RESOLUCIONES DGRN MAYO-2009

89. RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS. Resolución de 3 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Illescas nº 2, a practicar una anotación preventiva de embargo.

Hechos: Se presenta al Registro mandamiento de embargo del Recaudador Municipal del Ayuntamiento de Fuenlabrada por impago de determinadas tasas e impuestos municipales con providencia de embargo de determinado inmueble sito en otro término municipal.

La Registradora deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento, al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de dicha entidad local.

La DGRN confirma su criterio previo y la nota de calificación. Dentro del limitado ámbito de calificación de los documentos administrativos está la de la competencia del órgano administrativo. En tal sentido, el artículo 8.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales expresamente dispone que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma, cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, o del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la Corporación.

Nota: El art. 8.4 presenta una excepción que no parece darse en el presente caso, al estipular que las Entidades que, al amparo de lo previsto en este artículo, hayan establecido fórmulas de colaboración con Entidades locales para la gestión, liquidación, inspección y recaudación de los tributos y demás ingresos de Derecho público propios de dichas Entidades locales, podrán desarrollar tal actividad colaboradora en todo su ámbito territorial e incluso en el de otras Entidades locales con las que no hayan establecido fórmulas de colaboración alguna. (JFME)

90. RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS. Resolución de 3 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a practicar una anotación preventiva de embargo.

91. RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS. Resolución de 3 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a practicar una anotación preventiva de embargo.

92. LEGADO y ENTREGA AL LEGATARIO. RECTIFICACION UNILATERAL DE CUADERNO PARTICIONAL. Resolución de 13 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Francisco López Colmenarejo, notario de Madrid, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 36, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales.

El contador partidor de una herencia adjudica erróneamente en un cuaderno particional determinado bien a una legataria, sin tener en cuenta que la misma había premuerto al testador, y que había dejado un hijo, que era su sustituto vulgar. Dicho hijo estaba ya en posesión material del bien legado.

Ahora, el hijo de la legataria rectifica por sí solo ese cuaderno particional en cuanto al bien legado y se adjudica el bien, sin intervención del contador partidor ni del heredero (ambos ya fallecidos), por lo que el registrador suspende la inscripción.

Argumenta el recurrente que el legado ya fue entregado a la madre del legatario, que no hay legitimarios en la herencia, y que el legatario se encuentra ya en la posesión física del bien legado, por lo que considera innecesaria una nueva entrega

La DGRN confirma la nota del registrador, y rechaza la rectificación unilateral del cuaderno particional sin intervención, en este caso, de los herederos del heredero. Recuerda que la entrega de los legados, (la posesión jurídica) la tiene que realizar el contador partidor o los herederos, y que el legatario solo puede ocupar por sí la cosa legada si estuviera autorizado por el testador. La falta de estos requisitos es defecto que impide la inscripción. (AFS)

93. DEPOSITO DE CUENTAS. PRINCIPIO DE CONTINUIDAD DE CARGOS DENTRO DEL CONSEJO. Resolución de 8 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre depósito de las cuentas anuales de "WABCO ESPAÑA, S.L.U."

Hechos: Se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad por estar caducado el cargo del Presidente que visa la certificación. Se recurre alegando que el Consejero que había sido Presidente fue reelegido y por tanto, de conformidad con el art. 146 del RRM, seguía siendo Presidente, estando su cargo vigente. El Registrador, en su informe, reconoce el error cometido y practica el depósito.

Doctrina: La DGRN, sobre la base de la rectificación del registro y sin más explicaciones, estima el recurso.

Comentario: Pese a la simplicidad y escasa importancia de la resolución, de la misma debemos sacar dos enseñanzas:

1ª. Que en caso de reelección de Consejeros, sin distribución de cargos dentro del Consejo, no basta con hacer constar en el asiento la mera reelección, sino que de conformidad con el art. 146 del RRM debemos hacer constar la continuidad de cargos dentro del Consejo- con la salvedad del Consejero Delegado- y publicarlo así en el Borme. Quizás ello no se hizo en este caso y al no publicarse el Consejero como Presidente, no constaba con dicho cargo en la base de datos del registro, lo que ocasionó el error cometido.

2ª. Lo segundo que nos llama la atención es que el recurso haya llegado a la DG. De conformidad con el art- 327 de la LH, en sus párrafos 6 y 7, en caso de que el registrador rectifique su calificación totalmente lo comunica en el plazo de 5 días al recurrente y procede al despacho del documento. Sólo en caso de que mantenga la calificación es cuando debe formar expediente y remitirlo a la DG. Por tanto, si en este caso, ante el recurso, se advierte el error padecido, lo procedente hubiera sido depositar las cuentas, como así se hizo, con notificación al recurrente y ahí cerrar el expediente de interposición del recurso. Lo ocurrido sólo puede deberse a que el recurso se pusiera directamente ante la DG, en contra de lo dispuesto en el mismo art. 327 , párrafo primero de la LH que es suficientemente claro en cuanto a la oficina competente para la presentación del recurso. Pero es que incluso, en el caso de que se presentara el recurso en la DG, entiendo que al llegar el recurso al registro para informe, lo procedente hubiera sido notificar a la DG la reforma de la calificación y el despacho del depósito de cuentas, evitando que la DG tuviera que resolver sobre una materia ya resuelta por la fuerza de los hechos. (JAGV).

94. PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y TITULOS INCOMPATIBLES CON ASIENTO DE PRESENTACIÓN CADUCADO. Resolución de 14 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Ángel Esteban Quereda Tapia, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Toledo nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa en la que el titular registral vende la finca a un tercero. Constan presentados también en el Registro, pero ya caducado su asiento, un título (mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria) incompatible con la compraventa, del que pudiera resultar que el titular registral ya no es el verdadero propietario.

La DGRN ordena la inscripción en base a los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y prioridad, pues el registrador sólo puede tener en cuenta los asientos de presentación vigentes, no los caducados, y no puede prejuzgar una posible invalidez civil del título de compraventa, que solo compete a los tribunales

Por otro lado recuerda su doctrina de que se deben de tener en cuenta en la calificación otros títulos presentados, siempre con asiento vigente, con la finalidad de evitar asientos inútiles, pero no hasta el extremo de desnaturalizar el principio de prioridad registral, que ha de prevalecer, incluso aunque se diera una doble venta civil, y se presentara primero el segundo título civil de compraventa. (AFS)

95. CANCELACIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA CAMBIARIA, REQUIERE INUTILIZACIÓN DE LOS TÍTULOS. Resolución de 16 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Mercedes Miranda Ortega contra la negativa del registrador de la propiedad nº 28 de Madrid, a la cancelación de una inscripción de hipoteca cambiaria.

Se pretende la Cancelación de una hipoteca cambiaria mediante resolución judicial firme en procedimiento seguido contra el primer acreedor.

La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, sostiene que no puede cancelarse la hipoteca sin acreditarse la inutilización de los títulos cambiarios, pues tal cancelación podría producir indefensión a los posteriores tenedores de los mismos, si los hubiere; y por ello, el artículo 211 RH determina que si la cancelación se verifica por decisión o por providencia ejecutoria dictada en procedimiento ordinario o especial se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonio del Secretario que intervenga en el procedimiento respectivo. (MN)

96. CANCELACIÓN HIPOTECA CAMBIARIA: LA RENOVACIÓN DE LA LETRA NO IMPIDE LA NECESIDAD DE SU INUTILIZACIÓN. Resolución de 17 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Nicanora-Gloria Sobrino Martín, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tordesillas, a inscribir una instancia privada solicitando la cancelación de una hipoteca cambiaria.

En una Hipoteca cambiaria se estipuló en la escritura de constitución que podría cancelarse sin necesidad del consentimiento de los sucesivos tenedores, mediante acta notarial que acredite que las letras garantizadas están en poder del hipotecante, debidamente inutilizadas, exigiéndose además que se transcribieran las letras en actas por exhibición de las mismas.

Se pretende cancelarla ahora mediante una instancia acompañada de escritura por virtud de la cual la deuda representada por las cambiales fue renovada mediante la emisión de una nueva letra.

La Dirección confirma la calificación ya que, aunque el carácter de orden público que rodea el procedimiento registral no es incompatible con la posibilidad (Art. 82.2 LH) de que la cancelación se produzca en virtud de causas que resulten del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, de manera que la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción sería título suficiente para cancelarla si resultara de ella o de otro documento fehaciente que el derecho se ha extinguido (art.174 RH), lo cierto es que no se ha acudido a la vía cancelatoria pactada, puesto que el hecho de que la deuda garantizada por las letras haya sido renovada mediante la emisión de una nueva letra no acredita la inutilización de las letras anteriores; Es más, en este caso, en la propia escritura de renovación se hace constar que se hace constar que el deudor acepta la nueva letra en sustitución de las anteriores cambiales, pero advirtiéndose que no se entregan en este momento por no tenerlos en su poder el librador, lo que demuestra que a pesar de la renovación, mientras no se acredite la inutilización de las letras renovadas, siguen éstas con virtualidad en el tráfico y por tanto no puede procederse a la cancelación de la hipoteca. (MN)

97. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UNA EDIFICACION Y OBRA NUEVA. Resolución de 6 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Mercedes Arroyo Clavero contra la negativa del registrador de la propiedad interino nº 1 de Vélez Málaga, a inscribir una escritura de segregación y exceso de adjudicación.

Se presenta una escritura en la que, al describir el resto de una finca, se describe nuevamente una edificación que pasa a tener más metros construidos de los que figuran en el Registro y una planta más por lo que el registrador exige la declaración de ampliación de obra nueva.

Contesta la DGRN que dicha modificación de descripción, con ampliación de la edificación, implica una obra nueva y por tanto para su inscripción es necesario cumplir todos los requisitos exigidos para el acceso al registro de las obras nuevas. (AFS)

*98. ACTA COMPLEMENTARIA DE TITULO INMATRICULADOR: CABE PARA SUPLIR DIFERENCIAS DE DESCRIPCION. Resolución de 7 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por U.C.,S.A, contra la negativa del registrador de la Propiedad nº 4 de Alcalá de Henares, a la inmatriculación de una finca.

En una inmatriculación se plantea si, cuando entre el título previo y el que debe ser objeto de inscripción existen discordancias descriptivas, las mismas pueden solventarse mediante acta de notoriedad complementaria.

El Registrador entiende que no porque sostiene que la finalidad del acta de notoriedad es suplir la ausencia del título fehaciente y no justificar las circunstancias físicas de la finca

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación ya que entiende que el acta complementaria del título inmatriculador puede utilizarse no sólo cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino también cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antetítulo por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro. (MN)

99. SENTENCIA. NO INSCRIBIBLE SI NO HAN SIDO DEMANDADOS LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 30 de abril de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a la inscripción de una sentencia firme.

Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento que ordena la inscripción en el Registro de una sentencia firme. La Sentencia, que se acompaña, declara la nulidad de la aprobación, por parte del Ayuntamiento, de un Proyecto de Compensación. El mandamiento ordena que se cancelen determinadas inscripciones que traen causa de las adjudicaciones de las fincas consecuencia de dicho proyecto.

Calificación registral: Dado que la finca ha sido dividida horizontalmente en ciento noventa y ocho nuevas fincas, y las resultantes aparecen inscritas en este Registro de la Propiedad a nombre de terceros, que no han sido parte en el procedimiento, a excepción de determinadas, inscritas a favor de la Entidad Baer Investment Group, S.L., sobre las que no es posible practicar la inscripción del fallo, ya que la anulación de sus respectivas inscripciones implicaría la extinción del régimen de la Propiedad Horizontal a la que pertenecen, lo que requeriría el consentimiento unánime de todos los titulares.

La DGRN confirma la calificación registral, basándose en que el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas. Además, añade que tampoco, contra lo que dice el recurrente, puede tomarse anotación preventiva de la sentencia, pues la misma perjudicaría también a los titulares actuales, con lo que se produciría, igualmente su indefensión.

Y recuerda que el demandante tenía la posibilidad, que no utilizó, de solicitar del Tribunal la anotación preventiva de la demanda, con lo que, dirigiendo la misma contra los que, en aquél momento eran los titulares registrales, tal anotación hubiera servido de aviso a los posteriores adquirentes derivados de la titularidad cuestionada, con lo que éstos no hubieran sufrido la indefensión que se ha causado. (JDR)

*100. AFECCION AL REINTEGRO DE UNA SUBVECCION. NUMERUS APERTUS: REQUISITOS. Resolución de 4 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Congelados y Frescos del Mar, S.A., contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe nº 1 a la inscripción de un acta de solicitud de nota marginal.

Se presenta Acta en la que el titular de una finca solicita que se haga constar por nota al margen que: El presente bien está sujeto durante cinco años desde el inicio de actividad, a las obligaciones de mantenimiento de actividad y cumplimiento de los objetivos y compromisos asumidos en base a la Orden 6964/06, de 13 de noviembre, de la Consejería de Economía e Innovación Tecnológica de la Comunidad de Madrid, para lo cual se concedió una ayuda de 901.191,55 euros con fecha 30/07/2007. El incumplimiento de las obligaciones, objetivos y compromisos podrá dar lugar al reintegro de la subvención concedida, ya que según comunicación de la Dirección General de Agricultura y Desarrollo Rural que se haga constar en el Registro es requisito para el pago de la ayuda mencionada.

El Registrador suspende el despacho del documento por indeterminación en el contenido y alcance de la afección cuyo reflejo registral se pretende.

La Dirección confirma la nota ya que, aunque admite que según la doctrina del propio centro directivo cabe, al amparo del principio de «numerus apertus» (arts. 2 LH y 7 RH), la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, para que su admisión sea posible han de cumplirse determinados requisitos como es que se regulen todas las consecuencias que dicha garantía comporta, o bien se remita a los efectos jurídicos de otra figura. Y en este caso, aunque la figura no es totalmente atípica, pues se establece en la Ley General de Subvenciones que dispone que el bien quedará afecto «al pago del reintegro cualquiera que sea su poseedor salvo que resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral, no se regula en dicha Ley una figura específica para que, mediante la constancia registral de la afección, se evite que surja dicho tercero protegido. Y será la propia administración la que tendrá que constituir garantías para asegurarse el cumplimiento de la finalidad de la subvención, pero tal garantía deberá ser, bien una ya existente (hipoteca o condición resolutoria), bien una nueva pero cuyos perfiles y eficacia deben estar perfectamente delimitados. (MN)

101. CANCELACION UNILATERAL SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR, REQUISITOS. Resolución de 5 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora interina de Valdemoro a la cancelación de una hipoteca.

En una escritura de constitución de hipoteca en garantía de precio aplazado se establece: «Y los restantes xxx euros quedan aplazados de pago, y será satisfecho por la entidad compradora a la entidad vendedora cuyo pago queda condicionado a que O.V.,S.A. (Administradora única de la vendedora, T.G.,S.L.) reintegre y haga entrega a la mercantil compradora A. 120 P. y G., S.A. del pagaré X las partes contratantes comparecerán ante el Notario autorizante de esta escritura o el que de mutuo acuerdo designen, para otorgar la pertinente escritura en la cual se recoja la entrega por parte de la vendedora y la recepción por la entidad compradora de repetido pagaré.». Para el caso de que no se entregue el citado pagaré se constituye hipoteca por la cantidad en que se estima la vendedora debería indemnizar a la compradora. Dicha hipoteca «podrá ser cancelada por parte de la entidad garante-hipotecante T.G.,S.L. en el momento en que se cumplan y acrediten las siguientes condiciones: «1.ª El cumplimiento por parte de O.V. S.A. de la obligación garantizada en los términos previstos en la presente escritura entrega o puesta a disposición de A.120 P. y G., S.A., mediante acta notarial del pagaré» expresado. 2.ª La presentación de una certificación emitida por la Junta de Compensación del Sector X acreditativa de los gastos y costes de urbanización correspondientes a la obra de urbanización pendiente de ejecución a dicho momento. 3.ª La puesta a disposición por parte de T.G., S.L. o O.V., S.A. a favor de A.120 P.y G. S. L. de un aval bancario que garantice el pago de la cantidad indicada en el apartado anterior de esta cláusula, por parte de aquéllas».

Se pretende la cancelación anticipada de la hipoteca mediante una escritura otorgada unilateralmente por la hipotecante entendiendo que se han cumplido las tres condiciones.

La Dirección, confirmando el criterio de la Registradora, sostiene que aunque el art. 82.2 LH permite la cancelación de un derecho sin consentimiento de su titular registral cuando se cumplan las condiciones pactadas, el carácter excepcional del sistema exige que las condiciones establecidas se hayan cumplido de manera indubitada, de forma que no quepa duda alguna que contradiga o ponga en cuestión dicho cumplimiento. Y en este supuesto no existe tal certeza pues en la escritura se dice que las partes contratantes comparecerán ante el Notario autorizante o el que de mutuo acuerdo designen para otorgar la pertinente escritura en la cual se recoja la entrega por la parte vendedora y la recepción por la compradora de repetido pagaré. Por tanto es evidente que se está previendo una voluntad concorde consistente en la entrega del pagaré y la aceptación del mismo. No existiendo tal voluntad concorde, no cabe la cancelación unilateral, y habrá de seguirse la regla general del art. 82 que exige consentimiento de todos los interesados o sentencia judicial firme. (MN)

*102. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. Resolución de 6 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a la inscripción de una sentencia.

Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en autos de juicio declarativo ordinario por la que, ejercitada acción declarativa de dominio contra don José, don Ramón y doña María del Carmen R.R. y doña Josefa A.R. y todas las personas inciertas o desconocidas que pudieran tener interés en el pleito, se estima la demanda declarándose, en rebeldía de los demandados y dueña a la demandante de las fincas a las que se refiere la demanda, por usucapión de las mismas, al haber sido poseídas por dicha demandante más de treinta años. En la demanda se hace constar que dichas fincas fueron adquiridas por herencia de doña Mercedes Rodríguez García, fallecida en 1964, acreditándose este hecho con el oportuno certificado de defunción.

Defectos señalados por la registradora, y criterio de la DGRN al respecto:

1.- Falta acreditar la presentación a los efectos de liquidación de los impuestos correspondientes. Confirmado por la DGRN, y como ella misma dice, sin necesidad de entrar ahora en si tal defecto es una falta que impida la inscripción, o más bien, un defecto que debe demorar la calificación.

2.- La titular registral no ha sido parte en el procedimiento ni tampoco se acredita que lo hayan sido sus herederos.- La DGRN revoca este defecto diciendo que no puede alegarse tal defecto cuando precisamente la demandante alega en tal procedimiento haber adquirido por herencia de dicha titular registral, acreditándose en el mismo que la misma falleció hace más de cuarenta años con la correspondiente documentación pública. Por otra parte, declarándose por la sentencia que la demandante ha adquirido por usucapión extraordinaria, es decir, por haberla poseído más de treinta años, hay que rechazar el defecto, como indirectamente hace la sentencia al decir que, aunque esté alegado pero no acreditado que la demandante sea heredera de la titular registral, tal no acreditación no es necesaria cuando se ha acreditado la usucapión por más de treinta años. Por ello, entender ahora que hace falta acreditar tal cualidad de heredero en la demandante sería entrar en el fondo de la sentencia, cosa que está vedada al Registrador.

Comentario JDR: me parece profundamente erróneo el argumento de la DGRN, pues para afectar a una titularidad registral, siempre ha de ser demandado el titular registral, o sus herederos acreditados, y en el presente caso, ni consta que la demandante sea heredera, ni que sea la única. El hecho de que el titulo de propiedad del demandante sea la usucapión extraordinaria no altera lo dicho, pues en tanto que usucapión contra tabulas, sólo puede acceder al registro si se ordena en procedimiento declarativo entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión, o si se acredita su fallecimiento, contra sus herederos acreditados, y a falta de ellos, habiéndose nombrado el administrador de la herencia, (que en otros casos sí exige la DGRN, precisamente para evitar esa indefensión).

3.- La descripción de las fincas relacionadas cuya inmatriculación se pretende, no coincide con la resultante de las certificaciones catastrales.- Defecto confirmado por la DGRN;

4.- No se acredita el transcurso de los plazos previstos en la LEC para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía.- Defecto confirmado por la DGRN, que recuerda que para inscribir la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. (JDR)

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