2. LA TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN NO ES INSCRIBIBLE. R. 22 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.

            Se presenta en el Registro escritura pública por la que quien se dice poseedor de determinadas fincas transmite la posesión a sus propietarios a cambio de una contraprestación dineraria. El Registrador deniega la inscripción, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Hipotecaria. El interesado recurre.

            LA DIRECCION GENERAL establece que: “Sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho, es lo cierto que la reforma hipotecaria de 1944 declaró la expulsión del Registro de tal figura, de manera que, aunque se tratara hipotéticamente de un derecho real, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria supondría una excepción a los artículos 1 y 2, 1.º de la misma Ley”.- Desestima el recurso. (IES)

Enlace: BOE.

 

3. INMATRICULACIÓN: DUDA SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 23 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.

            Se deniega la práctica de una inmatriculación porque se duda sobre la identidad entre la finca cuya inmatriculación se pretende y otra mayor de la que pudiera formar parte y que aparece inscrita, duda que difícilmente pudo evitarse a la vista de lo escueto de la solicitud de información registral previa, que tan solo la identificaba por su número en una vía pública, cuando la identificación de las fincas en el Registro se hace, además, por otra serie de datos, entre los que son esenciales la superficie y los linderos y que, lógicamente, deben constar en la petición de publicidad y cuya falta es motivo suficiente para devolverla (cfr. artículos 175.3 del Reglamento Notarial y 341 del Hipotecario).

            El recurrente contaba con información registral previa en la que constaba no estar inscrita.

            La DIRECCION GENERAL hace constar:

            1.- La necesidad de que en la petición de publicidad se identifique la finca no sólo por un número de una vía pública, sino también por la superficie y linderos.

             2.- Que la cuestión planteada, por su propia naturaleza, es más de hecho que jurídica, pues se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (cfr. artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados imposibles de desarrollarse en el marco del recurso gubernativo.

            Por ello, la solución a tal cuestión tiene su propio cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ella en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el 300. (IES)

Enlace: BOE.

 

4. ADJUDICACIÓN DEL USUFRUCTO POR QUIEN SOLO TIENE LA NUDA PROPIEDAD. R. 24 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005. Vinculante.

            Doctrina de la DGRN: cuando se adjudica el usufructo de una finca que se tiene sólo en nuda propiedad, inventariándose solamente tal nuda propiedad, lo que se está adjudicando es un usufructo distinto del ya existente, que nacerá cuando se extinga el actual, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad el usufructo actualmente existente a favor de un tercero; por ello, el actual usufructo no se ve afectado en absoluto, ni, por ello, existe una contravención del principio de tracto sucesivo.

            Lo contrario supondría, injustificadamente, demorar la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación. (JDR)

Enlace: BOE.

 

5. DONACIÓN A LA ESPOSA “DE LA PROPORCIÓN QUE CORRESPONDE AL MARIDO” EN UN BIEN GANANCIAL. R. 25 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.

            Comparecen unos cónyuges en escritura pública, el marido como donante y la esposa como donataria y, después de exponer que el marido es dueño con carácter privativo de la mitad indivisa de una finca y, juntamente con su esposa, como bien ganancial, de la totalidad de otra, el marido «dona pura, simple y gratuitamente a su esposa,  la proporción que le corresponde sobre cada una de las fincas descritas, con cuantos derechos, usos y servidumbres sean inherentes a las mismas, aceptando agradecida su esposa esta donación.»

            Habiéndose inscrito en su día la donación de la mitad indivisa de la finca privativa, se solicita ahora la inscripción de la donación de la otra finca, denegando el Registrador la inscripción «porque vigente la sociedad de gananciales no se permite la división en cuotas ideales, debiendo haber sido hecha la donación de toda la finca por ambos esposos», y recurriéndose la calificación.

            La DIRECCIÓN GENERAL señala: Hay que aclarar en primer lugar que ningún problema existiría si la donación se refiriera a la total finca, pero, en el presente caso, se trata de la donación por el marido a la mujer «de la proporción que le corresponde» a aquél en una finca ganancial. A este respecto, y como dijo la Resolución de este Centro Directivo de 2 de febrero de 1983, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la doctrina de esta Dirección General configuran la sociedad legal de gananciales –al igual que la generalidad de la doctrina– como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan los cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano, con cuotas definidas y en donde cabe el ejercicio de división de la cosa común, y por eso en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial; concepción que supone –a salvo lo establecido en el artículo 1.373– la inalienabilidad de la hipotética participación que todo cónyuge tiene sobre cada bien que integra el patrimonio común debido a que tanto éste como la condición de comunero es inseparable de la de cónyuge, por lo que confirma la calificación del Registrador. (IES)

Enlace: BOE.

 

*6. CONTADOR PARTIDOR Y DIVISIÓN HORIZONTAL. R. 26 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.

            La DIRECCIÓN GENERAL da respuesta a:

            Una cuestión formal. El informe del Registrador no es el cauce procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su calificación la totalidad de los fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado.

            Una cuestión de fondo. Escritura de partición de herencia, otorgada por el contador partidor, la viuda y cinco de los diez hijos y herederos del causante, en la que se incluye la constitución de un régimen de propiedad horizontal. Uno de los elementos había sido previamente transmitido por el causante a uno de los herederos. Se incluye la advertencia expresa por el Notario sobre la necesidad de conformidad de todos los herederos para su eficacia legal.

            Esta escritura es posteriormente ratificada por otros dos herederos, mientras que los tres restantes no lo han hecho a pesar de haber sido requerido notarialmente para ello. Además, fue ratificada por la hija que había comprado el departamento referido –aunque ya había sido otorgante de la escritura objeto de ratificación– y su esposo.

            En otra escritura se elevó a público el mencionado documento privado de compraventa del departamento que quedó expresamente excluido de los bienes relictos adjudicados. Dicha escritura fue otorgada u objeto de plena ratificación por la viuda del causante y siete de los diez herederos, mientras que los tres restantes han prestado su consentimiento a dicha elevación a público de documento privado pero expresando que «no implica aceptación ni adhesión de la división horizontal» realizada en la escritura que ha sido objeto de la calificación ahora impugnada.

            El Registrador rechaza la inscripción de la escritura de división horizontal y adjudicación de herencia porque, a su juicio, el contador-partidor carece de facultades para dividir horizontalmente la finca inventariada y, al realizar dicha división horizontal adjudicando a los herederos dos de los elementos resultantes de la división, el contador-partidor se excede en sus facultades legales.

            La Dirección General resuelve: En principio, ningún obstáculo habría para admitir que el contador-partidor esté facultado para formalizar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal cuando este régimen ya exista y aunque deba ser completado para dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 401, párrafo segundo, y 1.061 del Código Civil. En el presente caso, el régimen de propiedad horizontal comenzó desde el momento mismo en que una de las partes del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente pasó a propiedad de personas distintas –una de las ahora herederas y su esposo.  

            Lo que ocurre es que, habida cuenta del contenido concreto del título constitutivo con las disposiciones estatutarias antes reseñadas, que comportan actos de riguroso dominio, ha de entenderse que quedan fuera del ámbito de actuación del contador-partidor y competen a quien tiene el poder de disposición sobre los bienes (cfr. Artículos 397, 399 y 1051 y siguientes del Código Civil) o, en su caso, a quien ostente la representación legal de la herencia, representación que en modo alguno es inherente al cargo de contador designado sólo para efectuar la partición de los bienes. A mayor abundamiento, de los términos en que está redactada la escritura calificada y del contenido de las declaraciones que en el otorgamiento de la misma hacen los que en ella intervienen resulta con claridad que no se trata de una partición de herencia de carácter unilateral. (IES)

Enlace: BOE.

 

*7. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO, PARA REANUDAR TRACTO E INMATRICULAR FINCAS. R. 29 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005. Vinculante en parte.

            Por sentencia en juicio declarativo de menor cuantía el juez declara que “las siguientes fincas... son de la exclusiva propiedad de D. … por título de compra a D. …, que eran propietarios de la totalidad de las mismas por haberlas adquirido por título de herencia de sus padres D. …. y D.ª ….(que son los titulares registrales de dos fincas).  Inscríbase la titularidad aquí declarada y respecto de la finca tercera, no inscrita, efectúese la oportuna inmatriculación a favor de los actores”.

            Defecto 1: falta la acreditación del fallecimiento del titular registral de dos de las fincas cuyo dominio se declara a favor de los actores. Revocado por la DG: la exigencia de la nota de que se acredite un hecho que el juez declara probado supone una evidente extralimitación de funciones que no se puede mantener.

            Defecto 2 (confirmado): dado que la sentencia se dicta en rebeldía, es plenamente ajustada a Derecho la exigencia de la nota recurrida en el sentido de que para inscribir la sentencia ha de acreditarse que dentro del plazo legal no se ha ejercitado la acción de rescisión o que pese a ejercitarse ha sido desestimada.

            Defecto 3 (confirmado): falta de constancia en el título a inscribir del domicilio de los demandantes y titulares declarados de las fincas. Pero que en todo caso es de fácil subsanación por la vía que permite el artículo 110 del Reglamento Hipotecario. No cabe admitir el argumento del recurrente de que tales datos ya constan en el Registro por figurar en un escrito, cuyo contenido y objeto parece ser que fue el solicitar una certificación, que se presentó en el mismo en fecha anterior en más de siete años a la presentación del título calificado, cual si el registrador hubiera de tener memoria o una base de datos de todos los documentos presentados por una persona a la que acudir para recoger datos tan cambiantes en el tiempo como el domicilio.

            Defecto 4: Aplicación o no del art 91 LAR anterior. Doctrina DGRN: no tiene dudas de que el derecho de adquisición preferente de la anterior Ley arrendamientos rústicos existía en toda transmisión no exceptuada por la ley y también, por tanto, en transmisiones forzosas o cuya existencia fuera objeto de declaración judicial. El problema está en si en estos casos en que el título inscribible no sea una escritura pública pueden aplicarse los mecanismos protectores del derecho del arrendatario que establecía el legislador, los cuales tan sólo estaban llamados a entrar en juego en el caso de que la enajenación de la finca se hiciera en escritura pública.  Dice la DGRN que podría haberse argumentado que el título material a inscribir no es tanto la sentencia declarativa de dominio como la compraventa que sirve de base a esa declaración y exigir, para inscribirla, aquellos aditamentos que el legislador ha impuesto para lograrla. Pero desde el momento en que no es ese el planteamiento básico ha de rechazarse la pretensión de imponer para inscribir una sentencia judicial exigencias formales que no le corresponden.

            Defecto 5: duda sobre la identidad de una finca. Revocado: Dice la DGRN que si la discrepancia entre el Registro y el título se limita a uno de los números que identifican a la parcela dentro del polígono catastral, sin que el resto de datos descriptivos, pago, superficie o linderos ofrezca dudas sobre su identidad, no existe razón alguna para rechazar su inscripción al margen ya de que, limitada como queda la duda a la correcta identificación catastral no se recoja su referencia en el Registro o acuda el registrador a los mecanismos que actualmente se le ofrecen para comprobarla.

            Defecto 6: en torno a la inmatriculación: falta de justificación de su previa adquisición por la parte transmitente mediante documento fehaciente o, en su defecto, se complemente el título público adquisitivo con acta de notoriedad acreditativa de que aquél es tenido por dueño.  Revocado: Dice la DGRN que carece de base la exigencia de dar al título declarativo de dominio que es la sentencia, (donde no existe transmisión ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho básico para la declaración en que culmina en su parte resolutoria), el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el título público de adquisición a efectos inmatriculadores en el que la justificación de la previa adquisición por el transmitente es elemento esencial. (cfr. artículos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria). Aparte de ello, habría que rechazar como infundada la pretensión de que se justifique una previa adquisición que el juzgador ha tenido por acreditada.

            Defecto 7: Confirmado. La inmatriculación de la finca requiere que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma. Esta exigencia, introducida por la regla siete del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, no admite excepciones. Toda inmatriculación a practicar en el Registro a partir de su entrada en vigor y cualquiera que sea el título, sin que por tanto se excepciones una sentencia judicial.

            COMENTARIO JDR: se admite en esta resolución que una sentencia en juicio declarativo (no un expediente de dominio) permita la reanudación del tracto sucesivo y la inmatriculación de fincas.

            En cuanto a la reanudación de tracto, creo que ello es acertado, pero sólo cuando, como en el caso presente, ocurre que la sentencia declara no sólo el dominio último, sino todas y cada una de las anteriores transmisiones hasta enlazar con el titular registral (para reanudar el tracto). Si no fuera así, no debería de admitirse la reanudación de tracto, pues faltarían eslabones de la cadena, con adquirentes desconocidos, y no se habrían cumplido las garantías,  citaciones e intervención del ministerio fiscal propias del expediente de dominio.

            En cuanto a la inmatriculación, si la sentencia declarativa, como era el caso recurrido, también declara el dominio del anterior titular, puede permitir la inmatriculación, pero entiendo que sólo encajada, como titulo publico que es, en el art 205 de la LH, y por tanto, con la publicación de edictos y aplicación del art 207. (JDR)

Enlace: BOE.

    

*8. ANOTACIONES CAUTELARES DE EMBARGO: VIGENCIA Y CADUCIDAD. AMPLIACIÓN SOBRE FINCAS RESULTANTES DE AGRUPACIÓN. R. 30 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005. Vinculante.

            Se halla anotado en el Registro un embargo cautelar por deudas a la Hacienda Pública. Habiéndose agrupado dos de las fincas embargadas y declarado una obra nueva sobre la finca resultante, se presenta mandamiento ordenado ampliar el embargo a la nueva finca formada por agrupación y a la obra nueva. El Registrador practica la anotación «con rango desde esta fecha», denegando la práctica de la conversión de la anotación anterior por entender que ésta caducó al mes de su práctica. No obstante, y con buen criterio, el Registrador no cancela la primera anotación para permitir se decida lo contrario en un hipotético recurso.

            El Abogado del Estado recurre alegando que la primitiva anotación no ha caducado, pues su plazo de vigencia es de seis meses.

            DGRN: revoca la calificación, diciendo que:

            1º  El artículo 128 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares, dos plazos: uno general, consistente en que, si tales medidas no se convierten en definitivas en el marco del procedimiento de apremio, se levantarán de oficio, sin que puedan prorrogarse más allá de seis meses desde su adopción, y otras específicas de las medidas cautelares referentes a las deudas devengadas pero no liquidadas, a las que se refiere el apartado 3 del expresado artículo, y que establece el plazo de un mes. Ahora bien, estos plazos se refieren al procedimiento tributario entablado, pero no dictan ninguna norma dirigida al Registrador, ni que establezca la caducidad de la anotación cautelar, por lo cual se debe aplicar a la misma el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Por ello la primera anotación está vigente.

            2º A todo ello se añade que la «ampliación» que ahora se solicita no es más que una descripción de los bienes a los que, aunque no se expresara así, se extendería la anotación, pues la agrupación de las fincas embargadas y la construcción sobre las mismas de una edificación, hace que la anotación se extienda a la finca agrupada y a lo construido sobre la misma. (JDR)

Enlace: BOE. Esta Resolución ha sido anulada por extemporánea: Ver Sentencia.

   

9. TRACTO SUCESIVO. R. 1 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005.

            Se pretende inscribir una escritura de venta de una finca agrupada, pero faltan por presentar los actos previos de agrupación, segregación,  etc que le sirven de soporte. En realidad se pretende la inscripción individual de las fincas integrantes de la agrupada, alegando que ahora son ya independientes en la realidad física.

            La DGRN confirma la denegación, por aplicación del principio de tracto sucesivo del artículo 20 LH. (AFS)

Enlace: BOE.

 

10. EMBARGO POR CREDITOS SALARIALES. PREFERENCIAS. R. 2 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005. Vinculante en parte.

            Se presenta en el Registro un mandamiento, en el que, como consecuencia de una ejecución por créditos laborales que gozan del privilegio del artículo 32 del Estatuto de los Trabajadores (créditos salariales de los últimos treinta días), y de la adjudicación de las fincas embargadas, se ordena la cancelación de las inscripciones y anotaciones anteriores y posteriores al crédito del actor, por haber sido éste declarado preferente en virtud del privilegio expresado. La Registradora suspende las cancelaciones ordenadas, en cuanto a los asientos anteriores a la anotación objeto del procedimiento, porque para que opere el privilegio del artículo 32 del Estatuto de los Trabajadores debe seguirse el correspondiente juicio de tercería, y, en cuanto a los posteriores, porque las cantidades por las que se ha ejecutado son superiores a las que constan en la anotación, al haberse acumulado al procedimiento otros de igual naturaleza, sin que tal acumulación haya tenido reflejo en el Registro.

            La DGRN confirma el primer defecto, reiterando doctrina anterior (no cancelar asientos anteriores) pero revoca el segundo, extrapolando el mismo argumento a otra conclusión más discutible (ordena cancelar los posteriores).

            Dice que “ siendo el embargo una afección real en virtud de la cual el bien trabado queda vinculado «erga omnes» al proceso en el que se decreta, y no al crédito que lo motiva, al efecto de facilitar la actuación de la Justicia y la efectividad de la ejecución (independientemente de cuál sea el crédito que en definitiva resulte satisfecho en ésta, ya el del actor, ya el de un tercerista triunfante), que atribuye al órgano jurisdiccional poderes inmediatos sobre el bien trabado, que pueden ser actuados sin la mediación de su dueño, y que restringe las facultades dominicales en cuanto que sólo es posible la enajenación de ese bien respetando el embargo, resulta evidente que la colisión entre embargos debe resolverse por el criterio del «prior tempore», que es el criterio de resolución de conflictos que rige en el ámbito de los derechos reales, y que conduce a que el Juez que acordó la primera traba sea el que puede desenvolver la ejecución del bien trabado sin ninguna interferencia derivada de nuevos embargos posteriores recayentes sobre ese mismo bien y acordados en otros procedimientos (cfr. artículo 610 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

            Las conclusiones anteriores son las únicas que garantizan una racional organización de la actuación ejecutiva y conjugan, además, la salvaguarda del juego de las preferencias de los distintos créditos con el necesario respeto del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), al garantizar al acreedor que primero inicia la ejecución sobre un bien de su deudor que ningún otro acreedor del mismo deudor se le anticipa en el cobro con cargo a ese bien so pretexto de ser de mejor condición, sin que medie declaración judicial que así lo reconozca, en procedimiento en que haya intervenido aquél primer acreedor.

            En cuanto al segundo de los defectos, resultando de lo dicho anteriormente que el embargo sujeta el bien a un procedimiento y no a un determinado crédito, el hecho de que al procedimiento primeramente iniciado se hayan acumulado otros no es óbice para la cancelación de los asientos posteriores al embargo ejecutado. El embargo no es la afección de una parte del valor en cambio del bien embargado; su objeto es directamente el bien embargado y, por ello es ajeno al concepto de embargo la aplicación que, en definitiva, se dé al precio del remate.  (JDR)

            COMENTARIO JDR: resultan sorprendentes estas últimas y tajantes conclusiones, pues si ya la nueva LEC permite ampliaciones de garantía en perjuicio de terceros por nuevos vencimientos del mismo crédito, o por mayores cantidades de intereses o costas de los que figuren en la anotación inicial, (dejando a salvo expresamente a terceros poseedores) ahora, con esta doctrina de la DGRN, incluso perjudicarían a terceros registrales  (y no dice que exceptúe terceros poseedores) nuevos créditos o procedimientos acumulados sin constancia registral.

            Según esa doctrina, aplicada literalmente, (en la que no importa el destino del precio del remate, ni por tanto, si hay sobrante, ni siquiera el propio concepto de sobrante), la constancia de cantidades garantizadas en la anotación de embargo no serviría para nada, pues no es ni garantía para terceros, ni límite para el anotante.

            Si ello es así, hacer constar registralmente esas cantidades o sus aumentos sólo le supondrá al anotante el perjuicio de aumentar la base en el impuesto de actos jurídicos documentados. (JDR)

Enlace: BOE.

  

*11. AUTOCONTRACION: AUTORIZACIÓN GENERICA EN SEDE DE SOCIEDADES. R. 3 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005. Vinculante.

            El administrador de dos sociedades, vende un inmueble de la sociedad A a la B. Tiene sendas autorizaciones genéricas de ambas Juntas Generales para autocontratar.

            El registrador piensa que se necesita  una autorización concreta para autocontratar.

            La DGRN sienta la doctrina de que la autorización para autocontratar puede ser genérica, no referida al caso concreto, en el ámbito de  la representación orgánica, de la misma forma que mantenía ya esa doctrina para la representación voluntaria. 

            En definitiva: el Administrador puede estar autorizado genéricamente para autocontratar. No hay que mencionar en el certificado de la Junta General las circunstancias concretas de la autocontratación autorizada. (AFS)

Enlace: BOE.

 

12. ESTATUTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. NO UNANIMIDAD PARA ACTOS DE DISPOSICIÓN DE LA FINCA. R. 4 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005. Vinculante.

            Hechos: En unos Estatutos de una Comunidad de Propietarios sobre una finca  se establece una regla, según la cual para actos de disposición bastará el acuerdo "del 75% de los partícipes de la cuota".

            El registrador deniega la inscripción porque entiende que hay que aclarar si esa mayoría se predica o recae sobre la total finca (tesis del notario) o sobre cada cuota o derecho. Además ve incompatible esta regla con la imposibilidad de limitar la facultad de disposición de cada partícipe sobre su cuota, pudiendo darse el caso de una doble venta (partícipe individual por un lado, y mayoría por otro). En definitiva exige mayor concreción para la inscripción de dichos Estatutos por ser contrarios al principio de especialidad del Registro.

            El notario no comparte dichas objeciones, pues considera que la mención a la mayoría del 75% de la cuota sólo puede estar referida a la finca en su conjunto, pues en cada cuota no hay comunidad. En cuanto a la segunda objeción, en el hipotético caso de que se produjera la doble venta simultánea (la mayoría del 75 % por un lado que vende toda la finca, y un partícipe individual que vende su cuota) el adquirente del particular, ya inscriba antes o después su compra que la venta mayoritaria, quedaría sometido a las reglas de la comunidad que publica el Registro (y por tanto tendría que soportar la venta de toda la finca), pero siempre tendría derecho a percibir su cuota en metálico.

            La DGRN estima el recurso, pues, en cuanto a la primera objeción del registrador, entiende que, ante dos posibles interpretaciones de una norma, ha de prevalecer aquélla que produzca efectos, es decir la del notario. En cuanto a la segunda objeción, aunque reconoce que se pueden plantear dichos problemas, lo cierto es que ello no es causa para denegar la inscripción, pues se resolverán en su momento conforme a las reglas generales, y además la regla pactada responde a un interés legítimo, digno de protección. (AFS)

Enlace: BOE.

 

13. CASO FCC: CONSEJEROS NOMBRADOS POR EL SISTEMA DE REPRESENTACIÓN PROPORCIONAL. CESE INMEDIATO POR LA PROPIA JUNTA, NOMBRANDO SUSTITUTOS. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN A LOS COTITULARES DEL REGISTRO. R. 14 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 12 de enero de 2005. Vinculante

            Compleja resolución en donde lo de menos importancia es la nota de calificación y lo realmente trascendente, y en donde se detienen pormenorizadamente los fundamentos de derecho de la DGRN, es en todo lo que rodea a la problemática planteada con motivo de dicha nota, como ahora veremos. En su día, el caso planteado tuvo repercusión mediática y actualmente, al parecer, existe demanda interpuesta por los minoritarios acerca de la corrección o no de los acuerdos adoptados. Nosotros vamos a intentar resumir, en la medida de lo posible, todas las cuestiones planteadas, que tengan interés en nuestro quehacer diario.

            Hechos: Se presenta en el Registro Mercantil de Barcelona una escritura de cese, nombramiento y en su caso reelección de Consejeros de FCC. Previamente, tres días antes, se había presentado un testimonio notarial del acta notarial levantada con motivo de la Junta de accionistas de dicha sociedad, retirada dos días después de la presentación de la escritura y presentada en su lugar la copia auténtica de dicha acta que, sorpresivamente, es objeto de nuevo asiento de presentación. Del acta presentada resulta que tres Consejeros fueron nombrados por un accionista minoritario en uso de su derecho de representación proporcional del art. 137 de la LSA. Dichos Consejeros fueron inmediatamente cesados por la Junta al estimar ésta, de conformidad con el art. 132. 2 de la LSA, que lo eran también de una sociedad competidora, es decir por incompatibilidad. En su lugar, la propia Junta y sin respetar el derecho del accionista minoritario, nombra otros tres consejeros por mayoría.

            Ante estos hechos la calificación del Registrador es la siguiente: Por un lado suspende la inscripción de los Consejeros nombrados por el minoritario por no acreditarse que se haya hecho constar la agrupación de acciones en el registro contable de anotaciones en cuenta y por falta de aceptación de los mismos. Suspende también el cese de los nombrados por el minoritario, obviamente, por no constar inscritos y finalmente deniega el nombramiento de los consejeros que sustituyen a los nombrados por el minoritario por estar fuera del ámbito competencial de la Junta, calificando el defecto de insubsanable.

            El Registrador explica, en sus fundamentos de derecho, que todos los documentos antes reseñados han sido objeto de calificación unitaria, de acuerdo con reiteradas resoluciones del Centro Directivo, planteando a continuación el fundamental tema del debate: Si la Junta General puede cesar a los Consejeros nombrado por el sistema de representación proporcional, y si a continuación puede proceder a cubrir las vacantes que se hubieran producido. A la primera pregunta contesta en sentido positivo pues todo consejero esta sujeto a la posibilidad de cese por la Junta y sometido a las mismas obligaciones de lealtad, fidelidad y secreto. Pero a la segunda pregunta contesta en sentido negativo por entender que las vacantes que corresponden a las acciones agrupadas deben quedar reservadas a dicha  minoría.

            Recurso de la sociedad: La sociedad recurre negando en esencia que exista reserva de vacantes a favor de la minoría agrupada, dado que esta ha omitido el nombramiento de suplentes. Utilizando gran lujo de argumentos doctrinales y jurisprudenciales califica, ante las dudas que suscita la legislación vigente, de muy arriesgada la interpretación que hace el Registrador al estimar que la Ley reserva las vacantes a la minoría agrupada, considerando que si el minoritario es un competidor, la Junta puede negarse a dar curso a su petición, pues el interés social debe estar por encima del de la minoría.

            Recurso del Notario autorizante: El Notario autorizante de la escritura interpone igualmente recurso alegando  lo siguiente: En primer lugar expone que ha solicitado, conforme al art. 15 del RRM, que se le comunique si se ha puesto de manifiesto la calificación al resto de los cotitulares de la Oficina y si la misma es compartida y suscrita por todos los titulares, sin que reciba contestación alguna. En segundo lugar niega que el Registrador en su calificación pueda tomar en consideración el testimonio del acta notarial presentada, pues no es documento inscribible, ni la copia auténtica de dicha acta pues fue presentada después que la escritura calificada. En tercer lugar, tras teorizar sobre la función no jurisdiccional el Registrador y sobre su imparcialidad, entra de lleno en el fondo de la cuestión estimando que el interés social, en estos casos de administradores incompatibles, debe primar claramente sobre el interés de la minoría. Termina diciendo el Notario autorizante que el Registrador comete una doble irregularidad, pues ni el nombramiento, ni el cese de los nombrados por el minoritario resultan del título primeramente presentado, y porque de nada sirve inscribir un nombramiento que de forma inmediata va a ser desvirtuado por la propia Junta y además si hubiera inscrito el nombramiento de la Junta, dicho nombramiento devendría inatacable por el transcurso de un año, mientras que al no haberlo inscrito hace insalvable el logro de la seguridad jurídica que supone la prescripción, pues impide el advenimiento del “dies a quo”.

            Informe de ACCIONA, socio minoritario: Explica las razones que le llevaros a presentar el testimonio del acta notarial y después la propia acta. Niega la legitimación para interponer el recurso pues los tres Consejeros nombrados por la Junta han dimitido, siendo dos de ellos nombrados posteriormente por cooptación. Que el recurso del Notario ha sido puesto fuera de plazo. Que el derecho de la minoría es también un interés social. Que la minoría a pesar del cese sigue teniendo derecho a cubrir sus vacantes y finalmente que la agrupación de acciones no se extingue por el cese de los nombrados por la minoría, ni por el hecho de que no se hayan previsto suplentes. En definitiva sostiene que su derecho a nombrar consejeros debe durar tanto como dure el cargo del Consejero nombrado.

            Informe del Registrador: Insiste en que el derecho de representación proporcional es un límite a la competencia de la Junta General de accionistas. Que su calificación, de reserva de consejeros a la minoría, se basa en la opinión de determinado tratadista. En su defensa de la nota añade que parece temerario, por la trascendencia del caso planteado, que el Centro Directivo pueda seguir una línea distinta de la planteada en la nota por las evidentes responsabilidades que de tal arbitrariedad se derivarían. Finalmente rechaza la aplicación del principio de prioridad al caso debatido.

            Segundo escrito del Notario: Explica la petición dirigida al Registrador calificante para que le notifique si ha puesto la calificación en conocimiento de sus cotitulares, y que tras diversos avatares recibió contestación en el sentido de que no se le manifestaba nada por ser un tema de estricta organización interna del R.M. de Barcelona. Por ello termina pidiendo que se ordene la Registro Mercantil que haga esa manifestación y si no comunicó la calificación recurrida que se subsane ese incumplimiento.

            Trámite para mejor proveer: La DGRN solicita del Registrador que le comunique si ha dado cumplimiento a la norma que obliga a poner en conocimiento de sus cotitulares la calificación efectuada y que se le remita el convenio de distribución de materias actualmente en vigor en el Registro de Barcelona. El Registrador contesta que la calificación es individual, que en los Registro Mercantiles pluripersonales los cotitulares están excluidos del cuadro de sustituciones, que no hay calificación solidaria y que a mayor abundamiento y dado el volumen de documentación existente en el Registro, la norma es de imposible cumplimiento.

            Doctrina de la DGRN: Tras tantas cuestiones planteadas, la DGRN resuelve lo siguiente:

            1.- El recurso interpuesto por el Notario no es extemporáneo, pues la notificación del Registrador omitió algunos requisitos formales (parece que el plazo de interposición del recurso).

            2.- Niega que se carezca de legitimación para la interposición del recurso, al haber dimitido los Consejeros nombrados, pues el objeto del recurso es el acto de calificación en sí y no el concreto asiento registral que en su caso debe practicarse (STS, sala 3ª de 22-5-2000).

            3.- Insiste una vez más, en contra de otras resoluciones, que el informe del Registrador no es el momento adecuado para incluir nuevos fundamentos de derecho, sino que se debe limitar a detallar los trámites del procedimiento, con justificación documental. Rechaza, como es lógico, las expresiones inapropiadas vertidas por el Registrador en su informe acerca de una eventual decisión del Centro Directivo, contraria al criterio que resulta de la calificación impugnada. Y por ello añade que no debe tenerse en cuenta las alegaciones vertidas en el referido informe.

            4.- Rechaza igualmente la comunicación que el Registrador realizó a la CNMV, estimando que fue una extralimitación no autorizada por el art. 327.5 de la LH. y por tanto ajena a las previsiones legales.

            5.-Afirma, en contra del Registrador la vigencia del art. 15 del RRM y que por ello y a la vista de la contestación recibida del Registrador resulta claro que no se ha dado cumplimiento a lo prevenido en dicho artículo. Lo procedente en este caso sería, dado que la norma del art. 15 no sólo se dirige a la forma de la calificación sino también al fondo, retrotraer el expediente a dicho momento, pero ello no serviría para conseguir la inscripción pretendida, por lo que en beneficio de la propia sociedad recurrente, se rechaza esa retroacción y se entra en el fondo del asunto debatido.

            6.- Finalmente, en cuanto al fondo del asunto, se estima el recurso y se revoca la calificación del Registrador, pero no por razones claramente jurídicas, sino más bien utilitarias y de oportunidad. Efectivamente en cuanto a los medios que puede tener en cuenta el Registrador en su calificación, dice que el testimonio del acta notarial no debe tenerse en cuenta, pues fue retirada del Registro, y en cuanto al acta notarial, prescindiendo si conforme al principio de prioridad debe tomarse o no en consideración, concluye que en este caso NO existe incompatibilidad entre los acuerdos documentados en la escritura y los que resultan del acta notarial, ni que de la misma resulte una falta de autenticidad de los acuerdos elevados a público. Ya entrando por fin en el verdadero problema planteado, dice que debe resolverse teniendo en cuenta el ámbito propio de la calificación registral. En efecto el Registrador califica por lo que resulta del documento presentado y de los asientos del Registro. Pero ello no significa que se ejerza con la calificación una función judicial. Así en el presente caso, el Registrador lejos de comprobar si el título contrariaba una disposición de carácter imperativo o de orden pública o estaba falto de algún requisito esencial, arrogándose funciones propias de los Tribunales, opta por una determinada interpretación doctrinal para impedir la inscripción solicitada. Todo ello excede del ámbito de la calificación del Registrador y por ello se accede la inscripción, pues con ella, según dice, no se impide la adecuada reacción de quienes se consideren con derecho a cuestionar la validez del nombramiento de que se trata mediante la correspondiente impugnación de acuerdos sociales. Y termina la DGRN, tras revocar la nota, con la temida frase “sin perjuicio de lo demás acordado”.

            Comentarios: Pocos, pese a su longitud extraordinaria y a su evidente interés jurídico, nos merece esta resolución. Destacamos que de las siete páginas que la resolución ocupa en el BOE, solo la mitad de la última se dedica a la resolución del fondo del problema y como hemos visto de forma desganada y sin una auténtica fundamentación jurídica, pues la DGRN, se limita a decir que está fuera del ámbito de la calificación el optar por una u otra interpretación de las normas, aunque ella misma, al resolver, está optando por la interpretación contraria a la escogida por el Registrador calificante. De otro lado hemos de reconocer lo impropio del informe del Registrador pues mediatiza la resolución de la DGRN calificándola, si rechaza su interpretación, de arbitraria. En este punto nos parece lógica y razonable la reprimenda que se dirige al informante, pues opinemos lo que opinemos del actual estado de nuestra Dirección General, nunca se deben peder las formas en los escritos planteados con motivo de un recurso, ni por parte del Registrador, ni por parte de la propia DGRN, como otras veces ha sucedido. Por último quiero recordar que es la primera resolución, seguro que habrá otras, pero tan distantes que se pierden en mi memoria, en que se utiliza la frase del art. 123 del RH, “y lo demás acordado”. Parece claro que de esta resolución se derivará un expediente disciplinario para el Registrador, e incluso para todos sus cotitulares, por incumplimiento del art. 15 del RRM. Son preceptos a los que les hacemos poco caso pero que están ahí y cuando menos nos lo esperamos, pueden recaer sobre nosotros en forma de expediente disciplinario.

            Por último señalemos que entre líneas, la DGRN, vuelve a poner en duda la idoneidad del fax como forma de notificación de la nota de calificación al Notario autorizante, sobre lo que no resuelve al darse el Notario por notificado. Nos parece algo fuera de lugar e impropio del sistema de comunicaciones telemáticas en el que estamos inmersos. Si el fax sirve para petición y remisión de notas simples, con los fuertes efectos que ello produce, y si sirve también para la propia presentación de escrituras, el poner en duda que pueda servir para notificar a un funcionario un  determinado acuerdo no tiene sentido alguno. Estimo, en este sentido, que sólo con la confirmación, que el fax remitente da del envío realizado, debe ser suficiente para acreditar su recepción, sin que la misma pueda ser puesta en duda por el destinatario, siendo realmente  esto último  el obstáculo que, al parecer, la DGRN le pone a esta forma de comunicación. Pensar otra cosa o resolver en sentido contrario al fax, como modo de comunicación entre funcionarios, supondría dar pasos en sentido contrario a la modernización y agilización de todos los trámites notariales y registrales, con perjuicios para todos y sin beneficio para nadie. (JAGV)

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14. REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENOMINACIONES NO ADMITIDAS. CUESTIONES DE IDENTIDAD. R. 7 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 13 de enero de 2005.

            Se solicitan del Registro Mercantil Central las siguientes denominaciones: “AMC Management, Sociedad Civil”, “Management AMC, Sociedad Civil” y “AMC Valencia, Sociedad Civil”.

            Las tres son rechazadas por el RMC al incluir el acrónimo “AMC”, por el que es conocido internacionalmente el titular de los derechos de la Copa América de Vela- “American Cup Management, S.A”,  que se celebrará en Valencia en 2007. Aparte de ello existen como sociedades inscritas la “AC Management Spain, S.A.”, cuya matriz es la suiza “AC Management, S.A.”, las cuales son empresas vinculadas a la entidad organizativa “AC Management, LTD” (UK). Todo ello provoca la denegación de las denominaciones solicitada al poder dar lugar a confusión con entidades notoriamente conocidas a nivel internacional.

            La DGRN, desestimó el recurso, tras lamentar la ausencia de normas en nuestro derecho que permitieran rechazar claramente una denominación social por su coincidencia o confusión con una marca o nombre comercial, confirma la nota de calificación, estableciendo como decisivo para ello la utilización de la siglas “AMC” por inducir a confusión con la sociedad “American Cup Management,S.A.”.

            Comentario: Se trata de una resolución de escaso interés, pues su ámbito queda reducido a un solo Registro, el Mercantil Central. No obstante conviene tenerla en cuenta pues la misma nos puede servir de guía para otros casos similares que se plantean en los Registros Mercantiles Provinciales con denominaciones que han  pasado el filtro del Registro Mercantil Central. Destacamos la finura calificatoria del Registrador Mercantil Central, pues es realmente difícil tener en la mente todos aquellos casos de acrónimos que puedan coincidir o dar lugar a confusión con la denominación de otra sociedad. Sin duda existió un preaviso por parte de las entidades afectadas, pues es relativamente frecuente, cuando de un acontecimiento deportivo de trascendencia se trata, el que determinadas personas pretendan apropiarse de las ventajas mediáticas que el mismo suministra para comercializar productos o con otros fines comerciales. Pasó con la Expo y las Olimpiadas del 92, también se intentó con la Copa del Mundo de Esquí Alpino de Granada, y volverá a pasar siempre que se den las mismas circunstancias. Destacar también que dos de las denominaciones solicitadas eran idénticas a tenor del art.408.1,1ª del RRM, al utilizar las mismas palabras en diferente orden (AMC Management y Management AMC), lo que carece de sentido por  parte de los solicitantes, ya que obviamente una de las dos sería denegada. (JAGV)

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15. EXPEDIENTE PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO CON DESCRIPCIÓN DISTINTA DE LA REGISTRAL. R. 9 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 13 de enero de 2005. Vinculante en parte.

            Supuesto de hecho: Se solicita la inscripción del testimonio de un auto recaído en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido relativo a una casa cuya descripción registral data de 1913 contando con una superficie inscrita de 32 metros. La descripción del edificio cambia mucho en el auto donde aparece sobre un solar de 57 metros, cuatro alturas y diferentes linderos. Aparte de ello, el procedimiento se dirigió contra los causahabientes del titular registral, pero sin tener en cuenta que el portal del inmueble estaba inscrito a favor de otra persona desde 1884

            La Registradora suspende la inscripción por dos defectos

            1º) No corresponderse la descripción con la que figura en el Registro. La DG lo revoca aunque no permite registrar la ampliación de cabida. El que sean distintos los linderos no es obstáculo para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, si en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda.

            2º) Figurar el portal de la casa inscrito a favor de persona distinta de aquella que ha sido tenida como titular registral último. La DG lo confirma, a pesar de la antigüedad del título (1884), porque ni el titular registral ni sus causahabientes han sido parte en el procedimiento, por lo que la cancelación de su inscripción sería contraria al artículo 20 de la Ley Hipotecaria y al artículo 24 de la Constitución que proscribe la indefensión. (JFME)

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**16. CONTADOR-PARTIDOR: HA DE APLICARSE EL ART 1061 C.C. R. 10 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 13 de enero de 2005.

            HECHOS: Don A fallece bajo testamento en el que, tras ordenar determinados prelegados, instituye herederos, por partes iguales, a sus dos hijos y a dos nietos (éstos por estirpes), y nombra dos albaceas, contadores-partidores “solidariamente, con todas las facultades y la específica de entrega de legados y con prórroga del plazo legal por diez años”. Al llevar a cabo dichos contadores-partidores la formalización de la escritura de herencia, adjudican 19 finas a los dos hijos y determinadas cantidades de metálico hereditario a los nietos.

            El Registrador rechaza la inscripción, dado que, conforme al art 1061 del C.c. se ha de guardar la posible igualdad en los lotes, que deben ser de la misma naturaleza, calidad o especie. Y además no se dan los requisitos del art 841 para pago en metálico de la porción hereditaria. Se apoya además en una sentencia de 30 enero 1951 que establece la aplicación obligatoria de dicho precepto.

            En el recurso contra la calificación se establece que la aplicación de dicho precepto es sólo facultativa y orientativa.

            DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso, manifestando que, si bien la aplicación de dicho art 1061 no supone una igualdad matemática absoluta, ni la participación de cada heredero en todos y cada uno de los bienes hereditarios, tampoco se puede exagerar la relatividad del precepto, el cual es facultativo para las particiones realizadas por el testador o herederos mayores de edad, pero obligatorio para el contador-partidor sin facultades especiales. (JLN).

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17. DISTRIBUCION DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ENTRE VIVIENDA Y UNA CUOTA INDIVISA DE LOCAL NO ANEJA.  R. 13 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 13 de enero de 2005.

            HECHOS: En una escritura de adjudicación de vivienda por una Cooperativa, se adjudica al cooperativista  el piso A, inscrito como finca registral x, y en esa escritura se vincula entre los dchos y accesorios del mismo, como vinculada, una cuota indivisa de la planta baja, inscrita bajo número registral distinto. Dicha vinculación no está inscrita.

            Se formaliza más tarde un préstamo hipotecario y la hipoteca que se constituye no se distribuye entre ambas fincas, piso y participación indivisa.

            El Registrador rechaza la inscripción, por entender que el piso y la cuota indivisa, figuran inscritos bajo números registrales diferentes, y en el Registro no figura inscrita esta cuota indivisa como anejo de la vivienda.

            El Notario autorizante recurre, estimando que esta cuota indivisa figura como derecho y accesión inherente al piso, en base a la escritura de adjudicación, y queda vinculada a aquél, de suerte que no se puede vender la vivienda ni gravar, sin dicha cuota.

            DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso, por los motivos alegados por el Registrador: ambas, vivienda y cuota indivisa “inherente”, figuran inscritas como independientes, y del Registro no resulta dicha vinculación, ni la cuota indivisa es anejo de la vivienda. (JLN).

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18. TRACTO SUCESIVO: NO ES INSCRIBIBLE UNA ELEVACION A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA, CUANDO NO SE OBSERVA EL TRACTO SUCESIVO.  R. 14 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 13 de enero de 2005.

            HECHOS: - En acto de conciliación celebrado en 1966, se reconoce por parte del demandado Don A, la venta de una finca a favor de B y C, por mitad y proindiviso.

            - Fallecido el comprador C, sus herederos, en unión del otro comprador B, presentan, en el año 2001, demanda de ejecución del acto de conciliación dicho contra los herederos desconocidos del vendedor A. Se dicta auto judicial en 2003, en el que se decreta elevar a pública la compraventa de la finca referida, y se ordena otorgar escritura pública de elevación a público del documento privado de compraventa.

            - En base a todo ello, se otorga finalmente escritura de venta, en la que el Juez, en la representación que ostenta de los ignorados herederos del titular registral A, vende a B y a los herederos de C, que adquieren por mitad, la finca referida.

            El Registrador rechaza la inscripción, por entender que se ha formalizado un contrato diferente de aquel a que se trata de dar forma pública, ya que la venta no se ha formalizado a favor de B y C, sino a favor de los herederos de C, con lo que se está admitiendo la intervención, en la compra, de los herederos de un comprador, sustituyéndose la relación jurídica entre el vendedor y compradores, por otra entre vendedor y uno de los compradores y los herederos del otro.

            El recurrente basa su recurso, esencialmente, en que se trata de documento expedido por un juez en el que según el art 100 RH, el Registrador sólo puede calificar las formas extrínsecas del documento, la competencia del tribunal y congruencia del procedimiento.

            DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso, aceptando la calificación registral. La autoridad judicial está documentando un contrato diferente del primitivo, al hacer intervenir como compradores a los herederos de uno de los adquirentes primitivos, en lugar de dar forma pública al contrato primitivo, tal y como se había celebrado. Y nadie ni siquiera un juez puede actuar en nombre de otra persona (art 1259 c.c.), sin estar autorizado por éste o sin tener por ley su representación legal. Además, esta actuación puede traer consecuencias jurídicas (en el caso de los herederos del comprador se está ante una adquisición gratuita y no onerosa, por tanto no jugaría el art 34 LH) y fiscales (se ha omitido un impuesto de sucesiones). (JLN).

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**19. ARRENDAMIENTOS RUSTICOS: ESCRITURAS POSTERIORES AL 27 DE MAYO DE 2004 NO  PRECISAN LA MANIFESTACION DE NO HABERSE HECHO USO DEL DCHO DEL ART 26. R. 16 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 13 de enero de 2005.

            HECHOS: El día 27 de mayo de 2004 se otorga escritura de venta de una finca rústica, presentada para su inscripción al Registro de la P el 26 de junio de 2004. En la escritura no se contiene la declaración que exigía el artículo 91 de la derogada Ley de Arrendamientos de 1980, en la que el vendedor debía manifestar, no sólo que la finca no estaba arrendada, sino que no se había hecho uso en los 6 años anteriores del derecho establecido por el art 26 de la misma (es decir que el arrendador no había hecho uso en los seis años anteriores de su derecho a extinguir el contrato de arriendo, obligándose en tal caso, a cultivar la finca arrendada directamente durante 6 años, por sí, su cónyuge o descendientes mayores de 16 años) .

            El Registrador estima que, conforme a la ley de 1980, debe constar la referida manifestación en la escritura. Y el Notario a su vez, indica, que la ley de 1980 estaba derogada con la entrada en vigor de la ley de 2003.

            Por su parte el Registrador es en su informe donde indica que la ley derogada, mantenía su vigencia, conforme a la disposición transitoria 1ª de la nueva Ley.

            DIRECCION GENERAL: El tema consiste en si persiste la vigencia de una disposición contemplada en una ley derogada, que es el argumento mantenido por el Notario, estimando que dicha ley no puede servir de base a la calificación registral. Y además indica que el informe del Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos en defensa de sunota de calificación.

            Entrando en el fondo, indica que existe esa norma intertemporal, que permite la aplicación de la normativa anterior a los contratos vigentes, pero ese punto de conexión falta en el expediente. En éste, el propietario de la finca rústica manifiesta que la finca está libre de arrendamientos al 27 de mayo de 2004, fecha en que está en vigor la nueva Ley de 2003, por tanto no procede en esa fecha, exigir al arrendador la declaración prevista en la Ley anterior, pero omitida en la nueva Ley, para el caso de que la finca no estuviera arrendada.

            COMENTARIO: Aunque no llevo a entender totalmente los argumentos de la DG, y, como ahora se dice, “salvo error u omisión”, creo adivinar que lo que se quiere indicar es que, si la nueva ley de Arrendamientos, ha derogado la referida manifestación para que la venta de una finca rústica acceda al R de la P, la misma no puede exigirse en las escrituras de venta de fincas rústicas otorgadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley, independientemente de que el derecho del arrendatario siga existiendo por disposición legal, en el caso de arrendamientos concertados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley. Dicha Ley entró en vigor precisamente el día del otorgamiento de la escritura: el 27 de mayo de 2004. (JLN).

Enlace: BOE.

       

20. NULIDAD DE LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD: TIENEN QUE ESTAR DEMANDADOS TODOS LOS PROPIETARIOS. R. 11 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 14 de enero de 2005.

            Supuesto planteado: en un procedimiento dirigido contra los otorgantes de los Estatutos de la Comunidad y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada, se declaró la nulidad de las Normas de Comunidad de un Complejo Urbanístico constituido por 180 elementos independientes.

            El Registrador suspende la inscripción por no constar que hayan sido parte en el procedimiento judicial los titulares registrales de dichos departamentos.

            La Dirección General desestima el recurso, ya que el principio de tracto sucesivo y el Art. 24 de la Constitución impiden que una sentencia pueda producir en el Registro la cancelación de asientos que afecta a personas que no han sido parte en el procedimiento; y por otro lado, de los documentos presentados no resulta que el demandante interviniera en el procedimiento en representación de la comunidad de propietarios, tal y como pretendía la recurrente presentando una fotocopia del acta de la Junta en la que se había acordado facultar al entonces presidente de la comunidad para litigar acerca de la impugnación de los estatutos comunitarios. (MN)

Enlace: BOE.

Anulada por la Sentencia de 2 de mayo de 2006, del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Santander, y en apelación por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Santander de 8 de febrero de 2007, publicada en el BOE de 30-4-2008

 

*21. PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO: ES APLICABLE LA L.P.H. R. 15 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 14 de enero de 2005.

            En el Registro aparecen inscritas, bajo un mismo número de finca registral, pero con números de inscripción diferentes, distintas partes de una casa, con sus respectivas descripciones y titulares. Ahora se presenta una escritura de segregación y compraventa de dos de dichas partes.

            El Registrador suspende la inscripción ya que no intervienen los demás interesados en las restantes partes que componen la totalidad de la finca.

            Se plantea la Dirección General cuál es la naturaleza jurídica de la situación existente en el Registro: nos encontramos ante un conjunto de edificaciones, que físicamente son independientes, y con un elemento común que es el patio; dado que todas ellas figuran inscritas bajo un mismo número de finca cabe discutir entre dos posturas: 1) entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, lo que nos llevaría a considerar que tal comunidad existe no sólo respecto del patio, sino de la totalidad de las edificaciones, lo que haría aplicable la normativa del CC de la comunidad de bienes, es decir, no cabe entender que nos encontramos ante una comunidad romana únicamente respecto del patio común y no del resto de los elementos, puesto que para ello sería necesaria la existencia de fincas registrales independientes, incluido el patio; y, 2) la otra posibilidad sería entender que existe una propiedad horizontal de hecho: se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo.

            Esta segunda postura es la que entiende aplicable la Dirección General al supuesto planteado, ya que hay un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre las diferentes partes de la casa susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o la vía pública, pero que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, el patio. Precisamente por ello, el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el patio de acceso a las distintas edificaciones. Así entendido, debe observarse la normativa referente a la propiedad horizontal y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de la LPH, debe exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de dicha propiedad. (MN)

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22. RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN: ANOTACIÓN DE EMBARGO. R. 17 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 14 de enero de 2005.

            Se presenta mandamiento ordenando el embargo de "cuantos derechos" ostente don X, de nacionalidad alemana, en determinada finca. El Registrador suspende la anotación por hallarse la finca inscrita a nombre de su esposa, también de nacionalidad alemana, y en la que el demandado no ostenta ningún derecho real, por presumirse que el régimen económico matrimonial es el de participación. El embargante recurre alegando que no se ordena embargar la propiedad sino los derechos que puedan corresponder al esposo sobre dicha finca.

            La Dirección desestima el recurso, ya que el demandado no tiene ningún derecho actual sobre la finca, ya que el crédito de participación no existe todavía sino que surge a la disolución de la comunidad; pero además, aunque tuviera tal derecho, el embargo no sería anotable, puesto que sólo lo es cuando recae sobre un derecho real inmobiliario. El crédito de participación es un crédito ordinario, que, por ser un mero derecho de crédito no puede ser objeto de anotación en el Registro, puesto que los derechos de crédito están excluidos de él -Art. 2 de la LH y 9 de su Reglamento-. (MN)

Enlace: BOE.