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MODELOS DE NOTAS MARGINALES Y NOTAS DE CALIFICACIÓN EN MATERIA DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE ANDALUCÍA

  

 JDR 9/11/2006

 

 

Conforme a lo dispuesto en la legislación andaluza de viviendas protegidas,  se proponen los siguientes modelos:

 

 

A.- CUANDO LA ESCRITURA DICE QUE ES VPO, PERO REGISTRALMENTE NO CONSTA INSCRITA LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA COMO TAL

 

 

a.- Si es PRIMERA TRANSMISIÓN (por el promotor, publico o privado): suspender con el siguiente defecto:

 

“Dado que en la escritura se manifiesta, pero no se acredita (ni consta registralmente), la condición de vivienda protegida ni su régimen legal, falta acreditar la existencia y fecha de la resolución de calificación definitiva y el plazo de duración del régimen legal de vivienda protegida, por ser tales extremos de inscripción obligatoria conforme al art 9 de la Ley andaluza 13/2005 de viviendas protegidas y art 15.1 de su Reglamento aprobado por Decreto 148/2006, y porque además, la nota marginal expresiva de tales extremos es  presupuesto necesario para poder practicar la otra nota marginal prevista en el art 15.2 relativa a las limitaciones a la facultad de disponer, o la de cancelación por caducidad prevista en el articulo 15.4 una vez que transcurra el plazo de duración del régimen legal de protección.”

Nota: se sugiere la conveniencia de hacer constar también  el plan o programa al que esté acogida la vivienda, a los efectos de la disposición transitoria primera del citado Decreto.

 

b.- Si es SEGUNDA TRANSMISIÓN O POSTERIORES (entre particulares):. Despachar (si procede), pero poniendo en la descripción,  y en la nota de despacho, lo siguiente:

 

“MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA:

Según SE MANIFESTA en la escritura que motiva la inscripción adjunta, esta finca tiene la calificación legal de “ VIVIENDA *(poner lo que sea, incluido datos de expediente o calificación que se manifiesten)  SI BIEN REGISTRALMENTE NO CONSTA anotada ni se aporta ahora la correspondiente resolución de calificación definitiva expresiva de su fecha y del plazo de duración del régimen legal de protección,  por lo que NO se ha practicado ni se practica ahora la nota marginal prevista en el art 15.1, ni por tanto la del art 15.2,  del Decreto 149/2006 que aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía. Lugar, fecha y firma.

 

 

B.- CUANDO SE PRESENTA LA CALIFICACIÓN DEFINTIVA:

 

Poner nota marginal:

 

CALIFICACIÓN DEFINITIVA DE VIVIENDA PROTEGIDA:

Conforme al art 15.1 del Decreto 149/2006 que aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía, se hace constar por la presente nota marginal que por resolución de * de fecha * se atribuye a esta vivienda la condición de vivienda protegida, siendo el plazo de duración del régimen legal de protección de * años. Así resulta de la citada resolución, presentada *, copia de la cual archivo . Lugar, fecha y firma..

 

 

C.- CUANDO YA CONSTE LA NOTA DE CALIFICACIÓN DEFINITIVA, Y SE INSCRIBA LA VENTA (O LA OBRA NUEVA PARA USO PROPIO):

 

Poner esta nota:

 

LIMITACIONES LEGALES POR RAZON DE CALIFICACIÓN COMO VIVIENDA PROTEGIDA:  Conforme al art 15.1 del Decreto 149/2006 que aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía, se hace constar por la presente nota que esta  finca está sujeta, durante el plazo de duración del régimen legal de protección,  a las limitaciones a la facultad de disponer, régimen de comunicaciones y derechos de tanteo y retracto regulados en el citado Decreto, en los términos y  con las salvedades  que el mismo establece. Lugar, fecha y firma..

 

 

D.- SI SE TRANSMITE POR EL COMPRADOR (O POR EL PROMOTOR DE VIVIENDA PROPIA) UNA VIVIENDA PROTEGIDA CALIFICADA DESDE 1992 EN ADELANTE, SIN HABERSE EFECTUADO LAS COMUNICACIONES DEL ART 12 (previa del vendedor y comprador, y de nuevo posterior del comprador) y 13 (del notario) de la ley 13/2005.

 

Poner nota de calificación con el siguiente defecto:

 

“Para la inscripción de la transmisión intervivos de una vivienda protegida, falta acreditar el cumplimiento de las obligaciones de comunicación impuestas al transmitente, al adquirente y al notario autorizante,  así como la obtención de resolución expresa o presunta sobre la procedencia de la transmisión,  todo ello conforme a los  arts 12 y 13  de la Ley andaluza 13/2005 de 11 de noviembre de viviendas protegidas, y arts 28 al 33 del Decreto 149/2006 de 25 de julio que aprueba el Reglamento de Viviendas protegidas de Andalucía, cuya disposición transitoria primera preve su aplicación incluso a viviendas calificadas como protegidas con anterioridad al mismo Decreto.

 

Nota: (***se puede añadir opcionalmente)

a.- Si tales comunicaciones previas y posteriores se hubieran efectuado con los requisitos legales, el defecto se calificaría como subsanable mediante la acreditación de tal extremo, conforme al articulo 13.3 de la citada ley.

b.-  Si no se hubiesen efectuado las comunicaciones previas, y pese a ello se hubiese autorizado la escritura pública de transmisión infringiendo la prohibición impuesta al notario por el art 13.1 de la Ley y art 30 del citado Decreto, la transmisión sería nula de pleno derecho conforme al art 13.4 de la citada ley, por lo que el defecto se calificaría como “ insubsanable”, en el sentido registral del término, esto es, que no cabe la inscripción de la transmisión formalizada, por ser nula de pleno derecho, sino que se precisa formalizar nueva transmisión con el cumplimiento de los requisitos legales,  y presentarla a inscripción bajo nuevo asiento, desistiendo expresamente del actual si estuviera vigente.”

 

 

E.-PUBLICIDAD REGISTRAL DE LA CONDICIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA.

 

Criterios que se proponen:

 

a.- Si consta inscrita la nota marginal de calificación definitiva, obviamente debe hacerse constar tal extremo en la nota simple o certificación que se expida, haciendo consta la fecha de calificación y duración del régimen legal de protección, así como, en su caso, la nota expresiva de las limitaciones legales aplicables.

 

b.- Si no consta formalmente tal nota marginal, pero en algún lugar del historial registral se manifiesta o menciona, aunque no se acredite debidamente, que se trata de vivienda protegida, conviene advertirlo en la publicidad en interés del solicitante de la información.

   Nota: si se omitiera inadvertidamente tal extremo en la nota simple o publicidad, cabe argumentar que ello no generaría responsabilidad en ningún caso, pues no se estaría omitiendo ningún asiento ni carga propiamente dichos, sino una mera “mención” de un extremo “susceptible de inscripción separada y especial”.

 

 c.- Si no consta en modo alguno que sea vivienda protegida, no decir nada al respecto en la publicidad, o simplemente decir que “no consta”. Evitar afirmar que “NO ES VIVIENDA PROTEGIDA” pues tal afirmación negativa puede inducir a error al solicitante, ya que  el hecho de que no conste registralmente su condición de vivienda  protegida no excluye la posibilidad de que lo sea.   Cabe sostener que las limitaciones inherentes a la condición de vivienda protegida derivan de la ley, y por tanto, (a diferencia de las cargas propiamente dichas) producen sus efectos como limitaciones legales del dominio aunque no consten inscritas.

Por eso, su constancia registral se produce a los efectos de la llamada publicidad de mera noticia, (mero refuerzo de la publicidad y oponibilidad de que ya gozan de por sí extrarregistralmente) pero no como requisito necesario de su oponibilidad a terceros (publicidad jurídica).

 

Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.

 

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