APUNTE SOBRE EXCLUSIÓN TEMPORAL Y PARCIAL DE CONTRIBUCIÓN A GASTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

José Clemente Vázquez López, Notario de Gijón

 

Esta crisis, que no parece tener fin agudiza, las más de las veces por necesidad, el ingenio del operador jurídico en la Notaría.

Aunque parezca toda una eternidad, hasta no hace tanto tiempo, los pisos se vendían solos, pues la gente se peleaba por ellos, como antaño los niños por los caramelos a la salida de un bautizo a la puerta de una Iglesia, y el promotor, aun antes de poner el primer ladrillo, los tenía prácticamente colocados en su totalidad.

Hoy, los pisos, ni siquiera amueblándolos o pagando el convite de bodas o la luna de miel de sus futuros propietarios, se consiguen malvender, con lo que el promotor se encuentra con un stock, que por diversos motivos, le quema en las manos.

Esta reflexión nos pone al hilo del tema que aquí nos ocupa.

Tradicionalmente ha sido y es frecuente incluir en los estatutos de las propiedades horizontales, un artículo que dispensa o excluye de contribuir a ciertos gastos generales, a determinados elementos privativos, por la razón de no servirse éstos de algunos elementos o servicios comunes, planteándose ahora si sería posible excluir, siquiera fuese parcial y temporalmente, de la misma contribución a los departamentos privativos, en tanto no hayan sido vendidos.

El promotor construye para vender. Luego su propiedad puede considerarse como una propiedad efectiva, pero en tránsito a la del comprador o usuario final, que sería la propiedad definitiva.

La propiedad horizontal se establece por el promotor ab initio, antes de iniciar la venta de los departamentos privativos a terceras personas, pero sólo se virtualiza o adquiere verdadera dimensión, cuando aparecen esos propietarios finales definitivos, en iter similar a la servidumbre llamada de destino de padre de familia. Buena prueba de ello, es que una de las causas de extinción de la propiedad horizontal -aunque no automática, sino previa su declaración formal e inscripción y sin perjuicio de terceros- es su conversión en propiedad ordinaria, pues no tendría sentido permanente sobre un edificio propiedad definitiva de una sola persona. En consecuencia es posible modalizar como diferenciados el régimen de una y otra propiedades, en atención a los motivos expuestos.

Elemento común que genera posibilidad de uso o utilización por parte del propietario de un departamento privativo, determina que éste contribuya proporcionalmente a los gastos que genera aquél. En cambio, elemento común que no puede ser utilizado por el dueño de un departamento privativo, determina que éste no contribuya a los gastos que deriven de él. Lo decisivo pues, es la posibilidad de utilizar o usar el elemento común, independientemente de la voluntad de hacerlo o no. Así, es claro que el dueño de un piso en planta séptima va a utilizar el ascensor mucho más que el propietario de un piso sito en planta primera, entre otras razones porque subir siete plantas a pie varias veces al día, no es ejercicio asumible por cualquiera, mientras que el propietario del piso primero, las más de las veces preferirá ejercitar las piernas, que esperar la llegada del ascensor. Pero ni lo primero determina que el dueño del piso en el séptimo contribuya con más, ni que el dueño del piso en el primero lo haga con menos, pues tanto uno como otro, pueden servirse del elemento común, aunque no lo hagan efectivamente, con la misma intensidad. A lo sumo, quizás el del primero vivirá más. O no, nunca se sabe.

Al hilo de todo esto, es claro que los pisos en propiedad horizontal en manos o propiedad en tránsito del promotor, no pueden utilizar determinados elementos comunes, pues si lo hacen, la venta, en muchos casos, ya no sería primera transmisión y frustraría objetivos y necesidades del promotor. Quiere esto decir, que el promotor no es que no quisiera utilizar el elemento común, es que no puede hacerlo, pues si lo hace, se frustra que la venta al usuario final o propietario definitivo, sea primera transmisión. No es un imposible físico, pero muchas veces, determinará que sea un imposible jurídico.

Además hay que tener en cuenta que la LPH, aunque al regular la cuota refiera la misma al porcentaje de participación de cada departamento privativo en relación al valor total del inmueble del que forma parte, y no sólo su participación en el valor de los elementos comunes -lo cual no es excesivamente importante en la práctica, pues para la determinación de dicho porcentaje, es igual que se considere el valor total del inmueble que el valor de los elementos comunes, habida cuenta de que el resultado en términos porcentuales es el mismo- su fijación se hará en función de distintas variables, tales cuales son la superficie útil del departamento privativo, su emplazamiento interior o exterior, su situación y además "el uso que racionalmente se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes" (artículo 5 LPH). Pero si bien la cuota así fijada determina la medida de contribución del propietario del departamento privativo a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, ello es la regla general, es decir se estará a ello o a "lo especialmente establecido" (artículo 9 LPH). Así pues y como antes dijimos, resulta perfectamente posible y así es frecuente en la práctica, siendo aceptado por todos, que se excluya de contribuir al pago de ciertos gastos generales a uno o varios elementos privativos, por no utilizar éstos determinados elementos o servicios comunes, tales como portales de acceso al inmueble, escaleras generales o ascensores o elevadores del edificio. Y si ello, es posible con carácter permanente, cuanto más debe serlo con carácter transitorio y parcial, respecto de los mismos servicios o elementos comunes no utilizados por departamentos no transferidos a terceros ni en propiedad ni en uso, sino en manos del promotor, pues en ambos casos se refiere y parte de "el uso que racionalmente se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".  

Pero es que además, "lo especialmente establecido", debe permitir, qué duda cabe, fijar varias cuotas para cada departamento privativo: una, la de contribución a ciertos gastos generales, y otra, la de participación propiamente dicha del departamento en el valor total del inmueble al que pertenece, tal y como prevé el derecho catalán en su Código Civil, artículo 553.3 de su Libro 5º. En este caso, es oportuno que en la descripción de cada finca, se concreten ambas cuotas, y no sólo en la escritura de división horizontal, sino lo más importante, que el tercer adquirente tenga conocimiento de ello, a la hora de instrumentar su compra.

A lo sumo, podría pensarse que es necesario limitar temporalmente la posibilidad comentada, en el sentido de que aunque dicha limitación parcial exista hasta la transmisión del piso a un tercero, ocúpelo o no, acaso por exigencias del principio de especialidad, fuese necesario añadir un plazo máximo para dicha posibilidad, pero ello, de admitirse desmontaría todo el planteamiento expuesto por el problema de determinar qué plazo, que no admite ser constreñido a un tiempo distinto del referido por la venta o transmisión a un tercero.

Todo lo relatado se sintetizaría en un artículo estatutario del siguiente o parecido tenor, cuyo acceso al Registro de la Propiedad, para su eficacia erga omnes no debiera ofrecer duda, por vía de mera transcripción, en tanto, entendemos por lo dicho, no conculca norma alguna de ius cogens de la LPH, salvo resolución judicial en contrario, evidentemente:

"Una vez constituida la comunidad del edificio, y respecto a cualquiera de las fincas que mantenga en su posesión y propiedad la entidad promotora, incluyendo las plazas de garaje y locales en planta baja, y estén o permanezcan desocupadas, sólo contribuirá a los gastos de comunidad ordinarios que correspondan a las mismas, en un diez por ciento de la cantidad que le correspondería caso de estar éstas ocupadas o en poder de un tercer adquirente, siendo absorbida la participación de estas fincas, a prorrata, por las restantes del edificio, ya enajenadas a terceros. Esta rebaja se funda en el no uso que de alumbrado, limpieza, pasillos y ascensores harán las fincas desocupadas, entendiéndose, a estos efectos, por gastos ordinarios, aquéllos que sean consecuencia del uso de los elementos comunes, tales como limpieza, consumo de energía eléctrica, consumo de agua, así como consumo eléctrico y mantenimiento de ascensores y telecomunicaciones."

Clemente Vázquez.

Notario de Gijón.