFS)

*26. CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CONYUGES EXTRANJEROS Y REGISTRO CIVIL ESPAÑOL. NO CABE NUEVA CALIFICACIÓN CON ASIENTO DE PRESENTACIÓN VIGENTE. Resolución de 9 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia don Enrique Robles Perea, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1 de Valencia, a inscribir una escritura de compraventa y otra de constitución de hipoteca unilateral. Vinculante.

Un matrimonio formado por chileno y argentina pacta separación de bienes ante notario español, y luego realizan una compra por mitad, y posterior hipoteca.

El registrador pretende que dichas capitulaciones se inscriban en el Registro Civil español y su falta lo considera defecto.

Como cuestión formal previa se aclara por la DGRN que, habiéndose presentado un título y estando vigente el asiento de presentación (prorrogado por sesenta días desde que ha sido recibida la notificación), no se puede volver a presentar el título y obtener otra calificación.

La DGRN recuerda su doctrina de que, tratándose de extranjeros de distinta nacionalidad, para determinar el régimen habrá que estar a sus manifestaciones y a las normas de conexión españolas. O bien resultará aplicable el régimen previsto por una ley extranjera, en cuyo caso bastará con especificar cuál es la ley, aunque no se especifique el régimen concreto, o bien resultará aplicable la ley española, en cuyo caso habrá que acudir a las reglas generales para españoles. En el presente caso además el pacto capitular por extranjeros ante notario español es plenamente válido y dota de seguridad jurídica al tráfico jurídico.

Señala también la DGRN que en el Registro Civil español no puede hacerse constar el matrimonio de extranjeros celebrado en el extranjero y los pactos matrimoniales subsiguientes, por lo que en el presente caso no procede exigir la inscripción de dichas capitulaciones en el Registro Civil, ya que legalmente no es posible.

COMENTARIO.- Recordemos también que, para matrimonios inscritos en el Registro Civil español y pactos matrimoniales posteriores inscribibles, la DGRN interpretó en la Resolución de 5 de Julio de 1995 que el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil, base de la argumentación del registrador para exigir la indicación previa en el Registro Civil del pacto de separación de bienes, no se refiere a los casos de inscripción de compra en régimen de separación de bienes previamente pactado, sino a los casos en que la propia escritura de capitulaciones conlleva un cambio de titularidad en el registro de la propiedad,. Es decir, a las escrituras de capitulaciones con liquidación de la sociedad conyugal, por ejemplo, en que sí será defecto su no indicación en el Registro Civil. (AFS)

*28. CONSTITUCION DE SOCIEDAD ANONIMA EUROPEA. PUBLICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DE SU CONSTITUCIÓN EN EL REGISTRO DE UNA DE LAS SOCIEDADES PROMOTORAS. Resolución de 22 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «CarCar Marketing, S. L.», contra la negativa del registrador mercantil de Palma de Mallorca, a inscribir una escritura de constitución de una sociedad anónima europea. Vinculante.

Hechos: La cuestión planteada en el presente recurso se centra en si es posible publicar en el Registro Mercantil español el hecho de que una sociedad limitada española promueve, junto con otra sociedad de nacionalidad extranjera, una sociedad anónima europea (SE), domiciliada en otro país comunitario o si para dicha publicación es preciso que se acredite al RM español, la previa inscripción de la sociedad europea en el registro competente o al menos que se acredite que con arreglo a su ordenamiento la sociedad se considera constituida con el otorgamiento de la escritura correspondiente.

A estos efectos se presenta en el RM español las escrituras por la que la sociedad limitada española aprueba el proyecto y estatutos de constitución de la SE y aporta determinadas participaciones sociales y otra escritura por la que se procede a la definitiva enajenación de dichas participaciones a la SE. El Registrador se inclina, ante la falta de regulación expresa, por la segunda posibilidad, estimando que para publicar el hecho de la constitución es preciso que la sociedad esté debidamente constituida, bien por su inscripción, o bien al menos por el otorgamiento de la pertinente escritura pública.

Se recurre la nota de calificación alegando que lo exigido por el Registrador es de imposible cumplimiento pues el art. 33.3 del Rto CE 2157/2001, exige precisamente para dicha inscripción que se publique previamente en los Registro nacionales de las promotoras, publicidad que ya se ha llevado a cabo en el Registro de una de las sociedades- RM alemán-, y que falta en el RM español.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. Tras ponderar la dificultad que ofrece la materia ante la necesidad de coordinar legislaciones diversas y centrar la cuestión de que lo que se trata es de publicar que por la Junta General de la sociedad española ha sido aprobado el proyecto y estatutos de la SE, previo su depósito correspondiente, concluye que dicha publicación en el RM español, pese a no estar expresamente regulada, debe ser previa a la efectiva constitución e inscripción de la SE, pues esa constitución es el corolario de todo el proceso y el art. 33.3 de la Directiva 2157/2001, interpretado racionalmente, lo exige como previo a la constitución e inscripción de la SE holding.

Comentario: Interesante resolución que de forma clara, pese a la dificultad y novedoso de la materia tratada, fija la forma de proceder, por parte del Registro Mercantil español, ante la constitución de una SE holding (una de sus posibles formas de constitución) y que prestará una gran utilidad si se generaliza, dentro de sus propios límites, esta nueva forma social.

Concretando la forma de proceder ante estos casos por parte del Registro, entendemos que será la de practicar la inscripción de los acuerdos correspondientes en la hoja abierta a la sociedad, con exclusión de la concreta enajenación de participaciones sociales, por no ser inscribible la misma en el Registro, para después publicar en el Borme y en forma ordinaria, el hecho de dicha inscripción. (JAGV)

32. CANCELACION DE CONDICION RESOLUTORIA Y LETRAS DE CAMBIO. PLAZO DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. Resolución de 23 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la propiedad n.º 1, de Getafe, a cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado de compraventa.

Se pacta en una escritura de compraventa el aplazamiento del precio, que se garantiza con condición resolutoria. Se documenta dicho precio aplazado mediante 40 letras de cambio pagaderas en 40 plazos mensuales sucesivos por un importe X. Dichas letras no se identifican por su número y serie, si bien se dice que son las únicas giradas entre ambas partes por dichos importes y vencimientos, por lo que se permitirá la cancelación exhibiendo el comprador al notario las citadas 40 letras cuyo pacto se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ahora se otorga la escritura de cancelación unilateral por el comprador con exhibición de 40 letras de cambio giradas por el vendedor contra el comprador, siendo coincidentes en su cuantía y vencimientos con las de la escritura inicial, se sobreentiende. El registrador deniega la inscripción alegando que no están identificadas debidamente, y además, añade, que la acción derivada del ejercicio de la condición resolutoria dura 30 años, al considerarla acción real.

La DGRN no atiende el argumento del recurrente de que son las únicas letras giradas, tal como se pactó y de que así está inscrito, y sigue su doctrina de que las letras de cambio tienen que estar identificadas individualmente con su número y serie para que se pueda cancelar unilateralmente, por lo que deniega el recurso.

Por otro lado, declara que la duración de la acción derivada de la condición resolutoria es personal y es de 15 años y no de 30 como señala el registrador. (AFS)

*33. FUNDACIONES EXTRANJERAS: CONTROL DE LEGALIDAD. Resolución de 24 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Celanova don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha población, a inscribir una escritura de donación.

Hechos: Se trata de una escritura de donación de varias fincas por parte de la persona física propietaria a la Fundación de Interés Privado de nacionalidad panameña denominada «Best Brothers Foundation», representada por la propia donante. En el título se indica que ...el fin de la fundación es la conservación de los activos y llevar a cabo la administración y gestión del patrimonio asignado.... El apartado quinto del reglamento de esta entidad, establece como principales beneficiarios del disfrute patrimonio fundacional, a los padres de los fundadores y al fallecimiento de éstos, a los propios fundadores.

El Registrador dicta nota de calificación (valorada como sólida por la propia DG) en la que observa dos defectos:

- Insubsanable: la Fundación está constituida en interés privado de los padres de los fundadores y al fallecimiento de éstos, a los propios fundadores.

- Subsanable, no se acredita su inscripción de la Fundación en el Registro de Fundaciones competente.

El Notario autorizante alegó que la Ley gallega de Fundaciones es posterior a la escritura por lo que no cabe su aplicación retroactiva, que dicha entidad está regida por la legislación panameña, que no es propiamente una fundación y que se podría suprimir del nombre dicha palabra.

La DGRN, en una didáctica resolución, que recoge en buena medida los argumentos de la nota de calificación, desestima el recurso.

Para determinar los rasgos esenciales de la persona jurídica fundación en el ordenamiento jurídico español que puedan ser considerados de orden público, parte de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, el cual ha declarado que el artículo 34 de la Constitución Española se refiere al concepto de fundación considerada como la persona jurídica constituida por una masa de bienes vinculados por el fundador o fundadores a un fin de interés general, debiendo cumplir tanto la manifestación de voluntad como la organización los requisitos que marquen las leyes, lo cual es tutelado por la intervención administrativa que ha de velar para que las fundaciones no se desvían de los fines de interés público que les son propios, evitando la existencia de fundaciones ilegales por sus fines o por los medios que utilicen.

Estima que, aunque la entidad se llame fundación, no está utilizado el nombre con propiedad (no es lo mismo denominarse Fundación» y ser Fundación), exigiendo nuestra legislación una previa labor de control de legalidad que pasa por el cumplimiento de la forma instrumental exigida y por la ulterior inscripción, atributiva de la personalidad jurídica, según los arts. 4 y 7 de la Ley Estatal de Fundaciones, que son preceptos de aplicación general.

Dice el art. 7.1 de la Ley de fundaciones que las fundaciones extranjeras que pretendan ejercer sus actividades de forma estable en España, deberán mantener una delegación en territorio español que constituirá su domicilio a los efectos de esta Ley, e inscribirse en el Registro de Fundaciones competente en función del ámbito territorial en que desarrollen principalmente sus actividades. Estima el Centro Directivo que la adquisición de inmuebles y el fin antes reseñado son indicios claros de estabilidad, por lo que ha de inscribirse en el Registro de Fundaciones competente en función del ámbito territorial en que desarrollen principalmente sus actividades, previa acreditación de que se ha constituido válidamente con arreglo a su ley personal, y pudiendo denegarse la inscripción cuando los fines no sean de interés general con arreglo al ordenamiento español.

Mientras no se practique la inscripción en el Registro de Fundaciones correspondiente, esta escritura de donación no puede acceder al Registro de la Propiedad.

Nota: Acaba de publicarse el Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal cuyo artículo 11 dispone que se inscribirán en él, entre otras, las delegaciones de fundaciones extranjeras que desarrollen su actividad en todo el territorio del Estado o principalmente en el territorio de más de una comunidad autónoma. Si el ámbito de la entidad es exclusivamente gallego, el Registro competente sería el Registro de Fundaciones de Interés Gallego, según el art. 8 de la Ley 12/2006, de 1 de diciembre, de fundaciones de interés gallego. (JFME)

*36. SOCIEDAD ANÓNIMA EN CONCURSO DE ACREEDORES. CONVOCATORIA DE LA JUNTA. SU CELEBRACIÓN UNA VEZ SUSPENDIDA LA MISMA POR EL PRESIDENTE. Resolución de 1 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Francisco Briones Nieto y don Miguel Ángel Hijón Santos, contra la negativa del registrador mercantil de Madrid, n.º 11, a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de la entidad «Forum Filatélico S.A.».

Hechos: El debido entendimiento de esta resolución exige una previa exposición de los hechos que dan lugar a la misma: La sociedad Forum Filatélico, fue sometida a intervención judicial con nombramiento de un administrador para la misma. Posteriormente fue declarada en concurso necesario, con suspensión de facultades para el concursado y nombramiento de administradores concursales que sustituyeron al administrador concursal, con cese en el RM de los anteriores administradores. Pese a ello estos administradores convocan Junta, convocatoria que es suspendida por el Juzgado competente, siendo en su lugar convocada por los administradores concursales. En esta Junta, celebrada con asistencia de Notario, como consecuencia de lo tumultuoso de la misma, el Presidente designado la suspende, retirándose la administración concursal y el Notario, aunque la Junta, pese a ello, continuó su celebración con la asistencia de los accionistas presentes en la reunión adoptando acuerdos relativos al nombramiento de Consejeros.

Otorgada la correspondiente escritura de elevación a público de acuerdos sociales, se presenta en el RM competente siendo calificada con los siguientes defectos, todos, salvo el primero, insubsanables:

1. Cierre del registro por falta del depósito de cuentas del ejercicio 2005.

2. No posibilidad de inscripción de nuevos Consejeros pues existen inscritos administradores concursales que sustituyeron a los Consejeros inscritos.

3. El nombramiento de Consejeros no constaba como punto del orden del día.

4. La celebración de la Junta fue suspendida por el presidente con anterioridad a los acuerdos adoptados.

5. El Secretario y Presidente que certifican y elevan a público carecen de facultades para ello.

Se interpone recurso por la sociedad, ratificado por el Notario autorizante, en el que se trata de desvirtuar, más por razones utilitarias que propiamente jurídicas, todos los defectos del acuerdo calificatorio.

Doctrina: La DG, en una brillante y fundamentada resolución, confirma la totalidad de la nota en base a los siguientes argumentos:

1. El cierre del Registro por falta de depósito de cuentas es incuestionable y opera en todo caso de nombramiento de administradores. La única forma de soslayarlo sería certificando que las cuentas no están debidamente aprobadas (Cfr. Art. 378.5 RRM).

2. Rarifica la nota pues en la situación de concurso y en aras de la seguridad jurídica, la administración concursal sustituye a la administración de la sociedad y debe ser aquélla la que tome todas las decisiones que afectan a la sociedad, lo que no obsta a que la Junta pueda ser convocada y celebrar reuniones adoptando acuerdos sociales.

3. Muy interesante este punto en el que la DG centra la doctrina relativa a la libre revocabilidad de consejeros aunque ello no conste en el orden del día (Cfr. Art. 131 LSA). Ello es así y como consecuencia de dicha revocabilidad la Junta puede proceder, como acto conexo, al nombramiento de administradores, pero esta situación, lógica por otra parte, es totalmente distinta de la que se da en la Junta cuestionada, pues ni en ella se produce un precipitado cese de consejeros, ni la sociedad está acéfala pues existen nombrados e inscritos los administradores concursales.

4. Igualmente se confirma este punto, pues en una situación patológica de la sociedad, como es la del presente caso, pretender como hace el recurrente que rijan los estatutos y se nombre Presidente a un administrador caducado y removido judicialmente, carece de sentido y sólo puede desembocar en el tumulto que provocó la suspensión de la Junta por el legítimo Presidente de la misma (uno de los administradores concursales).

5. El último defecto, a la vista de todo lo anterior, es consecuencia de todo ello sin que sea necesario insistir en el mismo.

Comentario: Dada la claridad y precisión de la nota y resolución en todos los problemas planteados, no requiere especial comentario la resolución resumida. Sólo destacar lo interesante de la misma para resolver los problemas que puedan plantearse con sociedades declaradas en concurso necesario pues puede tenerse como punto de referencia para solventar con éxito problemas similares. (JAGV)

*38. EL PLAZO PARA RECURRIR SE COMPUTA DESDE LA NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE LA CALIFICACIÓN DE UN DOCUMENTO PRESENTADO TELEMÁTICAMENTE. Resolución de 2 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Torredembarra, don Ricardo Cabanas Trejo, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Falset a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

La Registradora alega en su informe que el presente recurso se ha interpuesto fuera de plazo, toda vez que, habiéndose presentado telemáticamente en el Registro la escritura calificada, se notificó la calificación también vía telemática el 29 de junio de 2007 y el recurso se interpuso el 24 de agosto de 2007.

Respecto de tales circunstancias, el Notario recurrente manifiesta que no prestó su consentimiento para recibir la notificación de la calificación negativa por la vía utilizada por la Registradora.

La DGRN inadmite el recurso por extemporáneo, ya que la regla general, según la cual no cabe efectuar la notificación de la calificación negativa al Notario por vía telemática sino cuando éste hubiese formulado una manifestación, de la que quede constancia fehaciente, aceptándola, tiene una evidente excepción en el supuesto de presentación del título por vía telemática con firma electrónica del Notario a que se refiere el artículo 112.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, toda vez que, según el apartado 2 de dicho artículo, en ese caso el Registrador no es que pueda, sino que debe comunicar al Notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción.

Por ello, en el presente caso es irrelevante que el Notario no hubiera aceptado dicha forma de notificación de la calificación registral; y, consiguientemente, no cabe sino declarar extemporáneo el recurso interpuesto. (JDR)

*39. PRESENTACIÓN TELEMATICA: DENEGACIÓN. MOTIVACIÓN Y NOTIFICACION. INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE PRESENTACIÓN: NO IMPIDE LA PRACTICA DEL ASIENTO. Resolución de 4 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Muro del Alcoy, doña María Laura Muñoz Alonso, contra la negativa del registrador de la propiedad de Cocentaina a la práctica de un asiento de presentación. Vinculante.

Hechos: Se presenta telemáticamente el día 31-7-2007 en el Registro de la Propiedad una copia electrónica de una escritura de cancelación de hipoteca autorizada ese día.

El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación por no constar la firma de la Notaria autorizante, notificando la denegación a la Notaria el mismo día 31.

El día 2-8-2007, la Notaria autorizante remite una nueva copia autorizada electrónica a efectos de su presentación. Contesta el Registrador con fecha 3 de Agosto denegando la práctica del asiento de presentación de conformidad con el artículo 249.2 del Reglamento Notarial, al considerar presentada la copia electrónica fuera de plazo.

La Notaria autorizante interpuso recurso contra la negativa a extender el asiento de presentación indicando que en un primer momento -el día de la autorización de la escritura-, había remitido copia de la misma sin pie-cláusula de suscripción- por error (aunque con firma electrónica avanzada), habiendo remitido posteriormente el día dos de agosto, tras la primitiva denegación, una copia totalmente completa y firmada, bajo su firma avanzada.

La DGRN recuerda (cita al efecto la R. 4 de Junio de 2007) que en los artículos 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 248 LH se contienen las reglas que rigen la práctica del asiento de presentación, de los que resulta lo siguiente si el título se hubiera presentado telemáticamente:

a) Si el título se hubiera presentado dentro de horas de oficina, el registrador practicará en el mismo día el asiento de presentación, procediendo a notificar esa práctica con la única excepción prevista en el art. 417-1 RH.

b) Si el título se presentara fuera de horas de oficina, deberá proceder en igual forma, al día siguiente hábil, guardando el orden riguroso de la presentación.

c) En caso de denegación, ésta debe ser motivada, con pie de recurso, y notificada

En cualquier caso, la DG señala que el retraso en remitir la copia al Registro en ningún caso constituye una causa que impida la práctica del asiento de presentación, pues la prioridad registral operará desde ese momento, y podrá integrar, o no, un supuesto de responsabilidad del notario, pero en modo alguno vicia el título presentado.

Es, pues, indiferente que el instrumento público se autorice en una fecha y su copia autorizada electrónica se remita al Registro en otra distinta, con independencia de las causas que lo origine (como en el presente caso, en el que la DG recuerda a la Notaria la necesidad de extremar su celo).

Aunque el vigente artículo 249-2 Reglamento Notarial señala que la copia autorizada electrónica deberá expedirse y remitirse en el «plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente», el incumplimiento de ese plazo no invalida el título ni desde la perspectiva formal, ni desde la perspectiva material, puesto que el último párrafo de ese apartado segundo establece como única consecuencia la responsabilidad civil del notario, a la que debe adicionarse la disciplinaria.

Entender lo contrario equivaldría, por ejemplo, a negar validez jurídica a las calificaciones efectuadas fuera del plazo de quince días previsto en los artículos 18 LH y del Código de Comercio, o impediría que pudiera presentarse telemáticamente una copia auténtica de una escritura otorgada años atrás que en su día, por la razón que fuere, no se presentó al Registro.

Además la copia autorizada electrónica, una vez expedida, esto es, una vez firmada electrónicamente con expresión de la finalidad para la que se expide (apartado séptimo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado) tiene una validez de sesenta días (párrafo tercero del apartado cuarto del artículo 224 del Reglamento Notarial), siendo así que el dies a quo es el de expedición; además, en ningún apartado de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, o de la Ley Hipotecaria, incluso con las modificaciones introducidas por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, o en la Ley del Notariado, se exige que la expedición y remisión sean actos simultáneos o consecutivos.

Recuerda por último la DGRN (como ya hiciera la citada Res de 4-6-2007) que en supuestos como el que nos ahora nos ocupa la calificación del Registrador deberá limitarse a las siguientes tareas que son esenciales: a) comprobar que el documento ha sido firmado electrónicamente por el Notario que expide la copia (artículo 112.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre); b) que el certificado con el que se firma electrónicamente dicha copia autorizada es del notario que expide la misma (artículos 112.2, en relación al artículo 110 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 224.4 del Reglamento Notarial); c) que dicho certificado está vigente cuando se expide la copia y se remite la misma, lo que el registrador deberá comprobar mediante el acceso al directorio del Consejo General del Notariado en el que consten tales extremos, como le sucede al notario con el certificado del registrador con el que éste debe inexcusablemente firmar la notificación del asiento de presentación, su denegación, práctica de inscripción y datos de inscripción o calificación negativa, (artículos 110 y 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre). En este sentido, carece de aplicación alguna la Instrucción de 18 de marzo de 2003, en lo relativo a la denominada certificación maestra, pues ese sistema ha sido sustituido plenamente por lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado segundo del artículo 108 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, esto es, que el Colegio de Registradores y el Consejo General del Notariado deberán disponer de un directorio actualizado donde conste la condición de registrador o notario en activo al tiempo de la firma de la calificación o comunicación o del instrumento público, así como la vigencia, revocación y suspensión del certificado electrónico con el que se haya firmado, y, d) que la copia autorizada se ha expedido para la finalidad que se utiliza, lo que se ha de hacer constar en el pie de copia, y que no han transcurrido más de sesenta días desde que se expide la misma hasta su ingreso en el Registro, pues en tal caso la copia autorizada decae en cuanto a su eficacia para el fin que se expide. (JCC)

*40. ART. 254 LH. PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO AL IMPUESTO DE SUCESIONES. ACREDITACION MEDIANTE TRASLADO DE LA DILIGENCIA PUESTA EN LA MATRIZ NOTARIAL. Resolución de 5 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Javier Martínez del Moral, contra la negativa del registrador de la propiedad de Tacoronte a inscribir una escritura de adjudicación de herencia. Vinculante.

Hechos: Se presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad copia electrónica de una escritura de adjudicación de herencia autorizada el día anterior. El Registrador, el mismo día, con su firma electrónica reconocida, notifica al Notario la práctica del asiento de presentación.

Con posterioridad, y sobre la citada matriz, el notario autorizante extiende una diligencia de liquidación fiscal haciendo constar que el sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Dª X, ha cumplido con su obligación de presentar a liquidación copia autorizada física del título que antecede, según los datos que se testimonian a continuación.

El citado notario, extendida la diligencia en la matriz y «a efectos de unir a la copia autorizada electrónica de dicha escritura», procedió a expedir -sic- electrónicamente la diligencia reseñada «de conformidad con lo dispuesto en los artículos 110 de la Ley 24/2001 y 196 del Reglamento Notarial, para su remisión al Registro de la Propiedad competente, con la finalidad exclusiva de acreditar la autoliquidación Tributaria y el archivo registral de la carta de pago que se adjunta...»

El Registrador a la vista de las dos presentaciones telemáticas, emite, bajo su firma electrónica reconocida, su nota de calificación, que es notificada al notario autorizante en la misma forma, suspendiendo la inscripción solicitada de conformidad con el artículo 254 de la Ley Hipotecaria al no acreditarse previamente el pago de los Impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes si los devengare el acto o contrato que se pretende inscribir. A través de una extensa nota con numerosos argumentos considera que la diligencia, llamada de liquidación fiscal que aporta el Notario no acredita el pago, no sujeción, exención o prescripción del impuesto.

Entiende que el Notario, con su actuación, está asumiendo de facto funciones tributarias que no le corresponden, dado que la competencia subjetiva en materia de acreditación y realización del pago, su regulación y determinación corresponde primariamente a la Administración Tributaria y, en concreto, a la de las Comunidades Autónomas, por tener éstas atribuidas las competencias en relación con los tributos cedidos.

El Notario autorizante interpuso recurso, negando que hubiera desplegado ninguna función tributaria, en tanto que se había limitado a dejar constancia en la matriz, y en las copias autorizadas expedidas, de la declaración tributaria practicada por el sujeto pasivo. Entiende que extendida la nota en la matriz es obligación del notario dejar constancia en las copias autorizadas expedidas, cualquiera que sea su soporte, de ese nuevo contenido producto de la dinámica documental.

Ciertamente, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos que devengue todo acto que pretenda su acceso al Registro, como requisito previo para la práctica del asiento. Ahora bien:

- De los artículos 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y 100.1 del Reglamento de dicho Impuesto, aprobado por Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre se desprende que, a los efectos de la inscripción, es admisible la simple presentación del documento ante el Liquidador del Impuesto.

- y en cuanto a la falta de presentación de la carta de pago del Impuesto, «también tiene declarado este Centro Directivo (cfr. R. 21.10.1987) que la nota al pie del título expresiva del pago, exención o no sujeción ahora, de la presentación de la autoliquidación correspondiente es suficiente para la inscripción»,

Considera que dichas circunstancias quedan acreditadas mediante el traslado de la diligencia que el Notario ha extendido en la matriz a la vista de la copia exhibida y en la que figura la nota extendida por la Administración tributaria Canaria, algo que constituye para él una obligación reglamentaria a la vista del contenido del vigente artículo 244.2 del Reglamento Notarial («Se harán constar por nota en matriz, a solicitud de los interesados o cuando al notario le conste, las circunstancias de haberse pagado los impuestos y los datos de inscripción en el registro correspondiente»), por lo que no puede hablarse de asunción de competencia fiscal alguna por parte del notario, sino de pura y simple -y reglamentaria- actividad notarial de documentación y ulterior presentación ante el Registro (recuerda que el notario es un presentante ex lege, cuya obligación de carácter jurídico público, dado por supuesto que el interesado opte por inscribir, sólo queda excepcionada si ese interesado exime al notario de su deber de presentar telemáticamente el título). Todo ello, en orden a lograr la identidad entre matriz y copia electrónica, sin que quepa albergar la menor duda en orden a la identidad de efectos jurídicos predicables entre copia autorizada en soporte papel (sobre la que ha extendido la diligencia la Administración Tributaria) y copia electrónica (que con la ulterior presentación telemática de la diligencia queda perfectamente completada).

En definitiva, los mismos efectos que son predicables respecto de la copia auténtica en soporte papel han de reconocerse a la electrónica -cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado-, entre ellos, servir de acreditación al hecho de haberse presentado el título a liquidación fiscal, algo que deriva, sin más, de la propia dinámica de la fe publica notarial y de las presunciones veracidad, integridad y legalidad que la acompañan.

Concluye propugnando una interpretación sistemática de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, pues independientemente de su origen -pensado, en una Administración sin los medios técnicos actuales-, lo cierto es que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de RJAPPAC, y de las reformas introducidas en el procedimiento registral no puede admitirse una interpretación literalista y que no tenga en cuenta la realidad social del tiempo en que han de aplicarse (cfr. art. 3 del Código Civil), que prive de un mejor servicio a los ciudadanos en general y a los usuarios del servicio notarial y registral en particular, algo que queda corroborado a la vista de la finalidad perseguida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al introducir las nuevas tecnologías en el quehacer diario de las notarías y de los registros, en tanto que la razón de esa notable modificación fue agilizar -en beneficio de la sociedad- el trámite registral y la actuación notarial sin modificar su esencia. (JCC)

*42. LA DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CLAUSULAS CONCRETAS DE LA HIPOTECA, DEBE DETALLARSE Y NOTIFICARSE CON PLAZO DE RECURSO. Resolución de 7 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Torredembarra don Ricardo Cabanas Trejo, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Falset, a inscribir algunas cláusulas de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Vinculante.

La Registradora inscribe una escritura de préstamo hipotecario, si bien en la nota de despacho extendida al pie del título calificado expresa que «No se han inscrito las estipulaciones de carácter obligacional de conformidad con lo establecido en el artículo 9 L.H. y 51,6 R.H., las contrarias a la libre disposición de las fincas, art. 27 L.H, las que carecen de la necesaria determinación, las que implican reiteraciones legales y las que condicionan la libre calificación registral».

La Registradora alega en su informe que al haberse interpuesto el recurso contra la nota de despacho extendida en el título que se ha inscrito, y no tratarse propiamente de una calificación negativa, el presente recurso carece de objeto.

El Notario recurrente solicita que se inscriba íntegramente el título calificado o, subsidiariamente, que se declare la nulidad de la nota de calificación de inscripción parcial, en cuanto a los pactos no inscritos.

Dice la DGRN que en el presente supuesto, la Registradora en la nota de despacho niega genéricamente la inscripción de diversos pactos que no especifica; y lo hace en unos términos que han de considerarse improcedentes () porque no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere ni se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que son contrarias al artículo 27 de la Ley Hipotecaria, que carecen de la necesaria determinación o que están afectadas por la tacha que expresa.

Por ello, la mera aplicación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y del principio de proscripción de la indefensión obliga a entender que se trata de una calificación negativa respecto de determinadas estipulaciones sin observancia de los requisitos legalmente establecidos (y entre ellos, el consistente en la especificación de los medios de impugnación que toda calificación ha de contener). Y, ante la misma, no procede ordenar la inscripción íntegra del título, pues no es misión de este Centro Directivo calificar los documentos presentados a despacho, sino que compete al titular del Registro especificar las estipulaciones que aun teniendo trascendencia jurídico-real considera no inscribibles, y será esta decisión la que, en su caso, dará lugar al correspondiente recurso. Y estima el presente recurso, en tales términos. (JDR)

*43. PRESENTACION TELEMATICA. FORMA DE ACREDITAR EL PAGO DEL IMPUESTO. DILIGENCIA NOTARIAL DE TRASLADO DE LA MATRIZ. Resolución de 31 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Barcelona, doña Ana Carreras Cruells, contra la negativa de la registradora mercantil n.º 10, de dicha capital, a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. Vinculante.

Hechos: Se presenta telemáticamente en el Registro Mercantil escritura de constitución de sociedad limitada, la cual es calificada negativamente, en lo que a este recurso interesa, por no acreditarse la autoliquidación del impuesto. Con posterioridad y para la subsanación del defecto señalado, se remite por la notaria autorizante diligencia extendida en la matriz que incluye el testimonio de la carta de pago y la etiqueta adhesiva de la DGT que acredita el pago del impuesto. Se vuelve a calificar considerando que no se ha acreditado debidamente el pago del impuesto y como fundamentos de derecho se acompaña, como anexo del acuerdo calificatorio, el informe elaborado por el Colegio de Registradores acerca de la forma de acreditar dicho pago en la presentación telemática. De dicho documento resulta, en esencia, que la competencia subjetiva para acreditar el pago es de la administración tributaria, que su apreciación corresponde al registrador y que el notario carece de competencias para ello por ser ajeno a la administración tributaria.

La Notaria recurre. En su escrito, aparte de defender su actuación, vierte las siguientes afirmaciones: Incumplimiento por el registrador de su deber de notificar personalmente la extensión del asiento de presentación; infracción de las normas sobre calificación al remitir como fundamentos de derecho documento del Colegio de Registradores; dudas acerca de que sea cierto que la calificación se hace con la conformidad de los cotitulares, como se expresa en la nota pues ello no se acredita. En cuanto al fondo del asunto dice que al registrador corresponde comprobar que se acredita el pago pero no el cómo debe acreditarse y que a este respecto por la DGT de las Generalidad catalana se acepta el medio utilizado por la notario autorizante y en definitiva el testimonio notarial de la carta de pago remitido telemáticamente acredita la carta de pago.

El Registrador, ante el recurso, manifiesta que la escritura ya ha sido inscrita en virtud de su presentación en papel. No obstante la Notaria recurrente insiste en su recurso pues la Registradora no rectifica la nota sino que tiene por subsanado el defecto correspondiente.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación. Son declaraciones de la DG las siguientes:

1º. Admisibilidad del recurso: Es perfectamente admisible pues la Registradora no revoca su nota sino que considera que ha sido subsanado el defecto por la presentación en papel de la copia de la escritura.

2º. En cuanto al acuse de recibo de la presentación telemática recuerda su doctrina de 4 de Junio de 2007, e insta a que se adopten las medidas para evitar el incumplimiento del art. 112 de la Ley 24/2001 y 248 LH.

3º. En cuanto al fondo del asunto niega la DG que la Notaria haya asumido ninguna función tributaria, sino que lo que ha hecho ha sido simplemente dar cumplimiento al art. 244.2 del RN en lo relativo a hacer constar en la matriz la circunstancia de haberse pagado el impuesto y su traslado a las copias, sean en papel o electrónicas, debe servir para acreditar el hecho de haberse presentado al impuesto el documento de que se trate, lo que queda amparado por las presunciones de veracidad, integridad y legalidad que acompañan a la actuación notarial. Por ello sigue diciendo la DG el art. 86.1 del RRM debe interpretarse según la realidad social del tiempo en que deben ser aplicados y ello para dar un mejor servicio a los usuarios de los servicios registrales y notariales. Finalmente destaca la DG que según el art. 86.1 del RRM basta la mera presentación, sin que sea necesario acreditar el pago, lo que será suficiente para extender al margen de la inscripción la oportuna nota de afección al pago de la liquidación tributaria.

Comentario: A partir de esta resolución, es evidente que el despacho telemático de las escrituras presentadas en esta forma, se facilita enormemente pues el principal obstáculo que se oponía a ese despacho estaba precisamente en la dificultad de acreditar telemáticamente, la debida presentación a la Oficina liquidadora a los efectos de superar el cierre registral del art. 86.1 del RRM y, en su caso, del art. 254 de la LH. (JAGV)

47. PRESENTACIÓN TELEMATICA. DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE PRESENTACIÓN: NO IMPIDE LA PRACTICA DEL ASIENTO. CONTENIDO DEL INFORME DEL REGISTRADOR. EFICACIA VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES. Resolución de 11 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Notaria de Muro de Alcoy doña María Laura Muñoz Alonso, contra la negativa del registrador de la propiedad de Cocentaina, a practicar asiento de presentación.

Hechos: Se presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad una copia electrónica de una escritura de hipoteca autorizada cuatro días antes. Al parecer el día en que se autorizó la escritura se había intentado presentar telemáticamente, si bien, fruto de un error informático, no fue posible, generando un aviso de error.

La Registradora deniega la práctica del asiento de presentación al considerar presentada la copia electrónica fuera de plazo en base a los artículos 249.2 del Reglamento Notarial y 3 de la Instrucción DGRN 2-12-1996.

La Notaria autorizante interpuso recurso contra la negativa a extender el asiento de presentación citando la Res 4-6-2007 de la que se deriva que el incumplimiento del plazo a que se refiere el art. 249-2 RN no es obstáculo para practicar el asiento.

La DGRN, estima el recurso interpuesto y revoca la calificación del Registrador, pero antes de entrar en la cuestión de fondo, recuerda una serie de premisas generales que se refieren al contenido del informe del registrador; a la eficacia vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo cuando resuelve recursos frente a la calificación negativa y al carácter recurrible de las denegaciones de asientos de presentación.

- Reitera su conocida doctrina acerca del contenido del informe del Registrador (debe referirse a las cuestiones de mero trámite), citando una serie de sentencias que apoyan este criterio (pero omitiendo otras muchas que siguen el criterio contrario, y en especial las dos publicadas en el BOE, como luego veremos)

- Reitera también su doctrina sobre la eficacia vinculante para todos los Registradores de las resoluciones DGRN estimatorias, desde el momento en que se publican en el BOE -aunque no hayan ganado firmeza-, siempre que no hayan sido anuladas por resolución judicial firme. El carácter vinculante de las resoluciones encuentra su fundamento en tres razones esenciales: primera, el carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador; segunda, su posición de subordinación jerárquica a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y, tercera y última, en la necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro.

- La denegación del asiento de presentación -en línea con lo que se sostuvo en la Resolución de 4 de junio de 2007- es plenamente recurrible (artículos 249 y 258.4 de la Ley Hipotecaria), debiendo tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, pues nos encontramos ante una calificación en sentido estricto.

En cuanto a la cuestión de fondo: La DGRN recuerda (cita al efecto la R. 4 de Junio de 2007) que el retraso en remitir la copia al Registro en ningún caso constituye una causa que impida la práctica del asiento de presentación, pues aunque el vigente artículo 249-2 Reglamento Notarial señala que la copia autorizada electrónica deberá expedirse y remitirse en el «plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente», el incumplimiento de ese plazo no invalida el título ni desde la perspectiva formal, ni desde la perspectiva material, puesto que el último párrafo de ese apartado segundo establece como única consecuencia la responsabilidad civil del notario, a la que debe adicionarse la disciplinaria.

La DG considera obvio que la resolución de 4-6-2007 se refería no sólo al artículo 112.1 de la citada Ley como pretendía la Registradora sino también al 249.2 del Reglamento Notarial, y que por tanto el contenido de la misma vinculaba a la Registradora, al existir identidad de hechos

Además la copia autorizada electrónica, una vez expedida, esto es, una vez firmada electrónicamente con expresión de la finalidad para la que se expide (apartado séptimo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado) tiene una validez de sesenta días (párrafo tercero del apartado cuarto del artículo 224 del Reglamento Notarial), siendo así que el dies a quo es el de expedición; además, en ningún apartado de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, o de la Ley Hipotecaria, incluso con las modificaciones introducidas por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, o en la Ley del Notariado, se exige que la expedición y remisión sean actos simultáneos o consecutivos. Tal criterio es corroborado por el actual artículo 224 del Reglamento Notarial.

Recuerda también la DG (como ya hiciera la citada Res de 4-6-2007 y la de 4-2-2008) los extremos a los que se extiende la calificación registral en estos casos.

Y por último, descarta la aplicación analógica de la Instrucción de 2-12-1996 a la presentación telemática, ya que aquélla se dictó en el marco de unas dudas que había suscitado la aplicación del Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre que se refiere a un supuesto que nada tiene que ver con la presentación telemática. Y aún admitiendo a los solos efectos argumentativos que dicha Instrucción fuera todavía de aplicación al telefax, en circunstancia que debe negarse, ya que la nueva redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, al artículo 249 del Reglamento Notarial no ha incorporado tal previsión, lo cierto es que la citada previsión contemplaba un supuesto distinto al de la presentación telemática. Además, añade, en la presentación telemática lo que se presenta no es un extracto resumido de determinados extremos del título sino el mismo título, esto es, copia autorizada electrónica, que tiene el mismo valor y efectos que la copia en papel ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado. Por tal razón no se precisa tal presentación física. Y un efecto como el de la invalidez de la copia autorizada electrónica a los efectos de causar asiento de presentación cuando existe dilación entre su expedición y presentación en un registro requeriría de una previsión normativa expresa y la misma no existe.

¿Quizás ha pretendido aquí la DG explicar o justificar el por qué de su doctrina? De hecho afirma: si esta DG sentó tal criterio fue porque era práctica generalizada....calificar sin exponer los fundamentos de derecho...o de forma ritual o formal, y luego en el informe fundar la calificación...). Pero es que la propia resolución reconoce que el Registrador fundó adecuadamente su nota, aunque luego en el informe reiteró en sentido extensivo las razones por las que denegó el asiento (cosa que admite la Sentencia antes citada de Jaén).

En cualquier caso, no parece lógico que la DG cite en apoyo de su doctrina una serie de sentencias y omita otras muchas que le son contrarias, y muy en especial las dos que se han publicado en el BOE (la antes citada de Jaén, y otra, la Sentencia firme de 21-12-2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badajoz (BOE de 3-7-2006) que llegó incluso a anular la resolución DG 14-10-2004 por falta de valoración del informe del Registrador.

2) En cuanto a la doctrina de la DG sobre la eficacia vinculante para todos los Registradores de las resoluciones DGRN estimatorias, desde el momento en que se publican en el BOE -aunque no hayan ganado firmeza-, siempre que no hayan sido anuladas por resolución judicial firme (también publicada, dicen algunas resoluciones), la doctrina DG es la que es, pero debemos apuntar dos pronunciamientos judiciales que ven las cosas de otra manera: la Sentencia de 14-3-2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona que marca claramente la diferencia entre las resoluciones singulares, y las del art. 103 de la ley 24/2001 (consultas vinculantes, que sí obligan a Notarios y Registradores), declaró la improcedencia de la doctrina DGRN sobre el alcance vinculante de las Resoluciones singulares que deciden recursos gubernativos que interpretan el art. 98 de la ley 24/2001, y que en la actualidad están pendientes de Sentencia Judicial, ya que interpretando la expresión vinculación para todos los Registros- las resoluciones singulares vinculan únicamente al Registrador calificante y a los demás Registradores que hayan de calificar el mismo documento por afectar a varios Registros. Y la Sentencia más reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22-1-2008 (que además anula de la Resolución DGRN 9-6-2006 por extemporánea) recuerda que lo que a derechos civiles se refiere, no puede con arreglo a nuestra legislación política estar subordinado a la autoridad del orden administrativo, principio de salvaguardia judicial que acoge el artículo 1 LH, y por tanto la doctrina de la DG no puede ser de superior rango que la jurisprudencia dictada por la sala 1ª del TS. Dicha sentencia también señala: ha de recordarse que la Exposición de Motivos de la LH señala que los Registros deben estar bajo la dependencia exclusiva del Ministerio de Justicia y bajo la inspección de la autoridad judicial, siendo ésta únicamente la llamada a decidir las dudas y cuestiones que se susciten....si el asunto de fondo debatido se encuentra pendiente de resolución firme por los Tribunales y sujeto al control jurisdiccional, hasta tanto no se pronuncien definitivamente los Tribunales su vinculación no resulta pertinente. (JCC)

(Dirigido Por Carlos Ballugera, con la colaboración de Javier Regúlez Luzardo, registradores de la propiedad de Bilbao).

Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el 29 de enero de 2008. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.

4. PROPIEDAD HORIZONTAL: RESERVA DEL PROMOTOR DEL DERECHO A FIJAR CARTELES EN LA AZOTEA INDEFINIDAMENTE. El promotor de una propiedad horizontal quiere reservarse la facultad de fijar carteles con carácter indefinido y el notario configura la propiedad horizontal, señalando en los estatutos, que el promotor se reserva expresamente la facultad de fijar carteles con carácter exclusivo, sin que ninguno de los copropietarios pueda hacer otro tanto.

Para ello, el último de los elementos independientes se describe como derecho de vuelo sobre el edificio en su conjunto que se concreta en la facultad de fijar carteles. Se especifican superficie, linderos y cuota del derecho de vuelo. Se plantea la inscribibilidad del derecho.

Según resolución de 24 de noviembre de 2003 el promotor no puede reservarse estatutariamente el derecho a fijar carteles indefinidamente por atentar contra el principio de determinación ya que no se establece plazo, ni se especifica si el resto de los copropietarios tienen igual derecho.

Tal vez por eso, el propósito del notario sea conseguir que el promotor aparezca como uno más de los copropietarios del edificio, con los mismos derechos y obligaciones y por tanto, sin que la facultad de fijar carteles se sujete a plazo.

Ello se completa con una reserva estatutaria, de modo que pueda ser conocido por todos los copropietarios, al tiempo que se hace constar que la facultad es exclusiva del promotor.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo que admiten la posibilidad de que la cubierta, por ser elemento común por destino, pueda configurarse en el título constitutivo como elemento privativo.

Así, en la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1999 se dice textualmente que Indudablemente, la terraza general o cubierta de un inmueble está configurada como un elemento común del mismo, como así se infiere del art. 396 CC, pero no es menos indudable que no representa un elemento común de naturaleza esencial, como sería el del suelo o la cimentación, lo que significa que sobre su configuración cabe la existencia de pacto en contrario y, en cuanto tal, su desafectación, la cual, puede ser llevada a cabo en el título constitutivo o en los estatutos comunitarios.

También se ha pronunciado el Tribunal Supremo sobre la naturaleza de derecho real, en Sentencia de 25 de noviembre de 1992 señalando que el derecho a instalar carteles en la terraza cuando es constituido como derecho real autónomo tiene por sí la consideración de bien inmueble.

Y debe finalmente señalarse la doctrina resultante de otras sentencias del Tribunal Supremo que admite la propiedad horizontal funcional, es decir, que no es imprescindible ser titular de una vivienda o local sino que es posible que las normas de la propiedad horizontal rijan entre titulares de distintos aprovechamientos económicos.

Basándonos en lo anterior podemos entender que el elemento independiente que da derecho a la utilización de la cubierta para fijar carteles supone el dominio sobre la cubierta, si bien, con las facultades de uso y disfrute limitadas a la facultad de fijar carteles y anuncios. Dicho derecho es susceptible de abrir folio como elemento independiente.

También es posible que el aprovechamiento para fijar carteles en la azotea de un edificio pueda configurarse como elemento privativo con cuota de participación en el edificio en su conjunto, según una interpretación conforme a la realidad socio-económica actual de los arts. 396 CC y 3 LPH.

Tales interpretaciones apuntan a la posibilidad de inscribir el mentado derecho de vuelo. Si bien, dado el carácter restringido del uso se advierte la proximidad de la figura a un derecho real sobre el inmueble, por lo que, desde ese punto de vista, debería inscribirse en el folio de la finca matriz y arrastrarse como carga en cada piso o local.

La proximidad de la figura a una carga es acusada, ya que su contenido se limita a un conjunto de restricciones sobre la comunidad con el exclusivo objeto de asegurar el limitado aprovechamiento descrito. Además, se podría objetar que la calificación del derecho como de vuelo no se ajusta al contenido de tal derecho, que comprende la edificación sobre lo construido.

Sin embargo, la resolución de 25 de noviembre de 1992 indica que el derecho a instalar carteles en la terraza cuando es constituido como derecho real autónomo tiene por sí la consideración de bien inmueble (cfr. art. 334.10 CC), por lo que debe concluirse en aceptar su inscribibilidad en el presente caso.

(Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba).

Materia: Pareja estable legalmente constituida ante la Administración y debidamente inscrita en el Registro Administrativo, tiene la intención de pactar sociedad de gananciales que rija la unión, aportando bienes propios a dicha sociedad.

La exención prevista en la Ley a favor de los cónyuges por razón de su aportación a la sociedad conyugal, no es aplicable a una pareja de hecho, al no permitir la Ley General Tributaria, artículo 14, la aplicación de la analogía para extender el ámbito de un beneficio fiscal.

- En provecho de personas discapacitadas: 151.950 euros (en ciertas condiciones)

- Entre esposos y miembros de un pacto de solidaridad (unión de hecho): 76.988 euros

- En metálico: 30.390 euros, pero deben ser formalizados por un donante de menos de 65 años, en plena propiedad, y un hijo, nieto o biznieto, o si el donante no tiene estos parientes, a favor de un sobrino o sobrina, o re-sobrino o resobrina, en representación de su padre (sobrino o sobrina) premuerto. El beneficiario o donatario debe ser mayor de edad o emancipado.

2.- Exención de impuestos en cuanto a los derechos sucesorios y reversión de usufructo:

Las reversiones de usufructo se encuentran gravadas con el impuesto sucesorio, sin embargo se exceptúan las llevadas a cabo entre esposo y miembros de un pacto de solidaridad.

3.- Exención del impuesto de sucesiones y donaciones en la transmisión de empresas:

- Con el fin de asegurar su perdurabilidad, el legislador instaura una ventaja fiscal en la transmisión de empresas. De esta forma puede quedar exenta en cuanto a los impuestos que se devengan por transmisión a título gratuito hasta 3/4 del valor de la empresa o de los títulos (acciones/participaciones sociales) transmitidos por donación.

..- En cuanto a la transmisión de títulos, si el difunto no ha establecido un acuerdo colectivo para mantenimiento de la empresa entre sus causahabientes, éste puede ser adoptado por los herederos o legatarios, entre ellos o con otros asociados, dentro del plazo de seis meses, a contar del fallecimiento del causante.

Además el mantenimiento de este pacto y de los títulos se reduce de 6 a 4 años. Además uno de las personas que haya suscrito este pacto, de compromiso colectivo o personal, debe ejercer en la sociedad su actividad profesional principal o una función de dirección, durante 3 años, a contar de la donación o fallecimiento (antes eran 5 años).

..- En el supuesto de transmisión de una empresa individual, el donatario o legatario, debe conservar los bienes afectos a la explotación durante 4 años (en lugar de los 6 de antes) y debe mantener la explotación de la empresa al menos 3 años (antes 5 años).

..- Estas exenciones no se difieren cuando los bienes recibidos son donados de inmediato a los descendientes del heredero o donatario, sino que el segundo donatario debe mantener el compromiso individual de conservación durante 4 años de los títulos o la empresa.

Las plusvalías que surjan ene l momento de la partición, en relación con bienes muebles, inmuebles, valores mobiliarios, derechos sociales u otros títulos asimilados, provenientes de una sucesión, comunidad conyugal, o bienes indivisos adquiridos en un pacto de solidaridad o por un esposo durante el matrimonio, no se gravan, cuando la division se lleva a cabo entre los miembros originarios de la indivisión, sus cónyuges, ascendientes, descendientes o causahabientes a título universal de uno de ellos.

5.- Nuevo caso de exclusión de la presunción del artículo 751 del Code Civil.

La Administración fiscal considera que si el usufructo pertenece al difunto y la nuda propiedad a uno de sus presuntos herederos, hay una presunción legal de que al difunto le pertenece el pleno dominio. Sin embargo esta presunción no se da cuando la desmembración de la propiedad resulta de: una donación llevada a cabo en los 3 meses anteriores a la defunción, o si el tiempo del fallecimiento el cónyuge sobreviviente recibe el usufructo y sus hijos la nuda propiedad.

También se excluye el gravamen sucesorio si el heredero ha adquirido la nuda propiedad del bien hace más de 3 meses del fallecimiento del causante o donante, en base a fondos recibidos a través de donación, cuya fecha sea fehaciente. O bien si en el acto de adquisición de la nuda propiedad, se indica que ha sido comprada gracias a un dinero recibido (reempleo de fondos de dinero).

6.- Aplicación del impuesto a una donación consecutiva al ejercicio de un derecho de retorno:

En caso de ejecución de un retorno legal o convencional a favor del padre o madre, donantes, por premoriencia del hijo donatario, el donante puede llevar a cabo una nueva donación de tales bienes, y si ésta se hace a favor de miembros de la línea directa, éstos se benefician del impuesto pagado en la primera donación.

7.- ACTAS DE NOTORIEDAD: Después de la ley de 20 de diciembre de 2007, sólo los notarios pueden formalizar un acta de notoriedad (declaración de herederos) y además la misma debe ser indicada al margen del acta de defunción del causante.

(Las novedades anteriores y muchos otros aspectos del Notariado Francés se pueden consultar en la web. www.paris.notaires.fr)

COMENTARIO: Como vemos el Derecho Francés, con el fin de mantener la viabilidad de las empresas y su competitividad, ha comenzado a rebajar e incluso eximir del Impuesto de sucesiones y donaciones a multitud de supuestos de transmisión de las mismas. Además se averigua en su horizonte, una paulatina desaparición del impuesto de sucesiones o donaciones, cosa que ya parece va a ser general en toda la UE.

En España, el tema del impuesto de sucesiones y donaciones aparece, como todos sabemos, con muchas complicaciones, dado que tal impuesto ha sido asumido por las Comunidades Autónomas, lo que da a lugar a un variopinto panorama de supuestos, con exenciones y bonificaciones de muy diversa especie, que a veces dan lugar a verdaderas injusticias.

Pensemos, por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, donde las bonificaciones fiscales en el impuesto de sucesiones y donaciones (cosa curiosa) sólo se aplican a las personas empadronadas aquí, con lo que el pobre hijo emigrado, que pasó a trabajar en otra Comunidad, no goza de las mismas y por tanto debe pagar el impuesto.

Por otro lado, se nos viene encima, según manifestaciones que hoy mismo recoge algún medio, un tope a tales rebajas fiscales, estableciendo un máximo de exención fiscal por tal impuesto para todas las Autonomías, a efecto de igualar por abajo (que no por arriba) a todas ellas.

Antoine de Saint Exupéry (1900-1944) fue uno de los pioneros de los vuelos postales internacionales, un aviador en los días en que la aviación poseía pocos instrumentos y volar era una tarea extremadamente difícil y peligrosa. Comenzó trabajando en la sociedad Aéropostale de Pierre-Georges Latécoère, entre Toulouse, Francia, y Dakar, Senegal, mientras escribía su primer libro, L'Aviateur (El Aviador). En 1928 publicó Courrier-Sud y voló la ruta que va de Casablanca a Dakar. En 1931, Vol de Nuit (Vuelo Nocturno), el cual recibió el Prix Femina y continuó escribiendo y volando (en África y Sudamérica) hasta el comienzo de la guerra. Durante la Segunda Guerra Mundial escapó a la ciudad de Nueva York, pero volvería poco más tarde para volar junto a las fuerzas aliadas en un escuadrón instalado en el área del Mediterráneo. A la edad de 43 años se encontraba dispuesto a abandonar la aviación, pero su aeronave de reconocimiento, un Lockheed Lightning P-38 (conocido también como F-5), se estrelló en el Mar Mediterráneo en lo que fue su última misión. Aunque no siempre autobiográfico, el trabajo de Saint Exupéry fue inspirado en gran medida por su experiencia como piloto en sus vuelos postales. Una excepción es Le Petit Prince (El Principito), su libro más famoso, un relato poético ilustrado en el cual él se imagina varado en medio del desierto, donde conoce al Principito, un niño proveniente de un pequeño asteroide. (Wikipedia). El cuento, pese a todo, tiene ciertos visos de realismo, por cuanto es cierto que, en uno de sus vuelos de Francia a Senegal, el autor tuvo que efectuar un aterrizaje forzoso en el Sáhara, y allí parece que concibió la historia. En el curso de su estancia en el Sáhara, el autor es visitado por un pequeño hombrecito (el Pequeño Príncipe), que va desgranando las virtudes y los vicios de los humanos.

En cuanto a su desaparición misteriosa durante un vuelo por el Mediterráneo, se publica hoy un pequeño artículo periodístico (El Mundo, 16 de marzo, pag 50), según el cual, fue el piloto alemán Hors Rippert quien abatió con su Messerschmidt ME-109, el avión de Saint Exupèri, el 31 de julio de 1944 (y a tal fin publica un Libro El Ultimo Secreto de Ediciones Rocher).

Siendo un cuento dedicado a los mayores, he recogido una parte de su inicio y uno de sus capítulos más emotivos:

Cuando yo tenía seis años, ví , en un libro sobre la Selva Virgen, una imagen que representaba a una boa que tragaba su presa y que decía Las serpientes boas tragan su presa, sin masticarla y por ello, al no poder moverse, duermen unos seis meses durante su digestión. Eso me hizo reflexionar mucho sobre las aventuras de la selva y por mi parte, logré dibujar con un lápiz de color, mi primer dibujo. Hélo aquí (aparece un elefante tragado por una boa, pero que exteriormente es sólo una mancha marrón que parece un sombrero). Luego mostré mi obra maestra a las personas mayores, preguntándoles si les daba miedo, a lo que respondían ¿porqué un sombrero nos va a asustar?. Mi dibujo no representaba un sombrero, sino una boa que digería a un elefante, pero desgraciadamente las personas mayores necesitan siempre explicaciones. A la vista de ello, se me aconsejó abandonar el dibujo e interesarme por la geografía, la historia, las matemáticas y la gramática. De esta forma dejé a mis seis años, lo que podría haber sido una magnífica carrera de pintor. Es triste que las personas mayores no comprendan nada, y es muy agobiante para los niños el tener que estar dando siempre explicaciones. De esta manera tuve que escoger otra profesión y me hice aviadorLuego he tenido mucho contacto con la gente mayor, la he conocido de cerca y mi opinión sobre ella no ha mejorado. Cuando alguien me ha parecido un poco más inteligente, he hecho la prueba, mostrándole mi primer dibujo, para saber si realmente merecía la pena. Pero cuando a la vista de mi dibujo, me indicaba que veía un sombrero, yo ya no le hablaba ni de serpientes boas, ni de selvas vírgenes, ni de estrellas; yo trataba entonces de estar a su altura, y les hablaba de golf, de política o de corbatas, y mi interlocutor se mostraba entusiasmado al conocer a una persona tan razonable como yo

(Tras de su aterrizaje forzoso en el desierto y de conocer al pequeño príncipe, éste va descubriendo los distintos tipos de personas y animales que habitan el Planeta Tierra, y en uno de sus encuentros topa con un zorro)

Buenos días, dijo el zorro; buenos días, dijo educadamente el pequeño príncipe; Quien eres? Eres precioso; Soy un zorro; ven a jugar conmigo, le propuso el principito, estoy muy triste; No puedo jugar contigo, dijo el zorro, yo no estoy domesticado..¿Y que es domesticar? ; Los hombres tienen escopetas, es muy molesto, dijo el zorro; No, yo sólo busco amigos y qué significa domesticar,dijo el Principito; Domesticar, dijo el zorro, es mantener relaciones, crear lazos; ¿Y eso qué es?;Por ejemplo, dijo el zorro, tu eres para mi, solo un niño, igual que los demás, ninguno tenemos necesidad del otro, pero si tu me domesticas, nos necesitaremos mutuamente, y yo seré para ti, un zorro único en el mundo. Mi vida es monótona, reconoció el zorro, yo cazo gallinas y los hombres me quieren cazar, yo me aburro un poco, pero si me domesticas, mi vida será radiante y cálida; yo conoceré el ruido de tus pasos que serán distintos de los demás, éstos me hacen esconderme bajo tierra, pero los tuyos me harán salir de mi madriguera..entonces domestícame, dijo el zorro; pero es que tengo poco tiempo, dijo el Principito,.. realmente los hombres no tienen tiempo de conocer nada, ellos se dedican a comprar cosas hechas por otros, pero no tienen amigos, si quieres tener un amigo, domestícame, dijo el zorro. ¿Qué hace falta para ello?. Hace falta, dio el zorro, mucha paciencia, tu te sentarás primero un poco lejos de mí, en la hierba, yo te miraré de reojo y no me dirás nada, porque el lenguaje es fuente de malentendidos, y cada día tu te sentará más cerca de mí.

Si tu vienes mañana a la misma hora que hoy, yo antes empezaré a sentirme feliz, y conforme avanza el tiempo me sentiré más feliz, hasta sentirme inquieto por verte y descubriré entonces lo que vale la felicidad..Después de esto el Principito domesticó al zorro, y cuando se marchaba, el zorro comenzó a llorar..es culpa mía dijo el zorro, no es mi culpa dijo el Principito, porque pienso que tu no has ganado nada, al domesticarte; sí, yo he ganado, dijo el zorro, porque hasta hoy yo odiaba el color dorado del trigo, que no puedo comer, pero ahora que me has domesticado, será maravilloso, porque cada vez que observe el color del trigo, me acordaré de ti, y me gustará oír ese ruido que hace el viento al ondear el trigo, porque me acordaré de mi amigo de cabellos rubios dorados..

TEXTO ÍNTEGRO

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