LEY (ANDALUCÍA) 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. 

(En vigor desde el 12/12/2005.)

PRINCIPALES ASPECTOS NOTARIALES Y REGISTRALES.

1.- PARCELACIONES.:

La asimilación legal a una parcelación de otros actos jurídicos semejantes (divisiones horizontales, cuotas indivisas, etc), se aplica ahora no solo al suelo no urbanizable, sino tambien al urbano y al urbanizable y “sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación”.

TEXTO LEGAL.

Artículo 25. Parcelación urbanística.

Se modifica el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, que queda con la siguiente redacción:

«Artículo 66. Parcelación urbanística.

1. Se considera parcelación urbanística:

a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo esta­blecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos ti­tu­lares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.

3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.

4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad.

No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

5. Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.

6. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaración de innecesariedad testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior.»

2.- VIVIENDAS PROTEGIDAS:

Se regula con rango legal:

.- la prohibición de disponer durante 10 años

.- limitación de disponer por razón de precios máximos de venta

.- derecho de adquisición preferente de la Junta de Andalucía sobre las viviendas protegidas de promoción privada

.- tanteo y retracto en segundas y posteriores transmisiones

.- constancia obligada en la escritura y en la inscripción de tales limitaciones, y control notarial y calificación registral de su cumplimiento.

TEXTO LEGAL

Artículo 2. Concepto.

1. Se entiende por vivienda protegida, a efectos de la presente Ley, la que cumpla las condiciones de uso, destino, calidad, precio de venta o alquiler y, en su caso, superficie y diseño, establecidas en esta Ley y en las demás disposiciones que resulten de aplicación y sean calificadas como tales por la Consejería competente en materia de vivienda.

Artículo 5. Duración del régimen de protección.

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas, sean para venta, uso propio o arrendamiento, se determinará para cada programa en el correspondiente plan de vivienda y suelo, o, en todo caso, por Acuerdo del Consejo de Gobierno.

2. En los citados programas se podrá prever la reducción motivada del plazo fijado inicialmente para determinados supuestos o promociones específicas.

Artículo 6. Precio máximo de venta o alquiler de la vivienda protegida.

1. Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición, arrendamiento o adquisición de las viviendas protegidas estará sujeto a un precio o renta máximos que serán fijados para cada ámbito territorial en los correspondientes planes de vivienda y suelo.

2. Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado.

3. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.

Artículo 8. Condición resolutoria.

Todo contrato o acto de disposición sobre suelos destinados a la promoción de viviendas protegidas estará sujeto a condición resolutoria para el caso de que se incumpla tal destino, debiendo constar tal determinación en los documentos que a tal efecto se suscriban y en el Registro de la Propiedad.

Artículo 9. Acceso registral de las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.

Las prohibiciones y las limitaciones a la facultad de disponer que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública y tendrán reflejo en el Registro de la Propiedad en el respectivo asiento registral.

Artículo 11. Derecho de adquisición preferente.

1. La Administración de la Junta de Andalucía o, en su caso, el Ayuntamiento o la entidad pública que sean designados por aquélla, podrán ejercer el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada.

2. El derecho de adquisición preferente podrá ejercitarse a partir de la solicitud de calificación provisional en la forma y plazo que se determinen en las normas de desarrollo de la presente Ley, debiendo en todo caso ejercitarse en un plazo máximo de 120 días.

3. Este derecho se aplicará también a aquellas viviendas que, cumplido el correspondiente procedimiento para su adjudicación, quedaran vacantes.

4. El derecho de adquisición preferente se ejercerá por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación.

5. El derecho de adquisición preferente supondrá la subrogación de la Administración o de la entidad pública que lo ejercite, en la posición del promotor, adjudicando las viviendas conforme a lo dispuesto en el artículo 3.

Artículo 12. Derechos de tanteo y retracto.

1. Las segundas o posteriores transmisiones ínter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que sean designados por aquélla.

Los compradores de viviendas protegidas no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición.

2. Sin perjuicio de la autorización que requiera la transmisión del derecho sobre la vivienda protegida, los/las titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente previsto en el apartado anterior la decisión de trasmitir, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión.

Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisición deberá comunicar al citado órgano competente sus datos e ingresos económicos anuales, así como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar.

El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del siguiente a aquél en que se haya producido la última de las comunicaciones anteriores; si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, podrá llevarse a efecto la transmisión comunicada en sus mismos términos.

3. La persona adquirente deberá comunicar a dicho órgano competente, en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido la venta, así como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.

4. En el caso de que quienes transmitan o adquieran no hubieran realizado las comunicaciones a las que se refiere el apartado 2, de que las comunicaciones fueran incompletas o defectuosas, o de que la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el órgano competente podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión, o de que ésta hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio.

5. Los derechos de tanteo y retracto, así como el régimen de comunicaciones a los que se refiere el presente artículo, deberán constar expresamente en la correspondiente escritura pública y tendrán su reflejo en la respectiva inscripción registral.

6. El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación.

El derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior.

7. La fijación de tanteos y retractos convencionales en las promociones de viviendas protegidas deberá respetar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal a los que se refiere este artículo.

8. En el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sus titulares podrán designar a quién se adjudica la vivienda protegida, que se subrogará en la posición de aquellos.

La selección de dicha persona adjudicataria se realizará en la forma prevista en el artículo 3.

Artículo 13. Elevación a escritura pública, inscripción en el Registro de la Propiedad y otras garantías.

1. Las Notarias y los Notarios, para elevar a escritura pública la transmisión de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute vitalicio de viviendas protegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, exigirán que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y adquirentes las comunicaciones al órgano competente respecto de la oferta de venta con los requisitos señalados en el apartado 2 del artículo 12, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo, circunstancias que deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.

2. Igualmente deberán comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda la transmisión, mediante remisión por el procedimiento que se determine de copia simple de la escritura pública en la que se hubiera instrumentado la venta de una vivienda protegida.

3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre las viviendas protegidas, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones contempladas en el artículo 12 y en el apartado 2 del presente artículo, con los requisitos exigidos en los mismos.

4. Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, las comunicaciones previstas en el artículo 12 en relación con los derechos de tanteo y retracto.

COMENTARIO DE URGENCIA (JDR 16/12/2005)

A mi juicio, las dos principales cuestiones registrales (y notariales) que se plantean al respecto son:

1ª.-  Para que el Registrador deba calificar el cumplimiento de las limitaciones legales y en consecuencia suspender la inscripción en caso negativo, ¿basta su condición de limitaciones legales del dominio (art 26 LH) o se precisa su constancia registral (obligada por los art  9 y 12 de la  ley andaluza de vivienda protegida)?

   Hasta ahora tales limitaciones sólo venían impuestas por normas de rango inferior a la Ley, algunas de las cuales exigían la constancia registral.

  Ahora las limitaciones tienen rango de ley, (en el caso del tanteo y retracto sancionando su incumplimiento con la nulidad de pleno derecho) y aunque la propia ley impone su constancia registral, tal obligatoriedad no significa necesariamente una derogación, sino que puede entenderse como un refuezo de publicidad (llamado “publicidad de mera noticia”) a la ya de por sí automática eficacia de las limitaciones legales conforme al art 27 LH, el cual sigue plenamente vigente.

   Lo que siempre será preciso, para que el registrador pueda y deba calificar el cumplimiento de las limitaciones legales, es que le conste el carácter de vivienda protegida calificada por la Comunidad Autónoma Andaluza,  ya que el régimen legal citado es una consecuencia necesaria dependiente de ello, y sólo de ello,  y no, como en determinados Decretos anteriores, de ulteriores requisitos de financiación.

: 2ª.- Tales prohibiciones y limitaciones legales a la facultad de disponer ¿se aplican sólo a las viviendas protegidas que se califiquen tras la entrada en vigor de la ley, o a todas las transmisiones posteriores a la ley aunque se refieran a viviendas calificadas con anterioridad a ella?.

La ley no contiene ninguna disposición transitoria al respecto.

Se precisa acudir al concepto legal definido en el  art 2.

“Artículo 2. Concepto.  1. Se entiende por vivienda protegida, a efectos de la presente Ley, la que cumpla las condiciones de uso, destino, calidad, precio de venta o alquiler y, en su caso, superficie y diseño, establecidas en esta Ley y en las demás disposiciones que resulten de aplicación y sean calificadas como tales por la Consejería competente en materia de vivienda”.

Con lo cual, ya descartamos su aplicación a viviendas protegidas anteriormente calificadas, no por la Administración autonómica andaluza, sino  por la Administración del Estado.

Y el doble requisito de cumplir esta ley y que “sean calificadas” como tales, parece sugerir que sólo puede referirse a las calificadas a partir de dicha ley, pues aunque cabe pensar en la posibilidad de que una vivienda calificada antes ya cumpliera de por sí las mismas condiciones que después ha impuesto una nueva ley, (lo cual no es probable, pero no es imposible),  la comprobación de tal extremo no es materia que pueda acreditarse  por cualquier medio de prueba, sino sólo mediante la calificación oficial en tal sentido por la Consejería competente, y no cabe imaginar que las calificaciones de viviendas protegidas emitidas antes de nacer la nueva ley expresen ni acrediten que cumplen los requisitos de la nueva ley, entonces inexistente.

En esta interpretación, (por supuesto discutible), la transmisión de  viviendas protegidas calificadas anteriormente a la ley sólo serán objeto de control registral del cumplimiento de las prohibición de disponer, precios máximos, y tanteo y retracto cuando, en su caso,  tales limitaciones consten expresamente inscritas por haberlo exigido así el decreto que reguló su financiación protegida.

No obstante, cabría matizar esta interpretación a la luz de la disposición adicional tercera, que puede entenderse que encierra en sí misma una previsión transitoria.

Disposición adicional tercera. Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007.

Las referencias que se contienen en la presente Ley a la regulación por los correspondiente planes de vivienda y suelo se entenderán hechas al actual Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007 aprobado por Decreto 149/2003, de 10 de junio, modificado por el Decreto 463/2004, de 10

de junio, o Plan que lo sustituya.

Podría, pues,  entenderse aplicable la ley a todas las viviendas calificadas conforme dicho plan 2003-2007, aunque se hubieran calificado antes de la ley del año 2005.

En mi opinión, es más sólida la primera interpretación, expuesta más arriba, pero, aunque se siguiera la segunda, creo que en ningún caso debería entenderse aplicable el nuevo régimen legal estudiado a viviendas calificadas con arreglo a planes anteriores al 2003.

             Ver Instrucción de 29 de diciembre de 2005, de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, sobre tanteo y retracto.

            Ver Orden de 20 de enero de 2006, relativa a los ejercicios de derecho de tanteo y retracto legal en las segundas y sucesivas transmisiones.

Nota: (puede consultarse el estudio al respecto de Joaquin Zejalbo, notario de Lucena, en la pagina notariosyregistradores.com).

            Archidona, a 14 de diciembre de 2005. Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad de Archidona (Málaga) y Notario excedente.

NOTA DE URGENCIA: 

El BOJA de 8/8/2006 publica el Decreto 149/2006 de 25 de julio, por el que se aprueba el REGLAMENTO DE VIVIENDA PROTEGIDAS de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que entró en vigor al día siguiente de su publicación.

A diferencia de la ley que desarrolla, ley 13/2005, (que por carecer de disposiciones transitorias y por su propia redacción dejaba dudas sobre su aplicación o no a viviendas calificadas antes de la ley) el Reglamento SÍ TIENE UNA DISPOSICIÓN TRANSITORIA CLARIFICADORA: (JDR) 

Disposición transitoria primera. Régimen de las segundas o posteriores transmisiones de las viviendas calificadas como protegidas a la entrada en vigor de este Decreto.

1. Las segundas o posteriores transmisiones de las viviendas que ya estuvieran calificadas como protegidas a la entrada en vigor del presente Decreto se ajustarán a lo dispuesto en el Cap.tulo IV del Título I del Reglamento de Viviendas Protegidas que se aprueba por este Decreto.

Conforme a lo previsto en el artículo 26.2 del Reglamento, si el programa al que est. acogido la vivienda estableciera un plazo inferior a los diez años para la segundas o posteriores transmisiones, transcurrido el citado plazo se podrá transmitir la vivienda.

2. Los derechos de tanteo y retracto legal se ajustarán al siguiente régimen, en función del Plan por el que se calificó.la vivienda:

a) En relación con las transmisiones de viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo de la normativa del III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, aprobado por Decreto 166/1999, de 27 de julio, y del vigente Plan

Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, aprobado por Decreto 149/2003, de 10 de junio, los derechos de tanteo y retracto se podrán ejercer de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo II del Título III del Reglamento de Viviendas Protegidas.

b) En relación con las transmisiones de viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo de la normativa del I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995, aprobado por Decreto 119/1992, de 7 de julio, y del II Plan Andaluz de

Vivienda 1996-1999, aprobado por Decreto 51/1996, de 6 de febrero, sólo se ejercerá el derecho de retracto legal cuando se incumplan los requisitos de la transmisión.

(Comentario JDR: El Reglamento, confirmando la línea anunciada por la Orden de 20/1/2006, opta por la aplicación del nuevo régimen de comunicaciones y tanteo y retracto a viviendas calificadas con anterioridad al mismo y a la propia ley 13/2005, en contra por tanto de lo argumentado por JDR en colaboraciones publicadas en www.notariosyregistradores.com antes de la publicación de dicho Reglamento).

Ver resumen de Sentencia sobre el Decreto.

VER LEY                     Visita nº desde el 17 de diciembre de 2005.