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CALIFICACIÓN Y ACTUACIÓN REGISTRAL EN MATERIA DE BASES GRÁFICAS TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA DE LA LEY DE CATASTRO POR LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE Joaquín Delgado Ramos, Registrador y Notario excedente JDR V. 21/3/2011
Se ofrece, en primer lugar, un cuadro comparativo de la redacción anterior/redacción nueva de los artículos más relevantes. Se destacan en negrita las principales novedades, seguidamente unos comentarios sobre la calificación y actuación notarial y registral en materia de identificación grafica de las fincas, y se concluye con modelos de nota marginal y de certificación en actuaciones con a Dirección General del Catastro.
CONCLUSIONES PARA LA CALIFICACIÓN Y ACTUACIÓN REGISTRAL:
.- LA IDENTIFICACION GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS ERA Y ES MUY UTIL Y CONVENIENTE.-
A la institución registral le interesa, por el bien de la seguridad jurídica a la que sirve, que las inscripciones identifiquen con precisión a los titulares de derechos (y la mejor técnica actual es la combinación del nombre y el DNI-nif) y que identifiquen, con igual precisión, las fincas objeto de tales titularidades (y la mejor técnica es la base gráfica georreferenciada).
.- HASTA AHORA, LA IDENTIFICACION GEOGRÁFICA ERA OBLIGATORIA EN ALGUNOS CASOS, Y VOLUNTARIA EN OTROS.
En muchos casos concretos, en virtud de normas concretas, casi todas de carácter más administrativo que civil o registral, la aportación de una base gráfica es requisito necesario para la inscripción (por ejemplo, en inmatriculaciones, reparcelaciones, expropiaciones, deslindes, etc.)
Para los restantes casos, el art 9 de la Ley Hipotecaria ya permitía (no exigía) incorporar al titulo la base gráfica de la finca.
.- AHORA, Y CON MUY BUEN CRITERIO, ES OBLIGATORIA CASI SIEMPRE.-
Ahora, tras la nueva redacción del art 3 del TR de la ley de catastro, sí se exige legalmente, (de nuevo en una norma más administrativa que registral), que todo documento público relativo a inmuebles (que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, es decir, alteraciones en la titularidad del dominio o derechos de goce, o en la descripción de los inmuebles) incorpore como mínimo la base gráfica catastral, y, según el art 18.2, que los otorgantes del documento notarial manifiesten si es ésa u otra la correcta.
Debe aclararse aquí que, en los casos en los que sea obligatoria la incorporación al documento notarial de la certificación catastral descriptiva y grafica, tambien es obligatoria la actuación notarial ordenada en el art 18.2. El hecho de que la primera frase del ese apartado utilice la expresión verbal podrá, no debe hacernos caer en el error de pensar que se trata de una actuación notarial potestativa, sino obligatoria, por los siguientes argumentos: .- La letra a, utiliza una expresión verbal imperativa: el notario solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. El mismo carácter imperativo tienen las demás actuaciones notariales que se ordena en los restantes apartados letras b, c, d, como resulta con claridad de las expresiones verbales imperativas que se emplean. .- Ahora bien, dependiendo de la tramitación y resultado de ese procedimiento notarial obligatorio, se podrá producir una alteración catastral por subsanación de discrepancias si se cumplen todos los requisitos legalmente previstos, como por ejemplo, el consentimiento de los otorgantes, o por el contrario, se podrá no producir esa alteración si no se cumplen los requisitos legalmente previstos. .- Por esa razón, la frase inicial del art 18.2 no dice que con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrá iniciarse un procedimiento de subsanación de discrepancias, sino que dice podrán subsanarse las discrepancias. Aquí el verbo poder no se emplea en el sentido de tener la facultad de decidir discrecionalmente si iniciar y tramitar un procedimiento o no hacerlo, sino en el sentido de que, tras cumplir la obligación de hacer determinadas actuaciones y tramitaciones, hay dos posibles resultados reglados de ese procedimiento obligatorio: -Que se subsane catastralmente la discrepancia en virtud de ese procedimiento. -Que no se subsane, y deba iniciarse otro procedimiento distinto.
.- Defender la interpretación contraria, sosteniendo que queda a criterio notarial practicar o no las actuaciones previstas en el art 18.2, me temo que no sólo vulneraría la letra y el espíritu de esta ley catastral, sino que incluso vulneraria la legislación notarial y la esencia de la propia función de estos fedatarios, en la que es esencial indagar y plasmar la verdadera voluntad de los otorgantes, y redactar el instrumento público con precisión, por el bien de la seguridad jurídica. Y mal se conseguiría tal precisión y seguridad jurídica si se permitiera que en un mismo documento notarial el inmueble objeto del negocio se describa de dos maneras distintas (según catastro y según registro) sin que los otorgantes manifiesten con claridad cuál de ellas (o una tercera que habrían de definir) es la que constituye el objeto del negocio que se formaliza. Y desde luego, si no se hiciera tal precisión, el registrador habría de señalar como primer defecto del negocio que califica que no consta con claridad uno de sus elementos esenciales: cuál es el objeto del mismo.
Por tanto, si como regla general, conforme al art 3 de la Ley Hipotecaria sólo cabe inscribir en virtud de documento público; y conforme al articulo 3 de la ley de catastro como regla general el documento público debe incorporar certificación catastral descriptiva y gráfica, y conforme al 18.2 los otorgantes de la escritura pública han de expresar si esa base gráfica es correcta o indicar otra que lo sea, resulta que, por fin, se puede proclamar que la aportación de una base gráfica de la finca es obligatoria para cualquier documento que recoja una transmisión o constitución de un derecho de propiedad u otro derecho real con facultades posesorias (por ejemplo, concesión administrativa, superficie, usufructo, o cualquier derecho de uso) , o una alteración descriptiva del inmueble.-
.- SUPONE UN AVANCE IMPORTANTÍSIMO PARA EL CATASTRO Y PARA EL REGISTRO.
Ese era y es un objetivo estratégico de la institución registral, para mejorar su eficacia al servicio de la seguridad jurídica, y por tanto, todos los que, como notarios y registradores, estamos al servicio de la seguridad jurídica debemos alegrarnos de que este texto legal, aunque no haya recogido la redacción más precisa que propuso el Colegio de Registradores, sí haya establecido, con otra redacción, el mismo objetivo de exigir en todo caso la incorporación de una base gráfica a todo documento que pretenda acceder al registro, (salvo derechos reales de garantía o de mera configuración jurídica) con lo cual sirve a la vez al perfeccionamiento del Catastro, del Registro y de la colaboración entre ambas instituciones.
.- TRABAJAR CON BASES GRÁFICAS, Y NO SIMPLEMENTE CON LOCALIZADORES GRÁFICOS.
Supone además una mejora cualitativa con respecto a la anterior redacción de la ley del catastro, según la cual, lo único que era obligado hacer constar en el documento, y en su caso, en el registro, era la referencia catastral, y no la certificación catastral descriptiva y gráfica.
En efecto, en la regulación anterior se producían gravísimos inconvenientes, muy perturbadores, que fueron reiteradamente denunciados en distintos foros jurídicos: Los otorgantes del negocio incorporaban una referencia catastral, tomada la mayor parte de las veces de un simple recibo de IBI, pero sin poder conocer con detalle cuál es la ubicación, delimitación y superficie concretas del inmueble catastral identificado por esa referencia. Por tanto, no podían hacer manifestaciones sobre su correspondencia o no con el inmueble objeto del negocio. Y el registrador, para decidir si incorporaba o no la referencia catastral a los asientos registrales, sólo disponía como datos para calificar la identidad de la finca los que figuraban en un simple recibo de IBI, es decir, denominación, y a veces, superficie, pero no podría apreciar si la ubicación, delimitación y linderos coincidían o no con la descripción inscrita.
Por eso, con la regulación anterior, estaba ocurriendo que tanto los otorgantes, como el notario, como el registrador, al tener a su disposición sólo el código alfanumérico en que consiste la referencia catastral, estaban en realidad haciendo apreciaciones o afirmaciones a ciegas sobre una concreta base gráfica, la parcela catastral a la que remite dicha referencia, pero que no tenían a la vista. Eso era tanto como hacer constar en el registro, a ciegas, una base gráfica que ni la tiene a la vista el registrador, ni se archiva en el registro, sino en una instancia externa (el propio Catastro), y sin garantía alguna de que no vaya a ser alterada con posterioridad.
Ahora, aunque no se haya modificado el capitulo relativo a la referencia catastral, sí que se subsana ese gravísimo error de enfoque de la ley anterior, pues se exige que las manifestaciones de los otorgantes, la actuación notarial, y la calificación registral se lleven cabo a la vista de la información más completa que proporciona la certificación descriptiva y gráfica.
Lamentablemente, no se acogió en el texto legal la sugerencia que se le hizo desde instancias registrales de que en el otorgamiento se dispusiera tambien de la ortofotografía del PNOA, obtenida por el notario, o incluso suministrada desde el propio registro de la propiedad. Ello hubiera permitido mayor información a los otorgantes para manifestar, con mayor conocimiento de causa, si la descripción catastral, una vez visualizada por superposición con la imagen de la ortofoto, coincide con la finca objeto del negocio, y, en caso negativo, les hubiera facilitado delimitar sobre la ortofoto, de manera sencilla, precisa y económica, la concreta ubicación y delimitación de la finca objeto del negocio que se formaliza.
.- SIGUE EN VIGOR LA POSIBILIDAD DE APORTAR ADEMÁS, E INSCRIBIR EN SU CASO, OTRAS BASES GRAFICAS NO CATASTRALES.
Es evidente que en la contratación inmobiliaria, es la autonomía de la voluntad y el mutuo acuerdo entre las partes los que definen cuál es el objeto del contrato, sin que para ello hayan de estar constreñidos por la parcelación apriorística que obre en los archivos catastrales. Tampoco tal parcelación previa puede condicionar el resultado de las actuaciones administrativas, tales como reparcelaciones, etc. Y tambien es evidente, que la contratación inmobiliaria, la actuación administrativa, y el acceso a la seguridad jurídica de los derechos reales que proporciona su inscripción registral no puede quedar demorada hasta que el Catastro acomode su parcelario al resultado de tal contratación.
Por eso, como era de rigor, la Ley del Catastro prevé que la cartografía catastral será la cartografía básica para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad, pero no la única ni excluyente. Así lo prevé expresamente, entre otros, en los art 18.2 y 33.4 de la ley de Catastro. Este último, respetuoso con el art 9 de la Ley Hipotecaria y otros preceptos relacionados, prevé expresamente los supuestos en que se hubieran utilizado medios o procedimientos distintos de la cartografía catastral para la identificación gráfica de las fincas en el Registro de la Propiedad.
.- SIGUE INTACTO EL ÁMBITO E INDEPENDENCIA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LAS MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE LA FINCAS.
La legislación catastral no podía menoscabar los efectos jurídicos derivados de los asientos registrales (cuya primacía era obligado reconocer, y de hecho reconocen los articulos 2 y 3 de la ley de catastro). Pero tampoco cabría menoscabar el ámbito, independencia y responsabilidad de la calificación registral, que es la base sobre la que se fundamentan los importantes efectos juridicos de los asientos registrales. Y así lo respeta de manera expresa el art 18.2 de la ley de catastro, a propósito de la calificación registral de las modificaciones descriptivas de las fincas, cuando dice que La descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias.
.- LA LEY DE CATASTRO NO ALTERA LOS REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE LAS FINCAS.
La ley de Catastro regula los procedimientos y requisitos para operar las alteraciones catastrales. Y entre tales procedimientos, figura el del art 18.2, para la subsanación catastral de discrepancias en la configuración o superficie de las parcelas, que se tramita ante el notario, y cuyo resultado, aunque suponga un exceso o defecto de cabida, o un cambio de linderos fijos, o incluso un acto de parcelación, puede ocasionar directamente una alteración catastral, por la mera manifestación de los otorgantes y el consentimiento de sus colindantes recabado por el notario.
Es evidente que el citado art 18.2 de la ley de catastro sólo ha regulado un procedimiento de subsanación de discrepancias ANTE EL CATASTRO, y no un nuevo procedimiento de inscripción de rectificaciones descriptivas en el Registro de la Propiedad.
A efectos registrales, la inscripción de un exceso o defecto de cabida, o de una alteración de linderos fijos, o de una parcelación, ha de cumplir sus propios requisitos, que están regulados con precisión en la legislación registral, con mayor o menor complejidad según la entidad del cambio descriptivo que se pretenda, y con control riguroso de la legalidad de los actos de parcelación.
.- SIGUE EN VIGOR LA OBLIGACIÓN LEGAL DE QUE LOS REGISTRADORES DISPONGAN DE APLICACIONES INFORMÁTICAS PROPIAS PARA EL TRATAMIENTO DE BASES GRAFICAS.
Así lo ordena, y lo sigue ordenado el art 9 de la Ley Hipotecaria. Y, como no podía ser de otra manera, la Ley del Catastro no altera tal precepto.
Y en virtud de los principios de interoperabilidad entre cartografías y sistemas de información geográfica, el sistema registral de bases gráficas podrá interoperar con la cartografía catastral, o con cualquier otra, (urbanística, medioambiental, administrativa, etc.), y la inversa. Y todo ello, cuando nos movemos en el concepto aséptico de la interoperabilidad, sin primacías ni exclusivas de nadie sobre nadie ni frente a nadie Por ello, el acceso y disfrute de dicha interoperabilidad y a los análisis de contraste entre diversas cartografías y delimitaciones gráficas, podrá efectuarse, gracias a las nuevas tecnologías y servicios web de mapas y ficheros, desde muy diversos puntos, bien entrando por el portal registral (como prevé el art 9 de la Ley del Registro léase Ley Hipotecaria), bien por el portal catastral (como prevé el art 33.4 de la Ley del Catastro), o bien por cualquier otro.
En concreto, ese art 33.4 dispone que la Dirección General del Catastro proporcionará acceso al servicio de identificación y representación gráfica de dichas fincas (registrales) sobre la cartografía catastral, mediante un sistema interoperable. Ello no quiere decir que en el registro de la propiedad las fincas registrales hayan de representarse siempre sobre cartografía catastral (ya que hemos visto que tanto la ley hipotecaria como la ley de catastro admiten registralmente otro tipo de bases gráficas no catastrales, pero georreferenciadas). Lo que quiere decir es que en el concreto portal de acceso que se regula en el art 33.4, diseñado y facilitado por Catastro, (y que evidentemente no será el único, sino uno de los ilimitados portales de acceso a la información georreferenciada), la capa gráfica de delimitación gráfica de las fincas registrales que se haya inscrito en el registro de la propiedad, al estar georreferenciadas, podrán visualizarse sobre la capa gráfica de la cartografía catastral, que también lo está. Como tambien podrá visualizarse sobre cualquier otra capa gráfica georreferenciada, como por ejemplo, y de modo destacado por su utilidad como referencia visual, la ortofoto del Plan Nacional de ortofotografía. Esa es, precisamente, la esencia de la interoperabilidad a que se refiere la propia ley del catastro, y a la que tambien tienen obligación y convicción de servir los registros de la propiedad.
De ahí que, en cumplimiento de ese objetivo, los registradores de la propiedad están llevando a cabo y costeando todas las adaptaciones y mejoras tecnológicas precisas en las aplicaciones informáticas de tratamiento de bases gráficas para garantizar su interoperabilidad con otras instituciones, y cartografías, y entre ellas, de modo destacado, pero no exclusivo, con el Catastro. (Por ejemplo, el art 9 de la ley hipotecaria en su inciso final está haciendo referencia implícita a otra muchas cartografías o delimitaciones territoriales, como la municipal de los planes de ordenación, o la de los deslindes del dominio público, o por razones medioambientales, etc, etc)
Pues bien, como consecuencia de todo ello, la calificación registral en materia de bases gráficas se extiende a dos ámbitos principales.
a.- Desde el punto de vista de las formalidades del documento: la necesaria incorporación al titulo de una base gráfica, preferentemente catastral.
b.- Desde el punto de vista sustantivo: la identidad o no de esa base gráfica con la finca registral inscrita.
A.- CALIFICACIÓN DE DEFECTOS FORMALES DE LOS DOCUMENTOS:
A1.- Para todo documento público que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, es decir, alteraciones de la titularidad del dominio o derechos de goce, o alteraciones descriptivas.
Constituye defecto formal no incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica exigida en el art 3.
A2.- Para los documentos notariales: además,
Constituye defecto formal no solicitar y obtener de los otorgantes la manifestación que exige el art 18.2 de si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. Si la manifestación de los otorgantes lo es en sentido negativo, deberán concretar cuál es la delimitación gráfica correcta de la finca, para no dejar en la indefinición o imprecisión el verdadero objeto del negocio inmobiliario que pretender formalizar ante notario, y la precisa delimitacion objetiva del derecho real que pretenden transmitir, adquirir, inscribir y proteger en el registro de la propiedad. En cambio, no ha de ser defecto por sí mismo para la inscripción registral el que el notario, o el Catastro, no hayan culminado aún el procedimiento y trámites que respectivamente les impone el artículo 18.2 de la ley de Catastro.
B.- CALIFICACIÓN SOBRE LA INSCRIPCIÓN O NO DE LA BASE GRÁFICA CATASTRAL ALEGADA.
Cuando los otorgantes manifiesten que la descripción es conforme con la certificación catastral (inicial, o rectificada tras la tramitación notarial que prevé el arto 18.2), o con otra que conforme al art 9 de la Ley Hipotecaria incorporen al titulo, el registrador calificará si procede inscribir tal base gráfica por corresponder o no con la finca registral inscrita
El nuevo art 18.2 del TR de la Ley del Catastro, dice que La descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias. Cuando exista identidad, en los términos que establece el artículo 45, con la correspondiente finca registral inscrita, en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica. En los supuestos en que no exista dicha identidad, el registrador de la propiedad, por medios telemáticos, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General de Catastro que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno.
COMENTARIOS:
B.1 Cuando SÍ EXISTA IDENTIDAD: Se deberá inscribir la base gráfica (preferentemente catastral o, caso de no ser correcta, la base georreferenciada de otra naturaleza que hayan utilizado los otorgantes, conforme al art 9 de la Ley Hipotecaria), por medio de la nota marginal prevista en el art 9 de la Ley Hipotecaria, haciéndose constar así en la nota de despacho, e incorporando tal base gráfica al programa informático registral de gestión de bases gráficas previsto en el art 9 de la Ley Hipotecaria. Asímismo deberán hacer constar, en cualquier forma de publicidad formal (nota simple o certificación) el hecho de haber sido inscrita y archivada la base gráfica de la finca, y deberán suministrarla, como parte integrante, muy cualificada, de la descripción registral de la finca. (Salvo, por supuesto, que el solicitante de publicidad indicase lo contrario en su petición o la refiriera a extremos concretos).
B.2 Cuando NO EXISTA IDENTIDAD:
Por ejemplo, porque se alegue un exceso o defecto de cabida superior al 10 % de la cabida inscrita, o cuando se alegue cualquier modificación de linderos fijos: A su vez, dentro de tales supuestos, aunque la ley de Catastro no distingue, sí que debemos distinguir: B.2.1: Que el registrador aprecie que la alteración descriptiva obedezca a la rectificación de un dato descriptivo inicial, pero erróneo. B.2.2: Que el registrador aprecie que la alteración descriptiva encubre en realidad un negocio jurídico inmobiliario que aflora simulado bajo la apariencia de simple modificación descriptiva. (por ejemplo, una adquisición de porción colindante, o un acto de parcelación)
Es evidente que el tratamiento registral será muy distinto en uno u otro supuesto, pues en el primer caso, para obtener la inscripción registral, bastaría utilizar el procedimiento adecuado de entre los que la ley preve para las simples rectificaciones descriptivas, (por ejemplo, certificación técnica, o acta de presencia y notoriedad); mientras que en el segundo caso, (negocios jurídicos encubiertos), habrá de exigirse la correcta formalización y presentación registral de tales negocios con el cumplimiento de todos los requisitos de legalidad pertinentes (formales, civiles, fiscales, urbanísticos, etc).
Dejando hecha la importante salvedad anterior, y aún a sabiendas de que, por contraste, como resulta de la propia ley del Catastro, ni la titulación publica, ni la legalidad civil, fiscal o urbanística de los actos constituyen condición de las alteraciones catastrales, la actuación registral tras calificar negativamente la correspondencia entre la base gráfica alegada y la descripción literaria inscrita de la finca, será la siguiente:
Se deberá suspender la inscripción de la base gráfica alegada, haciéndolo constar así en la nota de calificación y/o despacho, y notificándolo formalmente al presentante y al notario autorizante, con expresión de los motivos de suspensión y (recomendable) de los medios de subsanación más idóneos (como hasta ahora). Y en consecuencia, dado que la finca inscrita en el registro no es íntegramente coincidente con la finca objeto del negocio en el documento presentado, sólo cabría despachar el documento con la descripción registral si los otorgantes así lo solicitan expresamente.
Pero además, si la base gráfica alegada por los otorgantes como correcta y coincidente con el objeto del negocio formalizado es la catastral, pero registralmente procediera rechazar su inscripción, habrá de notificarse la falta de identidad entre la descripción registral y la catastral de manera motivada a la Dirección General de Catastro, lo cual supone expedir una certificación-dictamen registral al respecto y, consiguientemente, dejar constancia de tal expedición por nota marginal.
Es cierto que la «Disposición adicional segunda. Colaboración de notarios y registradores. prevé que Mediante Orden del Ministro de Presidencia, dictada a propuesta de los Ministros de Economía y Hacienda y de Justicia se desarrollarán los aspectos procedimentales que sean precisos para dar cumplimiento a las obligaciones establecidas en esta Ley, siempre que no se hayan previsto en ésta de modo específico otros desarrollos normativos.» Pero ello no implica que haya de esperar a ese desarrollo procedimental para dar cumplimiento a esta obligación de colaboración, pues tal desarrollo, conveniente para agilizar y automatizar cauces de comunicación telemáticos, no es imprescindible, ya que existen actualmente disponibles medios de efectuar tales comunicaciones de modo telemático, aunque no sean tan automatizados (por ejemplo, por correo electrónico, o incluso por fax).
A efectos prácticos se proponen los siguientes Modelos
NOTA MARGINAL:
COMUNICACIÓN DEL ART 18.2 DE LA LEY DEL CATASTRO: En cumplimiento de lo dispuesto en el art 18.2 penúltimo párrafo del RDLEG 1/2004 que aprueba el texto refundido de la ley del Catastro inmobiliario, se expide y remite a la Dirección General del Catastro dictamen registral motivado sobre la no identidad, en los términos del articulo 45, entre la descripción registral de la finca y la del inmueble catastral alegado en el título.
CERTIFICACIÓN-COMUNICACIÓN REGISTRAL DEL ART 18.2 DE LA LEY DEL CATASTRO: en relación a la finca registral *Nº_FINCA_DE*.-
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad de Santa Fe nº 1, en cumplimiento de lo dispuesto en el art 18.2 penúltimo párrafo del RDLEG 1/2004 que aprueba el texto refundido de la ley del Catastro inmobiliario, expide y remite a la Dirección General del Catastro la presente certificación y dictamen registral motivado sobre la no identidad, en los términos del articulo 45, entre la descripción registral de la finca y la del inmueble catastral alegado en el título.
A tales efectos: CERTIFICO: Primero.- DESCRIPCIÓN REGISTRAL: La citada finca, según consta en el registro, tiene la siguiente descripción registral: *FINCA*
Segundo.- DATOS CATASTRALES ALEGADOS: Según manifestación contenida en el documento público presentado a inscripción con el número de entrada *T(Número de Entrada)*, la referencia catastral alegada, es la *CATASTRO*.
Y asimismo, INFORMO:
.- FALTA DE COINCIDENCIA: De la comparación entre la descripción registral inscrita de la finca y la catastral descriptiva y gráfica de esa referencia resulta falta de identidad, conforme al art 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro(RDLeg 1/2004 de 5 de Marzo) que impide la inscripción y archivo registral de tal referencia y base gráfica catastral alegada, en cuanto a:
Motivo Según registro Según catastro Superficie Linderos Situación
DIRIGIDO A: DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO.
.- ACTUACIONES CATASTRALES Y REGISTRALES POSTERIORES A LA CALIFICACION REGISTRAL NEGATIVA.
Por ultimo, el art 18.2 preve que la Dirección General de Catastro que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno.
Llama poderosísimamente la atención comprobar que no se regula con qué criterios elaborará la Dirección General del Catastro tal informe, ni qué plazo existe para emitir tal informe, ni qué efectos jurídicos o recurso posible tiene, sino sólo que, (con gran atrevimiento y falta de consideración a los principios legales plasmados en la legislación registral), sus conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad.
Para interpretar tan sorprendente y anómala previsión, parece aconsejable acudir al principio interpretativo que proclama la propia ley del catastro en su articulo 2: En su apartado 1 proclama, como principio informado del Catastro, la colaboración con el Registro de la Propiedad. Y en su apartado 2, aclara que Lo dispuesto en esta Ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro.
Por tanto, parece más que razonable interpretar que el dictamen que emita la Direccion General del Catastro, sólo tiene por finalidad y efecto colaborar con el Registro de la Propiedad, y que su constancia registral sólo podrá llevarse a cabo con pleno respeto de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad, que exigen, como mínimo: .- Que los titulares registrales afectados por un pronunciamiento administrativo hayan sido parte, con posibilidad de formular alegaciones, en el procedimiento administrativo seguido por el Catastro, para no causarles indefensión. .- Que si la conclusión de tal dictamen incidiera sobre cuestiones sujetas a la calificación registral (titularidad de los derechos, y descripción de las fincas objeto de tales derechos), no podrá tener acceso a los libros de inscripción sin el cumplimiento de todos los requisitos que se legalmente se exigen y se confían a la calificación registral.
.- LA POSIBLE APLICACIÓN DEL ART 18.2 A OTROS DATOS DESCRIPTIVOS DISTINTOS DE LA CONFIGURACION O SUPERFICIE DE LA PARCELA: LAS EDIFICACIONES
Concluye el art 18.2 diciendo que Mediante resolución de la Dirección General del Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y Notariado, se podrán determinar otros elementos de la descripción del bien inmueble que serán objeto de rectificación de discrepancias con arreglo al procedimiento previsto en este apartado.
Parece que con ello se está refiriendo a otros elementos descriptivos distintos de la configuración o superficie de la parcela, que es como comienza el art 18.2. Por tanto, se referiría, por ejemplo, a la configuración y superficie de las edificaciones existentes.
Si es así, sólo queda reiterar aquí que el procedimiento de subsanación de discrepancias que regula este articulo, aunque se amplíe su ámbito de aplicación, seguirá siendo eso mismo: un procedimiento para subsanar discrepancias ante Catastro y obtener una alteración catastral, y no un procedimiento legalmente hábil por sí solo para obtener una inscripción registral, la cual sólo procedería en caso de calificación registral favorable a la vista de la legislación vigente.
COMENTARIO FINAL: El presente trabajo se ha querido ceñir al comentario de las novedades en materia de identificación geográfica de las fincas registrales. En trabajo aparte, se tratará acerca del interesantísimo tema de los efectos jurídicos de los datos catastrales, y la relevancia de la supresión del inciso inicial A los exclusivos efectos catastrales en el art 3.3 de la ley de Catastro.
Joaquín Delgado Ramos.
Visita nº desde el 12 de marzo de 2011.
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