UTILIDADES DEL SISTEMA DE BASES GRAFICAS REGISTRALES PARA LA TÉCNICA DE CALIFICACIÓN REGISTRAL

Por Oscar Germán Vázquez Asenjo

Registrador de la Propiedad de Chiva

El Sistema de Bases Gráficas Registrales, tiene múltiples utilidades y ninguna de ellas pasa por la sustitución de nuestro sistema catastral. Efectivamente puede servir para “asociar gráficamente” información territorial a la finca registral, puede servir de soporte al funcionamiento de “mercados territoriales”, pero en un momento inicial sirve principalmente para atender las necesidades de calificación registral. El Sistema de Bases Graficas Registrales, a través del programa informático denominado “Geobase” constituye una de las mejores herramientas de calificación con la que los Registradores podemos contar hoy en día. Ni es ni nada tiene que ver con la función que desempeña el Catastro. Es útil por las siguientes razones:  

1.- EVITA LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS.

Resulta evidente que si representamos la Base Gráfica Registral de una finca sobre el territorio a la hora de ser inmatriculada en el Registro de la Propiedad y mantenemos esta misma exigencia para todas las que pretendan su inmatriculación en el futuro, no habrá posibilidad de dobles inmatriculaciones por mucho que se cambie con posterioridad su descripción literaria o con los años se altere el número de referencia catastral o la propia configuración de la parcela.

Cualquier intento de solapamiento o invasión de una base gráfica registral ya validada, será inmediatamente detectado por el Registrador y determinará la denegación o suspensión de la operación registral pretendida, evitando así en el futuro cualquier posible supuesto de doble inmatriculación, ya sea total o parcial. 

2.- CAMBIA RADICALMENTE LA APRECIACION REGISTRAL DEL CONCEPTO “EXCESO DE CABIDA”

La inseguridad que tradicionalmente nos causa a los Registradores tener que calificar sobre la veracidad de los excesos de cabida pretendidos por los titulares registrales, se disipa en gran parte si acudimos al sistema de Bases Gráficas Registrales.

La representación gráfica de las fincas determina de manera indudable (con mínimos márgenes de tolerancia perfectamente asumibles) la superficie real de su área.

La determinación de la superficie de una finca ya no es una cuestión que dependa de la declaración de voluntad del titular registral; de modo que si se reconoce, por parte del que insta el exceso de cabida pretendido, que los linderos de su finca son los determinados en la inscripción, la comprobación de la veracidad de la “verdadera” superficie pretendida, resulta una cuestión fácilmente comprobable por parte del Registrador.

Y si los linderos no son los mismos que resultan de la descripción registral, entonces estaremos ante una operación registral diferente (agregaciones, agrupaciones, inmatriculaciones) pero nunca ante un exceso de cabida, esto es la determinación de la verdadera superficie delimitada por los linderos anteriormente declarados.

La utilización de la superficie que aparece referida a la parcela catastral solo es aceptable cuando dicha superficie catastral es expresamente aceptada por el titular registral como superficie de su finca. Solo cuando la parcela coincide con la finca, cuestión esta que no siempre se produce.  

3.- EVITA SUPERFICIES SIN ADJUDICAR EN PROYECTOS URBANISTICOS

La tradicional y defectuosa fórmula de ir parcelando a través de sucesivas segregaciones de una finca matriz hasta agotar su superficie, sin tener nunca conocimiento exacto (ni tan siquiera en muchos casos por parte de su autor) de cuál es realmente la entidad pendiente de segregación, no se ha resuelto completamente con las modernas técnicas de reparcelación urbanística, ya que si bien es cierto que las mismas agotan por definición la finca matriz en el propio proyecto de reparcelación, no es menos cierto que en la mayor parte de los casos quedan restos, normalmente de gran superficie, que constituyen fincas registrales de muy imprecisa descripción y que se siguen utilizando de cajón de sastre para operaciones posteriores.

Si logramos la representación gráfica de esos restos, como la de cualquier otra finca registral, evitaremos movimientos especulativos inmobiliarios que bien pudieran afectar en definitiva a nuestra responsabilidad como Registradores.

Difícilmente el parcelario catastral podría servir de ayuda en estos supuestos, puesto que, aunque el planeamiento sea recogido en el Catastro incluso antes de acceder al Registro, obviamente el mismo no ha sido sometido a calificación y por lo tanto resulta inútil ya que en su consideración no se han podido tener en cuenta los obstáculos del Registro, ni los defectos formales del título o materiales del procedimiento que puedan llegar a impedir su inscripción.

4.- ES EL UNICO MEDIO DE REPRESENTAR FINCAS DISCONTINUAS Y VIALES.

El lenguaje literario tradicional de los asientos registrales no resulta adecuado para representar fincas discontinuas o de carácter lineal. Determinar cuál es el lindero norte de una calle que discurre a lo largo de por ejemplo toda una urbanización, es tarea que no se puede describir, si de establecer con claridad la situación de la finca se trata, con palabras o signos. Solamente a través de su representación gráfica.

El Sistema de Bases Gráficas Registrales es especialmente útil en el caso de vías, ya sean calles, carreteras, vías pecuarias o cualquier otra finca de carácter lineal. Difícilmente se podrá conocer cuál es el lindero norte, sur, este u oeste de este tipo de fincas. Georreferenciada la finca de carácter lineal y representada gráficamente la misma, quedará  preservada  de cualquier invasión, no solo de carácter registral sino de hecho, que a lo largo de la historia se pueda llegar a pretender.

El Catastro al tener un carácter necesariamente actualizado, no resulta adecuado para defender situaciones históricas.  

5.- ES LA UNICA FORMA DE REPRESENTACION DEL PLANEAMIENTO URBANISTICO.

Las fincas resultantes de cualquier proyecto urbanístico, se describen en base a datos del planeamiento, se habla de números de parcelas, de dotaciones o de elementos descriptivos que no existen en la realidad visual o tangible.

Y puede que, durante un tiempo mas o menos dilatado no existan, salvo en el proyecto y  jurídicamente en el Registro. Si no representamos gráficamente la planimetría de esas fincas, nunca tendremos apoyo de localización geográfica y nunca se podrá comprobar si la ejecución del proyecto urbanístico planeado, se ajusta o no a la descripción de las parcelas que figuran inscritas como fincas.

6.-COMPRUEBA LA VERACIDAD DE LAS AGRUPACIONES Y REFLEJA LAS SEGREGACIONES Y RESTOS SIN TEMOR A EQUIVOCACION

Existen formas de descripción de linderos que no resultan aceptables, por mucho que las mismas a lo largo de los años resulten constantemente repetidas. “Al norte con resto de finca matriz” es una forma descriptiva que nos deja en la más absoluta ignorancia, puesto que únicamente queda en conocimiento de las partes, tanto la situación del lindero de la finca segregada, como la situación del lindero de la finca matriz.

Solo con el Sistema de Bases Gráficas Registrales a través de la herramienta “Geobase”, se puede precisar la realidad efectiva de las operaciones de modificación descriptiva de las entidades hipotecarias.

7.- ES LA UNICA FORMA DE DETERMINAR EN QUE MEDIDA LOS DESLINDES ADMINISTRATIVOS AFECTAN A LAS FINCAS REGISTRALES

Cuando una finca resulta afectada por un deslinde de costas o de montes, no basta con determinar esta afección (cuestión que por cierto tampoco en la actualidad es posible determinar en muchos casos ya que el Registro habla un lenguaje literario y las Administraciones hablan un lenguaje gráfico incompatible), es necesario precisar la superficie de la finca afectada por la línea correspondiente. Evidentemente esto solo se logra utilizando la intersección entre las líneas de deslinde y de la base gráfica registral.

Solo a traves del Sistema de Bases Graficas Registrales se solventa el problema histórico de atender los requerimientos de las Administraciones en cuanto a la información sobre la titularidad registral de las fincas afectadas por sus actuaciones. Si los Registros de la Propiedad solo somos capaces de hablar un lenguaje literario alfanumérico, no podremos entendernos con el resto de Administraciones que hablan un lenguaje gráfico.

8.- EVITA LA PERDIDA DE LOCALIZACION DE FINCAS POR RUPTURA EN SU TRACTO.

Muchos de nosotros atendemos visitas de usuarios registrales que pretenden localizar físicamente (ya sea porque las han heredado, ya porque regresan, tras muchos años, del extranjero)  fincas inscritas a lo largo del siglo pasado que en la actualidad resultan prácticamente ilocalizables, dado el cambio de fisonomía del terreno que desde el momento de su inscripción ha tenido lugar en el mismo paraje.

Todos hemos tenido conocimiento de supuestos de hecho en que los herederos ignoran la situación geográfica de las fincas de su causahabiente, a pesar de que gozan de una perfecta descripción literaria de la misma. Todos tenemos descripciones registrales de fincas rústicas ocupadas hoy en día por urbanizaciones o infraestructuras.

Desde el momento en que la Base Gráfica Registral de una finca se representa sobre el territorio a través de la validación del Registrador, queda garantizada su localización en cualquier momento histórico posterior, cualquiera que sea el cambio en la realidad física del territorio que se produzca.

Los Registradores “validamos” bases gráficas de fincas que aun no existen en la realidad (las declaraciones de importantes obras nuevas con sus consiguientes declaraciones de división horizontal precisamente se inscriben en el Registro para conseguir financiación hipotecaria con la que llevar a cabo su ejecución). Obviamente la función del Catastro no es precisamente satisfacer esta realidad. 

9.- ES EL MEDIO DE EVALUACION DEL ESTADO DE INMATRICULACION TERRITORIAL DE FINCAS.

¿Qué porcentaje del territorio se halla inmatriculado en el Registro de la Propiedad?

 Evidentemente la colección de libros existentes en nuestras oficinas registrales no nos va a proporcionar esa información.

Tampoco nos va a indicar ningún dato estadístico de localización de propiedades o cargas, ni nos permitirá observar criterios de proximidad o lejanía, de escasez o abundancia. En fin, la adopción del lenguaje gráfico para el mundo registral permitirá apreciar un sinfín de circunstancias que ahora resultan incomprensibles, hacer análisis espaciales ahora insospechados y extraer consecuencias verdaderamente provechosas para el progreso de nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva.

Al carecer el Catastro del contenido jurídico frente a terceros que ofrecen las declaraciones registrales, no constituye la herramienta adecuada para realizar análisis espaciales sobre el dominio registral inmobiliario.

10.- PERMITE ACUMULAR LA EVOLUCION HISTORICA DE LA DESCRIPCION DE LAS FINCAS

La técnica del folio real permite ir haciendo constar, a través de asientos sucesivos, las modificaciones que sufre la entidad hipotecaria que abrió número, pero no nos permitirá contrastar esa información con la evolución del territorio plasmada a través de los años en sucesivas cartografías u ortofotografías.

Este contraste permitirá, entre otras cuestiones de esta naturaleza, calificar la veracidad de la manifestación de antigüedad de las edificaciones (si una ortofoto del año 2004 no refleja entidad constructiva alguna sobre una finca determinada, es imposible que se declaren antigüedades de terminación de obra superiores a esa fecha). 

Es cierto que la técnica catastral también puede ofrecer, de hecho ofrece, un acumulado histórico de las modificaciones que con el tiempo ha venido sufriendo la apariencia de la riqueza territorial, pero, al no vincular estos cambios a negocios jurídicos cuyo contenido haya quedado inscrito en un Registro de Derechos, obviamente no es susceptible de cumplir con el cometido al que me refiero.

11.- CONSTITUYE UN POTENTE MEDIO DE DEFENSA DEL DOMINIO PÚBLICO

Muchas fincas de dominio público, municipales, de titularidad autonómica o estatales, sufren invasiones constantemente. Vías pecuarias, espacios naturales, montes, patrimonio histórico, etc. La representación gráfica de estas fincas no solo impediría la invasión de su espacio por parte de otras fincas, sino que permitiría con toda facilidad y sin riesgo de omisión, la posibilidad de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que algunas disposiciones normativas establecen a su favor.

El Sistema de Bases Gráficas Registrales permitirá no solo la defensa del dominio público sino también a través del mismo se podrán establecer políticas de prevención donde se informe al ciudadano de las circunstancias que sobre el territorio puedan resultar de su interés o utilidad y a las Administraciones de los dominios inmobiliarios que frente a terceros figuran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Las declaraciones catastrales carecen de los efectos frente a terceros a los que nos referimos y por lo tanto podrán indudablemente servir mejor que el Registro para otros fines, pero no para los que ahora nos ocupan.

12.- PERMITE ASOCIAR A LA INFORMACION REGISTRAL EL RESTO DE INFORMACION TERRITORIAL

Y sobre todo el Sistema de Bases Gráficas Registrales permite asociar información urbanística, medioambiental, tributaria y administrativa a la finca. La técnica de la  información asociada a la Base Gráfica Registral permitirá al Registrador manifestar que, sobre la misma parte del territorio sobre el que afirma existir una finca registral, existe otra Administración que afirma determinadas circunstancias que podrían afectar al derecho de propiedad allí declarado.

13.- PERMITE SOLUCIONAR LOS PROBLEMAS DE LOCALIZACION DE FINCAS A LA HORA DE SOLICITAR INFORMACION REGISTRAL

Si acudimos al Registro a preguntar quién es el dueño del piso 1ª derecha, del número 7 de la Calle de la Higuera, probablemente no se nos proporcione ese dato con seguridad si no somos capaces de aportar el número de finca o precisamente en nombre del titular (paradójicamente aquel por quien preguntamos). La búsqueda más fiable es la que se lleva a cabo por titulares y así seguirá siendo mientras no representemos gráficamente  sobre ortofotografías del territorio o cartografías del mismo, la realidad registral.

La búsqueda por referencia catastral nos conducirá seguro a una parcela catastral, pero nada nos garantizará que esa parcela se corresponde con la finca inscrita en el Registro de la Propiedad.

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