Concepto, contenido y aspectos de la verdadera coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

Por Oscar Germán Vázquez Asenjo, Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar (Girona) 

Cuando se dice que el Registro y el Catastro están coordinados o que no lo están, en realidad esa afirmación suele ser casi siempre parcial o incompleta. El Registro de la Propiedad ofrece su proyección a muchos aspectos diferentes y el Catastro también. En algunos de ellos son coincidentes en sus manifestaciones, pero en otros no. Hasta lograr la concurrencia conjunta de los pronunciamientos de ambas instituciones en todos esos aspectos a los que nos referiremos, no podremos hablar propiamente de una completa coordinación.

Por otro lado, cuando se analiza el tema de la coordinación Catastro-Registro, se suele incurrir en el error de confundir tal concepto con el de simple coincidencia y así, cuando se dice que el Registro y el Catastro se encuentran coordinados, casi siempre se atiende únicamente a dos aspectos o dimensiones del proceso de coordinación: la descripción del objeto inmueble y la titularidad del sujeto dominical.

Sin embargo, ni tan fácil es determinar cuándo sujeto y objeto realmente coinciden, ni tampoco hay que olvidar  que el resto de aspectos, la mayoría de ellos olvidados cuando no desconocidos, también han de ser objeto de coordinación.

La coordinación Registro-Catastro es un tema conceptualmente muy complejo. Los títulos se inscriben en el Registro y esto puede producir una modificación en la realidad aparente del territorio o puede no ser así (por ejemplo una reparcelación urbanística que a pesar de hallarse inscrita, no es ejecutada materialmente hasta que transcurre un tiempo). Por otro lado los propietarios pueden hacer modificaciones en el territorio y no inscribirlas en el Registro de la Propiedad. El Registro ha de reflejar las modificaciones jurídicas del dominio inmobiliario (tanto del sujeto como del objeto), el Catastro, las alteraciones físicas de la realidad aparente del territorio (igualmente de ambos aspectos). Ambas circunstancias no siempre son coincidentes en el tiempo.  

Sincronizar los movimientos de una y otra institución es la principal complicación del proceso de coordinación. Llegar a la conclusión de que lo importante no es forzar la coincidencia sino lograr el conocimiento  recíproco de la situación exacta en la que cada institución se encuentra, es una importante aportación al proceso histórico de coordinación porque ese conocimiento recíproco producirá la convergencia natural de los movimientos registrales y catastrales

Profundizando en el concepto de la auténtica coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, estudiando en qué consiste verdaderamente este proceso hasta sus últimas consecuencias, llegamos a apreciar los distintos aspectos o dimensiones en los que cada una de estas instituciones se manifiesta y el modo en que se materializa esta manifestación.

No existe ninguna dimensión en la que el Registro o Catastro carezcan de aplicación teniéndola el otro, es decir, ninguno de los aspectos a los que a continuación nos referimos carece de manifestación  registral o catastral.

Efectivamente:

Conceptualmente: Ambos responden a modelos conceptuales distintos pero complementarios puesto que cada uno de ellos cubre la mitad del concepto inmobiliario. El Registro utilizando el dominio, el Catastro utilizando la apariencia o tangibilidad.

Temporalmente: Ambos se desenvuelven a lo largo del tiempo, pero contemplan el  ámbito temporal desde perspectivas diferentes: el Registro para acumular históricamente titularidades y descripciones, el Catastro para referirse al dato actual.

Espacialmente: Ambas son realidades territoriales, pero el Registro se centra en la calidad del dato aunque este sea territorialmente parcial y el Catastro se centra en la generalidad territorial del dato, aunque su calidad pueda ser indiciaria

Formalmente: La forma descriptiva de ambas instituciones es diferente, mientras que el Registro describe sus fincas bajo el principio de elasticidad, el Catastro, sin embargo, describe las parcelas de manera geográficamente precisa, apoyándose en el principio de la rigurosidad perimétrica

Volitivamente: Catastro y Registro son creaciones humanas, pero la voluntad privada del hombre individual prima en el Registro de la Propiedad, mientras que la voluntad  pública, colectiva o social prima en la institución catastral.  

Pragmáticamente: Ambas instituciones tratan de cubrir todas las necesidades territoriales que la sociedad plantea, pero cada una solo satisface perfectamente una serie parcial de ellas, dejando el resto mal atendidas, aunque no olvidadas. Y así el Catastro satisface perfectamente las necesidades del sector público de la sociedad, especialmente las relacionadas con el ámbito fiscal y el Registro de la Propiedad, las relacionadas con el aspecto privado patrimonial.

Jurídicamente: No cabe negar efectos jurídicos a todas las declaraciones catastrales, incluidas las referidas a la titularidad y tampoco cabe negar efectos jurídicos a todas las declaraciones registrales, incluso las relativas a los datos de puro hecho. Lo importante es determinar cuáles son esos efectos jurídicos y como se compaginan dentro del juego de la coordinación

Ambas instituciones se proyectan sobre todos estos aspectos de manera diferente y complementaria.  El Registro lo hace para otorgar a estas dimensiones plena eficacia jurídica frente a terceros (por eso, cuando existe su información, la misma se aplica con prioridad) pero lo hace de manera parcial sobre el territorio, bajo el filtro de la calificación del registrador. El Catastro en cambio se proyecta de manera general y necesaria para satisfacer todas las necesidades, para dar respuesta a todos los aspectos enumerados, aunque sea de manera indiciaria y subsidiaria en defecto de información específica equivalente.

Cuando tenemos conocimiento de lo que Registro y Catastro manifiestan (o no manifiestan) sobre una determinada dimensión (conceptual, temporal, espacial, formal, volitiva, finalitaria o jurídica), en tal caso habrá proceso de coordinación. Si no logramos conocer cuál es la información que el Registro o el Catastro contienen sobre cualquiera de estas dimensiones de conocimiento y con respecto a una finca o parcela determinadas, en tal caso no habrá proceso de coordinación alguno. Y así:

Desde el punto de vista conceptual

No es deseable que un inmueble no tenga titular. No es deseable que el titular sea solo indiciario. Tampoco es la mejor de las situaciones contar con un titular inmobiliario fehaciente si este no es el actual. La coordinación entre registro y catastro ha de procurar una dimensión de titularidad fehaciente y actual (aunque inicialmente recaiga en personas diferentes)

No es deseable que un inmueble carezca de una descripción geográfica porque así es imposible que su situación en el espacio pueda producir efectos jurídicos. No es deseable que un inmueble tenga una descripción imprecisa porque sus efectos jurídicos serán entonces muy limitados. Pero tampoco es la mejor de las situaciones contar con descripciones geográficas precisas si no se corresponden con la realidad, porque los efectos jurídicos que están llamadas a producir pueden dar lugar a conflictos o contradicciones. La coordinación entre Registro y Catastro provocará inicialmente la representación gráfica de las descripciones registral, catastral y topográfica reales y con posterioridad su natural convergencia.

Desde el punto de vista temporal

No es deseable contar con unos efectos que desconozcan las situaciones históricas o pasadas en las que se ha encontrado el inmueble. Tampoco es deseable contar con unos efectos esclavos del lastre de un tracto no actualizado. Pero, desde luego tampoco es la mejor de las situaciones posibles el hecho de que la parcela simplemente sea actual y la finca sea histórica, que la titularidad registral, por ser registral, pueda aparecer como anticuada y como tal producir todos sus efectos y que la parcela catastral, en la necesidad de ser actual, de cabida a elementos faltos de calificación o control de calidad. La coordinación entre Registro y Catastro dará adecuado enfoque a esos efectos según la época en la que se produzcan.

Desde el punto de vista espacial

No es deseable contar con una imagen del territorio donde no aparezcan descritas gráficamente todas las propiedades aparentes y jurídicas que existen sobre el mismo. No es deseable  contar con una imagen del territorio con una trama completa de polígonos de propiedad si tal referencia es insegura, imprecisa en cuanto a sus contenidos y efectos. Tampoco es admisible una situación de simple superposición de capas registral y catastral sin llegar a analizar sus convergencias o divergencias. La coordinación entre Registro y Catastro desde un punto de vista espacial, persigue la apariencia de una trama general de polígonos sobre el territorio, donde cualquiera de ellos ofrezca información interna de sus propios metadatos y atributos y además la situación de correspondencia convergente o divergente en la que se encuentra con relación a la otra capa de información.

Desde un punto de vista formal

No es deseable un sistema de información que describa de manera imprecisa o difusa (p.e. por linderos personales) los objetos, en nuestro caso los inmuebles, a los que se refiere. Tampoco es deseable gozar de un sistema de información territorial que no admita tolerancias descriptivas que den elasticidad al sistema. Mucho menos es deseable suprimir  una de las dos formas de describir para únicamente adoptar la otra sin llevar un verdadero análisis espacial sobre cuál es la realidad física y jurídica actuales a las que se refiere el objeto descrito. Con la coordinación entre Registro y Catastro lograremos que los inmuebles aparezcan descritos con la elasticidad propia del Registro, pero con la rigurosidad propia del Catastro.

Desde el punto de vista de la voluntad

No es deseable contar con efectos descriptivos y de titularidad que no se correspondan con la realidad inmobiliaria física y jurídica actuales. No es deseable que esos efectos sean relativos a esa situación actual, pero no produzcan eficacia frente a terceros. Pero no es la mejor de las situaciones posibles dotar de efectos fehacientes a las descripciones y titularidades actuales si ello no se realiza con la concurrencia fehaciente de la voluntad del propietario, por el lado del Registro y con la concurrencia de la voluntad e “imperium” de la administración pública en el caso del Catastro. La coordinación entre Registro y Catastro provocará el conocimiento de la concurrencia de voluntades en la coordinación o la ausencia de alguno de estos requisitos.

Desde el punto de vista de la finalidad que persiguen

No es deseable contar con un aparato de información que solo atienda a las necesidades de tipo fiscal. Tampoco es deseable un registro como el de la propiedad que se “lave las manos” en cuanto a los datos de puro hecho de la finca. Y no es una situación deseable que cualquiera de estas instituciones trate de abordar funciones de la otra, aun a sabiendas del deterioro que sufriría en el ejercicio de su propia función. La coordinación entre Registro y Catastro permitiría atender simultáneamente las necesidades públicas y las del mercado a través de un sistema de información que respetando las competencias de cada una de las dos instituciones sepa interoperar para extraer lo mejor de una y de la otra.

Desde el punto de vista de su contenido y valor jurídico

Si el Registro publica una titularidad, pero no lo hace el Catastro, el sistema sería defectuoso porque no sabríamos si el titular registral es el último titular actual del inmueble. Si la única titularidad es la catastral, tampoco el sistema de información es bueno porque tenemos una titularidad insegura, indiciaria, no fehaciente. Disponer de un sistema coordinado significa disponer en todo caso de una titularidad cierta que, si no puede ser fehaciente por no hallarse inscrita, al menos será indiciaria por hallarse catastrada y si no sirve esta por no ser segura, al menos queda la posibilidad de saber que puede ser registrada  si se subsanan los defectos que impiden su inscripción.

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