DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA.- USANDO EL DERECHO DE REPLICA. 

 Luis Rojas Martínez del Mármol, Notario de Granada. 

Quiero ser claro y directo. Me parece que solo cabe una interpretación al artículo 24.4 del Real Decreto ley 8/2011 que modifica el artículo 20 de la Ley del Suelo relativo al acceso al Registro de la Propiedad de las llamadas obras antiguas.

No hace falta para la inscripción de este acto jurídico ningún documento administrativo. Basta con que se acredite la antigüedad de la obra por cualquiera de los medios que reconoce el precepto, que no haya anotado preventivamente en el Registro de la Propiedad la incoación de expediente de disciplina urbanística y que no se trate de un suelo de especial protección.

Dice Don Joaquín Delgado, Ilustre Registrador de la Propiedad, que para el acceso al registro de estos actos se exige la declaración administrativa de “fuera de ordenación con la delimitación de su contenido”.

Los “fundamentos” que utiliza para esta interpretación son los siguientes:

1.- Las declaraciones de obra antigua son una “puerta falsa” o “auténtico agujero negro” “por las que desde hace más de 20 años se han colado y todavía pretenden colarse muchas edificaciones ilegales”.

2.- La Ley desautoriza el Reglamento (Normas de acceso al Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística).

3.- Conceptualmente no se trata de acreditar la prescripción de la infracción urbanística, como decía el art 52 del Reglamento, sino de “que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

4.- La clave de la nueva regulación se encuentra en el apartado b del art 20.4, sobre la necesidad de aportar, como requisito “preciso”  (entiendo que quiere decir previo) para practicar el asiento de inscripción, el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, “con la delimitación de su contenido”, del cual acto y contenido se dejará constancia en el asiento de inscripción.

5.-  Lo dispuesto en la exposición de motivos del DRL 8/2011, que dice que se adoptan medidas registrales cuyo objeto consiste en garantizar y fortalecer la seguridad jurídica en los actos y negocios inmobiliarios por medio del Registro de la Propiedad”,por lo que “se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional.”

6.- Que en Europa nos acusan de tercermundistas en materia de seguridad jurídica ya que por la simple vía del transcurso del tiempo se inscriben obras antiguas, casi siempre ilegales, sin que en el registro conste el concreto régimen jurídico que les afecta.

7.- Que la ley acaba radicalmente con la práctica que ha supuesto el ahora ya derogado art 52 del RD 1093/1997, que constituía una puerta falsa del sistema de la que, a su juicio, se estaba abusando en detrimento de la legalidad urbanística y la seguridad jurídica.

8.- En cualquier caso, intentar situar el centro de gravedad en los apartados a y c (que no son sino residuos de la redacción reglamentaria que el autor del RDLey ha copiado por inercia) a costa inaplicar el apartado b, que, con una redacción clarísimaconstituye la innovación esencial del precepto.

9.- “Para ese viaje, no hacían falta alforjas”.

10.- Si hay algo que define legalmente la esencia de la función registral y la cualifica sobre otras, es, precisamente, que para llevar a cabo el acto con el que culmina -en este caso, firmar un asiento de inscripción-, no basta advertir o notificar que se incumple determinado extremo de la legalidad, sino calificar que todos los requisitos exigibles se hayan cumplido plenamente.

Así frente a estos argumentos hay que responder a Don Joaquín Delgado lo siguiente:

1.- Se confiere a si mismo potestad interpretadora de la institución de la prescripción, es decir, quiere decir que el adquirente por usucapión de un bien inmueble no debería considerársele como dueño de una finca, quiere decir que el tiempo no es elemento esencial en nuestro derecho para consolidar situaciones jurídicas. Me parece que la calificación de las instituciones no puede hacerse por un registrador de la propiedad, sino que debe hacerse por el legislador, el cual entiende que el tiempo es elemento esencial tanto para la adquisición de derechos como para la extinción de las acciones. (artículos 1.930 y siguientes del código civil). Los modos de adquirir el dominio los recoge nuestro legislador en su artículo 609 del Código Civil. Tan modo de adquirir el dominio es el contrato acompañado de la entrega de la cosa como el transcurso del tiempo con los requisitos exigidos por la ley. Y el cumplimiento de las obligaciones se extingue tanto por la realización de la prestación por el deudor como por la no exigibilidad de su derecho por parte del acreedor.

 2.- Yo no veo por ningún lado que la ley desautorice el Reglamento, cosa que perfectamente podría realizar y que el principio de jerarquía normativa le permite. En este caso concreto la ley está reiterando y evitando interpretaciones dispares que exigían al ciudadano el aportar una serie de documentos que la norma no le exigía aportar. Y lo está haciendo con rango de ley.

3.- Conceptualmente lo que se pretende, como dice la norma, es el acceso al Registro de la Propiedad de obras respecto a las cuales no puede procederse a la demolición. Es decir, lo que se trata de proteger es la edificación en sí, no el uso de la misma. Se trata sencillamente de dar aplicación al principio de accesión, en virtud del cual el propietario del suelo es dueño de lo construido sobre el mismo (artículos 358 y siguientes del Código civil). El Registro de la Propiedad no puede proteger a tercero sobre la legalidad del uso de las fincas inscritas, porque carece de medios para ello. Así, si una persona compra un local comercial para destinarlo a supermercado y luego resulta que la normativa municipal no le confiere la licencia para el citado uso no podrá acudir al Registro de la Propiedad o al Notario para exigir responsabilidades sobre la imposibilidad de destinar la finca al uso pretendido.

4.- Dice que la clave de la nueva regulación está en el apartado b), mientras que los apartado a) y c) son “residuos” de la legislación reglamentaria anterior que “el legislador ha copiado por inercia” y que lo que se impone es “la clarísima” redacción de la letra b. Que yo sepa los criterios de interpretación de las normas no se basan en los usos de adjetivos calificativos, sino que eljurista debe regirse por criterios hermenéuticos reconocidos legislativamente por el legislador en el artículo 3 del Código Civil, dentro de los cuales se encuentra el principio de interpretación literal de la norma (el precepto empieza con una orden imperativa, “se inscribirán”), interpretación sistemática (el precepto se encuentra dentro de un decreto ley que se denomina, entre otros, “de simplificación administrativa”),  interpretación finalista (lo que pretende el legislador es evitar que se le causen al ciudadano molestias por circunstancias que no son de su competencia).

 5.- En relación a la exposición de Motivos del RDL 8/2011, hay que tener en cuenta la finalidad de la norma, y así la propia exposición de motivos dice literalmente “En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe”. Vuelvo a reiterar que lo que pretende el legislador es no perjudicar al Administrado sino obligar a la Administración a actuar diligentemente. El Real Decreto quiere simplificar la actuación del Administrado y obligar a la Administración que utilice los medios que tiene a su alcance. Esto quiere decir, en materia de “obras prescritas”, que el Ayuntamiento tiene que poner en funcionamiento su policía urbanística y por eso después de practicar el asiento de inscripción se notifica al Ayuntamiento para que sepa de la existencia del acto jurídico por si puede ejercitar las acciones que le correspondan. Y que si dicha edificación se ha realizado de forma contraria al ordenamiento jurídico, el ayuntamiento siempre ha podido iniciar el expediente administrativo correspondiente y que si no la ha iniciado en tiempo, en ningún caso el perjudicado por la inacción habrá de ser el dueño de la finca. Lo que trata el RDL es obligar a la Administración a actuar, no trata de imponer nuevas obligaciones al ciudadano.

6.- El uso de la expresión “ya que por la simple vía del transcurso del tiempo se inscriben obras antiguas, casi siempre ilegales”, implica un desconocimiento del principio jurídico básico de la presunción de buena fe que impera en nuestro derecho. No se puede presumir que el Administrado opera de manera ilegal.

7.- Calificar de tercermundista nuestro sistema de seguridad jurídica es, cuanto menos, atrevido. Nuestro sistema, por supuesto, es imperfecto y mejorable. Pero para mejorarlo se debe hacer dentro de cauces legales. Así, por ejemplo, el estado civil y régimen económico matrimonial legal de los adquirentes se hace constar por simples manifestaciones de los adquirentes, o la vigencia de los poderes de los comparecientes se hace de la misma manera. Se puede mejorar, si, con una disposición legal  y un sistema de organización que nos permita acceder al registro civil en el mismo momento del otorgamiento y una organización del Registro civil en el que conste el régimen económico matrimonial legal, pero no con una calificación registral que nos diga que no resulta suficientemente acreditado el estado civil del adquirente y nos deniegue la inscripción. El Registrador se somete a la ley, al igual que lo hace el Notario, pero no puede pretender ir más allá de la propia ley. Así, en materia de urbanismo, tanto el Notario como el Registrador controlan la legalidad de la operación, pero no la legalidad intrínseca de la actuación administrativa. Por los medios de los que poseemos podemos exigir una licencia urbanística, pero no podemos conocer si esa licencia se ajusta al Planeamiento Urbanístico. Para eso existe la fe pública administrativa y las responsabilidades derivadas de actuaciones contrarias a la ley. La seguridad jurídica es un concepto que atañe a nuestra profesión, pero podemos dar fe y proporcionar seguridad jurídica en los cauces que nos permite el ordenamiento jurídico, pero no más allá de eso. La seguridad jurídica extrajudicial se complementa en nuestro ordenamiento con la seguridad jurídica administrativa y con la seguridad jurídica judicial.

8.-  Finalmente decir que el “viaje” que hace el legislador si tiene una finalidad, y es la de evitar interpretaciones que se estaban produciendo en el ámbito de las “obras prescritas”. Que actúe la Administración y que no se sancione al Administrado, que la dejadez y la inacción de la Administración no perjudiquen al Administrado. Que no se olvide que la esencia de nuestras profesiones es la protección de derechos individuales, y surgimos y existimos porque frente al aparato de la Administración el ciudadano individual necesita proteger sus derechos. No se puede pretender que si un Ayuntamiento a “su vista, ciencia y paciencia” ha visto el nacimiento de una obra, pretenda ahora cobrar una nueva tasa sobre una construcción verificada en un tiempo que impide cobrarla en la actualidad.

Y este es mi dictamen, que, por supuesto, someto a cualquier otro mejor fundado.

Luis Rojas Martínez del Mármol.

Notario de Granada.

Nota de la Redacción: el presente artículo se publica como un artículo ordinario, y no propiamente de réplica o de rectificación, porque no procede ante un mero desacuerdo en argumentos o interpretaciones de normas y el autor no ha sido mencionado en el artículo que ahora se contesta.

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