Vamos a tratar en este artículo de diferenciar la obligación de costear la urbanización y la llamada afección urbanística de la finca de resultado, su reflejo en el Registro de la Propiedad y la necesidad de adaptar los plazos del artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (en adelante, el "RD 1093/1997") a la presente situación urbanística e inmobiliaria. Introducción A la hora de analizar un activo y valorarlo desde un punto de vista jurídico existen muchas contingencias a tener en cuenta, pero una de especial relevancia por los importes que suele llevar aparejados, es la relativa a los costes derivados de la urbanización. Hay que partir de la consideración de que hace no tanto tiempo, pensar que la ejecución de un proyecto de urbanización aprobado pudiese extenderse más de 7 años era difícil de concebir. Sin embargo durante estos últimos años, la crisis, la falta de financiación y el cambio de rumbo del urbanismo hacia la regeneración y rehabilitación de la ciudad ya existente, han provocado que muchos desarrollos urbanísticos en ejecución se hayan quedado paralizados o que otros ya ejecutados hayan arrojado saldos definitivos todavía no satisfechos. ¿A quién corresponde afrontar estos pagos? En el Registro de la Propiedad la afección urbanística de una finca caduca y puede ser cancelada de oficio o a instancia de parte a los 7 años a contar desde la extensión de la nota de afección. ¿Qué pasa si han transcurrido más de 7 años sin que se hayan satisfecho los saldos provisionales o definitivos de una actuación de transformación urbanística?, ¿debemos entender que un tercer adquirente de buena fe de una finca que registralmente aparece sin la afección urbanística no está obligado a pagar dichos saldos por estar protegido por la fe pública registral? Vamos a dividir el análisis en dos partes: 1.- La obligación del promotor de costear la urbanización del ámbito 2.- La naturaleza jurídica de la afección registral urbanística. 1.- Obligación del propietario/promotor de costear la urbanización del ámbito El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (en adelante la "Ley de Suelo") es meridianamente claro: El artículo 16 1. C) de la Ley de Suelo establece que el propietario o promotor de un suelo objeto de una actuación de urbanización tiene la obligación legal de costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente Además, el artículo 19.1 de la Ley de Suelo establece expresamente "la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real". Así, la obligación de satisfacer los saldos pendientes de pago en la cuenta de equidistribución (ya sean provisionales o definitivos) corresponderá a la persona que en cada momento sea titular de la finca de resultado correspondiente, esto es, una obligación propter rem constituida ex lege que "nace, vive y muere" al margen del Registro de la Propiedad. De ahí el mecanismo de protección de terceros adquirentes introducido en el artículo 19.4 de la Ley de Suelo consistente en la posibilidad del notario de solicitar información urbanística a la Administración competente en el momento del otorgamiento de una escritura de compraventa. La Ley de Suelo no establece un plazo de prescripción extintiva de esta obligación, por lo que se plantea cual es el plazo de prescripción aplicable. La ley contempla la regulación, gestión y recaudación de las cuotas urbanísticas como ingresos de derecho público, no obstante algunas sentencias ya han manifestado que dichas cuotas no tienen naturaleza tributaria (no son una fuente de financiación) ni son instrumentos de política económica general, por lo que no serían de aplicación los plazos de prescripción de la legislación tributaria ni de la presupuestaria (TSJ de Madrid en sentencia de 3 de octubre de 2013, TSJ de Cataluña en sentencia de 15 de febrero de 2008 entre otras). Nos encontramos entonces ante una obligación personal del propietario/promotor de los terrenos de costear las obras de urbanización a la que aplicaría el artículo 1964 del Código Civil respecto de las obligaciones personales que no tiene un plazo de prescripción específico, salvo que las legislaciones autonómicas establezcan un plazo diferente. Por lo tanto, el pago de los saldos definitivos o provisionales de las obras de urbanización de una actuación de transformación urbanística podrá ser reclamado a quien sea el propietario del suelo durante un plazo de 15 años a contar desde el momento en que dicho pago fuere exigible. En mi opinión, esta obligación será exigible al titular de un suelo o solar aunque no conste en el Registro de la Propiedad la afección urbanística de las fincas en el momento de su adquisición. 2.- La naturaleza de la afección urbanística La cuestión quizá más controvertida es determinar la naturaleza de esta afección y las implicaciones de su plazo de caducidad de 7 años. El artículo 16.6 de la Ley de Suelo establece que "los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores". En el mismo sentido los artículos 126 y 178 del Reglamento de Gestión Urbanística (de aplicación subsidiaria en aquellas CCAA que no regulen esta materia). El artículo 19 del RD 1093/1997 regula su reflejo en el Registro de la Propiedad: Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución (
). Dicha afección se inscribirá en el Registro (
). Dos son las principales posturas que cabe mantener frente a la naturaleza de esta afección: a) Considerarla como un derecho real de garantía a favor de la Administración actuante. Es lo que parece deducirse del tenor literal de la Ley de Suelo. Parte de la doctrina entiende que se podría considerar la afección urbanística como una hipoteca legal tácita. No obstante, autores como Rafael Arnaiz Eguren opinan que la consideración de la afección urbanística como derecho real de garantía se antoja complicada porque, mientras no se liquide definitivamente la cuenta de equidistribución, la afección carecería de uno de los elementos básicos de cualquier derecho real de garantía, es decir, la determinación de la cuantía de la obligación garantizada. En mi opinión, entiendo que tampoco reúne los caracteres que podría tener una eventual hipoteca legal tácita de máximo por cuanto en la liquidación provisional de los proyectos de urbanización no se suele fijar un saldo deudor máximo de dicha cuenta. b) Entender que la afección urbanística tiene una naturaleza similar a la de la afección fiscal. Esta postura supondría considerar que la afección urbanística es un mero asiento publicitario de efectos similares a las afecciones fiscales dirigido a evitar la aparición de tercerías. Esta consideración permite justificar más fácilmente el hecho de que esta afección afecte también a los titulares de derechos reales inscritos con anterioridad a la aprobación del proyecto de equidistribución. Esta es la postura que parece derivarse de la redacción literal del artículo 19 del RD 1093/1997 y es la que mantienen autores de referencia como el mencionado Rafael Arnaiz Eguren (*). El artículo 126 del Reglamento de Gestión dispone que la afección caducará en todo caso a los 7 años a contar desde la expedición de la nota de afección. Por su parte el artículo 20 del RD 1093/1997 establece que, sin perjuicio de su posible cancelación previa por acreditarse el cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes, la afección caducará y se podrá cancelar de oficio o a instancia de parte a los siete años de su fecha. Y si caduca y se cancela la afección urbanística ¿subsiste la obligación de costear las obras de urbanización por parte del titular de la finca? En mi opinión, tanto si consideramos la afección urbanística como un derecho real de garantía como si la consideramos como una figura similar a la afección fiscal, la afección urbanística es accesoria de la obligación legal del propietario/promotor de costear las obras de urbanización. Por lo tanto, la caducidad y cancelación de la afección urbanística en el Registro de la Propiedad sin que se hayan satisfecho los saldos provisionales o definitivos derivados del proyecto de urbanización, no obsta para que todavía se puedan exigir a quien sea titular de la finca de resultado dichos saldos pendientes de pago y por tanto el cumplimiento de la obligación legal antes referida por los mecanismos previstos al efecto. Conclusiones Primera: En el marco del mercado inmobiliario actual, donde las principales operaciones implican la transmisión de grandes cantidades de activos integrados en carteras, se antoja imprescindible que el Registro de la Propiedad refleje lo más fielmente posible la situación jurídica de las fincas de la manera más completa posible. Segunda: La obligación de hacer frente a las cuotas urbanísticas por parte del que sea propietario de las fincas de resultado en cada momento es una contingencia muy importante. La afección urbanística referida a lo largo de esta exposición, accesoria de la obligación de costear las obras de urbanización, debe reflejarse debidamente en el Registro de la Propiedad y mantenerse vigente mientras no se produzca la prescripción de dicha obligación o se satisfagan debidamente todos los saldos adeudados por razón de las obras de urbanización. Tercera: Por todo lo expuesto, entiendo que el artículo 20 del RD 1093/1997 debería ser modificado suprimiendo o ampliando el plazo de 7 años que en el mismo se fija, procurando que la afección urbanística y su reflejo en el Registro de la Propiedad tengan la misma vigencia que la obligación legal de satisfacer las cuotas urbanísticas. (*) Pag 171 y ss, La inscripción registral de actos urbanísticos. Rafael Arnaiz Eguren. Editorial Marcial Pons.
Visita nº desde el 30 de enero de 2014
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