RDL 27/2012 de medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios: novedades en el procedimiento de venta hipotecaria extrajudicial Este RDL, conocido como anti-desahucios, establece en su artículo 2 una serie de novedades en el procedimiento de ejecución notarial de hipoteca. Su regulación no deja de suscitar varias dudas, que se añaden a las propias que ya genera la regulación básica del Reglamento Hipotecario y el añadido en relación con la subasta de la vivienda habitual del art. 12 del RDL 6/2012. En todo el trabajo me refiero siempre exclusivamente al procedimiento de venta notarial. Transcribo los artículos 1 y 2 al final del mismo. 1.- Datos preliminares: 1.1.- El RDL es tiene en realidad un ámbito bastante limitado: ha de ser ejecución de hipoteca sobre vivienda propiedad del deudor, que sea su única vivienda en propiedad y que además el préstamo haya sido concedido para la adquisición de la misma (art. 1.3.d). Casos como las viviendas hipotecadas de los padres del deudor quedan siempre fuera, o cuando el deudor tenga otra vivienda, aunque sea una casita heredada en el pueblo. 1.2.- Esa vivienda ha de ser la habitual de personas que se encuentren en las situaciones de especial vulnerabilidad que indica el art. 1.2 aunque no sean el propio deudor (aunque normalmente también será la vivienda habitual de él, porque como decimos un requisito es que sea su única vivienda en propiedad). Si es vivienda habitual del deudor, se aplicarán dos normativas especiales: ésta, con la posibilidad de suspender el lanzamiento, y la del art. 12 del RDL 6/2012, en el sentido de que se celebrará una única subasta y no tres. 1.3.- Es el juez, y no el notario, quien tramita el expediente de lanzamiento de acuerdo con el art. 236.m RH: El adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al Juez de Primera Instancia del lugar donde radiquen. No obstante, el art. 2 establece que se puede acreditar ante el notario la concurrencia de esos requisitos. Por supuesto, también se podrían acreditar después, en todo o en parte, ante el propio juez. 1.4.- El plazo de paralización del lanzamiento es de dos años desde la entrada en vigor del RDL (art 1), es decir, hasta el día 16 de noviembre de 2014. Por tanto, a medida que pasen los meses la suspensión será por un tiempo cada vez menor, hasta hacer irrelevante la protección. 1.5.- La suspensión efectiva del lanzamiento se produce únicamente si el adjudicatario es el acreedor o una persona que actúe por cuenta de él (art. 1). Si es un tercero, no hay suspensión. Por tanto, incluso habiéndose acreditado en el procedimiento la concurrencia de todas las circunstancias, no es seguro que se suspenda el lanzamiento, depende de quién se lo adjudique finalmente (aunque casi siempre será el propio banco). 1.6.- El RDL se aplica a los procedimientos ya en curso (Disp. Transitoria 1ª) 2.- Alteraciones en el procedimiento 2.1.- La acreditación de las circunstancias que permiten suspender el lanzamiento se hará en cualquier momento del procedimiento. Parece adecuado que en el momento de requerir de pago al deudor se le informe por parte del notario de la normativa para que en su caso tenga la oportunidad de acreditarlo. También, incluso, si no se ha hecho antes, cuando se le comunique la fecha y lugar de las subastas. Y no me parece fuera de lugar que en cualquier momento del procedimiento el notario pueda informar al deudor por medio de una comunicación ad hoc, aunque no coincida con ningún otro trámite. Un caso especial es aquel en el cual el procedimiento se ha iniciado sin que se haya acreditado que se trata de la vivienda habitual del deudor, pero con ocasión de esta nueva norma, el deudor lo prueba aportando la documentación correspondiente. Esto provocaría el efecto colateral de que el procedimiento habrá de seguir tramitándose con una sola subasta conforme al art. 12 del RDL 6, haciéndolo constar en el acta. Y si ya se hubiera celebrado una o dos, a mi juicio hay que suspender las que falten y convocar para una única subasta con el límite mínimo del 60%, todo ello comunicado con anuncios en los boletines y demás sitios que indica el RH. Hago un inciso, a propósito de estas alteraciones, que viene al caso. El procedimiento notarial de venta extrajudicial no tiene la misma naturaleza que un negocio entre particulares a propósito de la actitud que ha de tener el notario respecto de las partes, en concreto la entidad financiera. La entidad aquí se limita a instar al notario a que inicie unos trámites de venta forzosa establecidos por la norma, pero nada más, lo que pasa después está fuera de su control. Las decisiones que toma el notario a lo largo del mismo y como vemos a veces pueden llegar a ser complejas- son de su exclusiva competencia, y la entidad no tiene nada que decir, ni fiscalizar, ni dar vistos buenos. No estamos a su servicio, sino sujetos a un procedimiento, que, en este sentido, es tan intocable para cualquiera de las partes como uno judicial. En el acta inicial suelo indicar cómo voy a actuar: si se tramita en principio con una o tres subastas, si admito un domicilio alternativo de notificación (solamente si cumple el 202.7 RN), que en tercera subasta hay un mínimo del 50% por aplicación de la LEC, etc. Doy toda la información que puedo en ese momento por razones de seguridad jurídica, pero el contenido del acta no está sujeto a que le guste o no a la entidad. O se firma con las condiciones y trámites que he establecido (que son las que estimo aplicables a ese caso), o no acepto el requerimiento. Y lo mismo en los casos en los que hay que tomar decisiones mediado el mismo. 2.2.- Para suspender el desahucio se ha de estar en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad del art. 1.2, y además cumplir todas las circunstancias económicas enumeradas en el art. 1.3. Ahora bien, al notario no han de acreditarse todas ellas, sino solamente algunas, en virtud de la presentación de una serie de documentos que se enumeran de manera muy precisa en el art. 2.: percepción de ingresos por la unidad familiar, número de personas que habitan la vivienda (y su identidad), y titularidad de los bienes (y con ello que la hipoteca es para la compra de la vivienda). Lo más práctico será testimoniarlos en el acta. Hay otros requisitos que no se acreditan con estos documentos, como la discapacidad mayor del 33% o que incapacite para actividad laboral, ser víctima de violencia de género, etc. Para todos los demás requisitos, se exige una simple declaración responsable de cumplirlos por parte del deudor, sin más acreditación (art. 2.d). Esta declaración se hará constar como diligencia en el acta. Entiendo que para conseguir el beneficio, hay que aportar todos los documentos que se mencionan. Si no se aportan todos, sino algunos de ellos, se hará constar así en el acta, a los efectos de que el juez que se ocupe en su caso del lanzamiento lo tenga en cuenta. En la escritura de venta que culmina el procedimiento debe hacerse constar expresamente todo lo que se ha actuado en ese sentido, para conocimiento del juez.
En el art. 2.c.1º de indica que unos de los documentos que hay que aportar son Certificados de titularidades expedidos por el registro de la propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar. Propiamente un registrador no puede expedir un certificado que contenga las titularidades de todos los bienes que tenga una persona en España, así que se referirá probablemente a la información que a través de un registro se puede solicitar (sin el carácter de certificado registral) al servicio de índices del Colegio de Registradores acerca de los bienes que tenga inscritos una persona en cualquier registro de España. 2.3.- No creo preciso que el notario se pronuncie acerca de si se han acreditado suficientemente tanto la situación de especial vulnerabilidad como las circunstancias económicas, basta con indicar cuáles de los documentos se han aportado y cuáles no, para que el juez decida lo procedente. En todo caso, si hay un pronunciamiento por parte del notario, sería siempre dejando a salvo lo que decida el Juez competente, a fin de no crear expectativas que quizá no se cumplan. Artículos 1 y 2 del RDL 27/2012 Artículo 1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. 1. Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo. 2. Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son: a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente. b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo. f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual. 3. Para que sea de aplicación lo previsto en el apartado 1 deberán concurrir, además de los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en el apartado anterior, las circunstancias económicas siguientes: a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5. b) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. Artículo 2. Acreditación. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere este real decreto-ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos: a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar: 1.º Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios. 2.º Ultimas tres nóminas percibidas. 3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales. 5.º En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida. b) Número de personas que habitan la vivienda: 1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho. 2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. c) Titularidad de los bienes: 1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar. 2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere. d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este real decreto.
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