RESUMEN DEL REGLAMENTO DEL MERCADO HIPOTECARIO

José Félix Merino Escartín, Registrador de La Orotava (Tenerife)

            Se trata del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

            Objetivo. Este real decreto intenta modernizar los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario ya emprendidas con la aprobación de la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario.

            Leyes desarrolladas:

                 - la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario

                 - y la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios,

            Deroga el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que trataba sobre la misma materia.

            Capítulo I. Está dedicado a los emisores. Su principal novedad consiste en reconocer que las sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea pueden emitir participaciones hipotecarias que tengan por objeto préstamos y créditos concedidos por ellas, garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España.

            Las entidades de crédito que pueden participar en el mercado hipotecario son:

                 a) Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito.

                 b) Las cajas de ahorros y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

                 c) Las cooperativas de crédito.

                 d) Los establecimientos financieros de crédito.

            Capítulo II. Se dedica a las operaciones activas.

                  - El objetivo fundamental del capítulo es el de definir los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Entre estos requisitos, merece mencionarse:

                        * No cabe sobre fincas inmatriculadas en los últimos dos años, ni posposición no consentida por el sindicato de tenedores y sólo si se hipotecó el pleno dominio.

                        * No cabe, por ejemplo, sobre derechos de usufructo, concesiones administrativas, edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana…

                        * Se endurece la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación requerida a los préstamos o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%.

                        * Las entidades de crédito podrán utilizar avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales.

                        * Será precisa tasación que se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad  El tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración. El informe de tasación no precisa visado y caduca a los tres meses.

                        * Han de tener los bienes seguro de daños.

                        * Determinados créditos o préstamos no son elegibles, como los instrumentados en títulos-valores, los vencidos, los afectos a otra emisión de bonos o los que hayan sido objeto de participaciones hipotecarias en la porción participada, los sujetos a condición suspensiva…

                        * Los destinados a construir edificios, han de cumplir especiales requisitos como el destino de la financiación o que en el certificado de tasación conste el valor que alcanzará, una vez terminada su construcción, el edificio o finca hipotecados.

                 - Se fijan las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea para considerarlas equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional.

                - Se elimina el requisito de finalidad de los préstamos y créditos hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias,

                 - Se adapta la normativa hipotecaria a las recientes reformas legislativas sobre el suelo, urbanismo o normas de valoración.

                 - Ampliación de hipoteca.

                        * Puede exigirla el acreedor si el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20% y, como consecuencia, superase los límites del art. 5.1 (60% y en ocasiones el 80%).

                         * Requerirá previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente y recaerá sobre bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza.

                        * Como novedad, si el deudor es una persona física, el desmerecimiento deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde que la entidad acreedora lo haya hecho constar en su registro contable.

.                       * Opción. El deudor requerido podrá optar por la devolución de todo el préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda, atendiendo a la tasación actual, para volver al porcentaje de cobertura inicial. Si en dos meses, ni amplía ni devuelve parcialmente, le será inmediatamente exigible la totalidad.

            Capítulo III. Trata de las operaciones pasivas, flexibilizando la emisión de títulos del mercado hipotecario: cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios.

                 - Los tenedores de estos títulos gozan de una especial protección concursal y de la responsabilidad patrimonial universal del emisor.

                - Se reconoce mayor libertad que en 1982 para el establecimiento de las condiciones financieras de los títulos del mercado hipotecario, al haber mecanismos más eficientes para gestionar los riesgos de estas emisiones, como derivados de cobertura del riesgo de tipo de interés, activos de sustitución frente al riesgo de liquidez o cláusulas de amortización anticipada frente al riesgo de prepago.

               - Desaparecen muchas de las trabas administrativas que afectaban a estas emisiones, como la obligación de publicar en el BOE las emisiones de títulos o la necesidad de realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos o créditos hipotecarios a las emisiones de bonos. Pero ha de inscribirse la emisión en el Registro Mercantil (art. 15 e y 18.3).

                - Escritura. La afectación de préstamos o créditos hipotecarios a una emisión de bonos hipotecarios se hará constar, una vez finalizado el periodo de suscripción de la emisión y antes de que se produzca el desembolso por parte de los tenedores de los bonos, en escritura pública, determinando el art. 18 su contenido especial.

                 - Se desarrolla el registro contable especial de los préstamos y créditos hipotecarios y activos de sustitución que respaldan las cédulas y bonos hipotecarios, así como de los instrumentos financieros derivados vinculados a ellos. Se regula en el art. 21  y en la disposición transitoria única.

                 - Límites de emisión.

                        * El valor actualizado de los bonos hipotecarios deberá ser inferior, al menos en un 2%, al valor actualizado de los préstamos y créditos hipotecarios afectos a la emisión.

                        * El volumen de las cédulas hipotecarias emitidas por una entidad y no vencidas no podrá superar el 80 por 100 de una base de cómputo formada por la suma de los capitales no amortizados de todos los préstamos y créditos hipotecarios de la cartera de la entidad que resulten elegibles.

                - En las participaciones hipotecarias se aclara:

                        * que la emisión produce una verdadera cesión de la parte del crédito hipotecario que se participa,

                        * que la entidad emisora traslada la totalidad del riesgo de la parte del crédito que se cede y

                        * que cada título representa una participación en un crédito particular, no en un grupo de créditos.

                        * que pueden estar representadas por títulos nominativos o por anotaciones en cuenta.

                        * que no caben sobre préstamos y créditos que garanticen la emisión de bonos hipotecarios.

                        * que tampoco caben sobre los préstamos o créditos no dispuestos.

                        * que si el préstamo o crédito se reembolsa anticipadamente, se deberá reembolsar la participación.

                 - Escritura e inscripción.

                        * Cuando la suscripción y tenencia de las participaciones no esté limitada a inversores profesionales, pudiendo ser suscritas o adquiridas por el público no especializado, se emitirán en escritura pública, de la que se tomará nota en el Registro de la Propiedad, al margen de la inscripción de la hipoteca correspondiente. Practicada la nota marginal, los terceros que adquieran algún derecho sobre el préstamo o crédito hipotecario lo harán con la carga del pago de la participación y de sus intereses.

                        * Es estos mismos casos (participaciones en poder de público no especializado, su transmisión se formalizará en escritura pública, de la que se tomará nota en el Registro de la Propiedad, al margen de la inscripción de la hipoteca correspondiente. Las demás participaciones hipotecarias serán transmisibles mediante declaración escrita en el mismo título y, en general, por cualquiera de los medios admitidos en derecho. La transmisión de la participación y el domicilio del nuevo titular deberán notificarse por el adquirente a la entidad emisora.

                 - Acción ejecutiva si hay participaciones.

                        * El titular de la participación puede participar en la ejecución, compeliendo a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria, personándose en el procedimiento, participando en el producto del remate o subrogándose en un procedimiento paralizado.

                        * Si la entidad emisora no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días hábiles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, está legitimado para ejercitar, por subrogación, la acción hipotecaria en la cuantía correspondiente al porcentaje de su participación, tanto por principal como por intereses. La certificación que se expida hará constar la fecha de la nota marginal y la identidad del solicitante. En este supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes, entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su pago y extinción el precio del remate.

                        * También tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora, siempre que el incumplimiento no sea consecuencia de la falta de pago por parte del deudor.

                  - Libro especial. La entidad emisora llevará un libro especial en el que anotará las participaciones emitidas sobre cada préstamo o crédito, así como las transferencias y cambios de domicilio que se le notifiquen.

                  - Extinción. Las participaciones hipotecarias se extinguirán por amortización o por inutilización de las que estén en poder de la entidad emisora. Al extenderse el asiento de cancelación del préstamo o crédito hipotecario participado, para lo que bastará el pago al acreedor hipotecario o cualquier otra causa legal, se cancelará de oficio la nota marginal de emisión de participaciones. El acta notarial de amortización o inutilización del título de participación en poder de la entidad emisora será título para la cancelación de la afectación, total o parcial. .

            Capítulo IV. Se dedica al régimen fiscal y financiero.

                  - Los actos de emisión, transmisión, reembolso y cancelación de las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias gozarán de la exención en el ITPYAD. El art 45.1.C) 5 LITPYAJD remite a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, cuyo art 19.2 recoge la exención con rango de ley, aunque en este precepto no aparece la palabra reembolso.

                  - Inversiones. Las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias serán admitidos en las mismas condiciones que los valores cotizados en mercados secundarios oficiales para la composición de las inversiones que constituyen los fondos de reserva especiales, con adscripción de destino de las empresas mercantiles.

            Capítulo V. Trata del mercado secundario y, en concreto, de las especificidades de circulación en éste de los títulos del mercado hipotecario. Se flexibiliza la posibilidad de operar con valores propios, si bien se han incrementado los requisitos de transparencia.

                 - Los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación al deudor. Cuando sean nominativos podrán transmitirse por declaración escrita en el mismo título. Ver, de todos modos, lo indicado anteriormente sobre las participaciones hipotecarias.

                 - Las entidades emisoras podrán negociar sus propios títulos hipotecarios y, a tal fin comprarlos, venderlos y pignorarlos. También podrán amortizarlos anticipadamente siempre que obren en su poder y posesión legítima. Podrían, asimismo, mantener en cartera títulos hipotecarios propios que, en el caso de emisiones cuya distribución se haya realizado entre el público en general, no podrá exceder del 50 por ciento de cada emisión.

                 - No podrán obtener préstamos o créditos sometidos a la Ley del Mercado Hipotecario las personas que ocupen los cargos de Presidente, Consejero o Administrador, Director general o asimilados, o que sean titulares del 5% del capital, de las entidades que participen en el mercado hipotecario, salvo en condiciones de mercado y previo acuerdo del Consejo de Administración de la entidad.

            Capítulo VI. Contiene el régimen de supervisión del mercado de títulos hipotecarios. Se ha introducido una disposición que, sin cambiar la relación de competencias actuales sobre este mercado del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, explicita su contenido en cada caso, de modo que no pueda producirse ningún solapamiento en este ámbito.

            Disposición adicional primera.  Se aclara el régimen aplicable a los certificados de transmisión de hipoteca regulados por la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril. Estos certificados se configuran como una cesión de crédito al igual que las participaciones hipotecarias pero no entran en la definición estricta de dicho título del mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima. Se le aplican las normas de las participaciones, salvo las especialidades de esta disposición adicional.

            Disposición adicional segunda. Ejercicio de la subrogación y del derecho a enervar. Según la Exposición de Motivos, “se realizan algunas aclaraciones necesarias al régimen de la subrogación de préstamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad de hacer más eficaz la protección del deudor hipotecario.” Son dos las novedades:

                1ª-. La entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el artículo 2 de la Ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, deberá incluir en la notificación de su disposición a subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios.

                     Hasta ahora, no se decía expresamente que la oferente al notificar, por conducto notarial, a la entidad acreedora su disposición a subrogarse, tuviera que incluir la oferta vinculante.

                 2ª.-  La entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación deberá comparecer  ante el notario que haya efectuado la notificación, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994 referida, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.

                    Ahora, pues, se concreta que la acreedora inicial enervante, tras su manifestación ante el notario que la notificó, deberá trasladar por escrito al deudor una oferta vinculante, en el plazo de 10 días hábiles contados desde la comparecencia. Si no lo hace asi, decae en su derecho, quedando expedita la vía para la escritura de subrogación.

            Disposición final primera. Versa sobre Servicios y Sociedades de Tasación, modificando el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, que regula su régimen jurídico. En concreto, trata acerca de un seguro de responsabilidad civil y sobre los cálculos del 25% de su relación de negocio con una entidad de crédito al que alude el art. 3 de la Ley del Mercado Hipotecario.  (JFME)