PLUSVALÍA MUNICIPAL, CIERRE REGISTRAL Y COLABORACIÓN NOTARIAL

La Ley 16/2012 (BOE 28/12/2012) ha reinstaurado, desde el 1 de enero de 2013, el llamado "cierre registral"^{^[i]} si no se acredita el pago o declaración de la popularmente conocida como "plusvalía municipal".

Dice así el nuevo artículo 254-5 de la Ley Hipotecaria: "... El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo...".

En una lectura apresurada podría parecer que con ello se lesiona el derecho del comprador^{^[ii]}, pues habiendo adquirido en virtud de un negocio jurídico válido y desembolsado su dinero en la confianza derivada en su, normalmente, instrumentación en escritura pública, ve como se hace depender su publicidad registral del cumplimiento de una obligación que incumbe a un transmitente del que probablemente no vuelva a tener noticias.

Pero ello no es así si se parte de la doble consideración de:

· Que sobre este adquirente pesaba ya otra obligación de comunicación del hecho imponible^{^[iii]}, que es precisamente a la que se refiere el art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

· Y que en la nueva regulación la acreditación de esta comunicación ex art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales levanta el cierre registral.

El problema se traslada entonces:

· Al conocimiento por el adquirente de las nuevas e importantes consecuencias registrales del incumplimiento de esta obligación, de lo que quedará oportunamente advertido con la intervención notarial.

· Y, sobre todo, cómo articular un procedimiento fácil y poco oneroso que permita acreditarle al Registrador que se ha cumplido con la comunicación, sin interferir en las crecientes tramitaciones telemáticas.

Personalmente entiendo que en el caso de que el negocio jurídico se hubiese formalizado en escritura pública española^{^[iv]} no habría obligación de acreditar nada al Registrador, pues el art. 110-7 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales impone ya al Notario, en cuanto funcionario público, tal obligación de comunicación, la cual se cumple quincenalmente a través del Índice Único informatizado^{^[v]} y hasta la fecha asumida de manera gratuita, pues para el usuario del servicio no supone un coste adicional ni tampoco para la Administración, además de la evidente ventaja de recibir convenientemente parametrizada la información.

Pero como también sé que, sin un precepto que lo diga clarito, tal argumentación pocas barreras registrales va a levantar, una solución fácil, entretanto se proveen otras a nivel corporativo, es que en la misma escritura el adquirente requiera al Notario para que dé cumplimiento a la obligación de comunicación del hecho imponible, en principio mediante remisión por correo certificado de copia total o parcial de la escritura, y el Notario así lo hará constar mediante la oportuna diligencia.

De este modo viene operándose sin problemas, por ejemplo, en materia de segregaciones, respecto de las cuales la específica legislación andaluza exige al interesado la presentación al Ayuntamiento en el plazo de 3 meses de la escritura en la que se utilizó la licencia o declaración de innecesidad.

Es más, antes de dimitir como Delegado del Distrito notarial de Vera, llegué a sendos acuerdos con la mayoría de los Ayuntamientos de la zona^{^[vi]}, para que tales comunicaciones u otras cualesquiera pudieran hacerse por el correo corporativo bajo la firma electrónica del Notario, con las evidentes ventajas de rapidez, seguridad, disponibilidad y reducción de costes al ciudadano. El sistema viene funcionando desde el año 2008 y, en mi experiencia, nunca ha merecido una calificación registral negativa ni reproche municipal alguno.

En consecuencia, sin perjuicio de que además pueda procederse a la efectiva liquidación del impuesto y su acreditación por cualesquiera canales, propongo la siguiente actuación y cláusula notarial en beneficio del adquirente y de la Administración municipal:

"... EXPOSICIÓN... D) Requisitos.- Tales son:

Primero.- "Plusvalía municipal".- A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia ***autorizada ***simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales.

*** Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

*** Daré cumplimiento a este requerimiento, en virtud del acuerdo de colaboración telemática aprobado por dicho Ayuntamiento, mediante correo notarial corporativo bajo mi firma electrónica, incorporando el correspondiente reporte".

Y siempre la oportuna advertencia:

"... OTORGAMIENTO... A) Advertencias y reservas legales.- Las hago a los intervinientes, entre ellas las fiscales, y en particular:..

... - La posible sujeción al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ("plusvalía municipal"). Si la transmisión es onerosa, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al transmitente, sin perjuicio del carácter de sustituto del adquirente en el caso de que el transmitente fuese no residente o deudor hipotecario sin recursos en los términos del Decreto-ley 6/2012. Si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al adquirente. En ambos casos se producirá el cierre registral mientras no se acredite tal liquidación, salvo que en las transmisiones onerosas el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme al art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales".

Veremos.

[1] Lo que no vuelve es la antigua afección real, que el art. 64 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales establece sólo para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

[2] Que en los supuestos usuales de transmisiones onerosas no es el sujeto pasivo, sin perjuicio de su carácter de sustituto cuando el transmitente fuere un no residente o un deudor hipotecario sin recursos (art. 106 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales).

[3] Bastante desconocida y sistemáticamente incumplida, aunque hasta poco sin consecuencias, toda vez que se quiera o no un porcentaje alto de transmitentes acostumbraba a cumplir sus obligaciones fiscales y, en último término, su instrumentación en escritura pública autorizada por un funcionario español hacía que el hecho imponible llegase a conocimiento de la Administración de manera gratuita y convenientemente parametrizado a través del Índice Único Notarial.

[4] Otra cosa es su formalización en documento privado (pero la regla general en nuestro Derecho es que el acceso al Registro de la Propiedad tiene lugar en virtud de documento público español y de ahí derivan en buena medida los miríficos efectos de la inscripción), en documento intervenido por funcionario extranjero (en el caso de que se quieran asumir los riesgos de entenderlo admisible directamente, que ningún país de nuestro entorno asume) o incluso documentos judiciales o administrativos españoles (en los que la falta de información acerca de tales aspectos colaterales fiscales podría redundar en perjuicio de las finanzas municipales).

[5] Exactamente el mismo medio a través del cual se producen otros efectos todavía más importantes, como es el cambio de titular catastral, con incidencia en múltiples tributos.

[6] Aprobados por el Pleno o la Comisión correspondiente; y de libre adhesión para cada Notario, con lo que se salvaban las posibles objeciones de mi propio Colegio. Se llegó a dicho acuerdo con los Ayuntamientos de Carboneras, Los Gallardos, Bédar, Lubrín, Vera, Garrucha y Antas.