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C. MINISTROS: REFORMA DEL MERCADO HIPOTECARIO
El Consejo de Ministros de hoy, 24 de abril de 2009, ha aprobado un Real Decreto de reforma del mercado hipotecario. Reconoce que el mercado hipotecario español está entre los más eficientes y competitivos de la Unión Europea, pero las principales normas que lo regulan se promulgaron hace más de veinte años en un contexto económico muy distinto del actual. Por ello resultaba necesario reformar sus fundamentos para adaptarlo a los nuevos instrumentos y para ampliar las posibilidades de elección de las entidades y de las familias. Se modifican los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Se persigue que las condiciones de emisión de las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias sean lo suficientemente flexibles como para que los beneficios que alcancen las entidades de crédito con tales emisiones puedan repercutir en los préstamos y créditos hipotecarios que luego conceden al conjunto de los ciudadanos. Se citan como principales novedades: - Se amplían los préstamos y créditos que resultan elegibles: con el fin de facilitar la financiación, sin descuidar la calidad de los títulos. - Se aumentan las posibilidades de acceso al crédito al mejorar la eficiencia de los mecanismos de refinanciación del mercado hipotecario. Ello se traducirá en una rebaja de los tipos de los préstamos hipotecarios que tendrán que pagar las familias y en una mayor eficiencia y competitividad para nuestro sector financiero. - Se aumentan las posibilidades para aquellos ciudadanos con préstamos hipotecarios que deseen cambiar de una entidad a otra que ofrezca mejores condiciones.
Emisión de títulos del mercado hipotecario Se mantiene la calidad de los títulos hipotecarios españoles al seguir exigiéndose una importante relación entre la cantidad del préstamo concedido y el valor de tasación del inmueble; todo ello siempre que se desee que tal préstamo forme parte de la cartera de préstamos y créditos elegibles para garantizar la emisión de títulos. Igualmente, se reconoce la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación desde el 80 por 100 autorizado hasta el 95 por 100 en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales. El Real Decreto establece que en ningún caso las entidades de crédito podrán hacer recaer sobre el deudor hipotecario el pago de ese aval bancario o seguro de crédito hipotecario.
Emisores La principal novedad del Real Decreto en relación con los emisores consiste en la posibilidad de que las sucursales de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea emitan participaciones hipotecarias, siempre que sean participaciones sobre préstamos y créditos garantizados por hipotecas concedidas por ellas sobre inmuebles situados en España. Asimismo, se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
Ampliación de la hipoteca La principal novedad del Real Decreto en este aspecto es el aumento de la protección del deudor cuando éste sea una persona física. Dispone que, en caso de precisarse garantías adicionales por desmerecimiento, tal como se contempla en la Ley del Mercado Hipotecario de 1981, éstas no puedan exigirse hasta que tal desmerecimiento se haya mantenido durante más de un año ininterrumpido a contar desde el momento en que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable de títulos.
Condiciones de emisión Se establecen un conjunto de medidas para aumentar la flexibilidad de las entidades de crédito a la hora de diseñar las condiciones de emisión y reforzar la seguridad para el inversor en estos títulos: - Se dispone la libertad para el establecimiento de cláusulas financieras de las emisiones, toda vez que se reconocen nuevos y más eficientes mecanismos para gestionar el riesgo de las emisiones. - Como cautela para equilibrar esa mayor libertad, se exigen unos límites de emisión más estrictos y se obliga a las entidades a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender a las obligaciones frente a los tenedores de cédulas y bonos. - Se eliminan trabas administrativas a las emisiones. En concreto, se elimina la obligación de publicación en el Boletín Oficial del Estado de las emisiones de títulos y ya no será necesario realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos hipotecarios a la emisión de bonos.
Mercado secundario La principal novedad es el incremento del porcentaje de títulos hipotecarios propios que las entidades pueden mantener en sus emisiones, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general. Se sitúa ahora en el 50 por 100 de cada emisión, mientras que antes se fijaba en el 5 por 100.
Régimen de subrogación y derecho a enervar En este aspecto se hace más eficaz la protección del deudor hipotecario y se refuerza la competencia en igualdad de condiciones. Se establecen, además, garantías para que la oferta de la entidad de crédito inicial sólo pueda impedir el cambio de entidad a través de la enervación si verdaderamente iguala o mejora las condiciones que la segunda entidad ha ofertado al deudor. En este sentido, se obliga a la entidad enervante a presentar una oferta vinculante al deudor en el plazo de diez días, en la que se concreten los términos de la oportuna igualación o mejora. De esta manera, la mera manifestación de la voluntad de ejercer el derecho a enervar no frenará una subrogación en perjuicio de los ciudadanos, sino que deberá materializarse en una auténtica oferta, en un plazo determinado, que iguale o mejore las condiciones del préstamo ofrecidas por la segunda entidad.
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