| ANÁLISIS DE LA LEY 1/2013 DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL
No hemos podido, como recomiendan los antiguos, guardar por más de nueve años los comentarios a la Ley 1/2013 de protección de los deudores hipotecarios, también conocida como Ley antidesahucios, para, debilitada la complacencia con la obra propia o de los amigos, releerla y quitar de ella todo lo superficial o innecesario. Las exigencias del presente nos ponen muy lejos de esa recomendación, prohibida para el comentarista jurídico contemporáneo, aunque no hemos renunciado a limitar nuestra atención a las cuestiones más destacadas y perentorias. En parte el trabajo periodístico ya se ha hecho en esta y en otras webs. A nosotros, la espera, forzada en parte por las ocupaciones del día a día, nos ha servido para ver como la Ley cuyo análisis empezamos ahora, ha sido ya reformada no sólo por la Ley 8/2013, de 26 de junio sino también por el R. D.-l. 7/2013, de 28 de junio en cuanto modifica el art. 669 LEC. En esa espera, además hemos visto, junto a la incipiente puesta en marcha de la reforma el planteamiento de un recurso de inconstitucionalidad y el de una cuestión prejudicial. Ahora, serenadas las aguas un poco, vamos a mirar a través del texto de la Ley 1/2013 para intentar detenernos, siempre con brevedad, en las múltiples cuestiones y problemas que plantea. Colaboran en el empeño un grupo de juristas que desinteresadamente van a sacar en esta sección de Consumo y Derecho sus reflexiones e inquietudes. La primera entrega es el comentario de nuestra gran colaboradora Mª del Mar Gómez Lozano a la llamada expresión manuscrita.
A. La expresión manuscrita El artículo 6 de la Ley 1/2013, bajo el título Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios, contiene las siguientes reglas protectoras: 1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. 2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien; c) que se concedan en una o varias divisas. Durante la tramitación parlamentaria...
Siguiendo el camino emprendido en los últimos tiempos, el legislador da una vuelta de tuerca más, y ya no determina la entrada en vigor de la Ley 1/2013 a los veinte días de su publicación, ni al día siguiente, sino el mismo día, y pronto habrá que establecer incluso la hora (las siete de la mañana), si se quiere evitar el absurdo de que la Ley esté en vigor antes de la publicación en el BOE. No abundaré en el momento de dificultades que atraviesa este país y que pone al borde del abismo a multitud de deudores hipotecarios y, sobre todo, a los que están en una especial situación de vulnerabilidad. Años llevan los políticos dándole vueltas a esta problemática, a base de pasitos cortos, pero también poco a poco se anda el camino. Desde luego, la urgencia de las angustiosas situaciones que se viven hubiera requerido una actuación más diligente de nuestra clase política que no hubiera ido en detrimento de la prudencia con que ha de abordarse una reforma de tan gran calado. En fin, se hubiera podido hacer más en determinados aspectos, abordar la situación del endeudamiento familiar a través de mecanismos que atacan la raíz del problema como una ley de segunda oportunidad, y, en todo caso, legislar con mayor claridad en aras de la seguridad jurídica. A pesar de todo, bienvenida sea esta ley que contribuirá a aliviar la situación de los deudores hipotecarios, adaptar a la legislación comunitaria y clarificar nuestro sistema de ejecución hipotecaria, desterrando dudas que, al final, perjudicarían a quien se pretende proteger. En esta aproximación a vista de pájaro a la ley nos centraremos en las dudas que plantean algunos aspectos del procedimiento extrajudicial (en adelante, P.E.) a veces incidiendo en algunas ya puestas de manifiesto en el magnífico trabajo del compañero José Félix Merino Escartín, a veces poniendo de relieve otras. Seguiremos la técnica de las anotaciones, solo respecto de aquellos preceptos que nos las sugieren, aunque muchas se nos quedarán en el tintero. Partiremos de algunos principios interpretativos: 2º Hemos de tener en cuenta que el PE y el procedimiento judicial (en adelante, PJ) de ejecución directa, que como aclara el propio art. 129 de la LH regulan el ejercicio de la acción hipotecaria, no pueden llevar a situaciones más perjudiciales para cualquiera de las partes, especialmente el consumidor, según se utilice uno u otro. 3º Ni los Notarios ni los Registradores son Jueces. Por tanto carecen de facultades para moderar, para determinar la abusividad de una cláusula cuyo carácter de tal exija la ponderación de circunstancias que escapen al control notarial o a la calificación por los estrechos márgenes en que se desenvuelven, o, en definitiva, adoptar cualquier resolución que invada las competencias de los órganos jurisdiccionales.
ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 21-3 DE LA LEY HIPOTECARIA REFORMADO POR LA LEY 1/2013 DE 14 DE MAYO, DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL[1]. ARTÍCULO 21 APARTADO 3 DE LA LEY HIPOTECARIA. La constancia del carácter de habitual o no de la vivienda que se hipoteca. El artículo 21-3 de la Ley Hipotecaria, conforme a la nueva regulación introducida por la Ley 1/2013, establece que En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución. Por su parte el artículo 129-2-b) de la misma Ley Hipotecaria, en el mismo sentido, dispone que La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución. a) Finalidad y ámbito del artículo. La introducción de estos dos nuevos párrafos tiene por finalidad constituir un principio de prueba a los efectos de aplicar a un tipo de préstamos hipotecarios, caracterizados fundamentalmente por su objeto, todas las medidas legales que ésta y otras leyes, más o menos coetáneas, establecen en favor de la vivienda habitual de las personas físicas, entendida como domicilio familiar, en relación a las condiciones de transparencia informativa, limitaciones de las cláusulas financieras en especial de los intereses moratorios-, las medidas alternativas a la ejecución hipotecaria y los resultados de la propia ejecución. En cuanto al ámbito de aplicación de estos artículos se plantean dos cuestiones principales, la primera si el mismo se extiende a los créditos hipotecarios dado que el artículo 21-3 sólo habla de escrituras de préstamo hipotecario, y la segunda si son aplicables en el supuesto que el titular de vivienda hipotecada sea una persona jurídica dado que este carácter del titular se aviene mal con el concepto de domicilio familiar que se trata de proteger. Para dar una solución a estas cuestiones entiendo que deben primar los criterios de la interpretación teleológica y sistemática frente a la literalidad de la norma y así, respecto de la primera, me inclino por la aplicación de los citados párrafos tanto a los préstamos como a los créditos hipotecarios porque tanto el nuevo artículo 114-3 de la LH limitación de intereses moratorios-, que es complementario del artículo 21-3, como el artículo 1-3-d) de la Ley 1/2013 requisitos para la suspensión del lanzamiento- recogen ambas expresiones, porque las consecuencias del procedimiento de ejecución hipotecaria asociadas al carácter habitual de la vivienda gravada no distinguen en cuanto al origen de la hipoteca, y porque no encuentro razón alguna que justifique un trato diferenciado. En relación a la segunda cuestión, entiendo que este nuevo requisito sólo es aplicable a...
ESTUDIO DEL NUEVO ARTÍCULO 114-3 DE LA LEY HIPOTECARIA REFORMADO POR LA LEY 1/2013 DE 14 DE MAYO, DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL. (Este comentario tiene como base el informe que sobre la Ley 1/2013 elaboró la Comisión Técnica de Hipotecas del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad del que el autor fue ponente)
La Ley 1/2013 añade un tercer párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria que queda redactado del siguiente modo: Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por su parte, la disposición transitoria segunda de dicha Ley establece que: La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos párrafo 3º del artículo 114 de la LH- será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos. En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior. Este mismo concepto de desproporción viene recogido en el artículo 85-6 del TRLDCU española como razón suficiente para calificar las cláusulas indemnizatorias como abusivas, pero sin fijar un concreto criterio objetivo, criterio que sí viene recogido en el artículo 1108 del Código Civil el cual, si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, a falta de pacto, señala como indemnización el interés legal del dinero, si bien, conforme al artículo 576 de la LEC, a partir del despacho de ejecución, el interés de demora será el interés legal del dinero más dos puntos. Pero existen otros muchos tipos de intereses moratorios como el que publica anualmente la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera aplicable a las operaciones comerciales que es actualmente del 8,50%, el interés moratorio a efectos tributarios del artículo 26 de la LGT que es actualmente del 5%, el interés moratorio en caso de impago de letras de cambio o cheques de los artículos 58 y 149 de la LCCH que es actualmente del 6%, el recogido en la Ley16/2011 de Crédito al Consumo que determina como inaceptable la imposición de un interés de demora que sea superior a 2,5 veces el interés legal del dinero, o, finalmente, el previsto en el artículo 4 del RD-L 6/2012 de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos que limita los intereses moratorios al tipo resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados un 2 por ciento más.
1. ITER LEGISLATIVO Los artículos 2, 3 y 3bis, objeto de este comentario, configuran el ámbito de aplicación de las medidas. Se analiza en primer lugar las modificaciones experimentadas por estos preceptos en unión de lo que sobre esta materia recogen las distintas exposiciones de motivos. Los artículos 2 y 3, fueron inicialmente redactados por el Real-Decreto Ley 6/2012. En la exposición de motivos del mismo se dice en cuanto al ámbito personal de aplicación. La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. En este sentido, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Este umbral es sensible igualmente a la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar, así como de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen. Las medidas que se adoptan son excepcionales porque, si bien intentan dar respuesta desde la política a un movimiento sociológico que surge de las consecuencias de la crisis económica, desde el punto de vista estrictamente jurídico, implican una alteración del pirncipio de seguridad jurídica que rige el ordenamiento jurídico y el instituto de la hipoteca como garantía, que permite acceder al crédito en unas condiciones ventajosas a personas que no serían prestatarias en otro caso o lo serían en condiciones muy onerosas. Por ello, la solución adoptada parte de la existencia de un conjunto de circunstancias que se pueden calificar de muy duras, y que se definen como el umbral de exclusión en el art. 3. Los beneficios que se otorgan exigen una situación que bien puede ser calificada de desesperada del prestatario, fiador o avalista, pues es inexcusable para no quebrar el esencial principio de la ejecución de la hipoteca sobre el que descansa esta institución. Una solución más populista, sería cerrar ab initio la institución hipotecaria a un sector de la población que carece de un cierto nivel de solvencia. Este Real Decreto fue modificado, en lo que aquí interesa, , por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que en su exposición de motivos dice Por último, el Capítulo IV modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas. Retoca profundamente el art. 3 relativo a la definición y acreditación del concepto del umbral de exclusión, e incorpora el art 3 bis con una norma concreta sobre a los fiadores e hipotecantes no deudores, respecto a los cuales la exposición de motivos de Real Decreto Ley 6/2012, según se ha transcrito mas arriba, ya tenía intención de incluir en la protección, pero que se omitieron en el texto de la norma. Por último y hasta la fecha, la azarosa vida del Real Decreto Ley concluye con la modificación introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, y encuentra su justificación en la exposición de motivos en el genérico tanto para eliminar aquellos obstáculos que impiden hoy alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a los nuevos y se incluye el Real Decreto Ley en unión de una variopinta lista de leyes. Afecta, sin embargo a un punto concreto que es añadir en el ámbito de aplicación junto a los fiadores e hipotecantes no deudores a los avalistas, retocando los artículos 2 y el 3 bis.
Nos ha tocado vivir una época en la que el sistema judicial y las instituciones del Estado, cada vez más, están inspiradas en lo que se ha venido a llamar movimiento del 15 M o de los perros flauta. De esta manera, cada vez son más los jueces flauta y legisladores flauta inmersos en distintos ámbitos: En efecto, los mismos jueces que hasta hace menos de dos años, estimaban que un interés moratorio del 28% era absolutamente legal y razonable, pues así lo habían pactado las partes voluntariamente, hoy declaran de oficio la nulidad por abusiva de cualquier cláusula, aunque la parte no sea un consumidor o se trate de una sociedad mercantil, o conociese perfectamente lo que firmaba. Los mismos políticos que hasta hace muy poco, alardeaban de haber hecho reformas para agilizar los desahucios y para acelerar los lanzamientos de los inquilinos morosos, hoy aprueban a bombo y platillo la Ley Antidesahucios y han paralizado un sinfín de desahucios ya decretados. Lo que ocurre realmente, es que ni estos jueces, ni estos legisladores flauta creen realmente en lo que hacen, ni están convencidos de verdad de lo que legislan o resuelven. Un ejemplo claro de lo que estoy exponiendo es la Ley 1/2013 que haciendo malabarismos, por una parte intenta proteger a la ingente cantidad de morosos por préstamos hipotecarios para que no pierdan su vivienda habitual, pero por otra, no quiere terminar de rematar el sistema financiero español, (tan debilitado por su propia mala gestión) introduciendo sin ambigüedades, la dación en pago como forma de extinción de la deuda hipotecaria y del procedimiento hipotecario iniciado, en su caso. De esta forma, y dado que por un lado el legislador quiere dar respuesta a la demanda de un importante sector de la sociedad que reclamaba la dación en pago como solución en casos especiales, pero por otra, no quiere legislar unas medidas que puedan perjudicar en exceso a las entidades financieras, crea un extrañísimo y complejo sistema que dice que se promulga en apoyo de los propietarios morosos. En lo que se refiere al precepto objeto de este comentario, voy a intentar de aclarar las líneas básicas de la reforma: El art. 579 LEC se modifica en su apartado 2) con el fin de garantizar que el procedimiento de ejecución hipotecaria se realice de manera que los intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada. En particular, una de las medidas estrella, es la relativa a la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior (dicha ejecución por el resto de deuda tras perder el inmueble pero sin satisfacer la deuda en su integridad, estaba y sigue estando prevista en el núm. 1 del art. 579 LEC, el cual no ha sido modificado), se pueda condonar parte de la deuda remanente, siempre que se cumpla con determinados presupuestos que ahora expondremos. Como segunda medida estrella, (...)
La finalidad fundamental de la ley Hipotecaria, como resulta de su exposición de Motivos, era incorporar al tráfico el valor en cambio de la propiedad inmobiliaria mediante el fomento del crédito territorial. El instrumento fundamental es la hipoteca. Para que la hipoteca pueda cumplir esa finalidad con eficacia se necesita en primer lugar dotar a esta garantía de la condición esencial de reipersecutoriedad, es decir permitir la ejecución de la hipoteca aunque la finca cambie de dueño; la ley le otorga esta condición. En segundo lugar se necesita claridad y transparencia en los créditos hipotecarios; se consigue dando carácter constitutivo a la inscripción, solo existen las hipotecas inscritas. Pero además de todo ello es necesario que el acreedor cuente con un procedimiento eficaz para realizar el crédito hipotecario. Este es el origen del antes denominado procedimiento judicial sumario y que hoy es una variante del proceso de ejecución ordinario cuando lo que se persiguen son bienes especialmente hipotecados. El procedimiento sumario (vamos a llamarle así) quedo regulado en la ley Hipotecaria, lo que suscitó dudas acerca de su verdadera naturaleza. La modificación de la LEC del año 2000 zanjó estas dudas al incorporarlo como una simple variable del ejecutivo ordinario. Como tal variable presenta determinadas especialidades de tipo procesal dirigidas todas ellas a una mayor agilidad en el proceso, y una de ellas es precisamente la tasación de la finca para subasta. Los preceptos que la LEC dedica al procedimiento sumario están incluidos en el Título IV, Ejecución Dineraria. El procedimiento sumario solo puede utilizarse cuando la deuda reclamada es liquida, vencida y exigible, en una palabra, cuando lo que se reclama es una cantidad de dinero. De aquí que si los bienes ejecutados para hacer efectiva la deuda no son dinero deben ser convertidos a dinero. Como en el procedimiento sumario lo que se ejecuta por definición es un inmueble es necesario convertirlo a dinero, y para eso debe enajenarse en subasta publica con sujeción a las normas generales que dicta la LEC. (...)
La interpretación de los arts. 129 LH y 682 LEC, incluidos en la ley 1/2013, cuerpo legislativo dictado por urgencias sociales, sin la reflexión y coordinación adecuadas, presenta serias dificultades tanto en cuanto a la forma en que se debe aplicar como respecto de su ámbito. Trataremos de hacerlo en forma esquemática y teniendo en cuenta la existencia de un proyecto de ley que contiene algunas modificaciones muy importantes. ANÁLISIS DE LAS DISPOSICIONES 1.- ¿El valor para subasta es un requisito de la escritura o de la inscripción? ¿Debe suspenderse la inscripción si no hay valor para subasta? Aunque la redacción del texto legal hable de requisito de la escritura de constitución de hipoteca, olvidando que la hipoteca se constituye cuando se inscribe, sin embargo, si tenemos en cuenta que el propio precepto obliga a que esta circunstancia conste en la inscripción, resulta innegable que es un requisito de la inscripción. Ahora bien no es un requisito para la existencia de la hipoteca. Lo que tiene que constar en la inscripción de forma clara e indubitada es si se ha pactado el valor de tasación y la forma en que se ha pactado, pero si no hay pacto, si no se fija el valor de tasación eso no quiere decir que no sea valida la escritura y que no se deba inscribir la hipoteca. Lo único que significa es que si se pretende realizar el crédito hipotecario no podrán aplicarse las disposiciones del Capítulo V (particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados) pero si las restantes del Título IV (ejecución dineraria) entre ellas la del procedimiento ejecutivo ordinario. Aunque con frecuencia en la escritura se pacta expresamente la utilización del procedimiento sumario, no es este, como ya dijimos, un requisito necesario para su utilización. En consecuencia, aunque en la escritura se utilice la frase corriente de... podrá ejecutarse... por el procedimiento... esa frase no significa nada, y con ella o sin ella el procedimiento podrá ser utilizado si se cumplen las prescripciones legales, entre ellas la previa fijación del valor de subasta. Por lo tanto si no se fija valor para subasta, en mi opinión, no procede suspender ni denegar sino simplemente inscribir tal como resulta del título. Si lo que se hace en la escritura es simplemente no poner valor de subasta eso no tiene por que llevar consigo una calificación que pueda ser recurrida y que amplíe el plazo de vigencia del asiento de presentación. La hipoteca es inscribible, no se puede denegar o suspender la inscripción, pero no será ejecutable por el procedimiento sumario. El registrador inscribe y hace constar de modo expreso en la inscripción que no se ha pactado valor para la subasta. Como máximo, oficiosamente, en la nota hará constar que se ha practicado la inscripción sin valor para subasta tal y como resulta del documento. 2.- ¿Tiene que constar necesariamente en la escritura de constitución? (...)
1. Introducción Ante el lanzamiento de la vivienda, que es siempre un trance dramático que, en muchos casos, produce o precipita la marginación o exclusión social de los ocupantes, el legislador, con anterioridad a esta ley, ya se había mostrado sensible y había propiciado, en circunstancias extraordinarias y por tratarse de la vivienda habitual, un aplazamiento del mismo; pero siempre, en supuestos de arrendamiento, no de hipoteca. Ha sido el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, y luego la Ley 1/2013, que comentamos, los que han venido a aplazar el lanzamiento, también en circunstancias extraordinarias (la crisis económica), pero sólo en la ejecución hipotecaria y no en el desahucio arrendaticio. Lo que resulta de algún modo paradójico si se tiene en cuenta que la mentada ley ha sido denominada Antidesahucios, siendo así que el desahucio es justamente un procedimiento para promover la terminación del arrendamiento, generalmente por falta de pago. Aunque lo de antidesahucios no es sólo un alias vulgar de la ley, sino una idea asumida por el propio legislador que, confundido y arrastrado por la opinión pública del momento, ha denominado, como ella, desahucio al lanzamiento. A raíz de la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de 14 de marzo de 2013, aumentaron los pronunciamientos judiciales de suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria, pero por razón de la posible existencia de cláusula abusiva en el préstamo, no por razón de necesidad de determinados deudores hipotecarios o de su unidad familiar, que es lo que justifica la suspensión que prevé la Ley 1/2013: por razón de riesgo de exclusión social. 2. La medida La medida es idéntica a la adoptada por el Real Decreto-ley 27/2012, salvo en haberse elevado en ella de tres a cuatro o cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), en los casos más graves de vulnerabilidad. En aquella norma el legislador trató, como en la que comentamos, de dar continuidad en el uso de la vivienda habitual a los deudores hipotecarios que no habían alcanzado el beneficio de la dación en pago del Real Decreto-ley 6/2012 y habían perdido su vivienda en la ejecución hipotecaria. Porque el derecho concedido por el Real Decreto-ley 6/2012 a continuar en el uso de la misma (en arrendamiento forzoso y con ayuda al pago de la renta) es un derecho vinculado a la dación en pago y no a la ejecución hipotecaria, aunque en este caso la vivienda haya sido adquirida igualmente por el acreedor o por una entidad a él vinculada (en la subasta sin postor o cuando el mejor postor ha sido el acreedor o la sociedad). No obstante, hay que reconocer que el Real Decreto-ley 6/2012 no se olvida del todo del deudor no beneficiado por la dación en pago y lanzado como consecuencia de ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, pues si logra acceder al arrendamiento de otra vivienda, le permite acceder a una ayuda para el pago de la renta. Como los citados reales decretos-ley y la Ley 1/2013 componen un conjunto normativo relativo a una misma materia: la pérdida de la vivienda habitual, conviene refundir en un solo esquema todas sus medidas: 1. Si es por aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, el antiguo propietario puede permanecer durante dos años... (...)
- La venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art. 1858 del C.c, a la que hace referencia el art. 129 de la LH, al decir que es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor, no ha tenido casi aplicación práctica en nuestro panorama jurídico. Es ahora con la grave crisis de morosidad cuando comienza a ser considerado como una alternativa de ejecución más rápida y barata que la judicial. Dicho procedimiento, dejando aparte las polémicas sentencias del TS de fecha 4 de mayo y 30 de noviembre de 1998, que declararon inaplicable el párrafo 2º del art. 129 de la LH en su primitiva redacción y los arts. 234 a 236 del RH, al entenderlos contrarios a los arts 24.1 y 117.3 de la CE, precisa para ser utilizable que en la propia escritura pública de constitución de la hipoteca se haya fijado el valor en que los interesados tasan la finca que no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el judicial. Hoy tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, este procedimiento ha recibido un nuevo impulso, pues se elevan de rango las disposiciones que le regulan y se fortalece la legalidad del procedimiento. La ley 1/2013 ha establecido las siguientes disposiciones, que iré comentando - en lo que a éste pequeño comentario compete -, en el mismo orden en el que se enuncian: CAPÍTULO II Medidas de mejora del mercado hipotecario Artículo 3. Modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946. La Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, queda modificada como sigue: Tres. Se modifica el artículo 129, que queda redactado del siguiente modo: «1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. (...)
En el presente trabajo, analizamos de manera sucinta las novedades introducidas por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en adelante, la Ley 1/2013), en relación con el procedimiento de ejecución hipotecaria y el tratamiento de las potenciales cláusulas abusivas existentes en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria. En este sentido, la Ley 1/2013 reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), con el propósito de adaptar la normativa reguladora de los procesos ejecutivos en España a las exigencias derivadas del Derecho comunitario, recogidas en el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la Sentencia de 14 de marzo de 2013, en el asunto Mohamed Aziz vs. Caixa d´Estalvis de Catalunya, Tarragona (Catalunya Banc, S.A) (la STJCE Aziz), que declaraba que la normativa hipotecaria (procesal) española era contraria a la Directiva 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas. Antecedentes El adecuado entendimiento de la reforma introducida por la Ley 1/2013 en la LEC requiere previamente ubicar dicha reforma en el proceso de revisión de los sistemas de protección del deudor hipotecario, en el que nuestro ordenamiento jurídico se encuentra inmerso como consecuencia de la profunda crisis económica atravesada en los últimos años. La crisis económica sin precedentes y el entorno socio-económico en el que se ha desarrollado en nuestro país ha forzado al sistema hipotecario español que, partiendo del principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil, tiene como instrumento de realización forzosa de la garantía hipotecaria del préstamo inmobiliario, el procedimiento de ejecución hipotecaria previsto en los artículos 691 a 698 de la LEC. Teniendo en cuenta lo anterior, el Gobierno ha aprobado en los últimos años una batería de medidas normativas destinadas a la mejora con carácter general de la situación de los deudores hipotecarios, como el Real Decreto-ley 8/2011, de 7 de julio. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre y, finalmente, la Ley 1/2013, de 14 de mayo cuyas medidas procesales analizamos ahora. (...)
El art. 7.13 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. (Ref. BOE-A-2013-5073), reforma el articulo 693 de la LEC. (Se ofrece un cuadro comparativo de las sucesivas redacciones legales y periodo de vigencia respectivo). Dicho artículo regula, en su apartado 1, la posibilidad de ejecutar la hipoteca para reclamar el pago de plazos concretos vencidos e impagados, pero subsistiendo la hipoteca en garantía de los restantes plazos no vencidos. Y en sus apartados 2, 3 y 4, regula la posibilidad de ejecutar la hipoteca para reclamar el pago de la totalidad de la deuda que haya vencido anticipadamente por así haberse pactado ante el impago de algunos plazos concretos. En este trabajo analizaremos ambos extremos, destacando las novedades que la ley 1/2013, y finalmente, dedicaremos dos últimos apartados a analizar dos importantes cuestiones, muy polémicas, que dicha la ley no aborda, pero que siguen planteadas encima de la mesa: (Nota: se puede ir a directamente a cada apartado pinchando con el ratón en el vínculo correspondiente) Para poder comparar las sucesivas redacciones de tal artículo hasta llegar a la vigente introducida por Ley 1/2013, puede resultar útil el siguiente cuadro, en el que se destacan en color los extremos o cambios más relevantes: (...)
1.- TEXTO DEL ARTÍCULO 1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. 2. Esta moderación de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente Real Decreto-ley. Ese es el texto del art. 4 del R. D.-l. 6/2012 redactado por art. 8.4 Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que bajo el título Moderación de los intereses moratorios nos deja ver la edición consolidada del BOE, a pesar de que, sin embargo, el art. 8.4 Ley 1/2013 omite ese título. Acompañamos al final de este comentario y ahora, para empezar el análisis, pondremos a la vista el cuadro comparativo de las dos versiones del precepto, a la izquierda la de 2012, a la derecha la mejora introducida por la ley de 2013. Según la reforma, en determinados contratos de hipoteca el deudor al pedir cualquier medida CBP, acreditando su situación de exclusión, tendrá derecho a que se modere o reduzca el tipo de interés de demora a un porcentaje no superior al resultado de sumar al interés remuneratorio pactado un 2% sobre el capital pendiente. 2.- EL MOTIVO DE LA REFORMA Es claro que la reforma pretendía primero, reducir el diferencial a sumar al interés remuneratorio pactado para formar el tope máximo del interés de demora al dos por ciento del capital pendiente y, en segundo lugar, se complica el momento inicial de aplicación de la limitación, añadiendo al momento determinado por la acreditación de la situación de exclusión, el que resulta de la solicitud de alguna medida del código de buenas prácticas. Esos se presentan como los motivos centrales de la reforma. Ambos son cambios que suponen mejoras de la regulación, ya que se rebaja la cuantía del diferencial y se admite que la reducción de la mora pueda empezar, sin necesidad de acreditar la situación de exclusión, sólo con la solicitud de una medida de reestructuración de la deuda. El primer motivo es evidente, ...
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I.- INTRODUCCIÓN. Este artículo se enmarca como una minúscula aportación en el Análisis de la Ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarias, reestructuración de deuda y alquiler social que brillantemente ha realizado la web notariosyregistradores.com II.- ANTERIOR REGULACIÓN DEL ART 668 LEC Artículo 668. Contenido del anuncio de la subasta.- La subasta se anunciará con arreglo a lo previsto en el artículo 646, expresándose en los edictos la identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa, la valoración inicial para la subasta, determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 666 y los extremos siguientes: 1.º Que la certificación registral y, en su caso, la titulación sobre el inmueble o inmuebles que se subastan está de manifiesto en la Secretaría. (A partir de: 4 mayo 2010. Apartado 1.º del artículo 668 redactado por el apartado doscientos noventa y tres del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre) La modificación de mayo de 2014 consiste en está de manifiesto <<en la Oficina Judicial sede del órgano de la ejecución>>) 2.º Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existan títulos. 3.º Que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor. (A partir de: 15 mayo 2013. Artículo 668 redactado por el apartado ocho del artículo 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social («B.O.E.» 15 mayo).)
III.- REGULACIÓN TRAS LA REFORMA. La modificación del 668 LEC Contenido del anuncio de la subasta redactado en el art 7 de la Ley 1/2013 es la que ocupa este breve análisis; y establece que:
Este fondo social ya fue regulado originalmente en la Disposición Adicional Única del Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios cuyo tenor prácticamente ha sido replicado en la Ley 1/2013. Y así las cosas, el 17 de enero de 2013 se firmó un convenio para la constitución del Fondo Social de Viviendas destinadas al alquiler, por los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (Organizaciones no Gubernamentales), las patronales bancarias y 33 entidades de crédito. Se adscribieron 5.891 viviendas a este fondo, por lo que aquellas familias que hayan sido desalojadas después de 1 de enero de 2008 por impago de sus préstamos podrán solicitar nuevos inmuebles en alquiler con una duración de dos años prorrogable por un año más- y con una renta que podrá oscilar entre 150 y 400 mensuales, con un límite máximo de 30% de los ingresos totales de la unidad familiar. Ya, en la propia Ley 1/2013, en el último párrafo de la Exposición de Motivos se expone el mandato que se le da al Gobierno para que, con carácter urgente, tome las medidas necesarias para crear al alimón con las entidades financieras un fondo social de viviendas para aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por impago de un préstamo hipotecario y con escasez de ingresos.
I. INTRODUCCIÓN. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios se promulga con la finalidad de introducir medidas que contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios. No se trata de una norma aislada, sino que continúa la serie de leyes y decretos leyes que han venido introduciendo reformas para, de un modo u otro, paliar las consecuencias de la grave crisis económica que venimos padeciendo en nuestro país. La ley, que consta de cuatro capítulos y abundantes disposiciones adicionales y transitorias, ofrece una calidad jurídica bastante reducida, como viene siendo habitual en nuestras normas más recientes, lo que viene provocado, en nuestra opinión, por su carácter de normas ad hoc, dictadas sin la necesaria reflexión y con una finalidad muy concreta, lo que dificulta su integración en el conjunto del ordenamiento jurídico. El Capítulo III de la Ley, denominado "Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria", consta de un único artículo, el 7, que, a lo largo de catorce apartados, introduce modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Prueba de esa falta de calidad a la que hacíamos referencia es que la mayoría de esos preceptos no se refieren a la ejecución hipotecaria específicamente sino a cualquier procedimiento de ejecución . (...)
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