CALIFICACIÓN DE CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN LAS HIPOTECAS

(resumen de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 1-4-2011

Juan Carlos Casas Rojo, Registrador de la Propiedad de Vitigudino (Salamanca)

Se ha dictado muy recientemente esta sentencia, que anula la R. 24 de Julio de 2008. Dicha resolución (cuya doctrina hoy ha sido muy alterada sustancialmente por otras posteriores) en esencia señalaba que el Registrador no podía calificar las cláusulas financieras de las hipotecas ni las de vencimiento anticipado, debiendo limitarse transcribirlas literalmente, a modo de publicidad noticia.

La sentencia de instancia había confirmado la citada resolución. Interpuesto recurso de apelación por la Registradora y por la ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España), la Audiencia lo estima y declara la nulidad de la resolución, considerando que la Registradora tenía competencia para calificar las cláusulas de vencimiento anticipado rechazadas y confirma íntegramente su nota.

La Audiencia pone especial hincapié en que con posterioridad a los planteamientos alegatorios de las partes en la apelación, la DGRN (R. 1 de Octubre de 2010, R. 4 de noviembre de 2010, R. 21 de diciembre de 2010, R. 11 de enero de 2011, ha variado sustancialmente su interpretación del citado precepto en consonancia con la doctrina fijada por la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de diciembre de 2009 (que reitera el papel activo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva) a la que se remite, y con la necesidad de interpretar dicho precepto en coordinación con otras normas que operan en relación con el mismo mercado de productos financieros y con la normativa comunitaria en materia de protección de consumidores (unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria).

Partiendo de lo anterior resulta evidente que el párrafo segundo del artículo 12 de la L.H no puede determinar la exclusión de la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado si las mismas poseen trascendencia real, pues su inscripción en el Registro de la Propiedad determina su integración en el articulo 130 de la Ley Hipotecaria, gozando de la presunción de validez y exactitud de los asientos del registro, por lo que han de ser calificadas por quien dota al asiento de tal presunción. Añade que para que accedan al Registro cláusulas que van a participar de los efectos legitimadores y de fe pública, resulta imprescindible que se actúen los filtros de legalidad sancionados por el legislador y con carácter inexcusable, el control de legalidad, dada la autonomía e independencia que conlleva tal función, siendo decisivo el argumento que proporciona la Sala Primera del Tribunal Supremo, y que recogen las Resoluciones DGRN al reconocer el papel decisivo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial y diferenciar entre nulidad y no inscribilidad de una cláusula

La sentencia considera que la postura esgrimida por el juzgador de instancia (y en definitiva la de la resolución recurrida) analizando con exclusividad el artículo 12 LH al margen de su inserción en el sistema normativo en el que se encuadra, oponiendo tajantemente las cláusulas a las que se refiere el párrafo primero del precepto y las cláusulas del segundo para concluir que respecto de éstas, sin valorar su posible trascendencia real, no es posible calificación registral alguna, choca no solo con la inserción del precepto en el sistema registral español, sino con la propia naturaleza de las cosas y con los principios básicos que estructuran el derecho real de hipoteca, tal y como posteriormente expone la propia DGRN.

1°) Para saber si un pacto tiene o no trascendencia real, hay que atender a si condiciona o no de algún modo la acción hipotecaria. Tendrán eficacia personal las que tan sólo condicionen el ejercicio de la acción personal derivada del préstamo y, por ende, se dirijan contra el deudor en su condición de tal.

2°) En la medida en que el pacto de vencimiento anticipado habilite y condicione el ejercicio de la acción hipotecaria, resulta que tal causa de vencimiento tiene trascendencia real.

3°) Si ello es así, esto es, si el plazo de duración de la obligación garantizada tiene trascendencia real (y parece claro que así es como deriva de su obligatoria mención a que hace referencia el párrafo 10 del artículo 12 LH), y a la vez el vencimiento anticipado decide inevitablemente la duración de la obligación garantizada posibilitando el ejercicio de la acción hipotecaria, es evidente que tales cláusulas tienen trascendencia real.

Al margen de lo anterior, añade, es lo cierto que la conjunción de tal idea con el contenido del artículo 130 LH, en términos que con claridad también precisan las nuevas resoluciones de la DGRN, determinan que, en definitiva, la interpretación que del repetido precepto se efectúa en la resolución recurrida resulte inviable. El hecho de que por acuerdo de las partes se configuren diversas causas de vencimiento anticipado como causas susceptibles de desencadenar la acción real determina que el acceso al Registro implique su oponibilidad erga omnes y su eficacia real al margen de su previa valoración. Y tal acceso al Registro no significa que tenga eficacia de mera publicidad noticia, pues como dice la DGRN en sus últimas resoluciones, ello evidencia de forma incontestable que el legislador, al señalar en el articulo 130 LH que la ejecución directa de los bienes hipotecados deberá realizarse sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título y que se hayan incorporado al asiento respectivo, sin hacer exclusión alguna de estos extremos y con independencia de su naturaleza, era plenamente consciente de la inclusión en el mencionado precepto de las cláusulas de vencimiento anticipado a que se refiere el art. 12 LH. En consecuencia, al estar contenidas en el asiento de inscripción las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado pueden legitimar el ejercicio de la acción real hipotecaria.

La sentencia recuerda, tal como reconoce la DGRN, que es incuestionable que la interpretación del artículo 12 ha de hacerse procurando la coordinación con otras normas que operan en relación con el mismo mercado de productos financieros. De esta forma, los objetivos de la Ley 4/2007 deben de ser ponderados con los privilegios que inspiran la legislación de consumidores, principios que aparecen claramente identificados en la Ley 2/2009 que en su articulo 18.1 propicia el control de la legalidad por parte de los Registradores para evitar precisamente el acceso al Registro, y a la presunción de validez que de él deriva, de cláusulas nulas por contravenir reglas imperativas o abusivas. Idea plasmada en el párrafo 2º de aquel precepto donde se establece que "del mismo modo los Registradores denegarán la inscripción de las escrituras de préstamo o de crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y muy especialmente los requisitos previstos en esta Ley. Y así, en esta misma línea, se muestra la normativa europea y la sentencia citada del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, estableciendo una interpretación que resulta absolutamente incompatible con la inicial doctrina de la Dirección General que acoge la sentencia de Instancia, negando radicalmente la posibilidad de que los Registradores controlen la legalidad de las cláusulas de vencimiento anticipado que puedan llegar a determinar el desencadenamiento de la acción real.

En conclusión, pueden claramente los Registradores calificar y apreciar como abusiva una cláusula cuando ésta sea alguna de las tipificadas en los arts. 85 a 90 TRLCU, que son las que no requieren de juicio de ponderación alguno.

1- Frente a una normativa de carácter imperativo, muy especialmente la regulación protectora de los consumidores, no cabe en ningún caso legitimar la validez de las estipulaciones contenidas en la escritura en función de ser resultado de un acuerdo de voluntades. El legislador interviene convirtiendo en indisponibles los derechos de los consumidores, es decir, protegiendo al consumidor frente a si mismo", basándose en la suposición de que dichos actos no han sido realizados libremente, sino Impuestos por la contraparte fuerte.

2- Entre las presunciones de que está dotada la escritura pública que incorpora el clausulado discutido, no se encuentra la de legalidad sino tan sólo las de veracidad e integridad, tal y como precisa con claridad el art. 143 del Reglamento Notarial en la redacción dada por el R.D. 45/07 de 19 de febrero, de conformidad con una asentada jurisprudencia del Tribunal Supremo. Tal presunción de legalidad deriva, de distinta manera, de la incorporación del titulo al Registro, previa calificación del Registrador (art. 1, párrafo 3,38 y 18 LH), que en ningún caso puede verse sustituida por la autorización notarial del documento.

3- No resulta admisible remitir la protección del usuario, tal y como hace la resolución recurrida con cita del art. 698 LEC, al procedimiento declarativo teóricamente posible que corresponda. Dicha solución es absolutamente insatisfactoria para la tutela de los derechos de los consumidores y usuarios y, además, contraria a los principios elementales que articulan la defensa de éstos y que han de actuarse preventivamente.

4- Estándose en presencia de un derecho real de inscripción constitutiva como lo es el derecho real de hipoteca, la idea de publicidad con mero valor noticia es, sin duda, ajena al sistema y no tiene encaje en el dictado de los arts. 130 LH y 685 LEC. En efecto, tal y como insistentemente ha ratificado la propia DGRN en las aludidas resoluciones, la idea de publicidad noticia carece de sentido frente a un derecho de inscripción constitutiva como lo es el derecho real de hipoteca, idea en la que abunda el texto del art. 130, en el que en modo alguno se distingue una eventualmente diversa efectividad de los asientos incorporados al titulo pues todos ellos son susceptibles de desencadenar la acción real.

5- La Sentencia del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, en su fundamento de derecho Quinto declara que "en un sistema de registro de inscripción y no de transcripción, como el que tradicionalmente ha imperado e impera en España, los documentos en virtud de los cuales se practican los asientos agotan sus efectos al servir de base para la calificación registral. A partir de ese momento al practicarse el asiento, es ese acto el que produce los efectos propios del Registro... concluyendo que la inscripción supone un "acto que cobra vida jurídica propia y produce efectos autónomos respecto de los documentos que sirven de base para la práctica de los asientos. Idea estructuradora del propio sistema que es absolutamente incompatible con los diluidos efectos que la DGRN pretendía de la inserción de tal clausulado en el Registro mediante su mera transcripción, sin base normativa alguna que justificara esa distinta e inferior eficacia de lo asentado.

CLAUSULAS CONCRETAS

Abierta la posibilidad de que el Registrador califique las cláusulas litigiosas, la sentencia, analizando cada una de las denegadas confirma la calificación en su día efectuada por la Registradora por implicar la vulneración de reglas imperativas:

a) Respecto a la cláusula que contemplaba como causa de vencimiento automático el incendio de la finca o el deterioro de más de una cuarta parte del valor, la calificación ha de ser confirmada en atención al propio razonamiento expresado en la nota (arts 5-3 de la Ley 2/1981, de regulación del Mercado Hipotecario y 29 del RD 685/1982, 1129-3 CC, que establece imperativamente que sea el deudor el que pueda optar a la ampliación de la garantía), máxime cuando el Tribunal Supremo en la ya citada sentencia de 16 de diciembre de 2009, insiste reiteradamente en que resultan abusivas algunas cláusulas de vencimiento anticipado de las juzgadas "tanto más cuando ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías".

b) En cuanto a la inscripción de la cláusula de vencimiento por expropiación forzosa, las razones de su denegación son básicamente las mismas (arts 110.2 LH, 4 y 8 LEF, y 8.1 y 62.4 REF -que prevén la subrogación real de la indemnización y la intervención del acreedor en el procedimiento- y art. 1129.3 cc -que concede la posibilidad del deudor de ampliar o sustituir la garantía por otra nueva igualmente segura). Además, la nulidad de este pacto fue ulteriormente confirmada por la DGRN, entre otras, en la resolución de 25 de marzo de 2008.

C) Finalmente en cuanto a la denegación del pacto de vencimiento para el caso de fallecimiento, suspensión de pagos o quiebra de los fiadores, el pacto de vencimiento anticipado caso de fallecimiento, ha sido reiteradamente rechazado por la DGRN, siendo de aplicación la normativa civil e hipotecaria "tradicional", en cuya virtud no resulta inscribible tal cláusula de conformidad con lo establecido en el art. 1.112 CC Civil, que garantiza la "transmisibilidad de los derechos y obligaciones, suponiendo esta cláusula de vencimiento una restricción a la libertad de tráfico e impide que los herederos del prestatario puedan subrogarse en la deuda y continuar pagándola, mucho más cuando el fallecimiento sea del fiador. Asimismo la consideración de las situaciones concursales como causa de vencimiento es rechazada incluso cuando afecta al propio deudor (art. 61.3 de la Ley Concursal), mucho más afectando al fiador, pues vulnera también el art. 1829 CC, que prevé el caso de concurso del fiador para posibilitar que el acreedor pueda pedir otro fiador que reúna las cualidades exigidas en el artículo anterior, para no provocar directamente el vencimiento de la obligación.

RESOLUCIÓN AFECTADA

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