|
Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible Y CATASTRO Luís Fernández-Bravo Francés, Notario de Bolaños de Calatrava (Ciudad Real)
Ésta Ley se ha hecho famosa por otros asuntos, de todos conocidos. Sin embargo repercute directamente en el quehacer diario de la Notaría y del Registro de la Propiedad por otros bien distintos. Según la Exposición de Motivos uno de sus objetivos es mejorar la coordinación del Catastro con el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Para ello modifica el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, e impone deberes específicos para Notarios y Registradores de la Propiedad.
Destacamos:
A/ Se generaliza la utilización de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Al igual que José Félix Merino Escartín, en su trabajo publicado aquí: //www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2011-economia-sostenible.htm#catastro, que la exigencia de la certificación se ha de extender sólo a los documentos que puedan dar lugar a alteración en el Registro y en el Catastro (Art. 3). Una novación del préstamo hipotecario, o una cancelación de hipoteca no son adecuadas para un procedimiento de rectificación o de adaptación de la finca.
Es de destacar que se establece una PRESUNCIÓN DE VERACIDAD de los datos catastrales "sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán".
La interpretación va a dar mucho juego ya que los "datos jurídicos" del Registro se refieren exclusivamente a la titularidad de derechos pero no a los datos físicos de las fincas tales como superficie o linderos.
Normas de interés (Ley del catastro 2004): Art. 3.2º. La certificación catastral descriptiva y gráfica ... obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Art. 3.3º. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. Art. 6.3º. A cada bien inmueble se le asignará como identificador una referencia catastral... Dicha identificación deberá figurar en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas al inmueble, conforme establece el título V de esta Ley.
B/ DEBERES DE COMUNICACIÓN. Conforme al Art. 36, hay que comunicar a Catastro "en los 20 primeros días de cada mes" los documentos autorizados que impliquen alteración catastral.
En principio está resuelto por medio del índice único informatizado y a través de ANCERT.
Hay dos EXCEPCIONES: Las modificaciones de entidades hipotecarias y el procedimiento (notarial) de rectificación de errores.
1. MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. «Art. 47.2. Cuando las modificaciones (...) consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. La misma documentación se aportará para la asignación notarial de la referencia catastral provisional en los supuestos de obra nueva en construcción en régimen de propiedad horizontal.»
Me plantea tres dudas:
a) En cuanto al procedimiento de comunicación:
- Segregación y división, normalmente llevarán un plano, bien unido a la licencia, bien por separado. Formará parte de la matriz y por tanto de la copia simple.
- Agrupación. Es menos frecuente que haya plano. ¿Acaso ahora para agrupar dos fincas debemos pedir "plano de agrupación"? ¿Y si el interesado no lo aporta, comunicamos sin plano o estamos exentos del deber de comunicar?
Entiendo que habrá que hacer constar en la escritura que el interesado no aporta plano y exime al Notario del deber de comunicar.
- Obras nuevas. ¿Qué hay que hacer con el proyecto? Obviamente no procede incorporarlo a la matriz.
Lo correcto parece remitir a catastro la copia simple de la escritura y un testimonio del proyecto por vía telemática. Aún no hay dirección a donde comunicar, así que habrá que esperar al desarrollo.
b) En cuanto al procedimiento de constancia de la referencia catastral en la matriz: Cuando el catastro contesta y nos remite la nueva referencia habrá que llevarla al título.
Desconozco lo que es la "nota al margen" en una escritura. Supongo que se refiere a "nota o diligencia" y entiendo que lo correcto será la diligencia separada a continuación de la matriz.
Habrá que esperar, por tanto, para la expedición de copia autorizada. EL catastro debe comunicarla en plazo de 5 días desde la comunicación, en teoría para que la nueva referencia conste en la copia. El problema es que solo tenemos 5 días conforme a las reglas generales para expedir la copia. Habrá que notificar según se autoriza, igual que se remite la presentación telemática al Registro.
Igual que en el caso anterior, además, hay que esperar al desarrollo de la Ley porque no hay cauce telemático todavía para cumplir éste deber.
c) Finalmente la viabilidad del procedimiento en las modificaciones "grandes".
¿Verdaderamente nos van a remitir en 24 horas referencias en una obra nueva de 50 viviendas? Ojalá se consiga.
2. RECTIFICACIÓN DE ERRORES. Merece tratamiento separado.
C/ Los notarios podrán participar en la solución de discrepancias y rectificación de errores. (Art.46 LES).
El Procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación se regula en el Art. 18 de la Ley del Catastro y admite TRES VARIANTES:
1.- ORDINARIA. Supone que hay TERCEROS INTERESADOS.
- Se inicia por acuerdo del órgano competente siempre que la Admón. tenga conocimiento de una discrepancia entre la realidad física y el catastro (entiendo que una forma de hacerlo es la instancia privada)
- Se comunica a los posibles interesados con plazo de alegaciones de 15 días. - La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde y se notificará a los interesados.
- Si en SEIS MESES desde la comunicación no hay resolución, se entiende denegada la rectificación.
2.- Si NO HAY TERCEROS la notificación de inicio del expediente puede incorporar ya la propuesta de resolución. - En este caso, el expediente se pondrá de manifiesto para la presentación de alegaciones durante un plazo de 15 días. - Cuando, transcurrido este plazo, los interesados no hayan formulado alegaciones, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al cierre y archivo del expediente. - La efectividad de esta resolución se producirá desde el día siguiente al de finalización del mencionado plazo.
3.- NOTARIAL-REGISTRAL.
De hecho, ya venimos haciendo éstas rectificaciones y realizamos rectificaciones de superficie de fincas, cambios de cultivo, actualizaciones de linderos, etc. según lo que resulta del catastro. Hasta un 20% de la superficie inscrita casi todos los Registros admiten los reajustes de superficie y no suele haber problemas con los linderos.
Ahora tenemos normas especiales, que son las siguientes:
Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento: El notario solicitará de los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento.
3.1. ¿Qué son discrepancias de configuración o superficie?. Entiendo que se refiere a la superficie de la parcela y a sus linderos. Pero la frontera no está clara. Por ejemplo: - Cuando se trate de alteraciones físicas que impliquen una actuación sobre la finca, como construcciones u obras, no procederá rectificar errores sino acudir a la declaración de obra nueva. Escritura de 1980, en la que el compareciente compró un solar. Según catastro, el suelo tiene, más o menos, los mismos metros, y sobre el solar hay una edificación. En éste caso creo que procede hacer la declaración de obra nueva, ya sea por el procedimiento normal o acudiendo a la antigüedad de la edificación. No es una mera discrepancia sino una operación nueva sobre la finca...
- ¿Y si el interesado quiere actualizar los metros del solar pero no declarar la obra nueva? Escritura de 1980 en la que el compareciente compró un olivar de 5 Ha. Polígono 10, Parcela 21. Ahora resulta que según catastro la parcela 21 ha cambiado la superficie y tiene ostensiblemente más o menos que antes.
Tal vez el "defecto de cabida" sea un problema menor ya que teóricamente no hay perjuicio para tercero y es una circunstancia meramente física. ¿Debemos hacer constar que la finca que era de 5 Ha ahora tiene 2,5 y que se debió a un error? ¿Y el Registrador deberá inscribirlo? Siempre me acuerdo de la frase de una Registradora (y sin embargo amiga): "La tierra en las macetas ni crece ni mengua. Si hay defecto de cabida solo lo inscribo con acta, igual que el exceso".
En cuando al "exceso de cabida" me parece que, a efectos de la Notaría, habrá que hacer constar la descripción catastral pero la inscripción necesitará los medios habituales.
Por la misma razón, me parece que en los documentos posteriores será conveniente mantener la descripción antigua tanto a efectos de identificación de la finca como a efectos de una eventual suspensión o denegación de la inscripción de la rectificación propuesta en el Registro.
3.2. Manifestación del compareciente: El Notario debe requerir a los interesados para que MANIFIESTEN si el catastro se corresponde con la realidad o no.
A partir de ahí nos encontramos en una situación compleja. En principio, el Registro se debe actualizar con el catastro y si ni uno ni otro es correcto hay que arrancar el procedimiento de rectificación.
Además la Ley prevé que el interesado siempre manifiesta algo, que sí o que no. Y en éste caso, que el Notario está en condiciones de valorar si es o no verdad.
Pero las cosas, una vez más, no son tan claras:
3.2.a. Si lo correcto es el registro. Parece que en éste caso habrá que declarar que el Registro es correcto, que el catastro no se corresponde con la realidad e iniciar la rectificación.
3.2.b. ¿Qué ocurre si el compareciente NO SABE si hay coincidencia?. Transcribo aquí lo dicho por José Félix Merino Escartín: Este tertium genus -que será el más habitual en la práctica- no está previsto por el legislador. Normalmente los intervinientes no son expertos en mediciones y carecen de un plano de su propiedad. En los pisos y locales existe un batiburrillo de posibles modos de medir: superficie construida, útil, computable, terrazas, con parte proporcional de elementos comunes No resulta razonable empujar a los interesados a optar entre decir que coincide o que no coincide cuando no lo saben. Tampoco se les puede imponer la carga de averiguarlo contratando a un técnico. Quizás sea lo más lógico interpretar que no hay discrepancia cuando no se dice de modo expreso.
Lo malo es que la interpretación (por otra parte muy libre) del Registrador que ha de calificar el título puede ser otra. Si no se expresa nada, lo que hay en la escritura es silencio. Me parece más adecuado que, si manifiestan no saber, se de preferencia a la medición de catastro.
3.2.c. Hay correspondencia "según manifiesta". El notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con la certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.
· Si la descripción "según su título" es incorrecta hay que reflejar las dos descripciones: La antigua incorrecta y la nueva conforme a catastro. Y pedir la modificación en el Registro.
· En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada.
· El Registrador debe incorporar la certificación catastral actualizada en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de inscribir, o de denegar o suspender la inscripción (¿?). Y en caso de falta de identidad comunicarlo a catastro para que se abra expediente.
Posibles problemas:
Nos regimos exclusivamente por la manifestación del compareciente. ¿Prescindiendo del Registro?.
Aclaro con un ejemplo: Según el título del vendedor, inscrito en el Registro, un olivar tiene 5 Ha. Y según catastro ahora tiene 8 Ha.
El compareciente manifiesta que el catastro es correcto, luego el Notario refleja: Según su título 5Ha y según catastro 8Ha...
El Registrador deberá denegar el exceso de cabida, salvo que se acuda a un procedimiento adecuado para su inmatriculación. Pero:
- ¿Qué ha de hacer con la transmisión del dominio?. - ¿Hace constar la transmisión de las 5Ha e incluye en la inscripción que, según catastro tiene 8? - Cuando expida nota simple o certificación ¿qué superficie prevalece?.
3.2.d. No hay correspondencia "según manifiesta". Ésta es la novedad. Hasta ahora debíamos remitir al interesado al procedimiento de rectificación. Ahora podemos hacer la escritura e iniciar nosotros el procedimiento. Si hay discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho y deberá valorar.
-- El Notario no lo considera acreditado: Se hará constar expresamente en el instrumento y se comunicará a Catastro para que se abra expediente.
Será la mayoría de los casos ya que ¿cómo valoramos?. Puede haber una agrupación no declarada, o una segregación o división de fincas que el catastro no refleja y que no tiene licencia. El medio de prueba admitido en Derecho, por ejemplo un certificado de un ingeniero, simplemente acredita que la finca es como es, pero no que se hayan cumplido los requisitos legales para llegar a ser así.
-- El Notario si lo considera acreditado: Deberá:
1º. Obtener consentimiento expreso de los colindantes. (De lo contrario procederá como en el Apdo. d): constancia en el documento y comunicación telemática).
2º. Incorporar la descripción al mismo documento "o a otro posterior".
3º. Comunicarlo a catastro por vía telemática en plazo de 5 días.
4º. Catastro debe modificar la certificación y remitirla al Notario antes de 5 días.
Vamos a llevarlo a la práctica:
El vendedor exhibe un título inscrito según el cual la finca tiene 5Ha. Y el catastro dice que tiene 5Ha. Pero manifiesta que en realidad tiene 8 y aporta una medición de ingeniero agrónomo.
a) El notario no considera acreditado el exceso de cabida. Por prudencia, será la forma de actuar en la mayor parte de los casos porque no tenemos medios para comprobar si el catastro ha perjudicado derechos de los colindantes o si existe una agrupación no declarada. Debemos, entonces, autorizar la escritura haciendo constar la manifestación del otorgante de que la finca tiene más superficie que la catastrada y hacer una comunicación a catastro que aún no está regulada a pesar de que la Ley ya está en vigor.
b) El notario considera acreditado el exceso de cabida. En éste caso el procedimiento implica: 1º. Obtener el consentimiento expreso de los colindantes. Lo correcto parece utilizar un documento notarial, que puede ser: - Hacerles comparecer en la escritura, bien en el propio otorgamiento o por sucesivas diligencias de adhesión. - Acta separada en la que comparecen (o se adhieren) y en la que los otorgantes describen la finca de acuerdo con su situación real. Entiendo que es consentimiento expreso. No mera notificación y silencio, como en el caso del acta de inmatriculación del exceso de cabida. 2º. Incorporar la descripción al mismo documento o "a otro posterior". De ahí la posibilidad de hacerlo mediante acta separada. Se otorga la escritura de transmisión de propiedad y el adquirente requiere al notario en acta posterior para rectificar el catastro con consentimiento del transmitente y de los colindantes. 3º. Comunicarlo a catastro en plazo de 5 días por un procedimiento aún no regulado, por lo que a pesar de la vigencia de la Ley no podemos cumplirla. 4º. Esperar a que Catastro remita nueva certificación catastral, que se unirá (interpreto) por diligencia separada.
Hecho todo esto nos llevará al problema de la inmatriculación del exceso de cabida en el Registro en la que se aplicarán las normas generales. Por tanto, habrá que acudir al segundo título de transmisión o a un acta de notoriedad que tributará por TPO según las reglas generales.
c) ¿Y el Registrador?: Parece ser que el Registrador, si no considera acreditado el exceso de cabida, podrá suspenderlo o denegarlo pero deberá hacer constar la descripción conforme a catastro. Solo así puedo entender el párrafo del Art. 18 donde dice "La descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias". Es decir: Califica como siempre a los efectos de inscripción, pero añade a los asientos las descripciones catastrales según las manifestaciones que constan en la escritura. Una duplicidad que, a mi juicio, puede acarrear falta de claridad en los asientos.
d) En cuanto a la obligatoriedad del procedimiento, me remito a lo ya escrito por José Félix Merino Escartín: Un argumento a favor de su voluntariedad estaría en que se utiliza una expresión potestativa (podrán) en el encabezado del artículo 18.2 Sin embargo, la expresión podrán también puede estar referida al resultado positivo, sólo posible, del procedimiento. El comienzo del 18.2 a) aparece, en cambio, con un sesgo más imperativo: el notario solicitará de los otorgantes. En la misma línea de argumentación estaría la obligación cualificada que tienen notarios y registradores de colaborar con el Catastro y la intención manifiesta que persigue la Ley según su Exposición de Motivos Me inclino, pues, por la obligatoriedad de seguir el protocolo del 18.2, pues, de este modo, se pueden evitar algunas declaraciones que, hasta el presente, deberían de presentar los ciudadanos. A mi juicio es obligatorio pero el interesado también puede eximir al Notario de iniciar el procedimiento y asumirlo él.
Finalmente, en cuanto a las COMUNICACIONES entre Notarios y Registradores y Catastro, están sujetas a desarrollo a través de Resolución de la Dirección General del Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y Notariado. Mientras no exista la Resolución de la D.G. de Catastro difícilmente vamos a poder cumplir con estas nuevas obligaciones y transitoriamente habrá que mencionar en las escrituras que estas comunicaciones son de imposible cumplimiento.
CONCLUSIÓN.
En suma, irán surgiendo muchos más problemas prácticos pero con los planteados creo que vale para empezar. La vieja aspiración de coordinar el Registro con el Catastro no es posible mediante una norma que aborde este problema de manera tan parcial. Una vez más, tenemos una norma hecha con buenas intenciones. No me cabe duda. Pero su traslado a la actividad diaria es extremadamente complicado. Así nos ha ocurrido con muchas normas del Reglamento Notarial, con la Ley de Ordenación de la Edificación (recordemos el Libro del Edificio y la circular que lo desarrolló...), con los absurdos requisitos de identificación de medios de pago, más recientemente, con la famosa Ley 10/2010 y la circular que la desarrolla acerca del titular real...
16 de Marzo de 2011.
Luís Fernández-Bravo Francés. Notario de Bolaños de Calatrava (Ciudad Real)
Visita nº desde el 26 de marzo de 2011.
|
|
