En mayo de 2013 el Banco de España[3] publicó los resultados de una encuesta entre entidades de crédito con más del 85% del crédito hipotecario vivo para compra de viviendas. Dichos datos se han reestimado posteriormente, pues el Banco obligó después a las entidades de crédito a remitir dicha información mediante la CBE 1/2013, de 24 de mayo[4]. El Banco de España ha estimado las entregas de viviendas por personas físicas por procesos de ejecución en 2012 y 2013.

  En 2012 hubo 39.051 entregas de vivienda habitual a las entidades de crédito, de las que 19.716 fueron voluntarias (incluidas 15.174 daciones de pago), y 19.335 lo fueron por medio de la vía judicial, en el 85% de los casos con la vivienda vacía y en el resto con la vivienda ocupada.

  Los datos de 2013 publicados por el Banco de España en “Nota” de 19.5.2014[5] confirman la persistente intensidad del problema en dicho año, a la vista del elevado número de entregas de viviendas en dicho periodo a las entidades de crédito, 38.961. De dicho total 17.907 fueron entregas voluntarias, incluidas las daciones en pago, y 21.054 correspondieron a entregas judiciales. Los datos de 2012-13 del Banco de España pueden implicar que casi un 30% de los lanzamientos hipotecarios publicados por el CGPJ para dichos años correspondieron a viviendas habituales, y que el 70% de los lanzamientos correspondió a viviendas.  

  Si la proporción citada de entregas  de viviendas habituales  derivadas de procedimientos judiciales correspondientes a 2012-13  se aplica a los lanzamientos hipotecarios producidos en el periodo 2008-13, resultaría un total de más de 90.000 viviendas habituales entregadas a los bancos como consecuencia de los procedimientos de ejecución iniciados en dicho periodo. 

  Un sistema de ejecución tan severo como el vigente en España se está aplicando a unos préstamos contraídos en una etapa de dinero fácil y de escaso rigor en la asunción de nuevos riesgos por parte de las entidades de crédito. Durante esta década (1997-2007) “el ahorro familiar se incentivó fiscalmente para la compra de vivienda habitual y las entidades financieras otorgaron para ello préstamos hipotecarios a discreción a empresa y particulares” (C. Jiménez Segado, 2013). 

3. UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN INJUSTO PARA EL DEUDOR

  El procedimiento de ejecución hipotecaria se apoya en la ley hipotecaria y en la ley de enjuiciamiento civil. Destaca el artículo 1911 del Código Civil, según el cual el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria estableció la garantía personal e hipotecaria del deudor.

  La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) establece que, si una vez producido el impago del préstamo, el bien se saca a subasta y esta queda desierta, el banco se puede quedar con la vivienda abonando solo el 70% del valor del valor por el que el bien hubiere salido a subasta (el 50% hasta julio de 2011). La entidades de crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda, aumentada en los intereses de demora, y el 70% citado, junto a las costas del procedimiento.

  En el proceso de recuperación de la deuda la entidad de crédito puede embargar el salario del deudor, al que hasta el verano de 2011 se le reconocía  un derecho inembargable equivalente al 110% del salario mínimo interprofesional (705 euros), cantidad que podía aumentar según el número de familiares a cargo del mismo. “El sistema resulta ineficiente e injusto. A los promotores se les han aceptado daciones en pago (entrega del bien como pago de la deuda) por miles de millones de euros, posibilidad que ni se les plantea a los particulares. La reforma del procedimiento exigiría que el precio que obtenga el deudor sea el de mercado, que haya mas publicidad en las subastas, y que se refuerce la presencia en las mismas de familias y de empresas” (S. Álvarez Royo Villanova, 2011).

  El que el valor de la vivienda sea el 70% del valor de salida a subasta, los pesados intereses de demora del periodo que va entre el impago y la subasta y la hipoteca que puede realizarse del salario “configuran un sistema muy favorable para los bancos. La subasta del piso inicia los problema para los deudores en España” (S. Daley, 2010). 

4. 2011. SE INICIAN LAS REFORMAS

  Después de 2008 han sido numerosos los movimientos sociales que vienen defendiendo en España que la entrega del piso termine con la responsabilidad hipotecaria. Así, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) defiende la citada dación en pago, para lo que promovió en 2013 una Iniciativa Legislativa Popular con el fin de lograr dicho objetivo. Se ha señalado desde la banca que si bastase la dación en pago de la vivienda bajaría la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos, se reducirían las concesiones y se encarecerían los pagos de la hipoteca, incluso para los prestatarios que pagasen puntualmente la cuota (El País, 2011).

  En todo caso, el sistema de ejecución resulta más duro en España para el prestatario moroso que en los países del entorno. El camino de las reformas se inició con el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (BOE de 7.7.2011), que pretendía atender al problema derivado de que la adjudicación del bien el acreedor no implica que la deuda quede saldada, puesto que el deudor se queda sin vivienda y encima permanece endeudado con el banco en una cuantía que puede ser trascendente.

  Como consecuencia del citado Real Decreto, se han elevado los ingresos inembargables de los deudores hasta el 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros), que podrá incrementarse hasta el 30 por cien por persona dependiente del núcleo familiar y para pensionistas a su cargo cuyos ingresos familiares no alcancen al computo anual del SMI. Se incrementó desde el 50 al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien. El depósito ahora exigido a los postores para participar en la subasta, equivalente al 30% del valor del bien ejecutado, se redujo hasta el 20%.

  En todo caso el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, lo que justificaba establecer medidas compensatorias, como son la fijación de tipos de interés máximos de demora, la limitación de la discrecionalidad en materia de costas y gastos por parte de la entidad prestamista, la fijación de un plazo máximo de impago para iniciar la ejecución. También se podría involucrar al acreedor en el posible éxito del procedimiento, como sería el ofrecer a sus clientes las viviendas que salen a subasta, elevando por ejemplo al 80% el precio mínimo de remate.

  Se considera que puede incentivarse la dación en pago para hacerla mas atractiva para ambas partes (J. Pérez Hereza, 2011). Existe una amplia unanimidad en que los tasadores deberían estar del todo desvinculados de las entidades de crédito. La proporción del valor de tasación por el cual el banco adquiere la vivienda tras la subasta desierta no debe de bajar del 70-80% (J.A. Navas Oloriz, 2011). Se debe de garantizar que el deudor recibe el salario garantizado. 

  La Reforma de la Ley Concursal, abriendo vías a los particulares que ahora funcionan solo para las empresas, se vislumbra como una posible salida, de forma que se converja en España hacia las fórmulas mas frecuentes en Europa Occidental. En este sentido destaca la propuesta que figuraba en el programa electoral del Partido Popular en las pasadas elecciones generales del 20.11.201, en las que dicho partido resultó ganador.

  En dicho programa se decía lo siguiente: “Reformaremos la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable”. Dicho texto parece evocar el procedimiento conocido como “fresh start”, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor, procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España.

  La dación en pago de la vivienda no es tampoco una solución óptima, puesto que la familia desalojada se queda en la calle, y ello en un país como España donde es escaso el parque de alquiler. Debería de considerarse la posibilidad de establecer en España, pues, un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa. 

5. EL NUEVO GOBIERNO REACCIONA. EL CODIGO DE BUENAS PRACTICAS

  Cuatro han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011, ya citado, incrementó el salario inembargable tras la ejecución hipotecaria, desde el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del valor de la tasación la cuantía a recibir por el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado y se redujo el depósito exigido a los postores para participar en la subasta.

  Menos de un año después, con un nuevo gobierno, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. La Ley 1/2013 ha sido el último texto legal aprobado y que está actualmente en vigor.

  Con el RDL 6/2012, “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” (BOE de 10.3.2012), el gobierno del Partido Popular pretendió actuar sobre el problema creciente de los hogares incapaces de atender el pago de la cuota periódica de la hipoteca con la que se adquirió la vivienda. El ámbito del Real Decreto es el de los préstamos o créditos de personas físicas garantizados con hipoteca para la compra de la vivienda habitual. El Real Decreto citado trata de proteger a los deudores sin recursos, esto es, a los que se encuentran en el llamado “umbral de exclusión” (Articulo 3.1).  

  El “umbral” citado se refiere a la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado e hijos). Estarán situados, según dicho RDL, en el “umbral de exclusión” los deudores de préstamos vigentes que cumplan varias condiciones adicionales. Las más relevantes son, en primer lugar, que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas y que ni los ingresos ni el patrimonio de ninguno alcance para pagar la deuda.

  En segundo lugar, la cuota hipotecaria debe de superar el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar (Art. 3.1.b). En tercer lugar, no entrarán en el citado intervalo los hogares endeudados con garantías adicionales, como es el caso del aval complementario frecuente en este tipo de préstamos. En el caso de las garantías personales solo se admite su existencia si los garantes no tienen ni patrimonio ni ingresos.

  El mayor problema es la exigencia de que todos los miembros carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas. Existen numerosos familias en las que trabaja un cónyuge y que se pueden encontrar en la situación de ingresos del artículo 3.1.b que les hace imposible pagar el préstamo (S. Álvarez Royo-Villanova, 2012).

  Según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España de 2010, el 21,3% de los hogares en los que no trabaja nadie tenía algún tipo de deuda. Junto a lo anterior, el 22,5% de dichos hogares sufría una carga de deuda superior al 40%. 

  En resumen, menos del 4,8% de los hogares en condiciones equivalentes a los que establece el citado “umbral” soportaba una carga financiera de más del 60%. Según la EPA del INE, en el primer trimestre de 2014 había 1.978.900 hogares en los que todos estaban parados. Un 4,5% de dicho total supondría alrededor de 89.000 hogares, siempre que no tengan aval de titulares solventes.

  Otra condición restrictiva del alcance del objetivo propuesto se encuentra en el artículo 5 del RDL 6/2012, que establece unos precios máximos de adquisición de las viviendas afectadas según el número de habitantes de las poblaciones (200.000 euros para municipios de más de un millón de habitantes, 120.000 euros en el caso de municipios de hasta 100.000 habitantes). 

  A la vista de la distribución de la población española en los diferentes tipos de municipios que incluye dicho articulo, el precio medio de venta de una vivienda sería de unos 146.000 euros, supuesto que las viviendas en cuestión tuviesen una superficie construida de 90 metros cuadrados. 

  Según la estadística de precios de venta del Mº de Fomento, en 2007 el precio medio de venta de una vivienda de dicha superficie fue de 185.071 euros. Esto implica que los precios tomados como referencia están por debajo de los precios medios reales del mercado. Al menos para 2007 tales precios superaban al precio medio máximo en un 26,8%.

  A los hogares incluidos en el ámbito del “umbral de exclusión” se les reducirán los intereses de demora a solo el tipo de interés del préstamo mas 2,5 puntos porcentuales, solución más favorable al deudor que lo que supone la jurisprudencia (2,5 veces el tipo de interés legal).

  Sin embargo, lo más relevante es que dichos hogares podrán beneficiarse de un procedimiento, regulado en un “Código de Buenas Prácticas”, que se aplicará solo a las entidades de crédito que se adhieran voluntariamente al mismo. Se evita así que las medidas de apoyo a los deudores puedan ser impugnadas por parte de dichas entidades de crédito.

  El procedimiento en cuestión incluye, en primer lugar, la reestructuración o refinanciación de la deuda (carencia del capital durante 4 años, ampliación del plazo hasta 40 años desde el a concesión del préstamo y la reducción del interés de demora).

  Si el plan de restructuración resulta inviable (la cuota supera el 60% de los ingresos conjuntos de la unidad familiar) los deudores podrán solicitar una posible “quita” del principal del mismo (se proponen 3 modelos de quita). Si la reestructuración y las medidas complementarias (quita) resultan inviables, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuración.   

  La entidad de crédito está obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor a la propia entidad o tercero que designe. La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada por hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad prestamista. La solución resulta de hecho menos radical, pues se exige que después de las medidas anteriores siga siendo inviable el pago (la cuota debe de superar el 60% de los ingresos) y, además, no se podrá aplicar en los casos en los que se haya anunciado la subasta o existan cargas posteriores (Álvarez Royo-Villanova, op. cit.).   

  El RDL incluye medidas fiscales para favorecer refinanciaciones y daciones en pago (exención de AJD en las novaciones, exención de ganancias patrimoniales en el IRPF en las daciones, el impuesto de plusvalía municipal corresponderá al adquirente)

  En síntesis, todo indica que el número de hogares favorablemente afectados por la aplicación del Real Decreto Ley resulta reducido. El limitado número de hogares que pueden entrar en el mencionado “umbral de exclusión”, las exigencias adicionales exigidas y los bajos precios de compra de las viviendas afectadas han sido los principales elementos reductores de dicho alcance.