MODELO DE “NUEVA” ADVERTENCIA A INTRODUCIR

EN LOS PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS

(en el ámbito de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre

 de trasparencia y protección del cliente de servicios bancarios)

Por Adauca Aparicio Sanz, Registradora de la Propiedad de Badalona

  y Mariano Pablo Melendo Martínez, Notario de Beasain.-

 ÍNDICE:

1.- INTRODUCCIÓN.-

2.- MODELO QUE SE PROPONE.-

1.- INTRODUCCIÓN.-

La  Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre de trasparencia y protección del cliente de servicios bancarios entra en vigor el 29 de abril de 2012,  si bien, (¡no nos asustemos!), las normas relativas a créditos y préstamos hipotecarios contenidas en el capítulo II de su Título III entran en vigor el 29 de julio de 2012,  (nueve meses desde la publicación en el BOE), con la excepción de la  sección 3ª - dedicada a los tipos de interés - que se rige por la regla general.
       

Pues bien, debemos tener presente  que en la sección 4ª de dicho capítulo II, (y, por lo tanto, con vigor a partir del citado día 29 de julio de 2012), se establecen  una serie de disposiciones  respecto al contenido de la documentación contractual (artículo 29) y relativas al acto de otorgamiento (artículo 30).  - Nota: téngase presente que aunque ambos artículos parecen referirse sólo a préstamos hipotecarios, comprenden también los créditos ya que el artículo 19 de la citada orden aclara, con deficiente técnica legislativa que “(...) este capítulo será de aplicación a los servicios bancarios de crédito y préstamo hipotecario, en adelante préstamos (...).”-

Centrándonos en dicho artículo 30, del mismo resultan distintas obligaciones notariales, entre ellas las de realizar diversas advertencias expresas que sustituyen a las que debían hacerse en cumplimiento de la anterior Orden de 5 de mayo de 1994 que se deroga expresamente.

Por lo tanto, el modesto propósito de esta notas es proponer un modelo genérico sobre el texto que deberá constar en las escritura sujetas a dicha orden a partir del citado 29 de julio; (hay, en consecuencia, tiempo bastante para ir adaptando los modelos  que usamos, y, dada la forzosa tranquilidad actual de los despachos, seguro que nadie lo deja para el final.)

El modelo que ofrecemos trata de ser lo más amplio posible, pero debe notarse que, ahora, la casuística es mayor, por lo que habrá que, en todo caso, concretarlo a las circunstancias determinadas de cada operación que se autorice.

El texto que se propone y que, sin duda, es mejorable, es el que añadimos a continuación. 

 
2.- MODELO QUE SE PROPONE.-

(Para incluir en todos los créditos y préstamos hipotecarios, sobre vivienda y a favor de persona física o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir).

”(...) ADVERTENCIA ESPECIAL-  A los efectos de lo dispuesto en la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre de 2011, en especial hago constar y advierto:

A.).-  *(SI LA ESCRITURA SE OTORGA FUERA DE LA NOTARIA).

Que el cliente ha tenido a su disposición el proyecto de escritura pública en mi despacho durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento

*(SI SE OTORGA LA ESCRITURA EN LA NOTARIA).

Que la escritura, por renuncia del derecho a su examen previo por la parte deudora, ha sido autorizada en la propia Notaría.

B).- Que yo el Notario he advertido expresamente al cliente o parte deudora del valor y alcance de las obligaciones que asume por este instrumento público.

C).- Que yo el Notario he comprobado que el cliente o parte deudora ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada y, que NO (*si las hay poner SÍ) existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, y advierto que he informado al cliente o parte deudora tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición
la Ficha de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.

 D).- (*AÑADIR ESTO SI ES A INTERÉS VARIABLE).

Que por tratarse de un préstamo o crédito a tipo de interés variable, he comprobado que el cliente ha recibido la información prevista en los artículos 24 (instrumentos de cobertura del riesgo), 25 (cláusulas suelo y techo) y 26 (cuotas en diversos escenarios), de la citada Orden de 28 de octubre de 2011 y advierto expresamente de las siguientes circunstancias:

1.- Que el tipo de interés de referencia pactado *sí es (en su caso *no es) uno de los oficiales a los que se refiere el artículo 27 de la citada Orden de 28 de octubre de 2011.
2.- Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial *sí es (en su caso *no es) inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
3.- Que *sí (en caso contrario indicar *no) se han establecido límites a la variación del tipo de interés; y en particular advierto que *sí existen (en su caso *no existen) cláusulas “suelo” o “techo”.
Además informo, en especial, a la parte deudora o cliente de lo siguiente:
 a).- De los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.
 b).- De las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, hago constar que únicamente (o en su caso * “que no únicamente”) se ha establecido un límite máximo a la bajada del tipo de interés.

 E).- Que he informado de cualquier aumento relevante, que, en su caso, pudiera producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.

Y en particular he advertido de:

a).- (*PARA EL CASO DE CARENCIA) 

Los efectos derivados de la existencia de periodos de carencia sobre el importe de las cuotas una vez finalizados tales periodos;

b).- (*PARA EL CASO DE CUOTAS CRECIENTES O LA POSIBILIDAD DE INTERRUMPIR O POSPONER LA AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO)

La previsible evolución de las cuotas por haberse pactado cuotas crecientes o por haberse previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.

F).- (*PARA EL CASO DE COMPENSACIONES POR DESISTIMIENTO O POR RIESGO EN EL TIPO DE INTERÉS)

Que he informado al cliente o parte deudora, de que existe (en su caso * no existe) la eventual obligación de satisfacer a la entidad acreedora ciertas cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de interés en los términos previstos en los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, (por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria).

G).- (*PARA EL CASO DE QUE LA OPERACIÓN NO SEA EN EUROS),

Que al ser una operación denominada en moneda distinta al euro he advertido al cliente o parte deudora sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

H).- Que he comprobado que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato no implican (o en su caso * “sí implican”)

para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

I).- (*PARA EL CASO DE HIPOTECA INVERSA).

Que por ser una hipoteca inversa he verificado la existencia del   correspondiente asesoramiento independiente y (*AÑADIR LO QUE SIGUE SI SE REALIZA CONTRA EL ASESORAMIENTO INDEPENDIENTE) como la formalización de esta hipoteca inversa se ha realizado en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, he advertido expresamente de este extremo al cliente o parte deudora

J).- Que, finalmente, he informado al cliente de los costes exactos de mi intervención como fedatario público en esta escritura. (...).”

En Beasain a 26 de abril de 2012.-

Adauca Aparicio Sanz y Mariano-Pablo Melendo Martínez.