NOVEDADES TRAS LA LEY DEL SUELO DE 2007 EN LA DECLARACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE EDIFICACIONES TERMINADAS

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

A.1.- QUÉ SIGNIFICA LA ACREDITACIÓN DOCUMENTAL DEL CUMPLIMIENTO DE TODOS LOS REQUISITOS IMPUESTOS POR LA LEGISLACIÓN REGULADORA DE LA EDIFICACIÓN PARA LA ENTREGA DE ÉSTA A SUS USUARIOS

Se refiere al libro del edificio, (art 7 Ley edificación) integrado por:

.- el acta de recepción, firmada al menos por el promotor y el constructor, en la que deberá constar: Las partes que intervienen. la fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma, el coste final de la ejecución material de la obra., la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, y l as garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades, y a la que se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

.- la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación: que son

.- las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones

Significa que no basta la mera manifestación de que existen tales documentos y que han sido entregados, ni la mera exhibición de un certificado o recibo de que existen, sino que hay que acreditar documentalmente la propia existencia del libro del edificio y los documentos que lo integran (mediante su exhibición al notario) y su entrega al promotor (para que éste luego pueda entregarlo a los usuarios finales).

La existencia, se acredita por exhibición al notario, y la entrega al promotor, por el hecho de que será precisamente el promotor (que es el que otorga la declaración de obra terminada tal documentación) quien la exhiba al notario.

Según la DGRN, debe formalizarse una acta de depósito notarial de tal documentación, pero este requisito no deriva de la ley, sino que es creado a criterio del centro directivo, y por tanto, sin valor de ley.

Quizá pudiera pensarse que la circular de la DGRN obliga a los notarios a cumplir tal requisito, pero en ningún caso puede obligar a los registradores a exigir su cumplimiento, pues la circular ni dice tal cosa, ni podría legalmente decirla.

Lo que sí parece conveniente es que el acta de recepción y la lista de intervinientes (que son documentos sencillos, de un par de folios, pero importantes) se incorporen al documento matriz, (como así se exige para la propia poliza del seguro decenal, cuando sea aplicable) pues de este modo queda constancia de los extremos más importantes:

.- el acta de recepción acredita la fecha de finalización de la obra y el coste de ejecución, que son dos parámetros que habrán de ser tenidos en cuenta en la calificación registral de la duración mínima y capital mínimo del seguro de daños estructurales (exgible sólo para viviendas)

.- La lista de intervinientes, pues en ella constarán todos los intervinientes en el proceso de la construcción, cada uno con las responsabilidades que la ley respectivamente les encomienda.

En todo caso, la calificación registral ha de tener a la vista el acta de recepción y la lista de intervinientes, (ya sea porque consten insertos en la escritura, que es lo preferible para evitar su extravío, o porque se acompañen a ella), para así poder los registradores, como expresamente les ordena el propio articulo, comprobar y exigir el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. Y es que entre tales comprobaciones registrales está, obvia y necesariamente, la de verificar la correspondencia entre la obra a que se refiera el acta de recepción y la lista de intervinientes (y tambien la licencia de obras y el certificado técnico, y en su caso el seguro decenal), con la edificación que se declara y describe en el cuerpo de la escritura.

Téngase en cuenta que la ley no ha querido encomendar tal control sólo al notario, sino, como en casi todas las cuestiones relativas a la legalidad, tambien (y sobre todo) al registrador, que puede apreciar defectos o deficiencias en el documento autorizado por notario. No vaya a ocurrir que la declaración de una determinada edificación incorpore documentación que esté referida a otra distinta, en todo o en parte.

A todas, no solo viviendas. (el seguro decenal es sólo obligatorio para viviendas- disposición adicional 2ª de la ley de edificación- , pero el libro del edificio es obligado para toda construcción).

Tanto a la escritura de declaración de obra nueva terminada, como al acta notarial de terminación de obra.

Y tanto a la declaración de obra terminada sobre finca inscrita, como a la inmatriculación de finca que contenga obra terminada, pues ambos casos comparten, a estos efectos, una identidad de razón: el acceso al registro de una edificación.

Dado que el articulo 19 de la ley del suelo no impone nuevos requisitos a los promotores de edificaciones, sino nuevos requisitos a los notarios y a los registradores, hemos de distinguir:

Sólo aplicable a escrituras o actas notariales que se otorguen a partir de la entrada en vigor de la ley (1/7/2007), no a las otorgadas con anterioridad, pues antes de esa fecha los notarios ni los registradores no tenían esa obligación profesional de controlar tales extremos

Sólo a edificaciones a las que sea aplicable la ley de edificación, es decir, según su disposición transitoria primera, a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor, la cual se produjo, según la Disp. Final 4ª, a los seis meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, es decir, el 5 de mayo de 2000.

POR TANTO: han de cumplirse ambos requisitos temporales: que la obra hubiera solicitado licencia a partir del 5 de mayo de 2000, y que su declaración notarial de terminación sea a partir del 1 de julio de 2007. El hecho de que la obra se hubiera terminado antes del 1/7/2007, si concurren los dos requisitos citados, no exime de cumplir el articulo 19 de la ley del suelo.

Si se inició después del 5/5/2000, le es aplicable la ley de edificación , por estar ya vigente en el momento de iniciación y durante todo el proceso de construcción.

Si se alega que se inició antes del 5/5/200, como no hay una fecha fehaciente de ello (como sería la solicitud de licencia), habrá de estarse a la fecha de terminación debidamente acreditada por certificado técnico, y si tal fecha es anterior al 5/5/200, no le será aplicable la ley de edificación., pero si es posterior, sí.

B.1- QUÉ SIGNIFICA ACREDITAR EL OTORGAMIENTO, EXPRESO O POR SILENCIO ADMINISTRATIVO, DE LAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS QUE PREVEA LA LEGISLACIÓN DE ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA.

En el caso de Andalucía, se refiere a la licencia urbanística municipal que el art 169 LOUA exige para la ocupación y la primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de su uso.

Precisa acreditación documental: no basta mera manifestación de que se ha obtenido, sino acreditación documental de ello, que deberá incorporarse a la escritura (como parece deducirse del art 19 de la ley del suelo estatal) o acompañarse a ella para su calificación registral.

.- En caso de licencia concedida expresamente, la propia licencia o notificación auténtica de la misma

.- En caso de obtención por silencio positivo (que en Andalucía art 172.5 LOUA- tiene el plazo de tres meses,) puede aportarse:

.- Certificación del acto presunto (que no es imprescindible pedir, pero sí conveniente, y si se pide, el secretario del Ayuntamiento tiene obligación de expedir)

.- O solicitud de la licencia, con sello de entrada en el Ayuntamiento, transcurso del plazo del silencio, y manifestación expresa del solicitante de que en tal plazo no ha recibido ninguna notificación relativa a tal solicitud (pues si se le hubiera requerido para aportar más datos o acreditar algún extremo, se interrumpe el cómputo del plazo del silencio positivo).

.- O, como admite la DGRN, incluso valdría, por vía de ejemplo, aportación de la denegación de licencia en fecha extemporánea, sin que la misma exprese la existencia de alguna causa de interrumpción del computo del plazo.

A todas, no solo viviendas. (la licencia de primera ocupación es exigible para todos los edificios, establecimientos e instalaciones en general Art 169 LOUA

Tanto a la escritura de declaración de obra nueva terminada, como al acta notarial de terminación de obra.

Y tanto a la declaración de obra terminada sobre finca inscrita, como a la inmatriculación de finca que contenga obra terminada.

Dado que el articulo 19 de la ley del suelo no impone nuevos requisitos a los promotores de edificaciones, sino nuevos requisitos a los notarios y a los registradores, hemos de distinguir:

Es aplicable a TODAS las edificaciones terminadas, como mínimo, desde 1976 hasta nuestros días, pues tanto la ley estatal del suelo de 1976, como la estatal de 1990/92, (art 242.2 del Texto Refundido) como la andaluza de asunción de ésta ultima, como la la vigente LOUA (art 169), todas ellas han exigido y exigen licencia de primera ocupación de las edificaciones.

Por tanto, incluso es exigible a edificaciones prescritas, pues la falta de solicitud de licencia de obras puede acabar convalidada con el tiempo, si concurren los requisitos de la prescripción urbanística a contar desde la completa terminación de las obras, acreditando fehacientemente tal fecha. Lo cual implicaría que la administración ya no puede ordenar su demolición.

Pero una cosa es que la existencia de la edificación sea inatacable, y otra que su utilización esté permitida. Pues quien inicia la construcción de una edificación (tanto si obtuvo licencia de obras como si no) , sigue teniendo obligación, cuando pretenda ocuparla, de solicitar y obtener licencia de ocupación para poder utilizarla, pues son dos actos distintos (construcción- ocupación), y ambos sujetos, en distinto momento, a la obtención de licencia previa (expresa o por silencio).

Además, no cabe decir que la falta de obtención de licencia de ocupación prescriba, pues se trata de una conducta continuada (el uso), por lo que siempre cabe que la administración ejercite la potestad de protección de la legalidad, que como dice el art 185 de la LOUA, puede hacerse mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los cuatro años siguientes a su completa terminación. Y así como la acción de edificar concluye alguna vez, al terminar la obra, por el contrario, la acción de usar o utilizar lo edificado es continuada, por lo que siempre cabe actuación administrativa tendente a exigir la legalización de tal conducta (obteniendo licencia de ocupación) o su cese inmediato.

En conclusión, se estima que incluso para una edificación prescrita (porque haga más de 4 años desde su completa terminación y no concurran las excepciones del articulo 185.2), ha de exigirse notarial y registralmente la licencia de primera ocupación, si bien ésta puede obtenerse tanto de manera expresa, como por silencio positivo de tres meses. (art 172.5 LOUA).

Además, en apoyo de esta interpretación, debe recordarse que la finalidad legal de la licencia de primera ocupación no es comprobar la legalidad urbanística de la edificación (que eso ya lo acredita el certificado final de obra acorde al proyecto aprobado por la licencia), sino la legalidad y adecuación urbanística del uso que se pretende dar al edificio, y las condiciones de seguridad de tal uso tanto para el usuario como para la comunidad.

Ejemplo: cabe que alguien construya ilegalmente una caseta-almacén sin licencia y que pasen cuatro años desde la terminación. Ello sólo implica que la administración ya no podrá exigir su demolición, pero no significa que no pueda o no deba impedir su utilización (sea como vivienda, o como discoteca, o como almacén de explosivos, ) si tal uso no es acorde a la normativa y planeamiento aplicables.

Es más, la modificación de uso, también está sujeta a la obtención de licencia, según el propio art 169.e) de la LOUA.

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluída ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.

2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:

b. La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.

d. La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.

e. Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecúa a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

1. Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes con arreglo a esta Ley o a la legislación sectorial aplicable, los actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular, los siguientes:

d. Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase y cualquiera que sea su uso, definitivas o provisionales, sean de nueva planta o de ampliación, así como las de modificación o reforma, cuando afecten a la estructura, la disposición Interior o el aspecto exterior, y las de demolición de las existentes, salvo el supuesto de ruina física inminente.

e. La ocupación y la primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de su uso.

.- Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. (Vigente hasta el 14 de abril de 1998)

2. Estarán sujetos igualmente a previa licencia los actos de uso del suelo y el subsuelo, tales como las parcelaciones urbanas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.

Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007 resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el articulo 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo

En virtud de escrito de fecha 30 de Mayo de 2007, Don Manuel Martí Ferré, Secretario General de la Asociación de Promotores Constructores de España, consulta a este Centro Directivo sobre los requisitos que a partir de la entrada en vigor de la recientemente aprobada Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, van a exigir Notarios y Registradores de la Propiedad a la hora de autorizar e inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva, tanto en construcción, como -en especial- en las terminadas.

Piden también aclaración sobre si los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, siguen vigentes, o si se entienden modificados.

Vistos el artículo el artículo 313 del Reglamento Notarial; los artículos 260 y 273 de la Ley Hipotecaria; la nueva Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo (BOE 29 de Mayo); la Ley 38/1999, ce 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación; y los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; así como el art 4. 1 e) del Real Decreto 1475/2004, de 18 de Junio, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Justicia.

Esta Dirección General acuerda resolver la consulta en los siguientes términos:

1°.- La entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, ya que la citada Ley no los deroga expresa ni tácitamente, ni es incompatible con ellos, como tampoco lo fue la Ley 6/1998.

2°.- El artículo 19 de la nueva Ley 8/2007, regulador de los requisitos que notarios y registradores tienen que exigir al autorizar o inscribir declaraciones de obra nueva en construcción o terminadas, sigue manteniendo el mismo criterio de necesaria intervención de notarios y registradores en el control preventivo de las licencias administrativas que conlleva la edificación, en términos similares -aunque no idénticos- al artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril.

3°.- En concreto, los Notarios deben seguir testimoniando en la escritura y los Registradores seguir exigiendo para la inscripción, en los términos exigidos en los Artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, la licencia administrativa o en su caso la autorización específica exigida para la edificación por la legislación territorial o urbanística, sea de forma expresa o por silencio administrativo. Tampoco existen cambios respecto del certificado del técnico competente acreditativo de que la descripción de la obra -en las obras nuevas en construcción- se ajusta al proyecto que haya sido objeto de esa licencia; o -en las obras nuevas construidas- de que ha finalizado conforme a la descripción del proyecto para el que se obtuvo licencia, que igualmente debe ser testimoniado en las escrituras públicas y acreditado al Registrador.

4°.- Tan sólo podemos señalar dos modificaciones que se han producido en el régimen contemplado en el del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística: una derivada de la Ley 4/1999, de 13 de Enero, de Modificación de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; y otra derivada de la nueva Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo.

5°.- En efecto, en cuanto al silencio administrativo, el artículo 43 de la Ley 30/1992 tras la reforma por Ley 4/199 prevé ahora como regla general el silencio positivo, exceptuándose sólo cuando una norma con rango de Ley o norma comunitaria europea establezca lo contrario. Se exceptúan de la regla general de silencio positivo lógicamente los procedimientos de ejercicio del derecho de petición, los de revisión de actos administrativos y disposiciones generales, los iniciados de oficio, y los procedimientos de los que pudiera derivarse para los solicitantes o terceros la adquisición de facultades sobre el dominio o servicio público.

En consecuencia se suprime la certificación de actos presuntos que, como es sabido, permitía a la Administración, una vez finalizados los plazos para resolver y antes de expedir la certificación o que transcurriera el plazo para expedirla, dictar un acto administrativo expreso aun cuando resultara contrario a los efectos del silencio ya producido. Y por eso la dicción del artículo 48.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, hoy en día debe interpretarse a la luz del nuevo precepto. En consecuencia, el silencio administrativo positivo producirá un verdadero acto administrativo eficaz, que la Administración pública sólo podrá revisar de acuerdo con los procedimientos de revisión establecidos en la Ley.

La posibilidad de acreditarse ante el Notario y ante el Registrador la concesión de licencias de segregación y obra nueva por silencio administrativo positivo, una vez que se acredite que ha transcurrido el plazo de tres meses para que la administración resuelva sobre la solicitud del interesado, ha sido sostenida por esta Dirección General reiteradamente, admitiendo incluso como forma de acreditación no sólo la certificación del silencio positivo por la propia Administración, sino también la resolución administrativa expresa -aunque fuera denegatoria- producida fuera de plazo (Resoluciones de 27, 28 y 31 de mayo, 7, 9 y 10 de septiembre de 2002 y 17 de junio de 2004, 5 de Octubre de 2005).

6°.- Respecto de la nueva Ley 8/2007, la única novedad reseñable respecto del régimen del Real Decreto 1093/1997, es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo.

7°.- A los efectos del párrafo tercero del artículo 7 de la LOE, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial).

8º.- El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

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Visita nº desde el 10 de octubre de 2007.