PRÁCTICA REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BOE OCTUBRE 2006
(JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.
(Para información más completa, véase el informe mensual)
1.- DISPOSICIONES GENERALES
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que revoca la calificación registral. (Resolución vinculante)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES, según resolución DGRN que confirma la calificación registral.
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
REGISTRO VIVIENDAS PROTEGIDAS. Orden VIV/3149/2006, de 3 de octubre, por la que se crea y regula el Registro de Viviendas Protegidas.
Esta Orden se dicta en desarrollo del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, concretamente de su disposición adicional sexta.
El Registro de Viviendas Protegidas se llevará en el Ministerio de Vivienda, adscribiéndose a la Dirección General de Arquitectura y Política de Vivienda, a quien corresponderá su gestión y mantenimiento.
Servirá para incrementar la transparencia y el control público en relación con las viviendas protegidas, sistematizando el conocimiento de los agentes y beneficiarios del Plan Estatal 2005-2008 y garantizando un adecuado seguimiento y evaluación de las ayudas de la Administración General del Estado vinculadas a las viviendas protegidas en ejecución del referido Plan.
Se nutrirá de los datos que sean remitidos por las Comunidades Autónomas y por las Entidades de Crédito colaboradoras.
Los datos individualizados del registro no tendrán carácter público.
Contenido:
- Los promotores de las actuaciones protegidas de nueva construcción, para alquiler, venta y rehabilitación, y en materia de suelo con destino predominante a la promoción de viviendas protegidas.
- Los beneficiarios de las ayudas no financieras y financieras del Plan de Vivienda.
- Los préstamos concedidos al amparo del Plan.
- Las viviendas protegidas calificadas o declaradas como tales; las viviendas usadas, libres o protegidas, cuya adquisición se considere protegida; las viviendas y edificios rehabilitados con subvenciones del Plan, y las viviendas libres y usadas cuyos propietarios reciban apoyo económico para ponerlas en arrendamiento.
- Las entidades financieras colaboradoras.
- Las áreas de rehabilitación creadas con financiación del Plan.
- Y las ventanillas únicas de vivienda.
OTROS
CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 8045-2006, en relación con diversos preceptos de la Ley Orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto de Autonomía de Cataluña.
Admite a trámite el recurso presentado por el Grupo Parlamentario del Partido Popular del Congreso, que afecta, entre otros, al artículo 147.
CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad número 8675-2006, en relación con diversos preceptos de la Ley Orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto de Autonomía de Cataluña.
***CONVOCATORIA REGISTROS. Resolución de 20 de octubre de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
2.- SUPUESTOS INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
**226. HIPOTECA CAMBIARIA. COBERTURA DE INTERESES DE DEMORA. UNIFICACIÓN DE DOCTRINA. R. 26 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de octubre de 2006.
Se plantea la cuestión de si una hipoteca en garantía de una letra de cambio puede garantizar únicamente obligaciones cambiarias, concretamente los intereses de demora que establece el artículo 58 de la Ley Cambiaria (interés legal del dinero más dos puntos), o si es posible que esa misma hipoteca garantice obligaciones extracambiarias por pacto entre las partes de cuya validez civil nadie duda, concretamente intereses de demora incrementados. Esta Resolución tiene la particularidad de que puede denominarse de unificación de doctrina, pues existen varias Resoluciones sobre el mismo tema contradictorias y pretende sentar el criterio definitivo:
Inicialmente la postura de la DGRN fue favorable a la posibilidad de una sola hipoteca, según Resoluciones de 8 y 9 de Octubre de 2002 entendiendo que sí era posible garantizar en una misma hipoteca obligaciones cambiarias y extracambiarias (el interés de demora pactado) (ver resumen) .
Sin embargo la Resolución de 28 de Marzo de 2005, cambió de criterio pues sostenía que no era posible, que la hipoteca cambiaria sólo podía garantizar las obligaciones cambiarias (es decir el interés de demora establecido por la citada ley), y que las obligaciones extracambiarias (el interés de demora superior pactado) sólo podía garantizarse con una segunda hipoteca. (Ver resumen).
Posteriormente la Resolución de 1 de Junio de 2006 cambió nuevamente de criterio, volviendo al inicial, y concluyó que sí era posible garantizar en una misma hipoteca obligaciones cambiarias y extracambiarias (el interés de demora pactado), con argumentación profusa.
En el presente caso de entrada la DGRN ya deja claro cual va a ser su criterio pues dice que: ha de resolverse según el criterio sentado en las Resoluciones de este Centro Directivo de 8 y 9 de octubre de 2002 y 1 de junio de 2006. . (Ver resumen y comentario) .
En conclusión: se pueden garantizar en una hipoteca cambiaria intereses de demora extracambiarios. (AFS)
231. ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EXPEDIENTE TRIBUTARIO DE DERIVACIÓN DE RESPONSABILIDAD CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. R. 21 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 27 de octubre de 2006. Vinculante
El registrador deniega la anotación de embargo preventivo ordenada por la Agencia Tributaria dentro de un expediente de derivación de responsabilidad contra la titular registral de los bienes, como responsable solidario de las deudas de su marido, dado que al presentarse el mandamiento de embargo, la finca estaba ya inscrita en pleno dominio a favor de la esposa en virtud de escritura de disolución de sociedad de gananciales.
Conforme a la LGT (art131.5.a) de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, aplicable en el momento de producirse el supuesto de hecho ahora analizado (pero en similares términos se pronuncia hoy el artículo 42.2.a) de la nueva Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), que responderán solidariamente del pago de la deuda tributaria pendiente, hasta el importe del valor de los bienes o derechos que se hubieren podido embargar, los que sean causantes o colaboren en la ocultación maliciosa de bienes o derechos del obligado al pago con la finalidad de impedir su traba.
A su amparo, dice la DGRN, la Administración Tributaria ha seguido un expediente administrativo contra la titular registral de los bienes, basándose en que la escritura de disolución de sociedad de gananciales ha significado la transmisión a favor de aquélla de la totalidad del patrimonio de la sociedad conyugal disuelta, mientras que el deudor tributario su marido devino insolvente, ya que las participaciones sociales adjudicadas a éste se habían sobrevalorado, esto es, carecían del valor que se les había atribuido en la liquidación. Se ha seguido por tanto un procedimiento administrativo previsto y sancionado legalmente, con intervención de la titular registral, amparado por la capacidad de autotutela de la Administración tributaria y con posibilidad de recurso ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Por tanto, dice la DGRN, no se trata de que la Administración tributaria pretenda la declaración de ganancialidad de una deuda, como vía para extender la responsabilidad por tales deudas a bienes adjudicados a la esposa, ya que tal declaración compete exclusivamente a los Tribunales de Justicia, sino que lo que ha ocurrido en el presente caso es que la Administración Tributaria se ha dirigido contra la titular registral de unos bienes que ha podido incurrir en una actuación de ocultación maliciosa de los bienes del obligado, lo que le convertiría por razón de la responsabilidad solidaria en deudor tributario por sí misma.
Por todo ello, dice la DGRN, aunque el Registrador puede calificar la congruencia de la resolución administrativa con el procedimiento seguido (ex artículo 100 Reglamento Hipotecario), no cabe duda que el embargo preventivo acordado es congruente con el expediente de exigencia de responsabilidad solidaria ex artículo 131 de la Ley General Tributaria (hoy artículo 42), y no puede entrar a analizar el fundamento de fondo de la Administración Tributaria que motiva la apertura del expediente de exigencia de responsabilidad solidaria, amparado por las normas legales y basado en la autotutela de la Administración, por otra parte sancionada constitucionalmente y sujeta a revisión jurisdiccional. (JDR)
3.- SUPUESTOS NO INSCRIBIBLES SEGÚN LA DGRN
223. NO CABE INSCRIBIR LA SUBROGACIÓN EN EL CRÉDITO CUYO IMPAGO DIO LUGAR A ANOTACIÓN DE EMBARGO UNA VEZ ACABADO EL PROCEDIMIENTO. R. 11 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 6 de octubre de 2006.
Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura en la que se pacta la subrogación en unos créditos cuyo impago dio lugar a sendos embargos anotados en el Registro de la Propiedad.
La Registradora denegó anotar la subrogación en las anotaciones preventivas de embargo, alegando tres razones:
- que no era posible hacerlo cuando constaba que los procedimientos a los que se referían las anotaciones estaban terminados;
- que, aunque no estuvieran terminados, es necesaria una resolución judicial que establezca que tal subrogación se tiene por admitida en el proceso;
- y que, de inscribirse tal subrogación, quedaría alterado el rango registral en perjuicio de acreedores que tienen inscrito su derecho con posterioridad a las anotaciones a las que se refiere la subrogación.
Recurre el interesado.
La DGRN confirma la calificación circunscribiéndose a la primera de las tres razones. Por medio de la anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar adoptada por el Juez que entiende del procedimiento ejecutivo y que tiene el fin de preservar el buen fin de la ejecución impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice.
Como se deduce de los documentos presentados en el Registro que se ha declarado la terminación de los procedimientos que dieron en su día lugar a tales anotaciones, no puede acceder al Registro ninguna modificación de las anotaciones practicadas cuya existencia tiene exclusiva razón de ser en los procedimientos que las originaron.
Otra cosa es que las anotaciones no puedan cancelarse en base exclusivamente a la documentación presentada y los asientos deban de mantenerse vigentes hasta que el Juzgado que mandó practicarlos ordene su cancelación. (JFME)
**224. . EL JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS ES IMPRESCINDIBLE. NO BASTA TRANSCRIBIR FACULTADES. R. 12 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 6 de octubre de 2006.
Hechos: Se trata de una escritura de préstamo hipotecario, en la que el Notario, respecto del poder del representante de la entidad financiera, reseña la fecha, Notario autorizante de la escritura y número de su protocolo, datos de inscripción en el Registro Mercantil, transcribe parcialmente las facultades, dando fe de que lo transcrito concuerda con su original, sin que en lo omitido haya nada que altere, etc. y recoge la manifestación de vigencia. Sin embargo no da juicio de suficiencia.
La Registradora y después el Registrador sustituto- estiman que es necesario que el Notario autorizante exprese que a su juicio son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiere.
La DGRN confirma la calificación. Dice que se trata de un defecto de forma extrínseca del documento ya valorado así en la Resolución de 12 de abril de 2002, siendo imperativo y no sustituible por la transcripción de facultades, pues, sino, no se cumpliría con los requisitos exigidos por la legislación notarial respecto del juicio notarial de capacidad y legitimación de los otorgantes. Aunque este criterio es anterior, considera el Centro Directivo que ha sido confirmado por la reciente modificación de este precepto legal (art 98) llevada a cabo por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre.
Nota: La DGRN resuelve, en definitiva, que el juicio de capacidad no embebe al de suficiencia de las facultades representativas y que no puede ser sustituido por la transcripción de éstas o el acompañamiento del poder.
(JFME)
225. JUICIO DE SUFICIENCIA IMPERATIVO EN PODERES. R. 13 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 6 de octubre de 2006.
Es similar a la anterior. (JFME)
*227. REPRESENTACIÓN ORGANICA Y EFECTOS DE LA FALTA DE JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. 27 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de octubre de 2006.
En una escritura otorgada por el Administrador Único de una sociedad se reseña la escritura de nombramiento y los datos de inscripción en el Registro Mercantil, que el notario tiene a la vista y devuelve, pero el notario no emite el juicio notarial expreso de suficiencia de la representación aunque (se supone) que sí emite el juicio notarial de capacidad ordinario.
El registrador deniega la inscripción porque entiende que esa falta de juicio de suficiencia de la representación es un defecto de forma que impide la inscripción.
El notario entiende que el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre no es aplicable a la representación orgánica, que no es verdadera representación. Y además, aunque se considerara aplicable, las facultades del administrador nacen directamente de la ley, y no es posible limitación externa por lo que el juicio notarial no es necesario.
La DGRN resuelve que SÍ es aplicable dicho artículo, relativo al juicio notarial de suficiencia, a la representación orgánica, incluso aunque no sea posible ninguna limitación externa a esa representación.
Por otro lado, considera que dicho juicio de suficiencia es imperativo para el notario, de acuerdo con dicha norma, y con la legislación notarial, y que su falta, además de conllevar responsabilidad disciplinaria y civil obligaría a negar a la escritura pública el carácter de tal, por lo que es un defecto de forma extrínseco, a efectos de inscripción en el registro de la propiedad. Concluye dando la razón al registrador.(AFS)
228. EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS: NO SIRVE PARA CANCELAR POR PAGO. R. 15 de septiembre de 2006, DGRN. BOE de 25 de octubre de 2006.
Se deniega la inscripción de una sentencia dictada en un «expediente de liberación de cargas» que ordena la cancelación de una hipoteca por pago, al entender el Registrador que es incongruente la utilización del citado expediente, que establece la posibilidad de cancelación de las mismas por prescripción (artículo 209 de la Ley Hipotecaria), para cancelar una hipoteca por pago.
La Dirección General confirma la calificación, ya que el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado por el art. 209 y ss LH tiene por objeto la cancelación de hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena extinguidos por prescripción y por tanto, no es procedimiento adecuado para la cancelación de la hipoteca por pago de la deuda garantizada. (MN)
FIN DEL INFORME DE OCTUBRE 2006.
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Archidona (Málaga) y Notario excedente.
| Visita nº desde el 9 de noviembre de 2006. |
|
