TRES CONSULTAS DE INTERÉS SOBRE NOVACIONES

 - cláusula suelo, ampliación del plazo y créditos -

Joaquín Zejalbo Martín, Notario con residencia en Lucena

La primera Consulta, fechada el 31 de enero de 2014, V0261-14, que abajo se reproduce, ha declarado la exención en AJD de la eliminación de la cláusula suelo contenida en un préstamo hipotecario, al concurrir los requisitos establecidos en la Ley 2/1994

En la segunda Consulta, fechada el 27 de noviembre de 2013, V3463-13, se plantea la siguiente cuestión: "La consultante ha suscrito con distintas entidades bancarias varios préstamos con garantía hipotecaria sobre tres fincas de su propiedad. En este momento está pendiente de inscribir una hipoteca unilateral en la que se establece la posposición de las hipotecas constituidas anteriormente a la novación modificativa que la consultante y las entidades acreedoras de dos de los préstamos anteriormente concedidos se proponen realizar.

Dicha novación afectará al plazo y a las condiciones financieras de los dos citados préstamos, estableciendo un periodo de carencia de amortización del capital y una ampliación del periodo de amortización del capital pendiente, haciéndose constar que, una vez modificados los vencimientos de las dos primeras hipotecas, todas las entidades que podrían ver mejorado su rango consienten en mantener la situación de prelación previa a la novación.

 Primera. Si a la escritura de novación de los dos préstamos hipotecarios le resulta de aplicación la exención establecida en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación de préstamos hipotecarios que declara la exención en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en relación al establecimiento del plazo de carencia y a la ampliación del vencimiento definitivo de la operación. En caso de que alguna de las referidas estipulaciones estuviera sujeta y no exenta a la referida modalidad, cuál sería la base imponible del impuesto por dicho concepto.

Segunda. Si las estipulaciones relativas al rango hipotecario constituyen un supuesto de hecho sujeto y no exento a efectos del Acto Jurídico Documentado. En concreto, si la aceptación expresa del mantenimiento del rango hipotecario constituye un supuesto de hecho sujeto a AJD diferente de la novación modificativa. En caso afirmativo se solicita igualmente la determinación de la base imponible." 

Las conclusiones de la Dirección General de Tributos son las siguientes:

"Primera: El establecimiento o ampliación de un plazo de carencia en un préstamo hipotecario tiene la consideración de alteración del plazo del préstamo a efectos de lo previsto en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Las escrituras públicas en las que se formalice la constitución o ampliación del periodo de carencia de un préstamo hipotecario pueden tener derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en el artículo 9 de la referida Ley 2/1994siempre que concurran los demás requisitos legales exigidos.

Segunda: En la escritura de novación planteada se produce el supuesto contemplado en la escritura de hipoteca unilateral a favor de proveedores, que, por tanto, quedará pospuesta a la primera y segunda hipoteca, constituyendo hecho imponible de la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados. La base imponible estará "constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango".

Las cláusulas por la que las distintas entidades acreedoras intervinientes manifiestan su conformidad con la novación realizada y con el mantenimiento del mismo rango que tenían previamente a la novación no constituyen hecho imponible de la cuota variable del documento notarial, en tanto que, al no suponer una alteración del rango hipotecario distinta de la que se produce con la posposición, debe entenderse que carecen de contenido valuable, no reuniendo los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del texto Refundido." 

La necesidad del consentimiento de los acreedores intermedios en la novación de la hipoteca para mantener el rango es estudiada por el Registrador de la Propiedad y Notario Pedro Ávila Navarro en el siguiente trabajo que puede verse pinchando aquí.

Unas consideraciones críticas sobre la novación hipotecaria y conservación del rango por ampliación del plazo de la obligación hipotecaria, escritas por el Profesor Ángel Carrasco Perera, fueron publicadas en el nº 51, 22 de octubre de 2013, de la revista El Notario del Siglo XXI, accesible en esta dirección.

Igualmente el Notario Valerio Pérez de Madrid Carreras en un artículo publicado en El Notario del Siglo XXI, enero - febrero de 2014, nº 53, argumenta que la ampliación del plazo una supone una alteración o pérdida del rango, dada la actual finalidad de la legislación vigente de facilitar la refinanciación de la familia y de las empresas. Su trabajo es accesible en esta dirección.

La cuestión fue estudiada en un sentido opuesto al anteriormente expresado por el Notario de Málaga  Antonio Chaves en un trabajo publicado en el nº 26 de la revista "El Notario del Siglo XXI" , titulado "Ampliación de plazo y rango: otra perspectiva".

 El Abogado Fernando Azofra Vargas estudia con profundidad la cuestión en un trabajo publicado en el Nº 7167 de la La Ley, accesible libremente en la siguiente dirección.

 Por el contrario, el Registrador de la Propiedad Joaquín María Larrondo Lizarraga, tras estudiar las distintas tesis existentes sobre la cuestión en las páginas 265 a 294 de su obra "Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios", 2012, llega a la conclusión de que la ampliación del plazo supone una pérdida del rango. Sobre el tema, el también Registrador de la Propiedad Jesús Sieira Gil concluía en 2009, en un trabajo contenido en la obra “Jornadas sobre la Hipoteca ante la Crisis Económica”, página 205, que cuando la modificación del plazo se realiza conjuntamente con un aumento del capital, que no implica un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, se produce una alteración o pérdida del rango registral de la hipoteca inscrita, no suponiéndolo la mera modificación del plazo.

Actualmente la Dirección General de los Registros y del Notariado considera que aunque la ampliación del plazo de la obligación asegurada no determina una novación extintiva sino modificativa, sin embargo precisa el consentimiento de los acreedores íntermedios inscritos, excluyendo a los anotados.

Nosotros pensamos, teniendo en cuenta la calificación expuesta por la DGRN, que desde un punto de vista exclusivamente fiscal, prescindiendo del problema hipotecario, al establecer el art. 9 de la Ley 2/1994 una exención de las novaciones de los préstamos hipotecarios pactados en los términos que señala entre el acreedor y el deudor, dicha exención, al no disponer nada más la Ley, subsistirá con independencia de que se acompañe o no del consentimiento de los acreedores intermedios. Además, siguiendo la calificación de la DGRN, dicho consentimiento de los acreedores intermedios para el mantenimiento del rango es un requisito de la novación modificativa, por lo que su existencia forma parte de la novación, en consecuencia está exento de AJD.

En la tercera Consulta, fechada el 14 de febrero de 2014, V0382-14, la Dirección General de Tributos, invocando la Resolución del TEAC de 16 de mayo de 2013, declara aplicable plenamente los beneficios fiscales de la Ley 2/1994 a la ampliación del plazo de un crédito hipotecario: "La exención contenida en el art. 9 de la Ley 2/1994 debe aplicarse a la financiación hipotecaria en general, cualquiera que sea el modelo de instrumentación (crédito o préstamo) utilizado." En el mismo sentido se expresa la Consulta V0437-14 de 18 de febrero de 2014. Lo anterior supone el triunfo en vía administrativa de la doctrina que inició el TSJ de Galicia en la Sentencia de 25 de julio de 2012, Recurso 15536/2012.

NUM-CONSULTA V0261-14

ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

FECHA-SALIDA 31/01/2014

NORMATIVA Ley 1/1994, arts. 1 Y 9. Ley 2/1994, arts. 1 y 9.

DESCRIPCION-HECHOS Al consultante, prestatario de un crédito hipotecario, se le plantea por la entidad prestamista la posibilidad de eliminar la "cláusula suelo" a partir de una determinada fecha y practicar una deducción de la actual, reduciendo el interés de forma temporal hasta alcanzar la fecha de eliminación total de la cláusula.

CUESTION-PLANTEADA Si en caso de documentarse lo anterior en escritura pública se consideraría una modificación del préstamo hipotecario, habida cuenta de que subsistirían todos los demás acuerdos y pactos de la escritura y solo se suprimiría la cláusula suelo y, en consecuencia, si sería de aplicación la exención prevista en el artículo 9 de la Ley 2/1994.

CONTESTACION-COMPLETA En relación a la cuestión planteada debe tenerse en cuenta lo dispuesto en las siguientes normas:

Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994)

"Artículo 1º- Ámbito.

"1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.

2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada."

"Artículo 9. Beneficios fiscales

Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas."

Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre)

Artículo 31.2

"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos".

Conforme a este último precepto, para la aplicación de la cuota variable del documento notarial, deben concurrir "conjuntamente" todos los requisitos exigidos en el mismo:

Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial

Tener por objeto cantidad o cosa valuable,

Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles

Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 de esta Ley (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias)

En la mayoría de las hipotecas se fija el tipo de interés en función de un tipo de referencia (Euribor, IRS, IRPH) más un diferencial que varía en función de la entidad, conociéndose como cláusula suelo aquella en la que se fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido del tipo de referencia más el diferencial sea inferior. Por tanto, dado que el supuesto objeto de consulta lo constituye la supresión o modificación de la cláusula suelo, debe entenderse como una modificación relativa al tipo de interés del préstamo.

Luego, conforme al artículo 31.2 del Texto Refundido, la escritura pública en la que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario concertado con una entidad financiera está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pero dado que la novación se refiere a las condiciones del tipo de interés, si el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la referida cuota gradual.

CONCLUSION

La escritura pública en la que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario concertado con una entidad financiera está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pero si la novación modificativa de dicho préstamo hipotecario se refiere a las condiciones del tipo de interés, como en el caso de la modificación de la cláusula suelo, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la referida cuota gradual.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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