| ANALISIS PRACTICO DE LA REFORMA DE LOS ARTICULOS 9 Y 10 DE LA LEY HIPOTECARIA SEGUN EL TEXTO DEL PROYECTO DE LEY APROBADO EN EL CONSEJO DE MINISTROS DE 13 DE JUNIO DE 2014
Los nuevos artículos 9 y 10 de INTERPRETACION DEL ARTICULO 9 LH A EFECTOS PRACTICOS DE CALIFICACION Y DESPACHO1 El artículo 9 lh trae las siguientes grandes novedades: 1. Desaparece la publicidad gráfica de naturaleza exclusivamente registral y toda la temática gráfica es llevada al ámbito de la calificación del Registrador 2. La calificación gráfica por parte del Registrador se hace obligatoria y la utilización de una aplicación informática gráfica registral, imprescindible. 3. La transcripción literaria de las circunstancias descriptivas de la finca ya no es suficiente en algunos casos, sino que hay que acudir a técnicas electrónicas para alcanzar esa suficiencia. 4. No todas las circunstancias descriptivas de la finca han de aparecer en el cuerpo de la inscripción como hasta ahora. Más en concreto: 1. DESAPARECE Dentro del nuevo artículo 9 LH, sobre todo en su letra c son constantes las referencias a una supuesta imposibilidad de emitir informacion gráfica específicamente registral. De manera manifiesta el siguiente párrafo: Los Registradores de Pero resulta igualmente abundante (en este mismo párrafo transcrito se demuestra) la referencia a la función gráfica calificadora a la que se debe el Registrador a la hora de inscribir. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita. Resulta evidente que el resultado de una calificación no solo ha de ser manifestado al interesado sino que además ha de ser debidamente motivado. La motivación de la calificación del estado descriptivo de la finca es necesariamente de naturaleza espacial y en consecuencia la nota de calificación o despacho debe llevar a partir de la entrada en vigor de la ley un anexo a modo de informe gráfico sobre el estado descriptivo de la finca. Es decir, la base gráfica registral pasa a ser Informe de motivación a la calificación descriptiva de la finca Como hemos visto, esta circunstancia del análisis espacial del estado descriptivo de la finca, fuera de los casos de coincidencia con catastro, queda fuera de la publicidad ordinaria o tradicional del Registro, pero sería ilegal negarla al usuario registral que requiera dicha información acreditando su interés legítimo. COMO PRIMERA CONCLUSION: EN TODA PUBLICIDAD REGISTRAL, COMO REGLA GENERAL NO SE DARA MAS NOTICIA GRAFICA QUE EL ESTADO DE COORDINACION CON CATASTRO CUANDO HAYA COINCIDENCIA ENTRE FINCA Y PARCELA, PERO EN TODA NOTA DE CALIFICACION O DESPACHO DE TITULO PRESENTADO HAY QUE CALIFICAR EL ESTADO DESCRIPTIVO DE 2. CALIFICACION OBLIGATORIA DE El actual artículo 9.1 último párrafo de Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Sin embargo en el nuevo artículo 9 c) la incorporación de la representación gráfica de la finca registral al folio real es obligatoria c. La representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria , segregación, división , agrupación o agregación, expropiacion forzosa o deslinde para que determinen una reordenación de los terrenos. Y mas adelante: La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita. COMO SEGUNDA CONCLUSION CABE DEDUCIR EL CARÁCTER OBLIGATORIO DE 3. NO CABE En concreto dos circunstancias son de imposible manifestación alfanumérica: 4. La expresión de los enlaces de acceso a la información urbanística, ambiental o administrativa de que trata el art. 9
identificando en su caso los enlaces que remitan a las bases de datos o sitios electrónicos que legalmente permitan conocer y actualizar la información extraída. Un enlace por definición ha de permitir el link a la información pretendida, por lo tanto el folio tradicional y los asientos registrales que hasta la fecha hemos conocido resultan completamente inútiles para dar cumplimiento a este mandato. 5. La representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria de que trata la letra c) del nuevo art. 9 LH La representación gráfica aportada sera objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita Habla el art. 9 c) de los casos en que la representación gráfica georreferenciada de la finca ha de incorporarse al folio real, habla de los requisitos de fondo y forma que se precisan para que se lleve a cabo la incorporación , pero en ningún caso explica cómo, a través de qué asiento o técnica, dicha representación gráfica ha de incorporarse al folio real. COMO TERCERA CONCLUSION: PARA DAR CUMPLIMIENTO A 5. NO TODAS LAS CIRCUNSTANCIAS QUE ESPECIFICA EL NUEVO ARTICULO 9LH HAN DE PRACTICARSE EN EL ASIENTO DE INSCRIPCION Comienza diciendo el nuevo art. 9 LH: Los asientos del Registro contendrán expresión circunstanciada, mediante extracto ordenado, de todo lo que, conforme a la calificación del título efectuada por el Registrador, determine el sujeto, objeto y contenido de los derechos asignados por los citados asientos. A tal fin el folio real de cada finca registral, contendrá las circunstancias siguientes Si comparamos el extracto de encabezamiento del nuevo artículo 9 que acabamos de transcribir con el actualmente existente que dice: Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes Sacamos una primera consecuencia: La reforma se refiere a los asientos del registro, frente a la situación actual que se refiere expresamente al asiento de inscripción. Para confirmar la posibilidad de jugar con diferentes tipos de asientos a la hora de describir la finca hay tres argumentos: 1. El encabezamiento del nuevo artículo 9 habla de las circunstancias que ha de tener el folio real de cada finca registral (sin especificar el tipo de asiento) 2. El segundo párrafo del art. 9b), en este caso del Anteproyecto de Ley hablaba de un tipo de asiento que aun no existe pero que, al ser citado, confirma la tesis distributiva de la información descriptiva en diferentes asientos: Cuando conste acreditada, se expresará por nota indicativa, y con efectos meramente informativos, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente 3. Y por último, aunque hay más argumentos, el art. 9c) LH vuelve a referirse al folio real , no a ningún tipo de asiento específico cuando dice: Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real COMO CUARTA CONCLUSION: HAY QUE ENTENDER QUE NO TODAS LAS CIRCUNSTANCIAS DEL ART ESPECIFICACION DE LOS SUPUESTOS La verdadera novedad de la reforma va de la mano de otra reforma, la relativa a la del Registro electrónico que a fecha de hoy aun no ha sido aprobada. En este tratamiento del Registro electrónico, el folio tradicional tal y como se ha conocido, desaparece. Se introducen conceptos nuevos como folio real electrónico, sede electrónica, nota indicativa, etc. y las consecuencias de este hecho futuro y por el momento incierto, pretenden influir en los efectos de la redacción de la presente reforma del artículo 9 de Teniendo en cuenta estas circunstancias, hay que interpretar el artículo 9 en los términos que a continuación se indican: CIRCUNSTANCIAS A PRACTICAR EN EL CUERPO DE En el cuerpo de la inscripción habrá de hacerse constar, además del IDUFIR - Situación física detallada: LINK de acceso a la base gráfica registral, tal y como fue validada en el momento de la práctica de la inscripción y análisis espacial de posibles diferencias con respecto a su situación actual en el momento de la consulta. - Naturaleza de la finca: La que resulte de la comprobación catastral y urbanística del inmueble, consentida y ratificada por el otorgante del título. - Linderos de la finca: por los cuatro puntos cardinales, con referencia a si se trata de linderos fijos contrastables o si consta el consentimiento expreso, tácito o presunto de los colindantes. - Superficie de la finca: por contraste entre la descripción alfanumérica y gráfica de la finca. CIRCUNSTANCIAS A PRACTICAR POR MEDIO DE NOTA MARGINAL Por nota marginal, a falta de existencia de la nota indicativa a que se refiere la ley, se hara constar: - La circunstancia del archivo del Libro del Edificio: El archivo o depósito del libro del edificio está llamado a ser una de las actividades mas importantes dentro de la vida del futuro Registro de - La referencia catastral y el juicio de correspondencia con la finca registral: La referencia catastral no debe constar en el cuerpo de la inscripción, puesto que no es ningún dato descriptivo de la finca (para eso está el idufir) sino un enlace de correspondencia inicial entre finca y parcela. - El estado de coordinación gráfica o espacial entre Registro y Catastro: puesto que el estado de coordinación entre finca y parcela siempre es frágil y sujeto a varias posibles intervenciones, es precisa la constancia del estado de coordinación por nota marginal. - Los supuestos de calificación urbanística, ambiental o administrativa correspondiente. FORMA DE REDACTAR EL EXTRACTO ORDENADO DE ESTAS CIRCUNSTANCIAS La naturaleza, situación, superficie, linderos o cualquier otro dato descriptivo de la finca no se harán constar como circunstancias de hecho en el asiento de inscripción o en la nota marginal a practicar, sino como resultado de la calificación del Registrador. Es decir, el Registrador habrá de acudir a GEOBASE para comparar la situación, naturaleza, linderos, superficie, correspondencia y coordinación descritos en el título y los que resultan de su representación gráfica sobre imágenes ortofotográficas y cartográficas (entre ellas la catastral) del territorio, por lo tanto la redacción del encabezamiento del asiento de inscripción a practicar ha de ser diferente al actual. Ya no se trata de la constancia en folio de datos manifestados en el título de modo mas o menos preciso, sino de la calificación registral del contenido de los mismos o en palabras de la propia ley: expresión circunstanciada, mediante extracto ordenado, de todo lo que, conforme a la calificación del título efectuada por el Registrador, determine el sujeto, objeto y contenido de los derechos Cuando esos datos (fuera de los límites de tolerancia admitidos) resulten contradictorios, existirá causa de suspensión o denegación de la inscripción del título presentado. Resulta evidente que hay que crear modelos para la parte descriptiva de las inscripciones y para las notas de calificación o despacho (se acompaña como ANEXO el relativo a las diferentes notas de despacho) COMO QUINTA CONCLUSION: ANEXO I NOTAS DE DESPACHO TRAS NOTA DE DESPACHO 1: DESCRIPCION CORRECTA POR COINCIDIR La descripción de la finca nºXXXX es correcta puesto que los datos de situación, cabida y linderos que se expresan en la inscripción practicada son coincidentes con la representación geográfica de los mismos según informe de calificación que se acompaña INFORME DE CALIFICACION SOBRE @@@@@@@@@@@@@@ NOTA DE DESPACHO 2: DESCRIPCION INCORRECTA POR NO COINCIDIR La descripción de la finca nºXXXXX no es correcta puesto que la cabida o superficie que aparecen en la descripción de la finca no coincide con la representación geográfica de la misma que aparece en el informe de calificación que se acompaña INFORME DE CALIFICACION SOBRE @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ NOTA DE DESPACHO 3: DESCRIPCION INCORRECTA POR EXISTIR INCERTIDUMBRE EN La descripción de la finca nºXXXXX no es correcta puesto que los linderos que aparecen en la descripción de la finca son inciertos, es decir no se puede saber si coinciden exactamente o no con la representación geográfica de la misma que aparece en el informe de calificación que se acompaña INFORME DE CALIFICACION SOBRE @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ NOTA DE DESPACHO 4: DESCRIPCION INCORRECTA POR RESULTAR IMPOSIBLE DETERMINAR La descripción de la finca XXXX es insuficiente para localizar la situación geográfica que corresponde a la finca acompañando la representación del área geográfica que corresponde al lugar, paraje o sitio donde se encuentra enclavada INFORME DE CALIFICACION SOBRE (INFORME DE VALIDACION NEGATIVO) INTERPRETACION DEL ARTICULO 10 LH A EFECTOS PRACTICOS DE CALIFICACION Y DESPACHO Para comprender la regulación que hace el artículo 10 es preciso explicar algunos conceptos. El nuevo texto de los artículos 9 y 10 de El Registrador debe velar por el hecho de que las descripciones de las parcelas catastrales que se incorporen al folio coincidan con la descripción del dominio inmobiliario (la finca) que aparece registrado. Hay que comparar la parcela y la finca y determinar si son equivalentes (dentro de los márgenes de tolerancia admitidos) o si no lo son. En ambos casos la norma determina cuáles han de ser las actuaciones consecuentes. La comparación de datos registrales con datos catastrales puede ser realizada de dos modos diferentes: 1º Mediante correspondencia de datos: simplemente se cotejan las descripciones literarias o alfanuméricas de las fincas y parcelas de correspondencia 1º Mediante coordinación de objetos espaciales: un análisis espacial consistente en la superposición de la representación grafica de la finca y la de la parcela. Podemos por lo tanto comparar datos literarios con datos literarios, y objetos espaciales con objetos espaciales. Lo que no es posible es coordinar datos literarios con descripciones gráficas como pretende el Proyecto de ley. Por eso, para hablar de coordinación, es preciso traducir a gráfica la descripción literaria de la finca, ya que solo así se podrá comparar con la parcela y concluir en su coincidencia o no. El resultado de la coordinación, es decir de la superposición de la capa de información grafica de la finca sobre la capa de información grafica de la parcela, solo puede ser: 1. El de coincidencia c (convergencia) o falta de coincidencia (divergencia). la divergencia puede tener dos orígenes: 2. O no coinciden las superficies de finca y parcela: (d1)(divergencia por superficie) 3. O se encuentran desplazadas la una con respecto a la otra: (d2) (divergencia por desplazamiento). Pero también es posible que: 4. La finca no pueda ser representada geográficamente o que lo sea con carácter provisional y la coordinación no será posible por causa de un defecto imputable al registro: (nc1) O puede que no se pueda hacer la superposición de la capa de información registral sobre la catastral por defectos catastrales: 5. De contradicción entre la parte descriptiva y la parte grafica de la certificación catastral : (nc2a) 6. O por patologías relacionadas con la referencia catastral: (nc2b). Estas diferentes situaciones que denominamos estados de coordinación son halladas automáticamente por la aplicación informática colegial GEOBASE, con solo introducir los datos adecuados, y para que queden declarados como tales sobre las fincas es precisa la validación del Registrador. La ley asimila el concepto de coordinación con solo uno de sus estados que hemos visto: c el de la coincidencia o convergencia. Por lo tanto para el resto de estados ha de entenderse que no hay coordinación y habrá de procederse como indica la propia ley. Por último hay que tener en cuenta que frente al criterio tradicional de que lo que no consta inscrito no existe, el estado de coordinación catastral inscrito (es decir calificado y validado por el registrador) puede ser alterado válidamente fuera del ámbito del registro de la propiedad. geobase se entera de las alteraciones posteriores a la validación que se han producido y las lleva a una capa especial que nos permite apreciar por separado cual es el estado de coordinación que consta inscrito y el que existe en el momento de hacer la consulta EL ESQUEMA DEL ARTICULO 10 ES EL SIGUIENTE QUE ANALIZAREMOS:
El nuevo artículo 10 de La base de representación grafica de las fincas registrales será la cartografía catastral CONCLUSION PRIMERA: CONCLUSION SEGUNDA: EL HECHO DE QUE EL CATASTRO SIRVA DE BASE PARA 2. REGLA GENERAL: APORTACION AL TITULO DE La regla general, por tanto, es que todo titulo que se presente a inscripción en el Registro de En todo caso, conforme prevé la letra c) del artículo 9 deberá aportarse junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca 3. EXCEPCION : CASOS EN LOS QUE SE PERMITE APORTAR CARTOGRAFIA ALTERNATIVA Hay una serie de casos excepcionales (aquellos casos en los que el Catastro aun no existe puesto que la entidad hipotecaria se configura como tal en el propio título presentado) en los que se admite la aportación de cartografías alternativas a la catastral. 1. Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciará complementaria o alternativa a la certificación catastral descriptiva y gráfica en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de b) Cuando el acto inscribible consiste en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. CONCLUSION TERCERA: CUANDO 3.1 PROCEDIMIENTO EN EL CASO DE PRESENTACION DE CARTOGRAFIA ALTERNATIVA 4. En los supuestos en los que se haya aportado una representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso la alteración que corresponda. 5. De practicarse la alteración, CONCLUSION CUARTA: COMO EN EL RESTO DE PROCESOS DE NOTIFICACION Y RECEPCION DE CATASTRO, A 6. CALIFICACION DEL REGISTRADOR El Registrador ha de calificar si la descripción literaria de la finca coincide con la descripción de la parcela catastral.
, se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra c del artículo anterior, haciendo constar expresamente
.,la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro CONCLUSION QUINTA: SI EL RESULTADO QUE HA DE HACERSE CONSTAR EN FOLIO ES QUE 7. SI Si la calificación es negativa, es decir: 7. Cuando del contraste entre la base gráfica de la finca registral y el de la parcela catastral surgen diferencias de superficie o desplazamiento superiores a la tolerancia admitida (estados de coordinación D1 y D2 ) 8. Cuando la finca no se puede representar geográficamente (por ejemplo en rústicas de linderos personales) Estado de coordinación NC1) 9. Cuando los datos descriptivos literarios de la finca son contradictorios con los datos que resultan de su representación geográfica (Estado de coordinación NC1) 10. Cuando existe contradicción gráfica y alfanumérica o descriptiva en la certificación catastral (Estado de coordinación NC2A) 11. Cuando existe alguna patología en relación a la referencia catastral (Estado de coordinación NC2B) En estos casos, en los que la ley considera que no hay coordinación, el Registrador lo pone, motivadamente (a través de los informes de Geobase), en conocimiento del Catastro, a fin de incoar el procedimiento oportuno. En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, incoe el procedimiento oportuno. CONCLUSION SEXTA: EN LOS CASOS EN QUE GEOBASE ARROJA UN ESTADO DE COORDINACION D (D1; D2) NC (NC1; NC2a); NC2b)) ENTENDEMOS QUE HAY CALIFICACION NEGATIVA 8. SI Si la calificación es positiva, se hace constar en folio la referencia catastral, la representación gráfica catastral y la declaración de coordinación El Registrador incorporara al folio real la representación grafica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra c del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente ,la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas Este resultado produce unos efectos jurídicos determinados y una forma específica de publicidad CONCLUSION SEPTIMA: HAY CALIFICACION POSITIVA, O EN PALABRAS DE 8.1 EFECTOS JURIDICOS Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de esta ley, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. 8.2 FORMA DE PUBLICIDAD 4. En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si esta está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada CONCLUSION OCTAVA: SE DA PUBLICIDAD DE LOS ESTADOS DE COORDINACION VALIDADOS EN GEOBASE, NO DE LOS ESTADOS DE COORDINACION SIN VALIDAR 9. ALTERACIONES POSTERIORES Por último, si hay alteraciones parcelarias que tengan origen en actuaciones ajenas al Registro de Si con posterioridad a la coordinación el Catastro efectuara, conforme a su normativa específica, cualquier alteración perimetral o de superficie del inmueble coordinado que no proceda de una previa inscripción registral, lo comunicará al Registro, a efectos de que se haga constar que la finca registral ha dejado de estar coordinada con la parcela o parcelas catastrales . Esta misma circunstancia podrá también derivarse de la verificación realizada por el Registrador en la propia base de datos catastral CONCLUSION NOVENA: Si la descoordinación posterior se hubiera producido como consecuencia de una alteración catastral que no hubiera tenido reflejo en el Registro, este proporcionará la información gráfica catastral referida al momento inmediatamente anterior a aquel en que se hubiera producido la descoordinación, haciendo constar expresamente esta circunstancia. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos permitidos legalmente. 10. FORMA DE COMUNICACIÓN CON CATASTRO 6.Con el fin de asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información, que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas b) Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral. c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación grafica alternativa que se aporte al Registro de * * * * visitas desde el 5 de julio de 2014
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