RESUMEN DE LA SENTENCIA SOBRE EL DECRETO VPO ANDALUCÍA

 Joaquín Zejalbo Martín, Notario de Lucena (Córdoba)     

Recientemente hemos conocido la esperada Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Málaga, de 12 de mayo de 2008, recurso contencioso administrativo nº 1.498/2006, aún no publicada en la página web poderjudicial.es. En dicha Sentencia se desestima el recurso interpuesto contra las disposiciones transitorias del Decreto del Consejo de Gobierno andaluz 149/2006, de 25 de julio, que desarrolla la Ley 13/2005, de 11 de noviembre de medidas en materia de Vivienda y Suelo. El contenido de la Sentencia se puede resumir en los tres puntos siguientes:

    1.- La prohibición de transmitir intervivos o ceder el uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición de la vivienda protegida no puede aplicarse a la viviendas calificadas con anterioridad a la  entrada en vigor de la citada Ley 13/2005, que, en este aspecto concreto, se regiría por la legislación aplicable cuando nacieron los respectivos programas de actuación. La Sentencia reconoce en este punto que la disposición impugnada salva los plazos de prohibición anteriores de menor duración, “por lo que difícilmente se puede deducir la efectividad práctica del efecto retroactivo establecido, salvo que hubiera un programa de actuación sin prohibición de disposición intervivos, cuya existencia la parte actora no expresa, por lo que la declaración de irretroactividad de esta clase de norma reglamentaria no tendría mas valor que el puramente virtual”.

    2.- Los derechos de tanteo y retracto son auténticas limitaciones del derecho de propiedad “por cuanto condicionan una de sus facultades como es el derecho de disposición”. En el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, al igual que en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, ya estaban previstos los derechos de tanteo y retracto. En relación con la transmisión de viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo del I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995 y del II Plan de Vivienda 1196-1999, sólo se ejercitaría el derecho de retracto, a tenor de las disposiciones transitorias del Decreto 149/2006, cuando se incumpliesen los requisitos de la transmisión. Esta limitación no afecta al contenido esencial de la propiedad –facultades de goce, de disposición de la cosa y de obtener su equivalente económico, aparte de reivindicarla-, puesto que solo condiciona la transmisión pero no la impide, no afectando a derecho adquirido alguno.

La irretroactividad tiene su fundamento y límite en el respeto de los derechos adquiridos, pudiéndose regir por la nueva ley las facultades legales y las simples expectativas, no vulnerando la llamada retroactividad mínima el artículo 9.3 de la Constitución. “Esta retroactividad de carácter mínimo es aceptada pacíficamente en la jurisprudencia, en particular, cuando lo que pretende la nueva norma es establecer una regulación uniforme para un sector tan sensible y tan propicio a abusos, como ha demostrado la experiencia, de las viviendas de protección oficial”.

“Los requisitos o condiciones básicas de destino, adquirente, precio y régimen de comunicaciones de la segundas o posteriores transmisiones, no afectan en lo esencial al derecho de propiedad y, por tanto, no puede haber inconveniente en que ese régimen reglamentario se extienda  a las viviendas calificadas con anterioridad”.

    3.- La exigencia de que haya transcurrido diez años desde la calificación definitiva de las viviendas o el plazo establecido para que proceda la descalificación, fijado en el programa al que estuviera acogida la vivienda, si éste fuera inferior a diez años, atiende a la función social de la vivienda. Lo anterior no afecta a la esencia del derecho de propiedad, “y teniendo en cuenta su carácter estatutario... no están afectadas con una reserva de Ley y puede tener el efecto retroactivo de carácter mínimo que ya se recoge en la disposición transitoria primera del Código Civil”.

     En conclusión, las disposiciones transitorias contenidas en el Decreto que desarrolla la Ley se aplican a las viviendas protegidas calificadas como tales con anterioridad a su entrada en vigor. La retroactividad mínima no vulnera el artículo 9.3 de la Constitución y dicha retroactividad viene exigida cuando se trata de disposiciones de interés social que establecen un régimen uniforme y que procuran evitar el fraude. Esta es la teoría clásica que ya sostuvo hace cincuenta años el jurista sevillano Don Federico de Castro en su obra “Derecho Civil de España”.

Joaquín Zejalbo Martín.

Visita nº desde el 13 de noviembre de 2008