EFECTOS JURÍDICOS DE LA DELIMITACIÓN GRAFICA DE LAS FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

JOAQUÍN DELGADO RAMOS, Registrador de la Propiedad de Archidona y Notario excedente

II.- REQUISITOS Y EFECTOS JURIDICOS DE CADA DELIMITACIÓN GRAFICA, EN FUNCIÓN DE SU AUTOR:

III. III. PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA BASE GRÁFICA:

c. La protección judicial plena de la fé pública registral del Art. 34 de la LH., y sus únicas excepciones.

El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la identificación de las fincas registrales que son objeto de tales derechos.

Una finca, en su acepción más común y tradicional, es una porción delimitada de la superficie terrestre. Pero en nuestro sistema registral las fincas no están previamente inscritas y delimitadas a la espera de que se inscriban sobre ellas las titularidades jurídicas: no constituyen un tablero de juego predefinido sobre el que los futuros jugadores podrán ocupar una o varias casillas predeterminadas.

Ocurre exactamente al revés. Son los interesados que se van sumando voluntariamente al juego (pues la inscripción, como regla general, es potestativa), los que, a medida que lo hacen, como requisito de admisión, han de identificar la finca concreta sobre la que recae su dominio, y sólo entonces esa finca se incorpora al tablero de juego, a través de la primera inscripción del dominio, que llamamos inmatriculación.

Y es que la finca registral no es una porción de terreno delimitada por accidentes o discontinuidades físicas apreciables, ni por ningún otro criterio que no sea el dominio de su titular (único o en proindiviso). [1]

En principio, lo lógico sería que cada registro de la propiedad, para recibir y procesar adecuadamente ese aluvión de inmatriculaciones a lo largo de los años, tuviera un mapa en blanco de su demarcación registral, y sobre el mismo fuera dando de alta el nacimiento de las distintas fincas registrales, para de este modo conocer en cada momento la ubicación de las mismas, las partes del territorio sin inscribir, y conseguir evitar lo que la ley a toda costa exige evitar: la inscripción de dos fincas registrales total o parcialmente superpuestas en el terreno.

Pero lo cierto es que cuando el registro de la propiedad fue brillantemente concebido y alumbrado en nuestro país en el siglo XIX, no se contaba con medios ni técnicas cartográficas lo suficientemente precisas, generalizadas y económicas como para imponer su obligatoriedad sin correr el riesgo de condenar al fracaso el propósito principal: dar publicidad y seguridad a las titularidades inmobiliarias y con ello, fomentar el tráfico y la prosperidad económica.

De ahí que durante más de un siglo desde su nacimiento, la identificación registral de las fincas, salvo escasas excepciones, hubo de quedar confiada a su descripción literaria, hecha por el propietario, expresiva del paraje de situación o nombre y numero de calle, el nombre de los propietarios colindantes, y, a partir de cierto momento, también su superficie.

Es cierto que no siempre, o casi nunca, una descripción literaria permite identificar con precisión la ubicación y delimitación de una finca. Pero también lo es que, incluso con descripciones meramente literarias, el registro de la propiedad ha servido y sirve muy eficazmente a su propósito principal, que no era realmente evitar pleitos sobre deslindes (pues ese no era ni es un problema estadística ni económicamente importante en la práctica), sino evitar pleitos e inseguridades sobre la titularidad y cargas de las fincas, que era y es lo esencial.

Aún así, tampoco podemos ignorar que las herramientas tradicionales con que cuenta el registrador para detectar y evitar supuestos de doble inmatriculación son muy rudimentarias: simples índices alfabéticos de fincas y de personas. Y que cualquier fallo del sistema a través del cual se pueda colar una doble inmatriculación, - lo cual no sólo puede ocurrir, sino que ocurre, y encima puede tardar mucho en descubrirse-, sí que afecta y destroza la finalidad primordial perseguida por la institución registral, pues en tales casos se desmorona completamente, para cada historial registral afectado por el virus mortal de la doble inmatriculación, todo el edificio cuidadosamente construido con los principios registrales de legalidad, prioridad, tracto sucesivo, y por tanto se pierden o difuminan los importantes efectos jurídicos que se pretendieron alcanzar con los principios de oponibilidad, legitimación y fé publica registral. Y para mayor desgracia, sin que nuestras leyes regulen con claridad el criterio que ha de seguir el juez en las controversias por doble inmatriculación.

Pero, afortunadamente, las modernas técnicas topográficas, cartográficas e informáticas han venido a cambiar radicalmente el enfoque de la cuestión:

La sociedad, a través de los avances tecnológicos, ya cuenta con técnicas y medios topográficos suficientemente precisos y asequibles que permiten identificar gráficamente las fincas con precisión suficiente. (Aunque conceptualmente nunca podremos hablar de exactitud, pues toda técnica tiene un margen de error). Muestra de ello son la técnicas de ortofotografía, y los indudables avances en los sistemas de cartografía oficial (como el catastro) o privados.

Por eso mismo, el legislador ya ha dado importantes pasos en el anhelo, postergado en el siglo pasado, pero ya ineludible en el presente, de fomentar unas veces, o exigir otras, la aportación de bases gráficas de las fincas para su inscripción en el registro de la propiedad, así como ha regulado, si bien no con la precisión que sería deseable, como luego veremos, los efectos jurídicos que ello producirá.

Pero la evolución tecnológica desborda las más previsiones más optimistas, y mucho antes de lo imaginable. Las nuevas técnicas son tan sencillas, baratas y precisas que incluso, hoy, una persona sin conocimientos de topografía, puede, con un simple GPS, incluido de serie en muchos objetos cotidianos, tales como una PDA o un teléfono móvil, obtener las coordenadas geográficas de los puntos o vértices del polígono que delimita una finca, y una vez definidos los lados o vectores, ya queda perfectamente identificada la finca en sus datos esenciales: ubicación, extensión y linderos.

O incluso, sin necesidad de salir al campo, sino confortablemente desde su ordenador, puede acceder a cualquier programa disponible en Internet, muchos de ellos gratuitos, con bases graficas u ortofotografías (por ejemplo, de su Ayuntamiento, de su Diputación, de su Comunidad Autónoma, de su Estado, o de su planeta (e.g. Google Earth) y con unos cuantos toques de su ratón llevar a cabo con precisión razonable la delimitación grafica de una finca.

Y ante ese imparable avance social y tecnológico, y el legal que le sigue siempre a remolque, los registradores de la propiedad, por su parte, también se han dotado de las modernas tecnologías para estar en condiciones de poder procesar adecuadamente y sistematizar toda la información gráfica que pueda acceder al registro de la propiedad, y ser objeto de publicidad. Y ya no se trata, obviamente, de tener un plano en papel donde dibujar cada finca. Ese objetivo, que parecía una utopía hace un siglo, ha pasado a quedar obsoleto sin siquiera haberse realizado. La tecnología permite, y por ello exige, ser más ambiciosos. Lo que se ha implantado en cada registro de la propiedad de España en los últimos años es un programa informático de procesamiento y tratamiento de bases gráficas, denominado GEOBASE, que, a modo tablero digital de juego, ofrece la representación fotográfica y topográfica de todo el territorio de cada registro de la propiedad, para sobre ella poder superponer distintas capas de información territorial. Así, aunque cada capa de información proceda de una fuente distinta, exprese una información distinta, y persiga unos efectos distintos, todas ellas, si están correctamente georreferenciadas es decir, que contengan las coordenadas geográficas precisas de cada punto- y digitalizadas, quedan perfectamente integradas sobre una misma realidad física, el territorio, e interrelacionadas, de modo que pueden ser visualizadas u ocultadas a voluntad gracias al programa informático que las procesa.

Con ello, el registro de la propiedad, además de ser la institución jurídica encargada de proteger y publicar oficialmente las titularidades inmobiliarias, se convierte además en una oficina de información territorial en sentido amplio, incluso podríamos decir que está en condiciones de idoneidad para convertirse en la oficina de información territorial por excelencia, pues permite recibir, procesar, integrar y divulgar toda la información territorial imaginable (por ejemplo, de carácter urbanístico, o medioambiental, o de delimitación del dominio público, etc.). [2]

De entre toda esas capas de información territorial hay una muy particular, y que es, precisamente, en la que se centra la atención de este trabajo: nos referimos a la delimitación gráfica de las fincas registrales, o lo que es lo mismo, a la representación visual del objeto dominical, la finca registral.

Pero precisando algo más, incluso si hablamos sólo de bases graficas de fincas registrales, debemos distinguir:

2.- La base gráfica de la finca, según opinión o dictamen pericial del registrador de la propiedad

3.- La base gráfica de la finca formalmente inscrita en el registro de la propiedad.

Cada una de ellas, desde el punto de vista técnico, se puede configurar como una capa distinta de información en el programa que las gestiona todas ellas y muchas más posibles (GEOBASE).

Pero desde el punto de vista jurídico, cada una tiene un régimen particular, unos requisitos previos, y unos efectos jurídicos peculiares, que tratamos de analizar a continuación.

La legislación siempre ha permitido que las partes intervinientes en un contrato de naturaleza inmobiliaria puedan completar la descripción literaria que hacen de la finca objeto del contrato con la remisión a un plano identificativo de la misma.

Con frecuencia, ese plano era un simple croquis de situación, o incluso un levantamiento topográfico efectuado por un técnico, con mayor o menor precisión, pero casi nunca con coordenadas geográficas que permitieran su replanteo, o transcripción precisa del dibujo al terreno.

En otras ocasiones, si la finca coincidía con el parcelario catastral, los otorgantes del documento podrían expresar el número de polígono y parcelas catastrales, ya fuera con inclusión del plano catastral, o con mera remisión a lo que bajo tales números de parcela conste en los planos oficiales del catastro.

Y tales datos, si constaban en los títulos públicos presentados a inscripción en el registro de la propiedad, eran habitualmente transcritos en la inscripción registral de las fincas, entendidos como meramente descriptivos, sin ser objeto de previa comprobación o calificación registral.

Ahora bien: ¿Cuál es el efecto jurídico de las afirmaciones de los propietarios sobre la delimitación grafica de sus fincas? ¿Y qué efecto jurídico añadido le confiere el hecho de que tales manifestaciones consten en la inscripción?

Respecto de la primera cuestión, la respuesta del legislador es más clara que para la segunda:

Por el principio o doctrina de los actos propios, quien delimita y precisa su propiedad, queda vinculado por tal afirmación. En cambio, su oponibilidad a terceros es sólo relativa. Tal régimen jurídico puede inducirse de los preceptos del Código Civil sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos (Art. 1218) y sobre los criterios aplicables al deslinde de fincas colindantes (Art. 385), cuando establecen que Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros., o que El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

Pero si los datos alegados sobre polígono y parcela catastrales, - por sí solos o integrados en la referencia catastral completa- , hubieran sido transcritos en la inscripción registral: ¿supone ello unos efectos jurídicos adicionales?

En una primera aproximación, por el principio de oponibilidad y el de legitimación registral, podría pensarse que basta que tales datos descriptivos consten en el folio registral para que sean plenamente oponibles a terceros, y que se presumen verdaderos mientras no se rectifique el registro por los procedimientos legalmente previstos.

Pero sabemos que en nuestro sistema registral, tales efectos jurídicos de oponibilidad tienen siempre un presupuesto previo: el principio de legalidad, que se materializa mediante la calificación registral de los documentos que pretenden acceder al registro.

Por ello considero, como luego se razona con más detalle, que la delimitación grafica de la finca meramente alegada por los interesados y mencionada en la inscripción registral no goza siquiera de la presunción de veracidad derivada del articulo 38 de la ley hipotecaria, y que la razón de ello está, no en que sea un simple dato descriptivo, sino que aun siendo mucho más que eso, pues es una auténtica delimitación de la finca, no ha sido objeto de comprobación y calificación registral, y por tanto, no puede obtener ni obtiene ningún efecto jurídico añadido por el mero hecho de su mención en el folio registral.

Sí tendrá, en cambio, los efectos meramente extrarregistrales que antes citamos: es una afirmación que vincula a quien la hace, y no a terceros, y pemite ser valorada y tenida en cuenta por el juez en un hipotético deslinde, conforme a los artículos 128 y 385 del Código Civil, además de resultar relevante a efectos de las reclamaciones de saneamiento por evicción total o parcial entre el comprador que se pueda verse privado del todo o parte de la finca que el vendedor le identificó gráficamente en el propio título.

II.-2. LA DELIMITACIÓN GRAFICA DE LA FINCA POR DICTAMEN PERICIAL DEL REGISTRADOR.

El registrador puede y debe intentar la localización e identificación gráfica masiva de las fincas inscritas, pues ello le resultará de extrema utilidad en su labor profesional. Si consigue localizar en el plano, aunque sea de manera aproximada y a efectos meramente internos, las fincas inscritas, podrá mejorar su eficacia a la hora de evitar o al menos detectar supuestos de doble inmatriculación, o dar respuesta a las peticiones de publicidad registral que no identifiquen las fincas por su número registral sino por su situación en un plano.

Para lograr tal identificación, a efectos internos, puede utilizar herramientas modernas , como el programa colegial Geobase , o cualquier otra de la que disponga o se procure, por ejemplo, simplemente marcar las fincas en un plano general en papel, que en esencia es lo mismo, pero mucho más rudimentario y menos práctico.

Para hacerlo, el registrador no necesita que nadie se lo pida, ni que ninguna norma o instrucción se lo ordene, pues simplemente se estaría dotando de información sobre el contenido de su archivo, para gestionarlo mejor.

Pero por la simple localización gráfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada finca inscrita, no se puede ni se debe practicar ningún asiento registral en los libros de inscripciones, pues para ello hace falta rogación o solicitud del titular registral. La misión legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los interesados, y no practicar más asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y taxativamente previstas por la ley.

Por eso mismo, esa mera "identificación grafica interna y de oficio" que haya hecho determinado registrador, o determinado empleado u oficina técnica a su servicio, no debería nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por vía de nota simple, ni por supuesto de certificación, pues no es un contenido inscrito en los libros registrales.

En cambio, sí podrá ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea útil para fundamentar una nota de calificación relativa a las dudas sobre posible doble inmatriculación, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios descriptivos, u otros supuestos.

E igualmente podrá hacerlo cuando, a petición de algún interesado, emita dictamen profesional sobre tal extremo, cuyo valor jurídico será el de un dictamen de peritos, y no el de un documento público ni una certificación registral.

Si, y solo si (como dicen los matemáticos) el interesado pide la inscripción de una base grafica identificativa de su finca, (y a tal efecto se puede considerar hecha tácitamente tal petición si en el documento se expresa la referencia catastral, que no es otra cosa que la forma de designar con 20 caracteres una base gráfica concreta de la cartografía catastral, fácilmente accesible en la oficina virtual del catastro), entonces el registrador, ya no como perito que opina, sino como funcionario público que califica e inscribe, calificará tal pretensión con los criterios legales aplicables, y si accede a ella, inscribirá en toda regla la base gráfica (extendiendo, según Art. 9 LH una nota marginal, y archivando copia de la base gráfica aportada por el interesado, y no otra), y produciéndose así los importantes efectos jurídicos a que nos vamos a referir a continuación.

II.-3. LA DELIMITACIÓN GRAFICA DE LA FINCA INSCRITA EN LOS LIBROS REGISTRALES.

La cuestión que nos ocupa no se resuelve simplemente acudiendo a la vieja máxima de que el registro de la propiedad no da fe de los datos de hecho o descriptivos. Ni la ley ni el juez pueden crear de la nada una realidad material que no exista previamente, como tampoco pueden desde el papel alterarla ni hacerla desaparecer.

Aun siendo ello cierto, aquí nos ocupamos de un problema más sutil: no de la descripción del objeto del derecho de propiedad, sino de la delimitación del mismo. Por tanto, no debemos confundir varios conceptos relacionados pero distintos: identificación, delimitación y descripción.

Cualquier derecho sujetivo ha de identificar, de manera precisa su sujeto y su objeto, excluyendo así a otros sujetos y a otros objetos.

Y la identificación del objeto se puede hacer mediante la delimitación de su contorno exterior, o mediante la descripción de sus características interiores, (o mediante la combinación de ambas técnicas).

Si el objeto es un bien mueble corporal, ya está delimitado por su forma y tamaño físicos, por lo que sólo se precisa, para distinguirlo de otros semejantes, describir sus características interiores, o si hubiera varios objetos idénticos o muy semejantes (por ejemplo, fabricados en serie), acudir a alguna característica diferenciadora creada al efecto, como el número de serie o de matrícula que lleve grabado de forma indeleble.

En cambio, si el objeto del derecho es un bien inmueble, en concreto, una finca o porción de la superficie terrestre, se hace imprescindible para lograr identificarla, la delimitación de su contorno o perímetro. Y si ello se consigue con precisión suficiente, resulta ya superfluo, a tales efectos identificativos, la descripción de sus características interiores, como por ejemplo, su superficie, sus cultivos, o sus edificaciones.

Es cierto, que por las carencias históricas antes aludidas, nuestra legislación ha consentido, aún a sabiendas de lo impreciso del método, que se intente identificar las fincas expresando simplemente el nombre con que se designa al paraje o calle y numero de su situación y los nombres de los propietarios colindantes, y expresando otros datos descriptivos tales como su superficie interior o la existencia de cultivos o construcciones..

Con ello, ni había auténtica delimitación (pues el nombre del colindante no precisa en modo alguno cuál es la ubicación de la linde), ni la descripción de meros datos de hecho era suficiente para identificar la finca.

En cambio, en aquellos casos en los que sí que se logre registralmente el ansiado objetivo de una auténtica delimitación de la finca (o lo que es lo mismo, de su contorno en el terreno), los efectos jurídicos de ello ya no se podrán analizar y explicar con los viejos esquemas argumentales habituales referidos a los meros datos descriptivos, sino, necesariamente con un nuevo enfoque jurídico acerca de la delimitación exclusiva y excluyente del objeto sobre el que recae el derecho de propiedad, que es el primer y más importante pronunciamiento formal que hace y publica el registro de la propiedad: Quién es dueño, y de qué es dueño.

a.- La constancia de la referencia catastral como mero dato descriptivo, al amparo de la ley 13/1996 y normativa catastral posterior.

Se trata del supuesto en que los otorgantes del titulo inscrito, voluntariamente antes de la ley 13/1996, y obligatoriamente tras ella, han expresado los datos catastrales de finca, los cuales remiten a la cartografía oficial del Catastro, y tras ello, (con una comprobación legalmente poco rigurosa por el registrador), se haya hecho constar tal referencia catastral en el asiento de inscripción como uno más de los datos descriptivos de la finca, y al objeto, entre otros, de posibilitar el trasvase de información entre el Registro y el Catastro, como dice la ley.

Por su importancia, se transcriben a continuación dos preceptos claves para entender la cuestión.

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

1. La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

2. El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45.

3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica, de acuerdo con lo legalmente previsto.

4. Si la referencia catastral inscrita sufriera alguna modificación que no se derive de una modificación de las características físicas de la finca, bastará para su constancia la certificación expedida al efecto por el Catastro.

5. Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción.

Artículo 45. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a. Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.

A la vista de tales preceptos, resulta, a mi juicio, que el legislador permite que la referencia catastral alegada por los interesados se haga constar en el registro de la propiedad sin superar una calificación rigurosa sobre la correspondencia entre la finca inscrita y la finca delimitada en los planos catastrales bajo esa referencia. Y con ello está enturbiando el contenido y los efectos de los asientos registrales.

Considero que estamos ante un error grave del legislador, que cuando aprueba una ley sobre Catastro quizá ha pensado más en los intereses y funciones del Catastro que en los efectos jurídicos del Registro de la Propiedad, que aún siendo ambos importantísimos, no deben mezclarse ni confundirse.

Y es que la delimitación gráfica de una finca que se designa con su referencia catastral NO es un dato descriptivo más, sino, como se ha argumentado más arriba, la propia delimitación perimetral del objeto del derecho de propiedad.

Curiosamente, cuando estamos ante una simple mención de derechos reales limitativos del dominio, la legislación registral pone todo su celo y empeño en tratar de evitar su acceso al registro como simples menciones, pues lo que procede, en su caso, es su inscripción separada y especial, e incluso, y si se descubren inscritas, exige su cancelación, (Art. 98 de la Ley Hipotecaria),

Y, esa misma legislación, que hemos llamado registral, prevé que la delimitación gráfica de una finca ya inscrita ha de ser objeto de inscripción separada y especial mediante nota marginal (Art. 9 de la Ley Hipotecaria). Y atribuye a tal asiento y delimitación grafica importantísimos efectos jurídicos.

En cambio, la legislación catastral admite y ordena con demasiada ligereza la constancia registral de la referencia catastral, que siendo como es una forma de delimitación plena y completa de la finca por remisión a la cartografía catastral, aparece maquillada y camuflada, para que acceda al registro, como si fuera, y así la denomina, un dato descriptivo más.

La razón de este desaguisado, a mi juicio, se encuentra en que al dictar la normativa sobre constancia registral de la referencia catastral, sin duda primó más la utilidad fiscal que el Catastro obtiene con ello, que el perjuicio que sufre el Registro de la Propiedad al enturbiarse la claridad de los asientos registrales y sus efectos jurídicos, del cual perjuicio y de sus consecuencias el legislador en materia catastral no era plenamente consciente, y me temo que sigue sin serlo. [3]

Dice el citado artículo 48 de la ley del Catastro que La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. Pero olvida que en el Registro de la Propiedad no se puede mezclar la simple información, (que siempre es útil, pero dependiendo de la fiabilidad de su origen), con el contenido inscrito en los libros registrales, que tiene la condición y efecto de ser la verdad jurídica oficial en materia de titularidades jurídicas.

Y tras mezclar lo que nunca debió mezclarse tan a la ligera, el legislador catastral confía ingenuamente en minimizar los problemas jurídicos que ha creado, diciendo simplemente en el propio art 48.5, con palabras tan ingenuas como inexpresivas, que Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción. Realmente, con tal afirmación no solo no resuelve el problema, sino que ni siquiera acierta al plantearlo: lo que está en cuestión, no es la validez, sino los efectos jurídicos de la inscripción.

Posiblemente, tampoco sean plenamente conscientes de la gravedad de esta confusión legal y de lo pernicioso de sus efectos muchos registradores, que pueden haber caído en la trampa creada -por supuesto de modo involuntario-, por la legislación catastral, según la cual se induce a pensar que tiene menos requisitos y menos efectos inscribir la referencia catastral que inscribir la base gráfica de una finca, cuando lo cierto es que son una misma cosa: la referencia catastral no es más que el modo de designar una concreta parcela catastral en la cartografía oficial del Catastro.

O dicho con otras palabras: el registrador que inscribe una referencia catastral por el mero criterio de la coincidencia del paraje y margen superficial del 10 %, está inscribiendo en realidad, a ciegas, una base gráfica que no ve, y cuya correspondencia con la finca inscrita (por ejemplo, cambio de linderos fijos, o de la delimitación de los mismos) no está comprobando.

Y todo ello, con unos efectos jurídicos, según la legislación registral, muchísimo más importantes de lo que la legislación catastral, cuando incide desafortunadamente en la materia, aparenta.

b.- La inscripción formal, separada y especial, mediante la nota marginal prevista en el Art. 9 de la ley hipotecaria, de la base grafica de la finca.

La forma o requisitos para de solicitar, obtener y practicar la inscripción de la base grafica de una finca es materia actualmente regulada en el articulo 9 de la Ley Hipotecaria, que prevé la posibilidad de completar la identificación de la finca con una base gráfica inscribible, y regula el asiento a practicar en tales casos, y el tratamiento informático de las bases gráficas

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Este precepto de rango legal, fruto de la reforma introducida por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, es casi reproducción otro anterior de rango meramente reglamentario (Art. 51.4, en redacción dada por RD 1867/1998), que fue anulado por sentencia de 31 de enero de 2001 de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, porque entendió que la materia, por su trascendencia, exigía precisamente rango legal, y no meramente reglamentario. [4]

La Instrucción de 2 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad, desarrollaba tal precepto reglamentario, luego anulado por el Tribunal Supremo, pero tal instrucción puede entenderse vigente como desarrollo de la misma materia, regulada ahora en los mismos términos, pero ya con rango legal. [5]

III.- EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA BASE GRÁFICA DE LA FINCA

Una vez obtenida la inscripción formal y archivo registral de la base gráfica de una finca, los efectos jurídicos de tal asiento registral de identificación gráfica no necesitan ser establecidos en un norma nueva, sino que por el mero hecho de ser un asiento registral, tiene los mismos e importantes efectos que los demás asientos registrales y que ya vienen determinados de antiguo en la legislación registral. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal se confiere al pronunciamiento formal sobre quién es dueño, como al de de qué es dueño.

Si tradicionalmente la identificación registral del objeto del dominio la finca- era muchas veces imprecisa, la protección legal, cuando se cuestionara la delimitación misma del objeto del derecho inscrito, también lo era.

Pero si ahora, con la aportación de su base gráfica, calificación rigurosa de la misma, e inscripción formal conforme al articulo 9 de la ley, tal identificación registral tiene mucha mayor precisión, la protección legal que proporciona su inscripción, aún siendo conceptualmente la misma y regulada por los mismos preceptos, resultará ahora mucho más efectiva y precisa también, e impedirá cuestionar la delimitación del objeto mismo de los derechos inscritos.

Afirmar lo contrario, queriendo desgajar un aspecto del otro y atribuirles diferentes efectos, sería todo un contrasentido; el dominio se define por recaer sobre un objeto delimitado, que es la finca registral: y la finca registral se define, como antes vimos, no por su correspondencia con accidentes geográficos, términos municipales o parcelarios extrarregistrales, sino por el único criterio de su pertenencia a un único titular o varios indiviso en la forma proclamada por su inscripción.

Por tanto, la inscripción de la identificación gráfica y razonablemente precisa del objeto del dominio, como la identificación del titular del dominio mismo, gozarán de los siguientes efectos jurídicos:

b.- Las ventajas procesales que implica el principio de legitimación registral.

c.- La protección legal máxima: la fé pública registral del Art. 34 de la LH., y sus únicas excepciones.

Debemos recordar que todo titular registral, por el mero hecho de serlo, y tanto si cumple los requisitos del Art. 34 como si no, gozará de manera automática y gratuita de una importantísima protección legal, que, a diferencia de la que pueda obtener de los órganos judiciales, es incondicionada, instantánea, gratuita, y opera de oficio en interés del titular registral: es la protección que le confiere la calificación registral. De la función del registrador y su calificación tradicionalmente se ha dicho y destacado que tiene la misión legal de velar por la legalidad y, en los términos que la misma prevé, por los terceros conocidos o no. Pero no olvidemos que, además, esto es lo ahora relevante, tiene que velar y vela por los intereses del titular registral inscrito, de la siguiente forma:

1.- El registrador evitará por todos los medios que en lo sucesivo se inmatricule una finca que coincida, ni siquiera en parte, con otra previamente inscrita.

Antes vimos que tradicionalmente tales medios eran muy rudimentarios, pero ahora, si partimos de que una finca concreta tiene inscrita su base grafica, y que cualquier inmatriculación que se pretenda tiene que aportar la suya, (ex Art. 53 de la ley 13/1996), el cotejo entre ambas bases gráficas, facilitado por la herramienta informática que las procesa (GEOBASE), permitirá impedir la doble inmatriculación, ni siquiera parcial. [6]

2.- Además, el registrador exigirá para practicar cualquier asiento que afecte a una titularidad inscrita o a una delimitación gráfica inscrita, que conste consentido por el titular registral, o al menos, que se haya seguido el procedimiento legalmente establecido y que el titular registral haya tenido las posibilidades de defensa que nuestro ordenamiento le confiere.

Si no fuera así, la obligada calificación registral de los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, y de la no indefensión de los titulares registrales, impedirá la inscripción de los procedimientos judiciales o administrativos que cuestionen total o parcialmente la ubicación o delimitación inscrita de su finca.

b.- Las ventajas procesales que implica el principio de legitimación registral.

Nos referimos aquí a la fuerte presunción iuris tantum a favor del titular registral de que su finca tiene la ubicación y delimitación que expresa su base grafica inscrita, y de que el mismo tiene la posesión de toda ella, a todos los efectos, incluidos la posible prescripción adquisitiva. Todo ello resulta del Art. 38 de la ley Hipotecaria, cuando proclama que A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, y de otros preceptos de la legislación hipotecaria y procesal que materializan el llamado principio de legitimación registral a favor del titular tabular, con las importantes ventajas procesales que nuestro ordenamiento le concede, tanto como actor (acciones posesorias, de protección sumaria de la propiedad inscrita, cómputo privilegiado de plazos posesorios, etc.), como en la hipótesis de ser demandado (inadmisión procesal de documentos no inscritos, exigencia de simultánea impugnación del contenido registral, tercería registral, etc.).

No procede aquí extenderse sobre los efectos del principio de legitimación registral, pero sí destacar que son plenamente aplicables también a la delimitación gráfica inscrita en el registro de la propiedad. Por tanto, si en el registro consta inscrito que una finca tiene una determinada ubicación y delimitación, expresada gráficamente con precisión suficiente, en términos que permiten su traslación sobre el terreno, tal extremo se presume cierto a todos los efectos legales

Pero además de esta presunción iuris tantum, concedida a todo titular registral, puede llegar a operar otra protección mayor aún, si ese titular reúne además otros requisitos cualificados.

c.- La protección legal máxima: la fé pública registral del Art. 34 de la L.H. , y sus únicas excepciones.

Además de lo anteriormente dicho, y esto es lo verdaderamente importante, si el titular registral cumple los requisitos cualificados del articulo 34 de la Ley Hipotecaria, (onerosidad y buena fe) gozará también de la protección cualificada de que tal presunción legal no admitirá prueba en contrario, sino que los jueces están legalmente obligados por el citado precepto a mantenerlo en su adquisición de esa concreta finca que consta identificada gráficamente mediante un asiento registral expreso al efecto previo a su adquisición.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro

Por tanto, al titular registral del artículo 34 de una finca con base gráfica inscrita sólo le podrán afectar acciones de deslinde o reivindicatorias de terceros sobre una parte concreta del perímetro de su finca, pero sólo en la estricta medida en que ello quepa conceptualmente dentro del margen de error, matemáticamente siempre existente, en la precisión de los trazos de un plano inscrito.

Tal margen de error puede deberse a la propia escala del plano, al grosor del trazado de los lados o perímetro de la finca, u a otros extremos.

Pero en la medida en que un tercero pretenda cuestionar, no la ubicación concreta de ese margen posible de error en el trazado de las lindes, metro arriba o metro abajo, sino la identificación y ubicación misma de la finca, debería ver rechazada judicialmente su pretensión, conforme ordena el Art. 34 citado.

Ciertamente, el pensamiento jurídico al respecto viene anclado de antiguo en dos viejos aforismos:

Que el registro no da fe de los datos de hecho. Tal principio es cierto, pero no viene al caso, pues se ha argumentado que la delimitación de la finca, no es un dato de hecho, sino un acto jurídico inscrito, que determina, de manera exclusiva y excluyente, la ubicación y extensión del derecho de propiedad inscrita, y por tanto, goza de todos los efectos legalmente inherentes a los pronunciamientos jurídicos inscritos.

Que el registro de la propiedad es un registro de derechos, no de fincas. Tal afirmación, a mi juicio, no es afortunada. Ni siquiera, con todos los respetos, acertada. Es cierto que incluso ha sido recogida por el Tribunal Supremo en alguna ocasión (por ejemplo en la sentencia anulatoria del articulo reglamentario sobre bases gráficas). Pero sólo empleó tal expresión como argumento para concluir que la inscripción de bases gráficas en el registro requiere norma de rango legal, y no meramente reglamentario. Por tanto, ahora ya con normativa expresa de rango legal, la cuestión ha quedado superada, y el sentido del viejo aforismo, superado y matizado legalmente.[7]

Las excepciones a la aplicación de la protección del artículo 34 de Ley Hipotecaria a la delimitación grafica inscrita de una finca.

De nuevo podemos afirmar que siendo la base gráfica inscrita de la finca la proclamación oficial del objeto del derecho, gozará de los mismos efectos legales que la proclamación tabular del sujeto, y, por tanto, también con las mismas excepciones o limitaciones, que, en lo que se refiere a la fe publica registral, son fundamentalmente:

.- O que la fe publica registral conste enervada mediante el asiento destinado a ello (la anotación preventiva que la pone en cuestión) o mediante la limitación temporal que imponen los articulo 28 y 207 de la Ley hipotecaria.

.- O que la finca inscrita pueda haber invadido el dominio público, el cual legal y constitucionalmente ha de prevalecer incluso frente a inscripciones dominicales contradictorias. [8]

O que exista un caso de doble inmatriculación, total o parcial, que según la doctrina mayoritaria produciría la inaplicación del Art. 34, que está destinado a regular la relación entre el titular registral y terceros, y no entre historiales registrales enfrentados.

Además, de ello, cabría imaginar alguna causa específica de enervación de la fe pública respecto de la base grafica inscrita, como por ejemplo, que tal delimitación gráfica sea intrínsecamente errónea y contradictoria con la descripción literaria inscrita, o motivos de similar relevancia.

Pero, en cualquier caso, considero que nunca se podrá negar a la base gráfica inscrita los mismos efectos legales inherentes a los asientos registrales utilizando el simple argumento de que estamos ante un dato de hecho o un dato meramente descriptivo.

Como se ha argumentado en este trabajo, la base gráfica inscrita de una finca en el registro de la propiedad no es un simple dato de hecho ni un dato descriptivo, sino muchísimo más: es lo que jurídicamente delimita, y por tanto define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la extensión objetiva del derecho subjetivo que se califica, se inscribe, se publica y, por todo ello, se protege legalmente. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal derivada del principio de legitimación (art 38 LH) y del de fe publica registral (art 34) se confiere al pronunciamiento formal sobre quién es dueño, como al de de qué es dueño, pues son dos aspectos interrelacionados, y cualquier disociación al respecto conduciría al absurdo jurídico o la inutilidad práctica.

Y si la técnica disponible nos permite, y la legislación vigente, por fin, permite y en muchos casos exige, la inscripción registral de la base gráfica de las fincas, debemos ser conscientes de la extraordinaria importancia de ello, pues se solventa la mayor carencia histórica y único talón de Aquiles del Registro de la Propiedad, que por ello, da un paso de gigante en su perfeccionamiento y eficacia al servicio de la sociedad.

.- Que el titular inscrito procure la inscripción de la base gráfica de su finca, pues obtendrá importantísimas ventajas jurídicas y económicas de ello.

.- Que el legislador perfeccione la normativa vigente, superando los errores de enfoque en que ha incurrido por haber inducido una excesiva dependencia de la cartografía registral con respecto a la catastral, por ejemplo en las inmatriculaciones.

.- Que los registradores de la propiedad sean más rigurosos si cabe en su calificación e inscripción de bases gráficas, y eviten inscribir referencias catastrales sin tener a la vista y calificar plenamente la identidad entre el plano concreto a que tales referencias se remiten y la finca registral, lo cual, además, es hoy en día perfectamente posible gracias a otro avance tecnológico: el acceso telemático a la oficina virtual del Catastro disponible para todos los registradores empleando su electrónica reconocida.

.- Que la jurisprudencia y la doctrina al respecto superen esquemas argumentales que han dejado de ser aplicables a la nueva realidad legal, en la que los libros y legajos registrales consiguen por fin delimitar e identificar las fincas en cuestión, y no simplemente describirlas.

.- Y que ningún colectivo ni institución vea en este claro perfeccionamiento de la institución registral una amenaza a sus intereses o fines, sino un gran avance en la plasmación en el ámbito inmobiliario del principio constitucional de seguridad jurídica.

[1] Por eso, una finca registral puede tener o no linderos físicos, y coincidir o no con otras delimitaciones jurídicas tales como parcelas catastrales, términos municipales, o demarcaciones registrales. Cuando una finca registral nace, esto es, se inmatricula mediante la primera inscripción del dominio sobre ella, no tiene más limitaciones en su extensión y delimitación que el no coincidir, ni siquiera en parte, con otra finca registral previamente inmatriculada, ni con el dominio público, esté o no inscrito. Pero con esa salvedad, una finca puede incluso extenderse a varios términos municipales, o incluso al territorio de varios registros de la propiedad, pues la legislación hipotecaria lo permite, y prevé la técnica registral para la práctica de los asientos en tales casos.

[2] Sobre condiciones de idoneidad del Registro de la Propiedad como oficina de información territorial, puede verse la obra el mismo autor, Protección registral del medio ambiente, publicada en Cuadernos de derecho registral.

[3] Sobre comparación crítica entre los criterios y conceptos catastrales y registrales, puede verse el magnífico articulo de vázquez asenjo, óscar: Concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad. (Relaciones entre el Registro y el Catastro).En Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad. Año XXXIX; número 109 (2ª época); noviembre 2004.

[4] Sentencia del TS sala sexta de 31/01/2001 (publicado el fallo en el BOE 2 de abril de 2001), que anuló el Artículo 51, regla 4ª, párrafos tercero a último inclusive y artículo 68, párrafos tercero y cuarto: (incorporación de planos al registro). Dijo el TS que aunque la identificación gráfica de la finca sea potestativa, no existe habilitación legal para regularla, sino que el reglamento se ha excedido en su cometido, pues el sistema inmobiliario registral español, a pesar de la brecha abierta por el artículo 53 de la ley 13/1996, continúa siéndolo de derechos y no de fincas. Además, dijo, algunos de los planos o bases graficas que el reglamento prevé son de elaboración unilateral, y no gozan de la presunción de exactitud y acierto que sí tienen los planos catastrales, y carecen de las garantías del deslinde previsto en el artículo 384 del código civil.

[5] Como señala tal instrucción de la DRN, Una de las necesidades tradicionalmente sentida en el ámbito del Registro de la Propiedad ha sido poder identificar las fincas objeto del tráfico jurídico mediante un soporte cartográfico que permita su precisa delimitación territorial, robusteciendo la seguridad jurídica de las transmisiones inmobiliarias. Y añade: En la actualidad existe ya la posibilidad de contar en los Registros de la Propiedad con las instalaciones informáticas necesarias para la utilización adecuada de las bases gráficas de las fincas debidamente digitalizadas, por lo que se estima necesario establecer las reglas a las que han de atenerse los Registradores de la Propiedad para la correcta identificación gráfica de las fincas registrales

[6] Y así como antes eran comprensibles los errores registrales en la detección preventiva de estos supuestos, ahora ya no. A mayores medios disponibles, mayor efectividad. Pero también mayor reproche moral y jurídico para el registrador que disponiendo de medios para evitar una doble inmatriculación no la hubiera evitado por no utilizar tales medios a su alcance.

[7] Es cierto que los diferentes registros de bienes muebles, hasta hace poco eran registros de derechos y no de bienes, pues la primera inscripción no tiene por qué ser de dominio, y no lo era casi nunca, sino de determinada garantía. Para superar tal concepción, la reforma normativa que crea formalmente el Registro de Bienes Muebles, unificando otros anteriores, le ha atribuido expresamente la condición de registro de bienes, aunque sigue admitiendo que la primera inscripción pueda no ser de dominio, sino de un derecho de garantía.

Pero en el caso del registro de la propiedad inmobiliaria, ha sido desde siempre, y lo es hoy día, un auténtico registro de bienes, cuya primera inscripción ha de ser de dominio. Y el hecho de que no todos los bienes inmuebles estén todavía inscritos, no le afecta en nada a su condición de auténtico y oficial registro de bienes inmuebles y sus titularidades, en contraposición a los registros de personas (Registro Civil o Mercantil), o a los registros fiscales (Catastro), o a los simples registros o archivos de documentos.

[8] El registrador habrá tratado de evitar por todos los medios la inmatriculación con invasión del dominio publico, (por ejemplo, de costas, montes catalogados, vías pecuarias, espacios naturales de dominio público, etc.). Pero si hubiera ocurrido, tal invasión no quedará nunca legalmente consolidada, ni por aplicación del principio de fe pública registral, ni por la figura de la prescripción, ni por la sola protección de la buena fe del ocupante o invasor, pues los bienes de dominio público son imprescriptibles, esto es, no cabe ni la prescripción adquisitiva a favor de un poseedor, ni la prescripción extintiva de las potestades y acciones que asisten a la administración para recuperar su dominio publico.

Y ello es así con independencia de que la correcta titularidad de tal dominio público conste inscrita o no. La omisión de la inscripción del dominio público, -que además de ser obligatoria, se impone con urgencia legal, pues se fija un plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley de patrimonio de las Administraciones del año 2003-, podrá conllevar la exigencia de responsabilidades al funcionario encargado de promover tal inscripción y que no cumplió su obligación. Pero en ningún caso significará merma o menoscabo de los privilegios legales y constitucionales inherentes al dominio público, que prevalecen sobre la protección legal del domino privado