Especial referencia a las novedades introducidas por Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. (Boja 7/4/2010. Entrada en vigor “al mes siguiente de su publicación”).

(Ponencia pronunciada en las Jornadas de Urbanismo y Registro de la Propiedad, celebradas en Granada, el 21 y 22 de octubre de 2010, organizadas por los Decanatos de los registradores de Andalucía Oriental y Occidental).

 

 

INDICE

0.- INTRODUCCIÓN. EVOLUCIÓN NORMATIVA.

La legalidad de la construcción. La precisión descriptiva. La responsabilidad de los agentes intervinientes. El cumplimiento de los requisitos para la entrega de la edificación a sus usuarios (el libro del edificio). La legalidad del uso de la edificación. La oficina registral como centro de información y documentación del edificio.

1.- CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA LICENCIA DE OBRAS.

2.- LA DESCRIPCIÓN DE LA OBRA EN EL TITULO.

 

3.- El certificado técnico.

 

4.- LA LICENCIA DE OCUPACIÓN O PRIMERA UTILIZACIÓN.

 

5.- EL SEGURO DECENAL DE LA EDIFICACIÓN.

 

6.- EL LIBRO DEL EDIFICIO.

 

 

0.- INTRODUCCION. EVOLUCIÓN NORMATIVA.

El citado Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía Reglamento, (en adelante “RDUA”) supone avanzar y profundizar en la línea abierta con la ley de suelo de 1990, que fue la primera norma que exigió un control registral serio de la legalidad de las edificaciones que pretendieran acceder al Registro de la Propiedad. 

Si hacemos una breve referencia a la evolución en la materia, comprobaremos que a lo largo de sucesivas normas se han ido acometiendo objetivos parciales cada vez más ambiciosos, en busca siempre de un objetivo final: que el registro de la propiedad compruebe, inscriba, publique y garantice a la vez, y en el mayor grado posible, tanto la legalidad como la seguridad jurídica, y la protección de terceros, también en la materia edificatoria.

 Las distintas regulaciones que se han sucedido han querido, y con acierto,  poner también la intervención notarial al servicio de la disciplina urbanística preventiva, si bien la presente exposición se va central en el estudio de los requisitos a tener en cuenta en la calificación registral.

SITUACIÓN INICIAL: MERA DECLARACIÓN SIN COMPROBACIÓN ALGUNA

Con anterioridad a la citada ley del suelo de 1990, bastaba la mera declaración de la existencia de una edificación, como dato descriptivo, para su acceso al registro de la propiedad.

Ley hipotecaria: Artículo 208.

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

 

PRIMER OBJETIVO: LA LEGALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN.

Sin embargo, la citada ley de suelo de 1990, y su texto refundido aprobado por  Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,  instauró un sistema de control registral, que en esencia sigue vigente, basado en dos pilares:

.- la aportación de la preceptiva licencia de obras

.- la acreditación de la adecuación de la obra al proyecto aprobado por tal licencia.  Para facilitar  la comprobación de tal adecuación, la ley exigió la  intervención de un técnico que certificara tal extremo.

Con este sistema, se pretendió, y se consiguió, el primer objetivo: que la calificación registral comprobara la legalidad de la edificación, en el sentido de eliminar o  minimizar  los riesgos de ulteriores expedientes de disciplina urbanística “reparadora” que pudieran amenazar la persistencia misma del objeto edificado.

Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26  de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. (Vigente hasta el 14 de abril de 1998)

Artículo 37. Adquisición del derecho a la edificación

1. El derecho a la edificación se adquiere por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística.

2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado. Para autorizar e inscribir escrituras la declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente, acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada. Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.

SEGUNDO OBJETIVO: LA PRECISIÓN DESCRIPTIVA

El Real Decreto 1093/1997  de 4 de julio sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, además de desarrollar y concretar los aspectos esenciales de las previsiones legales, introdujo una exigencia adicional, absolutamente razonable e imprescindible por razón del principio de especialidad registral: la claridad o precisión descriptiva de la edificación que acceda al registro, al exigirse en todo caso un detalle descriptivo mínimo.

Artículo 45.- Inscripción de obras nuevas.

Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

Artículo 3. Planos de situación.

Los documentos públicos a que se refiere el artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten, de acuerdo con lo dispuesto en las reglas siguientes:

1.- El plano se archivará en los términos previstos en el inciso segundo del número 4 del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. Podrá acompañarse también al plano citado copia del mismo en soporte magnético u óptico.

2.- El Registrador remitirá copia del mismo a la Oficina Catastral competente, para que, en los términos establecidos en la legislación aplicable, dicha Oficina remita, en su caso, al mismo los datos identificadores de la finca o fincas objeto del acto de que se trate.

3.- Cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible.

 

TERCER OBJETIVO: LA RESPONSABILIDAD DE LOS AGENTES INTERVINIENTES

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introdujo la necesidad de calificación registral de la existencia de un seguro decenal de responsabilidad por daños estructurales, cuando el destino primordial de la edificación sea el de vivienda.

Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.

1.      No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. (Redacción según Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.)

Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.

Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.

Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las garantías previstas en los apartados l.a, y l.b, del citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías previstas en el artículo 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.

 

CUARTO OBJETIVO: EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS PARA LA ENTREGA DE LA EDIFICACIÓN A SUS USUARIOS (EL LIBRO DEL EDIFICIO)

La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y posteriormente su texto refundido, según Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, exige tambien a la calificación registral “la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”.-

Con ello, se implica a la calificación registral,  no ya sólo en comprobar que los edificios cuyo destino principal sea el del vivienda cuenten con el obligado seguro decenal,  sino que, en cualquier edificación, sea del destino o uso que sea, se compruebe la existencia y disponibilidad de determinada documentación que integra el llamado “Libro del Edificio”. 

Artículo 20. Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

 

QUINTO OBJETIVO: LA LEGALIDAD DEL USO DE LA EDIFICACIÓN.

Del citado art 20 del TR de la ley de suelo de 2008, ya se deducía, a mi juicio, por remisión a la normativa autonómica, la necesidad de acreditar la licencia de ocupación para la inscripción registral. Pero la interpretación que ha hecho la DGRN en diversas resoluciones ha sido la contraria.

No obstante, las dudas han quedado disipadas, en lo que a Andalucía se refiere, con el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, añade a la calificación registral, y de modo expreso y terminante, la exigencia de licencia de ocupación o primera utilización de la edificación.

Artículo 27. Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a.       La aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización.

SEXTO OBJETIVO: LA OFICINA REGISTRAL COMO CENTRO DE INFORMACIÓN Y DOCUMENTACIÓN DEL EDIFICIO.

La DGRN se había pronunciado a favor del depósito del libro del edificio ante notario, estableciendo así por vía interpretativa  un requisito que a mi juicio no era ni necesario, pues no lo imponía norma alguna, ni suficiente, pues tal hipotético depósito notarial no excluía la necesidad de calificación registral de su contenido y correspondencia con la edificación en cuestión.

Por el contrario, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, exige el depósito registral del libro del edificio, y la constancia registral de ello.

Artículo 27. Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

3. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación.

 

 

COMENTARIO-RESUMEN

 

Vemos así cómo este proceso normativo culmina, hasta el momento presente, en el reglamento andaluz que nos ocupa, el cual además de exigir requisitos de comprobación adicional en la calificación registral, contiene numerosas e importantes normas que clarifican y matizan conceptos y requisitos que ya venían impuestos con anterioridad.

 

Abordamos ahora con detalle los distintos requisitos a tener en cuenta en la calificación registral, en vista del conjunto normativo actualmente vigente, y en particular, del articulo 27 del RDUA, que tiene el siguiente tenor literal:

 

Artículo 27. Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a.                  La aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización.

b.                  La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.

2. Para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se aportarán la preceptiva licencia urbanística para la ejecución de las obras y el certificado técnico expedido por la dirección facultativa de las mismas y visado por el Colegio profesional correspondiente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminación de la obra se deberá hacer constar mediante acta notarial que incorporará la preceptiva licencia de ocupación o utilización y la certificación, o en su caso el acta, a que se refiere el apartado 1.b) de este artículo.

3. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación.

 

 

En concreto, analizaremos la calificación y tratamiento registral de los siguientes extremos, con especial detenimiento en las novedades que en cada caso resulten del reciente Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía, en adelante “RDUA”.:

 

Requisitos aplicables a toda obra, tanto en construcción como terminada:

1.- La licencia de obras

2.- La descripción precisa de la obra

3.- El certificado técnico

 

 Requisitos aplicables sólo a obras terminadas:

4.- La licencia de ocupación o primera utilización

5.- El seguro decenal de la edificación

6.- El libro del edificio.

7.- Especial referencia a las obras terminadas ilegales pero “prescritas”. 

 

  

 

1.- CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA LICENCIA DE OBRAS

1.1.-ACTOS SUJETOS A PRECEPTIVA LICENCIA: Art 8

            .- Tipos de edificaciones o instalaciones que precisan licencia:

Artículo 8. Actos sujetos a licencia urbanística municipal.

Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes

d) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase y cualquiera que sea su uso, definitivas o provisionales, sean de nueva planta o de ampliación, así como las de modificación o reforma, cuando afecten a la estructura, la disposición interior o el aspecto exterior, y las de demolición de las existentes, salvo el supuesto de ruina física inminente.

h) La instalación de invernaderos cuando conlleve algún tipo de estructura portante con exclusión de los domésticos o de escasa entidad en cuanto a sus características o superficie afectada.

i) La instalación o ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúen dentro de campamentos de turismo o camping legalmente autorizados y en zonas expresamente previstas para dicha finalidad en el correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico.

l) Las instalaciones y construcciones de carácter temporal destinadas a espectáculos y actividades recreativas.

 

1.2.-SUJETOS OBLIGADOS A OBTENER LA PRECEPTIVA LICENCIA. Art 10

         Todos, incluidas las Administración públicas, con las únicas excepciones del propio Ayuntamiento en cuestión (puntos 1 y 2), y las excepciones de los puntos 4 y 5.

1.3.- REQUISITOS FORMALES DE LA LICENCIA

.- Administración competente: (art 5 y 11) Art 5. “La licencia es un acto reglado de competencia exclusiva de la Administración municipal”

.- Órgano competente para otorgarla: El general, el Alcalde: Art 11 y remisión a la la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, art Artículo 21, “1. El Alcalde es el Presidente de la Corporación y ostenta las siguientes atribuciones: q. El otorgamiento de las licencias, salvo que las leyes sectoriales lo atribuyan expresamente al Pleno o a la Junta de Gobierno Local.

s. Las demás que expresamente le atribuyan la leyes y aquellas que la legislación del Estado o de las comunidades autónomas asignen al municipio y no atribuyan a otros órganos municipales.

.- Órgano competente para certificarla o testimoniarla: El secretario municipal.-

.- Contenido prohibido: art 5

            “No podrán concederse licencias con base a las determinaciones de planeamientos futuros ni siquiera condicionadas a la aprobación de los mismos.

2. No pueden otorgarse licencias urbanísticas para la realización de actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo que requieran otras autorizaciones o informes administrativos previos, hasta que sean concedidas o emitidos, en los términos recogidos en la legislación sectorial.

.- Contenido obligatorio: Art 19.

            3. La resolución por la que se otorgue la licencia deberá consignar expresamente, además de cualesquiera otras especificaciones requeridas por las disposiciones vigentes o que el órgano competente considere oportuno incluir, los siguientes extremos:

 

a) Clasificación y calificación urbanística del suelo objeto de la actuación.

 

b) Finalidad de la actuación y uso al que se destinará.

 

c) Presupuesto de ejecución material.

 

d) Situación y emplazamiento de las obras, con su identificación catastral, así como el número de finca registral en caso de parcelaciones urbanísticas y actuaciones en suelo no urbanizable.

 

e) Nombre o razón social del promotor.

 

f) Técnico autor del proyecto y, en su caso, dirección facultativa de las obras.

 

g) Plazos para el inicio y terminación de las obras, y posibilidad de solicitud de prórroga.

4. La documentación técnica o el proyecto técnico, una vez concedida la correspondiente licencia, quedarán incorporados a ella como condición material de la misma.

 

Comentarios.-

1.-Precisión acerca de la finca registral en la que se pretende actuar.

         Según la redacción literal de los preceptos, (art 13, relativo a la solicitud, y art 19 relativo a la resolución por la que se conceda la licencia) sólo se exige expresar la finca registral afectada por la edificación si estamos en  suelo no urbanizable.

  No se alcanza a imaginar ninguna razón por la que no se haya hecho extensiva tal exigencia en todos las demás clases de suelo.

En cualquier caso, es claro que la calificación registral necesita comprobar, sin lugar a dudas, que la licencia se refiere a la finca registral en cuestión.  Por lo que la solicitud y la propia licencia deben dejar claro de qué finca registral se trata, bien sea indicando su número de finca registral, o bien mediante otros indicadores que no dejen lugar a dudas.

Si por ejemplo, se indica la referencia catastral, el registrador habrá de comprobar y calificar con los criterios legalmente vigentes su correspondencia o no con la finca registral en cuestión, y en caso de conclusión negativa, no acceder a la inscripción de una declaración de obra nueva cuando la licencia de obras se refiere a una parcela catastral y no hay certeza de que dicha parcela catastral coincida, o al menos esté incluida en la finca registral que se alegue.

2.- Precisión acerca de las características esenciales de la edificación proyectada.

         Tal detalle y precisión se contiene en el proyecto básico, que ha de adjuntarse a la solicitud de licencia, y ha de formar parte de la licencia misma cuando se conceda, pues como dice el art 19.4. “La documentación técnica o el proyecto técnico, una vez concedida la correspondiente licencia, quedarán incorporados a ella como condición material de la misma.”

         Probablemente la expresión “condición material” no sea muy afortunada, y lo que se quiso decir es que forma parte integrante de la misma licencia, o que ésta ha de remitirse al proyecto al que se refiere, identifícándolo debidamente por el nombre el autor y la fecha del visado colegial.

 

1.4.- LA VIGENCIA DE LA LICENCIA.

Las licencias de edificación tienen un determinado plazo de caducidad, regulado en el art  22, pero, a diferencia de las de parcelación, no caducan de pleno derecho por el mero transcurso del plazo y sin necesidad de acto aplicativo alguno, sino que precisan una declaración expresa de caducidad hecha por el mismo órgano competente para otorgar la licencia, y además, cabe evitar la caducidad alegando y demostrando que el transcurso del plazo de caducidad se ha producido por “causa no imputable al titular de la licencia”.

Por tanto, como resulta del propio art 22, no es el transcurso del plazo de caducidad, sino la declaración expresa de caducidad, la que extingue los efectos de la licencia.

Artículo 22. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística.

1. Las licencias se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar los actos amparados por ella. En caso de que no se determine expresamente, se entenderán otorgadas bajo la condición legal de la observancia de un año para iniciar las obras y de tres años para la terminación de éstas.

2. Los municipios podrán conceder prórrogas de los referidos plazos de la licencia por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, previa solicitud expresa formulada antes de la conclusión de los plazos determinados, en los términos señalados en el artículo 173.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

La obtención de prórroga del plazo para comenzar las obras no comporta, por sí misma, prórroga del plazo de terminación de aquéllas.

3. Los plazos para la iniciación y finalización de las obras se computarán desde el día siguiente al de la notificación al solicitante del otorgamiento de la licencia o, en su defecto, al del vencimiento del plazo máximo para resolver y notificar.

4. Las licencias caducarán en los siguientes supuestos:

c.                   Cuando no se hubiera iniciado la ejecución de las actuaciones amparadas por las mismas en el plazo señalado, o en su defecto, en el de un año, salvo causa no imputable al titular de la licencia.

b.         Cuando no se finalice la obra en el plazo señalado o, en su defecto, en el de tres años, salvo causa no imputable al titular de la licencia.

(…)

5. El órgano competente para otorgar la licencia declarará, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de la misma, una vez transcurridos e incumplidos cualesquiera de los plazos a que se refieren los apartados 1 y 2 de este artículo, salvo causa no imputable al titular de la licencia.(…)

6. La declaración de caducidad extinguirá los efectos de la licencia. (…)

COMENTARIO: En consecuencia, el mero transcurso del plazo de inicio o de finalización de las obras no determina per se la extinción de la vigencia y eficacia de la licencia.

Pero la cuestión es: si hubieran expirado alguno de esos plazos, ¿debe la calificación registral exigir alguna acreditación o declaración adicional?

A mi juicio, partiendo de que no cabe exigir prueba de hechos negativos o no ocurridos, sí debe al menos exigirse que el titular de la licencia declare expresamente que no le ha sido notificada declaración de caducidad de la licencia. Seria contrario a la buena fe, principio inspirador de todo el sistema de protección y seguridad jurídica del que el registro es máximo exponente, que se admitiese que un titular de licencia, que haya sido ya notificado de la caducidad de la misma, pudiera, simplemente guardando silencio al respecto, obtener la inscripción registral de una obra nueva al amparo de licencia que ha devenido legalmente ineficaz.

Es cierto que la afirmación del declarante no acredita nada, pero al menos, compromete su responsabilidad y su buena fe, y, en su caso, le haría incurrir  en la circunstancia agravante prevista en el art 75 del propio reglamento, consistente en “la declaración de datos falsos o incorrectos”.

Creo, pues, que la calificación registral debe exigir esta declaración del titular de la licencia, tanto si los plazos de caducidad han expirado recientemente, como, con mayor motivo aún, si ha pasado ya un tiempo considerable desde que ello ocurrió.

 

1.5.- LA TITULARIDAD DE LA LICENCIA

         Del RDOU se desprende que la licencia tiene un titular (que no tiene por qué ser necesariamente el propietario de la finca), y que esa titularidad de la licencia es transmisible (junto o separadamente con la transmisión de la propia finca).

            Art 5.3.

3. Las licencias urbanísticas deben otorgarse dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros, y para solicitarlas no será necesario acreditar la titularidad de los inmuebles afectados, salvo cuando su otorgamiento pueda afectar a los bienes y derechos integrantes del Patrimonio de las Administraciones públicas, tanto de dominio público o demaniales, como de dominio privado o patrimoniales, sin perjuicio de las autorizaciones y concesiones exigibles de conformidad con lo establecido en la normativa reguladora del patrimonio de la correspondiente Administración pública.

 

Artículo 24. Transmisión de la licencia urbanística.

 

1. Las licencias urbanísticas serán transmisibles, debiendo adquirente y transmitente comunicarlo al Ayuntamiento, sin lo cual quedarán ambos sujetos a las responsabilidades derivadas de la actuación amparada por la licencia. En la comunicación se indicará la licencia que se pretende transmitir. La notificación del titular anterior podrá ser sustituida por el documento público o privado que acredite la transmisión «intervivos» o «mortis causa», bien de la propia licencia, o bien de la propiedad o posesión del inmueble, siempre que dicha transmisión incluya la de la licencia.

 

En las licencias relativas a la ejecución de obras será preciso que, en la comunicación dirigida al Ayuntamiento, el adquirente se comprometa a ejecutar las obras conforme al contenido de la licencia urbanística concedida y al proyecto técnico presentado para el otorgamiento de la misma.

 

2. Para la transmisión de las licencias relativas a actuaciones de utilización o gestión sobre bienes de dominio público se estará a lo establecido tanto en la legislación patrimonial que sea de aplicación, como en las condiciones establecidas en la licencia.

 

COMENTARIO: La calificación registral, por exigencia del principio de legitimación y de tracto sucesivo, comprobará que el declarante de la obra sea el propietario de la finca.

CUESTIÓN: ¿Pero deberá comprobarse registralmente que el declarante-propietario sea tambien el titular de la licencia?

         Tradicionalmente no se ha exigido registralmente tal requisito, ni hay norma expresa que así lo imponga.

Pero en mi opinión sí debe exigirse, por el siguiente razonamiento:

         1.- El RDOUA exige que si hay transmisión de la licencia, se comunique al Ayuntamiento, con determinados requisitos.

         2.- La caducidad de la licencia  se produce por el transcurso de determinados plazos sin inicial o sin terminar la obra “salvo causa no imputable al titular de la licencia”.

         3.- El Alcalde puede acordar la suspensión de la eficacia de una licencia concedida en los casos del art 57, y proceder a su revisión conforme al art 58, así como revocar una licencia que deviene contraria al nuevo planeamiento (art 23).

         4.- Tanto el procedimiento para declarar la caducidad de la licencia, como el de su suspensión y anulación, o el de su revocación, habrán de notificarse y entenderse con el titular de la licencia, que a efectos del Ayuntamiento, será aquél a quien se la otorgó,  a no ser que se haya comunicado al ayuntamiento la transmisión de la propia licencia conforme al art 24.

Por tanto, considero que para que el registrador pueda estar razonablemente seguro de que la licencia concedida sigue siendo eficaz, es decir, que no hayan ocurrido vicisitudes posteriores a su otorgamiento que hayan podido dejar legalmente sin efecto tal licencia, debe exigir que el declarante de la obra y propietario del terreno sea el titular formal (inicial o por posterior transmisión) de la propia licencia, y que el Ayuntamiento tenga conocimiento formal de ello, pues en otro caso, quedaría menoscabada la efectividad de la posibilidad legal de que el Ayuntamiento declare la caducidad, suspensión o anulación de la licencia.

 

 

1.6.- LA POSIBLE NULIDAD DE PLENO DERECHO

            Art 19.5

            . Sin perjuicio de las causas de nulidad previstas en la legislación vigente, serán nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen contra las determinaciones de la ordenación urbanística cuando tengan por objeto la realización de los actos y usos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

Y tales supuestos son los mismos en los que, por su especial gravedad, la ley ha dispuesto que no cabe prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Artículo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los cuatro años siguientes a su completa terminación.

2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos:

                  A.- Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable.

                        B.- Los que afecten a:

                                a.-Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

                                b.-Bienes o espacios catalogados.

        c.-.-Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.

        d.-Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.

 

 

COMENTARIO: A la vista de este articulo, entiendo que el registrador no puede ampararse siempre en el principio de presunción de validez de los actos administrativos en tanto no sean oficialmente anulados, sino que se ve en la obligación profesional de examinar y valorar, dentro de sus posibilidades, si puede concurrir algún motivo de nulidad de pleno derecho de la licencia concedida.

Y tales posibilidades no son tan mínimas como muchos tienden a creer, quizá llevados por la inercia de tiempos pasados, pues, por ejemplo:

En cuanto a la contravención de la ordenación urbanística, cabe imaginar diversos supuestos cuya ilegalidad es de fácil apreciación, como por ejemplo, ex articulo 5 RDUA, licencias condicionadas a la futura aprobación del planeamiento, o pendientes de la concesión de autorizaciones que legalmente han de ser previas (como el proyecto de actuación o plan especial para la edificación en suelo no urbanizable).

Y, por otra parte, hemos visto más arriba que  la resolución que concede licencia tiene que expresar, obligatoriamente según el art 19, “la clasificación y calificación urbanística del suelo objeto de la actuación”, y a la vista tal dato, sí podrá apreciarse por el registrador si la licencia se refiere a alguno de los supuestos previstos en el citado articulo 185.2 de la LOUA.

En tal caso, en mi opinión, el registrador, que por supuesto no es el órgano competente para declarar formalmente la nulidad de la licencia, sí tiene entre sus atribuciones llegar a apreciar en su caso que concurre causa de nulidad de pleno derecho de la licencia, y si su criterio jurídico le lleva a tal conclusión, no debe limitarse a notificar tal criterio a la Consejería competente y luego inscribir sin más la edificación declarada, sino que estimo que debe, directamente, denegar la inscripción solicitada al  amparo de esa licencia.

Téngase en cuenta que la formula de mera notificación que arbitra el art 28.3, (además de estar referida a parcelaciones y no a edificaciones”, contempla un supuesto menos grave, que es el de simple y posible contravención a la ordenación urbanística. Y sabemos que la nulidad de pleno derecho  de la licencia no la produce la simple y posible contravención, sino el dato añadido de que, además,  se refiere a uno de los tipos de suelo enumerados en el art 185.2 de la ley.

 

 

 

2.- LA DESCRIPCIÓN DE LA OBRA EN EL TITULO DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

 

2.1.- Descripción literaria de la obra en la escritura pública:

         El RDUA no añade exigencias adicionales al mínimo descriptivo contenido en el art 45 del RHU, salvo la de que ha de expresarse el uso o destino de la edificación, pues así lo exige el art 13 para la solicitud de licencia y el 19 para su contenido, y será un dato necesario para la calificación registral de diversos extremos:

                   .- La eventual sujeción a seguro decenal si el destino principal es vivienda.

                   .- La autorización de ese uso mediante licencia de ocupación o primera utilización.

 

En efecto, el RDUA,  exige claridad y precisión descriptiva desde el mismo momento de la solicitud de licencia, ( art 13) tanto acerca de lo que se pretende construir, como acerca del uso o destino de las mismas, y ambos extremos forman parte también del contenido mínimo de la resolución que otorgue la licencia solicitada (art 19):

Artículo 13. Inicio del procedimiento.

1. El procedimiento para el otorgamiento de licencias urbanísticas se iniciará mediante presentación de solicitud dirigida al Ayuntamiento acompañada de la documentación que permita conocer suficientemente su objeto. En particular:

a.       La solicitud definirá los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo, vuelo y del subsuelo que se pretenden realizar. (…) A estos efectos las solicitudes deben adjuntar un proyecto técnico suscrito por facultativo competente con el grado de detalle que establezca la legislación sectorial y visado por el Colegio profesional correspondiente.

Para el otorgamiento de licencias que tengan por objeto la ejecución de obras de edificación será suficiente la presentación de proyecto básico pero no podrá iniciarse la ejecución de la obra sin la aportación previa de un proyecto de ejecución.

b.      Las solicitudes que tengan por objeto construcciones o instalaciones de nueva planta así como ampliaciones de las mismas, deben indicar su destino, que debe ser conforme a las características de la construcción o instalación.

2.2. La descripción gráfica del proyecto.

La comprobación y acreditación de la adecuación entre tal descripción literaria y la que contiene el proyecto aprobado por licencia se encomienda a un técnico que, como luego veremos, ha de certificar en tal sentido. Pero ello no excluye que si el registrador dispusiera de datos para contrastar ambas descripciones y apreciara divergencias, podría y debería señala el defecto, contradiciendo, si es preciso, la afirmación del técnico al respecto.

 

 

 

3.- El certificado técnico

 

 

Las novedades más destacadas que resultan del RDUA hacen referencia al visado colegial y al técnico competente para expedir estos certificados.

 

         Para obras nuevas en construcción, el art 27 exige

“el certificado técnico expedido por la dirección facultativa de las mismas y visado por el Colegio profesional correspondiente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia”

 

         Y para obras terminadas, exige

“La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.”

 

 

CUESTIONES:

 

PRIMERA: La expresión “dirección facultativa de las obras”, ¿excluye la competencia de otros técnicos previstos en el art 50 del RHU (por ejemplo, cualquier otro técnico aunque no haya dirigido las obras, o el técnico municipal)?

         Considero que la respuesta ha de ser negativa, por varios motivos:

         Por sentido común, ya que puede haber casos en que el técnico que ostentaba la dirección facultativa de las obras ya no pueda emitir tal certificado, por ejemplo, por haber fallecido.

         Y porque cuando el propio RDUA regula en su articulo 13 los documentos que hay que aportar con la solicitud de licencia de ocupación, habla, en términos más genéricos, de certificado del “técnico competente”.

 

SEGUNDA: El “visado colegial”, ¿Qué acredita realmente? Y ¿Qué sentido tiene su exigencia reglamentaria?

         Sabemos que el visado de un proyecto sí acredita los extremos a que se refiere el art 14.3 del RDOU. Pero aquí hablamos, no de visar un proyecto, que es un documento técnico complejo, sino de visar un simple certificado, y en estos casos, el visado sólo acreditará la identidad y habilitación profesional del certificante, lo cual quiere decir, que acredita que el nombre de la persona que lo suscribe corresponde a un técnico colegiado y habilitado legalmente para certificar acerca del contenido de dicho certificado, pero no acredita la autenticidad de la firma de quien lo suscribe, pues la práctica colegial de tales visados no conlleva esa comprobación.

 

TERCERA:       Eso nos lleva a plantearnos cómo acreditar la autenticidad de la firma, que es un requisito necesario para todo documento, como el que nos ocupa,  cuya aportación haya de exigirse registralmente.

         Será mediante la legitimación notarial de firma, o el reconocimiento de firma ante el registrador.

 

Por tanto, hasta la entrada en vigor del RDUA, el criterio predominante era que el certificado técnico necesitaba tener legitimada su firma, para acreditar su autenticidad, y por exigirlo así el art 49.4 del RHU, pero no se exigía el visado colegial, por haber declarado la DGRN en varias resoluciones que no era preciso.

         Ahora, en cambio, tras el RDUA, han de exigirse registralmente ambas cosas, pues se complementan, y así se garantiza no sólo que el que firma el certificado es quien dice ser, sino que tiene la titulación y habilitación profesional que dice ostentar.

 

CUARTA: ¿Cabe utilizar todavía la formula de comparecencia del técnico en el otorgamiento de la escritura, prevista en el art 49.1 del RHU?

         Considero que sí, pues con ello no sólo se acredita su identidad, sino que se facilita la descripción del contenido de la edificación por constar en el mismo documento de declaración de obra nueva.  Ahora bien, la exigencia de visado colegial, ineludible según el RDUA, habrá de cumplirse “por equivalencia”, es decir, aportando e incorporando a la escritura un certificado del correspondiente colegio profesional que acredite la habilitación profesional de dicho técnico.

 

  

  

 

4.- LA LICENCIA DE OCUPACIÓN O PRIMERA UTILIZACIÓN

 

        

         La exigencia sustantiva de este tipo de licencia ya venía establecida (por no remontarnos a normativa estatal más antigua), en el art 169.e de la LOUA, y desarrollada en el art 8.e del RDOUA.

         La novedad la constituye su exigencia registral expresa, por virtud de lo dispuesto en el art 27.1.a del RDOU, con una redacción que convierte a la licencia de ocupación en la “nueva protagonista” del control registral de la legalidad de la edificación y su uso.

 

4.1.-Tipo y denominación de la licencia según los casos:

El art 7.d nos aclara que “la licencia de ocupación se exigirá cuando el uso previsto sea el de vivienda, y la licencia de utilización en los demás supuestos”.

 

4.2.-Objeto u objetos de la licencia, según los casos:

 

Y que tal licencia (tanto la una como la otra) tiene siempre un objeto concreto, y en ciertos casos, puede tener además otro objeto secundario añadido:

         El objetivo principal y siempre concurrente es el de “comprobar que el uso previsto para un edificio, o parte del mismo, es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística de aplicación.”

         Y, por añadidura,  “cuando se trate de edificios para los que haya sido otorgada licencia de obras de nueva construcción, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, tendrá por objeto, además, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada.”

4.3.- Requisitos de las solicitudes de la licencia de ocupación o utilización:

         Se detallan en el art 13.d del RDUA, distinguiendo según se trate de edificaciones para las que haya sido otorgada licencia de obras, o bien, por otro lado, edificaciones en las que no sea preciso ejecución de ninguna obra de reforma ni por tanto licencia de obras.

  Tanto en un caso como en otro, se exige que la solicitud aporte certificado suscrito por “técnico competente”, pero con la diferencia de que para edificaciones con licencia de obras, no dice que haya de estar visado ni haya de ser gráfico (probablemente porque el proyecto de obras para el que otorgó la licencia ya se exigió que estuviera visado, y por definición de proyecto, incluye documentación gráfica.

 En cambio, para las edificaciones sin licencia de obras, el certificado técnico, además de descriptivo, ha de ser gráfico, y estar visado.

         Más adelante volveremos a tratar de manera especifica las particularidades de las edificaciones terminadas sin licencia de obras.

 

4.4.- Los cambios de uso:

         Desde el punto de vista sustantivo, el art 8.e exige licencia de ocupación o utilización tambien para la modificación de uso, total o parcial.

         Según ello, registralmente también habrá que exigir la acreditación de su concesión para inscribir cualquier modificación, total o parcial, del uso de una edificación ya inscrita.

         En efecto,  si la normativa urbanística, como es el caso,  ha querido implicar a los registradores en el control de la legalidad, no sólo de la edificación misma, sino tambien del uso a que se destina, sería un absurdo y contrasentido que se permitiera burlar tal control inscribiendo un uso que haya obtenido licencia para posteriormente modificar tal uso registralmente sin acreditar la nueva licencia que lo autorice.

 

  

 

5.- EL SEGURO DECENAL DE LA EDIFICACIÓN

 

         Realmente, el RDUA ni contiene ni debería contener regulación específica relativa al seguro decenal del edificio. Por tanto, nos remitimos a su regulación en la LOE, que contempla los supuestos de obligatoriedad, los supuestos de exención, y las cautelas y medidas legales que proceden para el caso de exoneración del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

 

            Por su parte la DGRN se ha pronunciado al respecto, en un doble sentido:

                   .- Precisando (con gran acierto a mi juicio) en su instrucción de 11 de septiembre de 2000 la documentación y circunstancias que han de acreditarse ante el registrador.

                   .- Apreciando (con gran desacierto a mi juicio) en diversas resoluciones en recursos contra la calificación registral, otros supuestos de exoneración de la obligación legal distintos y más benévolos que los contemplados taxativamente en el texto legal, por la vía de interpretar con laxitud exagerada cada uno de los requisitos legales:

 

         Donde la ley dice autopromotor “individual”, según la DGRN cabe tambien el colectivo o societario.

         Donde la ley dice de una única vivienda, según la DGRN cabe que sean varias en distintos momentos.

         Donde la ley dice “unifamiliar”, cabe según la DGRN que sea plurifamiliar si es para uso propio.

         Sinceramente, creo que tal línea interpretativa “permisiva”, que comprensiblemente suelen sostener los promotores interesados, y buen número de fedatarios, que encuentran el respaldo de la DGRN, no respeta el texto ni la finalidad de la ley, que en cambio suele ser interpretada y aplicada con mayor rigor, en el mejor sentido de la palabra, por la calificación registral.

 

         En cualquier caso, el presente trabajo quiere ceñirse a las principales novedades que introduce el RDUA, por lo que en esta materia de seguro decenal no procede sino remitirse a su regulación en otros textos normativos. En cambio, sí merece que nos detengamos en otro de los requisitos sustantivos que impone la ley de edificación, como es el libro del edificio, pues el RDUA sí introduce novedades desde el punto del control registral del mismo

 

 

 

6.- EL LIBRO DEL EDIFICIO.

 

            Su exigencia sustantiva, como obligación del promotor, se contiene en el art 7 de la LOE.

            La exigencia registral de comprobación de su existencia y complitud se impuso en  la ley de suelo de 2007, hoy articulo 20 del texto refundido de 2008.

 

La Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007 resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España sobre el articulo 19 de la Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo,  decidió imponer a los promotores un requisito que la ley no les impone, diciendo que “el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial).

         Y tal resolución de la DGRN añadió que “ El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.”

 

         Con ello, la DGRN “se inventa”, o por decirlo de otra manera, “pretende instaurar” un requisito sustantivo nuevo para los promotores, que en realidad no era ni necesario, ni suficiente a efectos de la calificación registral.

         No era necesario, pues no existe ninguna disposición normativa de carácter general, de ningún rango, que lo imponga, y la DGRN, aún cuando puede instruir a sus subordinados, en este caso, los Notarios, no puede crear obligaciones nuevas para los promotores.

Pero tampoco era suficiente a efectos de la calificación registral, pues lo que el art 20 de la ley de suelo de 2008 exige al registrador no es comprobar “que el notario afirme la existencia del libro del edificio” por estar en su poder, sino “la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”, lo cual implica que el registrador habrá de calificar y comprobar por sí mismo no sólo el hecho de la “existencia” del libro, que como tal hecho sí puede quedar acreditado por la fe publica notarial, sino, además, y sobre todo, el juicio o calificación jurídica acerca de que tal libro esté completo, cumpliendo todos los requisitos de contenido que exige la ley , y por supuesto, que corresponda a la edificación en cuestión y no a otra.

 

         Con mucho mejor criterio, y por supuesto, con el rango normativo que tal previsión exige, la ley de suelo catalana, y ahora el RDUA de Andalucía, exige el depósito del libro de edificio en el Registro de la Propiedad competente por razón del territorio.

 

         En concreto, el articulo 27 del RDOUA dispone en su número 3 lo siguiente:

Art 27.3:

 

“ Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación.”

 

 

CUESTIONES:

 

6.1.- Supuestos de obligatoriedad/exención del libro del edificio:

         Según la LOE, no hay excepción ninguna, pues la única excepción relativa al autopromotor individual de vivienda para uso propio sólo lo es a efectos de seguro decenal, pero no de libro de edificio.

 

         Lo mismo cabe decir de los edificios cuyo destino principal no sea el de vivienda.

 

         Sin embargo, la DGRN en diversas resoluciones de recursos gubernativos, a fin de confirmar el criterio “permisivo” de  promotores y algunos fedatarios, y revocar el criterio “riguroso” del registrador, ha tratado de argumentar, sin éxito a mi juicio, para concluir resolviendo que el autopromotor para uso propio, además de gozar de la exención legal relativa al seguro decenal, la DGRN le concede además la exención de sus obligaciones relativas al libro del edificio.

 

A mi juicio, la única exención legal aplicable es de orden temporal, por razón de lo dispuesto en la transitoria primera de la ley, cuando establece que “será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor.”

 

 

6.2.- No es un auténtico “depósito”, sino una “presentación inscripción y archivo registral”:

 

         De la finalidad de la norma se deduce con claridad que no estamos ante un simple depósito retirable por el depositante, sino ante una presentación, calificación registral, y en su caso, archivo registral con constancia en los libros de inscripciones, de tal documentación, que desde ese momento ya formará parte del archivo oficial del registro de la propiedad, a efectos, no sólo de su custodia, sino de su publicidad formal, y sin que el presentante o “depositante” conserve la disponibilidad del ejemplar depositado, que no podrá ya retirar ni eliminar.

Sí podrá, como cualquier interesado con interés legítimo apreciado por el registrador, solicitar y obtener publicidad formal del mismo, o de determinados extremos del mismo.

 

6.3.- Soporte documental en que habrá de presentarse el libro del edificio.

 

         Al no haber una exigencia expresa, valdrá cualquier soporte, tanto papel, como informático, a condición de que se compruebe su legibilidad y conservación.

         Sería recomendable que se generalice la presentación en soporte informático, que facilita su custodia y reproducción.

 

6.4.- Alcance de la calificación registral del libro del edificio:

         A mi juicio, de la finalidad de las normas que lo regulan, y de la congruencia del sistema registral y sus efectos, se deduce que el registrador habrá de comprobar, al menos, lo siguiente:

         .- Que el ejemplar conste suscrito o acompañado de instancia suscrita por el promotor del edificio, (que es el obligado a confeccionarlo y ponerlo a disposición de los usuarios finales) con firma legitimada o ratificada ante el registrador, afirmando que tal ejemplar constituye el libro del edificio regulado en la LOE relativo a la edificación declarada en la finca registral que se indique.

         .- Que conste de todos los documentos que exige la LOE, es decir, “el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.”

         .- Que se refiera a la edificación declarada y finca registral en cuestión y no a otra.

 

La comprobación de estos extremos exigirá al registrador examinar su contenido y cotejarlo con la descripción literaria de la edificación y con la propia licencia de obras.

A tal efecto, le será de utilidad la certificación técnica de fin de obra que acredite tal conformidad entre la descripción gráfica del proyecto y la literaria de la escritura de declaración de obra. Lo que sí deberá comprobar el registrador por sí mismo es que ese proyecto, y no otro, sea precisamente aquél para el cual se concedió la licencia de obras correspondiente, lo cual es fácil de calificar pues, como vimos, la propia licencia debe identificar e “incorporar” según el art 19, el proyecto al que se refiere. Tal identificación suele hacerse por referencia al nombre del técnico autor y a la fecha y número de visado colegial.

 

6.5.- El depósito no puede ser “previo”, sino simultáneo a la inscripción de la terminación de la obra.

 

         Aunque el reglamento habla, con poca fortuna, de depósito previo a la inscripción de la terminación de la obra, en realidad, el principio de especialidad registral relativo a la claridad de los pronunciamientos registral, y el de congruencia, exigen que el depósito sea simultáneo a la inscripción de la terminación de obra, y nunca previo como operación específica.

         Si se admitiera un depósito previo, cuando la obra todavía consta registralmente como “en construcción”, resultaría que el registro estaría proclamando a la vez una cosa y su contraria: del hecho del depósito del libro se desprende que la obra está terminada, pues uno de sus documentos es el acta de recepción de la obra terminada, y en cambio, en la inscripción de la finca se seguiría proclamando que está en construcción. Tal contradicción es inaceptable en sede registral, por lo que el depósito ha de ser simultáneo a la constancia registral de la terminación: no puede ser previo, pero tampoco posterior.

 

        

6.6.- Forma de hacer constar el cumplimiento de esta obligación.

         El RDOU dice que se hará “ de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación”.

 

         Ello supone que bien en el cuerpo de la inscripción de la edificación terminada, o bien, como creo más conveniente, por nota marginal, análoga a la regulada en el art 9 de la ley hipotecaria para la inscripción y archivo de la bases gráfica, expresiva de que se ha presentado, calificado favorablemente y archivado el libro del edificio, reseñando quién lo suscribe, y su contenido esencial.

 

A tales efectos, considero útil crear un legajo especial al efecto.

 

 

6.7.- Forma de solicitar y obtener publicidad registral del libro del edificio.

 

         Una vez calificado favorablemente y archivado, con nota marginal de haberlo hecho, cabe hablar de dos extremos que pueden ser  objeto de publicidad registral:

         .- La publicidad del hecho mismo del archivo registral del libro, que deberá contenerse en toda nota simple o certificación, a modo de advertencia informativa del cumplimiento de tal requisitos legal, y de ofrecimiento de la posibilidad de obtener información más detallada sobre el contenido del propio libro.

         .- La publicidad del contenido del libro, que no podrá ser por nota simple, ya que tal concepto está ceñido legalmente a ser una reseña de la descripción,  titularidad y cargas vigentes de la finca, pero sí por certificación, ya sea del total contenido del libro, o de determinados extremos que señale el solicitante, y siempre, bajo calificación registral de su interés legítimo.

 

 

En todo caso el comienzo del cómputo de este plazo precisará que las obras o usos se manifiesten mediante la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción. En los supuestos de obras en curso de ejecución paralizadas por la Administración pública con competencias para ello, la fecha para el comienzo del cómputo de este plazo será aquella en la que dicha Administración acordó la suspensión de las obras.