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NOTAS RELATIVAS RÉGIMEN FISCAL EN EL IRPF DE LAS DACIONES EN PAGO POR PARTICULARES A ENTIDADES DE CRÉDITO.
Javier Máximo Juárez González, Notario de Valencia
1) Introducción. El tan repetido contexto de crisis económica global y deterioro de la capacidad de pago de los particulares y las empresas ha determinado que las entidades de crédito acepten daciones en pago de los inmuebles hipotecados a su favor en pago de los préstamos y créditos hipotecarios, cuyo valor actual de mercado es muy inferior al en su día de adquisición y, por el contrario, el préstamo o crédito que se salda con la misma es de importe muy superior al contraído en el momento de la adquisición por haberse incrementado con ampliaciones previas para afrontar la morosidad inicial, los intereses ordinarios aumentados en cada refinanciación e intereses de demora. 2) Criterio de la DGT. El informe 1856-11 de 10 de mayo de 2012 modifica el criterio sentando por el informe 2011-34560 de 26 de septiembre de 2011. Conforme al actual criterio, la dación en pago de pago de un préstamo hipotecario por una persona física particular del inmueble hipotecado - normalmente vivienda y sus anexos - supone en su integridad una alteración patrimonial en el IRPF del transmitente deudor siendo: .- El valor de adquisición el que se determina conforme a las reglas generales del IRPF para alteraciones patrimoniales de inmuebles. .- El valor de transmisión, por aplicación de la regla 37.1.h) de la Ley del IRPF para las permutas, es el mayor que resulte entre el valor de mercado del inmueble objeto de la dación y el saldo del préstamo hipotecario que por todos los conceptos adeude el transmitente a la entidad de crédito. Debe destacarse que la DGT aplica las reglas de las permutas de bienes y derechos pero presupone que "el valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio" es el importe total adeudado por el transmitente a la entidad de crédito.
En consecuencia, se pueden generar con ocasión de operaciones de daciones en pago ganancias patrimoniales relevantes en el IRPF de los transmitentes deudores no previstas por los mismos. 3) Observaciones al criterio de la DGT. El valor de mercado del préstamo o crédito hipotecario que se extingue por la dación en pago no se corresponde con el importe debido por el deudor hipotecario. Sometido a valoración dicho préstamo para su cesión a tercero parece evidente que no superaría el valor actual de mercado del inmueble dado que si la entidad de crédito accede a la misma es porque el deudor no tiene ninguna capacidad de pago adicional al propio inmueble hipotecado. Parece razonable que se permita al transmitente justificar el valor de mercado del préstamo o crédito objeto de extinción por la dación y no se presuponga que es el importe total del débito. 4) Exención de las ganancias patrimoniales de las daciones en pago realizadas al amparo del RDL 6/2012. En las daciones en pago que se verifiquen al amparo del RDL 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedan exentas las ganancias patrimoniales por aplicación del art. 10 de dicho RDL. Sin embargo, debe destacarse la inoperatividad práctica de tal RDL, confinado a casos de extrema vulnerabilidad social y económica. 5) Consejos sobre la actuación notarial. Sin perjuicio de que a nivel corporativo se ha puesto de relieve está situación ante los órganos del Ministerio de Hacienda u otras medidas colectivas que puedan adoptarse y dado el impacto social que puede tener esta imposición en el IRPF de personas especialmente vulnerables; en el ejercicio de la función por cada notario parece aconsejable: .- Informar al deudor transmitente de las consecuencias en su IRPF de la dación en pago que realiza, de acuerdo con el criterio de .- Caso de que el saldo deudor de la deuda hipotecaria sea superior al valor de adquisición del inmueble objeto de dación, recomendar a la partes, tanto a la deudora-transmitente como a la entidad de crédito, que se incorpore a la escritura una valoración de mercado actual del inmueble objeto de dación y de la propia deuda hipotecaria objeto de extinción. .- Caso de que la dación se realice al amparo del RDL 6/2012, hacer constar tal circunstancia por las partes en la escritura pública. JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ. COMISIÓN DE FISCAL DEL COLEGIO NOTARIAL DE VALENCIA.
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