VALOR Y PRECIO EN VPO

Joaquín Zejalbo Martín, Notario de Lucena (Córdoba)

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 14 de julio de 2009. Recurso 1512/2009. En caso de transmisión de VPO por precio superior al legalmente tasado cabe que la Administración compruebe el valor real de la transmisión.

La Sentencia cita como precedente otra pronunciada en el recurso 1794/1997, en la que se alude a la jurisprudencia entonces existente sobre la consignación como valor en ITP de una cantidad superior a la prevista en el Impuesto sobre el Patrimonio, con arreglo a determinada legislación sobre valoración de inmuebles hoy no vigente, en cuyo caso procedía la comprobación de valores.

La lógica de esta Sentencia radica en la doctrina de los propios actos aplicada en un contexto en el que aún aletea la fase jurisprudencial, en decadencia, que estima que la vulneración de la prohibición de sobreprecio en las ventas de viviendas protegidas no afecta a la validez civil del contrato, sin perjuicio de sus consecuencias administrativas, jurisprudencia que ha generado una falsa conciencia de seguridad; desconociéndose bastante que del examen de la jurisprudencia contencioso-administrativa resulta conforme a Derecho que en caso de sobreprecio aparte de las multas pertinentes, se puede condenar al vendedor, y en efecto, en diversas ocasiones han sido condenados vendedores de VPO a la obligación  de reintegrar el sobreprecio, con lo que aquello que se recibe por la puerta principal es expulsado por la puerta de servicio; aquí nos remitimos a nuestros trabajos publicados, respectivamente, en septiembre y noviembre de 2008, titulados “Consecuencias del sobreprecio en vivienda protegida” y “El derecho de retracto en vivienda protegida como penalidad civil. (Comentarios a la S.T.S. Justicia de Madrid de 26 de junio de 2008)”. Como veremos, desde el punto de vista civil, existen ya sentencias en las que el Tribunal Supremo anuncia un cambio de criterio en cuanto a la validez civil de la infracción de normas administrativas: la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2008, a propósito de los préstamos a los jugadores por las casas de juego, declaró “que la jurisprudencia actual de esta Sala no permite seguir manteniendo, con carácter general, que la sanción administrativa excluya la nulidad civil de un acto o contrato de contrario a la norma administrativa o prohibitiva”.

en los derechos autonómicos andaluz, catalán y gallego se establece la nulidad de las cláusulas de los contratos de vivienda protegida que contengan precios superiores a los máximos autorizados, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximas legales que resulten de aplicación.

Se plantea el problema de si dicho precio máximo es aplicable en los procedimientos de ejecución. Sobre ello en el primer trabajo antes citado, escribimos lo siguiente:  “ En Aragón la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 2007 ante un supuesto de procedimiento de ejecución en el que se subastó una vivienda protegida, suspendiéndose por la Registradora de la Propiedad la inscripción del testimonio judicial del auto firme por el que se aprobó el remate al no acreditarse la autorización y el visado exigido por la legislación aragonesa, declaró que esta normativa solo alude a las transmisiones voluntarias, excluyendo del derecho de adquisición preferente a favor de la Administración a las transmisiones resultantes de un procedimiento de apremio, y que la subasta pertenece al Derecho Procesal y no al Derecho Privado: “algo que no tiene encaje alguno en la normativa autonómica citada pues lo contrario conllevaría la supresión del carácter público de las subastas de viviendas de protección oficial (solo podrían concurrir a las mismas las personas que acreditaran los requisitos legalmente establecidos para acceder a la propiedad de aquellos, como podría ser la previa inclusión en el Registro de demandantes de tales viviendas), así como la obligatoriedad de incluir, en el auto de adjudicación, determinadas cláusulas de inserción obligatoria, algo absolutamente fuera de lugar a la vista de la naturaleza de la subasta judicial antes referida”. Por ello, el Centro Directivo revoca la calificación registral precisando que lo anterior no “tenía efecto alguno en orden a la aplicación al rematante de cuantas obligaciones vengan determinadas por la legislación especial”. Ello quiere decir que la vivienda seguirá siendo protegida y al adjudicatario seguirá sometido en caso de venta al régimen de precios máximos y demás obligaciones legales.

Con relación a Andalucía, podemos decir que el Auto de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sede de Jerez de la Frontera, de 28 de abril de 2008, Recurso 25/2008, por el que se desestima el recurso de apelación interpuesto por la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, que había ejercitado el derecho de tanteo en la subasta judicial de una vivienda protegida, declaró que “tampoco en la Ley 13/2005 se prevé que el precio máximo sea aplicable a las enajenaciones forzosas, ni se puede deducir de su articulado”, y que el artículo 33 del Reglamento - Decreto 149/2006, de 25 de julio de la Junta de Andalucía - prevé que a las transmisiones forzosas les sería de aplicación lo dispuesto en dicho capítulo en cuanto al régimen de comunicaciones, por lo que cabe deducir que el resto de las disposiciones del capítulo, entre ellas las relativas al precio máximo, no son aplicables.”

En dicho capítulo IV también se regula el régimen de la autorización para la transmisión, así como el ejercicio de derecho de tanteo, que conforme a lo declarado en dicho auto no son aplicables al caso estudiado. Pensamos que el derecho de retracto tampoco es aplicable pues el artículo 52 del Decreto antes citado dispone que sólo se podrá ejercitar cuando no se hubieran realizado las comunicaciones previas sobre la decisión de transmitir, precio, forma de pago y las demás condiciones de la transmisión, datos del adquirente, ingresos, o que sean defectuosas o incompletos los anteriores datos, o se haya producido la transmisión antes del transcurso del plazo señalado para el tanteo o de la notificación de la resolución comunicando su no ejercicio. Al estar vinculado el derecho de retracto a la existencia de unas comunicaciones previas y al posible ejercicio de tanteo, si éste no puede existir o aquella no es necesaria, desaparece el sustrato necesario para el ejercicio del derecho de retracto.

Complementa lo anterior la Orden de 10 de noviembre de 2008, BOJA núm. 235, de 26 de noviembre de 2008, de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del plan concertado de vivienda y suelo 2008/2012, cuyo artículo 55 dispone en relación con la transmisión forzosa de la vivienda protegida que “en los procedimientos de enajenación forzosa de viviendas protegidas, judicial o extrajudicial, en los que la persona ejecutante adquiera la titularidad de las mismas, las transmitirá a personas que cumplan los requisitos exigidos por la normativa de aplicación para ser destinatarias de vivienda protegida, previa presentación de las oportunas comunicaciones ante la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, o, en su defecto, las destinará al alquiler en las condiciones establecidas por la disposición adicional undécima del Decreto 395/2008, de 24 de junio”. El artículo 33 del citado Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el reglamento de viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, al disponer que a las transmisiones forzosas judiciales o extrajudiciales de las viviendas protegidas les será de aplicación lo dispuesto en el presente capitulo en cuanto al régimen de comunicaciones, nos añade que lo será “de acuerdo con la naturaleza de esta transmisión”, por lo que esta comunicación se efectúa cuando tenga lugar la transmisión.

En los distintos ordenamientos autonómicos se regula la subasta de VPO para hacer frente al pago de las deudas de sus titulares: así, aparte de lo expuesto, en Canarias se prevé la posibilidad de que el Instituto Canario de la Vivienda ejerza el derecho de adquisición preferente; en la Comunidad Autónoma Valenciana, la ley prevé igual posibilidad; en la legislación catalana se excluye dichos derechos de adquisición preferente en los procedimientos judiciales –por analogía, aplicable también al derecho procesal, entendemos que igualmente debería ser aplicable la excepción en la venta extrajudicial ante notario-, si bien los adquirentes deben reunir los requisitos exigidos por la Ley, no siendo necesario acreditar la cédula de habitabilidad. Por lo tanto, se habrá de estar a la concreta legislación autonómica.

En el Boletín de Información y Coordinación, mayo 2002-mayo 2007, Servicio Jurídico de la AEAT -Abogacía del Estado-, páginas 285 a 312, consta un informe sobre especialidades de enajenación forzosa de viviendas de protección pública, fechado en Madrid el 14 de junio de 2004 cuyas conclusiones tercera a séptima se reproducen a continuación:

“TERCERA.- El tipo de subasta de las viviendas de protección pública deberá fijarse con arreglo a las normas generales del Reglamento General de Recaudación, sin sujetarse a los precios máximos de venta en vigor para la clase de viviendas de que se trate.

CUARTA.- Cuando el precio de adjudicación sea superior al máximo establecido para la venta se produce una descalificación implícita de la vivienda, a la que no son de aplicación las obligaciones de reintegro propias de los expedientes de descalificación voluntaria. Sobre este extremo también resulta pertinente recabar el criterio de las diferentes Comunidades Autónomas, por razones de seguridad jurídica.

QUINTA.- Los derechos de retracto establecidos por las normas estatales y autonómicas en relación con la venta de determinadas viviendas sujetas a regímenes de protección pública rigen para las enajenaciones mediante subasta. En consecuencia, un vez adjudicada la vivienda, y antes de otorgar la escritura de venta, deberá comunicase la adjudicación al órgano de la Comunidad Autónoma competente en materia de vivienda. En estos casos, si la normativa autonómica establece que el retracto se ejercerá por el precio máximo de venta reglamentariamente establecido, la Comunidad Autónoma solo queda obligada a satisfacer dicho precio, aun cuando el de adjudicación fuese superior.

SEXTA.- Sólo pueden resultar adjudicatarios de viviendas de promoción pública los licitadores que reúnan los requisitos establecidos para su compra, debiendo estarse a las normas de cada Comunidad Autónoma para determinar los efectos de incumplimiento de tales requisitos. En todo caso, no corresponde a los órganos de Recaudación verificar su cumplimiento. En caso de declararse desiertas las subastas de esta clase de viviendas, deberán ofrecerse a la Comunidad Autónoma por el precio tasado que sea de aplicación antes de acordar su adjudicación al Estado.

SÉPTIMA.- En los anuncios de subasta de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública deberá hacerse constar el régimen de protección al que se hallan sujetas (que constará en la respectiva inscripción registral) así como las limitaciones a que se encuentren sujetas las facultades de disposición del adjudicatario y el reconocimiento, en su caso, del derecho de retracto a favor de la Comunidad Autónoma.”

El presente informe tiene su antecedente en el informe de la Dirección General del Servicio Jurídico del Estado de 30 de julio de 1990.

Sobre la conclusión cuarta reseñamos que la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 17 de septiembre de 2008 declaró en un recurso en el que una Caja de Ahorros solicitaba la descalificación de una vivienda, que el hecho de que esta haya sido objeto de un procedimiento de ejecución forzosa no determina que necesariamente deba procederse a su descalificación; reconociendo “como no podía ser de otra manera, que en la subasta se han de admitir ofertas por precio superior al legal de aquéllas”. La Caja había otorgado un préstamo hipotecario por cantidad muy superior al precio legal de la vivienda y pretendía recuperar las pérdidas y gastos producidos por el impago del préstamo hipotecario concedido sobre la vivienda.

El fundamento jurídico de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que ha motivado el presente comentario no es de aplicación en las legislaciones autonómicas que dispongan la nulidad parcial del sobreprecio o cuando la jurisprudencia considere que dicha infracción administrativa repercuta en la validez civil del contrato, declarando la nulidad parcial; en este nuevo contexto admitir dicha aplicación sería sancionar con una penalidad administrativa no prevista en la Ley.

Sobre la cuestión de las rentas máximas en materia de arrendamiento de Vivienda Protegida contamos con la reciente sentencia del Tribunal supremo de 14 de mayo de 2009, Sala Primera. En la resolución judicial se constata que se pretende distinguir entre viviendas calificadas con anterioridad y viviendas calificadas con posterioridad a la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en la que se disponía que serían nulas las cláusulas y estipulaciones que estableciesen rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa de VPO, sin mayor precisión; entendiendo que dicha Disposición Adicional sólo será aplicable a las viviendas calificadas con posterioridad a dicha Ley de Arrendamientos Urbanos, rigiéndose las calificadas con anterioridad conforme a la doctrina entonces existente. Ante ello, el Tribunal Supremo afirma rotundamente lo siguiente: “A partir de la entrada en vigor de la Ley –de Arrendamientos Urbanos- no es ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamiento, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en los que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de las normas administrativas”, añadiendo que la doctrina anterior afecta a cualquier contrato de arrendamiento de VPO con independencia de la fecha de la calificación de la vivienda.

Esta sentencia da la razón al catedrático de Derecho Civil Guillermo García Valdecasas cuando en 1983 escribía en su obra “Parte General del Derecho Civil Español”, página 127, que en relación con la legislación especial de arrendamientos rústicas y urbanos “hay razones para ordenar la aplicación inmediata de la Ley nueva a las relaciones contractuales ya existentes”, siguiendo la doctrina de Roubier. Igual criterio sostiene el Supremo Tribunal de Justicia de Portugal que en su acordao de 23 de mayo de 2002 declaró que “las normas relativas al inquilinato o arrendamiento se refieren en su estructura básica al sistema jurídico y al orden social, y consecuentemente, al estatuto fundamental de las personas y de las cosas, y que por eso son de interés general, exigiendo la aplicación inmediata de la Ley nueva,  dado que este tipo de relaciones se autonomizan, en atención a su estatus legal, de su acto creador” y que “las leyes relativas a las relaciones jurídicas del arrendamiento, son en principio, de aplicación inmediata a las relaciones ya constituidas, por contemplar, no principalmente el estatuto contractual entre las partes, sino más bien el estatuto legal.” La anterior doctrina está basada en la redacción del artículo 13 del Código Civil portugués, inspirada en la distinción de Enneccerus entre reglamentaciones de hecho y reglamentaciones de derechos, debiendo presumirse en cuanto a estas últimas que abarcan también las situaciones jurídicas ya existentes, pudiendo modificar su contenido o extinguirlo. A semejante conclusiones llega la doctrina francesa, que entiende que prácticamente siempre son de aplicación inmediata las leyes nuevas referentes a arrendamientos urbanos.

Por último, no podemos olvidar las razones del desajuste del régimen de VPO con la realidad. Aquí es oportuna la cita de la siguiente frase del trabajo publicado por el civilista Carrasco Perera en la revista http://www.indret.com/, Revista para el análisis del derecho, en octubre de 2007, titulado “Agentes urbanizadores y propietarios del suelo: un modelo desarticulado de relación fiduciaria” en el que escribe: “nuestro derecho público postconstitucional, un Derecho público de las administraciones prestadoras de servicios del estado del bienestar, ha sufrido constantemente del infantilismo de haber sido producido por juristas que no han estudiado o prestado  atención a los incentivos y desincentivos de las conductas humanas”.  Añadimos que la fijación de un precio máximo sin mayores y eficaces controles supuso un incentivo para la vulneración en un régimen que favorecía la adquisición de la vivienda en propiedad. En los últimos años el legislador parece que ha reaccionado controlando y evitando la existencia del sobreprecio.

            Joaquín Zejalbo Martín, Lucena, octubre de 2009.

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